Договор аренды квартиры между двумя физическими лицами
Вопросы, касающиеся найма и сдачи в аренду недвижимости в настоящее время очень распространены. Аренды квартиры является едва ли не самой часто встречающейся сделкой в нашей стране. Всем понятно, что устная договоренность о найме квартиры ничего не гарантирует сторонам, подтвердить и доказать что-либо без письменных документов практически невозможно. Во избежание проблем и непредвиденных расходов необходимо составить договор аренды квартиры.
Заключение договора соответствует интересам как арендатора (собственник может в любой момент повысить плату за жилье), так и арендодателя( съемщики могут повредить имущество). Кроме, того договор должен быть составлен грамотно, соответствовать законодательству и отражать интересы той или иной стороны.Грамотный письменно оформленный документ позволит избежать ненужных конфликтов.
Чем отличается договор найма от аренды?
Хотя понятия найм и аренда квартиры часто используются как синонимы, с точки зрения законодательства между этими понятиями есть различия.
- Понятие найм относится только к жилым помещениям .
- При передаче жилого помещения юридическому лицу заключается договор аренды. Кроме того, юридическое лицо может арендоватьэто помещение только для проживания в нем граждан.
Таким образом, главным критерием разграничения договоров найма и аренды жилой недвижимости является является субъект — пользователь жилого помещения. Существует четкий принцип разделения договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то аренды.
Стоит отметить, что вид договора определяется его содержанием . То есть если в договоре аренды, где стороной выступает юридическое лицо, заменить наименование сторон и назвать его договором найма, то к нему все равно будут применяться положения закона, регулирующие арендные отношения.
Как заключить договор найма квартиры, какие документы проверить?
Гражданин, который намерен сдать квартиру, или находится в поиске жилья, может заключить договор самостоятельно или через агентство.
На какие документы следует обратить внимание при съеме квартиры:
- Свидетельство о праве собственности. Необходимо для того, чтобы установить, сколько собственников у жилого помещения. Если собственников два и более, то договор должен быть заключен с ними всеми. Короме того, проверив свидетельсвтво о праве собственности квартиросъемщик может быть обманут: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день может объявиться настоящий владелец недвижимости и попросит освободить квартиру.
- Узнать, была ли квартира приобретена в браке. Если в браке, то должно быть письменное согласие супруга на сдачу недвижимости в аренду.
- Документы, устанавливающие личность второй стороны по договору.
Что нужно знать при совершении сделки:
- Если договор аренды заключается сроком более, чем на 1 года, его нужно регистрировать. Договор аренды квартиры заключенный на срок до одного года (например, 11 месяцев) не следует регистрировать в государственных органах. Выход: заключать на 11 месяцев и пролонгировать договор по истечении этого срока, или каждые 11 месяцев заключать новый.
- Арендная плата — это доход собственника, с которого он обязан платить налог. Если он сдает как гражданин, то 13 процентов.
- Если арендатор сотрудничает с агентством недвижимости, то ему нужно быть предельно внимательным. В частности, не следует соглашаться с условием о предоставлении агентством клиенту вариантов жилья в течение определенного периода времени. В таком случае клиент будет обязан заплатить за подбор квартиры, даже если подходящее жилье так и не подобрали.
- Также собственнику квартиры следует обратить внимание на условие об исключительном праве агентства сдавать его квартиру. Возможно, квартира долгое время не будет сдаваться по вине агента. Тогда собственник при расторжении договора с агентством будет обязан оплатить услуги агентства и заплатить штраф.
Как составить договор аренды жилого помещения? Где скачать бланк, образец?
Договор составляется письменно в двух экземплярах ( по экземпляру арендатору и арендодателю). В случаях нотариального заверения или участия посредника возможно составление трех эеземпляров. Стоить заметить, что обязательное нотариальное заверение при найме квартиры не требуется.
Что должно быть в договоре:
- наименование, место заключения, дата.
- реквизиты сторон ( максимально развернуто ). Паспортные данные- если договор между физическим лицами, ОГРН, ИНН- если с организацией.
- права и обязанности сторон,
- срок аренды
- количество проживающих
- в каких случаях можно расторгнуть договор в односторннем порядке
- состояние квартиры
- Арендная плата и расчеты ( сумма, порядок,способ оплаты, входит ли оплата коммунальных услуг в арендную палту )
- подписи сторон.
Договор аренды квартиры (образец , бланк) можно найти на любом интернет-ресурсе. Он будет представлен и далее.
- Заполенение стандартного шаблона не вызывает сложностей, но нужно учитывать, в интересах какой стороны- арендатора или арендодателя он разработан, поэтому перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться с документом.
- Кроме того, все денежные операции по договору (внесение платы за квартиру) необходимо оформлять расписками.
- Также к договору аренды прикладывается опись имущества, имеющейся в квартире мебели, техники. В описи указывается состояние предметов ( новые или б/у). Такая опись отражает интересы обех сторон: арендатор не сможет «повесить» на арендатора сломанную вещь, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан возместить ущерб, если испортит имущество.
- Передачу квартиры можно оформить актом приема-передачи, который будет являться приложением к договору и неотъемлемой его частью.
Письменная форма договора найма квартиры(типовой образец) по ссылке (здесь).
Как зарегистрировать договор аренды квартиры.
Государственная регистрация договора аренды квартиры — это процедура, проводимая регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем в течение срока, указанного в договоре.
Польза регистрации для сторон договора:
- Арендатор (съемщик) защищен от того, что лишится права пользования жилым помещением при продаже квартиры собственником. Если договор зарегистрирован, то даже в случае продажи квартиры права нанимателя сохраняются на прежних условиях на установленный договором срок.
- В случае судебного спора легко доказать наличие правоотношения.
- Для собственника- наймодателя зарегистрированный договор является подтверждением дохода.
Особенности регистрации
- По общему правилу, государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего из договора найма , заключенного на срок не менее года осуществляется на основании заявления сторон договора.
- Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
- На государственную регистрацию найма жилого помещения нужно представить документы, подтверждающие права наймодателя на заключение данного договора.
- Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
- В какой срок осуществляется Государственная регистрация найма жилого помещения? Регистрация осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Порядок регистрации:
- Уплатить госпошлину.
- Составить и подать заявление на регистрацию.
- Прийти в регистрирующий орган с документами, подтверждающими личность.
- Взять с собой три экземпляра договора ( по одному для каждой стороны и одни для Росреестра).
- Если у собственника квартиры есть несовершеннолетние дети, которые также являются собственниками, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.
- Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.
Мы рассмотрели основные вопросы касающиеся заключения договора аренды (найма) квартиры, обозначили на что нужно обратить внимание при сдаче и съеме квартиры. Аренда жилых помещений широко распространена, в связи с этим распространены судебные споры и мошеннические действия в отношении обеих сторон: как собственников, так и съемщиков квартир. Поэтому рекомендуем внимательно знакомиться с текстом договора, проверять документы, и при необходимости обращаться за консультацией к юристам.
И, в завершение статьи, полезное видео для арендаторов:
yurid-sovet.ru
нюансы составления и примерный бланк соглашения
Согласно нормам закона, аренда квартиры или дома обязательно должна сопровождаться заключением договора. Он не имеет установленной формы, однако содержит существенные (обязательные) условия.
Заверять у нотариуса или регистрировать документ в государственных органах нет необходимости. Главное, чтобы сделка была юридически грамотной и была подписана обеими ее сторонами.
Оглавление статьи
Что такое аренда жилого помещения?
Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.
Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.
Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.
Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.
Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:
- предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
- жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.
Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.
Иными словами, если, например, арендатор «пересдал» квартиру, – заключил договор субаренды – то полученный доход принадлежит только ему.
На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.
Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.
Различия в понятиях «аренда» и «найм»
Найм представляет собой передачу права владения (зачастую для проживания) физическим лицам.
Обычные граждане, снимая квартиру для проживания, заключают договор найма.
Если владельцем жилья является муниципалитет или государство, то оформляется договор социального найма.
Важным условием заключения найма является пригодность для проживания снятой квартиры. То есть, ветхие, признанные аварийными, изношенные помещения сдаваться не могут.
Максимальный срок договора не может превышать пяти лет. Если снявшее квартиру или дом лицо продолжает проживать в помещении, заключается новый документ.
Для нанимателя преимуществом является тот факт, что даже при смене владельца помещения договор не прерывается автоматически, а только с согласия нанимателя.
Если владелец квартиры хочет ее продать до окончания срока договора, он должен согласовать это с нанимателем. Если последний против, до окончания договора выселять его из жилья нельзя.
Аренда – это съем пригодного жилья организациями (юридическими лицами) для граждан-физических лиц.
Чаще всего такая операция осуществляется фирмами и компаниями для своих сотрудников. Арендовать можно землю, здания, строения и жилье: квартиры, дома, флигели и так далее.
Содержание договора
Юридически грамотный, полный образец договора жилого помещения содержит такие пункты:
- Дата, место его заключения.
- Реквизиты сторон: арендатора и арендодателя.
- Предмет договора – квартира или дом. Обязателен адрес, описание всего, что находится в помещении. Общая площадь, количество комнат, этаж.
- Размер оплаты в рублях и крайний срок ежемесячного (или иного) внесения.
- Номер и орган, выдавший свидетельство права собственности.
- Отсутствие обременений, залога, прав третьих лиц на жилье.
- Права арендодателя: распоряжаться жильем, требовать соблюдения целевого использования, возврата помещения в исправном состоянии.
- Права нанимателя: оплачивать коммунальные услуги (описать тарифы), прочие сопутствующие платежи, проживать членам семьи арендатора, по согласию с владельцем производить ремонт или улучшение жилья.
- Обязанности сторон.
- Порядок предоставления помещения (акт приема-передачи).
- Система расчетов: сумма оплаты, последнее возможное число ее снесения, способ оплаты.
- Сумма залога, если это предусмотрено в документе.
- Срок договора.
- Разрешение спорных моментов.
- Подписи сторон.
По желанию сторон в текст документа можно вписать практически любые условия, например, пребывание третьих лиц в квартире в течение определенного времени. Но на практике такое указывается крайне редко.
Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.Особенности договоров найма
Наем жилья можно осуществить в государственной или частной собственности.
Соответственно, выделяют два вида договора:
Если снятое жилье наниматель эксплуатирует с целью получения прибыли, то такое соглашение принято называть «договором коммерческого найма». Такой договор с владельцем квартиры заключается в основном предпринимателями.
Договор коммерческого/жилого найма – разновидности одного соглашения. В обоих документах обязательно описывается сумма оплаты, сроки, предмет сделки и прочие условия.
Социальный же наем предусматривает передачу в пользование жилья из государственного или муниципального фонда.
Получить таковое можно при определенных условиях:
- нужда в улучшении жилищных параметров лица или семьи;
- постановка на учет;
- постоянное место жительство в районе получения жилья.
В социальном найме условия устанавливаются государством или местными органами власти, в то время как жилое или коммерческое предложение помещений может сопровождаться утверждением любых пунктов в тексте документа.
Существенные условия договора
По 432 статье ГК к существенным пунктам относятся следующие:
- предмет договора – жилое помещение;
- его пригодность для проживания, позволяющая называть недвижимость жилой;
- описание предмета договора – площадь, этажность, категория, имущество внутри помещения.
Некоторые юристы к существенным условиям относят еще порядок и размер оплаты, а также срок действия документа.
При описании предмета сделки – квартиры, дома – обязательно точно описать его в соответствии с документацией.
Так, площадь указывается та, что определена в техпаспорте БТИ, адрес списывается со свидетельства права собственности, указывается целевое назначение использования (проживание).
Кроме этого, если речь идет о квартире, требуется указать этаж, тип здания (панельный, кирпичный), количество жилых комнат, подсобных или иных помещений (кладовая, балкон).
Условия и причины расторжения сделки
Расторгнуть договор аренды жилого помещения может любая из сторон договора.
Арендатор имеет на это право в таких случаях:
- собственное желание;
- квартира стала совершенно непригодной для жизни;
- несоблюдение условий договора: несоответствие описания предмета сделки с реальными условиями, ухудшение нюансов проживания и так далее.
Если наниматель планирует покинуть квартиру или дом, то за 60 дней он должен в письменном виде предупредить хозяина жилья.
Если наниматель мешает соседям, создает неудобства сам, гости и родственники нарушают порядок, это также может стать причиной выселения. Только сначала наймодатель должен письменно потребовать устранения этих нарушений.
Арендатор также может аннулировать соглашение:
- если планирует выселять жильцов ранее срока, надо предупредить их письменно за 90 дней;
наниматель испортил имущество; - если арендодатель планирует сам или с семьей въехать в помещение;
- если наниматель не вносит плату в установленный срок.
Если арендатор причинил существенный ущерб имуществу или привел его к гибели, суд может обязать его в течение определенного срока (чаще всего, одного года) восстановить разрушения.
Видео: Как составить договор найма жилья?
В передаче ведется дискуссия о нюансах коммерческого найма жилья. Рассказывается какие сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду, какие схемы обмана существуют в данной сфере. Даются советы, как обезопасить себя при составлении договора найма жилого помещения.
propertyhelp.ru
Типовой договор аренды квартиры — особенности составления документа
Сейчас многие предпочитают арендовать жилплощадь как на несколько дней, так и лет.
Однако для того, чтобы не возникало в будущем проблем с проживанием, важно правильно составить договор на использование недвижмости.
В нем должны быть учтены ряд нюансов, о которых мы расскажем в данной статье. Кроме того, в конце будет приведен типовой договор аренды квартиры. Его можно взять за основу при поиске временного пристанища и переговорах с владельцем подходящего помещения.
Что необходимо учитывать при оформлении договора аренды квартиры
Прежде всего, следует убедиться, что жилье сдается действительным собственником. Сейчас на рынке аренды недвижимости существует множество мошеннических схем.Одна из них может состоять в том, что аферисты арендуют жилье, а потом за предоплату предлагают его снять сразу нескольким клиентам.
В итоге нетрудно догадаться, что обманутые граждане остаются и без жилья, и без денег.
Сегодня многие вынуждены искать предложения по аренде квартир через различные агентства недвижимости. Здесь также существует вероятность встретиться с мошенниками. Так, с клиента берутся деньги, а взамен предлагаются несуществующие адреса. Такая схема обычно облекается в договор информационных услуг. Поэтому следует работать с теми риелторами, которые получают плату за свои услуги по факту вселения и после подписания сделки по аренде с владельцем квартиры.
Найти квартиру для временного проживания можно и с помощью интернета. Однако при данном варианте следует настаивать на предварительном и бесплатном просмотре жилых помещений. Дело в том, что размещаемые в сети фотографии могут не соответствовать реальному облику квартиры. Это тоже является одним из приемов обмана наших доверчивых сограждан.
Еще несколько слов следует сказать о предварительном просмотре квартиры. Он, как правило, проводится бесплатно. И если вам предлагают за первый визит уплатить деньги, то стоит быть настороже. В процессе самого осмотра нужно ознакомиться не только с интерьером квартиры, но и с состоянием коммуникаций (труб, сантехники и т.д.). Если оно вызывает сомнения, то лучше отказаться от аренды или поторговаться об уменьшении платы за проживание.
Самое главное, убедитесь в том, что квартиру сдает ее хозяин. В противном случае в будущем могут появиться серьезные проблемы в части проживания.
Что необходимо знать участникам сделки по аренде жилья
Когда, наконец, найден подходящий вариант, то перед подписанием договора стоит оговорить несколько основных моментов. В первую очередь – это срок аренды.
По законодательству максимальный период пользования квартирой на условиях найма составляет 5 лет. После этого договор может быть перезаключен.
Если предполагается пользоваться жильем меньше года, то арендатор вправе настаивать на включение в договор дополнительных условий, о которых мы расскажем ниже.
Дальше необходимо согласовать размер и порядок совершения отчислений по арендной плате, а также механизм компенсации коммунальных платежей. Что касается арендной платы, то при вселении большинство владельцев квартир берут ее за несколько месяцев вперед. Поэтому этот момент также следует учесть.
Если же речь идет о коммунальных платежах, то перед получением ключей от квартиры следует снять и зафиксировать показания со всех счетчиков, установленных в ней. Так, арендатору будет легко рассчитывать ежемесячную коммунальную компенсацию.
Когда в квартире, которая сдается, есть ценные вещи (дорогая техника и т.д.), то рекомендуется сделать их опись. Тогда арендатор может быть застрахован от претензий со стороны недобросовестного владельца квартиры по поводу кражи несуществующего имущества. С другой стороны и арендодатель может взыскать с нанимателя урон в случае кражи, потери или повреждения его собственности.
Помимо самого договора, участникам сделки нужно подписать акт приема-передачи. Делается это как при вселении, так и во время освобождения квартиры.
В подобном документе фиксируется как состояние жилья, так и показания всех счетчиков.
Есть и еще один момент, о котором следует помнить арендодателю. Сейчас многие сдают квартиры только на несколько дней или даже часов.
И основными съемщиками жилья являются люди, приехавшие в командировку. Но для того, чтобы им отчитаться перед своей бухгалтерией о понесенных расходах по аренде жилья, необходим подтверждающий документ (чек, квитанция).
Поэтому если сдача квартир будет носить постоянный характер, то их собственнику желательно оформить индивидуальное предпринимательство. Тогда он сможет выдавать чеки своим постояльцам.
Особенности договора
Теперь пришло время остановиться на основных разделах договора аренды квартиры между физическими лицами.
Всегда начинает его преамбула, в которой присутствуют дата и место заключения договора, а также перечисляются его стороны с указанием их полных инициалов, а также паспортных данных.
Основная часть сделки по аренде начинается с описания квартиры, передаваемой в пользование. В частности, в соглашении должны быть перечислены:
- точный адрес;
- этаж;
- количество комнат и общая площадь жилья.
Здесь же приводятся и реквизиты документов, подтверждающих право собственности арендодателя на сдаваемую в пользование квартиру.
После изложения предмета договора указывается период аренды. Если квартира сдается на несколько суток или почасово, то в документе указывается конкретное время ее освобождения.
Следующим блоком в договоре должны быть пункты касаемо внесения арендной платы и компенсации коммунальных платежей. Как правило, плата за квартиру вносится ежемесячно, однако возможны и другие варианты. В любом случае, в соглашении должна присутствовать дата, до которой должен быть внесен очередной платеж. Кроме того, нелишним будет привести тарифы по соответствующим коммунальным услугам, исходя из которых арендатором будет выплачиваться компенсация.
После финансовых пунктов следуют условия относительно взаимных прав и обязанностей сторон. Они могут касаться порядка проведения ремонта (как текущего, так и капитального), поведения в случае внештатных ситуаций (затопление со стороны соседей, пожар, прорыв труб), условий и периодичности проверки арендодателем использования квартиры и т.д.
Например, может быть прописано, что если арендатор сделал ремонт за счет своих средств, то понесенные расходы могут быть зачтены в счет арендной платы.
Еще один немаловажный момент. В договоре должны быть перечислены люди (кроме несовершеннолетних), которые будут временно проживать с арендатором на одной площади. Особенно это касается аренды на срок, не превышающий одного года. Дело в том, что по ГК РФ в этом случае вселение вместе с арендатором других людей допускается только с согласия владельца квартиры.
Сделка может предусматривать и положения относительно ответственности сторон. Например, для арендатора может быть установлена неустойка за просрочку внесения платежей. Одним словом, стороны сами вправе определить в договоре величину взаимных санкций.
Очень важным в соглашении об аренде квартиры является раздел, где стороны оговаривают вопросы, связанные как с продлением договора, так и досрочным его расторжением. В частности, если речь идет о прекращении сделки раньше положенного срока, то она должна предусматривать пункты относительно:
- оснований для разрыва взаимоотношений как по инициативе хозяина квартиры (арендодателя), так и нанимателя;
- процедуры и сроков уведомления об этом контрагента;
- порядка возврата квартиры ее владельцу.
Следует обратить внимание на то, что по окончании действия договора прежний арендатор имеет преимущественное право в части оформления отношений на новый срок. Однако если в соглашении не сделать подобной оговорки, указанное правило не действует в случае с арендой квартиры на период до года. И тогда арендодатель получит совершенно законное право выселить нанимателя с занимаемой территории.
Само собой, что завершать соглашение должны реквизиты и подписи сторон. Без личных автографов ее участников, сделка может быть легко оспорена.
Не исключено, что в процессе действия договора аренды квартиры может возникнуть потребность во внесении в него изменений. Это может касаться пересмотра сроков проживания, корректировки арендной платы, других важных пунктов. В этом случае стороны должны оформить между собой письменное дополнительное соглашение.
Если основной договор собственник квартиры и арендатор заключили у нотариуса, то и коррективы в него вносятся таким же способом.
Договор сдачи квартиры в аренду — образец 2016
Ниже мы приводим бланк договора аренды квартиры (жилого помещения) между физическими лицами, который можно взять за основу. При этом сделку можно заключить как в обычной форме, так и удостоверить ее у нотариуса. В этом случае он проверит и законность соглашения.
Типовой договор аренды квартиры между физическими лицами — образец
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
lawyer-guide.ru