Договор отчуждения недвижимого имущества – Договоры отчуждения имущества (купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением)

Договоры отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации — Нотариат

Ст. 55 Основ устанавливает, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Нотариус при удостоверении договоров отчуждения и залога должен проверить:

1. 1. принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу,
   2. не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний (если про­живает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства).

Документы, подтверждающие право собственности

Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

• • свидетельством о праве собственности и договором пере­дачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами;
  • свидетельством о праве собственности на землю, выдан­ным земельным комитетом;
  • нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с ус­ловием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;
  • нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельно­го участка для строительства жилого дома на праве част­ной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквар­тирного жилого дома;
  • копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
  • актом о демуниципализации дома;
  • свидетельством о праве на наследство;
  • свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
  • исполнительным листом или копией вступившего в за­конную силу решения суда, подтверждающих право соб­ственности на недвижимость;
  • регистрационным удостоверением.

На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна быть отметка о государственной реги­страции, поскольку право собственности на здания, сооруже­ния и иное недвижимое имущество, подлежащее государст­венной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В местности, где проведена инвентаризация, помимо правоустанавливающего документа на отчуждаемый дом (часть дома), квартиру нотариус, если стороны пожелают но­тариально удостоверить сделку, истребует справку бюро тех­нической инвентаризации, оформленную в соответствии с инструкцией «О порядке заполнения справок, выдаваемых бюро технической инвентаризации собственникам индиви­дуальных жилых домов (частей домов) для представления в нотариальные конторы при оформлении сделок».

 

При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус обязан проверить, имеется ли запрет на отчуждение или арест данного имущества (о чем делается отметка в договоре). При наличии запрета на отчуждение недвижимого имущества договор купли-продажи такого имущества может быть удостоверен только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста – только после его снятия.

Договор об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного после брака и являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение (подлинность подписи супруга на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована). Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если данное имущество является личной собственностью одного из супругов (это устанавливает нотариус при помощи свидетельства о браке и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество).

Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание этого заявления доводится до сведения покупателя, о чем на заявлении делается пометка.

Залог

Залог представляет собой письменный договор, в силу которого залогодержатель имеет право в случае невыполне­ния должником обязательства, обеспеченного залогом, полу­чить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (ст. 334 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исклю­чением имущества, изъятого из оборота, требований, нераз­рывно связанных с личностью кредитора, в частности требо­ваний об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязатель­ства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содер­жаться указание на то, у какой из сторон находится заложен­ное имущество (ст. 339 ГК РФ).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все вхо­дящее в ее состав имущество, движимое и недвижимое, вклю­чая право требования и исключительные права, в т.ч. приоб­ретенные в период ипотеки.

Ипотека здания и сооружения допускается только с одно­временной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладывае­мый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка право залога не распро­страняется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит пе­редаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества (ст. 341 ГК РФ). Последующий залог допускается, если он не за­прещен предшествующим договором о залоге (ст. 342 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ обязательное нотариальное удосто­верение договора об ипотеке отменено.

 

 

jurkom74.ru

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

В текст конкретного договора об отчуждении недвижимого имущества могут быть включены самые разнообразные условия, не противоречащие законодательству, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение.

Так, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть приостановлена на срок до трех месяцев, и учитывая, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает лишь с момента государственной регистрации, в договоре, очевидно, целесообразно оговаривать момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели недвижимого имущества, особенно в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю уже состоялась до подписания договора либо ее предполагается осуществить до подачи заявления на государственную регистрацию. По общему правилу в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

До отмены Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР предметом отчуждения могло являться только имущество, свободное от задолженностей по налогообложению. С учетом этого при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен был истребовать соответствующую справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам. Данное требование в настоящее время в законодательстве отсутствует, однако нотариус должен разъяснять сторонам, что по их желанию они могут получить указанную справку и отразить в договоре в соответствии с этой справкой факт отсутствия задолженности по отчуждаемому имуществу. По желанию сторон договором также может быть определено, что обязательство по уплате имеющейся задолженности по налогообложению принимает на себя приобретатель недвижимого имущества. Аналогично стороны договора могут решить вопрос о ликвидации задолженности по оплате коммунальных услуг.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку наложение запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество и необходимости представления договора в органы государственной регистрации недвижимости. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

У нотариусов иногда возникают затруднения, что именно является объектом регистрации при отчуждении недвижимости. В соответствии с действующим законодательством при условии, что право собственности продавца было зарегистрировано ранее, регистрации подлежат:

при заключении договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком:

— договор купли-продажи;

— переход права собственности на жилой дом к покупателю;

— переход права собственности на земельный участок к покупателю;

при заключении договора дарения любой недвижимости вместе с земельным участком:

— договор дарения;

— переход права собственности на недвижимость к одаряемому;

— переход права собственности на земельный участок к одаряемому;

при заключении договора ренты, при котором под уплату ренты передано любое недвижимое имущество вместе с земельным участком:

— договор ренты;

— переход права собственности на недвижимость к плательщику ренты;

— переход права собственности на земельный участок к плательщику ренты;

при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости вместе с земельным участком:

— переход права собственности на жилой дом к покупателю;

— переход права собственности на земельный участок к покупателю.

В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем — «обещание дарения»). Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.

При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками.

studfiles.net

16. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке

Виды письменной формы сделок, простая и нотариальная. В письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, ее совершившими, или лицами, должным образом уполномоченными ими на ее совершение. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующих требований, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Договоры, завещания, доверенности и другие документы, в которых излагается содержание сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, представляются нотариусам не менее чем в двух экземплярах, один из которых в обязательном порядке остается в делах нотариуса (нотариальной конторы). Все экземпляры документов подписываются участниками сделки, и на них нотариусом учиняется удостоверительная надпись.

Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

Нотариусы обязаны разъяснять сторонам смысл и значение представленных ими проектов сделок и проверять, соответствует ли их содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Таким образом, прежде чем приступить к составлению, подписанию или удостоверению сделки, нотариус (под угрозой недействительности сделки) должен обязательно выяснить, способно ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, не совершает ли оно свои действия в результате обмана, насилия или угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны сделки с другой или стечения тяжелых обстоятельств, а равно выяснить имеются ли иные обстоятельства, на основании которых в соответствии с положениями § 2 гл. 9 ГК РФ сделка может быть недействительной. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицам, совершающим сделку, его права, обязанности, ответственность и главное — последствия совершаемого нотариального действия. Указанные обязанности возложены на нотариуса для того, чтобы юридическая неосведомленность обратившихся к нему лиц не могла быть использована им во вред.

17. 18. Договоры отчуждения недвижимого имущества и о залоге имущества, подлежащего регистрации

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение; квартиру, дом или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Нотариальная форма для договоров продажи недвижимости не требуется. Однако переход права собственности по договору недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, порядок которой регулируется ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

В случаях, когда продавец и покупатель (собственник и приобретатель) недвижимого имущества придут к соглашению о нотариальной форме договора отчуждения недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка), такой договор удостоверяется по месту нахождения этой недвижимости нотариусом, совершающим на основании выданной ему лицензии нотариальные действия в том нотариальном округе, в пределах территории которого расположена отчуждаемая недвижимость. При нотариальном удостоверении договора нотариус в первую очередь проверяет принадлежность отчуждаемого имущества продавцу (собственнику): правоустанавливающим документом, подтверждающим принадлежность на праве собственности отчуждаемой недвижимости продавцу (собственнику), могут быть свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче недвижимости в результате приватизации, договоры купли-продажи, дарения, мены или любые иные документы, оформление которых допускается законодательством РФ для надлежащего подтверждения права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество. На перечисленных документах в обязательном порядке должна быть отметка о регистрации права собственности, проставляемая государственным или муниципальным органом, в компетенцию которых входит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При удостоверении договоров отчуждения недвижимости нотариус проверяет, имеется ли запрещение отчуждения или арест. Независимо от того, что в справке бюро технической инвентаризации есть сведения об отсутствии запрещения и ареста, нотариус должен проверить наличие этих данных по документам нотариальной конторы, о чем делается отметка в договоре. При наличии такого запрещения договор купли-продажи недвижимости как единого объекта или любой ее части может быть удостоверен лишь при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста — только после снятия ареста.

Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, приобретенных после регистрации брака и являющихся общей собственностью супругов, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение. В том случае, если в заявлении другого супруга о согласии на отчуждение дома (части дома), квартиры, дачи и т.д., являющихся совместной собственностью супругов, указано, кому персонально он согласен продать или подарить это совместно приобретенное имущество или указана цена и другие условия продажи, нотариус при отчуждении обязан проверить, соблюдены ли указанные в заявлении супруга условия.

Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если из правоустанавливающих документов и свидетельства о браке следует, что отчуждаемое имущество является не общей, а личной собственностью одного из супругов.

В случае отчуждения доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности нотариус должен убедиться в том, что продавцом соблюдены требования ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, при продаже доли в праве обшей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Отчуждение доли в общей совместной собственности может быть осуществлено лишь после ее определения и соблюдения всех требований, предъявляемых к отчуждению доли в общей собственности.

Нормативно-правовыми актами РФ утверждены типовые формы отдельных правоустанавливающих документов:1) Свидетельство на право собственности;2) Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения,3) Свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования;4) Государственный акт на право собственности на землю;5) Свидетельство о праве собственности на землю.

Залог имущества.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Исключение составляет имущество, изъятое из оборота, требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора, к примеру, требования об алиментах, и иные права, уступка которых другому не допускается законом.

Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договоры о залоге недвижимого имущества удостоверяются нотариусом по месту нахождения этого имущества. Кроме правоустанавливающего документа, нотариус истребует справку бюро технической инвентаризации, проверяет отсутствие запрещений отчуждения и ареста. В тексте договора указывается предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки обязательства, в обеспечении которого осуществляется залог.

При удостоверении договора залога квартиры, дома одновременно налагается запрещение отчуждения закладываемого имущества. Договор о залоге (об ипотеке) недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с соответствующим имуществом. Это требование является обязательным, и без его выполнения договор об ипотеке признается недействительным.

При ипотеке земельного участка применяются аналогичные правила. Необходимо учесть, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если это не предусмотрено договором залога (ипотеки). Если такое условие в договоре не предусмотрено, залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок имеет право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Статья 56. Удостоверение договоров о возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества

Договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

19. Завещание — это личное распоряжение гражданина принадлежащим ему имуществом на случаи смерти. Назначение завещания состоит в том, чтобы определить порядок перехода всего наследственного имущества или его части к определенным лицам, а также к государству или отдельным юридическим лицам и иным организациям. В этом и заключается отличие наследования по завещанию от наследования по закону: назначение наследников и порядок распределения имущества между ними зависят исключительно от воли завещателя.

Завещание является односторонней сделкой, из чего следует, что для совершения завещательного распоряжения не требуется встречного волеизъявления наследника.

Завещание должно быть составлено в письменной форме. с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Нотариус обязан разъяснить завещателю его права и обязанности по составлению завещания (вытекающие из наследственных правоотношений) и оказать ему содействие в составлении проекта завещания. Если же проект завещания представлен нотариусу уже составленным, он обязан проверить содержание завещания и законность сделанных завещателем распоряжений. В указанных случаях нотариус для выяснения действительной воли завещателя должен побеседовать с завещателем без посторонних лиц.

Нотариальное удостоверение завещания

Завещатель подписывает завещание в присутствии нотариуса или иного лица, полномочного совершать рассматриваемое нотариальное действие. Так, в местностях, где нет нотариальной конторы (не учреждена должность нотариуса), завещание может быть удостоверено должностным лицом органа исполнительной власти (местной администрации):

1 ) завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, других стационарных лечебно-профилактических учреждениях, санаториях или проживающих в ломах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, лечебных учреждений, санаториев, а также директорами и главными врачами указанных домов для престарелых и инвалидов;2 (завещания граждан, находящихся во время плавания на морских судах или судах внутреннего плавания, плавающих под флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;3) завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических и других подобных им экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций;4 ) завещания военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальниками, их заместителями по медицинской части, старшими и дежурными врачами этих госпиталей, санаториев и других военно-лечебных учреждений;5 ) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет государственных нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также завещания рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами (начальниками) этих частей, соединений, учреждений и заведений;6) завещания лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы. Граждане Российской Федерации, проживающие или временно находящиеся за границей, имеют, право обратиться за удостоверением завещания в консульское учреждение Российской Федерации.

Отмена или изменение завещания

Поскольку завещание является односторонней сделкой, завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, т.е. при жизни наследодателя завещание не создает никаких прав для наследников. Изменить завещание можно путем составления нового завещания, в котором завещатель отменяет или изменяет отдельные распоряжения первого завещания.

20. Удостоверение доверенностей от имени одного или нескольких лиц на имя одного или нескольких лиц. Понятие: доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Так как выдача доверенности является односторонней сделкой, то для ее совершения в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны — доверителя. Следует иметь в виду, что под термином лица понимаются как физические, так и юридические лица.

Следует учитывать, что к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом; доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной зашиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Не требуют обязательного нотариального удостоверения виды доверенностей на получение:

заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями; вознаграждения авторов и изобретателей; пенсий, пособий и стипендий; вкладов граждан в банках; корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.

Такие доверенности могут быть удостоверены организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Срок действия доверенности должен нотариусом обозначаться прописью и не может превышать трех лет. ели же срок действия доверенности в ней не указан, то доверенность действует в течение одного года с даты ее выдачи, за исключением случая, когда такая доверенность предназначена для совершения действий за пределами РФ: она сохраняет илу до ее отмены лицом, ее выдавшим.

studfiles.net

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

В текст конкретного договора об отчуждении недвижимого имущества могут быть включены самые разнообразные условия, не противоречащие законодательству, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение.

Так, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть приостановлена на срок до трех месяцев, и учитывая, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает лишь с момента государственной регистрации, в договоре, очевидно, целесообразно оговаривать момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели недвижимого имущества, особенно в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю уже состоялась до подписания договора либо ее предполагается осуществить до подачи заявления на государственную регистрацию. По общему правилу в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

До отмены Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР предметом отчуждения могло являться только имущество, свободное от задолженностей по налогообложению. С учетом этого при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен был истребовать соответствующую справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам. Данное требование в настоящее время в законодательстве отсутствует, однако нотариус должен разъяснять сторонам, что по их желанию они могут получить указанную справку и отразить в договоре в соответствии с этой справкой факт отсутствия задолженности по отчуждаемому имуществу. По желанию сторон договором также может быть определено, что обязательство по уплате имеющейся задолженности по налогообложению принимает на себя приобретатель недвижимого имущества. Аналогично стороны договора могут решить вопрос о ликвидации задолженности по оплате коммунальных услуг.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку наложение запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество и необходимости представления договора в органы государственной регистрации недвижимости. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

У нотариусов иногда возникают затруднения, что именно является объектом регистрации при отчуждении недвижимости. В соответствии с действующим законодательством при условии, что право собственности продавца было зарегистрировано ранее, регистрации подлежат:

при заключении договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком:

— договор купли-продажи;

— переход права собственности на жилой дом к покупателю;

— переход права собственности на земельный участок к покупателю;

при заключении договора дарения любой недвижимости вместе с земельным участком:

— договор дарения;

— переход права собственности на недвижимость к одаряемому;

— переход права собственности на земельный участок к одаряемому;

при заключении договора ренты, при котором под уплату ренты передано любое недвижимое имущество вместе с земельным участком:

— договор ренты;

— переход права собственности на недвижимость к плательщику ренты;

— переход права собственности на земельный участок к плательщику ренты;

при заключении договора купли-продажи нежилого объекта недвижимости вместе с земельным участком:

— переход права собственности на жилой дом к покупателю;

— переход права собственности на земельный участок к покупателю.

В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем — «обещание дарения»). Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.

При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками.

studfiles.net

9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Хотя перечень указанных видов имущества, место нотариального удостоверения сделок с которым ограничено, установлен Основами как исчерпывающий, однако очевидно, что применять соответствующую аналогию необходимо и в отношении не названных в нем видов недвижимого имущества, в частности комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений производственного, технического и иного назначения и т.п.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо от их социальной и хозяйственной значимости, целевого использования, а также независимо от стоимости каждого из них.

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.

Обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в достаточно произвольной форме. Как правило, в нем должна быть указана дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.

Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При удостоверении договора купли-продажи стороны договора могут более детально определить момент передачи недвижимого имущества. В таком случае это обстоятельство должно быть особо отражено в договоре, например: «Передача проданной квартиры должна быть произведена не позднее одного месяца со дня подписания сторонами договора купли-продажи».

Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 ГК. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но также включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: «Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем производится по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен».

Статьей 556 ГК предусмотрено, что исполнение договора купли-продажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора. В практике работы нотариусов нередки случаи, когда к моменту подписания сторонами договора он уже фактически исполнен не только покупателем (продавцу уплачены деньги), но и продавцом (квартира продавцом освобождена, покупателю переданы ключи от нее, а, возможно, покупатель уже и поселился в приобретаемой им квартире). Представляется, что в подобных ситуациях факт исполнения договора может быть отражен непосредственно в самом договоре, и необходимости в составлении передаточного акта в этом случае не имеется. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: «К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется».

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.

В абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Это обстоятельство стороны должны указать в договоре особо, например: «Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче».

Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Таким образом, при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, приобретенного собственником после 1 марта 1996 г. (т.е. после введения в действие второй части ГК) на основании договоров купли-продажи, мены, договоров ренты с передачей имущества за плату, нотариус должен наряду с другими документами истребовать от собственника передаточный акт или другой документ о передаче отчуждаемого имущества, поскольку отсутствие его может свидетельствовать о том, что договор реально не исполнен.

Примерные образцы договоров

отчуждения недвижимого имущества

studfiles.net

Договор отчуждения это | munh.ru

Отчуждение имущества это

Например, если муж переводит свой дом на имя жены, поскольку он понимает, что его дело находится на грани банкротства, суд может аннулировать… … Словарь бизнес-терминов ОТЧУЖДЕНИЕ ИМУЩЕСТВА, НАПРАВЛЕННОЕ К ОБМАНУ КРЕДИТОРОВ — (fraudulent conveyance) Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам. Так, если муж, понимая, что его дело находится на грани банкротства, переводит свой дом на имя жены, суд может аннулировать такую сделку в… … Финансовый словарь отчуждение имущества, направленное к обману кредиторов — Передача собственности другому лицу с тем, чтобы она не попала к кредиторам.

Типовые договоры об отчуждении исключительного права

1234 ГК РФ ). По характеристике договор об отчуждении (передачи) исключительного права является реальным или консенсуальным (передает или обязуется передать), двусторонним договором. Договор об отчуждении (передачи) исключительного права может предусматривать вознаграждение за передачу исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации, но стороны могут предусмотреть, что правообладатель передает исключительное право приобретателю безвозмездно.

Уступка (отчуждение) товарного знака

Заявление на регистрацию может подавать любая сторона (как правообладатель, так и правопреемник).

От имени сторон может выступать патентный поверенный.

Если правообладатель не является резидентом РФ, договор отчуждения товарного знака может быть подан только через национального патентного поверенного. Отчуждение исключительного права на товарный знак ( например, по договору купли — продажи), допускается только в полном объеме и только лицом, обладающим этим исключительным правом (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем).

Договор отчуждения это

Лицензионный договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

2. В лицензионном договоре должна быть указана территория, на которой допускается использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации. Если территория не указана, лицензиат вправе осуществлять их использование на всей территории Российской Федерации.

3. Срок, на который заключается лицензионный договор, не может превышать срок действия исключительного права.

Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Sum IP

В этом случае, опять же с экономической точки зрения, это будет не продажа исключительного права, а дарение. Во избежание неясностей рекомендую не использовать в договорах термины «продажа исключительного права», «продажа произведения», «продажа авторского права», так как они не содержатся в действующем российском праве и могут в дальнейшем вызвать проблемы в толковании договора. 1.

Существенные условия договора об отчуждении исключительного права на произведение К существенным условиям договора об отчуждении исключительного права относятся: Предмет договора .

Отчуждение недвижимого имущества

Этот договор заключается по правилам заключения договоров купли ­ продажи недвижимого имущества с учетом некоторых особенностей для купли ­ продажи жилых помещений. Содержание и форма заключения такого договора регулируется нормами Гражданского кодекса и частично ­ нормами Жилищного кодекса.

По договору купли ­ продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель принять и оплатить это имущество.

Сторонами договора ­ продавцом и покупателем ­ могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимое условие заключения договора купли ­ продажи недвижимого имущества ­ право собственности продавца на отчуждаемый им объект недвижимости.

Что такое отчуждение квартиры

В данном случае согласие на совершение сделки должно быть получено не только от законного (назначенного судом) представителя указанных лиц, но и в Органах опеки.

Все вышеперечисленные требования и правила следует применять не только при составлении договора купли-продажи объекта, но также и при иных формах отчуждения. Дарственная на квартиру. равно как и договор пожизненного содержания должны быть удостоверены нотариально и пройти государственную регистрацию.

munh.ru

Договор отчуждения недвижимого имущества

Единственным документом, который может подтвердить правомерность отчуждения лицом недвижимого имущества, является договор, отвечающий всем требованиям и прошедшей все необходимые процедуры. Отчуждение может происходить в форме дарения, продажи, безвозмездной передачи. Однако все эти формы, по сути, объединяет в себя договор отчуждения недвижимого имущества.

Договор отчуждения недвижимого имущества 

Рассматриваемый нами договор подлежит заключению исключительно в письменной форме. При этом его сторонами могут быть любые организация или граждане. Текст договора составляется в трех экземплярах, соответственно для сторон и регистрирующего органа. Если в сделке участвует нотариус, привлечение которого является правом сторон, то ему также полагается дополнительный экземпляр.

Заключенный между сторонами договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом до момента регистрации, договор между сторонами считается незаключенным, а потому передача имущества или денег в счет его уплаты не может рассматриваться элементом исполнения договора, так как юридически договора еще нет.

В ряде случаев одна сторона может оставить аванс. Аванс или задаток в данном случае не может являться обязательным условием договора. А если он и присутствует, то будет рассмотрен, лишь как доказательство намерения стороны совершить сделку. Однако тогда в договоре должна быть указана сумма переданного аванса, а размер окончательной выплаты пропорционально уменьшен.

Основные требования к договору

Договор отчуждения недвижимого имущества в обязательном порядке должен содержать ряд условий заключаемой сделки. Среди которых:

• Предмет договора;
• Цена;
• Условия, которые необходимы сторонам (порядок оплаты, сроки передачи имущества, требования к техническому состоянию и т.д.).

При несоблюдении требований о цене и предмете договора любой суд без особых раздумий признает такой договор недействительным. А все исполненное сторонами по нему должно будет возвращено обратно. И если возвратить имущество легко, то деньги значительно сложнее.

Говоря о предмете, договор должен содержать максимально подробное его описание. Дом, гараж, земельный участок, строение или другое сооружение должны быть четко обозначены (местонахождение, количество этажей, общая площадь, кадастровый номер и другие имеющие значения характеристики). Если передается несколько объектов одновременно, то описан должен быть каждый из них.

Цена договора должна быть также точно указана, если только имущество передается возмездно. Если речь идет о дарении, то, разумеется, пункт об оплате будет отсутствовать. Тем не менее, если договор не предполагает взимание платы за недвижимость, в нем все равно должна быть указана его стоимость, либо рыночная, либо инвентаризационная. Данная стоимость необходима для исчисления налогов, которые будет платить одаряемый.

Передача имущества

К договору должен быть приложен передаточный акт (составляется в 2 экземплярах). Его задача подтвердить тот факт, что имущество предано, а также принято другой стороной. В передаточном акте отмечаются все недостатки передаваемого имущества, обнаруженного при осмотре, если таковые присутствуют.

Также в нем отмечается факт передачи документов на имущество и всех ключей, паролей, других технических средств, обеспечивающих беспрепятственный доступ к переданной недвижимости.

Стоит отметить, что все аспекты отчуждения имущества предусмотреть невозможно, а потому если возникают сомнения или что-либо непонятно, то лучше своевременно обратится за квалифицированной юридической помощью. С учетом стоимости и сложности подобных сделок, своевременная квалифицированная помощь может предотвратить массу неприятностей.

www.vsemvsud.ru