Что такое рыночная стоимость земельного участка – Оценка земли (рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, нормативная цена земли).

Содержание

Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Особенности

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной — с традиционным спросом и предложением.

Процесс оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:

— необходимость в кадастровой оценке;

— если участок предполагается выкупать из собственности государства;

— при необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;

— в случае оформления ипотеки или залога;

— при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

— вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Состояние на конкретную дату

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:

— какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;

— какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;

— какие на рынке земельных участков предстоят изменения;

— какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

— целевое назначение оцениваемой территории;

— дозволенное использование участка земли;

— тип использования участка на данный момент;

— положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;

— основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Кроме того, должны наличествовать:

— план участка земли;

— информация о закреплении территориальных границ;

— данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;

— данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Факторы, которые оказывают влияние на оценку

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.

Максимально эффективное использование

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

— целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

— использование участка по факту;

— предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

— прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

Выводы

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

fb.ru

Рыночная стоимость земельного участка 2018

Осуществление оценки рыночной себестоимости регулируется российским законодательством, в частности законом “О деятельности оценочных организаций на территории России”.

С помощью получения оценки можно производить различные выгодные сделки с объектом недвижимости.

Что это такое?

Рыночная стоимость земельного участка – это себестоимость, которая была установлена на участок с обязательным учетом рынка недвижимости.

Преимущественно используется в процессе купли-продажи надела либо же иного объекта недвижимости, который находится на участок.

Фиксация рыночной себестоимости земельного надела произвольное, по собственному усмотрению владельца, но исключительно ее актуальное определение сопровождается успешной реализацией.

Повышение рыночной себестоимости может препятствовать совершению имущественной сделки, а ее понижение может привести непосредственно к убыткам реализатора.

Из-за этого можно говорить о целесообразности применять услугу независимого оценщика либо же своими силами ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земельных участков, находящиеся в праве собственности.

Законодательная база

Основными нормативными документами принято считать:

ст. 66 Земельного Кодекса РФ – дает разъяснение рыночной себестоимости земельных наделов;
Федеральный закон № 52 – отображает различные нюансы в период оформления себестоимости.

Именно в этих нормативных документах отображена вся суть определения и целей рыночной себестоимости земельных наделов. Кроме того, отображены все без исключения способы определения и формулы, которые используются в периоде расчетов цен.

Рыночная стоимость земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка является обязательной:

в период оформления ипотечного кредитования для физических лиц;
в период принятия решения о приватизации, сдаче в аренду либо же в период передачи объекта недвижимости иному лицу непосредственно по доверенности;
в том случае, если недвижимость будет предоставлена под залог;
проводится в период несогласия суммарной себестоимости сторонами, когда уже идет процедура национализации;
осуществляется в период формирования брачных договоров, если же у супругов есть необходимые сведения объектов;
в период изъятия у граждан имущества;
в период расчетов, которые будут проводиться с целью проверки достоверности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие российского законодательства распространяется на все без исключения компании, вне зависимости от того, муниципальные они либо частные, которые вскоре будут совершать сделку, напрямую связанную с конкретным земельным наделом.

Как определить?

Для того чтобы понять, как рассчитать рыночную себестоимость земельных наделов, которые вскоре будут отчуждать, можно:

путем обращения к услугам независимых оценщиков, которые обладают всеми необходимыми знаниями в конкретной сфере и обладают соответствующими разрешениями либо сертификатами;
нанять организацию, в чьи непосредственные обязанности входит купля-продажа объектов недвижимости, и получить соответствующие документы;

путем самостоятельного оценивания земельного надела.

В первой и во вторых ситуациях, непосредственную ответственность за результат оценки возлагается исключительно на сторонних лиц.

В том случае, если выбрать вариант оценки своими силами, то в процессе определения будут использоваться расчеты в обычной форме, которые не требуют специальных знаний, а также иметь соответствующее свидетельство об образовании.

Если же решено осуществлять оценку своими силами, то можно применять один из нескольких вариантов, о которых рассмотрим ниже.

Каждый выбирает для себя наиболее оптимальный вариант, как узнать оценку.

Оценка

В 2018 году распространено несколько способов оценки рыночной себестоимости в период сделки земельных наделов. К ним принято относить следующие.

Метод прямого сравнения рыночных реализаций

Вариант является наиболее распространенным и популярным. Он заключается в том, что сравниваются по себестоимости такие же объекты недвижимости, вследствие чего выводится ориентировочная цена.

В процессе применения будет использовано такую последовательность:

Изначально необходимо сделать анализ себестоимости аналогичных объектов, а после делается проверка факта достоверности установленной цены, не была ли она каким-либо образом вынужденной.

С целью сравнения необходимо взять минимум 3 – 5 земельных наделов.
С учетом всех без исключения коэффициентов следует вывести себестоимость.

Затратный вариант

Используется с целью оценивания машин, различных механизмов и иного оборудования, который расположен на участке земли. Способ был сформирован на принципе замещения, беря во внимание то, что покупатель не приобретет дороже, нежели такой же иной, но с меньшей себестоимостью.

При затратном варианте берутся во внимание все затраты, которые напрямую связаны с конкретным имуществом, а также учитывается и показатель изношенности объектов.

По завершению изучения всех условий будет выставлена себестоимость.

Доходный вариант

Используется в том случае, когда было поставлено на стабильность либо же нестабильность валюты в государстве.

По сути, он заключается в том, что в процессе определения максимальной прибыли, которую будут получать от объекта недвижимости.

Применяется несколько вариантов. Первый заключается в прямой капитализации, которая есть в определении прибыли в конкретный год. Второй – дисконтирование будущей прибыли, которая заключается в том, идет ли подсчет дохода в дальнейшем.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела.

Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена.

Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.

Правило действует согласно нормам Федерального закона № 52 от февраля 2008 года, который и регулирует оценочную деятельность на территории России.

Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России.

Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

На видео о кадастровой стоимости земли

realtyurist.ru

Что такое рыночная стоимость земли и как ее определить

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Определение рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
взаимоотношения с другими наделами;
наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
удаленность от населенного пункта;
фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

Переноса и соотнесения.
Вычисления капитализации ренты.
Метод развития земли.
Техника остатка на землю.
Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
Определение цели выполнения оценки.
Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

grazhdaninu.com

Рыночная стоимость земельного участка (сколько стоит)

Земельный участок является одним из основных видов недвижимости, поэтому со стороны государства уделяется особое внимание в отношении его регистрационного учёта, контроля использования и налогообложения. В связи с этим все операции, связанные с переходом прав на земельную собственность, регламентируются законодательством.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земли, обменять её, передать в наследство либо подарить, необходимо установить её стоимость. От оценочной стоимости будет зависеть реальная цена участка, которую может запросить при реализации владелец имущества.

На среднюю рыночную стоимость земельного участка также ориентируются банки при оформлении суды под залог и судебные органы в случае, если необходимо оспорить раздел имущества. Кроме того, по данному показателю государство определяет кадастровую стоимость участка, чтобы установить, какой налог должен быть начислен на недвижимое имущество.

Что это такое

В условиях нерегулируемого рынка цена на землю формируется его участниками. В связи с этим находящиеся в одной и той же местности участки, как правило, стоит одинаково. Иными словами, осуществляется так называемое саморегулирование рынка, несмотря на то что изначально определение цены может показаться хаотичным.

Таким образом, рыночная цена земли – это стоимость, по которой можно её продать в течение приемлемого срока при условии взаимного соглашения сторон. При этом возникает вопрос, а как узнать, какова на данный момент рыночная стоимость земельного участка. В первую очередь сделать это можно при помощи ознакомления с объявлениями о продаже земли в конкретной местности. Если таких предложений в наличии нет, то придется обратиться к услугам оценщиков.

В случае если необходимо заключение эксперта, например, для судебного разбирательства, можно заказать независимую оценку рыночной цены объекта недвижимости. Специалист определит стоимость участка, используя подходящие методы оценки, которые зависит от назначения земли.

Так, при оценке участка, используемого в сельскохозяйственных либо промышленных целях, обычно применяют методику расчёта по потенциальному доходу от хозяйственной деятельности.

Кроме назначения земельного участка при оценке принимается во внимание ещё и ряд других факторов, которые будут перечислены далее.

Центральные условия

Какие факторы влияют на цену

На реальную стоимость земли могут влиять множество факторов.

При этом основополагающими являются:

Местонахождение участка	Этот фактор нужно учитывать в первую очередь, так как именно он влияет на ценообразование. Чем ближе участок расположен к какому-либо населенному пункту, тем дороже он стоит.
Ландшафт и структура грунта	Несмотря на то что участки могут находиться в одной и той же зоне, их цена может быть разной. Она может объясняться рельефом местности, а также тем, насколько почва является плодородной. Грунт, в котором содержится много солей, либо земля, находящаяся в болотистой местности, значительно снижают рыночную стоимость участка. Также нежелательно наличие оврагов и канав непосредственно на участке либо на прилегающей к нему территории.
Наличие сооружений и их состояние	Если на земле имеется жилой дом, то, как правило, рыночная стоимость земельного участка увеличивается. Но многое зависит от состояния постройки. Поэтому если дом ветхий, то такой объект недвижимости вряд ли повлияет на продажную стоимость земли, так как его всё равно придётся сносить.
Коммуникационные сети	Если земля была предоставлена государством под ИЖС, то в большинстве случаев подведение инженерных коммуникаций спонсируется из государственного бюджета. Разумеется, если к участку подведены газовые трубы, электричество и водоснабжение, то они значительно увеличивают рыночную стоимость земли.
Потенциальный доход от использования	Земли, которые могут приносить доход в результате ведения сельского хозяйства либо организации на них промышленного производства ценятся намного выше. При этом также важно их местоположение. Так, участки, расположенные вдоль автомобильных шоссе федерального значения, стоят гораздо дороже.

Выкуп земельного участка регулируется соответствующей статьей Земельного кодекса РФ.

Как происходит передача земельного участка в муниципальную собственность — читайте в этой статье.

Методы и порядок оценивания

Существует несколько методик определения рыночной цены земли:

посредством сравнения продажных цен;
распределительный метод;
метод выделения;
по капитализации ренты;
по потенциальному использованию;
метод затрат.

Наиболее часто используется доходный, сравнительный и затратный методы.

Доходный метод применяется в случае, если землю можно использовать для какой-либо коммерческой деятельности. Например, при организации гостиницы, зоны отдыха либо ресторанного бизнеса. Такой метод является наиболее сложным, поэтому не рекомендуется его применять при самостоятельной оценке.

Затратный метод учитывает расходы, возникающие при сооружении капитальных объектов на участке. Таким образом делается поправка на затраты, которые вычитаются из планируемого дохода от ведения бизнеса на данном земельном участке.

Затратный метод может применяться и независимо от доходного. Например, если участок был предоставлен государством под ИЖС и к нему не были подведены коммуникации, то при строительстве дома и проведении инженерных сооружений за счёт средств владельца в его оценочной стоимости должны учитываться все понесенные на данные мероприятия расходы.

Особенности расчёта рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельных участков состоит из следующих этапов:

Заключение договора на проведение оценки	В нём прописываются такие параметры, как: цель оценки; категория, к которой принадлежит участок; характер собственности; дата оценки; правовые вопросы процедуры и т.д.
Получение исходных данных и их анализ	Исполнитель собирает необходимые сведения об объекте, устанавливает основополагающие его характеристики и анализирует факторы, которые прямо либо косвенно оказывают влияние на рыночную стоимость земли. Такими факторами могут быть: наличие недвижимости на самом участке либо прилегающей территории; окружающая экологическая обстановка; нюансы, оказывающие отрицательное воздействие; присутствие зеленой зоны; потенциальные доходы и расходы, которые может понести новый владелец. Также эксперт прикладывает к отчёту фотографии объекта и карту, на которой обозначается участок.
Выбор методики оценивания и проведение соответствующих расчётов	Как правило, проводятся расчёты по нескольким методам, после чего методом сравнительного анализа выявляются преимущества и недостатки каждого из них.
Определение конечной цены участка	Заключительный этап – это подготовка письменного отчёта, который содержит результаты оценки. Он служит непосредственным доказательством рыночной цены объекта и предназначен для всех заинтересованных лиц, в том числе для самого заказчика. Документ содержит вывод о конечной рыночной цене участка и итоговое заключение.

Важные уточнения по процедуре

Кто и как занимается обзором

Оценку в 2018 году можно заказать у следующих организаций и лиц:

У специальных оценочных бюро	При этом необходимо учитывать, что такие учреждения должны иметь допуск СРО.
У частного оценщика	Закон допускает проведение оценки частными лицами. При этом такое лицо также должно подчиняться нормативному акту об оценочной деятельности.
В агентстве недвижимости	Как правило, крупные агентства имеют своих оценщиков, поэтому одновременно можно воспользоваться не только услугами риэлтора, но и оценщика.
В юридических фирмах	Многие юридические компании помимо предоставления юридических услуг могут оказывать и услуги оценочной деятельности. При этом одновременно с помощью юриста можно решить какой-либо спорный вопрос, связанный с разделом земельного участка.

Документы, отчёт и соотношение

Основная цель обращения к эксперту-оценщику заключается в получении официального отчёта о рыночной цене участка. Он предоставляется в виде справки либо специального акта, в котором содержатся результаты произведённых расчётов.

Данный документ обладает юридической силой и может быть предъявлен потенциальным покупателям при демонстрация объекта.

В случае если оценка производилась самостоятельно, владелец в свободной форме может подготовить собственный отчёт, приложив документы, подтверждающие понесённые расходы. Такая оценка не имеет юридической силы, но может применяться продавцом в целях обоснования ценообразования.

Алгоритм вычисления

О том, сколько стоит ориентировочно земля, можно узнать, даже не обращаясь к посредникам. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость объекта, которая указывается в Росреестре.

Как правило, она приближена к рыночной цене участка. На сайте Росреестра необходимо будет найти участок по его кадастровому номеру либо по адресу, если земля уже официально зарегистрирована.

Если же нужен официальный документ, подтверждающий рыночную цену объекта (например, для заключения соглашения об аренде), то придётся обратиться к профессиональным экспертам.

Для этого нужно выполнить следующие шаги:

Выбрать оценочные фирмы	В первую очередь нужно узнать, какие оценочные компании находятся в районе проживания. Далее необходимо выбрать среди них подходящие по стоимости предоставления услуг. Очень важно также ознакомиться с отзывами об оценщике, которые публикуются в сети.
Постановка вопросов для специалиста	До заключения соглашения нужно определиться со всеми вопросами относительно процесса оценивания. Необходимо узнать: будет ли выезд специалиста на участок либо оценка будет проведена, основываясь на документах; из чего будет складываться стоимость услуг; какие методы будут использоваться при оценке; в течение какого срока будут выполнены работы.
Предоставление требуемой документации	Для оценки эксперту понадобится технические бумаги на участок, а также правоустанавливающие документы на имущество. Необходимо предоставить: справку из кадастра; выдержку из ЕГРН; технические документы на земельный участок. Данные документы можно заказать на сайте ЕГРП-365.
Оплата услуг и подписание соглашения	После подготовки всех документов необходимо заключить соглашение и оплатить стоимость услуг. Перед подписанием рекомендуется ознакомиться со всеми пунктами договора. Особое внимание нужно уделить разделу об ответственности поставщика услуг за некорректный расчёт рыночной цены участка.
Согласование сроков и времени осмотра участка	Для более точной оценки земельного участка обязателен выезд специалиста. Только после него эксперт должен приступить к расчетам. Необходимо также выяснить, входят ли данный выезд в общую стоимость услуг.
Приезд эксперта	Необходимо встретить специалиста в назначенные время и день. При осмотре объекта рекомендуется всё время находиться рядом с экспертом, так как у него могут возникнуть какие-либо вопросы относительно нюансов земельного участка, которые могут повлиять на расчёт рыночной стоимости.
Получение отчёта	В отчёте должна содержаться информация о применяемой методике расчёта и обоснование причины применения именно данной методологии.

Сравнение с кадастровой

Кадастровая стоимость земли необходима в первую очередь для государственных целей, а именно – для налогообложения. Согласно нормативным актам, она меняется раз в 3 года, поэтому может значительно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость утверждается исполнительными органами власти. В каждом субъекте Федерации она устанавливается местными территориальными органами.

В отличие от рыночной стоимости, на кадастровую не влияет возведённые на участке строения.

Несмотря на различия между данными категориями, между ними существует взаимосвязь: при определении кадастровой стоимости обязательно учитывается рыночная цена участка.

Кадастровая стоимость недвижимости, как правило, несколько выше рыночной.

1kvartirka.ru

Рыночная стоимость земельного участка: оценка

Владельцы наделов, совершая различные юридически важные действия, часто сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость земельного участка. Между тем, различия существуют – если рыночная цена является неотъемлемой частью различных документов по распоряжению участком, то кадастровая требуется при налоговых расчетах и учете недвижимости государственными органами, включая Росреестр.

Понятие рыночной стоимости

Для того, чтобы установить рыночную величину, используют несколько подходов, сопоставляя множество параметров, характеризующих объект. В российском законодательстве четко регламентирована процедура кадастровой и рыночной оценки, обеспечивая прозрачность процессу расчета стоимости.

Как следует из названия, рыночная стоимость напрямую связана с текущей ситуацией на рынке недвижимости и представляет собой установленную на определенный период времени цену на землю.

Чаще всего, рыночная оценка требуется при подготовке к оформлению сделки по отчуждению земли на возмездной основе. Несмотря на возможность установления землевладельцем любой цены продажи, лишь верное ее установление позволит реализовать участок. Слишком высокая цена тормозит продажу, либо и вовсе делает ее невозможной, а занижение цены не в интересах продавца.

Для корректного назначения цены рекомендуется привлечь эксперта по оценке недвижимости либо провести тщательный анализ самостоятельно.

Ссылки на закон

Оценочная процедура недвижимости регламентируется Земельным Кодексом. В статье 66 приводятся положения относительно рыночной и кадастровой величины стоимости наделов.

Если рыночная величина определяется на основании ФЗ №52 «Об оценочной деятельности», то кадастровая цена устанавливается после проведения кадастровой оценки силами государственных служб.

Усредненный показатель кадастровой стоимости по конкретному району/округу устанавливается региональными органами власти. Согласно ст. 66, при наличии установленной рыночной цены, ей приравнивается кадастровая.

Особенности рыночной стоимости

Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется тесная связь. Как правило, стандартная ситуация определения соотношения между рыночной и кадастровой свидетельствует о 30% превышении рыночной цены. Различается и предназначение данных оценок: если речь идет о земельном налогообложении, исходят из кадастровой величины. При планировании имущественной сделки отталкиваются от ее рыночной цены.

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость рассчитывается ревизионной комиссией с применением формул и учетом конкретных показателей участка. Расчет выполняется в соответствии с ФЗ №52 от 2008 года. Оценка, производимая ревизионной комиссией, фиксирует определенную величину, действие которой сохраняется вплоть до следующей ревизии.

Изменить кадастровую стоимость досрочно можно лишь при наличии соответствующего постановления суда. Т.е. корректировка кадастровой стоимости должна рассматриваться в судебном порядке.

Установление рыночной цены происходит с меньшими ограничениями, зависит от воли собственника и может меняться в любой момент вплоть до момента оформления письменных договоренностей. Документами, которые фиксируют цену, могут стать купчая либо предварительный договор купли-продажи.

Принципы установления рыночной стоимости

Ссылка на процедуру проведения оценки имеется в ЗК РФ, однако более подробно она описана в законе №52-ФЗ, регламентирующем процесс проведения оценки. В отношении недвижимости конкретные правила и рекомендации изложены в особых методических рекомендациях, утвержденным Распоряжением Минимущества и природных ресурсов РФ №568-р в 2002 году.

Согласно рекомендациям, при установлении рыночной стоимости исходят из следующих правил:

Определить рыночную цену можно только по тем объектам недвижимости, которые имеют полезность.
Устанавливается прямое соотношение спроса и предложения при определении цены, с учетом особенностей конкуренции.
Нельзя установить цену объекта ниже затрат на идентичное приобретение.
Стоимость по рынку зависит от степени выгоды, извлекаемой из продажи.
Установлено, что рыночная цена имеет динамичность и может меняться с течением времени.
Установлена зависимость от целевого назначения земли, вида разрешенной деятельности, возможных претензий на него от третьей стороны и т.д.
К параметрам, от которых зависит рыночная цена, также относят: место расположения объекта, внешние факторы, возможность эффективного применения.

Максимальная рыночная цена может быть экономически оправдана при условии достижения показателя возможной эффективности использования максимального значения. Следует учитывать, что данный показатель вовсе не свидетельствует об оптимальном использовании земли.

На видео о кадастровой и рыночной стоимости

Таким образом, при установлении рыночной стоимости владелец земли будет исходить из множества показателей и особых характеристик недвижимости, а также готовности рынка к такой цене.

ru-act.com

что это такое, методы ее оценки и правила определения

Продажа любого товара предполагает определение справедливой цены.

Многие граждане при расчете стоимости отталкиваются от аналогичных объявлений, но такой порядок не всегда представляется возможным, например, если речь идет о нетипичном земельном участке.

Оглавление статьи

Определение понятий

Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности» и Федеральный стандарт №2 определяют рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, в соответствии с которой недвижимость может быть продана другому лицу в условиях открытого рынка.

При размещении объявления о продаже объекта необходимо соблюдать публичную оферту, используемую в данных случаях, а срок экспозиции должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели смогли его заметить.

Законодательное регулирование вопроса

Оценить стоимость земельного участка невозможно без следующих основных законодательных актов:

Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
Земельного кодекса РФ.
Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

Специалисты рекомендуют также пользоваться:

Стандартами оценки, обязательными для каждого оценщика. Основание – Постановление Правительства № 519, датированное 2001 г.
Правилами, регламентирующими последовательность действий учреждений, сдающих в аренду земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Официальная бумага – Постановление Правительства № 808, принятое в ноябре 2002 г.
Правилами, касающимися кадастровой оценки земли. Утверждающий документ – Постановление Правительства № 278 от 29.04.2002 г. и др.

Какие факторы необходимо учитывать

Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

социальными особенностями;
демографической обстановкой;
уровнем развития экономики;
действующими налогами;
налаженной правовой обстановкой;
состоянием окружающей среды;
земельными характеристиками;
территориальным расположением надела;
потенциальным доходом.

Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

численности, плотности, а также качественных характеристик района;
инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

Порядок расчета

Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

Подписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.

Оформление отчета

Отчет об оценке является официальной бумагой, соответствующей требованиям, изложенным в Законе об оценочной деятельности.

Документ должен быть обязательно заверен подписью квалифицированного специалиста-оценщика.

В основе данного вида услуг лежит ст. 66 ЗК РФ. В настоящее время оценка очень востребована на рынке: ею пользуются физические лица, организации и государственные учреждения, решившие произвести сделку с землей или разрешить спорную ситуацию.

Отчет должен состоять из следующих разделов:

Общая информация, подкрепленная фактами и выводами. Здесь же размещается актуальное описание объекта, состоящее из: категории земель, цели использования, точного места расположения, величины площади. Кроме того нужно перечислить бумаги, лежащие в основе оценочной процедуры.
Представление оценки. Обязательно нужно составить характеристику земельного участка, перечислить документы (свидетельство, подтверждающее право собственности, выписку из ЕГРН и т.д.), а также оговорить цель проведения оценочных работ. Например, рыночная стоимость необходима для снижения кадастровой.
Список законов, нормативных актов и стандартов, лежащих в основе конкретного отчета.
Количественная и качественная сторона вопроса. Предполагается роспись имущественных прав, физических показателей и составление характеристики в отношении места расположения объекта.
Анализ текущего состояния рынка.
Обоснование эффективности выбранного метода оценки с подробным описанием.

Возможно ли ее снижение

Определение рыночной стоимости зачастую лежит в основе спора, направленного на снижение кадастрового ценника на землю.

Несогласие граждан часто бывает очень даже обоснованным. Причины просты: с целью приближения кадастровой стоимости к рыночной, зачастую избирают массовую оценку. Для расчета могут использоваться статистические данные или средние цены, действующие на территории одного региона, но абсолютно не актуальные для другого. Такое может случиться, если оценкой земельных участков, расположенных в Ростовской области будет заниматься оценщик-специалист, всю жизнь проживающий и трудящийся на территории Московской области.

Проанализировать допущенные ошибки и пересмотреть (оспорить) результаты оценки рыночной стоимости объекта может независимая экспертиза, которая также оформит свои расчеты и выводы в письменном виде.

Порядок и особенности определения в случае аренды

Какому бы методу оценки не было отдано предпочтение, соблюдение следующих принципов является обязательным:

взаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

На арендную плату влияют следующие ценообразующие параметры:

Кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
Результат проведенного аукциона.
Земельный налог.
Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

Рыночную и кадастровую стоимость недвижимости или земли нельзя назвать синонимами.

Первая зависит от многочисленных факторов, действующих в определенный момент времени, а что лежит в основе стоимостного выражения второй?

Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

Определение значений этих двух видов цен тоже различно: одна зависит от рынка, а другая от действующих нормативных актов.

Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

О методах оценки стоимости земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

порядок расчета и отличия от кадастровой цены

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).
Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.
Кто и как определяет кадастровую стоимость
Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.
Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.
Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.
Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.
При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.
Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.
Как формируется рыночная стоимость
Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.
Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.
Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:
сравнительный;
доходный;
затратный.
Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.
Сравнительный метод
Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.
Доходный метод
Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.
Затратный метод
Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.
Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.
law247.ru