Это что за «зверь» такой ПДКП?
Это что за «зверь» такой ПДКП?
Об особенностях предварительного договора купли-продажи жилья
Если к договору долевого участия (ДДУ) на рынке жилья все уже давно привыкли, то вот информация от застройщика о том, что для покупки квартиры нужно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) многих клиентов застигает врасплох. У покупателей сразу возникают вполне понятные вопросы по поводу нюансов и рисков использования такой схемы приобретения заветных квадратных метров.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина для «СГ Онлайн»:
Сразу скажу, что предварительный договор купли-продажи – это стандартная форма соглашения, предусмотренная Гражданским законодательством. ПДКП на первичном рынке заключается в промежуток времени между получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформлением государственной регистрации права собственности застройщика на себя. Такой промежуток, может составлять от 3 месяцев до года. Как правило, в проектах массового сегмента после введения объекта в эксплуатацию нераспроданными остается максимум до 15% квартир, а вот в классе «бизнес» эта цифра может достигать 30%.
По закону заключение ДДУ невозможно после ввода дома в эксплуатацию, а заключение стандартного договора купли-продажи предполагает наличие передаваемого имущества в натуре, а с юридической точки зрения имущество возникает только с момента государственной регистрации, когда объект поставлен на кадастровый учет, сделаны замеры и т.д. Именно поэтому и появляется временной промежуток, когда застройщик уже не может заключить ДДУ и пока еще не имеет права заключать договор купли-продажи. Таким образом, ПДКП является единственным легитимным механизмом реализации недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и до момента государственной регистрации объекта.
Следовательно, при продаже квартир в любом жилом комплексе сначала происходит реализация квартир по ДДУ, потом по ПДКП и уже после оформления государственной регистрации прав собственности заключаются основные договоры купли-продажи.
Процедура заключения основного договора прописывается в ПДКП. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее конкретной даты. Как правило, за один-два месяца до наступления указанной даты застройщик обязан пригласить покупателя на подписание основного договора. Именно тогда заключается основной договор, происходит передача имущества и государственная регистрация
Еще одна особенность — при оформлении ПДКП взаиморасчеты происходят в момент сделки, то есть в момент подписания кредитного договора, так как ПДКП не подлежит регистрации. В случае покупки квартиры по ДДУ взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора, а при оформлении по договору купли-продажи – после регистрации прав собственности.
В том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры, которая реализуется по форме ПДКП, то процедура оформления не будет отличаться от обычной. Правда, в некоторых банках на этот период будут действовать иные, более высокие ставки. В большинстве банков ставка будет фиксированной на весь срок кредитования. Важно и то, что форма ПДКП в судебной практике рассматривается наравне с основным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве. Следовательно, правоприменительная практика обеспечивает соблюдение всех гарантий, предусмотренных для других форм приобретения недвижимости.
Период заключения предварительного договора купли-продажи формально считается наиболее опасным промежутком для приобретения квартиры в связи с наличием некоторых рисков. При этом других схем реализации в этот промежуток законодатели просто не придумали.
Прежде всего, покупатели опасаются возможности двойных продаж, то есть если квартира была ранее продана по ДДУ, а далее этот же объект предлагается для реализации по ПДКП. Теоретически такой риск есть, но покупатель может самостоятельно себя обезопасить от такого развития событий. Для этого необходимо получить выписку ЕГРН на земельный участок, где возводится новостройка, а также запросить проектную документацию у застройщика, где указаны строительные адреса (номера помещения) в новостройке. Далее необходимо сравнить адреса и понять, была ли предлагаемая квартира уже приобретена ранее или же она свободна.
Формально можно говорить о риске одновременного заключения двух предварительных договоров купли-продажи, которые уже проверить нельзя. При этом подобных прецедентов в Московском регионе мы не встречали.
Еще один возможный риск – это затягивание сроков государственной регистрации объекта недвижимости. Происходить такое может по двум причинам – дом не подключен к инженерным сетям на постоянной основе или же не подготовлен необходимый пакет документов. Но, как правило, причиной задержки сроков являются не сложности с подключением, а приведение в порядок документации, которое может затянуться.
При сдаче дома застройщик не обязан подключать дом к коммуникациям по постоянной схеме, он обязан предоставить подтверждение выполнения технических условий на подключение здания. При этом еще на этапе строительства все инженерные сети предоставляют застройщику право на временное подключение, поэтому новостройка подключена ко всем коммуникациям. То есть в указанный период времени застройщик должен временное подключение заменить на постоянное.
Покупателей обычно смущает, что при заключении ПДКП не происходит ни государственной регистрации договора (как в случае ДДУ), ни регистрации перехода права собственности (как в случае заключения договора купли-продажи), при этом происходит оплата стоимости квартиры. В этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о частичном погашении стоимости до момента оформления права собственности, а уже окончательные расчеты произвести при подписании основного договора-купли продажи. Но сразу отмечу, что не все застройщики готовы работать по данной схеме.
Плюсом является, если застройщик в случае оформления ПДКП сразу предлагает подписать акт временного доступа на период проведения отделочных работ. В случае негативного развития событий у покупателя будут доказательства того, что он делал ремонт в квартире, пользовался своим имуществом. В судебном порядке будет проще признать права собственности на объекте.
Таким образом, в «жизни» новостройки существует такой промежуток времени, когда возможно заключение только договоров предварительной купли-продажи. Так как данный механизм является абсолютно законным и судебная практика на стороне покупателя, то можно не волноваться и приобретать недвижимость по договору ПДКП. Но в любом случае при покупке любой новостройки надо обязательно изучать информацию о застройщике, об объекте, чтобы быть абсолютно уверенным в своем выборе.
Что за «зверь» такой ПДКП?
20 февраля 2017
Об особенностях предварительного договора купли-продажи жилья.
Если к договору долевого участия (ДДУ) на рынке жилья все уже давно привыкли, то вот информация от застройщика о том, что для покупки квартиры нужно заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) многих клиентов застигает врасплох. У покупателей сразу возникают вполне понятные вопросы по поводу нюансов и рисков использования такой схемы приобретения заветных квадратных метров.
Сразу скажу, что предварительный договор купли-продажи – это стандартная форма соглашения, предусмотренная Гражданским законодательством. ПДКП на первичном рынке заключается в промежуток времени между получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформлением государственной регистрации права собственности застройщика на себя. Такой промежуток, как правило, составляет от полугода до года.
Как правило, в проектах массового сегмента после введения объекта в эксплуатацию нераспроданными остается максимум до 15% квартир, а вот в сегменте бизнес эта цифра может достигать 30%.
По закону заключение ДДУ невозможно после ввода дома в эксплуатацию, а заключение стандартного договора купли-продажи предполагает наличие передаваемого имущества в натуре, а с юридической точки зрения имущество возникает только с момента государственной регистрации, когда объект поставлен на кадастровый учет, сделаны замеры и т.д. Именно поэтому и появляется временной промежуток, когда застройщик уже не может заключить ДДУ и пока еще не имеет права заключать договор купли-продажи. Таким образом, ПДКП является единственным легитимным механизмом реализации недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и до момента государственной регистрации объекта.
Следовательно, при продаже квартир в любом жилом комплексе сначала происходит реализация квартир по ДДУ, потом по ПДКП и уже после оформления государственной регистрации прав собственности заключаются основные договоры купли-продажи.
Процедура заключения основного договора прописывается в ПДКП. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее конкретной даты. Как правило, за один-два месяца до наступления указанной даты застройщик обязан пригласить покупателя на подписание основного договора. Именно тогда заключается основной договор, происходит передача имущества и государственная регистрация
В том случае, если покупатель оформляет ипотечный кредит на покупку квартиры, которая реализуется по форме ПДКП, то процедура оформления не будет отличаться от обычной. Правда, в некоторых банках на этот период будут действовать иные, более высокие ставки. В большинстве банков ставка будет фиксированной на весь срок кредитования.
Важно и то, что форма ПДКП в судебной практике рассматривается наравне с основным договором купли-продажи и договором участия в долевом строительстве. Следовательно, правоприменительная практика обеспечивает соблюдение всех гарантий, предусмотренных для других форм приобретения недвижимости.
Еще одна особенность — при оформлении ПДКП взаиморасчеты происходят в момент сделки, то есть в момент подписания кредитного договора, так как ПДКП не подлежит регистрации. В случае покупки квартиры по ДДУ взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора, а при оформлении по договору купли-продажи – после регистрации прав собственности.
Период заключения предварительного договора купли-продажи формально считается наиболее опасным промежутком для приобретения квартиры в связи с наличием некоторых рисков. При этом других схем реализации в этот промежуток законодатели просто не придумали.
Прежде всего, покупатели опасаются возможности двойных продаж, то есть если квартира была ранее продана по ДДУ, а далее этот же объект предлагается для реализации по ПДКП. Теоретически такой риск есть, но покупатель может самостоятельно себя обезопасить от такого развития событий. Для этого необходимо получить выписку ЕГРН на земельный участок, где возводится новостройка, а также запросить проектную документацию у застройщика, где указаны строительные адреса (номера помещения) в новостройке. Далее необходимо сравнить адреса и понять, была ли предлагаемая квартира уже приобретена ранее или же она свободна.
Формально можно говорить о риске одновременного заключения двух предварительных договоров купли-продажи, которые уже проверить нельзя. При этом подобных прецедентов в Московском регионе мы не встречали.
Еще один возможный риск – это затягивание сроков государственной регистрации объекта недвижимости. Происходить такое может по двум причинам – дом не подключен к инженерным сетям на постоянной основе или же не подготовлен необходимый пакет документов. Но, как правило, причиной задержки сроков являются не сложности с подключением, а приведение в порядок документации, которое может затянуться.
При сдаче дома застройщик не обязан подключать дом к коммуникациям по постоянной схеме, он обязан предоставить подтверждение выполнения технических условий на подключение здания. При этом еще на этапе строительства все инженерные сети предоставляют застройщику право на временное подключение, поэтому новостройка подключена ко всем коммуникациям. То есть в указанный период времени застройщик должен временное подключение заменить на постоянное.
Покупателей обычно смущает, что при заключении ПДКП не происходит ни государственной регистрации договора (как в случае ДДУ), ни регистрации перехода права собственности (как в случае заключения договора купли-продажи), при этом происходит оплата стоимости квартиры. В этом случае можно попробовать договориться с застройщиком о частичном погашении стоимости до момента оформления права собственности, а уже окончательные расчеты произвести при подписании основного договора-купли продажи. Но сразу отмечу, что не все застройщики готовы работать по данной схеме.
Плюсом является, если застройщик в случае оформления ПДКП сразу предлагает подписать акт временного доступа. В случае негативного развития событий у покупателя будут доказательства того, что он делал ремонт в квартире, пользовался своим имуществом. В судебном порядке будет проще признать права собственности на объекте.
Таким образом, в «жизни» новостройки существует такой промежуток времени, когда возможно заключение только договоров предварительной купли-продажи. Так как данный механизм является абсолютно законным и судебная практика на стороне покупателя, то можно не волноваться и приобретать недвижимость по договору ПДКП. Но в любом случае при покупке любой новостройки надо обязательно изучать информацию о застройщике, об объекте, чтобы быть абсолютно уверенным в своем выборе.
www.miel.ru
Значение аббревиатур ДДУ, ЖСК и ПДКП
Существует четыре легальных способа приобрести квартиру в новостройке: договор долевого участия (ДДУ), предварительный договор купли-продажи (ПДКП), покупка через ЖСК и простой договор купли-продажи (ДКП).
Самой надежной считается покупка по договору долевого участия (пресловутый ФЗ-214). Но по всей стране живут и борются за свое жилье сотни тысяч обманутых дольщиков. Согласно закону, застройщик обязан в договоре указать конкретную дату сдачи объекта. В случае просрочки сдачи, дольщик вправе потребовать штрафных санкций (См. подробную статью: «что делать если вы купили долгострой?»)
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Эта схема позволяет застройщику привлекать деньги пайщиков до получения разрешения на строительство, в этой схеме нет жестких гарантий прав владельцев поев, а также требований и штрафов за превышение сроков. Среди минусов – участие пайщиков в принятии решений.
Предварительный договор ДДУ предполагает, что право требования регистрируется, но покупатель не переводит деньги, а значит, застройщик не может их получить. В этом случае у застройщика есть риск, что покупатель изменит решение о покупке. На этот случай в обязательном порядке в банке открывается безотзывной аккредитив, где хранятся средства на квартиру. Когда будет подписан договор долевого участия, застройщик получит эти деньги. Если по истечении оговоренного времени договор не заключен, покупатель получает свои деньги обратно.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) обычно заключают, когда дом уже построен и введен в эксплуатацию, но не оформлен в собственность. Если такой договор заключен на стадии строительства, это серьезное нарушение действующего законодательства. Если вам предлагают заключить такой договор, проверьте документы застройщика. ПДКП – это не договор о фактическом приобретении, а договор о намерении заключить сделку в будущем.
Автор статьи: alena_potemkina
moskvadeluxe.ru
По предварительному договору не стоит соглашаться на полную выплату стоимости квартиры.
О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.
Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.
Исходя из этих факторов, можно сказать, что:
— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;
— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.
Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.
Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.
Основные риски
Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.
Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:
— потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;
— расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.
При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.
Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.
Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.
По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.
Минимизация рисков
В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:
— о земельном участке, на котором будет строиться объект,
— о разрешении на строительство,
— о праве на него застройщика,
— о площади недвижимости,
— о количестве помещений (комнат),
— об этаже,
— о не подлежащей изменению цене,
— о сроке заключения основного договора,
— об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.
Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).
Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
Дата публикации 24 июля 2014www.novostroy-m.ru
что это и кому это нужно / Рынок недвижимости / Недвижимость / 420on.cz Пражский городской портал
Возможно, наши деды и бабушки даже не знали, что такое предварительный договор купли/продажи (чеш. smlouva o smlouvě budoucí kupní, далее ПДКП). Сегодня этот документ стал более распространенным, особенно в условиях того, что недвижимость все чаще продается в кредит. Так как теперь купля/продажа редко обходится без ипотеки или банковского кредита, предварительные договоры уже можно назвать привычным документов. Чаще всего их подписывают после заключения резервационного договора (rezervační smlouva).
ПДКП используется, прежде всего, в тех ситуациях, когда заинтересованные в покупке недвижимости люди хотят обеспечить себя финансовыми средствами с помощью ипотечного кредита или другого финансового продукта. Предварительный договор предлагает заключить большинство банков в качестве доказательства цели получения кредита: в нем вы подтверждаете ваше право на классическую ипотеку или кредит от банка (всегда с определенной целью). В связи с этим в предварительном договоре детально описывается недвижимость, которая является предметом купли/продажи.
Следующей сферой применения этого типа договоров является ситуация, когда будущий покупатель не может во время заключения предварительного договора по какому-то поводу получить право собственности на недвижимость. Чаще всего это бывает в случае с зарубежными инвесторами, право которых на приобретение недвижимости в Чехии ограничено валютными предписаниями (devizovy předpisy). Такую ситуацию решают с помощью договора, дающего полномочия будущему покупателя, т.е. инвестору, передать права и обязанности третьему субъекту, который в будущем будет иметь право приобретать недвижимость в Чехии. В качестве примера третьего субъекта можно привести открытое на территории Чехии юридическое лицо.
Что должен содержать предварительный договор купли/продажи?
Сущность ПДКП состоит в письменном обязательстве его участников в том, что они заключат до указанного времени договор купли/продажи на условиях, которые прописываются в предметном предварительном договоре.
Желательно, чтобы полная форма планируемого договора купли/продажи прилагалась к предварительному договору. Этот шаг поможет избежать в будущем затруднений при обсуждении договорных условий.
Предварительный договор определяет для продажи временные рамки
В случае заключения договора купли/продажи в течение установленного срока трудностей у вас не возникнет. Если же до истечения поставленного срока договор не будет заключен, то на основании гражданского кодекса можно будет добиваться в суде, чтобы воля одного из участников была выполнена решением суда.
Чтобы заключить предварительный договор купли/продажи, нужно соблюсти несколько законных требований. С формальной точки зрения необходимо, чтобы договор был оформлен в письменной форме. В содержании нужно прописать стороны договора, обязательство заключить договор купли/продажи и временные сроки, в течение которых договор будет заключен. Так как договор купли/продажи может прилагаться к предварительному договору, в нем нужно указать предмет покупки, а также обязательство продавца передать покупателю право собственности и обязательство покупателя заплатить продавцу установленную сумму. Желательно установить конкретную стоимость недвижимости или хотя бы способ ее последующего определения.
Гражданский кодекс или Торговый кодекс?
Необходимо также обратить внимание на юридическую сторону. Хотя в целом режим предварительного договора, касающегося перевода права собственности на недвижимость, регулируется юридическими постановлениями, содержащимися в Гражданском кодексе, сам предварительный договор в торговых отношениях регулируется Торговым кодексом.
Рекомендованные пункты в предварительном договоре купли/продажи
Кроме необходимых договорных составляющих, желательно включить в договор и дальнейшие пункты для вашей защиты и уверенности.
-
Прежде всего, в предварительном договоре должен быть определен способ платежа при покупке недвижимости. На основании будущего договора покупатель должен внести определенный задаток (jistina). Эта сумма хранится в ячейке у нотариуса или адвоката, после чего она включается в общую стоимость недвижимости. Задаток показывает заинтересованность покупателя и дает продавцу гарантию в том, что он не тратит свои усилия и время напрасно. Также в предварительном договоре часто прописывают пункты, которые позволяют компенсировать задатком штраф за несоблюдение договора (smluvní pokuta). Штраф нужен в том случае, если покупатель не исполнит обязательства, прописанные в договоре. В таком случае вложенные деньги может забрать продавец. Это право должно быть указано в договоре.
-
Еще одной важной областью, на которую нужно обратить внимание, является проблематика гарантии (problematika zajištění). Ее также можно отразить в договоре. Под гарантией, прежде всего, подразумеваются штрафы за нарушение обязанностей, следующих из предварительного договора купли/продажи.
-
Одной из возможных санкций может быть и отказ от договора (odstoupení od smlouvy) при неисполнении определенных обязанностей (например, при неполучении ипотечного кредита и т.п.). Причины отказа от договора могут быть различными: как в пользу обеих договорных сторон, так и в пользу только одной из них.
- Кроме того, распространенным пунктом в договоре может быть обязательство будущего продавца в том, что он не будет продолжать продажу недвижимости, являющейся предметом договора, в течение его действия. Продавец также гарантирует, что он не будет препятствовать покупке недвижимости в форме залогового права (zástavní právo), вещного обременения (věcné břemeno) и т.п.
Свободная форма предварительного договора купли/продажи позволяет приспособить его к конкретным потребностям участников и их настоящей и ожидаемой жизненной ситуации.
420on.cz
чем опасен и почему незаконен
К 2014 году продажи в новостройках Санкт-Петербурга по схеме ДДУ (ФЗ-214) стали опробованной и распространенной схемой. К тому же более-менее надежным способом покупки-продажи как для покупателя, так и для застройщика. Но приобретение квартир с применением серых схем все же занимает примерно 5% от общего объема продаж. Почему столь живуч этот способ реализации квартир и чего стоит опасаться при ПДКП (предварительный договор купли-продажи)? Разберемся подробно.
Виды предварительных договоров купли-продажи
Предварительная покупка квартиры может быть «замаскирована» различными договорными обязательствами между застройщиком и покупателем. Это может быть:
Соглашение об обеспечении исполнения обязательств. Покупатель вносит на счет компании стоимость квартиры в обмен на обязательство застройщика заключить договор долевого участия после получения разрешения на строительство.
Договор займа. Покупатель «дает в долг» застройщику сумму, равную стоимости выбранной квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию, компания в обмен на «долг» предоставляет квартиру. Происходит взаимозачет денежных средств.
Предварительный договор долевого участия. В обмен на внесенную сумму, застройщик подписывает обязательство заключить основной договор долевого участия после получения разрешения на строительство.
Договор залога или инвестиционные соглашения на основе федерального закона №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ…». Клиент оставляет залог (стоимость квартиры) в компании в обмен на обязательство опять же заключить ДДУ после получения всех разрешительных документов на строительство.
Соглашение о бронировании, ПДКП (предварительный договор купли-продажи), либо другой документ с обязательством застройщика предоставить квартиру в доме, который он построит.
Вексель – в этом случае составляется договор купли-продажи векселя и обычный предварительный договор купли продажи. Как вариант: ПДКП на квартиру может быть заменен соглашением о намерениях. Подразумевается, что вексель является оплатой будущего жилья и застройщик предоставит вам построенное жилье в обмен на погашение векселя. Но в этом документе нет четкого определения – какую именно квартиру вы приобретаете, да и строители могут просто погасить вексель деньгами. То есть у вас просто взяли беспроцентный кредит…
Договор участия в хозяйственной деятельности. По этому «документу» может осуществляться только хозяйственная деятельность. Строительство жилья в эту сферу не входит и деньги таким образом не могут быть привлечены.
Коммандитное товарищество. «Экзотическая» формулировка подразумевает под собой объединение граждан для получения прибыли от совместной деятельности. Но! Имущественные права здесь невозможны. Поэтому это просто обман покупателей недвижимости.
Есть и другие способы предварительных договоров для «покупки» квартиры или дома.
Но суть здесь одна: любой предварительный договор купли-продажи не обязывает застройщика в дальнейшем предоставить квартиру в новостройке. Это всего лишь договор о намерениях сторон.
Из этого вытекают как минимум три минуса любого ПДКП:
- Возможность двойных продаж.
- Необходимость отстаивать свои права на купленную квартиру в суде, если застройщик «передумает» заключать основной договор.
- Потерять свои деньги, если у застройщика «не пойдут дела» (не получит разрешение на строительство, обанкротится и т.д.).
ПДКП законен только в одном случае: если дом сдан, а права собственности застройщика на непроданные квартиры в новостройке еще не зарегистрированы. По ФЗ-214 привлекать деньги дольщиков уже нельзя. Поэтому возможен только предварительный договор купли-продажи, где продавцов выступает застройщик, а квартира находится на его балансе.
По ПДКП продавать квартиры можно, но только в том случае, когда дом уже построен и введен в эксплуатацию. При этом права собственности на него еще не зафиксированы со стороны застройщика (ст.429 Гражданского Кодекса РФ не указывает, на каком этапе строительства можно заключать предварительный договор). Учтите этот момент при покупке.
Причины возникновения обходных путей ФЗ-214
Применение «серых» схем купли-продажи даже у добросовестных застройщиков и у думающих покупателей вызвано существованием нескольких условий в нашей реальности:
- Нерасторопность при регистрации договоров в государственном регистрирующем органе (для Санкт-Петербурга — Росреестр).
- Демпинговые цены на квартиры по «серой» схеме (скидки от 5 до 15%).
- Прецеденты почти безнаказанного использования «серой» схемы. Примером может служить судебные разбирательства с ООО «Ареал» в Шушарах.
По ФЗ-214 компания-застройщик имеет право привлекать финансовые средства дольщиков для начала строительных работ только после получения разрешения на строительство в Госстройнадзоре. Но дело в том, что процесс получения вышеназванного разрешения иногда затягивается до 6 месяцев.
По данным статистики, к моменту ввода здания в эксплуатацию у застройщика остается от 5 до 20% квартир. Все остальные нашли своих владельцев. То есть компании стараются распродать квартиры как можно быстрее для привлечения денег клиентов. И в этом случае задержка с выдачей разрешения на строительство играет негативную роль.
Быстрее собраны средства – быстрее стартует и идет строительство. А ДДУ может быть подписан по закону только в определенный период времени: с момента получения разрешения на строительство и до момента подписания акта приема-передачи с вводом в эксплуатацию. Вот поэтому и появляются всевозможные «обходные пути» ФЗ-214 у надежных строительных компаний. Но стоит ли рисковать немалыми деньгами из-за 5-15% скидки? Подумайте, прежде чем заключать ПДКП в любом виде. Удачи.
Сохраните, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.Еще статьи по теме
pitermoidom.ru