Подводные камни договора с агентством недвижимости
Если сделка прошла удачно, напомним, вас еще ждет оформление права собственности, а затем приятный бонус – налоговый вычет.
Как расторгнуть договор с агентством?
Что делать, если договор заключен, но у вас появилась возможность купить или продать жилье на более выгодных условиях? Расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Однако при его подписании этот вариант нужно учесть и чётко описать обязательства сторон, чтобы не было взаимных претензий. Они могут грозить судом.
Запомните! Агент не имеет право требовать какие-либо штрафы или неустойки. Единственное, что вы должны оплатить, – фактические выполненные работы. Чтобы с этим не возникло сложностей, их лучше оформлять актом выполненных услуг.
Важно! Если вы решили расторгнуть договор на оказание услуг агентства, самое правильное – передать руководству фирмы официальное уведомление об этом либо направить его заказным письмом, предварительно сохранив для себя копию. Уведомление может стать доказательством в случае суда.
Если вы уже передали риэлтору вознаграждение авансом, агентство обязано его вернуть. Иначе заказчик имеет право подать в суд. Тогда агентам придется выплатить штраф за отказ добровольно выполнить требования клиента. Но вести спор с риэлторской фирмой в суде без помощи юриста – гиблое дело! Он поможет подготовить иск.
Договор аренды квартиры – советы собственникам
Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.
Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.
Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.
В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:
- Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
- Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
- Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
- Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
- Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.
Если этих условий в договоре не будет, владелец квартиры и арендатор не смогут защитить свои права и интересы.
Важно! При подписании договора нужно составить Акт передачи имущества, находящегося в квартире, описать, в каком оно находится состоянии, есть ли дефекты.
Продажа или покупка квартиры – дело хлопотное и очень ответственное. Не беритесь за него без консультации юриста по недвижимости!
Звоните нам +7(812) 603-75-30!
Хотите задать вопрос? Пишите сюда!
пункты важные и пункты опасные
Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
А зачем вообще договор?
Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.
Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:
— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.
Кирилл Брюлин:
— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.
Границы ответственности риэлтора
Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.
Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.
С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».
Кирилл Брюлин:
— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?
К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.
Олег Сухов:
— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.
Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.
Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:
— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.
Договор на любой вкус
Стоит отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.
Алина Дмитриева:
— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
Пункты, без которых нельзя
Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.
1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
Андрей Андреев:
— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.
6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.
Андрей Андреев:
— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.
Подозрительные пункты
Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.
При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.
Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.
Достойные пункты
А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.
…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?
Алина Дмитриева:
— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.
www.cian.ru
Договор на оказание риэлторских услуг: нюансы и советы
Привлечение риэлторов к осуществлению процедур с недвижимостью — это цивилизованная мировая практика. В России риэлторская деятельность не регулируется никаким специальным законом. Правда, этот пробел — дело времени, о необходимости такого закона говорят и теоретики, и юристы практики, да и сам Президент. Пока разработчики думают, нам приходится довольствоваться нормами ГК РФ и закона «О защите прав потребителей». Что же особенного в договоре на оказание риэлторских услуг — давайте разбираться в сложностях и подводных камнях. Можете также изучить образец договора.
Скачать образец договора с риэлтором
Риэлторы как правило предлагают свой письменный вариант сделки. Правда, клиент не лишен права предложить свои условия, убрать или добавить пункты в соглашение. Полноценный договор с риэлтором имеет смешанную природу и включает в себя:
- договор на оказание услуг;
- агентский договор;
- договор комиссии;
- договор поручительства.
Основные моменты договора на оказание риэлторских услуг
- Стороны договора — исполнитель (риэлтор) и заказчик (клиент). На стороне риэлтора может быть — риэлторское агентство либо частный риэлтор. На стороне клиента — юридическое или физическое лицо.
- Самый важный аспект — перечень услуг, которые обязуется оказать исполнителю. Услуги должны быть не только поименованы, но и расшифрованы. Например, рекламные услуги — размещение информации об объекте на сайтах, в печатных изданиях, демонстрация объекта потенциальным клиентам; юридические — согласование условий предстоящей сделки, оформление договора купли-продажи, мены, дарения и т.д., регистрация объекта в юстиции, проверка чистоты сделки; консультационные — помощь в подготовке объекта к продаже, подбор ипотечной программы.
- Ни один риэлтор не сможет вам гарантировать продажу, однако, срок договора важен для клиента. Обычно такие сделки заключаются на год, а в случае необходимости продлеваются.
- Цена объекта. Ее может установить сам риэлтор своим профессиональным взглядом или же оценщик. Обратите внимание, что риэлторские агентства не оказывают оценочных услуг, для этого нужна лицензия. Агенты по недвижимости стараются цену занизить, дабы быстрее продать. Вы вправе заказать независимую экспертизу рыночной стоимости, а потом размахивать ей перед покупателями. Об оценке недвижимости читайте здесь и еще здесь.
- Вознаграждение исполнителя. По статистике добрая половина риэлторов указывает в качестве вознаграждения процент от стоимости недвижимости — от 2 до 10%. Возможна и фиксированная цена. Обратите внимание, вознаграждение вы можете платить только по факту совершения сделки или по факту оказания услуг.
- Для клиента главный вопрос — как проверить, что риэлтор работает с объектом. Обычно в договоре имеется пункт о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о выполненной работе. Обязательство исполнителя достаточно туманное, в какой форме будет этот отчет, что он будет в себя включать и в какой срок будет предоставлен — те нюансы, которые следует и обсудить, и отразить на бумаге.
Какие нюансы надо учесть, заключая договор на оказание риэлторских услуг
- В любом договоре с риэлтором присутствует пункт, по которому вы не можете продать или сдать свой объект самостоятельно. Что это значит — если вы находите покупателя или арендатора сами, то вы должны будете в любом случае заплатить риэлтору вознаграждения, а иногда и штрафные санкции. Исключение — если объект покупает ваш родственник и не ниже цены, которая указана в договоре.
- Рынок риэлторских услуг один из самых конкурентонасыщенных. В связи с этим агенты активно практикуют, так называемые «эксклюзивные договоры». Смысл в том, что по условиям такого соглашения вы не имеете права рекламировать свой объект самостоятельно, выставлять объявления на сайтах, обращаться к другим посредникам-агентам. За нарушение такого пункта предусмотрены значительные штрафные санкции. Поэтому, когда вас, условно говоря, раскручивают на подписание такой сделки, подумайте о последствиях.
- Не подписывайте договор и не давайте задаток, пока не проверите, что агентство или риэлтор действуют как юридические лица, зарегистрированы в ЕГРЮЛ и осуществляют деятельность законно.
Другие советы
- Если вы поручаете агенту от своего имени и за свой счет продавать ваш объект, имейте в виду, что все обязательства по основному договору купли-продажи или аренды ложатся на вас, несмотря на то, что сделку заключает риэлтор.
- Обратите внимание на правила по расторжению договора. В типовых формах таких сделок, клиент имеет право в любое время расторгнуть договор, заплатив исполнителю за фактически оказанные услуги и понесенные расходы. Вот здесь и пригодятся подробные отчеты о проделанной работе с подтверждающими документами, например, распечатки с сайтов объявлений, акты осмотра продаваемого объекта.
- Перед подписанием дайте почитать документ юристу или стороннему риэлтору.
- Все непонятные пункты и сомнительные фразы уточняйте у агента, просите подробно рассказать о последствиях их нарушения.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как общаться с риелтором
Как выбрать риэлтора — советы от RegionalRealty.ru
Вывод
С риэлторскими услугами сталкивался в своей жизни каждый, а тем, кому еще не довелось, наши советы пригодятся на будущее. Главное — не связывайтесь с сомнительными фирмами и частными лицами. Ищите риэлтора по совету знакомых или отзывам в интернете, внимательно читайте документы и подписывайте только с полным пониманием их значения и юридических последствий. Удачи!
journal.regionalrealty.ru
Заключение договора с риэлтором: на что обратить внимание
В современном российском законодательстве нет никаких указаний, которые бы касались риэлторской деятельности. Поэтому все договора, которые заключают агентства и юридические фирмы представляют собой смешанный тип договоров, и их надо внимательно вычитывать и проверять. Перед тем как подписать такое соглашение, клиент должен разобрать все непонятные ему вопросы.
Следует обратить внимание на пункты, которые регламентируют деятельность риэлтора по отношению к клиенту. Вы должны точно знать, какую вам надо заплатить сумму за оказанный объем услуг. Это можно посмотреть в специальном листе с тарифами агентства. Иногда клиентам предлагают заказать усиленное продвижение недвижимости. Это значит, что риэлтор будет рассылать больше объявлений и предложений. Но за такую услугу вам придется дополнительно заплатить.
Также внимательно изучите ваши обязанности по договору. Возможно, агентство предложит вам требования, которые вас не устраивают. Но слепое подписание договора, заставит их исполнять. Поэтому, когда вы решитесь воспользоваться услугами риэлтора, то будьте готовы подписать предложенный вам вариант соглашения. Чтобы не создать себе дополнительных неудобств, вы должны руководствоваться несколькими правилами, при принятии такого решения. Также рекомендуем обращаться в проверенные агентства, например Этажи, работающего по всей России.
Проверяем риэлтора
Сначала вам необходимо убедиться в том, что разговаривающий с вами человек, действительно представляет интересы риэлторской компании и не является мошенником. Для этого вам необходимо выполнить следующие действия:
- Прежде всего, попросите ксерокопии документов удостоверяющих личность. Если же человек представляет интересы какого-то агентства, то обязательно должна быть доверенность, в которой указываются полномочия рэлтора. Ксерокопию этого документа тоже надо взять. И так надо сделать, даже если на вас косо смотрят, потому что это залог вашей безопасности. В некоторых компаниях, например, прописывают, что обязанности риэлтора указаны в их уставе. В таком случае, надо попросить предоставить этот документа. Если агентство действительно работает честно, то никто такую информацию от вас скрывать не будет. В противном случае, стоит подыскать для решения вопросов другую контору.
- На втором этапе попросите представить вам документы, подтверждающие государственную регистрацию компании. Там должно быть указано, когда она была поставлена на учет, и платит ли налоги. Таким образом, вы сможете проверить легализована ли деятельность у агентства.
- И в конце поинтересуйтесь, по какому юридическому адресу зарегистрирована компания. А после этого проверьте, так ли это на самом деле. Бываю такие случаи, когда по указанному адресу находятся совершенно другие заведения, или вообще обычный дом. Если же все данные совпали, то значит, что компания работает в открытую и деятельность ее полностью легализована.
Шрифт договора
На втором этапе рассмотрения договора, вам необходимо обратить внимание на шрифт, которым он напечатан. В большинстве случаев встречаются отдельные пункты или сноски, которые напечатаны очень мелкими буквами, что делает их менее заметными. Но как показывает практика, именно там прописывается ваша материальная ответственность за невыполнение определенных пунктов. Поэтому, старайтесь обращать больше внимание именно на эту информацию, а не ту, которая прописана крупным шрифтом.
Нюансы договора
Теперь необходимо ознакомится со всеми нюансами договора. Например, риэлтору могут потребоваться оригинальные документы на недвижимость. Не стоит бояться выполнять этот пункт, потому что, если бы вы были покупателем, то тоже отказались бы оставлять аванс, за одно только честное слово. В таких делах все обязательно должно быть подкреплено документально. Поэтому вам необходимо только составить акт о том, что вы передали документы на хранение представителю агентства.
Кроме того, риэлторские компании часто просят предоставлять клиентов полную информацию о себе, семейном положении и другие документы. Это объясняется тем, что агентства заинтересованы в том, чтобы вы быстрее продали свою недвижимость. И они стараются всячески этому помочь. Поэтому, если вы будите указывать о себе неточную информацию, или откажитесь выполнять оговоренные условия, то кроме возможных штрафных санкций, ваша сделка может сорваться.
Также для вашего же блага, в договоре прописывается пункт о том, что вы должны в обязательном порядке показывать квартиру всем потенциальным клиентам. В строго назначенную дату и время вы должны быть по указанному адресу. Конечно, ваши возможности агентство тоже будет учитывать, и назначать удобное для вас время. Но если вы будите уклоняться от выполнения этого обязательства, то компания может расторгнуть с вами заключенный ранее договор.
При внимательном прочтении договора, вы найдете пункт о том, что все необходимые документы может собрать риэлтор. Но такое право должно быть в обязательном порядке заверено у нотариуса. Из-за отсутствия такого документа, риэлтор не сможет представлять ваши интересы в других компаниях.
Если же вы найдете в договоре пункт о том, что должны в письменном виде составить свои условия, то его надо обязательно выполнить, так как от этого будет выгодно только вам самим. В том случае, если вам не понравится предложенный риэлтором вариант, то вы сможете его оспорить в офисе компании. А доказательством вашей правоты, как раз и будет являться этот пункт договора. И будьте уверены, что на вашу жалобу отреагируют соответственным образом. В таких организациях тоже существует своя дисциплина. И прежде всего, сотрудники должны учитывать интересы обращающихся к ним клиентов, для продвижения компании.
Вас не должно смущать указание на то, что в сделке могут принимать участие третьи лица. Это могут быть адвокаты или юристы, которые помогают оформить сделку правильно и законно. Если в дальнейшем помощь таких сотрудников понадобиться, то это должно быть отражено в подписанном договоре.
Если вы узнаете, что риэлторская компания застраховала свою профессиональную ответственность, то это свидетельство того, что она имеет сертификат, и ей можно доверять.
Изучаем минусы компании
На этом этапе вы должны разобраться со всеми минусами, которые могут возникнуть при проведении сделки, в выбранной вами компании:
Поэтому, пользоваться риэлторскими услугами сегодня не только удобно, но и безопасно, так как за качество сделки полную ответственность несет агентство. Но, необходимо тщательно узнать все нюансы и условия, прежде чем подписать соответствующий договор.
www.stroysmi.ru
как не попасть впросак? : RUcountry
Современным российским законодательством не регламентирована риэлторская деятельность, поэтому и специальных договоров, которые бы заключались в связи с оказанием риэлторских услуг, не существует. Подобные услуги могут оказывать как агентства недвижимости, так и отдельные юридические лица или юридические фирмы. В статье попробуем разобрать наиболее очевидные моменты договоров, которые может увидеть даже человек, в планы которого продажа или покупка недвижимости не входила.
Как бы риэлтор не называл заключаемые им договора (эксклюзивный договор, договор на оказание услуг или договор поручения), они всегда являются договорами смешанного типа. Не зависимо от названия, которое дано документу, клиент всегда должен внимательно знакомиться со всеми строчками данного договора, вникать в суть непонятных пунктов и письменно оформлять пожелания и требования, а лишь потом его подписывать.
Читая договор, потенциальный клиент риэлтора должен обратить особое внимание на обязательства компании и её ответственность. То есть, на то, за какие услуги и за какой их объём он должен будет заплатить. Риэлторами может быть предложена как тарификация по определённым услугам, так и оплата за результат. В список тарифицируемых услуг может входить рассылка объявлений и показ вариантов. То есть, чем больше риэлтор показывает вашу недвижимость, чем больше размещает объявлений в интернете и в газетах, тем выше его гонорар.
Стоит обратить внимание и на обязанности клиента. Учтите, что их придётся выполнять, поэтому они должны быть разумны и легко выполнимы. А теперь перейдём к подробным моментам договоров.
Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов
Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.
Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.
При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность. Компания, которая не пытается действовать вопреки законодательству, никогда не станет скрывать эту информацию.
Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».
В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.
Шаг второй. Знакомство с договором
Использование шрифтов разных размеров вошло в практику компаний. Хоть порядочный риэлтор и не станет использовать разные шрифты, всё же они встречаются практически в любом договоре.
Обычно за мелким шрифтом скрывают материальную ответственность организации или непосредственно самого агента, заключающего договор. Следует внимательно изучать пункты, написанные более мелким, нежели вся остальная информация, шрифтом.
Шаг третий. Замечаем особенности
- Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
- Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
- Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
- Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
- Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
- Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
- Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
- В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
- Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.
Шаг четвёртый. Возможные минусы
Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.
Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.
В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.
При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru
rucountry.ru
Договор с риэлтором: без «подводных камней»
Договор с риэлтором: без «подводных камней» Отношения с агентством недвижимости в силу того, что человек покупает (продаёт) одну из самых дорогих вещей – жильё, — зачастую приобретают сугубо доверительный характер. Между тем, поскольку за услуги риэлтора необходимо платить, а достигнутым с его помощью результатом клиент доволен не всегда, неизбежно возникают споры, которые зачастую одними переговорами не решишь. Значит, и до суда недалеко. А здесь преимущественную роль для разрешения конфликта, несомненно, играют подписанные сторонами документы, закрепляющие их взаимные обязательства. «Зри в корень» Первое, на что необходимо обратить внимание при заключении договора с агентством недвижимости, это какие обязательства на себя берёт риэлтор, и что вправе от него требовать клиент. Прежде всего, нужно уточнить, какие услуги агентства недвижимости оплачивает заказчик. Как правило, риэлторская фирма берет вознаграждение: 1. За полное сопровождение заключаемой сделки с недвижимостью. 2. За конкретный результат, достигнутый с помощью агентства – успешное совершение сделки. 3. За предоставленную агентством недвижимости клиенту информацию об объектах либо контрагентах (как юридическим языком величают другую сторону по договору). Подписывая с агентством договор на поиск, продажу жилья либо объекта коммерческой недвижимости, клиент, по сути, заключает целый пакет соглашений: договор на оказание услуг, договор поручения, агентский договор, договор комиссии либо предварительный договор купли-продажи. Часто предлагаемые к подписанию документы причудливо сочетают черты нескольких видов договоров из числа указанных выше. Самым распространённым является договор на оказание услуг. Он может называться «Договором на оказание информационных услуг», «Договором на оказание риэлторских услуг», «Договором о показе недвижимости» и т.п. Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определённые действия риэлторов, а не обязательно конечный результат. Так, по договору с продавцом объекта агентство может взять на себя обязанность разместить в средствах массовой информации рекламу продаваемой недвижимости, собрать необходимые для этой операции документы и справки, организовать просмотр помещения потенциальными покупателями и провести с ними переговоры. Покупателю риэлтор может предложить дать объявление в СМИ о покупке недвижимости, отвечающей требованиям клиента, предоставить информацию об имеющихся в базе агентства объектах, выставленных на продажу. Обеим сторонам агентство способно организовать безопасные расчёты по сделке и подачу документов для государственной регистрации права или сделки. Однако за достижение результата – приобретение или продажу недвижимости – риэлтор будет отвечать только в том случае, если такая обязанность прямо предусмотрена договором. Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту чётко обозначить круг обязанностей агентства.
ok.ru
Как обойти «подводные камни» при заключении договора с риэлтором
В редакцию «Хронометра» поступил вопрос:
«Мне нужно продать одну квартиру и купить другую. Для этого хочу заключить договор с агентством недвижимости, но боюсь «подводных камней». На что следует обратить внимание при заключении такого договора?»
Анна, Иваново (по телефону)
Отвечает руководитель управления Роспотребнадзора по Ивановской областиАлександр МИНАШКИН:
— Потребителю необходимо обратить особое внимание на предмет заключаемого договора и размер вознаграждения за оказанные услуги, который может быть в денежной форме или в форме иного встречного предоставления. Условия и порядок оказания конкретной услуги во многом зависит от того, какой именно договор заключает исполнитель с заказчиком (агентский, поручения или оказания услуг), поскольку от этого зависит объем прав и обязанностей сторон в договоре.
Если из названия договора не следует, к какому виду он относится, то необходимо обратить внимание на обязанности исполнителя. Многие риелторы не конкретизируют в договоре условие о вознаграждении в четко выраженном виде. Однако наличие четко выраженного условия о вознаграждении может решить ряд проблем, которые могут возникнуть в дальнейшем. Так, в случае если цена будет не согласована, заказчик должен будет оплатить услуги по цене, обычно взимаемой за аналогичные услуги при сравнимых обстоятельствах. Цена, определенная таким образом, может не соответствовать ожиданиям, которые были у сторон при заключении договора. В результате заказчик будет обязан заплатить за услуги больше, чем рассчитывал.
Необходимо обращать внимание, на то, что условия договора, заключаемого с исполнителем, могут в значительной степени ущемлять права потребителей. Так, в ряде представленных на обозрение договорах, риэлтерские агентства не указывают сроки оказания услуг, в связи с чем, во всех вышеуказанных договорах отсутствуют условия об ответственности исполнителя услуг за его нарушение. Также следует обратить внимание на риски, связанные с полнотой исполнения риэлтерскими агентствами услуг, и на условия о подсудности споров. В договоре, в зависимости от особенностей сделки стороны могут предусмотреть условие о порядке возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением договорных обязательств.
Прямым нарушением прав потребителей услуг является размер штрафных санкций, устанавливаемых риэлтерскими агентствами в договорах. Указанные в договорах размеры неустойки в несколько раз превышают допустимый законом РФ «О защите прав потребителей», размер неустойки. В данном случае можно рекомендовать потребителям требовать уменьшения штрафных санкций до допустимого законом размера.
Статьёй 32 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрена возможность расторжения потребителем договора на оказание риэлтерских услуг в одностороннем порядке в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Установление запретов или ограничений в реализации данного права является незаконным и противоречит норме права.
На момент заключения договора на оказание риэлтерских услуг необходимо ознакомиться с документами, содержащими сведения об исполнителе услуг (риэлтерского агентства). При этом следует обратить внимание на то, чтобы информация об оказываемых услугах (перечень услуг, вид услуг, стоимость услуг, обязанности и ответственность сторон) были четко и полно прописаны в договоре.
www.province.ru