Договор о съеме жилья: на что обратить внимание
Договор о съеме жилья — это документ, наличие которого поможет застраховаться от неожиданных ситуаций и арендодателя, и квартиросъемщика. На что обратить внимание при оформлении такого договора, KM.RU рассказал юрист сервиса Правовед.ru Олег Феофанов
Прежде всего необходимо обратить внимание на само название этого договора. Это должен быть договор найма, а не аренды, как часто случается. Дело в том, что в соответствии с Российским законодательством, жилое помещение для проживания гражданин снять может только на основании договора найма. Это не фатальная ошибка и она не повлияет ни на что, но это в какой-то мере будет показателем того, с насколько грамотной стороной вы имеете дело, тем более если такой договор заключается через какую-либо фирму.
Обязательно проверьте, кто перед вами. Если жилье сдает собственник, то посмотрите его документы, убедитесь, что это тот «Иван Иванович», за которого он себя выдает.
Затем узнайте, на каком праве он владеет жилым помещением. Заключить договор найма можно ТОЛЬКО в отношении квартиры, находящейся в собственности лица, никак иначе. Такое право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности. Обязательно проверьте, что указано в разделе «вид права собственности».
Если там указан вид права «индивидуальная», проблем не будет. Если там указан вид права «общая долевая» и указана доля в праве, то это вас должно насторожить. Это говорит о том, что помимо того лица, которое сдает вам квартиру, собственником ее является еще кто-то. И этот кто-то (или эти кто-то, если их много) в дальнейшем смогут при большом желании в судебном порядке признать договор найма недействительным и потребовать вашего выселения, если их согласие на сдачу квартиры внаем не будет получено. Поэтому в данном случае оптимальным было бы заключение договора, где на стороне наймодателя выступают все собственники, либо у одного из них есть доверенности на заключение договора от имени остальных. В общем, вариантов много, но важно то, что на это обстоятельство нужно обратить особое внимание.
Если жилое помещение сдает не собственник, то проверьте у того, кто предлагает вам заключить договор полномочия на его заключение. Они могут подтверждаться доверенностью, агентским договором, иным договором. К сожалению, рассмотреть все тонкости и особенности этой стороны интересующей нас проблемы в рамках настоящей статьи невозможно, но то, что необходимо уяснить четко – это то, что вы должны быть уверены, кто перед вами: собственник или доверенное им лицо. В последнем случае нужно проверять его полномочия.
Обратите внимание и на то, что входит в плату за наем. Если там указана твердая сумма, то платить сверх ее (например, коммунальные услуги) вы не должны, поскольку все эти расходы должен нести по закону собственник.
Если вы вселяетесь в жилое помещение вместе с членами семьи, то укажите их в договоре найма. Если они не будут указаны, то наймодатель может потребовать их выселения, поскольку согласия на их вселение не давал. Это правило не относится к несовершеннолетним. Они могут и не указываться в договоре. А вот вселять остальных членов семьи (супругов, братьев, сестер, родителей и т.д,) придется с согласия наймодателя.
Специалисты настоятельно рекомендуют при заключении договора найма жилого помещения в самом договоре предусмотреть порядок оплаты найма и придерживаться его. Зачастую бывает, что деньги передаются из рук в руки без расписок, и в случае недобросовестности наймодателя довольно тяжело потом будет доказать, что вы добросовестно оплачивали найм.
Представляется, что одним из желательных вариантов будет зачисление сумм на карточный счет наймодателя, указанный в тексте договора. В таком случае проверить факт оплаты труда не составит.
Необходимо также упомянуть о досрочном расторжении договора. В соответствии с законодательством, без объяснения причин наниматель не может потребовать расторжения договора найма. Это возможно только в случае недобросовестного нанимателя, то есть в случае длительного невнесения платы за найм либо разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или членами его семьи. В отличие от наймодателя, наниматель имеет право в любое время расторгнуть договор найма, но об этом он должен ПИСЬМЕННО предупредить нанимателя не менее чем за 3 месяца до момента такого расторжения.
Таким образом, даже при заключении такого не очень сложного и распространенного договора, как договор найма жилого помещения, следует быть внимательным.
www.km.ru
ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ПРИ СЪЕМЕ КВАРТИРЫ — Съем квартир — Каталог статей
Оформление договора найма является завершающим этапом при найме жилого помещения (съеме квартиры, комнаты и т.п.). Тип договора зависит от вида собственности арендуемой квартиры. Для квартиры, находящейся в собственности,-это договор найма, если обе стороны-физические лица, или договор аренды, если хотя бы одна сторона-юридическое лицо. Если квартира не приватизирована или находится в служебном пользовании-заключается договор поднайма.
Мы будем говорить о договоре найма как наиболеераспостраненном типе. ДОГОВОР НАЙМА согласно Гражданскому кодексу РФ заключается между квартиросъемщиком(нанимателем) и владельцем жилья(наймодателем) в простой писменной форме и не требует нотариального заверения. Перед началом оформления договора на квартиру наймодатель должен предъявить документы подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой, кроме того оплаченые квитанции по расчетам за комунальные услуги, электроэнергию и телефон.
В заключаемом договоре должно быть указанно:
лица, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем.В договоре необходимо предусмотреть возможность его досрочного расторжения с обеих сторон, сроки предварительного извещения о времени расторжения договора, а также ответственность сторон за нарушение условий досрочного расторжения.
Договор найма составляют в двух экземплярах и подписывают с одной стороны нанимателем, с другой-наймодателем.
Помимо договора желательно составить АКТ передачи данной квартиры, в котором фиксируют ее техническое состояние на момент сдачи.
Для продления срока действия договора найма на тех же условиях составляют дополнительное соглашение, которое подписывают обе стороны. Если условия меняются, то следует составить новый договор.
Час расплаты.
На рынке аренды — «лихорадка». Наймодатели находят постояльцев в течение нескольких часов, поэтому у потенциальных нанимателей на долгие раздумья просто нет времени. Этим и пользуются мошенники, проворачивая «под шумок» липовые сделки. Один из наиболее опасных моментов — денежные расчеты, производимые будущим съемщиком.
Казалось бы, чего проще, — заплатил деньги и вселяйся. Но некоторые дельцы давно и успешно лишают нанимателей и денег, и жилья. Итак, что должен знать потенциальный съемщик, прежде чем расставаться с деньгами?
«Двойной» агент
Сейчас жилье сдается и снимается в такой спешке, что наниматель просто не имеет возможности как следует обдумать и проверить предлагаемые варианты. Обращение в агентство, с одной стороны, сократит время поиска, но с другой — увеличит расходы. У нанимателя также всегда есть возможность дать объявление в СМИ, но при этом позвонить ему и представиться агентом может кто угодно. Кроме того, ни для кого не секрет, что иные агенты работают на два «фронта»: и на фирму, и на себя. Стоит ли иметь дело с «двойным» агентом — решайте сами, но, как минимум, настаивайте на том, что будете оплачивать его услуги только после подписания договора найма. Наниматель может столкнуться и с откровенным мошенничеством. Кроме профессиональных агентств на рынке аренды встречаются и так называемые «информационные агентства». Неискушенных нанимателей они привлекают более низкими, чем в агентствах недвижимости, расценками на свои услуги. Второй признак, по которому можно идентифицировать такую фирму, — готовность работать с клиентом только после личной встречи. На ней, еще до показа каких-либо вариантов, «информационники» предложат заключить договор и заплатить деньги. После чего вы якобы получите доступ к базе данных агентства. На самом деле все клиенты фирмы получают одни и те же списки с мифическими телефонами или вариантами, которые уже давным-давно морально устарели. Претензии бесполезны: в самом договоре обязательно найдется парочка ловушек, которые наниматель проглядел. Например, как подкупает фраза о том, что агентство обязано подыскивать варианты до «победного конца». Вот только если здесь же не прописаны сроки, в которые фирма обязана это сделать, то и спросу с нее никакого нет, пусть за это время вы и успели обзавестись внуками.
«Предъявите ваши документики !»
В прошлом нанимателя «со стажем» непременно найдется хоть один случай, когда его оставили с носом. И теперь он уже знает, что, во-первых, все расчеты с нормальным агентством производятся только после заключения договора найма, а, во-вторых, документы посредника нужно проверять. Как отличить добросовестного агента от мошенника?
Настоящий агент всегда будет сопровождать вас на просмотр жилья. Если же ваш посредник находит благовидный предлог для того, чтобы не ехать с вами, но получить деньги взамен адреса, будьте уверены — это аферист.
Теперь вам предстоит убедиться в том, что наймодатель имеет право сдавать жилье в аренду. Попросите владельца показать вам свой паспорт и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации и пр.) на квартиру, заверенный ГБР. В том случае, если жилье — муниципальное, хозяин может предъявить договор жилищного найма. На худой конец посмотрите хотя бы квитанцию об оплате коммунальных услуг, в которой назван ответственный квартиросъемщик.
Прежде чем поставить свой автограф в договоре найма, проверьте, перечислены ли в нем все условия найма, в том числе обязанности и ответственность сторон. В конце концов, именно вам, а не владельцу или агенту, предстоит платить деньги. После заключения договора найма (подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон) наступает пора доставать кошелек. Как правило, агент пишет расписку в получении комиссионных или, что бывает крайне редко, — приходно-кассовый ордер. Тогда же наниматель вносит и свою первую арендную плату за оговоренный срок. Обычно уже в самом договоре (или в приложении к нему) предусмотрен раздел, в котором фиксируются все расчеты нанимателя с наймодателем. Каждый раз при внесении платы сюда вписывают сумму, срок, за который внесен платеж, дату и роспись наймодателя в получении денег.
На этом ваши отношения с агентством заканчиваются. Риэлтер сделал свое дело, и, как бы ни сложились ваши отношения с хозяином, комиссионные агентства нанимателю никто не вернет. Единственное, что еще сможет сделать для вас агент, — это выступить в качестве свидетеля совершения данной сделки в случае судебного разбирательства. Об этом многие агентства даже предоставляют клиентам письменное гарантийное обязательство.
arenda48.ucoz.ru
Как правильно оформить договор о съеме жилья
Прежде всего необходимо обратить внимание на само название этого договора. Это должен быть договор найма, а не аренды, как часто случается. Дело в том, что в соответствии с Российским законодательством, жилое помещение для проживания гражданин снять может только на основании договора найма. Это не фатальная ошибка и она не повлияет ни на что, но это в какой-то мере будет показателем того, с насколько грамотной стороной вы имеете дело, тем более если такой договор заключается через какую-либо фирму.
Обязательно проверьте, кто перед вами. Если жилье сдает собственник, то посмотрите его документы, убедитесь, что это тот «Иван Иванович», за которого он себя выдает.
Затем узнайте, на каком праве он владеет жилым помещением. Заключить договор найма можно ТОЛЬКО в отношении квартиры, находящейся в собственности лица, никак иначе. Такое право собственности подтверждается свидетельством о праве собственности. Обязательно проверьте, что указано в разделе «вид права собственности».
Если там указан вид права «индивидуальная», проблем не будет. Если там указан вид права «общая долевая» и указана доля в праве, то это вас должно насторожить. Это говорит о том, что помимо того лица, которое сдает вам квартиру, собственником ее является еще кто-то. И этот кто-то (или эти кто-то, если их много) в дальнейшем смогут при большом желании в судебном порядке признать договор найма недействительным и потребовать вашего выселения, если их согласие на сдачу квартиры внаем не будет получено. Поэтому в данном случае оптимальным было бы заключение договора, где на стороне наймодателя выступают все собственники, либо у одного из них есть доверенности на заключение договора от имени остальных. В общем, вариантов много, но важно то, что на это обстоятельство нужно обратить особое внимание.
Обратите внимание и на то, что входит в плату за наем. Если там указана твердая сумма, то платить сверх ее (например, коммунальные услуги) вы не должны, поскольку все эти расходы должен нести по закону собственник.
Если вы вселяетесь в жилое помещение вместе с членами семьи, то укажите их в договоре найма. Если они не будут указаны, то наймодатель может потребовать их выселения, поскольку согласия на их вселение не давал. Это правило не относится к несовершеннолетним. Они могут и не указываться в договоре. А вот вселять остальных членов семьи (супругов, братьев, сестер, родителей и т.д,) придется с согласия наймодателя.
Специалисты настоятельно рекомендуют при заключении договора найма жилого помещения в самом договоре предусмотреть порядок оплаты найма и придерживаться его. Зачастую бывает, что деньги передаются из рук в руки без расписок, и в случае недобросовестности наймодателя довольно тяжело потом будет доказать, что вы добросовестно оплачивали найм.
Представляется, что одним из желательных вариантов будет зачисление сумм на карточный счет наймодателя, указанный в тексте договора. В таком случае проверить факт оплаты труда не составит.
Необходимо также упомянуть о досрочном расторжении договора. В соответствии с законодательством, без объяснения причин наниматель не может потребовать расторжения договора найма. Это возможно только в случае недобросовестного нанимателя, то есть в случае длительного невнесения платы за найм либо разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или членами его семьи. В отличие от наймодателя, наниматель имеет право в любое время расторгнуть договор найма, но об этом он должен ПИСЬМЕННО предупредить нанимателя не менее чем за 3 месяца до момента такого расторжения.
Таким образом, даже при заключении такого не очень сложного и распространенного договора, как договор найма жилого помещения, следует быть внимательным.
rb7.ru
Как составить типовой договор аренды квартиры: рекомендации
Материал представлен «как есть», без каких-либо гарантий. Консультируйтесь с юристами, прежде чем предпринимать какие либо действия!
» Типовой договор аренды квартиры: содержание, нюансы
Что представляет собой типовой договор аренды квартиры? Из каких частей он состоит? О чём стоит задуматься при его подготовке?
Ниже даны ответы на эти и другие вопросы.
С точки зрения юриста, договор аренды — это документ, который закрепляет передачу объекта во временное пользование от одного лица к другому. Договор о найме квартире подобен подробной расписке — его необязательно регистрировать, он вступает в полную силу после того, как стороны укажут свои паспортные данные и поставят подписи.
Сам по себе документ не очень сложен; его можно составить самостоятельно, опираясь на шаблон и здравый смысл.
Примерная структура
1. Предмет договора
Здесь, как правило, содержится фраза о том, что Наймодатель передает, а Наниматель принимает квартиру (объект аренды) во временное пользование на некий срок. В начале документа уместен и перечень лиц, которые будут проживать на жилплощади вместе с нанимателем.
2. Права и обязанности наймодателя, Права и обязанности нанимателя
Пункт в чётких формулировках раскрывает суть сделки.
Наймодатель обязуется обеспечить Нанимателю беспрепятственное использование жилплощади. Арендатор заявляет о своей готовности содержать помещение в порядке, бережно обращаться с предоставленным имуществом.
Очень важен в обязанностях наймодателя подпункт, согласно которому он берётся урегулировать оградить арендатора от возможных претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц.
Нередко бывает так: чин по чину заключается договор, а потом к арендатору наведывается другой собственник квартиры и заявляет, что понятия не имеет ни о чем, требует деньги. Дескать, я тут живу и вас терпеть не намерен, если не доплатите.
Во избежание неудобных ситуаций в правах наймодателя полезно определить порядок контрольных визитов. Некоторые собственники полагают, что им не возбраняется приходить в сданную квартиру когда угодно, даже в отсутствие жильцов. Естественно, жильцам подобные ревизии неприятны — у них есть своё ценное имущество, есть личные планы и, в конце концов, чувство собственного достоинства. Лучше заранее расставить все точки над «i».
3. Платежи и порядок расчётов
Стороны утверждают сумму и периодичность платежей, уточняют, кто будет заниматься расчётами за коммунальные услуги, Интернет. Нередко в пункт добавляют графу, где указана переданная арендодателю сумма залога и/или первого платежа. При желании тут же фиксируют исходные показания счётчиков.
4. Порядок расторжения
Наниматель и наймодатель утверждают условия, при которых допустимо расторгнуть сделку. Пункт особенно важен для собственника — здесь он может обозначить своё право выселить жильца, если жилец разведёт в квартире антисанитарию и переломает бытовую технику.
5. Порядок рассмотрения споров
Обычно порядок урегулирования конфликтов определяют стандартной фразой: «стороны предпримут попытку решить споры путем переговоров» и далее «если не удастся решить проблему путем переговоров, она будет решаться в соответствии с законодательством РФ».
6. Адреса и реквизиты сторон
Без комментариев.
Обязательные положения
Вот моменты, которые крайне желательно отметить в тексте договора (увы, о них часто забывают):
1. В «Предмете договора» следует указать, на каком основании арендодатель владеет квартирой. Вписывают наименование, номер и регистрационные данные документа.
2. Нанимателю надо настоять на утверждении срока, в течении которого владелец квартиры не станет повышать арендную плату.
3. Арендодатель должен письменно подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора.
На нашем сайте вы можете бесплатно скачать типовой бланк договора: см. образец договора аренды квартиры.
Удачной вам сделки!
P.S. Считаем своим долгом напомнить, что данная статья не охватывает абсолютно все нюансы заключения договора аренды. Мы лишь ввели вас в курс дела. Прежде, чем ставить подпись, изучите тему более глубоко, почитайте другие материалы нашего сайта и других ресурсов. При возникновении сомнений не экономьте: оплатите индивидуальную консультацию профессионального юриста.
dogowor-arendy.ru