Участок под ИЖС: что можно и что нельзя
Покупая земельный участок, мы становимся его собственником. Однако на использование собственной земли тоже есть ограничения. Что можно и что нельзя делать землевладельцу на участке под ИЖС?Земельный участок под ИЖС — это участок, на котором можно возводить жилые дома, стоящие отдельно и имеющие не более трехх этажей. На участке разрешается строительство только одного дома, который предназначен для проживания одной семьи, согласно п.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, стоящем на участке под ИЖС разрешена постоянная регистрация по месту жительства.
Земли, предназначенные под ИЖС запрещено использовать для:
- переработки сельскохозяйственной продукции в рамках предпринимательской деятельности;
- производства и продажи ритуальных принадлежностей;
- размещения объектов промышленного, коммунального назначения.
Земельный участок под ИЖС обязательно должен находиться в границах земель поселений (населенных пунктов). Земли поселений делятся по различным территориальным зонам (жилым, общественно-деловым, производственным и др.). Каждый земельный участок должен относиться к одной зоне, имеющей определенное назначение.
Существует 3 вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
- основной вид разрешенного использования предполагает размещение одноквартирных домов с приусадебными земельными участками.
- условно-разрешенные виды использования предполагают:
- размещение многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более 3х. Выращивание плодовых, кормовых и декоративных растений.
- вспомогательные виды разрешенного использования предполагают:
- строительство надворных построек и искусственных водоемов;
- выращивание декоративных и плодовых растений;
- содержание домашних животных.
Если вы решили оформить участок для основного вида разрешенного использования, а затем у вас возникнет желание содержать домашних животных, придется перевести землю из одной территориальной зоны в другую. Для этого вам необходимо будет обратиться к главе администрации данного населенного пункта и получить соответствующее разрешение (постановление).
omskrielt.com
Нормы строительства на земельном участке ИЖС 2018
ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. «Земли ИЖС» — это вид разрешенного использования (ВРИ). Его указывают в кадастровом паспорте наряду с одним из 7 земельных категорий. ВРИ несколько сотен, каждый подразумевает какой-то вид деятельности, который можно производить на конкретном земельном участке.
Исходя из названия, можно заключить, что главная постройка на этой территории должна иметь жилое назначение. На землях ИЖС нельзя построить, например, магазин. При первой же проверке магазин закроют, а владельцу выпишут солидный штраф.
Строительство многоквартирных домов на таких наделах также запрещено даже, если одним собственником объединены несколько таких участков. Такое нарушение называется нецелевым использованием земельных участков.
Даже в том случае, когда земля не используется совсем, могут быть проблемы. В соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса России, участок, предназначенный «для ИЖС» может быть изъят, если в течение трех лет на нем не начиналось строительство. В этот срок не включается время, которое используется для освоения.
Общие правила
Такой вид использования территорий как ИЖС, появился в связи с тем, что не все граждане обеспечены достойным жильем. Для таких семей, которые могут и хотят построить свое жилье на собственные средства и была придумана такая форма решения жилищной проблемы за счет самих граждан.
Дом на участке ИЖС должен предназначаться для одной семьи. Такие земли расположены на территориях категорий: земли населенных пунктов и с/х назначения. В таких домах после постройки возможна регистрация по месту жительства.
Законодательная база
Предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в 2018 году регламентируется статьей 39.5 Земельного Кодекса РФ. Там же указано, что возможно выделение такого надела совершенно бесплатно.
Получение разрешения на строительство на землях ИЖС регулируется Градостроительным кодексом России (ГрК РФ), статьей 51. Размеры и общий проект утверждается в соответствии со СНиП (строительные нормы и правила).
Получение разрешения
Все вопросы, которые касаются выдачи разрешения на строительство, разбираются в ГрК РФ. Это бумажный документ, в котором указывается соответствие проектных документов и плана участка. Присутствие этого документа дает право осуществлять строительство жилого дома.
Только строительство при наличии этой бумаги и других исходно-разрешительных документов считается законным и позволяет в дальнейшем поставить на кадастровый учет дом и зарегистрировать его в Росреестре, а также самим зарегистрироваться по месту жительства.
Этот документ можно получить в комитете по строительству и архитектуре в вашей администрации. Разрешение выдается на 10 лет. Если в течение этого времени участок переходит в собственность к другому человеку, то срок действия остается в этом случае без изменений.
Продлевать срок действия разрешения нужно по истечении 10-ти лет. Но соответствующее заявление нужно подать заранее: не позже, чем за 2 месяца до того, как истечет срок действующего документа.
Нормы строительства на земельном участке ИЖС
Следующим шагом после получения земли до получения разрешения на строительство является планировка участка. Процесс застройки должен укладываться как в Строительные Нормы, так и СНиПы.
На этом этапе возникает множество вопросов и проблем, которые решаются путем изучения соответствующих требований.
Нужно учитывать расстояние между объектами на участке, наличие инженерных коммуникаций, расположение построек относительно друг друга.
Расположение построек
Кроме жилого дома на земле ИЖС могут быть хозяйственные и бытовые помещения, такие как баня, летняя кухня, гараж, сарай и прочее.
Для их строительства не нужно получать разрешение, достаточно соблюдать СНиПы. По закону жилой дом на участке должен быть только один и его площадь не должна превышать 1200 квадратных метров.
На улице ничего строить нельзя. Если объект уже построен, то его следует демонтировать. В каждом регионе существуют свои правила, на каком расстоянии должна находиться любая постройка, расположенная на участке ИЖС. В любом случае — не меньше 2-х метров. В некоторых областях — до шести метров.
Это так называемые красные линии. До тупиковых дворов или красной линии малопроезжих улиц должно быть не меньше 3-х метров. Нарушение этой линии недопустимо. Хотя в реальности таких случаев ничтожно мало, однако следует знать, что по закону вас могут обязать снести постройки, выходящие за нее.
От стен жилых домов до забора должно быть приблизительно 1-1,5 метра. Хозяйственные постройки располагаются по принципу: «чем дальше, тем лучше», желательно в глубине участка.
Расположение построек внутри участка не нормируется, главное, чтобы была выдержана определенная дистанция между соседями и по отношению к окружающим объектам.
Читайте о землях ИЖС.Как зарегистрировать дом на участке ИЖС? Смотрите тут.
Расстояние
Расстояние от жилых до нежилых построек не должно быть меньше 5-ти метров. Это значит от дома до бани необходимо выдержать такое расстояние. До леса должно соблюдаться расстояние не меньше пятнадцати метров.
Если соседские дома деревянные, то их нужно расположить на расстоянии не меньше 15 метров друг от друга. При наличии одного кирпичного дома, а другого деревянного расстояние сокращается до 10 метров. Между домами из кирпича — 6 метров.
Регламентации подвергаются даже кустарники и деревья, которые растут в непосредственной близости от забора. От любого куста до забора с соседом должно быть расстояние не меньше 1 метра. До деревьев: средних — 2 метра, высоких — четыре.
Заборы и ограждения
Соседские земельные участки должны быть отгорожены друг от друга таким забором, чтобы не происходило взаимного затенения. Это может быть:
- решетка;
- прозрачный забор;
- сетка.
При этом его высота не должна превышать 1,5 метра по тем же причинам. А вот глухой забор можно поставить там, где проходит граница с проезжей частью. Его высоту в это месте возможно поднять до 2,2 м.
Возможность возведения гаража
Строительство ИЖС возможно при соблюдении законов и СНиП. Например, по отношению к гаражным постройкам действуют строительные нормы и правила. Гараж и надворные постройки должны стоять от собственной границы не меньше, чем на метр.
Если гараж непосредственно примыкает к жилой постройке, то:
- до границы с соседом должно быть не меньше трех метров;
- до границы участка — метр.
Если примыкает птичник или сарай для скота, то:
- до границы с соседом должно быть 1-3 метра;
- до границы участка — 4 метра.
Требования к инженерным коммуникациям
Нормы строительства на земельном участке ИЖС предполагает возведение жилого дома, а, следовательно, и инженерных коммуникаций. Для канализации разрешается подводить трубы от центральной системы и обустраивать выгребные ямы, предусматривая способы чистки туалетов.
Для отопления нет ограничений по вариантам: допустимо использование как печи, так и газового котла. Если у вас последний вариант, то нужно предусмотреть отдельное помещение для котельной, которое не должно быть меньше 5 квадратных метров. Возможно подключиться к центральной системе.
При газовом отоплении трубопровод прокладывается только со стороны котла или кухни, но ни в коем случае нельзя тянуть трубы через весь дом или сквозь фундамент.
Если для приготовления пищи используется газовый баллон, то его объем не должен быть выше 12 литров. Большие баллоны нужно держать в отдельном помещении.
При подключении водоснабжения используют разные варианты:
- подключение к центральному водопроводу;
- артезианская скважина;
- водонасосная станция;
- колодец.
Электричество подводится при помощи ЛЭП. Кабель должен быть протянут на высоте не меньше 2,75 метров над землей при отсутствии активного движения на улице. На оживленных улицах высота, на которой должен быть протянут провод, должна быть не меньше шести метров.
Если расстояние между опорами больше 25-ти метров, то устанавливают дополнительный столб. Провода должны быть закреплены на расстоянии 0,2 м друг от друга. Снаружи или внутри дома следует установить приборы учета.
Последствия нарушений
На практике пока известно мало случаев сноса незарегистрированных построек или сооружений, которые расположены не по нормативам. Но все-таки прецеденты уже есть. Существует также штраф за нецелевое использование земельного участка. Его размер зависит от кадастровой стоимости земли.
На видео о строительстве на землях ИЖС
realtyurist.ru
Права собственника в ИЖС — земельного участка, в 2018 году
Начнем с того, что ИЖС подразумевает наличие адреса. А это означает, что человек сможет без труда прописаться в свежевозведенном доме.
Если строить на земле, которая имеет другую категорию, то могут возникнуть разные трудности правового характера.
Собственник участка ИЖС имеет намного больше преимуществ. Согласно Градостроительному кодексу, статье 49, регулируются все права владельцев участков ИЖС.
Кроме прав, владельцы ИЖС имеют и ограничения. Но их не так уж и много.
Другой вопрос – правильное оформление всех документов. Если при этом будут ошибки, то собственник не сможет претендовать на оформление прописки или любые другие социальные гарантии.
Что называют индивидуальным жилищным строительством?
ИЖС – это вид земельного участка. На таком можно построить дом по собственному проекту.
Индивидуальное жилищное строительство подразумевает учет всех требований и пожеланий будущего владельца. Вся работа осуществляется только за счет хозяина участка. При этом коммуникации предоставляются так же, как и если бы была приобретена квартира.
То есть, участок ИЖС – это закрепленный за конкретным собственником (собственниками) земельный надел, где он (они) могут возвести дом или коттедж за счет собственных средств.
При строительстве обязательно нужно подчинятся всем нормам, даже несмотря на то, что участок – собственность.
В противном случае возникнут проблемы с регистрацией дома. Также есть вероятность получить штраф за неисполнение обязательных норм.
Тут можно скачать СНиП для индивидуального жилищного строительства.
Права собственника в ИЖС
В сравнении с владельцами СНТ и ДНП, ИЖС права собственника более на высоком уровне. Владельцы подобных участков могут рассчитывать на получение всех социальных гарантий.
Также оформление прописки – серьёзный вопрос. Ведь без неё невозможно получить большинство государственных услуг.
Важно понимать, что наравне с правами у сособственников имеются обязательства.
Владельцы сельскохозяйственных земель тоже могут на многое рассчитывать, но проблема в том, что оформить какие-либо льготы будет сложней.
К тому же, если имеется участок ИЖС, то все решения принимать можно самостоятельно, а вот для собственников других категорий это практически невозможно.
Земельный участок
Права собственника земельного участка ИЖС определяются согласно законодательству. Но особо следует отметить – подключение к общим коммуникациям. Данная особенность регламентируется Градостроительным кодексом РФ, а конкретно ФЗ 190, статьей 48 пунктом 5.
Собственник имеет право на подключение ко всем инженерным коммуникациям.
Если приобретать участок сельхозназначения, то на нем может отсутствовать даже электроснабжение. Придется самостоятельно осуществлять обеспечение дома благами цивилизации.
Такой проблемы с ИЖС не возникнет. Электроснабжение, горячая и холодная вода, тепло, а в некоторых случаях водоотведение и канализация – это возможно получить только собственнику ИЖС.
В соответствии с ПП РФ N 344 от 6.05.2011 предоставляется возможность получить любые коммунальные услуги в соответствии с тарифами, установленными государством. При этом ограничений на пользование услугами не существует.
Перевод надела
ФЗ № 172 регулирует процесс перевода земельных участков из одной категории в другую. Нужно обратиться в администрацию и написать заявку о смене статуса надела.
При этом в заявление обязательно указать:
- нынешнюю категорию;
- номер по кадастру участка;
- предъявить бумаги, которые подтверждают право владения;
- указать основания.
Тут можно скачать образец заявления о переводе земли в другую категорию.
Рассмотрение заявление может проходить от 1 до 3 месяцев. В результате, если нет причин для отказа, будет выдано решение на руки.
В случае неудовлетворительного решения предоставляется бумага, где подробно описаны причины. Обычно это связано с нарушением каких-либо норм.
Возведение жилого дома
На участке ИЖС можно построить собственный дом. При этом он будет создан по индивидуальному проекту.
Особенно приятный момент – все возведенные дома на земельном наделе по стоимости будут намного выше чем те, что построены на участках сельскохозяйственного назначения.
Это связано с тем, что цена по кадастру у участков ИЖС выше намного. Но стоит отметить, что строительство обязательно должно подчиняться установленным правилам.
Регистрация
Если дом построен на участке ИЖС, то есть возможность зарегистрироваться в нем. Процедура прописки стандартная – нужны только паспорт и основания для постановки на регистрационный учет.
В связи с этим, можно сказать, что наличие постоянной прописки гарантирует получение всех социальных гарантий:
- можно без труда встать на очередь в садик и оформить ребенка в школу;
- медицинское обслуживание будет осуществляться в соответствие с нормами;
- если у человека имеется регистрация, то он сможет устроиться на работу, взять кредит и т.п., а без постановки на учет придется израсходовать немалые суммы, чтобы даже просто посетить терапевта (при наличии прописки, адрес прикрепляется к какой-либо поликлинике и все необходимые социальные гарантии будут получены).
Налоговые льготы
Если у собственника участок под индивидуальное жилищное строительство, то он обладает правом получить имущественный вычет.
Можно вернуть 13% от тех денег, что были потрачены на приобретение расходных материалов или покупку участка.
А вот собственники земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства, такой льготой обделены.
Оформление собственности
Чтобы оформить участок ИЖС в собственность, нужно на нем что-либо построить. К примеру, дом или коттедж. Но чтобы начать работу, необходимо предоставить целый список документов.
Чтобы построить дом нужно получить разрешение, техпаспорт в БТИ, кадастровый паспорт участка, адрес земельного надела.
Здесь можно скачать образец заявления о получении разрешения на ИЖС.
Чтобы строительство было законным, нужно обратиться в Департамент архитектуры с обращением и предоставить следующие документы:
- подтверждение владения участка на законных основаниях;
- план градостроительный;
- схему, где будет указано место нахождение участка.
Тут представлены образцы разрешения на строительство, кадастрового паспорта на участок.
Документы
Чтобы дом ввести в эксплуатацию, нужны:
- бумага, которая подтвердит право владения;
- разрешительный на стройку документ;
- план градостроительный;
- акт по приемке объекта строительства;
- подтверждение правильного расположения строительного объекта.
Достоинства и недостатки
К достоинствам относят следующее:
- высокая стоимость участка и построек;
- возможность оформления налогового имущественного вычета;
- вся инфраструктура и коммуникации доступны;
- оформление в собственность в 2018 году ничем не будет отличаться от предыдущего 2018 года;
- доступны все социальные гарантии.
К недостаткам относят:
- строительство дома важно начать не поздней 3 лет с момента получения в аренду, в противном случае надел отберут;
- в случае, когда через 10 стройка не окончена, налог на участок вырастет в 2 раза.
На видео о юридических тонкостях при приобретении земельного надела
77metrov.ru
Многоквартирный дом на участке ИЖС
Земли под ИЖС относятся к населенным пунктам, что позволяет возводить на их территориях дома, хозяйственные постройки, заниматься садоводством, тем самым, данные земли пользуются большим спросом.
Многих волнует вопрос о то, можно ли построить многоквартирный дом на участке ИЖС?
Использование земли
Использование земель под ИЖС имеет ряд особенностей:
- На данной категории земель могут возводиться жилые дома за счет сил и средств их владельцев.
- Объектом строительства могут быть жилые дома, имеющие не более трех этажей.
- Возведенный дом должен служить для постоянного проживания одной семьи.
- В доме можно зарегистрироваться.
- Обязательным является наличие проекта жилого здания, выполненного соответствующими лицензированными учреждениями.
Из всего указанного ряда особенностей, возникает один вопрос, волнующих многих владельцев земель под ИЖС: можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС?
Многоквартирный дом на участке ИЖС
Ответить на поставленный вопрос невозможно однозначно. С одной стороны, возведение многоквартирного дома на участке ИЖС возможно, с другой стороны, существует одно НО.
Необходимо изменить вид разрешенного использования для данного участка.
Соответственно, такой участок автоматически перестает иметь категорию ИЖС.
Многоквартирный дом на участке ИЖС может быть возведен только тогда, когда будут пройдены все пути, начиная со сбора документов и заканчивая получением разрешения на строительство.
Именно на стадии получения разрешения возникают самые большие затруднения:
- Поблизости от строящегося дома должна проходить подходящая инфраструктура.
- К дому должны быть проведены необходимые коммуникации. При чем коммуникации должны быть рассчитаны не на частный дом, а именно на многоквартирный.
Соответственно, переделывать уже имеющиеся ресурсы довольно сложно и затратно.
Можно ли построить?
Несмотря на все трудности, люди строят многоквартирные дома, при этом умудряясь обходить законодательство.
И, что самое интересное, люди покупают квартиры в таких домах, даже не проверив документацию и не узнав, имеется ли разрешение на возведение данного дома.
Схемы возведения
Чтобы многоквартирный дом был построен в соответствии с нормами закона, необходимо придерживаться определенных схем возведения.
Не самая подходящая схема, хотя используется многими застройщиками:
- дома возводятся без разрешения на строительство;
- уже построенное жилье продается, и в него заселяются граждане.
Все идет гладко до тех пор, пока жильцы не начинают оформлять документы на получение права собственности. Именно тут выясняется, что разрешения нет, а значит и права собственности оформить не на что.
Весь процесс возведения и сдачи жилья переходит в судебные тяжбы, где исход может быть разный:
- построенный дом могут признать незаконным и подлежащим сносу;
- застройщиков обяжут вернуть деньги жильцам, только, сколько ждать их возврата, неизвестно.
Как вариант, можно поступить следующим образом:
- Получить право на строительство дома именно под ИЖС.
- Возвести постройку с несколькими подъездами.
- Оформить строение в собственность.
- В уже оформленном доме продавать доли.
На такой вариант, скорее всего, мало кто согласится, т.к. гражданин заплатит денежную сумму равную стоимости отдельной квартиры, а в итоге получит только долю в общей собственности и ограничение прав.
Можно обратиться в суд для признания возведенного дома многоквартирным. Процесс может быть долгим и не всегда положительным.
Необходимо учитывать, что контроль за возведением строений на землях ИЖС усиливается с каждым годом.
Раньше, проверки начинались тогда, когда объект строительства уже заканчивался.
В последние годы, проверяющие инстанции стали появляться тогда, когда возведение многоквартирного дома только начинается.
Для выездной проверки может быть достаточно только звонка от соседей, которым мешает стройка.
Что ждет застройщиков в 2018 году судить сложно, так же, как и искать и перечислять варианты возведения многоквартирного дома на участке под ИЖС.
Без разрешения
В последние годы участились случаи возведения незаконных многоквартирных домов, имеющих большое количество нарушений законодательства.
Иными словами, застройщик, имеющий в распоряжении участок под ИЖС, возводит на нем многоквартирный дом и в дальнейшем начинает продажу в нем квартиры.
Квартиры продаются не как отдельные жилые площади, а как доли в квартире.
Возведенные многоквартирные дома без соответствующего разрешения, имеют грубые нарушения, в них отсутствуют необходимые коммуникации, подъездные дороги и пр.
В итоге такие строения могут быть признаны как незаконно возведенные постройки.
Последствия
Последствия возведения многоквартирного дома без соответствующего разрешения могут быть различные.
Многоквартирный дом возводится на земельном участке ИЖС, и застройщик подает документы на регистрацию права собственности.
При таком варианте возможны различные последствия, т.к. застройщик идет на свой страх и риск. Если у регистрирующего органа возникнут вопросы, то регистрация права может быть остановлена.
Например, по документам будет видно, что дом разделен на несколько отдельных помещений, имеющих лестничные пролеты, что может говорить о незаконном возведении многоквартирного дома.
Регистрирующий орган несомненно откажет в регистрации права на данный объект.
Если застройщику повезет, то регистрирующий орган не заметит нарушений и оформит право собственности. Застройщик сможет начать продажу в доме долей.
Формально, такие сделки не запрещаются законом, вопрос только в том, какие последствия могут наступить для покупателей долей.
Владелец земельного участка может попробовать приобрести право собственности на самовольную постройку через суд, если сможет предоставить аргументы того, что возведенное строение:
- не нарушает интересы иных лиц;
- не несет угрозы для их жизни и здоровья.
Если для суда приведенные доводы окажутся недостаточными, суд вынесет решение о сносе возведенного многоквартирного дома.
Не самые благоприятные последствия могут наступить для покупателей квартир в таком доме. Самым неприятным фактом может быть потеря денег.
Произойти это может даже в том случае, если с продавцом был заключен договор. Не факт, что он захочет возвращать полученные деньги в добровольном порядке, тогда придется идти в суд за защитой своих прав.
Помимо этого, необходимо быть готовыми к тому, что будет приобретено право не на квартиру, а только долю в ней.
Это означает, что:
- права покупателя будут ущемлены;
- восстановить их будет довольно трудно.
Помимо указанных потерь, могут быть иные неприятные последствия, например, возникнут трудности с обслуживанием возведенного многоквартирного дома.
Как избежать мошенничества?
С каждым годом, изобретательность застройщиков возрастает, желание получить большие деньги, толкает их на различные неправомерные действия.
Правовая неосведомленность покупателей ведет к тому, что о нарушении своих прав они не знают до последнего момента.
Чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков, необходимо:
- Перед принятием решения проконсультироваться с юристом, а еще лучше, пригласить его на сделку.
- Проверить имеющиеся документы на участок ИЖС, где планируется возведение многоквартирного дома.
Любая фирма застройщик обязана предоставлять своим клиентам любые запрашиваемые ими документы.
В пакет документов стандартно должно входить:
- разрешение на строительство;
- кадастровый паспорт участка, где и будет указан вид разрешенного строительства.
Здесь можно скачать образец разрешения на строительство, образец кадастрового паспорта.
Исходя из указанной информации можно сделать вывод о том, имеются ли какие-либо подводные камни, связанные со строительством многоквартирного дома.
На видео о возведении зданий на землях под индивидуальное строительство
77metrov.ru
выбор участка, разрешение и требования к сооружениям
На рынке загородной недвижимости земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) всегда пользовались большим спросом. И это не удивительно, ведь купив земельный участок, у человека появляется возможность возвести дом согласно собственному проекту, дополнить участок хозяйственными постройками, а также организовать сад и огород, руководствуясь только личными предпочтениями.
Однако в процессе покупки земли и возведения жилья важно учитывать множество нюансов и правил, которые помогут вам реализовать собственную мечту на законных основаниях.
Как выбрать участок под индивидуальное строительство
Покупка земли под ИЖС – очень ответственная задача, от правильности выполнения которой зависит комфорт и удобство вашего будущего дома. Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться с назначением земельного участка и типом жилищной постройки. Например, если участок приобретается для строительства загородного дома, хозяева которого будут использовать его исключительно для отдыха, стоит присмотреться к земле, расположенной в удаленной местности. Если же планируется возведение капитального дома с целью постоянного проживания, нужно учитывать удобство инфраструктуры, удаленность трасс, состояние подъездных дорог и т.д.
Немаловажным фактором выбора участка под ИЖС является возможность проведения коммуникаций – водопровода, электричества, газа, канализации. Для этого следует учитывать состояние почвы, наличие грунтовых вод, уровень газификации местности и т.д.
Кроме того, учитывайте, что в стоимость участка ИЖС практически никогда не включается стоимость проведения коммуникаций. Поэтому, чтобы рассчитать уровень материальных вложений в строительство, заранее поинтересуйтесь приблизительной стоимостью осуществления всех инженерных работ.
Читайте также: Как оформить в собственность землю под гаражом
Законодательные нормы индивидуального жилищного строительства
Сложность приобретения земли под ИЖС, возведение сооружений и ввод дома в эксплуатацию заключается не только в своей масштабности, но и в том, что этот процесс регулируется многими законодательными нормами. Согласно закону об «отдельно стоящих строениях», на участке ИЖС разрешается возводить только один жилой дом не выше трех этажей. Соответственно, возводимый дом по определению не может быть многоквартирным.
Приобретая участок, новый владелец должен помнить, что на процесс возведения дома закон отводит ему не более трех лет. Кроме того, на возводимое сооружение должен быть выполнен проект проектной организацией, имеющей государственную лицензию. Перед началом строительства проект следует заверить в различных контролирующих инстанциях, которые выдадут владельцу участка разрешение на проведение строительных работ.
С чего начать строительство на участке ИЖС?
1. При покупке участка под строительство в первую очередь нужно удостовериться в правильности оформления всей документации. Чтобы в будущем избежать возможных проблем, рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом.
2. Если владелец имеет на руках Свидетельство о праве собственности и оно оформлено верно, можно приступать к планировке участка. Схема расположения дома, инженерных коммуникаций и строительных построек должна согласовываться с документом под названием «Строительные нормы и правила», сокращенно – СНиП.
3. Перед началом строительных работ следует обозначить границы участка, то есть, возвести забор. Строительство заборов также подчинено некоторым нормам и правилам, указанным в СНиП.
4. Помимо дома на собственном земельном участке можно строить любые хозяйственные постройки. Однако чтобы не допустить ошибок при их возведении, необходимо проконсультироваться в органах местного самоуправления по поводу порядка возведения построек, а также их размеров.
Читайте также: ИЖС И ЛПХ: в чем разница? Как оформить право собственности на землю
Нормы строительства жилого дома на участке
Как уже отмечалось, строительство дома на ИЖС должно быть согласовано с рядом технических норм и правил. Рассмотрим самые распространенные требования, касающиеся этого процесса:
Расположение дома
Планирование участка всегда начинается с выбора места для расположения дома. Согласно существующим правилам, расстояние между улицей и домом не может быть меньше 5-ти метров. При этом необходимо, чтобы участок соседей или границы проезда и дом разделяло расстояние как минимум в 3 метра. Что касается хозяйственных построек, то от границ участка они должны быть удалены на 5 метров или больше.
Кроме того, удаленность дома от лесного массива должна составлять как минимум 15 метров.
Расположение построек
В том случае, если какие-либо постройки примыкают непосредственно к дому, то расстояние до соседнего участка измеряется от каждого объекта. Например, если дом совмещен с гаражом, то расстояние от него до соседнего участка должно составлять не менее 3-х метров, а расстояние от гаража – не менее 1-го метра. Если к стене дома примыкает постройка, предназначенная для птиц и скота, то важно придерживаться следующей удаленности: расстояние от дома до границы с соседями – 3 метра, расстояние от постройки до соседнего участка – 4 метра в минимальном варианте.
Размеры дома
Максимальная высота жилой постройки на участке ИЖС составляет 3 этажа. Однако законодательные нормы допускают возведение четвертого этажа, но только если он будет оборудован под мансарду.
Согласно требованиям, общая площадь дома на участке ИЖС не должна превышать 1,5 тысячи квадратных метров.
Инженерные системы
Если на участке будет организовано автономное водоснабжение, напор воды не должен быть меньше 0,1 Мпа.
При разработке централизованной канализации помните, что туалеты с выгребными ямами, а также надворные туалеты нельзя размещать к границам участка ближе, чем на 1 метр. Такое же расстояние предусмотрено и к расположению локальных очистных траншей.
Кроме того, сток для дождевой воды, идущий от дома и построек, не должен направляться к соседним участкам.
Пожарная безопасность
Расположение любой постройки на участке необходимо согласовывать с нормами пожарной безопасности. Например, если на двух соседних участках возводятся дома из дерева, то расстояние между ними должно составлять как минимум 15 метров. Если же один из домов строится из камня, то минимальное расстояние между ними может составлять 10 метров.
Ряд противопожарных требований относится и к обустройству специально оборудованной котельной, в которой располагается автономный котел или печь. Согласно правилам, минимальная высота этого сооружения должна составлять 2,5 метров, а его минимальный объем – 15 кубических метров. При этом для обеспечения дополнительной вентиляции в котельной следует предусмотреть широкие окна и вытяжки.
После завершения строительства жилого дома, новоиспеченному хозяину следует зарегистрировать сооружение в качестве объекта недвижимости.
Читайте также: Порядок покупки земельного участка у местной администрации под ИЖС
Документы для получения разрешения на строительство дома ИЖС
Разрешение на строительство дома ИЖС является документом, в котором отображаются требования к безопасности возводимого объекта, охране окружающей среды, а также соответствие сооружения общему архитектурному плану местности. Разрешение на строительство выдается после утверждения проекта дома и предоставлении всех требуемых документов.
Для оформления данного разрешения необходимо обойти не одну инстанцию и согласовать целый ряд документов с нормами Земельного Кодекса РФ. Некомпетентному человеку, который ранее не сталкивался со строительством дома ИЖС, будет очень трудно разобраться в этом процессе, поэтому часто оформление разрешающих документов доверяют специалистам по работе с недвижимостью.
Порядок получения документов для возведения и ввода в эксплуатацию дома ИЖС:
- разрешение на строительство;
- технический паспорт БТИ;
- оформление почтового адреса;
- кадастровый паспорт;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- свидетельство о праве собственности на дом.
Чтобы получить разрешение на строительство дома, застройщику нужно обратиться в уполномоченные органы данного поселения, подав заявление вместе со следующими документами:
градостроительный план участка;
документ о владении участком;
план земельного участка, в котором обозначено расположение дома ИЖС.
Срок действия разрешения составляет 10 лет.
Читайте также:Межевание земельного участка будет бесплатным до 2018 года: изменение закона о земле
Наказание за незаконное строительство ИЖС
Жилые сооружения и хозяйственные постройки, возведенные без специального разрешения, признаются незаконными. В отношении таких построек законодательство применяет следующие меры:
1. Дом не регистрируется в БТИ, соответственно, хозяин не сможет получить разрешение на его ввод в эксплуатацию.
2. Если у хозяина нет регистрации на возведенный дом, по сути, он не сможет им пользоваться (проживать, продавать, обменивать, закладывать в банке, передавать по наследству, дарить и т.д.). Дом, относящийся к незаконным постройкам, не может участвовать в коммерческих операциях.
3. Из-за игнорирования закона и строительных норм, суд может не признать застройщика владельцем дома.
4. Если в процессе возведения постройки были нарушены требования СНиП, то она может быть снесена. Решение о сносе дома обусловлено тем, что ошибки во время его возведения могут угрожать безопасности близлежащих участков или наносить вред окружающей среде. Если комиссия признает необходимость сноса дома, застройщик может быть привлечен к ответственности.
Даже если постройка, возведенная без соответствующего согласования, отвечает всем строительным требованиям, порядок ее легализации будет очень длительным и дорогостоящим. Поэтому, решив построить дом на земле ИЖС, предварительно изучите все нормы и законодательные акты, регламентирующие этот процесс.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7(499)703-32-46 (Москва) +7(812)309-26-52 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно! |
Добавить комментарий
bs-life.ru
Многоквартирный дом на участке ИЖС
Мечта о собственном доме может воплотиться в реальность, если приобрести земельный участок под ИЖС.
Некоторые люди всю жизнь мечтают о нем, а другие стремятся всеми силами приобрести жилье, невзирая на обстоятельства.
Отдельные застройщики удовлетворяют их помыслы, предлагая его в многоквартирных домах, возведенных на земельном участке под ИЖС.
Особенности использования земли
В соответствии с нормативами Земельного кодекса под строительство индивидуального жилья выделяется отдельный участок.
Как правило, он входит в состав территории населенного пункта.
Владелец земельного участка вправе возвести на нем жилой дом, площадь которого не должна превышать 1,5 тыс. кв м в 3 этажа.
При этом он должен руководствоваться нормативами, изложенными в статьях 48—49 Градостроительного кодекса.
Данное обстоятельство не дозволяет его строить на землях, причисленных к другим категориям.
Отражение в законе
Под словосочетанием «индивидуальное жилищное строительство» понимается статус земельного участка, его функциональное назначение.
Он предназначается для постройки отдельно стоящего частного дома.
Одно из предъявляемых к нему требований есть местоположение земельного участка, его принадлежность к категории населенного пункта.
Вопросы относительно распределения земли, возникающих вследствие ее использования отношений регулируются Земельным кодексом РФ. Он был испущен законодателем 25 октября 2001 года под номером 136-ФЗ.
В положениях статьи 39.18 ЗК указаны особенности процедуры выделения земельных участков, являющихся собственностью государства, муниципалитета.
Земля предоставляется гражданам для:
- возведения частного дома малой этажности;
- разведения фермерского хозяйства;
- развития садоводства, разведения огородничества.
Регламентируют вопросы выделения гражданам земли под строительство жилого дома положения статьи 16.4 Федеративного закона «О содействии развитию жилищного строительства».
Акт был испущен 24 июля 2008 года под номером 161-ФЗ.
Видео: законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС
В нем заложены принципы развития сферы жилищного строительства, отдельных территорий и формирования на рынке недвижимости доступного для населения страны жилья.
Его положения регулируют отношения, которые возникают между физическими и юридическими лицами и органами:
- Государственной власти.
- Местного самоуправления.
В соответствии с его указаниями создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который своей деятельностью координирует указанную сферу.
Категория земель
В соответствии с предписаниями Земельного кодекса все земли, находящиеся на территории страны подразделяются на отдельные категории.
Они имеют свое целевое назначение, что налагает запрет на использование земли в иных целях.
Классификация по целевому назначению, сообразно которому земли бывают:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленных отраслей, включая оборонной промышленности;
- особого назначения, которые охраняются государством;
- лесного, водного фонда, включая заповедные земли;
- резервные;
- прочие.
Указаниями Земельного, Градостроительного кодексов законодатель установил виды «разрешенного использования земли».
В силу указанного фактора граждане не могут строить жилые дома причисленные к иной категории земельных участков.
Многоквартирный дом на участке под ИЖС
В последние годы многие застройщики с целью получения некой прибыли строят дома, относящиеся к категории многоквартирного.
При этом они используют землю, предназначенную для строительства индивидуальных домов.
Обстоятельство указывает на игнорирование предписаний законодателя, что, безусловно, является грубым правонарушением.
Можно ли строить?
Отдельные граждане интересуются, можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС, решив приобрести квартиру.
Соответственно предписаниям актов он содержит некоторое число отдельных квартир, которые имеют самостоятельный выход на придомовую территорию.
В доме указанного типа содержатся элементы принадлежащего владельцам отдельных жилых помещений общего имущества, о чем отмечено в Жилищном кодексе.
Законодатель допускает возведение многоквартирного дома на отведенном под ИЖС земельном участке, но только в случае видоизменения «разрешенного использования земли».
Процесс возведения
Строительство дома начинается с поиска подходящего земельного участка. К нему следует относиться серьезно, потому что правильный его выбор определяет дальнейшую судьбу построенного дома при его реализации.
Как правило, участок должен быть расположен вблизи от населенного пункта, чтобы проложить к многоквартирному дому инженерные коммуникации.
На земельном участке производится топографическая съемка, позволяющая:
| Выяснить рельеф местности | его характеристики |
| Определить точные размеры предполагаемого дома | установить координаты земельного участка и смежных участков |
Помимо него проводятся инженерно-геологические изыскания, в результате которых устанавливается геологическое строение земельного участка, состав грунта, его физические свойства, наличие грунтовых вод и уровень их залегания.
Производство работ осуществляется соответственно действующим строительным нормам и правилам, требованиям СаНП, стандартам ГОСТ.
Они заложены в проекте многоквартирного дома, который разрабатывается на основе результатов топографической съемки и геологических изысканий.
Завершающей стадией строительства является госприемка многоквартирного дома с последующей сдачей в эксплуатацию.
Без разрешения
Земельные участки под строительство индивидуального жилого дома выделены законодателем в отдельную категорию, которая коренным образом отличается от прочих категорий.
Например, от дачного участка, садового товарищества, сельскохозяйственных угодий.
При самовольном возведении многоквартирного дома действия застройщика расцениваются в качестве неправомерных действий.
Собственник привлекается к мере воздействия, включая судебное разбирательство по исковому заявлению муниципального органа.
В таких ситуациях суд может вынести постановление о снесении многоквартирного дома за счет его владельца.
По определению, данному положениями статьи 222 Гражданского кодекса, под самовольной постройкой понимается возведенный на земельном участке любой объект недвижимости.
В том случае если он:
| Не предназначается для строительства жилого дома в частном порядке | возводился без получения разрешения муниципального образования |
| Строился с нарушениями строительных норм | и правил, предписаний градостроительного кодекса |
Возникающие последствия
К использованию земельных участков под ИЖС законодатель выставляет больше требований.
Они входят в число самых востребованных российскими гражданами земель.
Одним из них является наличие проекта на возведение жилого дома, который должен быть согласован в соответствующих инстанциях.
В соответствии с нормативами законодательных актов такого рода квартир просто не существует.
Ее оформление возможно на условиях долевого строительства, так как продается доля многоквартирного дома.
Как правило, осложнения возникают при реализации квартиры как расположенной в многоквартирном доме, который построен на земельном участке ИЖС.
Если в судебном порядке будет установлено, что воздвигнутый на земельном участке жилой дом входит в категорию многоквартирного, то он подлежит сносу, невзирая на соблюдение строительных норм и правил.
Возведение дома с параметрами индивидуального дома, но имеющего несколько квартир приводит к нарушению нормы о принадлежности дома одной единственной семье.
Земляной участок под ИЖС подлежит налогообложению вне зависимости от формы собственности.
Каждый обладающий правом собственности на земляной участок гражданин принимает на себя обязательство по его уплате. Они возникают вслед за заключением договора сделки купли-продажи.
Как не попасть в мошенническую схему
Индивидуальный жилой дом характеризуется отличительными признаками, что не позволяет мошенникам обмануть граждан.
Главным из них является обособленность многоквартирного дома. Но все же нередки случаи, когда граждане становятся жертвами мошенников в стремлении приобрести жилой дом, построенный на земельном участке под ИЖС.
Гражданам следует обратить особое внимание на обстоятельства, указанные ниже, чтобы избежать мошеннических действий лже-продавцов.
В их число входят наличие:
| Наличие у застройщика разрешения на строительство | если приобретается жилая площадь в многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС, то нем указывается вид постройки — «строительство многоквартирного дома». Никоим образом в разрешении не пишется «индивидуальный жилой дом» |
| Правоустанавливающего акта на земельный участок, в котором указывается его категория, назначение по использованию | многоквартирный дом подлежит возведению на землях, принадлежащих определенному населенному пункту, поэтому в него вписывается вид «разрешенного использования земли» |
Реализация жилой площади многоквартирного дома должна осуществляться соответственно положениям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Акт был испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
В его положениях отмечено, что такого рода дома строятся на основе договора о долевом строительстве.
В силу указанного фактора потенциального покупателя должен насторожить факт реализации квартиры в качестве какой-либо доли многоквартирного дома.
Как правило, мошенники такого рода квартиры продают по сниженным ценам, что вызывает сомнения в чистоте сделки, связанной с куплей-продажей.
Гражданам следует внимательно ознакомиться с документами, которые им должен предоставить застройщик.
Мера дозволяет избегнуть потери жилья спустя какое-то время, когда будет выявлен факт неправомерной постройки.
При этом возникает риск сноса многоквартирного дома, если муниципалитет подаст исковое заявление в судебный орган на застройщика.
И в заключение необходимо заметить, что земля должна использоваться по прямому назначению.
Если построен многоквартирный дом на земельном участке под ИЖС, то вряд ли его застройщику удастся оформить документацию на него.
Без оформленных надлежащим образом документов дом не будет принят приемочной комиссией, поэтому сдать его в эксплуатацию практически невозможно.
domdomoff.ru
С чего начинать строительство дома на участке под ИЖС
Земельные участки для ИЖС — это территории для строительства и отдельные виды земель, отличные от сельских и городских населенных окрестностях.
ИЖС — тип земли с целевым назначением. Хотите приобрести территорию из этой категории? Их также называют землями населенных пунктов.
Как получить разрешение на строительство дома на участке ИЖС?
Если владелец покупает землю в этой категории, в течение трех лет он обязан возвести жилое сооружение.
Нужно ли разрешение на возведение дома на участке ИЖС? Разрешение на возведение постройки на ИЖС — это бумага, которая позволяет строительной компании проводить реставрационные и строительные виды работ. Второе предназначение — подтверждает правильность проводимой планировки территории, проектных списков документов и степень межевания в момент возведения строительства.
При передачи разрешения на строительство во внимание принимаются различные факторы:
- Размер земельной территории в квадратных метрах;
- Тип земли;
- Расположение, в зависимости от подключенных центральных коммуникаций.
Нормы строительства
Чтобы правильно построить объект, определяются нормы для строительства дома на участке ИЖС:
- Месторасположение возведенного объекта на территории. Со стороны улицы дистанция должна быть от 5 метров. Расстояние между соседями — от 3 метров. Вспомогательные постройки — дистанция от 5 метров;
- Жилищное строение должно быть одно. В нем по условиям участка будет проживать одна семья;
- Высота сооружения составляет 3 этажа. Допустим четвертый в виде мансарды;
- Общая площадь дома на участке ИЖС должна быть не более 1500 квадратных метров;
- Расстояние от вспомогательных построек рассчитывается индивидуально. Если на территории расположен гараж для легкового автомобиля, расстояние от него до дома — не менее 3 метров, а от него до границы земли — не менее одного метра. Если постройка в виде сарая для скота или птицы, рассчитывается так: от жилого строения до соседского участка — не менее трех метров;
- Строительство объекта и хозяйственные постройки возводятся согласно правилам противопожарной инспекции. Если два соседских дома были сконструированы из дерева, то расстояние между ними — от 15 метров. Если один из них выполнен из камня, а второй из дерева — расстояние должно быть от 10 метров.
Если работы строителей были завершены, владелец должен поставить на учет свое жилое сооружение.
Как оформить жилой дом в собственность на земельном участке ИЖС?
Хотите правильно зарегистрировать загородный дом для постоянного проживания? Отправляйтесь в Бюро технической инвентаризации. Оформите следующие технические документы:
- План постройки;
- Удостоверение на границы земли.
Зарегистрируйте сооружение в кадастровой службе. Для этого составьте заявление и приложите описываемые выше документы. Затем проверьте остальные документы, а также учтите:
- Местоположение загородного дома на дачной или садовой территории. Регистрировать такой объект необязательно. Для этого вида участка процедура проста. Подайте декларацию с информацией о возведенном объекте;
- Объект на земельной территории под ИЖС для ведения частного хозяйства.
Для начала зарегистрируйте его в кадастре. На основании этого действия получите документы, которые подтверждают, что вы являетесь владельцем.
Список документов
Если землю не удалось оформить на одного владельца, предоставьте следующие документы для строительства дома на участке ИЖС:
- Заявление. В письме укажите территорию расположения, а также общую площадь;
- Копия удостоверения личности владельца;
- Договор купли-продажи, дарения на землю, о наследстве и т.д;
- Кадастровый план.
Образец заявления
Сроки строительства дома на участке под ИЖС
Получить разрешение можно в течение 10 дней после передачи заявления и перечисленного выше списка документов. За это время анализируются все документы. Проверяются проектные официальные бумаги и схема плана территории. Область обозначается красными линиями.
Строительная фирма вправе вносить изменения от максимальных параметров строительства, реконструкции. Проверяется соответствие проектных документов и план расположения возведенных объектов на земле согласно условиям. После анализа, контролирующие органы отказывают или одобряют регистрацию жилого строения.
Документом на разрешение на строительство можно воспользоваться в течение 10 лет.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):ahrfn.com