Фз 214 о долевом – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Статья 1 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) утратил силу с 1 июля 2018 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».


Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 1 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Применяется ли закон «Об участии в долевом строительстве..» при рассмотрении споров из предварительных договоров купли-продажи, договоров о совместной деятельности и т.д.? Закон о защите прав потребителей

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года содержится следующий вопрос и ответ на него:

Вопрос 2. Подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.)?

Распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей»?

Ответ на вопрос см. в извлечении из Обзора судебной практики ВС РФ во вложении ниже

Когда независимо от наименования договора применяется закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

(См. подробнее пункт 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Принятие в члены ЖСК, созданного в связи с банкротством застройщика для завершения строительства

На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

(См. подробнее пункт 3 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Обзор ВС РФ 2013:

О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в частности:

Строительство домов на привлеченные ЖСК, ЖНК деньги не регулируется законом об участии в долевом строительстве

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

(См. подробнее п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Закон об участии в долевом строительстве не распространяется на самовольную постройку

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке.

(См. подробнее п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Публикации на logos-pravo.ru:

Вложения:

logos-pravo.ru

214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

  • При составления договора на участие в долевом строительстве;
  • На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
  • Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.

Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье 14.28 КоАП РФ.
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в

статье 9, о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1, предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2, гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6, регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2, в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7, предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8. Содержание данных пунктов статьи следующие:

  • Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
  • Шестой пункт текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
  • Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
  • Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5, устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1. Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19, регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6.
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4, устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2, о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Скачать ФЗ-214

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

lawlinks.ru

214 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов

Федеральный закон ФЗ-№214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, за свою историю существования претерпел 13 редакций. Последние редакции были приняты в июле и декабре 2017 года. Многие изменения уже вступили в силу. Остальная часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года, чего с волнением ждут как застройщики, так и дольщики. Обсуждение вопроса бурно ведется в интернете.

Содержимое страницы

Что такое федеральный закон о долевом строительстве

Действующий ФЗ-№214 о долевом строительстве от 30.12. 2004 года создан для того, чтобы регулировать отношения между застройщиками и дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Именно этот нормативный акт на законодательном уровне позволяет юридическим лицам привлекать финансовые средства населения для возведения многоэтажек.

Указанный закон в свое время был принят Государственной думой РФ 22 декабря 2004 года, и одобрен Советом Федерации 24 декабря.

Положения закона освещают все стороны и аспекты взаимодействия дольщиков и застройщиков начиная от предмета договора и заканчивая способами правового урегулирования проблем, возникших в процессе.

Какие гарантии дает ФЗ-№214

Основной целью создания закона стала защита интересов дольщиков и регулирование процесса постройки жилых домов. В прошлом известно много случаев, когда дольщики, вкладываясь в строительство домов, оставались и без денег, и без жилья. Проблема обманутых дольщиков приобрела широкие обороты и будоражила всю страну долгие годы. Поэтому правительство постоянно пытается совершенствовать закон, чтобы лучше защищать интересы сторон и обеспечить их справедливое взаимодействие.

На сегодняшний день, учитывая все принятые поправки (которые являются довольно суровыми по отношению к строительным компаниям), 214-ФЗ дает следующие гарантии дольщикам:

  1. Исключен сбор денег с дольщиков на постройку несуществующего объекта.
  2. Исключена «двойная» продажа квартир.
  3. Снижены риски срывов срока сдачи домов.
  4. Снижены риски использования денег дольщиков на иные цели.
  5. Повышены гарантии получения возмещения денежных средств или объекта недвижимости в случае банкротства застройщика.

Общий обзор Федерального закона о долевом строительстве №214

Настоящая редакция законодательного документа содержит в себе 27 статей, три из которых утратили силу. Комментарии к основным положениям приведены ниже. Их нужно знать и понимать, если вы собираетесь участвовать в долевом строительстве и покупать себе квартиру в строящемся доме.

Ст. 1. В данной статье раскрывается суть отношений между строительной компанией и гражданами. Застройщик вправе привлекать средства населения на строительство жилых многоквартирных домов, а физические лица вправе вкладывать свои финансы и быть участниками долевого строительства. После окончания строительства и сдачи дома, дольщик приобретает законные права на купленную квартиру.

Отношения между сторонами могут быть закреплены тремя видами соглашений:

  1. Договором долевого участия (ДДУ).
  2. Договором участия в ЖСК (членство в жилищно-строительном кооперативе).
  3. Путем выпуска и приобретения жилищных сертификатов.

Важно! Положения ФЗ №214 об участии в долевом строительстве не распространяются на отношения строительной организации и предпринимателей, которые выступают инвесторами. Их взаимодействие регулируется ГК РФ и законом об инвестиционной деятельности.

Ст. 2. Вторая статья в пунктах 1, 2  и 3 раскрывает суть понятий, которые в дальнейшем используются в ФЗ:

  1. Застройщик – хозяйственный субъект.
  2. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, которое должно быть передано покупателю, участнику долевого строительства, после сдачи дома в эксплуатацию.
  3. Уполномоченный банк – учреждение, созданное по целевому назначению, для контроля финансовых расходов в ходе ведения стройки.

Ст. 3. освещает основания, на которых у застройщика появляются права на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:

  1. Обязательное наличие разрешения на строительство, полученное в установленном законом порядке.
  2. Публикация проектной декларации и обеспечение доступа к нему для дольщиков.
  3. Наличие права собственности на землю, на которой будет возводиться жилой объект (аренда, субаренда, долгосрочная аренда).

Также в данной статье рассматриваются требования к застройщикам, порядок финансовых расчетов через единый расчетный счет в уполномоченном банке и порядок предоставления бухгалтерской отчетности.

Ст. 4. Четвертая статья ФЗ 214 касается ДДУ (договора о долевом участии). Здесь разъясняется, что суть договора в том, что одна сторона обязуется построить дом и передать его, а вторая сторона обязуется уплатить полную стоимость в установленные сроки.

Важно! По закону ФЗ 214 ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии пунктом 3 статьи 4.

Также освещается перечень требований к информации, которую должен содержать ДДУ.

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ст. 5. Цена договора. Здесь приводится формула для расчета стоимости договора (произведение цены единицы площади и общей площади получаемой квартиры). Согласно пункту 2, цена договора не может быть изменена после подписания ДДУ, если это не предусмотрено договором или не одобрено обеими сторонами сделки. Важным моментом является пункт 3, в котором обозначено, что дольщик должен вносить сумму (всю или по долям) только после государственной регистрации ДДУ. Если застройщик просит деньги раньше, то это прямое нарушение закона.

Ст. 6. Шестая статья касается сроков сдачи построенного объекта застройщиком:

  1. П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
  2. П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
  3. П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.

Ст. 7. Статья седьмая регламентирует права дольщика на получение гарантий на построенный и сданный объект. Застройщик должен передать жилье в соответствующем качестве, предусмотренном в договоре. Если обнаружены существенные недостатки, дольщик вправе потребовать с застройщика:

  1. Устранения недостатков в разумные сроки.
  2. Возмещения расходов на собственные ремонтные работы по устранению обнаруженного дефекта.
  3. Соразмерного уменьшения цены договора и возврата денежных средств.

Если строительная компания нарушит сроки устранения дефектов или откажется их исправлять, покупатель может потребовать неустойку в судебном порядке.

Ст. 8. рассматривает порядок передачи жилого объекта покупателю после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ст. 9. В данной статье рассматриваются условия, порядок и основания для одностороннего расторжения типового ДДУ одной из сторон.

Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Ст. 11. Одиннадцатая статья касается вопросов переуступки прав требований на жилой объект. Иными словами, устанавливает порядок и нормы продажи недостроенного объекта другому лицу. Дольщик может продать свою недостроенную квартиру (то есть уступить права требования) только в следующих случаях:

  1. После уплаты полной стоимости договора или при одновременном переводе своего долга на нового покупателя.
  2. Только после государственной регистрации ДДУ.
  3. До подписания акта приема и передачи построенного объекта.

Договор переуступки прав требования регистрируется в государственных органах в установленном законом порядке.

Ст. 12. Об исполнении обязательств. Со стороны строительной компании обязанности считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, со стороны дольщика – с момента внесения всей суммы договора.

Ст. 13. и ст. 14. регулируют вопросы обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

Ст. 15. – ст. 18 регламентируют порядок использования застройщиком полученных на долевое строительство средств через расчетный счет ЭСКРОУ в уполномоченном банке.

Ст. 19 – ст. 21. В данных статьях расписаны содержание и порядок обнародования проектной декларации и информации о застройщике.

Ст. 23. касается порядка государственного регулирования и контроля деятельности застройщика уполномоченными органами.

Важные изменения в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к федеральному закону 214 о долевом участии в строительстве, принятые на основании закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Текст правки по ФЗ-№218 подписан и принят 29 июля 2017 года.

Важно! Нововведения в законодательстве коснутся тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1.07.2018. К регулированию правовых отношений между застройщиком и дольщиком, возникших до 1 июля 2018 года, будут применять нормы настоящего закона без поправок.

Краткий обзор изменений:

  1. В качестве застройщика может вести деятельность хозяйственное общество с опытом не менее 3-лет в области долевого строительства и имеющий площадь построенных объектов не менее 10000 кв. м.
  2. Строительная компания может получить только одно разрешение на строительство в один период (это не противоречит получению разрешения строительства на комплекс домов).
  3. Организация, выступающая в качестве застройщика, обязана иметь уставной капитал в размере не менее 10% от проектной стоимости возводимого объекта.
  4. Финансовые расчеты между застройщиком и дольщиком, а также застройщиком и техническим заказчиком и генеральным подрядчиком регулируются через уполномоченный банк, созданный специально для таких целей.
  5. У строительной компании не должно быть долговых обязательств, не касающихся конкретного проекта. Допустимые долги по иным обязательствам – не более 1% от стоимости строительства.
  6. Строительная компания обязана вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ с каждым дольщиком. Взнос оплачивается до регистрации договора долевого участия в государственных органах.
  7. Расход финансовых средств застройщиком строго контролируется уполномоченными органами. Деньги дольщиков могут быть направлены на следующие статьи расходов:
  • на взносы в компенсационный фонд;
  • на возврат и компенсацию средств дольщику при разных обстоятельствах;
  • на оплату труда рабочих и отчисления подоходного налога, а также страховых взносов за работников;
  • оплата иных потребностей: рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды жилья для рабочих и покрытие расходов, связанных с поддержанием деятельности строительной компании.

Застройщику запрещено заниматься любой иной деятельностью, не связанной с выполнением обязательств по конкретному строительному проекту.

Настоящий федеральный закон ФЗ №214 об участии в долевом строительстве постоянно корректируется с целью обеспечения справедливой защиты прав и интересов дольщиков. Теперь все расчеты будут прозрачными, у дольщика есть доступ ко всем интересующим его документам. Покупатели могут быть уверены в том, что их деньги уйдут по назначению, а не исчезнут бесследно. Мелкие строительные компании покинут рынок долевого строительства, останутся только конкурентоспособные застройщики, что гарантирует получение дольщиками собственного жилья в установленные сроки. При нарушении условий договора потребители всесторонне защищены законом и имеют право на возврат средств и компенсации различного рода. Как скажутся новые правки в законопроекте после вступления в силу на стоимости квартир, первичном рынке недвижимости и уровне жизни населения, покажет время.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

sdelka.guru

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция 2016

maria on Июнь 29, 2016 — 7:12 дп в Правовые нормы и законы

Многие сегодня участвуют в долевом строительстве. Государственный закон №214 регулирует основные положения этого процесса. Каждая сторона в этой сделки должна изучить настоящий закон, поскольку это позволяет оценить преимущества и минусы, а также определить подводные камни долевого строительства.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция, скачать:

22 декабря 2004 года Государственная Дума РФ приняла российский ФЗ №214. Этот закон с актуальными изменениями за июль и конец октября прошлого года также был дополнен в мае в текущем году. Стоит изучить текст соответствующих положений, поскольку очень предусматривать все возможные случаи при участии в таком строительстве.

ФЗ №214 содержит такие статьи:

  • Предмет регулирования, список основных понятий;
  • Денежный аспект создания недвижимости;
  • Договор для объекта и его тарифы;
  • Срок передачи, гарантийный порядок, правила передачи;
  • Расторжение договора и несение ответственности;
  • Обеспечение исполнения, страхование, государственная регистрация и другое.

Изменения в ФЗ 214 с 2016 года

Ознакомившись с кратким содержанием ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, стоит узнать, какие поправки есть для вступления в силу.

Чтобы каждая часть закона могла правильно регулировать обязательство, нужно постоянно разрабатывать новое дополнение и принимать изменения. В последний раз оформление этого закона было изменено в мае. Например, в ст. 1 дано уточнение, что этот федеральный закон предусматривает ответственность по административному кодексу. Аналогичные поправки были сделаны в статье 23, на что стоит обратить внимание. Многие порталы, например, консультант плюс, упоминают последнюю редакцию с комментариями. Это говорит об актуальности данного ФЗ среди дольщиков и участников.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов скачать можно здесь:

214 ФЗ неустойка для физических лиц

Если проект застройщика не выполнен по договору, гражданин может в один момент потребовать выплату пени. По требованиям ст. 6 защита долевого участия предусматривает на подобный случай выплаты для физических лиц в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, от чего уменьшаются риски. Банковская ставка рефинансирования доступна за информированием Сбербанком или ЦБ. Для неустойки можно использовать калькулятор, в котором есть готовая формула и типовой шаблон для расчета.

Калькулятор неустойки по 214 Фз

Как гарант исполнения закона, если застройщик не сдал объект, статья 6 гарантирует назначенные выплаты пени. Каждый участник может сам подсчитать средство выплаты, сделав внесение своих данных в онлайн-калькулятор. Это защищает от того, что могло бы случится нарушение в расчете, и доступно бесплатно.

Страхование ответственности застройщика по 214 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Следуя этому закону, такое строительство имеет перечень обязательств. Если происходит отмена сдачи или апартаменты перешли в несвоевременную сдачу, исполнение положения ФЗ 214 контролируют страховые компании, работающие на недвижимость среди всех организаций. Федерация в этом положении предусматривает, что в некоторые моменты вступать в страховой порядок исполнения.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по ФЗ 214

Статья 6 этого положения говорит о сроке передачи дома и что будет, если будет разница во времени, когда застройщик дает недвижимость, и когда это обещал договор. Законодательный акт говорит, что если нарушена дата сдачи, для защиты прав выплачивается размер пени. Если в отношение к завершению строительства видно, что жилье или многоквартирный дом нужно еще делать, а договор этого не позволяет, то застройщик должен за два месяца отправить некоторый лист с просьбой изменения условий.

Договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни

При покупке квартиры в строении новостройки или ЖСК многие делают расчет на своевременное завершение работ. Но часто покупка отличается от того, чем производилось привлечение инвесторов. Инвесторы часто одобренные отзывы для страховых возможностей, поскольку только такое поручительство как страховка и обещания страховщиков могут упростить эту процедуру и делать еще надежнее. В некоторых случаях возможна продажа или переуступка доли. Последняя редакция ФЗ 214 даст нужное знание для гражданской инициативы, чтобы каждый мог понять суть и заключать удачные сделки. Эти принципы актуальны, Адыгея и СПб.

Похожие записи

Следующая статья
Июнь 29, 2016 — 7:16 дп Предыдущая статья
Июнь 29, 2016 — 7:10 дп

digm.ru

ФЗ-214 о долевом строительстве. Насколько прочна защита дольщиков?

Покупка жилья на столичном рынке первичной недвижимости связана с множеством нюансов, особенно это касается сделок по квартирам в домах, находящихся на стадии строительства. После того, как прошла волна протестов и недовольства граждан, выступивших инвесторами в долевом строительстве, был принят специальный закон, призванный защитить интересы граждан от мошенничества в долевом строительстве.

Эксперты информационного портала RealtyPress.ru проанализировали сильные и слабые стороны этого законодательного акта и выявили, как на практике используются некоторые положения этого закона и насколько договор долевого участия (ДДУ) обеспечивает защиту граждан в реальности. В рамках данной статьи читатель найдет примеры реализации закона и конкретные ситуации, которые имели место.

Уровень востребованности ДДУ по ФЗ-214

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства регулирует специальная законодательная норма — ФЗ-214, закон регламентирует все аспекты заключения договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем квартиры. Если в течение 2012 года по договору долевого участия проходило примерно половина сделок на рынке первичной недвижимости по Москве, то в текущем 2013 году по такому договору в соответствии с нормами ФЗ 214 по Москве проходит порядка 46% сделок и 89% всех сделок по Московской области.

Из всех схем продаж, которые в данное время работают на столичном рынке недвижимости, сделки по договору долевого участия являются наиболее популярными, поскольку они в максимальной степени защищают покупателей и их средства от возможных манипуляций. Мало того, договор долевого участия является единственным законным документом, который является основанием для продажи недостроенного жилья. Тем не менее, на рынке недвижимости используются еще ряд схем, которые, однако, в меньшей степени гарантируют защиту покупателя.

Основные положения ФЗ-214

Итак, ФЗ-214 определяет, что застройщик может заключать договор с покупателем, но это может происходить не раньше, чем он зарегистрирует права собственности или же права аренды на земельный участок, а также получит разрешение на строительство. Кроме того, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, обеспечивая публичный доступ к информации, касающейся строительства.

Если все перечисленные требования соблюдены не были, то покупатель, с которым все же был заключен договор, имеет полное право потребовать возврата уплаченной суммы, возмещения убытков и процентов. Кроме того, договор долевого участия регистрируется (это обязательно) в государственном органе, каковым является Управление Федеральной службы госрегистрации – это положение позволяет исключить двойные продажи одной и той же квартиры.

Юридическое лицо, если таковое является контрагентом застройщика, может претендовать на выплату крупной пени за каждый день просрочки (процент реф.ставки ЦБ), основанием претензии в данном случае является нарушение сроков передачи недвижимости. Если же контрагентом является гражданин – физическое лицо, застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Положение ФЗ-214 обязывает застройщика, при обнаружении покупателем строительных дефектов, устранить все недостатки, причем абсолютно бесплатно. Вариантом может быть уменьшение стоимости квартиры на ту сумму, в которую оцениваются обнаруженные дефекты, или же получение покупателем компенсации за ремонт, сделанный заказчиком своими силами.

Закон также учитывает, что если в договоре между покупателем и застройщиком присутствует положение о том, что застройщик не несет ответственности за различные, мелкие или крупные, строительные дефекты, то суд не должен брать во внимание этот пункт. Таким образом, одним из немногих случаев, в которых гражданин, являющийся контрагентом застройщика, может каким-либо образом пострадать,  является банкротство этого застройщика.

Насколько же может этот закон в действительности защитить денежные средства дольщиков, а также их право получить качественное жилье за уплаченные заранее деньги? Прежде всего, нужно отметить, что даже по истечении немалого срока со времени принятия законодательного акта, не все застройщики соглашаются следовать установленным правилам.

Защита от двойной продажи

Как уже было сказано, договор долевого участия подлежит обязательной регистрации, и при проведении этой процедуры государственный регистратор обязан проверить документы застройщика на предмет его прав на земельный участок, на котором возводится здание, установить наличие разрешения на строительство. Это само по себе уже должно было дать потенциальным покупателям определенные гарантии того, что вносимые средства действительно будут направлены на строительство в определенном месте.

Кроме того, снижению рисков способствовало повышение степени прозрачности действий застройщика, обязательная публикация сведений о подрядчиках, проектировщиках, непосредственно о самом проекте – планировке, сроках, стоимости, технических характеристиках. Однако практика применения ФЗ-214 показала, что даже через 8 лет после принятия закона некоторые застройщики все же ухитряются продавать строящееся жилье по векселям, либо по ПДКП (предварительный договор купли-продажи), также продолжают фигурировать договоры соинвестирования.

До сих пор случается, что застройщик начинает строительные работы без получения разрешения, без опубликования проектной документации, да еще и на участках, на которых строительство не может вестись в принципе. Все перечисленное может привести, в лучшем случае, к нарушениям сроков сдачи, произвольным изменениям в проекте, а в худшем случае – к признанию возводимого дома незаконной постройкой со всеми вытекающими.

По мнению экспертов, единственное, от чего может действительно защитить договор долевого участия, это «двойные продажи», поскольку осуществляется регистрация в Росреестре, при этом квартира проверяется на обладание правами на нее третьими лицами. Однако и тут есть свои нюансы – застройщик все-таки может продать квартиру, и даже сделать это несколько раз, хотя бы, по договору предварительной купли-продажи, который не должен проходить регистрацию.

Естественно, сделка будет признана в пользу гражданина, который заключил ДДУ, но длительных судов и потраченных нервов не избежать. Стоит заметить, что были зафиксированы случаи, когда застройщик таки продавал одну и ту же квартиру два раза, причем по ДДУ. И для этого действительно есть возможности – если регистрация затягивается (что, впрочем, уже противоречит закону), а дольщик уже внес значительную сумму в качестве аванса, то квартиру уже можно продавать снова, так как договор, фактически, еще не подписан. Нельзя также исключить возможности сговора застройщика с регистратором.

Защита права на качественное жилье

Существует также немало схем, которые обеспечивают нецелевое использование средств дольщиков. Хотя нормы закона и обеспечивают механизмы контроля, (например, застройщик обязан сдавать ежеквартальные отчеты в орган по надзору за долевым строительством), застройщикам, все-таки, удается обходить эти механизмы. Достаточно сложно утверждать, что ФЗ-214 может гарантировать соблюдение застройщиками таких параметров, как площадь квартиры и качество выполнения строительных работ.

Закон оговаривает, что все изменения в проект могут вноситься лишь по согласованию с дольщиками. В результате застройщик может поставить последних перед выбором – внести изменения и побыстрее получить жилье, либо, по причине необходимости придерживаться принятых условий, но срок сдачи при этом может на некоторое время затянуться.

В ряде случаев дольщикам предлагается внести дополнительную плату за лишние квадратные метры жилой площади, которые обнаруживаются при обмере готовой квартиры работниками БТИ. Есть и другой вариант, количество фактических квадратных метров меньше обещанного, и застройщик должен вернуть часть внесенной суммы, однако, в этом случае дольщикам приходится доказывать свою правоту через суд.

Относительно качества сдаваемой квартиры, на практике встречаются определенные нарушения. Соответствие качества жилья регламентирует 7 статья ФЗ-214, которая гласит, что при обнаружении нарушений строительных норм, технических требований, договорных обязательств, в том числе регламентов, касающихся безопасности зданий и пожарной безопасности, покупатель может не подписывать акт передачи и требовать составления «дефектного акта».

После этого, как регламентирует статья 7, дольщик может требовать уменьшения цены договора, устранения недостатков или же возмещения средств, затраченных на самостоятельное устранение недостатков.

При этом застройщик, как показывает практика, попросту игнорирует обращения дольщиков, затягивая, таким образом, время, а те, в свою очередь, не торопятся в суд, поскольку это связано с еще большими затратами на юристов, экспертизу. Судья, при вынесении решения, опирается исключительно на результаты экспертизы.

Отказ от обращения в суд связан еще и с тем, что при выявлении недостатков покупатель, хотя и может отказаться от жилья, но потребовать назад он имеет право только ту сумму, которую он заплатил. Невзирая на то, что на момент сдачи жилье имеет стоимость намного выше, и возврат средств только на руку застройщику.

Защита от долгостроя

Достаточно сложно утверждать, что нормы ФЗ-214 могут реально защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена целая статья 6 этого закона, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков – он обязан платить неустойку, причем фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но…тот же закон разрешает переносить сроки, причем, делать это неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца. В результате были случаи, когда срок сдачи жилого дома сдвигался таким образом на 3 или 5 лет, зафиксирован даже случай смещения срока на 10 лет.

Дольщик, естественно, не обязан соглашаться на дополнительные условия, и после двух месяцев с истечения срока, указанного в договоре, может разорвать договор в одностороннем порядке. В этом случае застройщик просто не спешит вернуть деньги и продолжает уговаривать дольщика подождать еще немного.

В большинстве случаев, дольщики не стремятся в суд, поскольку стоимость квартиры, которую они надеются получить, существенно выросла с момента начала строительства. Денег, которые им удалось бы вернуть, хватило бы как раз на то, чтобы начать ту же процедуру, только с другим застройщиком.

Резюме

Итак, эксперты RealtyPress.ru рассмотрели основные дыры в широко разрекламированном законе ФЗ-214, призванном защитить интересы дольщиков. Единственной рекомендацией можно считать необходимость проведения глубокой проверки деятельности застройщика перед тем, как делать взнос.

Потенциальному дольщику могут оказаться небезынтересными такие сведения, как ход работ в прошлых проектах этого застройщика, наличие собственной материально-технической базы, возможных финансовых проблем.

Однако, несмотря на обнаруженные нами нестыковки, договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 является наименее безопасной схемой приобретения строящейся недвижимости. Иными словами, даже в худшем случае, заключая ДДУ, дольщик рано или поздно получит квартиру, а вот представление о качестве услуг заказчик может получить, только узнавая о прошлых проектах застройщика.

Realtypress.ru



www.realtypress.ru

ФЗ 214 о долевом строительстве

Приобретение такого вида имущества, как недвижимость, связано с многочисленными юридическими нюансами, крупными денежными вливаниями и проверкой нервной системы покупателей на прочность. Особенно это касается такой формы приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. Данная форма отношений на рынке недвижимости предполагает двустороннее соглашение между строительной компанией и покупателем-инвестором, вносящим свою долю в счет будущего жилья.

Еще свежи воспоминания о многочисленных митингах и выступлениях «обманутых» дольщиков в начале 2000-х годов, когда некоторые недобросовестные застройщики (а порою и откровенные фирмы — «мошенницы»), не рассчитав своих финансовых или иных возможностей, надолго «замораживали» свои строительные проекты на разном уровне: кто-то уже на этапе отделочных работ, а кто-то уже и на этапе котлована. Тогда властям, строительным фирмам-новаторам, банкам и дольщикам пришлось совместными усилиями решать эту проблему, что в большей части удалось. Рано или поздно, но большая часть дольщиков все же получили свое долгожданное жилье. Однако так повезло не всем, осталось огромное количество семей, которые остались практически без средств и без ожидаемой крыши над головой, так как фирмы-мошенники и не собирались рассчитываться со своими инвесторами: продавали их будущие квартиры по нескольку раз нескольким дольщикам.

Чтобы, в конце концов, развернуть картину с долевым строительством в правовое русло в 2004 году был разработан и введен Федеральный Закон о долевом строительстве под номером 214. Немного удивляет, почему этого не было сделано раньше, но уже и на этом этапе он возымел свои результаты, став некоторой гарантией, как безопасности участников долевого строительства, так и конкурентоспособности многих строительных компаний, которые получили возможность деятельности только в соответствии с буквой закона.

Рассмотрим основные функции ФЗ 214, а так же его возможные слабые места. Настолько ли гарантируется безопасность дольщиков данным законом, насколько об этом сказано и написано в СМИ?

В основе деятельности компаний, действующих в соответствии с законодательством, ложится заключение с дольщиками, так называемого договора долевого участия (ДДУ). Этот договор и является той законной гарантией, которая максимально защищает дольщиков от обмана или других потерь, связанных с недобросовестной работой застройщиков. В настоящее время по ДДУ работает большинство строительных компаний, однако, до сих пор существуют застройщики, которые умудряются привлечь инвесторов другими схемами (векселя, предварительное соглашение о продаже и т.д.).

Самыми важными положениями ФЗ о долевом участии являются:

  • возможность заключения договора застройщика и дольщика только в результате получения и регистрации застройщиком права на аренду или собственность того участка земли, где будет происходить строительство объекта;
  • вторым условием для заключения ДДУ с покупателями должен быть факт публичного и доступного информирования о проекте будущего возведения объекта;
  • ДДУ обязан пройти регистрацию в официальной службе госрегистрации (УФРС), что сделает невозможным факт реализации одной и той же квартиры двум или более лицам;
  • строительная фирма обязывается выплатить крупные штрафы и пени в случае просрочки или затягивания сроков сдачи жилья, которые прописываются в соглашении;
  • если во время сдачи и приемки жилья дольщиком были найдены дефекты в строительстве, то застройщик обязан безвозмездно устранить их своими силами и средствами, либо уменьшить цену жилья на сумму, которая требуется для устранения недочетов.

Таким образом, ФЗ 214 «О долевом строительстве» регламентирует взаимоотношения сторон, защищая права потенциальных покупателей. Казалось бы, единственной проблемой для дольщиков может стать только банкротство компании. И, тем не менее, даже в настоящее время, не смотря на существование данного Федерального Закона, некоторые застройщики умудряются обойти многие положения.

Рассмотрим «дыры» в ФЗ 214:

1. Некоторые покупатели строящегося жилья в силу своей неосведомленности часто «ведутся» на рекламные уловки, прельщаясь на более доступную стоимость и т.д., при этом не интересуются заранее, работает ли та или иная компания в соответствии с Федеральным законодательством или предпочитает работать «по старинке» — продажа квартир по векселям, предварительному соглашению или даже договору соинвестирования. Ни один из названных методов приобретения строящегося жилья не гарантирует покупателю безопасности в большей мере, чем договор долевого участия.

Очень часто такие компании начинают строительство еще до того момента, как ими оформлены и получены все необходимые документы на собственность или аренду участка, опубликованы все данные о проекте, компании, технической базе, временными рамками и стоимости жилья. В лучшем случае это может обернуться затягиванием сроков строительства, в худшем — постоянными судебными тяжбами и обязательствам по сносу объекта как незаконной постройки.

2. Не смотря на то, что закон обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия с покупателем в УФРС, что гарантирует невозможность реализации одного и того же жилья двум или более лицам, некоторые застройщики умудряются продавать одну и ту же квартиру дважды. Это происходит потому, что иногда процесс регистрации договора затягивается, дольщики выплачивают к этому моменту большую часть стоимости квартиры. Но так как официального документа пока нет, застройщики успевают незаконно реализовать жилье еще раз, подавая снова на регистрацию договор долевого участия уже с новым покупателем. Некоторые застройщики-мошенники имеют незаконный сговор с регистраторами в УФРС.

3. Еще одним риском, от которого Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» не может защитить в полной мере дольщиков, это риск приобретения некачественного жилья. Часто многие фирмы стараются сократить расходы на материалы, перепланировку, площади строящихся квартир, присваивая денежную разницу себе. Не смотря на то, что нормы ФЗ 214 предусматривают и регламентируют контроль на нескольких этапах строительства, застройщики научились «выкручиваться» в данных ситуациях. Например, застройщики «договариваются» с дольщиками о том, чтобы внести некоторые коррективы в первоначальный план постройки с целью более ранней сдачи объекта, в случае же несогласия дольщиков идет шантаж более длительным строительством и задержками.

Дефекты и «недоделки» так же являются возможными рисками, от которых закон защищает дольщиков (но, как правило, на бумаге). По закону застройщик обязан устранить недостатки, найденные при проверке качества строительства, либо уплатить стоимость устранения будущим хозяевам жилья (или стоимость «недостроенных» квадратных метров). В противном случае стороны ожидают судебные разбирательства. На практике дольщики не особенно торопятся в суд, так как эта процедура достаточно дорогостоящая. Кроме того, дольщики могут требовать через суд ту сумму, которая ими была уплачена на момент составления ДДУ. Чаще всего стоимость жилья на момент приемки уже в значительной мере возрастает, поэтому дольщики соглашаются на дефекты и «недоплощади», только бы не потерять в денежном плане прибавочную стоимость.

Конечно, есть некоторые риски при любом раскладе. Но, тем не менее, гарантий больше при сотрудничестве с компаниями, предоставляющими договор долевого участия. Для большей страховке лучше заранее осведомляться о результатах деятельности компании, которую вы выбираете. Изучите отзывы о ней, ознакомьтесь с прошлыми проектами компании, поговорите с жильцами этих домов, они точно обманывать не станут. Ваша безопасность в ваших руках.

rieltor-ask.ru

214 закон о долевом строительстве- анализ его дыр и недостатков

Начиная с апреля 2005 года отношения покупателей квартир в новостройках (дольщиков) и застройщиков регулируются законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 

Если бы закон реально работал, он бы запрещал реализовывать квартиры по договорам соинвестирования, вексельным и другим серым схемам. Если бы этот закон работал, он реально запрещал бы строительство многоквартирных домов на участках для частного домостроительства. 
 

1. 214 закон не защищает от жуликов не собирающихся ничего строить

Не смотря на действующий уже 8 лет закон, до сих пор есть не единичные случаи, когда застройщики, находящиеся на “последнем издыхании” проводили широкую рекламную кампанию, активно продавали квартиры в несуществующей новостройке, а потом объявляли себя банкротом. 



Конечно, для того, чтобы продать квартиру, договор долевого участия (ДДУ) нужно зарегистрировать в органах госрегистрции. Однако никто не запрещает проблемному застройщику продать квартиру по ДДУ, а затем неограниченное количество раз по вексельному договору или договору инвестирования. Конечным владельцем проданной квартиры станет инвестор, на которого зарегистрирована квартира в регистрирующем органе.

Не забудем еще, что бывают еще и случаи прямого сговора застройщика с регистратором. Список проблемных застройщиков посмотрите здесь.



Если бы закон защищал от незаконных новостроек, не было бы такое количество проблемных новостроек, как в случае с проблемным застройщиком Виктором Холодом. Такие всегда находятся, а по статистике проблемных новостроек особенно много в Подмосковье, недобросовестные застройщики строят дома и продают в них квартиры.

После того, как дом построен, квартиры в нем проданы и заселились люди, местная администрация, как это было в подмосковных «Вешках» просыпается. Начинается процесс выселения людей и разрушения дома. 

Ознакомьтесь с деталями договора долевого участия.      

4. 214 закон не гарантирует от изменений в планировке квартир, если окажется, что квартира меньше заявленной в проекте, он не гарантирует возврата денег 

 

Очень часто размер квартиры по обмерам БТИ отличается от метража, заявленного в ДДУ. И если квартира больше, застройщик всегда найдет способ надавит на дольщика и выжать с него деньги. Если же должен застройщик, предстоят длительные судебно- административные разбирательства. 

Для того, чтобы выбить у застройщика свои деньги, нужно пройти большое количество кругов- заручиться поддержкой БТИ, привлечь экспертов, провести необходимые расчеты, выиграть суд и с помощью судебных приставов выбить деньги с застройщика.      

Для многих дольщиков это кажется неразумным, поэтому в большинстве случаев недостроенные метры застройщику прощаются.



На основании ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», квартира в новостройке должна быть передана с качеством, предусмотренным договором ДДУ, требованиям градостроительных регламентов и строительных норм.

И если квартира не соответствует требованиям качества, то застройщик обязан снизить цену или устранить все недостатки. В теории застройщик обязан и компенсировать затраты дольщику, если он самостоятельно устранит недостатки. Однако на практике все получатся не совсем так.

Чтобы добиться выполнения закона, застройщик обязан:

  1. За свои деньги провести экспертизу 
  2. Оценить недостаточное качество в рублевом эквиваленте 
  3. Подать иск в суд, выиграть в суде 
  4. Взыскать с застройщика положенные по суду деньги. 

Все это очень сложно, долго и дорого. Поэтому в абсолютном большинстве случаев дольщики предпочитают сами устранять кривые двери, скрипучий паркет или неисправную сантехнику. В суд идут только те, у кого реально треснула стена или отваливается балкон.

В суде же застройщик, у которого гораздо больше опыта часто доказывает, что все недостатки произошли вследствие нормального износа или по вине владельца квартиры, который провел некачественное устранение недостатков.

6. 214 закон не гарантирует от сдачи новостройки в положенный срок 

 

Закон разрешает неоднократно переносить сроки сдачи новостройки. Единственно, что обязан сделать застройщик — это предупредить дольщика о переносе сроков за 2 месяца до срока, который указан в договоре.

Конечно, если застройщик не выполнит обязательство сдать новостройку в сроки, указанные в договоре, то он должен заплатить неустойку в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ (8.25%). Но в реальности от таких массовых исков дом может вообще быть не построен и квартиры никто не получит.

7. 214 закон не гарантирует и выполнение иных обязательств застройщиком

К примеру, если у вас квартира на втором этаже, в проекте на первом этаже у вас в доме планировался детский клуб, а на практике будет пивной бар, то вы сможете всего лишь расторгнуть договор и вернуть потраченные деньги, которые за время ожидания обесценились. 

Согласно 214 закону дольщик может в любой момент выйти из договора в одностороннем порядке без решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214), если квартира в новостройке не получена спустя 60 дней с момента ее сдачи по договору. Однако без суда это еще никому не удавалось сделать.

Можно так же подать на застройщика в суд, возможно даже привлечь руководителя строительной кампании к уголовной ответственности. Однако не практике это бывает лишь в самых крайних случаях- собственное жилье для всех гораздо важнее, чем чувство мести к проблемному застройщику. 

 

Как мы видим, 214 закон- это жалкая попытка привести в чувство проблемных застройщиков и он практически ни от чего не гарантирует.

Берегите себя.

www.msknov.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *