214 фз по дду – ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2018 при покупке квартиры, строительство

ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2018 при покупке квартиры, строительство

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

 ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

 ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

 ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

 ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

j.etagi.com

Как оформляется договор дду фз 214

Выходит не очень веселая ситуация:

• Вы заключаете предварительный договор
• Платите застройщику
• Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
• Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.

Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре Как заключить ДДУ? Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика.

214-фз — на что обратить внимание при подписании документов для дду

Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

• Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
• Вы заключаете договор долевого участия
• Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
• Ждете, пока дом сдадут

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям.

Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде. Договор долевого участия образца 2018 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер.

Читаем договор долевого участия по 214-фз правильно

Содержание

• 1 Определение
  • 1.1 Федеральный закон №214
  • 1.2 В отличии от ЖСК
• 2 Плюсы и минусы
  • 2.1 Двойные продажи
  • 2.2 Неустойка
• 3 Обязанности застройщика по ДДУ
• 4 Уловки застройщиков
  • 4.1 Вексель
  • 4.2 Предварительный договор
• 5 Как заключить ДДУ?
  • 5.1 Обязательные пункты
  • 5.2 Заключение договора (образец)
  • 5.3 Пакет документов
  • 5.4 Регистрация
• 6 Риски

Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве).

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Инфо Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее. Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект. На что обратить пристальное внимание:

1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение.

Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.

Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ.

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

Срок передачи квартиры дольщику В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года».

Важно

Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Что такое дду?

Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитивПроверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр. Заключение договора (образец) Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз.

Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант.

В чем суть фз-№214 «об участии в долевом строительстве»?

Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца. Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью.

Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков. Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214. «Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий.

Какие моменты позволяют убедиться в том, что соглашение описывает именно долевое участие и составлено так, что при судебном рассмотрении спора победа будет на стороне дольщика?

1. Предмет ДДУ составляет обязательство застройщика возвести оговоренный объект и передать его дольщику в оговоренный срок.
2. Характеристики передаваемого объекта должны быть четко сформулированы. Это номер строительного участка в кадастре, адрес дома, в котором располагается будущая квартира, ее площадь и подробное описание ее вида на момент передачи (с описанием использованных атрибутов и видов отделки).
3. В договоре фиксируется срок передачи дольщику объекта по акту.

Как оформляется договор дду ap 214

Все консультации у юристов бесплатны.

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
• установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно.

Как оформляется договор дду фз 214

Двойные продажи фактически исключены. Неустойка Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки.
Так, взыскать неустойку можно в случае:

• Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
• Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
• Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре

Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру.

Гарантией может быть поручительство финансово-кредитного учреждения или полис страхования гражданственной ответственности застройщика.

law-uradres.ru

Что такое ДДУ по 214 статье ФЗ

С 1 апреля 2005 года в Российской Федерации начал действовать 214 Федеральный закон суть которого заключается в урегулировании отношений участников долевого строительства. ФЗ должен был защитить интересы и права граждан, приобретающих квартиры в новостройках. Уже в те времена в этой сфере царил в лучшем случае – произвол, а в худшем – откровенный обман и выманивание денег у доверчивых людей.

То есть власть рассчитывала, что по вступлении в силу 214 ФЗ сможет нормализировать ситуацию. Отчасти закон смог заставить отдельных застройщиков не нарушать интересы граждан, но далеко не все соглашаются ему следовать. Ситуация на рынке продолжает оставаться напряженной:

• двойные продажи квартир;
• изменение проектной документации в процессе строительства;
• незаконное возведение многоквартирных домов;
• срывы сроков сдачи;
• плохое качество строительных работ.

Как определяет ДДУ закон ФЗ №214

Договор долевого участия, что такое ФЗ 214 определяет однозначно. Это документ, скрепляющий сделку между застройщиком и инвестором. Девелопер обязуется в установленный срок возвести многоквартирный дом и передать часть его в собственность дольщику. Другая сторона обязана выплатить предусмотренную договором сумму и принять готовый объект. Документ подлежит обязательной государственной регистрации.

На сегодняшний день уже ни у кого не возникает вопроса, что такое ДДУ в строительстве – это самая надежная схема взаимоотношений застройщика и дольщика. Она дает надежные гарантии соинвестору, при условии точного выполнения положений ФЗ 214. Но ДДУ дает преимущества и застройщику в отношении получений кредитов на строительство.

ДДУ и его содержание

Для того чтобы попасть под юрисдикцию инвестору необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Федеральный Закон только в этом случае будет защищать его. То есть только эта форма взаимоотношений позволяет гражданам, желающим стать владельцами квартир в новостройках, рассчитывать на сохранность прав, интересов и имущества.

Закон точно не определяет единый образец документа, поэтому необходимо разобраться с юридической точки зрения в вопросе: ДДУ по 214 ФЗ что это такое. Это необходимо гражданам, чтобы твердое знание темы не оставляло застройщикам «свободу творчества». Здесь необходимо понимать, что к составлению и подписанию этого документа нужно подходить, тщательно проверив следующие позиции:

• репутация застройщика;
• наличие у него договора купли/продажи или аренды земельного участка;
• разрешение на строительство;
• проектная декларация.

Если все это в наличие и не вызывает дополнительных вопросов можно переходить к подписанию договора ДДУ по ФЗ 214. Как правило, компания сама предлагает готовый, но, практика показывает, что вслепую его не стоит скреплять, нужно изучить:

Лучше, если устав организации предусматривает только одно лицо, которое ее представляет – это генеральный директор, он же должен подписать договор 214 ФЗ что это будет лучшей гарантией.

Из договора должно быть понятно, с кем именно заключается договор: полное наименование организации, реквизиты и информация о ней. Все данные должны совпадать с проектной документацией, разрешением на строительство и прочее.

В законе четко предусматривается, что такое ДДУ 214 ФЗ – это документ, предметом которого является передача объекта недвижимости в четко установленный срок. Прочие договоренности (совместное финансовое строительство, участие в инвестиционной деятельности и другое) не имеют к нормативу никакого отношения.

Договор будет легитимным только в том случае, если в нем подробно и точно указаны все уникальные характеристики объекта.

В документе должны быть прописаны финансовые гарантии, которые дает застройщик в случае неисполнения своих обязательств.

Также должен быть указан гарантийный срок на квартиру, инженерные и технологические коммуникации. Его сокращение незаконно, согласно комментариям к 214 закону.

Гарантии дольщикам по ФЗ 214

Федеральный Закон 214 регламентирует, как именно должны привлекаться денежные средства ЮЛ и граждан для долевого строительства. Также в нем прописан порядок возникновения у участников прав собственности. Но какие гарантии дает ФЗ 214 дольщикам?

Норматив требует заключать договоры с соинвесторами только после получения застройщиков разрешения на возведение объекта, публикации проектной декларации и оформления законных прав на земельный участок. Такой порядок событий прописан в 3 статье закона о ДДУ.

Чтобы исключить возможность двойных продаж квартир, сделка заключается исключительно в письменной форме. Это предусматривает 4 статья закона. Но действительной и заключенной сделка становится только с момента государственной регистрации по 214 ФЗ ДДУ.

Если застройщик объявляет себя банкротом, он не сможет оставить дольщиков ни с чем. Статья 13 регламентирует, что с момента госрегистрации ДДУ в залоге находится участок земли и объект на нем.

Денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков, подлежат контролю государственными уполномоченными инстанциями.

До вступления в силу закона именно эти ситуации использовались мошенниками для обмана. Купирование рисков соинвесторов – вот что такое ФЗ 214 и чем он защищает дольщиков во взаимоотношениях с застройщиками.

Расторжение договора ДДУ

Статья 9 предусматривает возможность дольщика расторгнуть сделку с девелопером и забрать свои деньги, внесенные за квартиру, но лишь в нескольких ситуациях:

Если застройщик затягивает сроки передачи объекта в собственность соинвестору, возможно расторжение договора ДДУ по 214 ФЗ и возврат денежных средств. Причем предусмотрена и неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

Если многоквартирный дом возведен с нарушениями градостроительных и технических нормативов и не устраняет их.

Если застройщик построил объект со значительными изменениями в параметрах, дольщик может требовать расторжения договора по 214 ФЗ.

Продажа

Стоит прояснить и еще один момент — продажа по 214 ФЗ что это значит юридически. Ведь речь идет о несуществующем объекте, то есть, реального товара еще нет. В данном случае имеется в виду покупка дольщиком услуг девелопера по возведению будущего жилья. Финансирование работ осуществляется на принципах инвестирования. В результате соинвестор получает квартиру по цене ниже рыночной.

Переуступка прав

Существует такое понятие продажа квартиры по переуступке 214 ФЗ что это значит на практике. Это не способ купли/продажи объекта недвижимости. В этом случае меняется сторона, которая заключила договор с девелопером, то есть покупатель выплачивает денежные средства бывшему дольщику и берет на себя его права и обязанности. Например, если первый соинвестор выплатил сумму по договору не полностью, второй должен закрыть разницу.

Переуступка прав, что такое 214 ФЗ трактует однозначно, тем не менее, и здесь граждане находят лазейки для «творчества». Наиболее распространенная ситуация – это продажа дольщиком квартиры по большей цене, нежели она им приобреталась. Но если сроки сдачи объекта срываются, штрафы и неустойки рассчитываются застройщиком в соответствии с той стоимостью, которая указана в договоре долевого участия.

Переуступка прав дольщиком возможна только после государственной регистрации ДДУ и до подписания сторонами акта о передаче доли. По общим правилам ГК РФ, соинвестору достаточно представить второй стороне письменное уведомление. Но некоторые застройщики включают в договор пункт, где оставляет за собой право дать разрешение на цессию или отказать в ней. Порядок переуступки зависит от того, как полно дольщик заплатил девелоперу за квартиру.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Плюсы и минусы долевого строительства по 214 ФЗ

Если вы решили приобрести жилье на условиях долевого строительства по ФЗ 214 плюсы и минусы его знать необходимо. Это самая законная схема, она значится почти в половине заключенных договоров, но полной безопасности дольщику она не дает. 100-прцентно дольщик защищен только от двойной продажи квартиры, другие ситуации предполагают плюсы и минусы долевого строительства:

Денежные средства, возвращаемые дольщику застройщиком в случае банкротства, зачастую недостаточны для того, чтобы приобрести тождественное жилье. В связи с этим большинство соинвесторов предпочитают терпеливо дожидаться окончания строительства и оформления документов даже в случаях серьезных задержек по срокам.

При изменении девелопером проектной декларации, в ФЗ 214 плюсы и минусы также проступают. Соинвестор может предъявить требования исключительно в случае значительных изменений, но как определить масштаб трансформации? Кроме этого, изменения предполагают совершенно другой объект, который можно продать повторно. Он теряет свои уникальные характеристики, описанные в договоре, и дольщик уже не имеет права претендовать на него.

Только по истечению трех лет с момента сдачи дома и передачи его части дольщику можно получить налоговый вычет.

Стоит помнить об этих уязвимых моментах, но все же стоит отметить, что с момента вступления в силу ФЗ №214 нарушений и обманов стало значительно меньше.

• Преимущества, которые дает закон дольщикам
• Попробуем обобщить, что хорошего в 214 ФЗ:
• Открытость и доступность информации. Любой дольщик или гражданин, желающий им стать, может затребовать у девелопера пакет документов на строящийся объект недвижимости. Застройщик обязан их предоставить.
• Гарантия надежности сделки. Дольщик может быть уверен, что в результате сделки получит именно то, за что заплатил.
• Законность сделки. Статьи закона купируют риски дольщиков, защищают их права и имущество.
• Качество строительства. Согласно закону, объект должен соответствовать градостроительным и техническим нормативам. Если это не так, застройщик устраняет неполадки за свой счет.
• Установленные сроки строительства. Застройщик несет финансовую ответственность за срыв сроков сдачи объекта. В этом случае девелопер платит дольщику неустойку.
• Пакет разрешительных документов. Девелопер не может приступить к строительству и брать денежные средства у соинвесторов, если не имеет на руках полный пакет разрешительной документации.

Несмотря на все достоинства закона, на практике нередки случаи мошенничества и спорных ситуаций. Центр юридических услуг MirzoevGroup.pro окажет содействие гражданам в Санкт-Петербурге. Квалифицированная и успешная защита ваших интересов – это главная ценность для наших юристов и их основная миссия.

 

Поделиться с друзьями:

mirzoev.pro

Как оформить типовой договор ДДУ по 214 ФЗ: образец договора

Содержание статьи

1. Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ
2. На какие пункты стоит обратить внимание?

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

• застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
• дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

ДДУ должен содержать следующие сведения:

• точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом — его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения — жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
• срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
• сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
• срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети — 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
• способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Обратите внимание!

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на этом объекте на основании соглашения с государственными органами о постройке недорогого жилья, относящегося к эконом классу, сведения об этом должны быть внесены в ДДУ. Цена квадратного метра жилья в этом случае не может превосходить ту стоимость, которую застройщик продемонстрировал при победе в соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Обратите внимание!

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию. Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте соблюдения предельной точности. Материал и фирма-изготовитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки полов и т.п. — все это должно быть подробно описано. Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев. Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной. В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо. И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года. Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств. Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем квартала.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Обратите внимание!

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством. На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены. По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Внимательно следует изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, где описывается ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв. Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме. Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость — дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

— расскажите друзьям

Смотрите также

zaoalto.ru

Договор долевого участия по ФЗ 214

Оказывается, что закон 214 – ФЗ это не выход из положения. То есть, если застройщик подписал договор о том, что принимает участие в строительстве, это означает, что пока все пункты договора выполнены. Но здесь необходимо быть готовым к тому, что во время проведения строительных работ может произойти существенный переворот всех дел. Помимо того, что строительство может приостановиться из-за того, что закончился материал, так может возникнуть и более глобальная проблема – банкротство строительной компании. Получается, что человек заключив договор на строительство, может полностью пролететь и остаться без квартиры.

Соблюдение закона 214-ФЗ не обещает, что заказчик получит возмещение ущерба от строительной компании. Другими словами можно сказать еще так, что застройщик в случае судебного разбирательства минимальную сумму, но практически всегда даже это не выполняется. То есть основные аспекты, которые не могут обеспечить защиту потребителю это невозможность применить данную схему для того, чтобы застройщик ответил по закону, а также нет гарантий, что человек участвующий в доле получит вложенные средства.

Чтобы не попасть впросак, необходимо учитывать такие нюансы: обязательно при заключении договора должны быть указаны точные сроки выполнения строительных работ. При этом стоит уделить внимание тому, что ни одна из сторон не имеет права изменить дату без обоюдного согласия.

Обязательно уточните дату передачи квартиры в Ваши руки, так как это первый шаг, который ведет к завершению отношений с застройщиком. При этом, если застройщик не смог Вам отдать готовый объект, то с этого момента начинает расти пеня.

Не мене важным является изменение оплаты из-за того, что меняется метраж жилплощади, так как зачастую за такие изменения приходиться платить  самим заказчикам. Судебное разбирательство, указанное в договоре должно осуществляться по Вашему месту жительства, поэтому обратите внимание на этот пункт.

В итоге получается, что данный закон имеет неограниченное количество пробелов, которые не просто не могут предостеречь от мошенничества, но еще и могут послужить в сторону самих застройщиков.

Стоит почитать

about-realty.net

Апартаменты по 214 ФЗ

Апартаменты сегодня занимают значительную часть рынка новостроек, их доля в общем объеме продаж за последние годы выросла в несколько раз. Особенно такая тенденция прослеживается в столичном регионе. В Москве и Подмосковье возводятся целые комплексы, включающие в себя помимо классических квартир, апартаменты как элитного, так и массового сегмента. Интерес покупателей к данному виду недвижимости неуклонно растет, и тому есть вполне объективные причины, поскольку стоимость такого жилья значительно дешевле. Вместе с тем, для многих покупателей до сих пор непонятно, можно ли купить апартаменты по 214 ФЗ, и насколько защищает закон дольщиков, инвестирующих свои средства и в их строительство.

Апартаменты, в чем их специфика и отличие от обычных квартир

Апартаменты, столь популярные на Западе, в нашей стране появились относительно недавно. Однако в силу своей специфичности, первое время они приобретались исключительно в деловых целях. В последнее время к апарт-отелям проявляют интерес и обычные граждане, для которых покупка апартаментов эконом класса является возможностью решить свои жилищные проблемы с наименьшими затратами. Стоимость квадратного метра в апартаментах на 10-30 % ниже цены квадрата в новостройке. Но в то же время надо понимать, что данная недвижимость имеет свою специфику.

Апартаменты относятся к категории коммерческой и, соответственно, нежилой недвижимости. Перевести в жилые данные помещения практически невозможно. Хотя прецеденты были, но речь шла о смене статуса не отдельно взятой квартиры, а целого проекта. В них невозможно получить постоянную прописку, а только временную регистрацию сроком до пяти лет, которую затем придется постоянно продлевать. Коммунальные платежи на 10-20 % выше, чем в многоквартирных домах. Кроме того, на данные помещения установлен повышенный налог, который составляет 0.5 % от их стоимости, против 0.1 % — для жилой недвижимости.

Апарт-отели, как правило, возводятся в зонах, где невозможно по техническим и другим нормативам строительство жилых объектов, например, вдоль трасс, на земле коммерческого назначения. Они не требуют наличия инфраструктуры, социальных, образовательных и медицинских учреждений. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта, а также упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и более низкая цена данного типа помещений по сравнению с жилыми квартирами.

Кому же может быть интересно жилье на таких, казалось бы, непривлекательных условиях? Апартаменты привлекают инвесторов, так как считаются выгодным способом вложения средств, их покупают для последующей сдачи в аренду, в деловых целях, в качестве жилья для сотрудников. Покупателями такой недвижимости также являются одинокие люди и молодые бездетные семьи.

В чем опасность покупки апартаментов для дольщиков

Производится ли продажа апартаментов по 214 ФЗ? Да, конечно, но заключение ДДУ на нежилые помещения – это лишь право, но далеко не обязанность застройщиков. Поэтому многие строительные компании уходят от этого в пользу других видов договорных отношений. Так, на рынке новостроек Москвы только 45 % нежилых объектов продаются по договору долевого участия. Большую часть таких помещений инвесторы приобретают уже в готовом виде (примерно 30 %), но также имеют место и предварительные ДДУ, ПДКП, договоры соинвестирования. Все эти схемы достаточно рискованны и не гарантируют получения квартиры.

Однако, даже приобретая апартаменты по ДДУ, покупатели, в отличие от дольщиков, вкладывающих деньги в строительство многоквартирного дома, не могут рассчитывать на полноценную защиту, которую обеспечивает 214 ФЗ приобретателям жилых помещений. Почему так? Давайте разбираться. «Апартаменты» – такого термина вообще нет в федеральном законе. Но в то же время предметом его регулирования выступают как многоквартирные дома, так и «иные объекты недвижимости», под которые подпадают и нежилые помещения, в том числе апартаменты.

Несмотря на то, что закон распространяет свое действие на нежилую недвижимость, участники долевого проекта, не могут рассчитывать на получение страховых выплат в случае банкротства застройщика. Строительная компания обязана страховать свою ответственность только перед дольщиками, заключившими ДДУ на жилой объект. На апартаменты 214 ФЗ данное требование не распространяется. Если застройщик обанкротится, участники долевого проекта не имеют возможности получить компенсацию от банка или страховщика, поскольку их договор не застрахован. Они могут включить свои требования в реестр кредиторов и встать в третью очередь, но выплаты они получат только после дольщиков многоквартирных домов, имеющих приоритетное право.

Граждане, вложившие средства в строительство апарт-отеля, не могут получить официальный статус обманутых дольщиков и поддержку регионального Правительства, поскольку не подходят под критерии отнесения граждан к пострадавшим дольщикам, зафиксированные в Приказе Минрегионразвития № 403. Согласно документу статус пострадавших могут получить только дольщики жилых многоквартирных домов.

Какие гарантии предоставляет покупателям апартаментов федеральный закон

Однако, покупка апартаментов по договору долевого участия все-таки намного безопасней, чем по другим договорам. 214 ФЗ страхует дольщиков:

• От перепродажи одного и того же помещения разным участникам. Договор ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреетре, что исключает повторные продажи;
• От нарушения сроков строительства объекта и его не сдачи в установленное время. В этом случае дольщик может потребовать от нарушителя выплаты неустойки и возмещения понесенных им расходов. Как рассчитать и истребовать неустойку, можно узнать здесь.

Кроме того, застройщик берет на себя обязательства передать дольщику помещение, качество которого полностью соответствует условиям договора и проектным документам. Дольщик может через суд расторгнуть договор с застройщиком и потребовать с него возврата своих денег и уплату неустойки в следующих случаях:

• когда строительство дома приостановлено надолго и видно, что в установленный срок объект не будет достроен и передан участнику;
• если апартаменты будут построены с существенными нарушениями и изменениями проектной документации;
• если фактическая площадь помещения окажется меньше или больше запланированной на пять и более процентов.

Что в итоге?

Из сказанного можно сделать вывод, что покупка апартаментов более рискованная сделка, чем инвестирование жилого объекта. Сегодня не все застройщики готовы заключать ДДУ при строительстве апарт-отелей, пользуясь тем, что закон не вменяет им такой обязанности. Но и договор долевого участия не обеспечивает покупателям апартаментов стопроцентной защиты от недобросовестных строительных фирм. Поэтому, прежде чем доверять свои сбережения застройщику, необходимо проанализировать деятельность компании, проверить ее документы и репутацию.

В 2015 году была сделана попытка приравнять данную категорию дольщиков с участниками долевых проектов многоквартирных домов. Столичные власти внесли такое предложение на рассмотрение, но на федеральном уровне оно не было поддержано. Возможно, в ближайшем будущем нас ждут изменения, поскольку развитие рынка апрат-отелей идет стремительными темпами, и с каждым годом увеличивается количество желающих стать владельцами апартаментов.

В 214 ФЗ есть еще много недоработок и слабых мест, и это признают и на законодательном уровне, и в юридических кругах. Однако закон постоянно изменяется и дорабатывается, и с каждым разом защита дольщиков становится всю существенней и надежней.

Все вопросы по долевому строительству вы можете задать юристам Общества защиты прав дольщиков. Мы поможем вам грамотно заключить договор ДДУ, проанализируем его условия и проверим застройщика, которому вы собрались доверить свои деньги. С нами ваша сделка пройдет максимально безопасно. Информацию, как с нами вязаться, вы найдете на странице «Контакты».

 

help-ddu.ru

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ

Задайте вопрос эксперту

Статья. 5 Ноября 2012 Версия для печати

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ.
 

Сравнить формы приобретения квартиры через договор долевого участия (далее — ДДУ) и жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК) можно по ряду параметров.

1. Оформление отношений

Участие в долевом строительстве оформляется договором долевого участия, заключаемым непосредственно с застройщиком. Что немаловажно, закон № 214-ФЗ устанавливает ряд требований к содержанию этого договора, в частности договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 

Отношения между ЖСК и его членами возникают на основании членства в кооперативе.

Порядок вступления в ЖСК определяется уставом ЖСК и действующим законодательством. Членство в ЖСК  возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены ЖСК, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. 

2. Обязательства сторон

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В ЖСК возникают обязательства его членов согласно Уставу ЖСК.  У участников ЖСК появляются дополнительные обязательства – например, обязательства по внесению членских и вступительных взносы (помимо паевых). При вступлении в ЖСК нужно внимательно ознакомиться с его учредительными документами, порядком и размером подлежащих внесению взносов, графику внесения паевого взноса, пордком передачи в собственность квартиры, порядком выхода из ЖСК, возможностью и порядком исключения из ЖСК и другими обязанностями. 

3. Права участников долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиком

Закон № 214-ФЗ содержит ряд положений, позволяющих защитить участника долевого строительства.

В частности, согласно статье 12.1 данного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 закона № 214-ФЗ;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 закона № 214-ФЗ.

При этом указанными способами обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных  законом № 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно статье 13 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участник  долевого строительства в случае неисполнения обязательств застройщиком имеет возможность вернуть свои денежные средства и потребовать возмещения убытков и такая возможность обеспечивается залогом в силу закона либо поручительством.

У пайщиков же право на возврат денежных средств возникает только  при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат. Кроме того, у пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков.

Николаева Любовь Викторовна, старший юрист «Лигал Студио».

 

---

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

razned.ru