Долевая собственность на дом и землю права и обязанности – Земельная доля и операции с ней: купля, продажа, дарение, аренда, наследование, выдел земельной доли

Содержание

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

38 просмотров

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений. Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду. Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев — это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

  • Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
  • Приватизация недвижимого имущества.
  • Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
  • Получение собственности в дар.
  • Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
  • Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.
Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
  2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

  • владения;
  • распоряжения;
  • эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения. В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек. Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

  • какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
  • доля продаваемого имущества;
  • цена;
  • ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.
Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А. составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут. Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А. выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Составление завещания на долю

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Использование в качестве залогового имущества

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества. На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом. Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить. Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга. Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей. Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст. 210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Нередко даже у родственников возникают споры по поводу оплаты коммунальных платежей, если один из них проживает в доме постоянно, а другой зарегистрирован в другом месте, где и живет фактически.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2018 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества. В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть). Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (Пока оценок нет)
Загрузка…

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

ros-nasledstvo.ru

Долевая собственность частного дома — вопросы в категории раздел имущества

Как перекрыть крышу при долевой собственности в частном доме?

Добрый вечер. В частном доме долевая собственность. Сосед не живет. Крыша- черепица протекала. Надо ли спрашивать разрешение соседа на то, что б перекрыть крышу на своей части дома и улучшить проживание, т.к крыша текла в шести местах. Спасибо

18 Сентября 2017, 19:54, вопрос №1755130 Ирина, г. Нарьян-Мар1

Как осуществить выделение доли частного дома в натуре, если второй собственник против?

Общая долевая собственность на жилой дом. Моя доля в праве 121/336, 215-336- доля дяди. В доме общая основная стена, все остальное в частях личное- свет, вода, газ, входы, разделены лицевые счета, земля. В моей части есть перестрой, не…

23 Мая 2017, 16:53, вопрос №1644646 Галина, г. Тула

Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ

484 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Как разделить долевой дом, в соответствии с новыми изменениями в законодательстве?

Здравствуйте! Проживаем В частном секторе в доме на два хозяина. В прошлом году разделили землю. Сегодня обратились в БТИ по поводу раздела дома. С соседями нас связывает только стена. Вход у каждого свой, все коммуникации давно разделены. В БТИ…

23 Января 2017, 08:32, вопрос №1508877 Наталья, г. Челябинск

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Реконструкция дома в долевой собственности.

Добрый день! Имею в собственности 1\2 часть частного жилого дома и 1\2 земельного участка. Доля в натуре не выделена. Дому требуется капитальный ремонт стен и реконструкция кровли. Есть результаты независимой экспертизы выполненной 2 года назад на…

10 Декабря 2016, 16:29, вопрос №1469362 А, г. Волгоград

Раздел долевой собственности частного дома, что делать?

Раздел долевой собственности частного дома и земельного участка. Старенький частный дом на 2 хозяина с разными входами и заездами. Земельный участок тоже разделён забором. В общем пользовании нет ничего. Соседи зачем-то хотят разделить долевую…

01 Июля 2016, 21:51, вопрос №1302106 Александр, г. Волгоград

Может ли один из собственников (1/4 доли частного дома) заселить свою семью без согласования с остальными собственниками?

4 собственника в частном доме. Может ли один из собственников (1/4 доли частного дома) заселить свою семью без согласия остальных собственников?

27 Июня 2016, 13:22, вопрос №1296659 Татьяна Васильевна, г. Нарьян-Мар

Порядок прописки в доме на двух хозяев с долевым участием

Я на правах частной собственности владению 50% дома. Со мной прописаны жена и дети. Новый владелец вторых 50% процентов просит у меня письменного разрешения на прописку своей жены (возможно сожительницы) и ее матери. Его прописывают, а их , якобы,…

09 Октября 2015, 16:49, вопрос №1001288 Юрий, г. Нарьян-Мар

400 стоимость
вопроса

вопрос решен

Долевая собственность

Частный дом (100 лет) на три собственника. Имеет долевое деление по последнему БТИ 2005г.: наша часть — 1\2 (61.4 кв.м) и соседи -1/4+1/4 (общей площадью 48.2 кв.м). Первоначально конфликт между собственниками по делению долей разбирался в суде…

18 Июня 2015, 16:08, вопрос №875978 Анна, г. Москва

700 стоимость
вопроса

вопрос решен

Оформление недвижимости

Долевая собственность, частный дом. Как лучше оформить 1\2 брата; как дарственную племяннику или как купля-продажа на другого собственника. Спасибо.

04 Июня 2015, 06:14, вопрос №860538 Елена, г. Горно-Алтайск

Общая долевая собственность

Здравствуйте! У меня такая проблема!Общая долевая собственность, частный дом. Пять собственников, включая меня. Из этих пяти двое не известно где, по городу и району не зарегистрированы. В данный момент нас присутствует только три собственника….

21 Декабря 2014, 11:54, вопрос №662347 Снежана, г. Клинцы

Как перевести и перерегистрировать доли в часть дома, если уже нет долевой собственностьи

В феврале-марте 2013 года я купила у продавца 8/27 долей в частном доме гор. Кемерово, зарегистрировав право собственности в Росреестре и получив свидетельство о гос регистрации. Приобретенные доли выражались в 2-х жилых комнатах и каких-то нежилых…

16 Октября 2014, 05:55, вопрос №587192 Галина, г. Новосибирск

Перевод долевого прада собственности часным домом в индивидуальное

Доброго времени суток. Меня зовет Дмитрий я из города Севастополь, Крым. У меня вопросы с такими исходными данными: есть земельный участок, частный дом и хоз. постройки на нем. Два хозяина Я и соседка (14/25 и11/25 соответственно долевая…

15 Июля 2014, 18:48, вопрос №502555 Дмитрий, г. Макаров

Изменение долей в праве общей долевой собственности при пристройке

Здравствуйте! у нас с соседями частный дом в общей долевой собственности, в Зеленограде. Два разных входа, все коммуникации разделены, между квартирами кирпичная стена до крыши. Как оформить выделение долей в натуре документально? Обязательно ли…

06 Июня 2014, 10:19, вопрос №470154 Ольга, г. Москва

300 стоимость
вопроса

вопрос решен

Разделение долей в частном доме

Здравствуйте! На приватизированном земельном участке находится дом из 5 комнат, и временное строение — хозпостройка. Собственниками являются 3 брата, проживает постоянно только один. Если один из братьев, ныне не живущий постоянно в этом доме,…

14 Декабря 2013, 17:39, вопрос №326856 Андрей

400 стоимость

вопроса

вопрос решен

Долевая собственность в частном доме

Здравствуйте. Коротко опешу ситуацию — о долевой собственности в частном доме. Частный дом, два хозяина. У меня 85 долей из 100, у другого 15 из 100. Я проживаю в этом доме, а второй дольщик нет. Сейчас на даме сорвало часть крыши и дом при дожде…

27 Августа 2013, 13:52, вопрос №192266 Ирина, г. Краснодар

pravoved.ru

процедура, сроки, документы, основные нюансы

Долевая собственность на дом и землю дает возможность реализовывать свои права при условии согласования всех действий с остальными участниками права.

Так как продать долю в доме можно только при условии строгого соблюдения процедуры, необходимо согласовать сделку с другими совладельцами.

Выдел доли земельного участка из общей долевой собственности производится по соглашению, достигнутому между всеми совладельцами.

Определение долей в праве общей собственности достигается путем соглашения между всеми собственниками, либо на основании закона.

Так как оформить долевую собственность в собственность граждан можно только при достижении общего согласия относительно размера долей.

Что такое порядок пользования жилым помещением в долевой собственности. Как подать исковое заявление для определения порядка пользования квартирой.

Нюансы продажи доли квартиры в долевой собственности в 2018 году. Кто выступает сторонами сделки. Преимущественное право и варианты его обхода.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок. Особенности использования земли. Выделение доли земли. Соглашение и обращение в суд.

Что такое соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности. Можно ли разделить участок, если на нем находится жилой…

В статье рассказывается, как разделить лицевой счет в квартире с долевой собственностью, при каких условиях возможно разделение и что необходимо…

prosobstvennost.ru

Общая долевая собственность на земельный участок: правовая база и особенности

+7 (812) 309-68-04 Бесплатная юридическая помощь в Петербурге

Общая долевая собственность на земельный участок: в чём особенности и преимущества совместного владения землёй

Обладатель любого имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению: обменивать, продавать, дарить и совершать другие разрешённые законом действия. Но довольно часто случается, что у объекта собственности не один владелец, а несколько. Это возможно при покупке чего-либо сообща, вступлении в наследство, создании фермерской общины, совместном строительстве и т. д.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 — Москва
+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Типичной ситуацией является владение земельным участком, принадлежащим двум и более гражданам. Это даёт основание для возникновения права общей собственности, согласно которому все обязанности по отношению к имуществу распределяются между его владельцами (ст. 244 ГК). Участок может быть делимым (например, в составе фермерских угодий) и неделимым (например, земля под домом).

Существуют два вида общей собственности: совместная и долевая. В зависимости от этого чётко устанавливается и прописывается в регистрационных бумагах доля каждого из владельцев.

  • Совместное владение не предполагает определения долей отдельных лиц и возникает, как правило, у хорошо знакомых людей, например, у членов одной семьи либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
  • Общая долевая собственность на земельный участок, напротив, подразумевает выделение в имуществе отдельной доли, размер которой известен заранее, например, 1/2, 1/3, 2/3.

Определение величины долей в праве собственности на участок

Доли всех владельцев считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК), если иное не установлено их добровольным соглашением или другими обстоятельствами, например, условиями завещания. При этом собственники могут в договоре указать, что изменение их долей допускается при внесении улучшений или приращении общей недвижимости, то есть каждый из владельцев имеет право уже в процессе пользования землёй увеличить свои трудовые или материальные вложения.

Улучшения могут быть отделимыми или, напротив, неотделимыми. Допустим, участник фермерского хозяйства может за свой счёт приобрести удобрения или нанять рабочих для сбора урожая. Такие действия дают ему право на увеличение доли, если это предусмотрено в соглашении. Примером отделимых улучшений может стать покупка сельхозтехники, нужной для общих целей. Она поступит в собственность того, кто данное улучшение произвёл, хотя в договоре может быть указана выплата компенсации без изменения долей либо увеличение доли без компенсации.

Особенности владения участком, находящимся в общей долевой собственности

Распоряжение такой недвижимостью происходит по соглашению всех её владельцев, а при его отсутствии – в порядке, утверждённом действующим законодательством. Спорные вопросы решаются в суде.

Каждый из обладателей участка может пользоваться общей недвижимостью пропорционально доле, если в договоре не значится иное. В случае когда этого достичь по каким-то причинам невозможно, он вправе потребовать от остальных совладельцев справедливой компенсации. Все расходы по содержанию участка, среди которых уплата налогов и различные затраты, сопряжённые с его использованием, распределяются между совладельцами пропорционально их долям. Это же касается и доходов, полученных от общего надела.

Каждый совладелец имеет право продать, заложить свою долю либо распорядиться ею другим способом (ст. 246 п.2 ГК РФ), однако при продаже или отчуждении собственности по договору мены необходимо учесть преимущественное право покупки. Это означает, что продавец доли первоочерёдно обязан известить о своём решении совладельцев и предложить им её выкупить.

Для этого по закону требуется письменно сообщить всем остальным о предстоящей продаже с указанием её условий. Если в течение месяца они откажутся и не выкупят отчуждаемую долю, владелец может продать её постороннему лицу. В случае отчуждения собственности без соблюдения преимущественного права покупки каждый из собственников может оспорить в суде состоявшуюся сделку и добиться перевода на себя всех обязанностей и прав покупателя (п.3 ст. 50 ГК).

Выдел доли участка в натуре

Каждому участнику долевой собственности дано право потребовать выделения своей доли из совместного надела (ст. 252 ГК, ст. 13 ФЗ №101 от 24.06 2002 «Об обороте земель сельхозназначения»), однако следует помнить, что из неделимого имущества долю в натуре выделить нельзя. Выход в таком случае заключается в выплате остальными собственниками пропорциональной компенсации тому, кто решил отделиться.

Если же участок возможно разделить без причинения ему ущерба и нарушения прав третьих лиц, то предстоят следующие действия:

  • созыв собрания собственников, согласование выделяемой доли и утверждение её границ на плане надела. Если совладельцев по какой-то причине созвать невозможно, их нужно оповестить по почте и получить согласие. При отсутствии в течение месяца каких-либо возражений с их стороны оно считается достигнутым, но если его добиться не удалось, придётся обратиться с иском в суд.
  • после подтверждения согласия совладельцев или положительного решения суда составляется проект раздела участка, приглашается кадастровый инженер и проводится межевание.
  • обладая документом о межевании и правоустанавливающими бумагами на землю, собственник должен поставить свой, теперь уже отдельный, земельный надел на кадастровый учёт и оформить наступившее право собственности.

Общая долевая собственность на землю под домом

Если с общим владением и возможностью выдела в натуре участка сельскохозяйственного надела всё довольно просто, то долевая собственность на землю под домом порождает множество вопросов и спорных ситуаций, особенно когда речь идёт о многоквартирных зданиях.

По закону владельцам помещений в таких домах принадлежит на праве долевой собственности общее имущество здания, а в его числе – земельный участок со всеми элементами благоустройства. Границы участка определяются согласно земельному и градостроительному законодательству (п. 4 ст. 36 ЖК). Следовательно, без согласия жильцов на придомовой территории запрещается делать автомобильные стоянки, строить гаражи, магазины или другие дома, но многие владельцы квартир об этом не знают. А те, кто в курсе своих прав на землю, сталкиваются с вопросом: как их зарегистрировать и подтвердить в случае необходимости.

Кроме жильцов квартир, вопросы о владении землёй под домом возникают у застройщика и у городских властей. Обладание подобной недвижимостью порождает определённую ответственность, границы которой необходимо своевременно уточнить, чтобы не допустить нарушения закона.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности жильцов

Права на земельный участок подлежат госрегистрации (п. 2 ст. 8.1 ГК). Внесение соответствующих записей в ЕГРП происходит в порядке, утверждённом законом, а общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом наступает в зависимости от таких условий:

  • если надел под домом сформирован до 1 марта 2005 года и состоит на учёте в ГКН, то он безвозмездно переходит в общую долевую собственность покупателей квартир и других помещений, находящихся в здании (ст. 16 ФЗ №189 «О введении в действие ЖК РФ»). Важно, что никаких актов, оформляющих право собственности на землю, не требуется: госрегистрация общей долевой собственности в данном случае имеет правоподтверждающий характер (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
  • если участок под домом не зарегистрирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то его следует сформировать и поставить на кадастровый учёт. Согласно постановлению КС РФ от 28.05.2010 №12-П, сейчас для этого достаточно заявления от любого собственника квартиры. Перечень документов, необходимых для подкрепления заявления, указан в Приказе Минэкономразвития №475 от 13.09.2011. Как только участок будет поставлен на учёт в ГКН, земля под домом и остальное общее имущество бесплатно перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что регистрация права на жильё в многоквартирных домах одновременно является регистрацией связанного с ним права долевой собственности на общедомовое имущество (ст. 23 ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество). Отсюда следует, что, во-первых, отстаивать права на землю под домом жильцы смогут при наличии зарегистрированного права на помещения в этом здании. Во-вторых, участок должен быть выделен и поставлен на кадастровый учёт. В-третьих, доля земельного участка и общей собственности не подлежит выделу в натуре и отчуждению без продажи квартиры (ст. 37 ЖК).

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности застройщика

Формально застройщик возводит дом на сформированном участке, арендованном у публичного собственника, и несёт за него ответственность. Следовательно, ему нужно зарегистрировать отказ от права на землю, где расположено здание, однако порядок прекращения права собственности на такой участок законодательно не установлен.

С одной стороны, как только у помещений в построенном доме появятся владельцы, надел перейдёт к ним в долевую собственность. С другой стороны – неясно, с какого момента застройщик может считать землю не принадлежащей ему и как оформить это документально. Росреестр предлагает поступать следующим образом:

  • если застройщику принадлежат какие-либо помещения в доме, то регистрировать прекращение права собственности можно с момента, когда появится и оформит свои права хотя бы один участник долевой собственности;
  • если застройщику в новом доме ничего не принадлежит, то регистрировать прекращение права собственности на землю возможно с момента появления хотя бы двух участников долевого строительства.

Есть и другая точка зрения на ситуацию. Согласно ей застройщики, не являющиеся владельцами помещений в доме, не могут считаться участниками долевой собственности на землю. Следовательно, заявление об отказе от права на неё должно быть составлено согласно ст. 238 ГК (отказ лицом от имущества, которое не может ему принадлежать). Однако в любом случае регистрация отказа от права собственности происходит по заявлению застройщика (ст.30.2 ФЗ №122).

Как только у помещений в многоквартирном доме появятся владельцы, договор аренды участка, заключённый между его публичным владельцем и застройщиком, утрачивает свою силу, а первоначальный собственник – право распоряжаться им.

Земля под многоквартирным домом: права и обязанности публичного собственника

Сейчас многие участки, на которых стоят многоквартирные дома, всё ещё не сформированы и продолжают оставаться в государственной собственности. Это позволяет властям распоряжаться наделами по своему усмотрению, допустим, сдавать в аренду для пополнения местного бюджета.

Если жильцы против неожиданного возникновения под окнами, к примеру, автопарковки, им придётся заняться оформлением участка и постановкой его на учёт. Указанные действия выполняют местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), и срок работ законом пока не регламентирован, так что процесс может затянуться. Следовательно, позаботиться об оформлении права собственности лучше заранее, не дожидаясь появления во дворе неожиданных построек.

Итак, общая долевая собственность на землю во многих случаях удобна её участникам, поскольку позволяет сообща владеть и распоряжаться имуществом, которое не всегда возможно разделить. Однако это сопряжено с некоторыми трудностями: разграничением долей, их отчуждением, распределением ответственности и другими важными моментами. Справиться со всеми сложностями удастся благодаря знанию своих законных прав и умению их отстаивать.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

Поделитесь статьёй в соц. сетях:

http://pravometr.ru

legkoe-delo.ru

Долевая собственность на квартиру: нюансы определения долей, права собственников, решение споров

Долевая собственность на квартиру, права и обязанности собственников, которые возложены на них законодательством. Когда квартира находится в собственности у нескольких лиц, и они ей пользуются, каждый из них имеет определенные права и обязанности.

Именно их соблюдение может помочь не допускать конфликтных ситуаций, а также уважать права других лиц.

Долевая собственность

По нормативному документу, регулирующему гражданские правоотношения, выделяется два вида совместной собственности объектом недвижимости. Среди них:

В случае приобретения квартиры мужем и женой, находившимся в браке, она будет считаться совместной собственностью. Когда между супругами был заключен брачный контракт, который закрепляет иные условия, при покупке жилья оно может не считаться общим нажитым имуществом.

Долевая собственность возникает тогда, когда у недвижимого объекта становится больше одного собственника. Владение подлежит разделу после того, как квартира прошла процедуру приватизации, бывший собственник передал объект по завещанию нескольким собственникам или возникновения иных ситуаций.

Собственность может быть:

  • делимой – нет проблем в выделении и определении доли;

  • неделимой – выделить доли не представляется возможным по техническим, юридическим и иным причинам.

Долей в квартире может быть столько, сколько владельцев жилого помещения. В законодательстве не установлено никаких ограничений на количество владельцев одного жилого помещения.

Чтобы владеть квартирой в долевой собственности, граждане не обязательно должны находиться в родственных связях. Именно потому, что не всегда владельцами квартиры являются близкие или дальние родственники, в случае чего, с которыми можно попытаться найти общий язык, нужно стараться не ссориться с остальными владельцами жилья.

Нормальные отношения помогут быстро разрешать вопросы по установленному порядку пользования жилым помещением, например, при желании продать свою часть, без проблем получить разрешение других владельцев.

Определение долей

Как определить конкретную долю определенного гражданина? В общей долевой собственности части квартиры могут быть выделены по закону или соглашению сторон. По умолчанию, все части находятся в равных долях на каждого владельца.

Все граждане, являющиеся владельцами имущества, находящегося в общей собственности, могут обсудить свой вклад в недвижимый объект. Тем самым они могут выявить доли каждого владельца, на основании тех действий, которые были предприняты им в отношении имущества.

Среди таких действий также могут быть:

  • выделение денег на проведение капитального ремонта на недвижимом объекте;

  • замена старой сантехники на новое оборудование и т.д.

Такое решение должно быть выражено в письменном соглашении, которое обязан подписать каждый собственник. Только в таком случае решение может считаться принятым всеми гражданами и учитываться при разделе квартиры.

Например. В общей долевой собственности у трех человек находится квартира. Площадь этой недвижимости составляет 90 кв. м, чтобы воспользоваться своей долей в квартире, необходимо выделить каждую ее часть в натуре. Ведь тот факт, что она находится во владении трех человек, не означает, что у каждого из них 1/3 от площади во владении.

Если, например, квартиру в собственность они получили по завещанию, в котором наследодатель определил конкретную долю каждого из лиц, то опираться следует на данные, указанные в документе.

Права собственников

Какие права и обязанности есть у собственников при долевой собственности на квартиру? Права владельцев такого жилого помещения закреплены в ст. 209 Гражданского кодекса России. Среди них:

  • распоряжаться недвижимым объектом – сюда входит совершение сделок по обмену, продаже и аренде помещения;

  • эксплуатировать свои владения;

  • владеть имуществом, на которое у гражданина есть право.

Без оглядки на иных собственников распоряжаться имуществом у совладельца не удастся. Полноправно и без одобрения иных лиц недвижимостью вправе распоряжаться только единоличный владелец.

Поэтому порядок пользования квартирой, которая находится в долевой собственности, предполагает запрет нарушений прав иных собственников. Прежде чем совершать действия, которые входят в круг прав совладельца жилого помещения, он обязан получить письменное согласие других хозяев.

В случае, когда разрешение взято не было, совершенные по отношению к недвижимости действия могут считаться неправомерными. Это касается и ситуаций, когда один из совладельцев дал отказ на совершение определенных действий другому лицу.

Важно! Когда находящимся в общей собственности жильем пользуется иное лицо на правах договора аренды, то денежные средства разделяются на всех владельцев помещения.

Обращение в суд при нарушении прав

Нарушение установленных правил дает возможность гражданину, чьи права были не соблюдены, обратиться в суд. Также с помощью этого органа можно разрешить возникшие разногласия между собственниками в иных ситуациях.

Всегда проще найти решение путем мирных переговоров и нахождения компромисса, чем обращаться в суд. Определение порядка пользования квартирой на законодательном уровне позволяет лицам обращаться в суд, если их права ущемлены, например, продажей квартиры без его согласия, когда доли не определены в натуре.

Пример. Однокомнатной квартирой владели три человека, которые имели родственные связи между собой. Один из владельцев не проживал на территории квартиры, но перечислял деньги за свою часть для оплаты коммунальных услуг. Доли не были выделены в натуре.

Двое владельцев, которые проживали на территории жилой площади, решили продать ее, несмотря на отсутствие письменного разрешения от третьего владельца объекта, у них это получилось. Третий совладелец узнал о продаже через месяц и обратился в суд.

В таком случае, сделка купли-продажи может быть признана совершенной с нарушениями законодательства. Если это по каким-то причинам невозможно, то остальные бывшие совладельцы должны выплатить ему денежную стоимость его доли.

Когда доли имущества выделены в натуре, собственник части жилого помещения вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Определить порядок пользования имуществом конкретным гражданином в принудительном порядке суд не может. Например, судья не вправе заставить собственника, выступающего против продажи недвижимого объекта, согласиться с решением остальных, это противоречит принципу свободы соглашения.

Обязанности владельцев

Распоряжаться своими долями, которые выделены в натуре, каждый гражданин вправе самостоятельно. Но при продаже своей доли остальные владельцы имеют права преимущества выкупа части. Это означает, что перед тем как выставлять на продажу, гражданин обязан предложить совершить покупку его владений остальным собственникам помещения.

Согласие на покупку доли должно иметь письменный вид, как и отказ от ее приобретения. По правилу правопреемства покупки, если гражданин узнает, что совладелец продал свою часть недвижимости третьему лицу по более низкой цене, чем предлагал ему, то он имеет право обратиться с иском в суд. Он вправе признать совершенную сделку недействительной.

Собственники жилого помещения обязаны оплачивать счета за предоставленные коммунальные услуги и платить налоги, основываясь на размере своей доли. Нарушение таких обязанностей может привести к обращению в суд.

Даже, несмотря на то, что при выделенных долях собственники имеют право совершать со своей частью недвижимости любые действия без разрешения других владельцев, сообщать о своих намерениях необходимо.

Право пользования квартирой в долевой собственности определяется законодательством, так же, как и нарушение установленных правил.

kvadmetry.ru

Долевая собственность на землю — виды, порядок распоряжения

Законодательством РФ предусмотрены различные формы владения земельными участками, в частности, земля может находиться в общей долевой собственности. Это значит, что имущество принадлежит нескольким лицам, при этом у каждого собственника есть право распоряжаться недвижимостью, что отличает ее от коллективного и смешанного владения.
Выделяют делимую и неделимую общую долевую собственность на землю и дом, причем во втором случае недвижимость может быть наследуемой (например, земля под многоквартирным жилым зданием). В большинстве случаев разделить имущество возможно, однако бывают случаи, когда образование права собственности на основании договора совместного владения исключается.
Разобраться во всех нюансах, в частности, правах и обязанностях владельцев общедолевой недвижимости, способен только опытный юрист. Обратившись в нашу компанию, вы можете получить консультацию грамотного специалиста по любому вопросу, касающемуся совместного владения землей и строениями.

Совместное владение домом и землей

Когда речь идет об общей долевой собственности на земельный участок и дом, возникает необходимость в установлении конкретных частей, принадлежащих каждому участнику. Взаимоотношения владельцев могут регламентироваться как соглашением, так и законодательными нормативами. Гражданский кодекс предусматривает, что при наследовании, части преемников, относящихся к одной очереди, являются равными. Аналогичным образом распределяются доли в том случае, когда иного не предусматривается соглашением. При этом у дольщиков есть право не определять точную часть принадлежащего им имущества и владеть им на равных основаниях с другими участниками.
Помимо этого, владельцы долевой собственности на землю могут самостоятельно договориться и определить порядок изменения своих частей в случае увеличения вклада в имущество каждого дольщика. Это позволяет избежать сложностей и взаимных претензий в рамках совместного владения. Что касается распоряжения имуществом, то любые действия требуют единогласного соглашения всех участников либо получения соответствующего судебного решения. Вместе с тем, каждый из владельцев имеет право распоряжения своей долей даже без выделения ее в натуре, однако если речь идет о заключении договора купли-продажи или обмена, то в действие вступают дополнительные правила, указанные в ГК.

Оформление территории в долевую собственность

В зависимости от ситуации, общая долевая собственность на дом и землю может быть оформлена:

  • по праву бесплатного приобретения, при условии приобретения, фактического пользования территорией и строениями на ней, однако без наличия регистрации сделки купли-продажи до момента вступления в силу закона № 1305-1 от 06.03.90;
  • путем выкупа по льготной стоимости, если речь идет о недвижимости, которая находится в собственности муниципалитета – основанием для приобретения земли по меньшей стоимости может служить наличие правоустанавливающей документации на здания, которые располагаются на ней.

venta-ram.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.