Дду 214 фз – 214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Содержание

Как оформить типовой договор ДДУ по 214 ФЗ: образец договора

Содержание статьи
  1. Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ
  2. На какие пункты стоит обратить внимание?

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

  • застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
  • дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом — его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения — жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
  • срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
  • сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
  • срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети — 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
  • способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Обратите внимание!

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на этом объекте на основании соглашения с государственными органами о постройке недорогого жилья, относящегося к эконом классу, сведения об этом должны быть внесены в ДДУ. Цена квадратного метра жилья в этом случае не может превосходить ту стоимость, которую застройщик продемонстрировал при победе в соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Обратите внимание!

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию. Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте соблюдения предельной точности. Материал и фирма-изготовитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки полов и т.п. — все это должно быть подробно описано. Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев. Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной. В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо. И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года. Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств. Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем квартала.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Обратите внимание!

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством. На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены. По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Внимательно следует изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, где описывается ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв. Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме. Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость — дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

— расскажите друзьям

Смотрите также

zaoalto.ru

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию).

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

От чего не защитит договор долевого участия

С 01.04.2005 правоотношения покупателя еще не построенной квартиры и застройщика, строящего это жилье за счет привлекаемых денежных средств покупателей, регулирует закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

За истекшие 10 лет применения данной нормы можно сделать определенные, вполне достоверные выводы. Во-первых, закон, худо-бедно, положил конец откровенному беспределу, устроенному застройщиками на рынке жилья — почти исчезли мошенники, собиравшие средства с граждан, и не имевшие намерения даже приступать к возведению домов, резко снизилось количество объектов недвижимости построенных без разрешительной документации, либо с существенными изменениями в проекте в процессе строительных работ, также уменьшились случаи «двойных», а то и «тройных» перепродаж одних и тех же квартир, застройщики с большим уважением стали относиться к срокам ввода домов в эксплуатацию и к качеству строительства.

Закон минимизировал риски финансирования строительных работ, осуществляемых без предусмотренной правоустанавливающей документации и соответствующего разрешения на землю, возведение объектов недвижимости на земельных участках, находящихся в залоге у банков. Сам застройщик и весь процесс производства строительных работ стал практически прозрачным, поскольку вся проектная документация, информация о застройщике, проектировщике и генеральном подрядчике, согласно требованиям закона, публикуется в открытом доступе еще до привлечения средств дольщиков.

Однако ни одна из стоящих перед покупателем еще не построенного жилья проблем посредством закона о долевом строительстве в настоящее время так и не решена.

Некоторые застройщики, пользуясь неопытностью и неосведомленностью доверчивых граждан, ухитряются продавать жилье по предварительному договору купли-продажи, векселю или по договору соинвестирования.

Даже в таких, в недавнем прошлом, неблагополучных ситуациях, как «двойные» продажи квартир, которые должны были быть полностью изжиты данным законом в связи с обязательной регистрацией сделок в Росреестре и проверкой наличия уже зарегистрированных прав собственности на продаваемую квартиру, остались лазейки для нечистых на руку застройщиков. Так, ничто не мешает жулику продать одну и ту же квартиру несколько раз, например, по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), обязанность регистрации которого в органах юстиции законодательно не предусмотрена.

Алчность заставляет проявлять чудеса изобретательности — к сожалению и сегодня фиксируются случаи двойных продаж не только по ПДКП, но и по договорам долевого участия (ДДУ). Возможности для такого рода мошеннических действий возникают с случаях, например, волокиты при регистрации сделки в юстиции. Несмотря на прямые требования закона в части неукоснительного соблюдения сроков регистрации, в действительности же они нарушаются с завидным постоянством — как по халатности работников Росреестра, так и в результате преднамеренного сговора между сотрудником юстиции и недобросовестным застройщиком. Суть в том, что до регистрации договора долевого участия в установленном порядке, он юридически не существует, вне зависимости от того, внесены дольщиком средства авансом или нет.

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

При таких обстоятельствах квартира может быть продана неоднократно.

Несмотря на то, что, вроде бы, законом предусмотрен надежный механизм защиты дольщика от нецелевого использования застройщиком собранных по ДДУ средств, но и здесь далеко не вся в порядке. Ежеквартальная отчетность застройщика перед надзорным ведомством обо всех транзакциях с полученными денежными средствами, о количестве проданного жилья и переданных стороне договора квартир, существенно усложняет злоупотребления со стороны застройщика, но, увы, не исключает их совсем. При подведении итогов 2015 года на совещании коллегии Генеральной прокуратуры РФ, генпрокурор обратил внимание на многочисленные факты нецелевого использования средств дольщиков и привел примеры мошеннических схем, благодаря которым недобросовестные застройщики похищали деньги своих дольщиков.

Не следует обольщаться в части гарантий защиты качества строительных работ и соблюдения параметров квартиры, закрепленных в договоре долевого участия, прежде всего, касающихся ее планировки и площади, поскольку застройщик в соответствии с законом о долевом участии вправе по согласованию с дольщиками изменять проектную документацию. Какими способами на деле достигается такое «согласование», полагаем, подробно рассказывать смысла не имеет — желающие побыстрее вселиться в собственные квартиры граждане склонны не придавать особого значения такой, на первый взгляд незначительной «мелочи», как небольшое изменение в планировке помещения.

Вопрос «протаскивания» квартир с ненадлежащим качеством решается застройщиками не мытьем, так катанием. Разумеется, обязанность застройщика предоставить дольщику квартиру надлежащего качества, закреплена ст. 7 ФЗ-214. В случае если жилье не соответствует требуемым параметрам качества, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи, и потребовать оформления другого акта — дефектного, или акта несоответствия объекта. При таких обстоятельствах закон обязывает застройщика:

  • безвозмездно и в разумный срок устранить выявленные недостатки;
  • возместить понесенные при их устранении расходы;
  • соразмерно уменьшить цену ДДУ.

На практике недобросовестный застройщик берет такого дольщика на измор. Он отказывается устранять недостатки в добровольном порядке, вынуждая дольщика обратиться за защитой своих прав в суд. Судебная тяжба, помимо нервотрепки, расходов на юридическую помощь и потерю времени, состоит и в необходимости, в силу требований ст. 56 ГПК РФ, доказывания дольщиком ненадлежащего качества квартиры. Таким доказательством выступает экспертное заключение, составленное по результату проведенной судебной строительно-технической экспертизы. Не нам вам объяснять, КАК проводятся на практике судебные экспертизы по ангажированным делам. Принимая во внимание финансовые возможности застройщика, его преступный умысел, вероятность заказного характера дела весьма и весьма велика.

Не редки случаи, когда застройщик, на словах обещающий в добровольном порядке привести квартиру в надлежащее состояние, по-русски говоря, тянет волыну — не производит никаких работ и не оплачивает компенсацию, в расчете на то, что уставший от всего этого сюрреализма, погрязший по уши в собственные проблемы, гражданин плюнет на застройщика и отстанет от него со своими претензиями.

Следует иметь в виду, что общее имущество дома, переданное дольщикам, точнее, то, что с ним может произойти впоследствии, не регулируется законом о долевом участии. Так, принять меры к нерадивому застройщику не представится возможным в случае, если в стене подъезда, а не жилого помещения, образовалась трещина.

Больной вопрос — срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию

Несмотря на предусмотренные законом требования к застройщику о соблюдении установленных ДДУ сроков строительства, и санкции в виде пенни в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки, гарантий ввода дома в эксплуатацию в пределах этого срока нет никаких — ведь законом о долевом участии предусмотрена возможность переноса срока ввода объекта в эксплуатацию сколько угодно раз. Для этого застройщику необходимо всего-навсего не менее чем за 2 месяца до истечения срока, установленного договором, предупредить дольщика о его переносе. Такой комфортный режим позволяет застройщику сдвигать сроки ввода в эксплуатацию, нет, не на несколько месяцев, а, как показывает практика, на несколько лет.

При таких условиях дольщики могут находиться в «подвешенном» состоянии, без свидетельства о регистрации права собственности в течение длительного, фактически неопределенного периода времени. В результате, полноценно владеть своей квартирой — продать, подарить, сдать в аренду, оформить регистрацию, гражданин оказывается не в состоянии.

Зачастую покупатель строящегося жилья заключает с застройщиком не договор долевого участия, а предварительный договор купли-продажи квартиры. Проведение сделки по такой форме объясняется возможностью заключения договора тогда, когда разрешительная документация на объект у застройщика еще не собрана. Несмотря на то, что по предварительному договору имеется возможность занижения стоимости жилья, такой шаг для покупателя является ошибочным, поскольку стороны предварительного договора купли-продажи имеют только одно право — право требования заключения в будущем основного договора. Разумеется, все это выгодно застройщику, но не покупателю гипотетической квартиры, и случаи нарушения застройщиком сроков заключения основного договора происходят повсеместно.

Подробно о положительном судебном правоприменении по требованиям покупателя о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков заключения основных договоров купли-продажи жилья читайте в следующей статье.

Защита в арбитражных судах

Представительство в суде

Полный объем работы в судах общей юрисдикции по представительству интересов доверителя по делам любой категории сложности.

Подробнее

Шпионские игры в суде

Информаця — это все

Не противоречащие закону методы получения сведений, которые могут явиться для Вас, если и не судьбоносными, но предоствляющими шанс на победу.

Подробнее

Тайна следствия

Подписка о неразглашении

Как бы этого не хотелось следствию, но секретить в уголовном деле можно не все и не для всех. Что следует знать о подписке, дабы обезопасить себя от произвола.

Подробнее

Другие статьи:

Обратите внимание!

  • Каждый случай индивидуален, как своими обстоятельствами, так и судебным правоприменением. Общая информация не может гарантировать решение Вашей конкретной проблемы.
  • Законодательство изменяется так часто, что иногда мы не успеваем вносить в статью соответствущие коррективы.

Поэтому рекомендуем обратиться за БЕСПЛАТНОЙ КОНСУЛЬТАЦИЕЙ к опытным юристам. Эксперты-консультанты работают круглосуточно и Вам гарантирован профессиональный разбор Вашей ситуации:

  1. Задайте свой вопрос через форму, расположенную сразу под этим объявлением.
  2. Или позвоните на горячую линию:

+7 (499) 653-60-72 доб. 263 — Москва и Московская область.
+7 (861) 205-14-35 доб. 628 — Краснодар и Краснодарский край.
8 (800) 500-27-29 доб. 928 — Все регионы страны и зарубежье.

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы.

Договор долевого участия по ФЗ-214

По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не входят в дело, если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Александр МарущенкоСтарший юрист

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

 Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

berolux.ru

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214, подводные камни которого имеют место при заключении сделки. Строительство на основе инвестиций набирает популярность. С помощью такого рода деятельности физическое лицо делает вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости. После окончания стройки указанная в договоре квартира переходит вкладчику.

Покупка квартиры по ДДУ имеет и определённые риски, которые касаются как личностного, так и юридического фактора: обман застройщика, невозможность оплатить договор дольщиком и многие другие.

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Особенности оформления ДДУ, возможные риски при заключении

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Рекомендуем ознакомиться:

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков. Их задача сделать документы максимально прозрачными и снизить вероятность рисков, которые могут привести к неприятным конфликтам.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Способы проверки строительной компании

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства. Следуя законодательству, застройщиком может быть только юридическое лицо, поэтому сведения о нём имеются в интернете.

Нюансы по ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости. В таком случае не стоит торопиться, документ должен составляться обеими сторонами, поэтому перед подписанием лучше тщательно изучить все пункты.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности. Но указанные пункты могут быть ловушкой для участников строительства, подписав, которые нужно будет выполнять.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Рекомендуем ознакомиться:

Возможные риски

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

zhiloepravo.com

Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни

Договор долевого участия в строительстве по 214-ФЗ: подводные камни в 2018 году

В статье содержатся основанные на практическом опыте советы, как взыскать неустойку даже в случае подписания дополнительного соглашения с застройщиком о переносе сроков строительства. В большинстве случаев дольщики не получают никакой компенсации при нарушении сроков строительства жилья, что отрицательно сказывается на их финансовом благополучии. В том числе, по причине недостаточной правовой грамотности.

Содержание статьи:

1. Дополнительное соглашение – это не приговор!

2. Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

3. Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба.

Выводы

Дополнительное соглашение – это не приговор!

Застройщик убежден, что в случае заключения дополнительного соглашения о продлении (переносе) сроков строительства многоквартирного дома дольщик лишается права требовать неустойку и иную компенсацию за нарушение сроков строительства.

Но все не так очевидно.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При этом обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает гражданам (потребителям) неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 6 названного закона в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу приведенной нормы закона, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.

НО!!!

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой, и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В частности, дольщик вправе отменить дополнительное соглашение, если соблюдается два условия:

  • договор участия в долевом строительстве содержит пункт (условие) о праве застройщика расторгнут договор в одностороннем порядке, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства;
  • застройщик при подписании дополнительного соглашения угрожал Вам расторгнуть договор, если Вы не подпишите дополнительное соглашение.

В такой ситуации застройщик должен представить доказательства, достоверно подтверждающие, что стороны добровольно договорились об изменении сроков строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию, а также об изменении сроков передачи квартиры гражданину. В противном случае, дополнительное соглашение будет признано недействующим с момента его подписания.

При этом учитывайте, что с требованием о признании дополнительного соглашения недействительным можно обратиться в течение 1 года с момента регистрации дополнительного соглашения в государственных органах в установленном законом порядке.

При отмене такого соглашения дольщик вправе предъявить требования к застройщику о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда за нарушение сроков строительства многоквартирного дома в полном объеме!

Что означает признать дополнительное соглашение незаключенным?

В тех случаях, когда дополнительное соглашение, изменяющее условие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части срока ввода дома в эксплуатацию является не заключенным – оно не имеет правового значения и, следовательно, сохраняется право застройщика на взыскание неустойки и иных выплат с застройщика.

В каких же случаях дополнительное соглашение признается незаключённым? На самом деле все просто.

В соответствии с нормами закона договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4, п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Изменения установленного договором срока передачи застройщиком квартиры дольщикам осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора – ч. 1 ст. 432 ГК РФ.

Как правило все договора участия в долевом строительстве содержат пункт, в соответствии с которым все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора и подлежит обязательной государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения прописывается и в соответствующем пункте дополнительного соглашения.

Если же дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию государственную регистрацию не прошло, то оно не действует, поскольку считается незаключенным – ч. 3 ст. 433 ГК РФ.

Более того, по указанным выше причинам не имеет никакого значение подписание дольщиком акта приема-передачи квартиры, несмотря на прописанное в нем условие об отсутствии претензий по сроку передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о согласии дольщика простить нарушения обязательства о сроках строительства со стороны застройщика. Поскольку передаточный акт не соответствует приведенным выше требованиям ч. 1 ст. 432 ГК РФ: не содержит обязательных в данном случае условий о предмете и размере прощаемой ответственности застройщика за нарушение сроков строительства, не конкретизированы обязательства, от которых освобождается застройщик (акт не содержит условий о прекращении неустойки, ее размере, и периоде просрочки и т.д., что свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о прощении долга).

С точки зрения юридической формулировки позиции дольщиков при описанных выше условиях необходимо обращать внимание судов и требовать именно признания дополнительного соглашения незаключенным, поскольку оно не может быть признано недействительным.

При признании дополнительного соглашения незаключенным указанные в первоначальном договоре участия в долевом строительстве сроки передачи квартиры дольщику являют окончательными и с момента их нарушения имеются основания для удовлетворения требования о взыскании неустойки и иных санкций.

Если дополнительное соглашение имеет место после нарушения сроков строительства, Вы имеете право на возмещение ущерба

Достаточно распространена практика подписания дополнительного соглашения, которым срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию переносится, уже после нарушения указанного срока. Например, срок передачи квартиры был установлен 31 декабря 2017 года, а дополнительное соглашение было подписано и прошло государственную регистрацию только 30 января 2018 года.

Обратите внимание! В такой ситуации Вы имеете 100% право на возмещение причиненного ущерба с момента начала нарушения сроков передачи Вам квартиры до момента государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе сроков.

Приведу законное обоснование сделанного вывода, применяемое в судебной практике.

Согласно ч. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора участия в долевом строительстве обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из дополнительного соглашения – ч. 3 ст. 453 ГК РФ. Другими словами, по общему правилу, при заключении дополнительного соглашения о переносе сроков строительства многоквартирного дома дольщик освобождает застройщика от ответственности (в т.ч. от выплаты неустойки) только на будущее время и не освобождает за нарушения, возникшие до государственной регистрации дополнительного соглашения.

Если срок передачи квартиры дольщику был 31 декабря 2017 года, а дополнительно соглашение о переносе сроков строительства прошло государственную регистрацию 31 января 2018 года – застройщик обязан выплатить неустойку за период с 1.01.2018 по 30.01.2018.

Обратите внимание! При указанных обстоятельствах нет оснований для освобождения застройщика от обязательства по уплате неустойки (и иных санкций) за нарушение сроков передачи квартиры за период с момента нарушения срока до момента регистрации дополнительного соглашения. Исключением являются случаи, когда в дополнительном соглашении имеется пункт об освобождении застройщика от исполнения возникшего до его заключения обязательства по уплате дольщику неустойки.

Выводы

Конечно, решение о том, желает ли Вы взыскивать неустойку с застройщика при нарушении им сроков строительства, должно быть принято до подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия. Но в жизни, довольно часто мы поздно задумываемся о последствиях юридически важных действий.

При наличии дополнительного соглашения о переносе сроков строительства также имеются законные способы защиты прав и интересов дольщиков, и о существовании некоторых из них теперь известно и Вам.

Если у Вас имеются вопросы по долевому строительству, обращайтесь!

comments powered by HyperComments
Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

uristnet.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о