как безопасно приобрести жилплощадь от застройщика и какие подводные камни могут быть
Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.
Что такое ДДУ
Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.
Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:
- исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
- точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
- стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
- гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.
Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.
Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:
- выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
- порядок внесения изменений в пункты договора;
- условия досрочного расторжения договора;
- название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
- пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.
Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?
Алгоритм действий
При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.
Выбор новостройки
Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:
- Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
- Количество комнат, планировка и этаж.
- Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.
В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.
Изучение и выбор застройщика
Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:
- Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
- Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
- Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
- Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
- Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.
Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.
Выбор банка
Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.
До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:
- имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
- какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
- какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
- существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.
Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.
Анализ проектной документации
Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:
- существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
- установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
- к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
- из каких источников производится финансирование стройки;
- наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
- разрешение застройщику на ведение стройки;
- способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.
Строительная компания обязана предоставить и иные документы:
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
- свой устав;
- перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.
Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.
Изучение предложенной юридической схемы
Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.
Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.
В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.
Заключение ДДУ
Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.
Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:
- Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
- Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
- К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
- Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
- Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
- Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
- Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.
При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.
Проведение расчетов по договору
Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.
Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.
С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.
Прием-передача квартиры
После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.
Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.
Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.
Регистрация прав собственности
Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.
Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:
- личный экземпляр ДДУ;
- подписанный акт приема-передачи квартиры;
- кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
- госпошлина.
Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.
Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.
metr.guru
Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки. Что такое аккредитив при покупке квартиры по дду
Что такое ДДУ при покупке квартиры в 2018 году
Что такое ДДУ при покупке квартиры в РФ в 2018 году подробно указано в федеральном законодательстве.
Зная все имеющиеся нюансы можно исключить вероятность попадания на недобросовестных застройщиков.
Многие российские граждане принимают участие в долевом строительстве с целью покупки собственной недвижимости.
Изъявив желание купить квартиру, многие начинают задавать вопрос, — что такое ДДУ при покупке квартиру и что оно дает им? Рассмотрим этот вопрос подробней.
Важные моменты
Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает под собой множество нюансов, о которых нужно знать с целью минимизации рисков попадания на мошенников.
В частности рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.
Необходимые термины
Многие не знают, что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке? Под определение “ДДУ” подразумевается покупку жилой недвижимости в возводимом многоквартирном доме с помощь инвестирования денежных средств до момента его ввода в эксплуатацию.
Деньги подлежат передаче застройщику, который берет на себя обязательства возвести дом на собственном участке земли.
Все без исключения жилые помещения должные быть переданы дольщикам соразмерно их инвестициям.
Одновременно с этим проектная документация на строительство обязательно должна быть доступной для дольщиков и предоставляться с целью ознакомления по первому требованию.
Преимущества и недостатки
Вне зависимости от того, где именно подписывается соглашение в СПб либо ином населенном пункте, основными преимуществами принято считать:
| Своевременное инвестирование персональных накоплений | Предоставляет возможность исключить переживания о дефолте либо повышении себестоимости недвижимости. Иными словами, цена на квартиру фиксирована соглашением |
| Нет необходимости переживать о возможном экономическом кризисе | И о стабильной работе банковской структуры |
| Есть шансы накопить дополнительные средства | На приобретение мебели и техники в недвижимость, которая находится на стадии строительства |
Из недостатков выделяют возможные риски, которые заключаются в следующем:
| Вероятность попадания на недобросовестных застройщиков | В частности их много в Москве и иных крупных мегаполисах |
| Возможное возникновение форс-мажорных обстоятельств | На которые невозможно повлиять, причем не одной из сторон сделок |
| Банкротство застройщика | — |
| Преднамеренное затягивание периода сдачи объекта | В эксплуатацию по различным причинам |
Как видно, при договоре долевого участия существуют как преимущества, так и недостатки. Причем отрицательные стороны заключаются в возможных рисках.
Правовое регулирование
Основным нормативно-правовым актом принято считать Федеральный закон “Относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных типов недвижимости, а также о внесении поправок в некоторые законопроекты РФ” № 214 от декабря 2004 года.
В частности его Положения предоставляют возможность обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые инвестировали собственные сбережения в строительство.
Согласно с указанными в нем Положениями, в последней редакции от декабря 2004 года застройщики имеют законное право привлекать финансовые средства граждан, которые приняли решение участвовать в строительстве при конкретных условиях.
Что значит ДДУ при покупке квартиры
Согласно законодательству РФ участниками долевого строительства выступают:
| Застройщик | Юридическое лицо, которое обладают законным правом на пользование либо же владение земельным наделом и согласием на строительство. Он может иметь организационно-правовую форму. Ключевой задачей принято считать привлечение инвестиций, а также возведение многоквартирных домов |
| Дольщики | Граждане, которые приняли решение инвестировать персональные накопления в строительство многоквартирного дома. Нередко ими могут выступать не только физические, но и юридические лица |
Согласно Федеральному закону № 214, ДДУ обязательно должен включать в себя сведения относительно объекта строительства.
В роли объекта могут выступать:
- жилые;
- и нежилые помещения.
Кроме того, к ним часто относят общедомовое имущество, в частности: чердачные помещения, лестничные клетки и так далее.
Сравнение с соглашением купли-продажи
До того периода, пока недвижимость не сдана в эксплуатацию, застройщики имеют юридическое право подписывать только соглашения о долевом участии в строительстве.
Что касается сделки с готовыми объектами недвижимости, то в данной ситуации применяется договор купли-продажи.
Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют данный вопрос, принято считать:
Необходимо отметить, что ключевым преимуществом приобретения недвижимости в новостройке согласно подписанному договору купли-продажи принято считать готовность жилья к заселению, а также факт оформления в собственность застройщиком.
Иными словами, отсутствует необходимость тратить свои деньги и время на многочисленные бюрократические процедуры.
Как избежать возможных рисков
В процессе подписания соглашения долевого участия, граждане в любом случае подвергают себя рискам, поскольку их все предусмотреть невозможно.
Одновременно с этим, на начальных стадиях заключения сделки покупатели могут проявить свою бдительность и исключить вероятность возникновения различного недоразумения.
В частности рекомендуется:
- ознакомиться с отзывами о застройщиках прошлых дольщиков в интернете;
- ознакомиться с историей существования застройщика;
- узнать, каким уровнем доверия обладает строительная компания.
Крайне важно внимательно ознакомиться с текстом договора. В частности необходимо проверить:
- период сдачи объекта;
- себестоимость приобретаемой недвижимости;
- план дома.
Дополнительно нужно проверить, стоит ли персо
legion-development.ru
Особенности покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.
Понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) знакомо всем, кто интересуется покупкой строящегося жилья, однако нюансы этого документа знают немногие. Портал Novostroy-SPb.ru расскажет об особенностях покупки квартиры в новостройке с помощью ДДУ.
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве…» был принят в 2004 году для государственного регулирования отношений между застройщиком и дольщиками. По условиям ДДУ застройщик обязуется построить указанный в договоре многоквартирный дом и передать квартиру в собственность дольщика после сдачи объекта в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик обязуется оплатить необходимую сумму и принять квартиру.
«В целом, если застройщик работает по ДДУ, ему можно доверять, поскольку 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования как к самой компании, так и к содержанию договора»
Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
До 2004 года квартиру в новостройке можно было купить по договору, заключенному в соответствии со положениями Гражданского кодекса (ст. 421 ГК о свободе договора, закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Особенностью таких договоров было то, что его составляли сами застройщики, не допуская внесения изменений, и покупатель мог либо согласиться с указанными условиями, либо отказаться от покупки.
В случае возникновения спорных ситуаций, дольщик оказывался в невыгодном положении на судебном процессе. Когда в 1994 году было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», появилась возможность применять к договору о долевом строительстве закон «О защите прав потребителей». Однако это лишь частично исправило ситуацию. Поскольку судебная система Российской Федерации не основана на прецедентном праве, суды принимали самые разные решения, что позволяло застройщикам и дальше нарушать права дольщиков.
«Договор долевого участия страхует от самого главного риска, который раньше порождал большинство обманутых дольщиков, — риска двойных продаж. Этот риск снимается, но остаются общеэкономические риски»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
Также существует предварительный ДДУ, который заключают до основного договора, где прописывают самые важные условия будущего договора — описание квартиры, стоимость и порядок выплат, сроки передачи объекта и гарантии. Следует понимать, что полный вариант ДДУ может включать значительно больше условий. Также важно знать, что предварительный договор не защищает от двойных продаж, поскольку не подлежит государственной регистрации. По этой причине рискованно вносить оплату при его заключении.
«Договор долевого участия считается самым надежным при покупке квартиры на этапе строительства из всех представленных на рынке договоров. Что особенно важно – в нем фиксируется цена квартиры и сроки ее передачи дольщику, а также штрафные санкции к застройщику в случае просрочек.
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
ДДУ защищает права дольщиков согласно 214-ФЗ после регистрации в Росреестре. При этом дольщики не защищены от долгостроя: согласно закону, при нарушении сроков застройщик обязан уведомить дольщика не позднее чем за два месяца до указанной в договоре даты. После того, как дольщик получил такое уведомление, он имеет право не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков или подписать его и ожидать от застройщика каких-либо встречных предложений. В дополнительном соглашении можно, например, прописать отказ от требований со стороны застройщика доплаты за дополнительные метры по итогам замеров БТИ.
«За просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку. Ее размер равен одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере»
Денис Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Случается, что застройщик нарушает свои обязательства и отказывается выплачивать неустойку дольщикам. В этой ситуации дольщик может обратиться в суд. Процедура обращения в суд следующая: нужно подсчитать сумму неустойки и подготовить претензию к компании. Если застройщик не ответил на претензию в течение месяца или ответил отрицательно, можно подавать судебный иск. Рассмотрение дела в суде в среднем занимает 3-6 месяцев. Обычно суд оказывается на стороне дольщика.
В случае обращения дольщика в суд, застройщику приходится выстраивать свою линию защиты на основании статьи 333 ГК РФ, в которой обозначена возможность снижения пени в случае, если требования со стороны дольщика не соответствуют размерам последствий нарушения договора. Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам предписано снижать пени только в самых редких случаях.
«Ни одна схема не позволяет избежать долгостроя. Первичный рынок несет в себе определенные риски, которые можно подразделить на юридические и общеэкономические. Увеличение сроков строительства возможно при возникновении проблем в конкретной компании или при вхождении рынка в кризис»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
Хотя ДДУ получает ощутимую государственную поддержку, он не имеет единой формы. В 214-ФЗ прописано определение общего содержания договора, согласно которому договор должен включать описание объекта, сроки сдачи и требования к качеству. При этом невозможно прописать в законе все детали, что дает застройщикам определенный простор для маневра. Так, застройщик самостоятельно определяет порядок доплаты за дополнительную площадь после обмеров БТИ, а также «льготные» сроки окончания строительства, в течение которых компания не несет ответственность за просрочку.
«Нужно понимать, что риск возрастает, если ДДУ заключается не с головной компанией (под брендом которой рекламируется жилой комплекс), а с ее «дочкой», которая ответственна за единственный дом, не обладает никакими активами и не дорожит своей репутацией. В случае возникновения проблем, получить от такой «пустышки» пени за срыв сроков сдачи дома либо вернуть деньги в случае ее банкротства будет практически нереально»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
При покупке квартиры по ДДУ покупателю лучше проконсультироваться у юриста. Застройщики имеют сильную юридическую поддержку и накопленный судебный опыт, поэтом договоры они составляют в своих интересах. Каждый ДДУ имеет достаточно приличный объем текста из-за большого числа рисков и его высокой цены. Особое внимание покупатель должен обратить на права дольщика, ответственность застройщика и другие, указанные выше, моменты. Расторжения договора долевого участия возможно по соглашению сторон, условия расторжения оговариваются в дополнительном соглашении.
Расторжение договора в одностороннем порядке возможно при серьезных нарушениях требований к качеству строительства, сроков передачи квартиры более, чем на 2 месяца, а также если застройщик не может обеспечить дольщику поручительство.
В случае одностороннего расторжения договора, застройщик должен вернуть все внесенные дольщиком средства и выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, в случае, если покупатель — физическое лицо, размер неустойки удваивается.
ДДУ может быть расторгнут застройщиком, если есть серьезные нарушения оплаты со стороны дольщика.
ДДУ могут признать недействительным в следующих случаях:
— договор не соответствует требованиям ГК РФ – застройщик не имеет разрешение на строительство и другие разрешительные документы;
— договор подписан представителем застройщика, не обладающим достаточными полномочиями.
Также могут быть признаны недействительными отдельные пункты ДДУ. Так, в ходе судебного разбирательства ограничение ответственности застройщика в размере 10% от стоимости договора долевого участия было признано недействительным, в результате сумма взыскания пятикратно превышала «договорное ограничение».
Договор долевого участия поначалу нуждался в доработках, но сейчас он функционирует достаточно хорошо. Преимущества ДДУ перед другими схемами покупки квартиры в новостройках очевидны.
«Если сравнивать ДДУ с членством в ЖСК, которые также допускается по 214-ФЗ, то последняя схема является более рискованной. Вступая в ЖСК, гражданин становится пайщиком и принимает солидарную ответственность, то есть если дом будет построен с нарушением сроков, привлечь застройщика к ответственности будет невозможно. Также при вступлении в ЖСК покупатель не застрахован от дополнительных незапланированных «взносов» за квартиру»
Николай Гражданкин, ИСК «Отделстрой»
В настоящее время большинство застройщиков работают по ДДУ. По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, главным плюсом для застройщика в 214-ФЗ является повышение доверия дольщиков к первичному рынку жилья.
Между тем, все же некие изменения ДДУ необходимы. В частности, нужен запрет на требование застройщиков оплаты коммунальных расходов до начала пользования квартирой. Кроме того, уменьшение размера неустойки за задержку сдачи объекта должно быть недопустимо, иначе ДДУ не в полной мере защищает дольщиков.
Читайте также:
Как купить квартиру в новостройке Петербурга — по ДДУ или ЖСК
Дата публикации 12 марта 2015www.novostroy-spb.ru
Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.
gpointstudio/Fotolia
Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).
После оформления всей необходимой документации уже сам застройщик решает, в какой момент начать продажи квартир в новостройке. Большинство открывает их сразу после оформления всех бумаг, то есть на начальном этапе строительства (так называемом этапе котлована). Около 15-20% застройщиков предпочитают отложить старт реализации на чуть более поздний срок. Обычно это связано с тем, что средства на текущее строительство есть, и можно себе позволить начать продажи немного позже, но по более выгодной цене. Совсем небольшой процент застройщиков выводят на рынок уже полностью готовые объекты, но в кризис, когда компании испытывают трудности с финансированием, такое случается все реже.
Что выбрать: отделку от застройщика или ремонт своими силами?
С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?
Что дает ДДУ?
Самый распространенный на сегодняшний день вид сделок при покупке квартиры в строящемся доме — это договор долевого участия (ДДУ). После заключения ДДУ у дольщика появляется либо право требования на квартиру, либо право на возврат денежных средств. То есть у покупателя теперь есть право получить квартиру после того, как дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. «Если мы говорим о сделках в рамках 214-ФЗ, то сделку можно заключить только по договору долевого участия, то есть до оформления ДДУ заключение сделки невозможно. Другое дело, что на рынке может встречаться раннее бронирование квартир, еще до введения ДДУ. В этом случае все равно оформляется не сделка, а лишь намерение сделки. И возможно внесение лишь залога за квартиру. Надо понимать, что здесь вы идете на определенные риски», — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Чем рискует дольщик?
Риски того, что новостройка будет заморожена, сейчас невелики, но все же они существуют. Именно поэтому нужно внимательно изучать всю документацию и информацию о застройщике. Есть и другие подводные камни. Страхует ли ДДУ от более поздней сдачи объекта?
«Вероятность недостроя находится на уровне нескольких процентов, но у дольщика есть обеспечения (земельный участок и все, что на нем построено), есть страховка. Здесь все довольно прозрачно. Стоит опасаться не столько заморозки объекта, сколько задержки сроков строительства. В 50% случаев сдача новостройки сдвигается на полгода и более. Но так как в 214-ФЗ прописаны пени, то всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Не надо ждать, что пени будут начисляться автоматически, — не тяните с судом», — говорит основатель «Национального страхового и кредитного агентства» (НСКА) Юрий Гольдберг.
Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?
Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?
Какая информация важнее всего?
1. В открытом доступе можно найти проектную декларацию новостройки, где указана цель, подробное описание и сроки реализации объекта. Этот документ должен быть выложен на сайте застройщика или представлен по вашему запросу.
2. Обязательно стоит проверить, не находится ли компания-застройщик в процессе банкротства. Данную информацию можно получить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Также будет полезно заглянуть на сайт Москомстройинвеста и посмотреть, сдает ли застройщик отчетность в контролирующий орган.
3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.
4. На сайте Арбитражного суда можно посмотреть информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика. Важно помнить, что чем крупнее компания, чем масштабнее ее проекты, тем больше вероятность, что некоторое количество судебных дел все же будет. Это нормальная практика. В этом случае нужно посмотреть, по каким вопросам заведены дела.
5. Кроме того, стоит почитать форумы дольщиков, ознакомиться как с положительными, так и с негативными отзывами, изучить историю уже завершенных проектов данного застройщика (были ли они вовремя сданы, возникали ли конфликтные ситуации, сложности с введением новостройки в эксплуатацию и т. п.). Не поленитесь съездить и посмотреть на уже построенные объекты.
Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По данным документам нужно понять:
1. На каком основании девелопер ведет строительство на земельном участке, то есть куплен ли данный участок или взят в аренду, если взят в аренду, то на какой срок.
2. Каким способом застройщик исполняет обязательства по передаче недвижимости участнику долевого строительства.
«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.
«Вправе ли страховая оказывать услуги застройщикам, проверит Регпалата, —добавляет Юрий Гольдберг. — А вот настоящий полис или нет, стоит проверить, позвонив в саму страховую. Случаи подделки полисов застройщиками в последние годы были в Ростове, Самаре и Тюмени».
Текст подготовила Александра Лавришева
Не пропустите:
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты
Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
Банкротство застройщика: что делать дольщикам?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
www.domofond.ru
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, образец ДДУ
Последнее обновление: 20.09.2017
При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).
Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.
Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).
Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.
Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.
Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе ФЗ-214.
Условия Договора долевого участия в строительстве
ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий
kvartira-bez-agenta.ru
Покупка квартиры по договору долевого участия
По большей части многие граждане вступают в долевое строительство с целью приобретения собственного жилья.
Желая приобрести жилье, они начинают интересоваться, что такое долевое участие в покупке квартиры, что оно дает, в чем выгода такого рода строительства.
Ответы на указанные вопросы можно найти в соответствующих нормативно-правовых актах.
Что это такое?
Под словосочетанием «долевое участие» подразумевается приобретение жилья в возводимом многоквартирном доме путем вложения материальных средств до его ввода в эксплуатацию.
Они передаются застройщику, который обязуется построить дом на собственном земельном участке.
Все жилые помещения дома подлежат передаче дольщикам соразмерно их вложениям.
Вся проектная документация на строительство должна быть доступна для дольщиков, что значит, она должна предоставляться им по первому требованию.
Правовые акты
Законодатель издал ряд соответствующих нормативно-правовых актов, позволяющих регулировать отношения, возникающие между участниками долевого строительства.
Основополагающим актом является Федеративный закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Акт испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Его указания позволяют обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые вложили в строительство материальные средства.
В соответствии с положениями вышеуказанного закона в редактуре от 30 декабря 2004 застройщик имеет право вовлекать материальные средства граждан, принимающих участие в строительстве при определенных условиях.
Застройщик имеет право строить объекты:
Законодатель в целях ограждения граждан от непредвиденных ситуаций обязал застройщика застраховать свою гражданскую ответственность.
Страхование предусматривает риск неисполнения либо исполнение обязательств не в полной мере, ненадлежащим образом.
Норма предусмотрена в положениях статьи 23.1 Федерального закона «О взаимном страховании», который издан 29 ноября 2007 года за номером 286-ФЗ.
Оформление договора
Участники долевого строительства заключают договор, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.
Видео: основные ошибки при покупке квартиры в новостройке
Его можно заключить как в бумажном варианте, так и в электронном. Форма договора не унифицирована, поэтому каждый застройщик составляет ее на свое усмотрение в произвольной форме.
Договор подлежит заключению, если застройщик:
| Получил разрешение на строительство | от управления архитектуры и строительства |
| Опубликовал в периодической печати | на своем официальном сайте информацию относительно возведения жилого дома |
| Осуществил регистрацию земельного участка | в едином государственном реестре недвижимости, позволяющего обрести право собственности |
Нужно учесть, что договор подлежит заключению в письменной форме.
Долевое участие в покупке квартиры
По общепринятым правилам, риски непреднамеренного повреждения либо уничтожения имущества возлагается на застройщика, если жилое помещение не было принято дольщиком.
Приятие его решения о приобретение жилого помещения у застройщика налагает на него некоторую ответственность.
Он должен помнить обо всех рисках, которые могут возникнуть в любой момент из-за неправомерных действий застройщика.
Пошаговая инструкция
Гражданам надлежит заключить договор, позволяющий принять участие в строительстве жилого здания.
По общепринятым правилам в нем должны содержаться:
| Подробное описание объекта строительства | с указанием геометрических размеров дома и отдельных жилых помещений, в соответствии с проектной документацией, этажности, расположения его в плане |
| Сроки завершения строительства | с последующей его сдачей в установленное договором время, конкретной даты |
| Полная стоимость объекта строительства | порядок погашения оставшихся после первичного внесения средств, срок уплаты |
| Гарантийные обязательства по сдаче воздвигнутого дома в надлежащем виде | в период его эксплуатации, устранению выявленных браков, допущенных при строительстве. Как правило, застройщику отводится 5 лет для полного завершения строительства многоквартирного дома |
| Ссылки на проектную документацию | нормативные источники, техническую литературу |
| Информация об ответственности сторон договора | на период строительства дома, его эксплуатации |
Материальные средства вкладываются в строительство со дня его подписания.
Дольщик обретает право собственности на жилье вслед за его сдачей в эксплуатацию, если исполнены все условия договора.
Основанием для выдачи свидетельства служит:
- Факт ввода дома в эксплуатацию.
- Наличие акта приема-передачи жилого помещения.
С помощью ипотеки
Отдельных граждан интересует, как купить жилое помещение в доме, который строится за счет вложения материальных средств физических лиц.
У многих российских граждан отсутствуют свободные денежные средства, которые они могли бы вложить в строительство.
Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.
При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.
Возникающие риски
Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.
Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.
В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик.
Его риски проявляются в том, что:
| Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства | либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия. Например, продать один и тот же виртуальный объект долевого строительства нескольким лицам, которые приняли участие в проекте |
| На строительство начинают негативно влиять внешние факторы | в число которых входит разразившийся в стране экономический кризис, политические изменения в приоритетах |
| Существенное различие характеристик воздвигнутого дома от проектных данных | несоответствующее качество строительных работ |
Застройщиком вопрос, как продать жилье в строящемся доме должен быть решен без каких-либо последствий для него.
Он должен заранее предусмотреть все риски, чтобы не обанкротиться в ходе строительства.
Права и обязанности
Готовое к эксплуатации многоквартирное здание должно быть сдано застройщиком в установленный договором срок.
Оно передается на основе акта приема-передачи, который подписывают застройщик и участник долевого строительства.
Дольщик обязан принять жилой дом сообразно условиям договора на участие в строительстве.
Он наделяется правом его расторжения, если застройщик не исполняет принятые на себя обязательства.
В соответствии с условиями договора обязательства застройщика считаются исполненными со дня подписания сторонами акта приема-передачи либо другого вида документа, который предусмотрен договором.
Данная норма предусмотрена положениями статьи 12 Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В договоре ДУ предусматривается обязанность:
| Застройщика в установленный договором срок возвести здание | сдать его в эксплуатацию, передать жилое помещение, расположенное в нем дольщику на праве собственности |
| Лица, вложившего в строительство свои денежные средства | выплатить в полном объеме стоимость жилого помещения, принять его по акту приема-передачи |
По своей сути долевое строительство является одной из форм инвестиционной деятельности, которая распространена в сфере строительства.
Застройщик обязан соблюсти условия договора, иначе он привлекается к административной ответственности.
Действия по проверке безопасности
Законодатель осуществляет контроль над ходом строительства путем проверок соответствия проектной документации, законности заключаемой с дольщиками сделки.
Договор на участие в долевом строительстве должен быть зарегистрирован в государственных органах.
Он расценивается в качестве заключенного со дня, когда был подписан заинтересованными сторонами.
Указанные выше меры предпринимаются в целях обеспечения безопасности прав дольщика.
К тому же, законодатель ввел в обязанность оформление страховки такого рода объекты в страховой компании либо банке.
Законодатель ввел меры, способствующие минимизации риска продажи одного жилья нескольким лицам путем страхования.
В такой ситуации приобретаемое по договору ДУ жилье становится предметом залога.
Застройщик лишается возможности осуществления каких-либо сделок с ним, потеряв право распоряжения жилой площадью.
Страхованию подлежит гражданская ответственность застройщика, покупаемое у него жилое помещение.
Его постановка на учет в государственном органе регистрации осуществляется при наличии страхового полиса.
В отдельных случаях застройщик вместо полиса страхования может представить поручительство, выданное банком.
Нужно заметить, что выплата страхового возмещения осуществляется при стечении обстоятельств, утвержденных в нормативах законодательных актов.
В их число входит:
| Срыв срока сдачи жилого дома на 6-12 месяцев | неоднократная перепродажа одного жилого помещения нескольким дольщикам |
| Наступление банкротства застройщика | и разрушение воздвигаемого объекта |
| Неосуществление регистрации права собственности | на покупаемое жилье |
| Возникновение потребности дополнительной платы | за приобретаемое жилое помещение поверх установленной договором стоимости |
В любой ситуации дольщик вправе обратиться к своему страховщику, чтобы он возместил убытки.
Как правило, он исполняет свои обязательства, если дольщик представить документы.
Налоговый вычет
Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.
Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.
Норма предусмотрена в положениях акта:
Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.
Он должен представить:
| Договор долевого участия на строительство жилого дома | или договор уступки права требования |
| Акт | приема-передачи жилого помещения |
| Платежные поручения | банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика |
И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.
Но он должен учесть все нюансы предстоящей сделки, чтобы избежать осложнений в будущем.
Государство стремится обеспечить сохранность жилья, которое строится застройщиком в доле с гражданами за счет их средств.
domdomoff.ru
Покупка квартиры по договору долевого участия
Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья. Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.
Покупка квартиры по договору долевого участия: что это
Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.
Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.
С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.
Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.
Порядок проведения сделки
Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:
- выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
- подбор застройщика;
- подготовка документации.
И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.
Как определиться с застройщиком
Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.
Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:
- наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
- информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
- осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
- уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
- компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.
Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.
Выбор банка
Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.
Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
ДДУ
Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.
ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.
Отличительными чертами договора считаются:
- Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
- Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
- Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
- Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.
Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.
Положения ДДУ
Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.
Обязательными пунктами считаются:
- Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
- Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
- Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
- Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.
- Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
- Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
- Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.
Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.
Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.
law03.ru