Договора долевого участия в строительстве – О договоре участия в долевом строительстве — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Содержание

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: составление и особенности

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
Продажа квартиры нескольким дольщикам.
Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

Дата заключения договора.
Наименование компании-застройщика.
Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.
Гарантийные обязательства.
Обязанности и ответственность сторон.
Прочие условия.
Сроки действия, расторжения договора.
Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

2realtor.ru

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни при регистрации

После принятия закона № 214-ФЗ ситуация на строительном рынке значительно улучшилось. Практически исчезли «серые» схемы по привлечению финансовых средств населения. Но некоторые застройщики до настоящего времени пытаются найти лазейки в законодательстве. В результате этого, в стране есть тысячи законопослушных граждан, которые не могут заселиться в оплаченное жилье. Так что следует знать гражданину?

Участие в долевом строительстве. Что это значит?

Участие в «долевке» означает для граждан реальную возможность купить себе жилое помещение по цене, которая будет значительно ниже стоимости на такое же жилое помещение на вторичном рынке.

Конечно, при участии в «долевке» возникают риски – у гражданина заключившего договор практически до конца возведения дома есть опасения, что новый дом не будет сдан и его денежные средства «повиснут в воздухе».
Само участие – отношения сторон, при которых граждане передают свои сбережения девелоперу на строительство, а впоследствии становятся собственниками необходимых для них жилых помещений.

Процедура заключения договора долевого участия в строительстве

Процедуре заключения сделки, предшествует получение девелопером разрешения на строительство. Только после этого застройщик может приступить к привлечению средств потенциальных покупателей.
Для заключения самого договора, процедура установлена нормами 28 главы ГК РФ.

Сама процедура возможна при следующих обстоятельствах:

стороны достигли согласия по существенным условиям;
гражданин, как физическое лицо, является полностью дееспособным;
организация, привлекаемая финансовые средства, имеет разрешение на строительство.

Условия договора участия в долевом строительстве

К основным условиям договора можно отнести:

указание на объект ,подлежащий передаче;цену договора и все, что с ней связано;
срок, когда девелопер передаст сам объект;
гарантийный срок на объект и на установленное инженерное оборудование.

Цена договора долевого участия в строительстве

Условия по цене договора на долевое строительство четко прописано в самом законе № 214, где указано, что цена – это размер средств, которые подлежат уплате участником долевого строительства для возведения объекта жилья.

При этом цена складывается из следующих затрат:

затрат по возведению объекта;
затрат по иным услугами девелопера.

Законом предусмотрены два способа внесения цены договора:

платеж за объект единовременно;
рассрочка платежа при внесении средств по периодам.

Юридическое сопровождение заключения договора

Людям, решившимся на заключение сделки, юридическое сопровождение в период подготовки и самой процедуры заключения договора, необходимо. Этот договор – не простая и не типовая сделка, какие обычно присутствует на вторичном рынке.
Договор имеет много нюансов и положений, часто состоит из многих страниц и разделов. Разобраться со всеми нюансами текста договора поможет опытный юрист, желательно специализирующийся в области недвижимости и имеющий опыт в договорной работе с объектами первичного жилья. Этому же юристу можно поручить и проверку самого застройщика.

На какие подводные камни договора обратить внимание?

Основные «подводные камни» в договоре лежат в области оплаты. Нередко застройщик требует внесения части денежных средств по договору до момента его регистрации. Соглашаясь на такое нарушение закона, можно оказаться в роли «обманутого дольщика», ведь инвестором в конкретный объект будет тот дольщик, который первый зарегистрировал свой договор.

Такая опасность возникает при двойных продажах квартир.
Учитывая, что условия договора разрабатываются самим застройщиком и имеют свои нюансы, не помешает поискать наличие «подводных камней» с участием приглашенного юриста.

Предварительная проверка застройщика

Перед тем как кинуться в «объятия» компании-застройщика и заключить с ним договор, не помешает внимательно изучить все источники информации о самой организации, так и документы, относящиеся к конкретному объекту жилой недвижимость, в котором гражданин намеревается приобрести жилье.

Начать можно с проектной декларации проверяемой компании. В настоящее время, строительные организации ведущие строительство жилых домов в соответствии с законом № 214-ФЗ, обязаны размещать всю имеющуюся проектную документацию на объекты строительства, в средствах массовой информации.

Кроме сведений об использовании земельного участка, сведений о самом объекте строительство, размещается заключение Государственной экспертизы о соответствие жилого объекта существующим регламентам.

В качестве предварительной проверки следует прибегнуть и к следующим действиям:

исследовать публичную информацию о застройщике в СМИ и интернете, особенно на местных форумах связанных с недвижимостью, где можно найти отзывы бывших клиентов проверяемой организации;
узнать, имеется ли у организации поручительство банковской структуры, страховка от страховой компании;
посмотреть на электронных ресурсах местного арбитражного суда , не имеются ли иски и иные требования к этому девелоперу.

Нюансы составления договора

Как и любая сделка, договор имеет свои нюансы. К основному относится то обстоятельство, что этот договор регистрируется в отделении Росреестра, а значить и платить следует после регистрации.

Перед подписанием договора, следует обратить внимание на внесение в условия договора следующих условий:

точного описание передаваемого жилого помещения, с указание этажа и ее номера;
возможность пересматривать цену объекта, и по каким основаниям.

Конечно, каждый договор имеет свои нюансы, а поэтому лучше всего изучать текст договора с участием юриста.

Документарные доказательства

Сам по себе, договор о долевом строительстве является документально подтвержденной и зарегистрированной сделкой, по которому участник строительства передает застройщику свои финансы.

Зарегистрированный договор и платежные документы будут являться доказательствами при возможном расторжении договора и возврату уплаченных денег.

Эти документы являются доказательствами при получении «дольщиком» имущественного вычета через налоговую инспекцию после окончания строительства.

Федеральный закон защиты дольщиков

Федеральное законодательство постоянно пополняется новыми нормами, призванными защитить добросовестных «дольщиков». Кроме внесения новых норм в сам закон № 214 о долевом строительстве, идет изменение и иных федеральных законов.

Например, внесена новая норма «Банкротство застройщиков» в действующий закон «О несостоятельности (банкротстве). Она предполагает возможность обеспечения требований дольщиков в форме передачи самого объекта строительства.

Мошенники на рынке долевого строительства

Рынок недвижимости – лакомый кусочек для мошенников, которые придумываю все новые схемы обмана участников долевого строительства. Сейчас схем обмана значительно уменьшилось, но случаи бывают.

Иногда, мошенники выдают себя риелторами, у которых имеется договор с девелопером о реализации части квартир в строящемся доме.

Конечно, эти люди имеют всевозможные документы якобы свидетельствующие о тесных отношениях с застройщиком. Получив деньги от доверчивых граждан, такие риелторы просто пропадают из вида.

Иногда, участниками мошеннических схем выступают якобы «субподрядчики», которым за выполнение определенных работ по договору субподряда, застройщик или генподрядчик предоставили некоторое количество квартир.

На самом деле выясняется, что такой организации нет, а сами договоры субподряда обычная подделка с печатями.
Главный совет для потенциальных «дольщиков» один – заключать только договоры долевого строительства и только с застройщиком, у которого и имеется разрешение на строительство и вся документация на жилой дом.

Выводы

Участвовать или нет, каждый из нас решает сам.

Конечно, с проблемами столкнуться можно:

в форме «двойных» продаж;
возможного банкротства застройщика;
неисполнения условий по обещанной инфраструктуре.

Таких проблем становится все меньше благодаря новациям в законодательстве, которое старается оградить людей от нерадивых застройщиков.

Поэтому существующая на данный момент практика в заключении договора долевого участия в строительстве, знает все меньше примеров, когда граждане оказываются обманутыми.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ

property911.ru

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

Покупая квартиру на стадии ее строительства, можно значительно сэкономить финансовые средства.

Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

В 2015 году образец договора долевого участия в строительстве немного изменился, точнее, были добавлены некоторые важные детали, но в целом суть его осталась прежней – обеспечить законность и безопасность сделки купли-продажи между застройщиком и конечным покупателем.

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании ст.4 Закона № 214-ФЗ, п.1).

Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.

Никакие иные договоренности, как например, совместное финансирование строительства, участие в инвестиционной деятельности, уступка права требования готового объекта ДДУ не предусматриваются. Это справедливо, даже если подобное соглашение именуется как «договор участия в долевом строительстве».

Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании пп.1 п.4 ст.4 Закона №214-ФЗ).

В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:

наименование объекта недвижимости;
состав;
проектная площадь;
адрес;
конкретное расположение.

То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче, с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.

Скачать образец договор долевого участия в строительстве, актуальный на 2018 год, можно здесь.

Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно между кем кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

полное официальное наименование компании-застройщика;
дата и место ее регистрации;
свидетельство о регистрации;
свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и в проектной декларации.

При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником, к договору должен прилагаться документ, подтверждающий законность его права на реализацию объекта.

Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.

Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

А с 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.

Как предусматривает закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.

Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ-214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ-214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.

Сделать это можно по истечении двухмесячного срока после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Порядок расчетов

Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.

Договор должен четко определять стоимость объекта. При этом желательно в рублевом эквиваленте.

Если цена квадратного метра указана в условных единицах, но при этом текстом договора не фиксируется курс у.е., это может обернуться значительной переплатой для дольщика при повышении курса.

Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).

Важно прописать в договоре кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.

Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ-214.
Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдачи объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недоделки в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ-214 либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако согласно закону обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.

Основания и порядок расторжения договора

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможно по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15 % от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Видео: Юридическая помощь при долевом участии в строительстве

В видеосюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для приобретателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

terrafaq.ru