Фз 214 о долевом – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

digm.ru

ФЗ-214 о долевом строительстве. Насколько прочна защита дольщиков?

Покупка жилья на столичном рынке первичной недвижимости связана с множеством нюансов, особенно это касается сделок по квартирам в домах, находящихся на стадии строительства. После того, как прошла волна протестов и недовольства граждан, выступивших инвесторами в долевом строительстве, был принят специальный закон, призванный защитить интересы граждан от мошенничества в долевом строительстве.

Эксперты информационного портала RealtyPress.ru проанализировали сильные и слабые стороны этого законодательного акта и выявили, как на практике используются некоторые положения этого закона и насколько договор долевого участия (ДДУ) обеспечивает защиту граждан в реальности. В рамках данной статьи читатель найдет примеры реализации закона и конкретные ситуации, которые имели место.

Уровень востребованности ДДУ по ФЗ-214

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства регулирует специальная законодательная норма — ФЗ-214, закон регламентирует все аспекты заключения договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем квартиры. Если в течение 2012 года по договору долевого участия проходило примерно половина сделок на рынке первичной недвижимости по Москве, то в текущем 2013 году по такому договору в соответствии с нормами ФЗ 214 по Москве проходит порядка 46% сделок и 89% всех сделок по Московской области.

Из всех схем продаж, которые в данное время работают на столичном рынке недвижимости, сделки по договору долевого участия являются наиболее популярными, поскольку они в максимальной степени защищают покупателей и их средства от возможных манипуляций. Мало того, договор долевого участия является единственным законным документом, который является основанием для продажи недостроенного жилья. Тем не менее, на рынке недвижимости используются еще ряд схем, которые, однако, в меньшей степени гарантируют защиту покупателя.

Основные положения ФЗ-214

Итак, ФЗ-214 определяет, что застройщик может заключать договор с покупателем, но это может происходить не раньше, чем он зарегистрирует права собственности или же права аренды на земельный участок, а также получит разрешение на строительство. Кроме того, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, обеспечивая публичный доступ к информации, касающейся строительства.

Если все перечисленные требования соблюдены не были, то покупатель, с которым все же был заключен договор, имеет полное право потребовать возврата уплаченной суммы, возмещения убытков и процентов. Кроме того, договор долевого участия регистрируется (это обязательно) в государственном органе, каковым является Управление Федеральной службы госрегистрации – это положение позволяет исключить двойные продажи одной и той же квартиры.

Юридическое лицо, если таковое является контрагентом застройщика, может претендовать на выплату крупной пени за каждый день просрочки (процент реф.ставки ЦБ), основанием претензии в данном случае является нарушение сроков передачи недвижимости. Если же контрагентом является гражданин – физическое лицо, застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Положение ФЗ-214 обязывает застройщика, при обнаружении покупателем строительных дефектов, устранить все недостатки, причем абсолютно бесплатно. Вариантом может быть уменьшение стоимости квартиры на ту сумму, в которую оцениваются обнаруженные дефекты, или же получение покупателем компенсации за ремонт, сделанный заказчиком своими силами.

Закон также учитывает, что если в договоре между покупателем и застройщиком присутствует положение о том, что застройщик не несет ответственности за различные, мелкие или крупные, строительные дефекты, то суд не должен брать во внимание этот пункт. Таким образом, одним из немногих случаев, в которых гражданин, являющийся контрагентом застройщика, может каким-либо образом пострадать,  является банкротство этого застройщика.

Насколько же может этот закон в действительности защитить денежные средства дольщиков, а также их право получить качественное жилье за уплаченные заранее деньги? Прежде всего, нужно отметить, что даже по истечении немалого срока со времени принятия законодательного акта, не все застройщики соглашаются следовать установленным правилам.

Защита от двойной продажи

Как уже было сказано, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, и при проведении этой процедуры государственный регистратор обязан проверить документы застройщика на предмет его прав на земельный участок, на котором возводится здание, установить наличие разрешения на строительство. Это само по себе уже должно было дать потенциальным покупателям определенные гарантии того, что вносимые средства действительно будут направлены на строительство в определенном месте.

Кроме того, снижению рисков способствовало повышение степени прозрачности действий застройщика, обязательная публикация сведений о подрядчиках, проектировщиках, непосредственно о самом проекте – планировке, сроках, стоимости, технических характеристиках. Однако практика применения ФЗ-214 показала, что даже через 8 лет после принятия закона некоторые застройщики все же ухитряются продавать строящееся жилье по векселям, либо по ПДКП (предварительный договор купли-продажи), также продолжают фигурировать договоры соинвестирования.

До сих пор случается, что застройщик начинает строительные работы без получения разрешения, без опубликования проектной документации, да еще и на участках, на которых строительство не может вестись в принципе. Все перечисленное может привести, в лучшем случае, к нарушениям сроков сдачи, произвольным изменениям в проекте, а в худшем случае – к признанию возводимого дома незаконной постройкой со всеми вытекающими.

По мнению экспертов, единственное, от чего может действительно защитить договор долевого участия, это «двойные продажи», поскольку осуществляется регистрация в Росреестре, при этом квартира проверяется на обладание правами на нее третьими лицами. Однако и тут есть свои нюансы – застройщик все-таки может продать квартиру, и даже сделать это несколько раз, хотя бы, по договору предварительной купли-продажи, который не должен проходить регистрацию.

Естественно, сделка будет признана в пользу гражданина, который заключил ДДУ, но длительных судов и потраченных нервов не избежать. Стоит заметить, что были зафиксированы случаи, когда застройщик таки продавал одну и ту же квартиру два раза, причем по ДДУ. И для этого действительно есть возможности – если регистрация затягивается (что, впрочем, уже противоречит закону), а дольщик уже внес значительную сумму в качестве аванса, то квартиру уже можно продавать снова, так как договор, фактически, еще не подписан. Нельзя также исключить возможности сговора застройщика с регистратором.

Защита права на качественное жилье

Существует также немало схем, которые обеспечивают нецелевое использование средств дольщиков. Хотя нормы закона и обеспечивают механизмы контроля, (например, застройщик обязан сдавать ежеквартальные отчеты в орган по надзору за долевым строительством), застройщикам, все-таки, удается обходить эти механизмы. Достаточно сложно утверждать, что ФЗ-214 может гарантировать соблюдение застройщиками таких параметров, как площадь квартиры и качество выполнения строительных работ.

Закон оговаривает, что все изменения в проект могут вноситься лишь по согласованию с дольщиками. В результате застройщик может поставить последних перед выбором – внести изменения и побыстрее получить жилье, либо, по причине необходимости придерживаться принятых условий, но срок сдачи при этом может на некоторое время затянуться.

В ряде случаев дольщикам предлагается внести дополнительную плату за лишние квадратные метры жилой площади, которые обнаруживаются при обмере готовой квартиры работниками БТИ. Есть и другой вариант, количество фактических квадратных метров меньше обещанного, и застройщик должен вернуть часть внесенной суммы, однако, в этом случае дольщикам приходится доказывать свою правоту через суд.

Относительно качества сдаваемой квартиры, на практике встречаются определенные нарушения. Соответствие качества жилья регламентирует 7 статья ФЗ-214, которая гласит, что при обнаружении нарушений строительных норм, технических требований, договорных обязательств, в том числе регламентов, касающихся безопасности зданий и пожарной безопасности, покупатель может не подписывать акт передачи и требовать составления «дефектного акта».

После этого, как регламентирует статья 7, дольщик может требовать уменьшения цены договора, устранения недостатков или же возмещения средств, затраченных на самостоятельное устранение недостатков.

При этом застройщик, как показывает практика, попросту игнорирует обращения дольщиков, затягивая, таким образом, время, а те, в свою очередь, не торопятся в суд, поскольку это связано с еще большими затратами на юристов, экспертизу. Судья, при вынесении решения, опирается исключительно на результаты экспертизы.

Отказ от обращения в суд связан еще и с тем, что при выявлении недостатков покупатель, хотя и может отказаться от жилья, но потребовать назад он имеет право только ту сумму, которую он заплатил. Невзирая на то, что на момент сдачи жилье имеет стоимость намного выше, и возврат средств только на руку застройщику.

Защита от долгостроя

Достаточно сложно утверждать, что нормы ФЗ-214 могут реально защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена целая статья 6 этого закона, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков – он обязан платить неустойку, причем фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но…тот же закон разрешает переносить сроки, причем, делать это неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца. В результате были случаи, когда срок сдачи жилого дома сдвигался таким образом на 3 или 5 лет, зафиксирован даже случай смещения срока на 10 лет.

Дольщик, естественно, не обязан соглашаться на дополнительные условия, и после двух месяцев с истечения срока, указанного в договоре, может разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае застройщик просто не спешит вернуть деньги и продолжает уговаривать дольщика подождать еще немного.

В большинстве случаев, дольщики не стремятся в суд, поскольку стоимость квартиры, которую они надеются получить, существенно выросла с момента начала строительства. Денег, которые им удалось бы вернуть, хватило бы как раз на то, чтобы начать ту же процедуру, только с другим застройщиком.

Резюме

Итак, эксперты RealtyPress.ru рассмотрели основные дыры в широко разрекламированном законе ФЗ-214, призванном защитить интересы дольщиков. Единственной рекомендацией можно считать необходимость проведения глубокой проверки деятельности застройщика перед тем, как делать взнос.

Потенциальному дольщику могут оказаться небезынтересными такие сведения, как ход работ в прошлых проектах этого застройщика, наличие собственной материально-технической базы, возможных финансовых проблем.

Однако, несмотря на обнаруженные нами нестыковки, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 является наименее безопасной схемой приобретения строящейся недвижимости. Иными словами, даже в худшем случае, заключая ДДУ, дольщик рано или поздно получит квартиру, а вот представление о качестве услуг заказчик может получить, только узнавая о прошлых проектах застройщика.

Realtypress.ru

www.realtypress.ru

ФЗ 214 о долевом строительстве

Приобретение такого вида имущества, как недвижимость, связано с многочисленными юридическими нюансами, крупными денежными вливаниями и проверкой нервной системы покупателей на прочность. Особенно это касается такой формы приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. Данная форма отношений на рынке недвижимости предполагает двустороннее соглашение между строительной компанией и покупателем-инвестором, вносящим свою долю в счет будущего жилья.

Еще свежи воспоминания о многочисленных митингах и выступлениях «обманутых» дольщиков в начале 2000-х годов, когда некоторые недобросовестные застройщики (а порою и откровенные фирмы — «мошенницы»), не рассчитав своих финансовых или иных возможностей, надолго «замораживали» свои строительные проекты на разном уровне: кто-то уже на этапе отделочных работ, а кто-то уже и на этапе котлована. Тогда властям, строительным фирмам-новаторам, банкам и дольщикам пришлось совместными усилиями решать эту проблему, что в большей части удалось. Рано или поздно, но большая часть дольщиков все же получили свое долгожданное жилье. Однако так повезло не всем, осталось огромное количество семей, которые остались практически без средств и без ожидаемой крыши над головой, так как фирмы-мошенники и не собирались рассчитываться со своими инвесторами: продавали их будущие квартиры по нескольку раз нескольким дольщикам.

Чтобы, в конце концов, развернуть картину с долевым строительством в правовое русло в 2004 году был разработан и введен Федеральный Закон о долевом строительстве под номером 214. Немного удивляет, почему этого не было сделано раньше, но уже и на этом этапе он возымел свои результаты, став некоторой гарантией, как безопасности участников долевого строительства, так и конкурентоспособности многих строительных компаний, которые получили возможность деятельности только в соответствии с буквой закона.

Рассмотрим основные функции ФЗ 214, а так же его возможные слабые места. Настолько ли гарантируется безопасность дольщиков данным законом, насколько об этом сказано и написано в СМИ?

В основе деятельности компаний, действующих в соответствии с законодательством, ложится заключение с дольщиками, так называемого договора долевого участия (ДДУ). Этот договор и является той законной гарантией, которая максимально защищает дольщиков от обмана или других потерь, связанных с недобросовестной работой застройщиков. В настоящее время по ДДУ работает большинство строительных компаний, однако, до сих пор существуют застройщики, которые умудряются привлечь инвесторов другими схемами (векселя, предварительное соглашение о продаже и т.д.).

Самыми важными положениями ФЗ о долевом участии являются:

• возможность заключения договора застройщика и дольщика только в результате получения и регистрации застройщиком права на аренду или собственность того участка земли, где будет происходить строительство объекта;
• вторым условием для заключения ДДУ с покупателями должен быть факт публичного и доступного информирования о проекте будущего возведения объекта;
• ДДУ обязан пройти регистрацию в официальной службе госрегистрации (УФРС), что сделает невозможным факт реализации одной и той же квартиры двум или более лицам;
• строительная фирма обязывается выплатить крупные штрафы и пени в случае просрочки или затягивания сроков сдачи жилья, которые прописываются в соглашении;
• если во время сдачи и приемки жилья дольщиком были найдены дефекты в строительстве, то застройщик обязан безвозмездно устранить их своими силами и средствами, либо уменьшить цену жилья на сумму, которая требуется для устранения недочетов.

Таким образом, ФЗ 214 «О долевом строительстве» регламентирует взаимоотношения сторон, защищая права потенциальных покупателей. Казалось бы, единственной проблемой для дольщиков может стать только банкротство компании. И, тем не менее, даже в настоящее время, не смотря на существование данного Федерального Закона, некоторые застройщики умудряются обойти многие положения.

Рассмотрим «дыры» в ФЗ 214:

1. Некоторые покупатели строящегося жилья в силу своей неосведомленности часто «ведутся» на рекламные уловки, прельщаясь на более доступную стоимость и т.д., при этом не интересуются заранее, работает ли та или иная компания в соответствии с Федеральным законодательством или предпочитает работать «по старинке» — продажа квартир по векселям, предварительному соглашению или даже договору соинвестирования. Ни один из названных методов приобретения строящегося жилья не гарантирует покупателю безопасности в большей мере, чем договор долевого участия.

Очень часто такие компании начинают строительство еще до того момента, как ими оформлены и получены все необходимые документы на собственность или аренду участка, опубликованы все данные о проекте, компании, технической базе, временными рамками и стоимости жилья. В лучшем случае это может обернуться затягиванием сроков строительства, в худшем — постоянными судебными тяжбами и обязательствам по сносу объекта как незаконной постройки.

2. Не смотря на то, что закон обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия с покупателем в УФРС, что гарантирует невозможность реализации одного и того же жилья двум или более лицам, некоторые застройщики умудряются продавать одну и ту же квартиру дважды. Это происходит потому, что иногда процесс регистрации договора затягивается, дольщики выплачивают к этому моменту большую часть стоимости квартиры. Но так как официального документа пока нет, застройщики успевают незаконно реализовать жилье еще раз, подавая снова на регистрацию договор долевого участия уже с новым покупателем. Некоторые застройщики-мошенники имеют незаконный сговор с регистраторами в УФРС.

3. Еще одним риском, от которого Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» не может защитить в полной мере дольщиков, это риск приобретения некачественного жилья. Часто многие фирмы стараются сократить расходы на материалы, перепланировку, площади строящихся квартир, присваивая денежную разницу себе. Не смотря на то, что нормы ФЗ 214 предусматривают и регламентируют контроль на нескольких этапах строительства, застройщики научились «выкручиваться» в данных ситуациях. Например, застройщики «договариваются» с дольщиками о том, чтобы внести некоторые коррективы в первоначальный план постройки с целью более ранней сдачи объекта, в случае же несогласия дольщиков идет шантаж более длительным строительством и задержками.

Дефекты и «недоделки» так же являются возможными рисками, от которых закон защищает дольщиков (но, как правило, на бумаге). По закону застройщик обязан устранить недостатки, найденные при проверке качества строительства, либо уплатить стоимость устранения будущим хозяевам жилья (или стоимость «недостроенных» квадратных метров). В противном случае стороны ожидают судебные разбирательства. На практике дольщики не особенно торопятся в суд, так как эта процедура достаточно дорогостоящая. Кроме того, дольщики могут требовать через суд ту сумму, которая ими была уплачена на момент составления ДДУ. Чаще всего стоимость жилья на момент приемки уже в значительной мере возрастает, поэтому дольщики соглашаются на дефекты и «недоплощади», только бы не потерять в денежном плане прибавочную стоимость.

Конечно, есть некоторые риски при любом раскладе. Но, тем не менее, гарантий больше при сотрудничестве с компаниями, предоставляющими договор долевого участия. Для большей страховке лучше заранее осведомляться о результатах деятельности компании, которую вы выбираете. Изучите отзывы о ней, ознакомьтесь с прошлыми проектами компании, поговорите с жильцами этих домов, они точно обманывать не станут. Ваша безопасность в ваших руках.

rieltor-ask.ru

214 закон о долевом строительстве- анализ его дыр и недостатков

Начиная с апреля 2005 года отношения покупателей квартир в новостройках (дольщиков) и застройщиков регулируются законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 

1. 214 закон не защищает от жуликов не собирающихся ничего строить

Не смотря на действующий уже 8 лет закон, до сих пор есть не единичные случаи, когда застройщики, находящиеся на “последнем издыхании” проводили широкую рекламную кампанию, активно продавали квартиры в несуществующей новостройке, а потом объявляли себя банкротом. 

Конечно, для того, чтобы продать квартиру, договор долевого участия (ДДУ) нужно зарегистрировать в органах госрегистрции. Однако никто не запрещает проблемному застройщику продать квартиру по ДДУ, а затем неограниченное количество раз по вексельному договору или договору инвестирования. Конечным владельцем проданной квартиры станет инвестор, на которого зарегистрирована квартира в регистрирующем органе.

Не забудем еще, что бывают еще и случаи прямого сговора застройщика с регистратором. Список проблемных застройщиков посмотрите здесь.

Если бы закон защищал от незаконных новостроек, не было бы такое количество проблемных новостроек, как в случае с проблемным застройщиком Виктором Холодом. Такие всегда находятся, а по статистике проблемных новостроек особенно много в Подмосковье, недобросовестные застройщики строят дома и продают в них квартиры.

После того, как дом построен, квартиры в нем проданы и заселились люди, местная администрация, как это было в подмосковных «Вешках» просыпается. Начинается процесс выселения людей и разрушения дома. 

Ознакомьтесь с деталями договора долевого участия.      

4. 214 закон не гарантирует от изменений в планировке квартир, если окажется, что квартира меньше заявленной в проекте, он не гарантирует возврата денег 

 

Очень часто размер квартиры по обмерам БТИ отличается от метража, заявленного в ДДУ. И если квартира больше, застройщик всегда найдет способ надавит на дольщика и выжать с него деньги. Если же должен застройщик, предстоят длительные судебно- административные разбирательства. 

Для того, чтобы выбить у застройщика свои деньги, нужно пройти большое количество кругов- заручиться поддержкой БТИ, привлечь экспертов, провести необходимые расчеты, выиграть суд и с помощью судебных приставов выбить деньги с застройщика.      

Для многих дольщиков это кажется неразумным, поэтому в большинстве случаев недостроенные метры застройщику прощаются.

На основании ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», квартира в новостройке должна быть передана с качеством, предусмотренным договором ДДУ, требованиям градостроительных регламентов и строительных норм.

И если квартира не соответствует требованиям качества, то застройщик обязан снизить цену или устранить все недостатки. В теории застройщик обязан и компенсировать затраты дольщику, если он самостоятельно устранит недостатки. Однако на практике все получатся не совсем так.

Чтобы добиться выполнения закона, застройщик обязан:

1. За свои деньги провести экспертизу 
2. Оценить недостаточное качество в рублевом эквиваленте 
3. Подать иск в суд, выиграть в суде 
4. Взыскать с застройщика положенные по суду деньги. 

Все это очень сложно, долго и дорого. Поэтому в абсолютном большинстве случаев дольщики предпочитают сами устранять кривые двери, скрипучий паркет или неисправную сантехнику. В суд идут только те, у кого реально треснула стена или отваливается балкон.

В суде же застройщик, у которого гораздо больше опыта часто доказывает, что все недостатки произошли вследствие нормального износа или по вине владельца квартиры, который провел некачественное устранение недостатков.

6. 214 закон не гарантирует от сдачи новостройки в положенный срок 

 

Закон разрешает неоднократно переносить сроки сдачи новостройки. Единственно, что обязан сделать застройщик — это предупредить дольщика о переносе сроков за 2 месяца до срока, который указан в договоре.

Конечно, если застройщик не выполнит обязательство сдать новостройку в сроки, указанные в договоре, то он должен заплатить неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ (8.25%). Но в реальности от таких массовых исков дом может вообще быть не построен и квартиры никто не получит.

7. 214 закон не гарантирует и выполнение иных обязательств застройщиком

К примеру, если у вас квартира на втором этаже, в проекте на первом этаже у вас в доме планировался детский клуб, а на практике будет пивной бар, то вы сможете всего лишь расторгнуть договор и вернуть потраченные деньги, которые за время ожидания обесценились. 

Согласно 214 закону дольщик может в любой момент выйти из договора в одностороннем порядке без решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214), если квартира в новостройке не получена спустя 60 дней с момента ее сдачи по договору. Однако без суда это еще никому не удавалось сделать.

Можно так же подать на застройщика в суд, возможно даже привлечь руководителя строительной кампании к уголовной ответственности. Однако не практике это бывает лишь в самых крайних случаях- собственное жилье для всех гораздо важнее, чем чувство мести к проблемному застройщику. 

 

Как мы видим, 214 закон- это жалкая попытка привести в чувство проблемных застройщиков и он практически ни от чего не гарантирует.

Берегите себя.

www.msknov.ru