Ипотечная сделка. Этапы ипотечной сделки, регистрация сделки
Содержание статьи подробное:
Ипотечная сделка
Это фрагмент книги «Ипотечная сделка. Залог приобретаемой недвижимости» из серии Сделка от А до Я.
Автор: Слободчикова Ольга. Практикующий специалист рынка недвижимости.
Глава 1. Особенности ипотечных сделок
- Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
- Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Часто банки имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
Впрочем, банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Глава 2 Пошаговый план сделки
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».
Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.
Итак, план. Пошаговый.
Ипотечная сделка. Шаг 1.
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
Важно понимать:
- Размер кредитных средств
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой. Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса..
- Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге. К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки.
- Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком
В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
Ипотечная сделка.
Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.
- Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.
- Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
- На момент встречи с Продавцом за столом переговоров имейте на руках список документов, требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.
Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.
Как проходит ипотечная сделка
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru
Ипотечная сделка должна рассматриваться во всех деталях
Некоторые люди полагают, что оформление ипотечной сделки — это простое подписание договора, в котором нет никаких тонкостей. Однако профессиональные брокеры легко опровергают такое утверждение, так как в нем таится серьезная ошибка. На самом деле существует масса важнейших особенностей, заставляющих всерьез призадуматься перед началом процесс.
Содержание страницы
Что такое ипотечная сделка?
Теперь нужно разграничить различные понятия, в которых постоянно путаются заемщики. Дело в том, что ипотечная сделка — это основная часть процесса приобретения недвижимости, заключающаяся в подписании кредитного договора и договора купли-продажи квартиры. Все остальные детали (поиск подходящего жилья и предоставление анкеты на рассмотрение банка) не включаются в это понятие. 
Основные этапы сделки
Дальше следует точно прописать все этапы ипотечной сделки, чтобы рассмотреть основные тонкости каждого из них. В этом случае заемщик будет знать, как именно ему относиться к главным моментам, чтобы не совершить критической ошибки. В некоторых случаях то или иное упущение дает шанс мошенникам, поэтому следует серьезно относиться даже к мельчайшим деталям.
- Подписание кредитного договора;
- Подписание договора купли-продажи;
- Снятие обременения.
На самом деле ипотечная сделка проходит в три основных этапа. По-другому рассматривать процесс нельзя, так как он сразу упрощается, а значит, теряется часть тонкостей. Кредитный брокер свободно описывает каждый из них, но все же лучше заранее самостоятельно изучить детали, ведь имеет значение даже время, проходящее между ними.
Подписание кредитного договора
Для каждого заемщика сделка начинается с подписания договора об ипотеке. Именно о нем чаще всего задумываются люди, не понимая, зачем он требуется. Причем семьи совершают серьезную ошибку, когда стараются больше всего внимания отдать сбору нужного пакета документов. Он является формальностью, так как представитель банка передает необходимый список, чтобы потом дождаться результата. Намного важнее сам процесс подписания и его последствия.
При подписании договора с банком происходит тщательная проверка всех документов, включая и свидетельств о владении недвижимости. Такой вариант позволяет кредитной комиссии убедиться в том, что сделка совершается по объекту недвижимости, соответствующему всем требованиям. Обязательно прикладываются все копии, так как впоследствии квартира приобретает статус залогового имущества.
В качестве гарантий некоторые финансовые организации предпочитают проводить видеосъемку или аудиозапись с соответствующими вопросами. Данный подход необходим для подтверждения осознания заемщиком происходящего процесса. Конечно, впоследствии полученные результаты считаются лишь формальностью, но в критической ситуации они доказывают дееспособность человека.
Подписание договора купли-продажи
Далее сделка переходит к следующему этапу, на котором происходит подписание договора купли-продажи. Нужно заметить, что в стандартную форму внесено несколько основных изменений, необходимые для подтверждения передачи денежных средств. Обычно она осуществляется наиболее надежным способом, то есть, напрямую на личный счет продавца. Однако для пущей уверенности часто арендуется банковская ячейка, куда помещается нужная сумма и документы на недвижимость до окончательных подписей.
Стоит заметить, что существует определенная тонкость, ведь вместе с продавцом и покупателем во время подписания договора обязательно присутствует представитель банка. Он гарантирует правильность выполнения всех действий, так как в них не должно остаться ни одной оплошности. Правда, подобным образом осуществляется обналичивание материнского капитала, но после окончания сделки лишние средств возвращаются покупателю.
Снятие обременения
Сразу после передачи денежной суммы продавец обязан в установленные сроки освободить жилье. Только сначала сделка вносит еще одну поправку, ведь на квартиру накладывается обременение, то есть, жилье получает статус залоговой недвижимости. Из-за него никто не может зарегистрироваться или совершать новые сделки. Такое действие учитывается в регистрационной палате на основе условий договора, поэтому банки ни в коем случае не нарушают законодательства, как полагают некоторые заемщики, сталкивающиеся с неожиданным ограничением собственных возможностей.
Обременение снимается в течение 3-х дней после окончательной выплаты всей суммы долга перед финансовой организацией. Причем параллельно происходит полное переоформление всех документов на недвижимость, откуда убираются все пометки об ипотечном договоре. Этот процесс не требует никаких денежных затрат и осуществляется в регистрационной палате в кратчайшие сроки. Следовательно, никому не придется в будущем скрывать собственного шага, так как никаких следов после него не будет.
На практике подобные сделки тщательно прописаны в законодательстве РФ, поэтому носят официальный характер. Разумеется, они проводятся только через регистрационную палату, которая всецело работает с недвижимостью в стране. Соответственно, не стоит искать какого-нибудь подвоха. Лучше серьезнее отнестись ко всем деталям, перечисленным выше. Все-таки малейшая ошибка приводит к переоформлению всех документов, а значит, задерживает предстоящий переезд в новое жилье.
Оценка статьи:
Загрузка…moezhile.ru
четкая картина всей сделки! |
Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний недостаточно, то можете воспользоваться нашей инструкцией оформления ипотеки шаг за шагом.
Этапы оформления ипотеки шаг за шагом:
четкая картина всей сделки!
Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этой статье мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.
Общие моменты оформления ипотеки
Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.
Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.
В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка.
Это значит:
- Что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры).
- Но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д.
- После того как обязательства погашены, обременение снимается.
Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).
При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными.
- В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования.
- При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.
Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.
Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.
Пошаговая инструкция оформления ипотеки
Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:
- поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
- выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
- подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
- регистрация сделки, оформление жилья в собственность.
Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.
Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.
При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:
- определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
- узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
- определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
- запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
- уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
- определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.
Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.
Выбор специальных программ в банке
Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:
- военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
- ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
- ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
- ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).
На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:
- комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
- размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
- стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.
Подача заявки на кредит
Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:
- паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
- документы о семейном положении,
- документы, подтверждающие доход,
- справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).
Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.
Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.
Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.
Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.
Выбор объекта для ипотечного кредита
При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.
Документы по объекту для предоставления в банк:
- предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
- документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.
Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
- копии паспортов продавцов,
- копию лицевого счета,
- технический, кадастровый паспорт,
- выписку из ЕГРП.
Также могут запросить:
- документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
- иные документы.
Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.
После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.
Заключение кредитного договора и выдача кредита
Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.
До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов:
- после государственной регистрации сделки
- и с использованием банковской ячейки.
В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.
Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.
Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки
При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.
Регистрация сделки
Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.
Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.
Особенности ипотечных программ
Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья
Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.
Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.
Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.
Покупка недвижимости в новостройке
Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.
Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.
Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.
Приобретение доли, комнаты
Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.
Покупка дома и земельного участка
Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.
С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных статьях на эту тему.
Экспертное видео
Источник: https://ipotekaved.ru/
zagorodnaya-life.ru
Сделка по ипотеке – все этапы ипотечной сделки в банке
Автор: Редактор
Чтобы взять ипотечный кредит, необходимо выбрать квартиру в соответствии со своими пожеланиями и возможностями. Однако перед этим сначала лучше подобрать оптимальную программу ипотеки в одном из банков, чтобы понимать, на какую сумму и на какой уровень жилья стоит рассчитывать. Особое внимание следует уделить условиям займа: процентной ставке, первоначальному взносу, срокам кредитования, условиям досрочного погашения, виду жилья, под которое банк предоставляет кредит и так далее.
Какие документы потребуются для оформления ипотечной сделки?
Оформление кредита по ипотеке представляет собой непростой, даже трудоемкий процесс, так как требует предоставления заемщиком огромного количества бумаг.
Как правило, все банки сначала запрашивают стандартный пакет документов и справок, чтобы иметь возможность оценить, стоит ли рассматривать дальше потенциального клиента, как надежного плательщика.
Если на этом этапе все в порядке, то далее банк может потребовать дополнительные документы.
В некоторых финансовых учреждениях оформить запрос на рассмотрение заявки можно через Интернет, заполнив бланк и указав некоторую необходимую информацию. Затем работники банка либо пригласят потенциального заемщика в офис с документами, либо могут отказать в запросе.
В любом из вариантов такая схема позволит сэкономить время клиента.
Мнение эксперта
Михаил Адамов
Юрист консультант по финансовым вопросам
Отправить заявкуОбратите внимание — мы предоставляем сервис по подбору кредитов для физических и юридических лиц на любые цели. Процентная ставка 7,5% до 30 октября 2018 г только для посетителей нашего сайта. Успейте рефинансировать свои кредиты или взять новый на выгодных условиях.
Итак, для оформления сделки потребуется заявление на выдачу ипотеки и заполненный бланк анкеты того банка, где планируется взять кредит.
Обязательно нужны будут ксерокопии паспорта, военного билета (для мужчин призывного возраста), справка с места работы и все справки о регулярных доходах.
Необходимо также иметь с собой ксерокопии следующих свидетельств:
- Свидетельства о присвоении ИНН.
- Свидетельства пенсионного госстрахования.
- Свидетельства о браке (разводе), о рождении детей, брачного контракта (если есть).
- Трудовой книжки и документов о полученном образовании.
Однако это — не весь перечень. В зависимости от различных обстоятельств, банк вправе потребовать еще некоторые бумаги:
- Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.
- Данные о кредитной истории заемщика.
- Справку о регистрации (ф. 9).
- Документы, подтверждающие наличие в собственности у заемщика дорогостоящего имущества и счетов в других банках.
Также могут понадобиться копии паспортов ближайших родственников, их пенсионных удостоверений и даже свидетельств о смерти.
Предпринимателям, владельцам бизнеса, иностранным гражданам, работающим на территории России, и в случае привлечения созаемщиков или поручителей, также потребуется представить дополнительные документы.
Не забывайте, что, помимо ксерокопий, с собой необходимо взять оригиналы всех вышеперечисленных документов.
Как внести первоначальный взнос при сделке по ипотеке?
В зависимости от банка и ипотечной программы, существуют ипотеки с различным первоначальным взносом.
Как правило, он составляет тридцать процентов от стоимости жилья, однако возможно и больше.
Бывают ипотеки без первоначального взноса — правда, тогда заемщик в итоге переплачивает огромную сумму.
В качестве первоначального взноса может выступать материнский капитал, личные сбережения, а также деньги от продажи собственного имущества, например — недвижимости.
Если на приобретение жилья в кредит планируется направить материнский капитал, то для начала стоит найти банк, предоставляющий такую ипотеку, к примеру — Сбербанк. Далее на материнский капитал необходимо получить государственный сертификат, а из территориального органа ПФ справку об остатке средств материнского капитала.
Читайте также: Сумма ипотеки — как рассчитать?
Какие документы нужно будет оформить и подписать при совершении сделки в банке?
После того, как все документы предоставлены заемщиком, рассмотрены и приняты банком, можно приступать непосредственно к заключению ипотечной сделки. Она может занять от двух часов до целого рабочего дня, в зависимости от многих факторов.
Настало время приступать к подписанию кредитного договора. При этом, если приобретаемая квартира находится в недостроенном доме, то банк составляет договор участия в долевом строительстве или договор залога имущественных прав на строящуюся квартиру.
Для того, чтобы застраховать трудоспособность и жизнь заемщика, составляется договор страхования. Также подписывается собственно сам договор ипотеки, и лишь затем — договор купли-продажи. В случае наличного расчета арендуется ячейка в банке, производится закладка денег в ячейку, где они будут храниться в течение месяца, пока заемщик не получит на руки свидетельство о регистрации права собственности.
Далее необходимо нотариально заверить все подписанные бумаги. Это может происходить, как в офисе у юриста, так и непосредственно в самом банке.
Кто присутствует при сделке купли-продажи по ипотеке
При совершении сделки купли-продажи непременно должны присутствовать продавец жилья, заемщик и представитель банка. Если у заемщика будут поручители, необходимо, чтобы они все также присутствовали.
В случае, когда поручителем является юридическое лицо на сделке необходимо также присутствие представителя организации.
После подписания договора ипотеки, а также договора купли-продажи считается, что сделка состоялась.
Передача документов на регистрацию
Теперь необходима государственная регистрация договора купли-продажи, занимающая от пяти рабочих дней до двух недель. На этом этапе возможны три варианта развития событий.
Приостановка регистрации, говорит о том, что необходимо устранить некоторые замечания или подтвердить отдельные факты.
Если вовремя не устранить замечания, регистрирующий орган откажет в регистрации сделки. В случае, если замечания отсутствуют или своевременно устранены, покупатель получает долгожданное свидетельство о государственной регистрации права собственности.
crediti-bez-problem.ru
Ипотечная сделка: основные этапы
Одним из главных этапом получения заёмщиком жилищной ссуды является оформление ипотечной сделки. На данном этапе подписывается кредитное соглашение между банком и клиентом, а также договора залога и купли-продажи жилья.
Заключение договора
В ходе ипотечной сделки между её сторонами заключаются, как минимум, 3 договора:ПОДБОРКИ ЛУЧШИХ КРЕДИТНЫХ ПРОДУКТОВ БАНКОВ НА ОСЕНЬ 2018
- договор займа между банком и клиентом
- ипотечный договор о залоге недвижимости между кредитором и заёмщиком
- договор купли-продажи жилья с привлечением заёмных средств между клиентом банка и текущим владельцем недвижимости
Дополнительно клиент оформляет также договор обязательного имущественного страхования, необходимость заключения которого оговаривается федеральным законодательством.
В некоторых случаях ипотечная сделка предполагает привлечение поручителя – в такой ситуации между последним и банком также подписывается дополнительное соглашение (см. статью о поручителях по ипотеке).
Кроме того, банк может потребовать от заёмщика оформления страхования жизни при ипотеке, в некоторых случаях даже до момента предоставления кредитных средств.
Договор залога ипотеки
Сразу же после заключения кредитного соглашения по настоянию банка заключается договора (залога) ипотеки и оформляется закладная на жильё. Этот именной ценный документ, гарантирующий банку возврат кредита, обеспеченного залогом, переходит в собственность финучреждения после регистрации заёмщиком сделки купли-продажи жилья.Договор о приобретении жилья
После подписания всех необходимых соглашений с банком и получения заёмных средств клиент заключает договор с продавцом о приобретении жилья. Оформление договора купли-продажи квартиры в ипотеку должно происходить в офисе кредитора – таким образом финучреждение контролирует целевое использование средств, полученных клиентом и некоторым образом «страхует» его от возможности обмана недобросовестным контрагентом.Внесение кредитных средств
По заключению заёмщиком договора купли-продажи банк помещает кредитные средства в место, откуда они впоследствии будут изъяты продавцом недвижимости. Конкретный способ взаиморасчёта зависит от договорённостей покупателя и продавца, а также позиции финучреждения по этому вопросу. Так, деньги могут быть помещены в ячейку, на вклад до востребования или на счёт, открытый специально с этими целями в банке-кредиторе.
Государственная регистрация договора
Затем осуществляется госрегистрация договора купли-продажи жилой недвижимости, при совершении которой покупателя, как правило, представляет по доверенности банк. Максимальный срок регистрации сделки согласно действующему законодательству равен календарной неделе.
Завершающий этап
После получения банком должным образом зарегистрированного договора купли-продажи продавец получает доступ к счёту или арендованной ячейке с деньгами, а заёмщик может переезжать в приобретённое жильё. На данном этапе ипотечная сделка считается заключённой, а договор займа подлежит расторжению только в случае нарушения его сторонами взятых на себя обязательств.
Отправьте заявку сейчас
Получите предложения банков сегодня!
Желаете снизить ставку по ипотеке?
Отправьте заявку на рефинансирование ипотеки с нашего сайта и получите предложения от нескольких банков по снижению % жилищного кредита. Это реально работает!
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
live-credit.ru
Ипотечная сделка — это… Что такое Ипотечная сделка?
Ипотечная сделка – это заключительный и основной этап в оформлении ипотечного займа и приобретении жилья. В ходе этой сделки происходит оформление кредитного соглашения между заемщиком и финансовым учреждением, а также договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств между покупателем (он же заемщик) и продавцом.
Дополнительно финансовым учреждением составляется закладная по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Как правило, кредитная организация требует от заемщика составления закладной еще до выдачи ссуды. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит.
Стоит отметить, что договор купли-продажи заключается после подписания кредитного соглашения и получения покупателем заемных средств от банка.
Документы подписываются в банке, который предоставил ипотечный кредит на покупку недвижимости. Ипотечная сделка полностью контролируется финансовой организацией.
От заемщика банк обязательно потребует застраховать жилье и/или свою жизнь и трудоспособность. В случае необходимости может понадобиться оформление договора поручительства. Ряд кредитных организаций требует заключить договор страхования до ипотечной сделки.
В зависимости от выбранного участниками сделки способа взаиморасчета арендуется сейфовая ячейка или открывается безотзывный аккредитив. Расплатиться с продавцом можно и c помощью безналичного перевода. На российском рынке преобладают расчеты наличными деньгами через ячейку, поскольку они более понятны и предпочтительны как покупателю, так и продавцу недвижимости.
Следующий этап ипотечной сделки – государственная регистрация договора купли-продажи, в которой от покупателя по нотариально оформленной доверенности выступает представитель банка. Срок регистрации данной сделки составляет пять рабочих дней.
Далее продавец жилья предоставляет в банк договор купли-продажи с отметкой о госрегистрации и получает оговоренную сумму, забирая ее из сейфовой ячейки или снимая со счета (аккредитив, безналичный перевод).
Покупатель, в свою очередь, может вселяться в квартиру, когда согласно условиям договора продавец ее освободит.
После полной выплаты кредита банк в течение трех дней снимает залог с объекта недвижимости, и регистрационная палата выдает новое свидетельство о собственности покупателю уже без ограничения (обременения) права.
banks.academic.ru
Ипотечная сделка: основные этапы
Многие люди, принявшие решение о приобретении квартиры в кредит, не обладают знаниями о практической реализации задуманного проекта. Ипотечная сделка является достаточно трудоемким процессом, основные этапы которого имеют свои особенности.
Подбор кредитной программы и объекта недвижимости
На предварительном этапе покупателю стоит ознакомиться с банковскими предложениями, сравнить условия кредитования и наметить наиболее привлекательные варианты. Затем следует посетить выбранные банки для получения первичной консультации. Для поиска подходящего объекта недвижимости покупателю необходимо иметь представление о сумме кредита, которую банк может одобрить конкретному заемщику, и других подробностях получения кредитных средств.
Подбор оптимального варианта кредитования и дальнейшее сопровождение сделки можно доверить кредитному брокеру. Конечно, за услуги квалифицированного специалиста придется заплатить внушительную сумму, составляющую 5-10% от размера кредита. Однако с помощью брокера клиенту удастся получить ипотечный кредит на максимально выгодных условиях. Экономия на переплате по кредиту в большинстве случаев значительно превышает гонорар брокера. Кроме того, помощь опытного финансиста позволит сберечь не только время, но и нервы клиента.
Работа с агентством недвижимости и финансовой организацией ведется одновременно. Специалист по недвижимости помогает подыскать подходящее по всем параметрам жилое помещение. Совместно с менеджером банка или брокером подбирается оптимальная кредитная программа.
Клиенту стоит обратить особенное внимание на следующие важные параметры ипотечного кредита:
- размер первоначального взноса и сумму займа;
- процентную ставку;
- срок кредитования;
- удобство графика погашения кредита;
- способы внесения платежей;
- дополнительные комиссии;
- размер полной стоимости кредита;
- возможность получить экономию при досрочном погашении кредита.
Если клиент не располагает доходами, достаточными для одобрения запрашиваемой суммы, к делу можно привлечь созаемщиков. Ими обычно становятся супруги или другие близкие родственники заемщиков.
Подготовка документов
На следующем этапе ипотечной сделки осуществляется подготовка пакета документов, полный перечень которых зависит от требований той или иной финансовой организации. Но примерный список выглядит таковым:
- паспорт;
- копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров;
- трудовой договор;
- справка 2-НДФЛ или другой формы на официальном бланке организации – работодателя, подтверждающая источник и уровень доходов заемщика;
- свидетельство ИНН;
- СНИЛС;
- водительские права или заграничный паспорт;
- военный билет;
- диплом или иной документ об образовании;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о праве собственности на залоговое имущество;
- документы о действующих долговых обязательствах клиента.
Индивидуальным предпринимателям и некоторым другим категориям заемщиков потребуется предоставить дополнительные документы, способствующие принятию положительного решения по кредитной заявке.
Подавая заявку на ипотечный кредит, заемщик заполняет и подписывает анкету, после чего следует дождаться решения банка об одобрении запрашиваемой суммы.
Оценка и страховка залогового имущества
В случае вынесения положительного решения по ипотечному кредиту к процессу подключаются специалисты по оценке имущества и страховая компания. Имущество, находящееся в залоге у банка, должно быть ликвидным и иметь соответствующую сумме кредита стоимость. Данные факты подтверждаются результатами экспертной оценки.
Финансовая организация желает свести к минимуму риск утраты залогового имущества, поэтому страхование объекта недвижимости является обязательным условием предоставления ипотечного кредита. Страховка оплачивается за счет клиента.
Оформление ипотечной сделки
Оформление ипотечной сделки удостоверяется нотариусом. Сначала подписывается кредитный договор и закладная по ипотеке, затем – договор продажи квартиры. Кредитные средства закладываются в ячейку или резервируются на счете продавца, после чего документы передаются в регистрационную службу.
Государственная регистрация ипотечной сделки осуществляется в сокращенные сроки (5-12 дней). Продавец предоставляет банку зарегистрированный договор купли – продажи и забирает свои деньги. Счастливый покупатель получает свидетельство о праве собственности и может начинать обустройство в новой квартире.
Заключительным этапом ипотечной сделки является исполнение заемщиком долговых обязательств. После полного погашения ипотечного кредита банк снимает обременения с объекта недвижимости, а клиенту выдается новое свидетельство о праве собственности.
www.companybest.ru