на что обратить внимание? Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.
Первые строки договора
Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.
Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.
О чем пойдет разговор?
Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, — не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.
Подробное описание – ключ к успеху
Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.
В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.
Вопрос о стоимости квартиры
Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.
Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.
Подробный «портрет» квартиры
Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.
Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.
Когда ждать исполнения обязательств?
Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.
Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.
Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.
Качество – еще один подводный камень ДДУ
214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в разумный срок или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.
Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.
Как уберечь свои деньги?
Денежная сторона сделки – самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.
Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое – в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.
Кто несет сопутствующие расходы?
Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.
Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.
Как расторгнуть ДДУ?
Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки — это поможет вам сэкономить.
В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.
fb.ru
Условия долевого строительства: разъяснения юриста
Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.
Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».
Что же это такое?
Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.
Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.
Что представляет собой договор
Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.
В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей».
Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
-
Санкт-Петербург и область:
- Федеральный: +7-800-350-84-02
Достоинства и недостатки ДДУ
Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.
Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:
- Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
- Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
- В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
- Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.
Существенные условия ДДУ
Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:
- Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
- Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
- Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
- Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.
К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.
Документация застройщика
Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.
Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:
- Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
- Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
- Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.
Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:
- Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
- Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
- В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
- Возможных рисков и их страхование застройщиком;
- Стоимости строительства;
- Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
- Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
- Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.
Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно. Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать. Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем.
law03.ru
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) в 2018 году
Договор долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) в 2018 году составляется по требования российского законодательства. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятность признания сделки ничтожной.
Несмотря на то, что такой договор является разновидностью правового соглашения, Гражданским Кодексом не регулируется.
Для возможности защитить свои интересы от вероятности попадания на недобросовестных застройщиков, необходимо ссылаться на нормы российского законодательства.
Важные аспекты
Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве несет под собой множество нюансов, о которых крайне важно знать для минимизации рисков невозможности защитить свои интересы при необходимости.
По этой причине целесообразным станет изучить общие теоретические сведения и российское законодательство.
Определения
Договор долевого участия в строительстве это договор об инвестиционной деятельности, благодаря которой застройщик организации обладает возможностью привлечь деньги дольщиков (выступают в роли инвесторов) с целью строительства жилого имущества.
По завершению строительства недвижимость в новостройке переходит в право собственности дольщиков.
Для тех граждан, которые изъявили желание купить для себя недвижимость на выгодных условиях, соглашение долевого участия обладает некоторыми преимуществами, а именно:
- стоимость на начальных стадиях строительства существенно ниже, нежели на вторичном рынке;
- погашать долговые обязательства можно в рассрочку;
- предусмотрена возможность выбора любого вариант планировки и характеристик конкретного жилья.
Наиболее весомым преимуществом принято считать наличие страховки, а также необходимость регистрации такого вида соглашения в территориальном Росреестре.
Благодаря процедуре регистрации государственный орган осуществляет проверку застройщика на предмет его добросовестности.
Стороны соглашения
Сторонами рассматриваемого соглашения выступают:
- застройщик в роли строительной компании;
- дольщик.
Застройщиком имеет право выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от принятой организационно-правовой формы, взявшее на себя обязательство по выполнению многочисленных условий, а именно:
| Наличие прав собственности либо аренда (или субаренда) на земельный надел | На площади которого планируется начать строительство многоквартирного дома либо же иного объекта недвижимости. Исключением являются объекты производственного назначения |
| Наличие разрешения | На возведение недвижимости |
| Наличие необходимого опыта (минимальный стаж работы застройщика – 3 года) | Беря во внимание участие в возведении многоквартирных домов суммарной площадь от 10 тысяч квадратных метров |
| Название юридического лица | В обязательном порядке должно дополнительно включать в себя наименование ”специализированный застройщик” |
Необходимо помнить, что в роли дольщика по законодательству РФ могут выступать физические и юридические лица.
Действующие нормативы
Основным законодательным актом по праву является Федеральный закон № 214 от декабря 2014 года. Именно в нем отображены все ключевые сведения и особенности по вопросу формирования договора долевого участия в строительстве.
Дополнительно рекомендуется ознакомиться с Федеральным законом № 122 “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости”.
Особенности заключения сделки
В процессе заключения сделки по вопросу принятия участия в долевом строительстве нужно брать во внимание особенности.
В частности нужно знать правила составления договора и порядок его регистрации по законодательству РФ. Рассмотрим имеющиеся особенности подробней.
Существенные условия
Договор долевого участия считается одновременно:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонним.
Согласно Федеральному закону № 214, в частности ст. 4 в договоре должны быть оговорены такие существенные условия:
| Предмет договора | В данном случае речь идет о конкретном объекте недвижимости – нежилое либо же жилое помещение, общее имущество в строящемся объекте. Дополнительно указываются сведения о наличии чистовой отделке либо отсутствии при сдаче |
| Период передачи | Имущества инвестору строительной компанией |
| Стоимость, срок и правила | Внесения обязательных платежей |
| Гарантийный период | Минимальный срок должен составлять 5 лет |
| Ответственность | В случае игнорирования норм подписанного договора его участниками |
| Правила расторжения | Достигнутых сторонами соглашения договоренностей |
| Варианты обеспечения исполнения | Застройщиком взятых на себя обязательств |
Если же в образце соглашения долевого участия в постройке многоквартирного дома будут проигнорированы вышеуказанные условия, то он считается таковым, как незаключенным.
Для минимизации рисков признания договора недействительным рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
Рассматриваемая разновидность договора подлежит заключению исключительно в письменном виде.
После его формирования он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в государственном органе и считается подписанным с периода завершения данной процедуры.
Право собственности участника долевого строительства также подвержено обязательной регистрации согласно Федеральному закону “О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в России” № 122 от июля 1997 года.
На что стоит обратить внимание
Как и любая иная разновидность соглашения у ДДУ также есть свои особенности, на которые крайне важно обращать внимание.
В частности речь идет о таких нюансах, как:
| Сведения относительно строительной компании в ДДУ | Должны быть указаны полностью и одновременно с этим совпадать с информацией в проектной и разрешительной документации (адрес, название, сведения об уполномоченных лицах) |
| Если регистрация договора будет инициирована застройщиком | То у него должна быть на это нотариально заверенная доверенность от дольщиков |
| Обязательное отображение в документе подробных сведений об объекте недвижимости | Благодаря которым его можно было бы с легкостью идентифицировать |
| Обязательное подписание гарантийного периода | В 5 лет |
| В документе обязательно должны отображаться полные сведения | О площади недвижимости, а также условиях оплаты в случае внесения поправок |
| Запрещается указывать в документе тех разделов | Которые указывают о самовольном внесении поправок в документацию застройщика |
| Договор считается действующим | До периода исполнения взятых на себя обязательств каждой стороной |
| Сроки по сдачи недвижимости | Должны указываться конкретными |
| Перечень форс-мажорных обстоятельств | Которые указаны в соглашении, не может быть огромным |
| Возводимая недвижимость не может быть признана качественно построенной | Если она не была введена в эксплуатацию. Об этом подробно должно быть указано в тексте соглашения |
| Цена на недвижимость должна быть отображена из расчета 1 квадратного метра | Причем в отечественной либо иностранной валюте с фиксированным курсом |
| Обязательства дольщиков признаются исполненными | С периода внесения на расчетный счет застройщика всей суммы за квартиру |
| В договоре обязательно должны прописываться | Условия расторжения |
| Соглашение отображает условия возмещения компенсации затрат дольщиков | В случае выявленных существенных недостатков в недвижимости |
| Согласно соглашению застройщики имеют право | Использовать инвестиции дольщиков только на строительство |
На указанные особенности крайне важно обращать внимание для минимизации рисков признания сделки ничтожной из-за недобросовестности застройщиков.
Когда необходим предварительный вариант
Предварительное соглашение – иная разновидность договорных отношений, которое не предоставляет гарантий дольщикам в получении собственной недвижимости и не может использоваться при оформлении налоговых вычетов.
В нем содержаться только взятые обязательства по подписанию основного договора.
Предварительное соглашение не подлежит регистрации, из-за чего отсутствуют какие-либо гарантии относительно того, что обещанный объект недвижимости не будет реализован иным лицам.
Нередко встречаются ситуации, при которых застройщики буквально требуют принять их предложения по подписанию предварительного договора.
К примеру, удобное месторасположение строящегося объекта, хорошая планировка, выгодная себестоимость.
В данной ситуации главной целью участника долевого строительства — существенно минимизировать персональные риски.
Многие специалисты не рекомендуют подписывать предварительное соглашение, согласно которому обеспечивающий платеж приравнивается к половине себестоимости недвижимости, даже при наличии заманчивого предложения.
Большая часть добросовестных строительных компаний не будут выдвигать для своих клиентов требования относительно подписания такого договора, а только предложат уплатить первоначальный взнос в качестве подтверждения взятых на себя обязательств дольщиками.
В случае принятия решения подписать предварительный договор, необходимо со всей серьезностью подойти к изучению его содержания.
Типовой формы для такого документа не предусмотрено, но российское законодательство указывает на то, что договор должен соответствовать основному.
При игнорировании требований российского законодательства, предварительное соглашение может быть признано недействительным.
Особого внимания заслуживают условия предварительного соглашения, в котором обязательно должны быть:
| Указаны взаимно взятые обязательства | По вопросу подписания ключевого договора |
| Оговорены условия | Благодаря которым можно идентифицировать предмет сделки и критерии для дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества |
| Отображен период | В течении которого подлежит подписать основной договор |
Организации, с которыми были подписаны предварительные соглашения, и сам застройщик, являющейся одной из сторон договора должен выступать одним и тем же юридическим лицом.
Важно помнить — предварительное соглашение должно быть подписано исключительно генеральным директором, а не менеджером либо иным должностным лицом.
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра.
Видео: все о договоре участия в долевом строительстве
По завершению процедуры документ обретает юридической значимости. Заключить соглашение допускается возможность на те объекты, строительство которых подтверждается выданным разрешением от уполномоченных ведомств не ранее 1 апреля 2005 года.
Согласно российскому законодательству, механизм регистрации договора заключается в следующем:
- Сбор необходимой документации.
- Внесение платы государственной пошлины.
- Сдача собранной документации в территориальное представительство Росреестра. На основании их принятия будет выдана расписка, в которой указаны сведения о дате получения сведений, а также персональная подпись должностного лица государственного органа.
- На завершающем этапе будет выдан зарегистрированный документ.
- Первому дольщику регистрируют соглашение в течении 18 календарных дней, последующих – не больше Во время получения зарегистрированного документа нужно при себе внутренний паспорт и расписку.
С целью регистрации договора долевого участия необходимо в обязательном порядке подготовить такие документы:
- подписанное соглашение совместно с различными дополнениями и приложениями;
- заявление, которое составляется по общепринятым правилам российского законодательства от застройщика о регистрации;
- заявление от непосредственного дольщика о регистрации соглашения;
- внутренний паспорт РФ + копии всех заполненных страниц – в случае персонального обращения;
- в случае подачи документов уполномоченными лицами дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность;
- нотариально заверенное разрешение от супруга на покупку недвижимости по договору долевого участия;
- документы, в которых указаны краткие сведения о недвижимости;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В случае если заявителем выступают несовершеннолетние дети, то за них должны это делать опекуны. Дополнительно нужно подготовить документальное подтверждение наличия статуса опекунов.
От непосредственного застройщика нужно предоставить дополнительно:
Указанный перечень документации является исчерпывающим, и необходимости в предоставлении иных бумаг нет.
Образец составления документа
В случае игнорирования норм ФЗ-214 договор может быть признан таковым как недействительным.
Порядок расторжения (отмена)
В случае возникновения каких-либо споров либо обстоятельств есть вероятность расторжения договора долевого участия.
Основными причинами для расторжения могут быть установленные факты неисполнения взятых на себя обязательств одной из сторон. Непосредственно сама инициатива может исходить от обоих участников сделки.
Для расторжения договора в одностороннем порядке необходимо наличие одного из условий, а именно:
- просрочка по договору минимум в несколько месяцев;
- у возведенной недвижимости выявлены существенные недостатки;
- период сдачи объекта задержан минимум на несколько месяцев.
Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что у дольщиков есть возможность подать исковое заявление, если строительная компания самовольно, без предварительного уведомления внесла поправки в проектную документацию либо же в условия основного договора.
Подводные камни
В договоре долевого участия в строительстве существуют и некоторые подводные камни. Особенно это относится к вопросу переуступки прав.
В частности переуступку можно оформить в том случае, если дольщики полностью погасили долговые обязательства перед застройщиком согласно подписанному соглашению и изъявил желание продать объект недвижимости.
В большинстве случаев себестоимость подобной разновидности недвижимости существенно выше. Нередко переуступку прав именуют как соглашение цессии.
Необходимо обращать внимание на то, что переуступку допускается возможность оформить исключительно до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
При этом стоит помнить, что покупатели приобретают не только недвижимость, но и обязательства согласно соглашению долевого участия.
По этой причине перед заключением сделки по вопросу приобретения недвижимости, крайне важно сперва ознакомиться с проектной документацией, а также подтвердить наличие юридической силы у основного договора долевого участия в строительстве.
В завершении хотелось бы отметить: в составлении рассматриваемого соглашения имеется немало особенностей, о которых было рассмотрено выше.
Для минимизации признания сделки ничтожной рекомендуется не игнорировать нормы российского законодательства.
jurist-protect.ru
Договор участия в долевом строительстве
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; другая же сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С принятием Закона об участии в долевом строительстве в гражданское законодательство вводится новый договорный тип, не предусмотренный ГК РФ, — договор участия в долевом строительстве. Поскольку этот договор не поименован в ГК РФ, то законодатель «может включать в акт, посвященный такому виду договоров, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в части первой ГК и при этом в ней нет оговорки о возможности иного решения в законе (другом правовом акте)» *(534).
Из легального определения следует, что договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Понятие этого договора на уровне законодательной дефиниции впервые оказалось урегулированным. До принятия Закона об участии в долевом строительстве договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Все указанные конструкции в той или иной степени находили свое обоснование как в нормативных актах, издававшихся ведомствами (см., например, письмо Пенсионного фонда России от 1 октября 2001 г. N ВП-09-25/-7938 о существенных условиях договоров долевого участия в строительстве), так и в судебно-арбитражной практике, а также и в теоретических позициях, в результате чего в юридической литературе было сформировано несколько концепций правовой природы договора участия в долевом строительстве. Весьма популярна была концепция, обосновывающая правовую природу этого договора с позиций свободы договора: это договорный тип, прямо не предусмотренный, но и не запрещенный законом, следовательно, имеющий право на существование. К его регулированию, по мнению сторонников этой концепции, подлежали применению общие нормы об обязательствах и договорах. В судебной практике и в литературе можно было встретить варианты юридической квалификации этого договора как договора смешанного типа, который содержит элементы различных договоров, предусмотренных гражданским законодательством (строительный подряд, совместная деятельность, купля-продажа и пр.). Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.
К существенным условиям договора участия в долевом строительстве относятся следующие условия:
— предмет, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.
В случае отсутствия в договоре указанных условий или одного из них, такой договор считается незаключенным.
Предметом договора участия в долевом строительстве являются, с одной стороны, самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства, а, с другой стороны, действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.
В том случае, если стороны не оговорили в договоре указанных действий, договор считается незаключенным. При этом заказчик имеет право передать объект недвижимости участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию.
Правительству РФ в законодательном порядке предоставлено право издания правил, регулирующих вопросы заключения и исполнения договора, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма направлена на то, чтобы исключить практику так называемых «двойных продаж», когда в отношении одного и того же строящегося объекта заключалось несколько договоров с разными приобретателями. Государственной регистрации также подлежат все соглашения об изменении или дополнении договора участия в долевом строительстве. Хотя это прямо и не предусмотрено законом, однако вытекает из смысла законодательства.
Закон об участии в долевом строительстве не предписывает в качестве обязательного правила, чтобы договор заключался в виде единого документа, подписываемого обеими сторонами. Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключено заключение подобного рода договоров в электронно-цифровой форме с использованием электронной цифровой подписи (см. Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ «Об электронной (цифровой) подписи») *(535). Кроме того, письменная форма договора будет рассматриваться в качестве соблюденной и в том случае, если оферта (в письменной форме) принята (акцептирована) ее адресатом совершением тех действий, путем которых выполняются условия, указанные в оферте договора.
В договоре могут быть предусмотрены и иные условия, имеющие важное значение для взаимоотношений сторон. Например, стороны могут предусмотреть основания расторжения договора в судебном порядке (помимо тех оснований, которые предусмотрены законом). Это вытекает из п. 7 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве и более общей нормы — п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных «настоящим Кодексом, другими законами или договором». В то же время недопустимо включение в условия договора положений об одностороннем отказе застройщика или дольщика от договора, помимо тех, которые прямо предусмотрены. Это правило опирается на норму ст. 310 ГК, согласно которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Поскольку отношения по долевому строительству по общему правилу не носят предпринимательского характера, то и недопустимо включение в договор условий о его одностороннем расторжении, помимо тех случаев, когда это прямо предусмотрено законом. В то же время, если привлечение денежных средств осуществляется в рамках осуществления предпринимательской деятельности (и застройщик, и участник являются предпринимателями, преследующими извлечение прибыли), то включение иных, не предусмотренных законом условий об одностороннем отказе от исполнения договора допустимо.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик. Очевидно, что передача объекта долевого строительства и возникновение прав собственности на этот объект у дольщика не совпадают во времени. Риск случайной гибели застройщик несет до его передачи участнику долевого строительства. При наступлении обстоятельств, которые приведут к гибели или ухудшению строящегося объекта недвижимости (пожар, наводнение и пр.), застройщик обязан восстановить его за собственный счет. Вместе с тем в промежуток времени между передачей объекта недвижимости участнику и регистрацией его права собственности на переданный объект именно участник и несет риск случайной гибели. Это правило является исключением из более общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК РФ, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник этого имущества. Эта же статья допускает, что иное может быть предусмотрено законом или договором. Иное и предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве. В то же время стороны своим соглашением вправе изменить момент перехода риска случайной гибели объекта долевого строительства. Например, в договоре стороны могут предусмотреть, что риск случайной гибели переходит к покупателю с момента регистрации за ним права собственности на переданный объект. Однако стороны, как представляется, не вправе своим соглашением устанавливать момент перехода риска случайной гибели к участнику ранее, нежели объект был передан ему. Обусловлено это тем, что Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) *(536) запрещает ухудшать положение потребителя по сравнению с тем, как это установлено законодательством.
В законе подтверждено право наследников умершего участника договора долевого строительства на вступление в этот договор. Поскольку вступление в договор сопровождается приобретением прав и обременением обязанностей (если таковые сохраняются на момент принятия наследства), то наследник становится соответственно кредитором и должником застройщика. Комментируемая норма опирается на ст. 1112 ГК РФ, согласно которой в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Поскольку права и обязанности наследодателя, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, по своему характеру являются имущественными, они включаются в наследственную массу. Это означает, что с принятием наследства наследник, с одной стороны, имеет права требования передачи ему в собственность построенного объекта недвижимости, а с другой стороны, несет бремя исполнения обязательства по оплате объекта долевого строительства.
Для того, чтобы наследник стал правообладателем по договору участия в долевом строительстве, он должен принять наследство. Акт принятия наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При этом наследник может и не подозревать о принадлежащих ему имущественных правах (например, правах, вытекающих из заключенного наследодателем договора участия в долевом строительстве), однако принятие остального наследства подразумевает и принятие того имущества, о котором наследник не знает.
Закон об участии в долевом строительстве ставит точку в дискуссии о возможности применения к отношениям сторон по договору долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей. В настоящее время эти отношения урегулированы Законом о защите прав потребителей. Этот закон применяется только к тем отношениям, которые вытекают из договора долевого участия и не связаны с предпринимательской деятельностью. Причем применение законодательства о защите прав потребителей факультативно, то есть осуществляется только в случаях, если соответствующие отношения не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве. В то же время в литературе высказываются опасения, связанные с тем, что довольно сложно определить цели, которыми руководствуется гражданин, заключая договор долевого участия в строительстве. Кроме того, такие цели могут изменяться в процессе строительства жилья *(537).
studfiles.net
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2018 году
Если вы собираетесь заключить сделку с застройщиками, стоит знать особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
Что же стоит знать, чтобы не попасть на недобросовестную компанию? Изучите нормы законодательства, что действуют в 2018 году.
Чтобы договор долевого участия обеспечил защиту от многочисленных рисков, следует понимать, как его правильно составлять.
Рассмотрим, что это за соглашение, когда и кем составляется и как может защитить права и интересы сторон.
Что нужно знать
Договор долевого участия в строительстве схож с договором подряда, купли-продажи, инвестирования. Но имеет и много особенностей.
Инвесторы строительства передают полномочия заказчику выполнить инвестиционный проект. Заказчик вправе привлечь застройщиков (строительное предприятие), которые построят дом.
Основные понятия
Долевым строительством называют форму инвестиций в возведение здания в соответствии с соглашением.
Дольщик и застройщик должны опираться на нормы Закона «О долевом строительстве».
Возникновение прав и обязательств имеет место после того, как стороны поставят подписи на контракте. Объект строительства — не квартира, а дом, и кредиторы в данном случае — дольщики.
Назначение документа
Есть несколько способов привлечения средств на строительство многоквартирных домов:
- составляется соглашение о долевом строительстве;
- выпускаются эмитентами жилищные сертификаты;
- посредством жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива.
Долевое участие является законным способом покупки жилья в доме, что строится. Документ позволяет приобрести по выгодной цене жилье в новостройке.
Законные основания
Главным законодательным документом является ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214, где есть все необходимые сведения о процессе участия в долевом строительстве.
Можно опираться также на нормы Градостроительного кодекса и отдельные Постановления властей.
Типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Процесс долевого строительства предусматривает привлечение денежных средств застройщиками. На данные средства возводят жилой многоквартирный дом.
Стороны соглашения
Стороны договора:
- инвесторы;
- застройщики.
Инвесторами могут быть граждане, которые приобретают жилье для себя, то есть не планируется ведение предпринимательской деятельности.
В законодательных актах не установлено ограничение с учетом гражданства и национальности. Сделка может быть совершена не только россиянами, но и иностранцами, а также лицами без гражданства.
В гл. 3 ГК прописано, что дольщиком вправе выступать гражданин, что является дееспособным.
Представлять интересы недееспособных лиц могут опекуны или попечители, если на это дали разрешение органы опеки.
Застройщиком может быть ИП или юрлицо, у которого есть в собственности земля (или находится во временном пользовании), на которой разрешено строить дом.
Компания должна иметь соответствующие разрешения на проведение строительных работ, проектные документы.
Существенные условия
Перечислим существенные условия соглашения:
| Стоит определить объект строительства | Который должен передаваться дольщику в соответствии с проектными документами. Обычно отражают адрес, типовую серию дома, номер секции, этажа, строительные номера квартир и площадь |
| Указывают сроки | Когда квартира должна быть передана участникам долевого строительства. Срок устанавливается один для всех дольщиков. Передают недвижимость по акту или иным документам в течение 2 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию |
| Пишут стоимость, сроки и порядок внесения средств | Часть 3 чт. 5 ФЗ о долевом строительстве отражает, какими способами могут вноситься средства — единовременным платежом или частям в течение определенного периода |
| Гарантийные сроки на здание | Качество должно соответствовать нормам проектных документов, градостроительного регламента, технического регламента. В п. 5 ст. 7 Закона сказано, что срок гарантии не может составлять менее 5 лет |
| Соглашение должно быть письменным | — |
| Обязательно перечисляют документы | Что служат основанием для заключения контракта |
| Желательно подробно расписать штрафные санкции | В том случае, если одна из сторон нарушит условия |
Договор долевого участия вступит в силу после того, как будет зарегистрирован в соответствии со ст. 433 ГК.
Порядок заключения
Чтобы зарегистрировать соглашение, заключенное с первым инвестором, есть 10 дней.
При заключении договора с остальными участниками записи в реестры должны вноситься в течение 5 дней после проставления подписей.
Специфика договора долевого участия — осуществляется строительство не отдельного помещения, а многоквартирного дома. И поэтому кредиторами считают всех дольщиков.
Отдельное лицо не может повлиять на проект строения, технические данные. Именно поэтому на этапе составления договора стоит ознакомиться с информацией о компании.
Порядок действий для участников такой:
- Выберите предприятие, которое будет осуществлять застройку.
- Проверьте все документы, изучите их. Важно, чтобы разрешение было еще актуальным.
- Заключите соглашение.
- Проверьте, проводятся ли работы в соответствии с договором.
У компании-застройщика должны быть такие справки:
- разрешение на возведение здания;
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
- страхование гражданской ответственности;
- лицензия;
- проектная декларация.
Ст. 1 Закона № 214 содержит данные о том, как отношения сторон регулирует соглашение долевого участия, который регистрируют в Росреестре.
Если в документе не будет хотя бы одного существенного условия, тогда его не могут заключить и зарегистрировать.
Видео: особенности долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных ОН
Основная обязанность застройщика — построить дом согласно условиям, прописанным в договоре долевого участия.
Есть и дополнительные обязательства:
- по оформлению необходимой документации;
- по соблюдению сроков проведения строительных работ;
- по соблюдению качества;
- по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
- по расходованию денег по назначению;
- по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.
Если застройщик опоздает со сдачей объекта, стоит уведомлять и согласовывать с дольщиками новые сроки.
Застройщик вправе:
- заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
- расторгать договора с нарушителями условий сделки;
- выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
- обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.
Вы можете также знакомиться с документами на любой стадии работ. Со своей стороны граждане обязаны своевременно производить платежи и принять квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию.
Договор не может корректироваться, поэтому сразу прописывают:
| Отсутствие возможности для застройщика менять стоимость на приобретенный объект | Если он соответствует площади, что заявлена. Это касается и случаев, когда оплата произведена в валюте, и курс существенно изменился. Цену могут корректировать в сторону уменьшения, если при передаче объекта будет выявлено недостатки и нарушения установленных норм к помещению |
| Право расторжения соглашения дольщиками | Если в течение определенного количества раз недвижимость не принята комиссией |
| Период для устранения недостатков застройщиками | Обнаруженных инвесторами |
| Данные управляющей компании | Которая будет управлять многоквартирным домом |
| Иные положения с учетом ситуации | — |
Если застройщик опоздает со сроками и не передаст объект своевременно, то дольщики вправе требовать выплат компенсации за каждый день просрочки.
Сумму компенсации устанавливают как 1/300 или 1/150 ставки Центрального Банка.
Если объект не будет качественным, то участники долевого строительства могут требовать:
- бесплатно устранить недостатки;
- уменьшить стоимость квартир;
- возместить средства, что быть потрачены при устранении недостатков.
Порядок расторжения соглашения прописан в ст. 9 ФЗ № 214. Стороны не вправе расторгать договор, если условия в полной мере выполняются.
Для этого обязательно наличие веских оснований. В одностороннем порядке соглашение расторгают:
- если нарушены сроки передачи объекта;
- не исправляются своевременно недостатки;
- есть нарушения, что снизят качество дома;
- если банк являлся поручителем, но сроки выполнения обязательств истекли, а объект еще не сдавался в эксплуатацию.
Через суд расторгают соглашение, если:
- строительство прекращено и не будет далее возобновляться;
- проектные документы сильно корректировались, и площадь квартир уменьшена;
- изменено назначение общего имущества здания.
Когда договор будет расторгнут, застройщик возвращает уплаченную сумму дольщикам в течение 10 дней на расчетный счет. Дополнительно платится неустойка за использование средств участника.
Соглашение может расторгаться путем написания заявления дольщиками и передачи его застройщику. При взаимном согласии составляется соответствующий документ.
В соответствии с договором долевого участия в строительстве граждане не покупают жилье, а имеют право на ее получение после окончания строительных работ и введения объекта в эксплуатацию.
Когда будет составлено акт о приеме недвижимого объекта, лица должны оформлять права собственности на квартиры.
Основание — документация, что подтвердит окончание строительства, а также передаточные акты. Сотрудник Росреестра проверит документацию, внесет соответствующие данные в госреестр и сделает запись в правоустанавливающей документации.
Затем гражданин получит оригиналы справок и выписку из ЕГРП.
Образец соглашения
В типовом соглашении долевого участия в строительстве дома должны быть такие сведения:
- Название документа, дата и место заключения.
- Информация о сторонах.
- Предмет.
- Условия оплаты.
- Права и обязательства каждой стороны.
- Ответственность при нарушении условий договора.
- Описание непредвиденных обстоятельств.
- Иные условия.
- Сроки действия документа.
- Подписи сторон.
Можете брать за основу такой бланк:
Какие могут быть риски
Есть много рисков при составлении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как для дольщиков, так и для застройщика.
Не бывает идеальной ситуации, когда застройка по договору долевого участия осуществляется без проблем. Основные:
| Средства привлекаются лицам, что не имеют на это права | Нарушаются нормы законодательства |
| Нарушаются сроки сдачи | И дольщик длительное время не может получить квартиру |
| При строительстве | Использовались некачественные материалы |
| Компания-застройщик | Признается банкротом |
| Отчуждается право собственности на объект | Застройщики передают определенные помещения постороннему лицу, что не является участником долевого строительства |
Задержка со сдачей объекта может быть по такой причине:
- У застройщика не достаточно средств, чтобы начать или завершить работы, или же компания не желает тратить свои деньги, надеясь только на платежи дольщиков. Не учитываются изменения стоимости материалов, уменьшение количества сделок и т. п.
- Средства дольщиков тратятся не по назначению.
- Подрядчик не исполнил свои обязательства.
- В соглашении не прописаны конкретные сроки передачи дома.
Бывает, что застройщик предлагает произвести доплату. Такой риск возникает, если в соглашении нет пункта, раскрывающего точный перечень затрат и стоимость м2.
Сложности могут возникнуть при расторжении договора, если данный пункт не расписан в подробностях и не учтено ряд ситуаций.
Проблемы с регистрацией права собственника возникают:
- если не выполняются инвестиционные условия, что устанавливались властями;
- если не подготовлена документация, что понадобится в уполномоченной инстанции.
Большую часть проблем можно решить в судебном порядке.
Чтобы не попасть в неприятности, при составлении договора обратитесь к юристу. Он пересмотрит, все ли моменты учтено. И наверняка увидит, что нет важного пункта, который защищает ваши права.
Если фирма-застройщик не желает вносить коррективы в соглашение, тогда не стоит с ней связываться. Подыщите иную компанию, которая готова взять на себя обязательства в полной мере.
jurist-protect.ru
Подводные камни договора долевого участия в строительстве
Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.
Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)
Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома
Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015-2016 годов)
Подводные камни договора долевого участия в стройке
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.ДзенЗаконодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)
Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.
Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).
Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).
Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома
Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.
Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.
Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.
Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)
О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.
Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:
- Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
- Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
- Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
- В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
- В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
- Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
- Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
- Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
- Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
- Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
Подводные камни договора долевого участия в стройке
Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.
Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.
Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.
Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.
nsovetnik.ru
что нужно знать дольщику ⚖
Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.
В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.
Долевое строительство. Что это?
Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.
Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.
В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:
- Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
- Заключается договор долевого участия с дольщиками.
- Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
- После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Александр Марущенко
Старший юристВажно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.
Участники долевого строительства
При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.
- Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.
Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.
- Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.
Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.
Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:
- Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
- Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
- Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
- Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.
Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.
Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.
То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Александр Марущенко
Старший юристКомментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Альтернативы
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
- Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
- Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
- Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
pro-ddu.ru