В чем разница между ДНП, садоводством и ИЖС
ДНП против ИЖС
В чем разница между ДНП, садоводством и ИЖС
Не все знают, что по Закону любой гражданин имеет право обратиться в администрацию любого района с просьбой о выделении ему земли под застройку. Однако на практике немногие добиваются результатов. То ли представители администраций не считают обращения отдельное обустройство участков перспективным для своих районов, то ли ждут более выгодных предложений от лендлордов… Так или иначе, лучше всего с вопросами получения земель под застройку сегодня научились справляться дачные некоммерческие партнерства.
ДНП, садоводства и ИЖС
— Итак, действительно ли может простой гражданин прийти и потребовать у администрации района землю под застройку?
— Да, может. Участок предоставляется в аренду под строительство. После разработки и согласования проекта необходимо получить разрешение на строительство, затем построить дом. Следующим этапом должно стать получение решения государственной комиссии о сдачи дома в эксплуатацию. Далее необходимо поставить дом на кадастровый учет. Только после этого станет возможным выкуп земельного участка в собственность по кадастровой стоимости. Вся эта процедура требует профессиональных знаний ряда оплачиваемых специалистов, поэтому строить один дом не рентабельно. В ДНП оформлять документацию на дом на сегодняшний день не обязательно. Для юридической гарантии права на дачу, дачнику достаточно иметь в собственности земельный участок.
— Что такое ДНП?
— ДНП или Дачное Некоммерческое Партнерство. Это юридическое лицо, создаваемое для развития и обслуживания дачных поселков. Принцип деятельности аналогичен принципу деятельности ТСЖ (Товарищества Собственников Жилья). Только ТСЖ собирает взносы на обслуживание лифтов, лестниц, парадных, коммунальных сетей, а также вывоз мусора, уборку снега во дворе, оплату счетов на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и т.д. ДНП же занимается вопросами строительства и обслуживания дорог и линий электропередач в посёлке, организует его охрану, вывоз мусора, оплату по счетам снабжающих организаций и т.д. Кроме того, комплексным развитием территории поселка.
— В чём отличие ДНП от садоводства?
— В настоящий момент предполагается, что ДНП отличается от СНТ (садоводства) тем, что в поселке ДНП предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в собственность, а СНТ предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном участке, без обязательного строительства дома. При этом в законе нет четкого разделения этих понятий. В обоих случаях может быть и дом, и огород. Что касается прописки, то закон не запрещает прописку и там, и там.
— Кстати, по поводу прописки. Недавно гражданам разрешили прописываться в дачных домах, если те снабжены водопроводом, имеют систему отопления и т.д. Прокомментируйте, пожалуйста…
— Вопрос прописки на даче законом регламентирован не четко. Разрешение было скорее в виде политического невозражения против прописки. Нигде не прописаны пошаговые действия гражданина, желающего прописаться на даче. При этом не существует и законодательных запретов прописки на даче. Практика такова: подается заявление о прописке, далее либо прописывают, либо отказывают. С письменным отказом можно обращаться в суд. Как ни странно, многим важна прописка на даче, даже если у гражданина есть прописка в городе. На вопрос «Зачем?» граждане обычно затрудняются ответить. Вообще же сегодня можно получить прописку на любой даче, если сам поселок существует на законных основаниях.
По новому закону Дачное некоммерческое партнерство может строиться только на землях населенных пунктов, что практически приравнивает его к ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство). СНТ может располагаться на землях сельскохозяйственного назначения, с возможностью строительства домика, но без права прописки. Если в двух словах, то в настоящий момент разницы между ДНП и СНТ нет, по новому закону в ДНП будет можно прописаться, а в СНТ – нет.
Беседовал Евгений Раи
dnp-ostrova.ru
ВАЖНЫЕ ТРИ БУКВЫ: СНТ, ДНП, ЛПХ, ИЖС
«Правильные» и «неправильные» земли
Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, земли разделяются на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли лесного фонда;
5. земли особо охраняемых территорий и объектов;
6. земли промышленности, энергетики, транспорта и связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли спецназначения;
7. земли запаса.
Поговорим о первых двух категориях, потому что именно на них мы можем построить дачу. На остальных ни дачу, ни дом не построить.
Земли сельхозназначения логично отданы под нужды сельского хозяйства и находятся преимущественно за городом. На них размещаются территории для выгула скота, их отводят под пашню или многолетние насаждения (Земельный кодекс РФ, п. 1, ст. 77). Из этого числа выбираются территории, на которых не будут проводиться сельхозработы, и они отдаются под дачи.
Земли населённых пунктов – территории в пригороде, на которых, в основном, размещаются сельские поселения, деревни. Данная территория продолжает город и не располагается особняком (Земельный кодекс РФ, ст. 85). На территории населённых пунктов строить можно лишь по всем правилам градостроительного плана.
Земли для огородничества дадут вам в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.
Но и здесь не всё так просто: нельзя по своему хотению построить дачу на территории этих земель — следует учесть, что территории делятся на подгруппы, каждая из которых предусматривает своё направление. На одних разрешено вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), другие предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Есть участки для ведения садоводства, а есть для дачного хозяйства.
Чтобы было понятней, определимся со следующим: на землях сельскохозяйственного назначения дачу можно построить на участках, предназначенных для садоводства, огородничества и дачного строительства. А вот на землях населённых пунктов — на территориях, отведённых под ИЖС, а также для садоводства, огородничества и дачного строительства.
Что дает каждая категория земли? Если мы покупаем участок на земле сельскохозяйственного назначения, которая пригодна для дачного строительства, мы можем рассчитывать на то, что в построенном дачном домике со временем будет реально прописаться, если захотеть, конечно. Земли под садоводство дадут нам право построить дачу и жить в ней хоть круглогодично, но прописаться мы в ней не сможем, увы. Земли для огородничества дадут в будущем право поставить вагончик (максимум) и засадить поле картошкой.
В случае, если дача будет находиться на землях населённых пунктов, предусматривающих ИЖС, то тут все карты в руки: где на участке будет находиться дачный домик, сколько этажей в нём будет и из каких материалов он будет построен – решать хозяину. А вот земли под садоводство, огородничество и дачное строительство такой свободы не дают. Возводя на такой территории дачку, мы будем придерживаться рамок садоводческого товарищества.
Кому — дворец, кому — беседка
Определившись с землёй, хозяину будущей дачи следует серьёзно задуматься о том, какой будет эта дача и как он планирует её использовать. Это может быть маленькая беседка для тех, кто приезжает время от времени на шашлыки, или основательный дом со всеми коммуникациями, пригодный для круглогодичного проживания.
Самый надёжный вариант — построить дачу на землях, выделенных под ИЖС. На такой территории можно возвести хороший дом — строятся такие, что называется, на века. Они «социально защищены», так как там должны быть и дороги, и освещение, и разного рода коммуникации. На рынке недвижимости они, опять же, востребованы, и прописываться в них можно без проблем. Самое главное отличие от участков в садоводствах – проект на дом необходимо делать в лицензированных компаниях и после согласовывать в госинстанциях.
Построить дачу можно и на землях для ведения хозяйства: крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйствах. Эти два варианта предполагают земли больших площадей что, вероятно, для дачников является единственным плюсом. Чтобы построить дом на территории личного подсобного хозяйства по закону, участок должен располагаться в городской черте. Если он за городом, то будет считаться «бахчевым», и толку от него будет мало, — если только свёклу и картошку посадить. Крестьянско-фермерские хозяйства тоже обладают большой площадью, на территории можно строить жилой дом, но с одним «но»: хозяин такой земли обязан заниматься фермерством. Многие, конечно, идут на ухищрения, став «фермерами» только на бумагах: построив конюшню на территории или разбив, скажем, яблоневый сад. Если ещё к концу отчётного сезона пригласить бухгалтера, который подготовит для налоговой все необходимые документы о ведении вашего так называемого «хозяйства», то псевдофермеру всё может сойти с рук. Но с налоговой шутки плохи. Стоит ли игра свеч, если в случае проверки можно вообще всё потерять?
Один из плюсов садового участка — его «шаблонность»: участки одинаковые, габариты построек заданы, инженерная инфраструктура имеется.
Разумеется, возможно построить дом на землях, отведенных под дачное строительство. Оно сейчас мало отличается от ИЖС, и если участок находится в населённой черте, то, в нём можно даже прописаться, приложив некоторые усилия. Стоит отметить, что дачное строительство перед ИЖС имеет огромный плюс в плане застройки: строящееся здание не имеет определённой этажности и габаритности (для ИЖС – не выше трех этажей).
Строиться можно и на землях садоводств. Сейчас они имеют разную форму организации: садоводческое некоммерческое товарищество или партнёрство, садоводческий потребительский кооператив — различия заключаются лишь в доли арендатора при сделках отчуждения.
Плюсов у садоводств довольно много. Один из них — так называемая «шаблонность»: у всех одинаковые участки (споров с соседями не будет), габариты построек известны (не надо ломать голову), в большинстве случаев имеется инженерная инфраструктура. А ещё в садоводстве можно прописаться, но эта процедура решается через суд.
Оплачивая взнос, «садовод» уверен: дачу защищает сторож, шлагбаум при въезде поднимает охранник, мусор вывезут в срок.
Самая большая головная боль возникает при решении вопросов с правами на собственность. Собственником участка является товарищество, а члены садоводств владеют не дачными участками, а долями в них. Территории участков не размежеваны, и договориться о процессе межевания может быть проблемным. В таких случаях после продажи участка бывший собственник покидает товарищество, и новый хозяин занимает его место.
Инфраструктура в таких садоводствах развита настолько, что может предполагать круглогодичное проживание на участке. Естественно, всё не бесплатно: на сторожа, освещение, хорошие дороги, газ сбрасываются все члены товарищества.
Стоит отметить, что помимо налога на землю каждый член садоводства обязан платить членские взносы, на которые поддерживается благополучное функционирование объединения. Оплачивая взнос, «садовод» уверен, что его дачу защитит сторож, шлагбаум при въезде поднимет охранник, дороги будут заасфальтированы, а мусор вывезен в срок.
Теперь о нарушении закона: предположим, вы не придали значения всем этим сложным комбинациям земельных отношений и подгрупп, закрыли на всё это глаза и поставили дачу там, где захотели. На основании пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ ваша любимая дача будет признана самовольной постройкой, которая подлежит сносу за ваш же счёт. Естественно, говорить о праве продажи, дарения и сдачи в аренду не приходится.
Одним из плюсов к покупке определённого участка станет его технический и межевой план на участок.
На сегодняшний день проведение межевания перед сделками купли/продажи по законодательству не является обязательным, но нередко без него не обойтись. Если вы покупаете земельный участок под будущую дачу в чистом поле, если этот участок имеет сложную геометрическую форму, если ваши соседи, как вам кажется, прихватили кусок вашей земли, необходимо проводить межевание. Если вы желаете перед покупкой определить границы участка, в дальнейшем планируете заключать различные сделки с землёй и хотите избежать спора со строителями (при застройке района ваш кадастровый план не даст права им на незаконное размещение объектов), межевание также необходимо провести. Земельный участок, на котором проведено межевание, будет стоить на порядок выше «неразмежеванного».
Какие документы необходимо получить от стороны, продающей дачу? В идеале это:
1. Свидетельство о госрегистрации права собственности со всеми приложениями, заверенными нотариально.
2.Выписка из ЕГРП, которая подтвердит, что дом не находится в залоге и на него не наложено какое-либо обременение.
3.Все платежные документы, подтверждающие, что долгов (коммунальных и налоговых) за домом не числится.
4. Заверенное у нотариуса заявление на право отчуждения имущества (чтобы быть спокойными, что никакие жены или дети не против проведения сделки).
5. Два кадастровых паспорта (на участок и на дом).
6. Межевой план участка.
7. Технический паспорт на дом.
zhiloy-kvartal.com
ДНП против ИЖС
Не все знают, что по Закону любой гражданин имеет право обратиться в администрацию любого района с просьбой о выделении ему земли под застройку. Однако на практике немногие добиваются результатов. То ли представители администраций не считают обращения отдельное обустройство участков перспективным для своих районов, то ли ждут более выгодных предложений от лендлордов… Так или иначе, лучше всего с вопросами получения земель под застройку сегодня научились справляться дачные некоммерческие партнёрства.
О специфике работы ДНП и их отличиях от садоводств и ИЖС рассказывает генеральный директор АТС «Малиновка» Евгений Айтжанов.
— Итак, действительно ли может простой гражданин прийти и потребовать у администрации района землю под застройку?
— Да, может. Участок предоставляется в аренду под строительство. После разработки и согласования проекта необходимо получить разрешение на строительство, затем построить дом. Следующим этапом должно стать получение решения государственной комиссии о сдачи дома в эксплуатацию. Далее необходимо поставить дом на кадастровый учет. Только после этого станет возможным выкуп земельного участка в собственность по кадастровой стоимости. Вся эта процедура требует профессиональных знаний ряда оплачиваемых специалистов, поэтому строить один дом не рентабельно. В ДНП оформлять документацию на дом на сегодняшний день не обязательно. Для юридической гарантии права на дачу, дачнику достаточно иметь в собственности земельный участок.
— Что такое ДНП?
— ДНП или Дачное Некоммерческое Партнерство. Это юридическое лицо, создаваемое для развития и обслуживания дачных поселков. Принцип деятельности аналогичен принципу деятельности ТСЖ (Товарищества Собственников Жилья). Только ТСЖ собирает взносы на обслуживание лифтов, лестниц, парадных, коммунальных сетей, а также вывоз мусора, уборку снега во дворе, оплату счетов на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и т.д. ДНП же занимается вопросами строительства и обслуживания дорог и линий электропередач в посёлке, организует его охрану, вывоз мусора, оплату по счетам снабжающих организаций и т.д. Кроме того, комплексным развитием территории поселка.
— В чём отличие ДНП от садоводства?
— В настоящий момент предполагается, что ДНП отличается о СНТ (садоводства) тем, что в поселке ДНП предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в собственность, а СНТ предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном участке, без обязательного строительства дома. При этом в законе нет четкого разделения этих понятий. В обоих случаях может быть и дом, и огород. Что касается прописки, то закон не запрещает прописку и там, и там.
— Кстати, по поводу прописки. Недавно гражданам разрешили прописываться в дачных домах, если те снабжены водопроводом, имеют систему отопления и т.д. Прокомментируйте, пожалуйста…
— Вопрос прописки на даче законом регламентирован не четко. Разрешение было скорее в виде политического невозражения против прописки. Нигде не прописаны пошаговые действия гражданина, желающего прописаться на даче. При этом не существует и законодательных запретов прописки на даче. Практика такова: подается заявление о прописке, далее либо прописывают, либо отказывают. С письменным отказом можно обращаться в суд. Как ни странно, многим важна прописка на даче, даже если у гражданина есть прописка в городе. На вопрос «Зачем?» граждане обычно затрудняются ответить. Вообще же сегодня можно получить прописку на любой даче, если сам поселок существует на законных основаниях.
Мы, к примеру, в своих поселках несем ответственность по решению юридических вопросов – как-то, приватизации участков, прописки и т.д.
По новому закону Дачное некоммерческое партнерство может строиться только на землях населенных пунктов, что практически приравнивает его к ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство).
СНТ может располагаться на землях сельскохозяйственного назначения, с возможностью строительства домика, но без права прописки. Если в двух словах, то в настоящий момент разницы между ДНП и СНТ нет, по новому закону в ДНП будет можно прописаться, а в СНТ – нет.
— Считается, что схема продажи земельных участков через членство в ДНП сегодня очень популярна. Вы сталкиваетесь с конкуренцией?
— Схема популярна так же, как и другие законные схемы взаимоотношений с органами государственной власти в вопросе развития территории. Все они не являются тайной и расписаны в законодательстве. Естественно, в кругу девелоперов они более популярны, чем в не профильном бизнесе. У нас, конечно, есть конкуренты в бизнесе по развитию малоэтажного строительства, но по отдельным нашим поселкам. В целом по проекту сетевого развития дачных поселков по Ленобласти конкурентов пока нет. Принцип сетевого развития позволяет нам выделяться на рынке низкой стоимостью предложений, как по индивидуальным земельным участкам, так и по дачным домикам.
— В каких районах в данный момент вы строите дачные посёлки? Как удалось получить землю?
— Первый поселок строится в Кингисеппском районе Ленобласти в 110 км от СПб по Таллинскому шоссе недалеко от деревни Юрки. Территория под развитие поселка предоставлена нам бесплатно, в соответствии с Земельным Кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
В работе находятся еще четыре поселка ДНП в Ленобласти, по этим территориям мы, так же, как и органы местных администраций, ожидаем вступления в законную силу изменений в законодательстве.
— Какие гарантии предоставляет ДНП гражданину, приобретающему у него земельный участок? Насколько юридически он защищён?
— При взаимоотношении с ДНП гражданин, прежде всего, получает гарантию того, что он является членом партнёрства и имеет право участвовать в принятии решений по всем вопросам, для чего проводятся очередные и внеочередные собрания членов ДНП. Все взаимоотношения четко регламентированы законом. В нашем случае, до вступления в ДНП, гражданин заключает договор с управляющей компанией АТС «Малиновка» по которому компания обязуется предоставить земельный участок в соответствии с генеральным планом поселка, и гарантирует свое сопровождение по всем сопутствующим вопросам. Право собственности на земельный участок гражданин получает не от ДНП, а напрямую от администрации района, способом приватизации. Компания берет на себя комплексное проведение приватизации всех земельных участков для граждан. После приватизации гражданин получает на руки постановление администрации района о передаче в собственность земельного участка, на основании чего гражданин получает свидетельство о собственности.
Беседовал Евгений Раи
dacha-v-malinovke.ru
ДНП или ИЖС? | Фазенда.Спб.Ру
Не всегда потенциальный покупатель земельного участка задумывается при выборе коттеджного поселка о статусе земли в нем. А ведь именно от этого зависит не только первоначальная цена, но и последующая стоимость эксплуатации.
Земельный кодекс РФ регламентирует земли по целевому назначению. Они делятся на ряд категорий, каждая из которых обладает определенным видом разрешенного использования.
Далее мы рассмотрим самый распространенный в настоящее время вариант, а именно, сельскохозяйственные земли предназначенные для дачного строительства. Такие земли, как правило называют оббревиатурой ДНП. Расшифровывается, как дачное некоммерческое партнерство.
- ДНП — это юридическое лицо, целью создания которого является обслуживание поселков. ДНП занимается вопросами строительства и обслуживания дорог и линий электропередач в посёлке, организует его охрану, вывоз мусора, оплату по счетам снабжающих организаций и в целом развитием территории поселка. В ДНП юридическую гарантию права на домовладение покупателю дает свидетельство о собственности на земельный участок. Кроме того, ДНП отличается тем, что в поселке предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в собственность.
- В поселке ИЖС (индивидуальное жилое строительство) земельные участки имеют категорию — земли населенных пунктов, на которых можно без проблем оформить регистрацию по месту жительства. Однако, при покупке участка либо домовладения на землях ИЖС Вы не только платите более высокую цену, нежели в ДНП, но и будете впоследствии нести повышенные расходы. При этом собственники участков в границах населенных пунктов платят более высокий земельный налог, по сравнению с теми, кто купил сельхознадел (налог исчисляется от балансовой стоимости земли – у сельскохозяйственной она ниже). А если вы приобретаете участок ИЖС в поселении, где не предусмотрена единая эксплуатирующая организация, то еще придется самостоятельно обеспечивать охрану своей собственности, организовывать вывоз мусора, чистку дорог у дома и т.д. (Отметим, что в большинстве коттеджных поселков этими проблемами все-таки занимается эксплуатирующая организация). Между тем в любом ДНП такие вопросы решаются коллективно, что ведет к существенной экономии денежных средств, нервов и драгоценного времени.
Выше рассмотрены лишь общие плюсы и минусы коттеджных поселков на землях сельхозназначения (ДНП) и землях населенных пунктов (ИЖС). Однако при покупке надо учитывать не только это, но и ряд иных факторов. Например, транспортную доступность, наличие в поселке объектов социальной инфраструктуры, ежемесячные затраты на оплату коммунальных услуг и т.д. Будьте готовы к тому, что Вам потребуется консультация юриста по земельным вопросам. Только тщательно взвесив все «за» и «против» можно сделать правильный для себя выбор.
Источник: Фазенда.Спб.Ру
fazenda.spb.ru
Статьи | Коттеджный посёлок «Дубровский Парк»
СНТ -Садоводческое некоммерческое товарищество
ДНП-Дачное некоммерческое партнерство
ИЖС-Индивидуальное жилищное строительство
Различий между СНТ и ДНП практически нет. СНТ преобразованы в основном из бывших садоводств,а ДНП – это вновь образованные дачные поселки.
Самое главное и определяющее различие между ДНП (СНТ) и ИЖС является то, что ДНП (СНТ) — это юридическое лицо, которое учреждается для закрепления индивидуальных участков земли за конкретными лицами , а ИЖС – это назначение использования земли.
ДНП и СНТ создаются с целью обслуживания дачных поселков. В них электрические сети, водопровод, дороги принадлежат не частнымлицам , а образованному юридическому лицу. Соответственно есть поборы на устройство и содержание этих сетей. Так же имеются различные сборы на содержание аппарата управления ДНП или СНТ. Индивидуальных договоров на водо-электроснабжение нет. Что бы заключить индивидуальный договор надо выйти из состава ДНП или СНТ. Если вы не платите членские и прочие взносы, лишить вашей собственности никто не может, но могут отключить электричество, перекрыть газ, воду, запретить ездить по дорогам СНТ (ДНП) и потребовать от вас либо компенсации за использовании сетей ,либо могут заломить безумные деньги за проведение этих сетей индивидуально .
Подключение электричества и газа происходит по коммерческим расценкам, правила развития районов и спецпрограммы не работают. Дороги так же должны устраиваться и содержаться (в т.ч. уборка от снега) за счет членских взносов.
ИЖС — это всегда земли населенных пунктов, что дает право зарегистрироваться в своем доме. ДНП и СНТ зачастую устраиваются на землях сельхозназначения вне земель населенных пунктов, что по закону не дает право строить дома для постоянного проживания.
Таким образом ИЖС является самым прозрачным, беспроблемным и дешевым вариантом владения своей собственностью, т.к все договора с поставщиками услуг заключены на собственника, нет поборов за обслуживание территории и инфраструктуры, все решения по проведению и изменению схем подключения коммуникаций, дорог и просто схематики размещения строений хозяин участка с ИЖС принимает самостоятельно, без согласований со всякими соседями и управляющими.
В ДНП(СНТ) при возможной более низкой стоимости сотки земли, в итоге различные поборы за год могут выливаться в немалые суммы при отсутствии прямых договоров с электро-, газо-, водоснабжающими организациями и беспределом управляющих лиц.
dubrovka.spb.ru