Фз 214 по дду – ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2018 при покупке квартиры, строительство

Содержание

Суть 214-ФЗ. Федеральный закон закон об участии в долевом строительстве

Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Какие гарантии дает 214-ФЗ? — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

 

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

 

 

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).
 

 

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

 

 

stroi.mos.ru

суть закона об участии в долевом строительстве, действующая редакция

В последнее время становится крайне актуальным явлением приобретение недвижимости путем заключения долевого договора. Законодательно регулирует процесс участия в долевом строительстве № 214-ФЗ. Суть закона будет подробно разобрана в статье.

О предмете регулирования ФЗ

Представленный Федеральный закон был создан для регулирования отношений, тесно связанных с привлечением финансовых средств граждан для строительства многоквартирных домов. Привлечение денежных вложений происходит на долевой основе: по-сути, каждый кандидат на получение жилья «скидывает долю» на постройку дома.

Долевое строительство — это, казалось бы, очень простой, но в то же время весьма неоднозначный процесс. В последнее время все чаще стали происходить случаи обмана граждан, зарегистрированных в качестве дольщиков. В целях недопущения подобных махинаций был разработан 214-ФЗ. Суть закона очень проста: строгое закрепление норм, которые позволили бы качественно осуществлять процессы строительства долевого характера.

О застройщике и жилище

В статье 2 рассматриваемого нормативного акта закреплены два основных понятия, которые используются во всех последующих положениях закона. Первый термин это «застройщик». Согласно закону, застройщиками именуют юридических лиц, имеющих в собственности земельный участок, на котором можно построить жилой объект. Застройщик получает специальное разрешение на застройку, после чего начинает процесс привлечения финансов.

Объектом долевого строительства всегда является помещение жилого или нежилого типа, которое подлежит передаче участникам строительства на долевой основе. Стоит отметить, что такими объектами не могут быть предприятия, носящие производственный характер.

Суть закона 214-ФЗ, таким образом, заключается в закреплении норм, касающихся долевого строительства.

О праве на привлечение финансов

Выше уже было отмечено, что процесс привлечения денежных средств нельзя начинать без получения специального разрешения. С чем это связано? Стоит вспомнить суть закона 214-ФЗ. Речь идет о минимизации случаев обмана и финансовых махинаций. Именно поэтому в статье 3 рассматриваемого нормативного акта закреплены нормы, в соответствии с которыми застройщик способен привлекать денежные средства только после оформления декларации на строительство, а также после проведения и регистрации ряда земельноустроительных мероприятий. Застройщик обязан отвечать дате направления проектной декларации, а также ее требованиям. Лишь в этом случае будет возможно начать процесс привлечения средств дольщиков.

Здесь также стоит выделить следующие требования к застройщикам:

  • установочный капитал должен быть полностью оплачен;
  • застройщик не должен быть подвержен ликвидации в качестве юридического лица;
  • должно отсутствовать решение арбитражного суда о приостановке деятельности застройщика;
  • застройщик не должен находиться в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика отсутствуют недоимки по налогам, долгам или сборам.

Далее, стоит рассказать о специальном договоре, который заключают между собой застройщики и дольщики.

Договор на участие в строительстве

Статья 4 рассматриваемого нормативного акта содержит в себе довольно подробные положения, касающиеся заключения договора. Стоит отметить, что сутью закона 214-ФЗ является строгое закрепление всех возможных юридических процессов, касающихся строительства на долевой основе.

Согласно закону, одна сторона договора обязана в указанные сроки построить жилой объект, а другая сторона — своевременно уплатить указанную в договоре цену. Какие элементы должен содержать в себе договор?

  • Во-первых, это определение конкретного объекта строительства, а также вся информация о нем.
  • Во-вторых, сроки постройки и цена договора.
  • Еще одно важное место в договоре занимают гарантии и способы обеспечения застройщиком своих обязательств.

О сроках и гарантиях

Что отражает суть 214-ФЗ? Рассматриваемый акт призван зафиксировать максимальное количество норм, благодаря которым процесс долевого строительства проходил бы максимально эффективно. В статье 6 закона говорится о сроках. Так, в обязанности застройщика входит своевременная передача объекта строительства дольщикам. В случае нарушений договорных обязательств застройщик обязан выплатить пострадавшим участникам сделки сумму в размере от трехсотой части ставки рефинансирования, которую устанавливает российский Центральный банк. Застройщик имеет право не выплачивать пени лишь в том случае, если другая сторона отказалась подписывать передаточный акт.

Застройщик обязан предупреждать дольщиков о возможных проблемах. Так, если отсутствует возможность завершить постройку объекта к установленному сроку, то не позднее чем за два месяца до наступления прописанной в договоре даты об этом должно быть известно всем сторонам договора.

О требованиях по договору

За некачественное исполнение или полное неисполнение своих обязанностей на ту или иную сторону договора может быть возложена ответственность. В соответствии с Федеральным законом № 214, суть которого рассматривается в этой статье, виновные лица должны будут выплачивать штрафы, пени или неустойки.

В статье 11 говорится об уступке прав по договору. Возможна она лишь после того, как участник долевого строительства выплатит цену договора, либо переведет долг на нового участника строительства.

Когда обязательства по договору могут считаться исполненными? Согласно статье 12 рассматриваемого Федерального закона, только после полной уплаты установленной суммы и подписания передаточного документа.

О проектной декларации

Во всем процессе долевого строительства немалую роль играет один важный документ. В статье 19 он именуется проектной декларацией. Этот документ включает в себя всю необходимую информацию о застройщике и объекте строительства. Некоторые положения проектной декларации копирует договор участников долевого строительства, но только самые важные. В основном же декларация содержит в себе чисто технические данные. Все они должны быть заверены исполнительным органом власти соответствующего региона еще до того, как застройщик заключит договор с первым дольщиком.

Стоит также отметить, что любые последствия юридического характера для самого застройщика возможны только после удостоверения фактов из проектной декларации. Форма же рассматриваемого документа устанавливается уполномоченным исполнительным органом субъекта РФ.

Суть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (действующая редакция от 2013 года) заключается еще и в том, чтобы расскрыть предназначение всей соответствующей документации.

О государственном регулировании

Государственный контроль особенно важен в такой крупной сфере, как приобретение недвижимости. В России подобный контроль проявляется в виде совокупности отдельных функций. Вот на что указывает статья 23:

  • право на запрос у застройщиков всей необходимой документации и информации о ходе работы;
  • формирование и издание нормативно-правовых актов, касающихся долевого строительства;
  • разработка отдельных методических документов и рекомендаций по вопросам государственного контроля в сфере строительства долевого типа и т. д.

Так что же содержит в себе Федеральный закон 214-ФЗ? Суть закона проста: закрепление норм, в соответствии с которыми возникновение сложностей в области долевого строительства было бы практически невозможным.

fb.ru

Закон 214 ФЗ | Договор долевого участия. Защита интересов дольщиков

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве с изменениями на 2017 год взбудоражил многих застройщиков. Действующая редакция, прямо скажем, заставила задуматься многих девелоперов о возможности участия строительных компаний в этом сегменте экономики. Разберемся вместе.

Закон 214 ФЗ. Договор долевого участия

Федеральный закон 214 ФЗ. Покупаем безопасно!

Застройщики Москвы и Подмосковья с недавних пор активно стали применять Федеральный закон №214 ФЗ при продаже квартир, заключая договоры долевого участия (ДДУ). Основная цель — привлечь максимальное количество покупателей в высококонкурентной среде рынка первичного жилья. А что же покупатели?

ВНИМАНИЕ!
Хотите купить квартиру в новостройке? Сомневаетесь в надежности застройщика? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!
Полное сопровождение сделки под ключ! Проверка чистоты квартиры и надежности строительной компании. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Тяжело решиться на серьезный шаг – покупку квартиры в новостройке – когда что ни выпуск новостей, то обязательно обманутые дольщики с плакатами требуют справедливости. И ладно бы только выпуски новостей, но порой даже десяти минут разговора с любым «знакомым юристом» достаточно, чтобы исполниться ужаса и надолго утратить мотивацию к покупке квартиры.

Хотя следует признать, что последнее время информационное поле вокруг новостроек немного снизило напряженность.

Основная заслуга в этом принадлежит Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», последняя редакция которого, на момент написания данной статьи, приходится на 21 июля 2014 года.

В чем же заключаются «целебные» свойства данного закона? О чем он гласит? Давайте разберемся.

Изначальная цель настоящего ФЗ заключалась в стандартизации юридических отношений между застройщиком и инвесторами строительства. Раньше эти отношения славились большим разнообразием, причем всегда не в пользу последних. Чтобы немного скорректировать баланс интересов участвующих сторон, правительство проработало и внедрило отдельный Федеральный закон, о котором мы ведем речь в этой статье.

 

• Сопровождение купли-продажи квартиры

• Подготовка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

 

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Проще говоря, ФЗ-214 призван защитить интересы дольщиков. Теперь же разберемся, как именно он это делает.

  • Застройщик не может продавать квартиры в новостройке по 214-ФЗ, если еще не оформил весь комплект разрешительной документации, в том числе документы на землю и разрешение на строительство. Это действительно важный фактор, так как в России широко распространялась (и сейчас распространяется) практика, когда застройщик ведет строительство и продает будущие квартиры, не имея на это достаточных юридических оснований. В этом случае довольно велик риск попасть в новостные сводки с плакатом в руках, бичующем несовершенство застройщика и городской администрации. Если же продажа ведется по ФЗ-214, значит одной головной болью меньше – документы наверняка в порядке.
  • Заключая в соответствии с ФЗ-214 договор (например, Договор долевого участия в строительстве), можно не волноваться о так называемых «двойных продажах«. Для справки: двойная продажа квартиры – это когда застройщик продает одну и ту же будущую квартиру разным людям. Смысл в том, что на разных этапах строительства одна и та же квартира стоит по-разному. Поэтому, продав квартиру одному человеку на ранней стадии, бесчестный застройщик продает ее же другому человеку на поздней стадии, получая за квартиру больше денег. Первому же покупателю, как правило, возвращали его деньги и оставляли без квартиры. Сделки, заключенные по ФЗ-214, проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре. Так как на одну и ту же квартиру нельзя зарегистрировать два ДДУ с разными дольщиками, двойные продажи практически исключаются.
  • Оплата после государственной регистрации сделки. Этот пункт неразрывно связан с предыдущим. Если возникли проблемы с регистрацией (например, кто-то уже заявил ранее о своих правах на эту будущую квартиру), то ни о какой оплате речи не идет. Дольщик платит только тогда, когда государство в лице Росреестра подтвердило его права на приобретаемый строящийся объект недвижимости.
  • Застройщику, ведущему продажи по ФЗ-214, не выгодно затягивать сдачу объекта, так как просрочка грозит реальными штрафами. Правда, в реальной жизни этот факт далеко не всегда гарантирует своевременную сдачу. У нас по-прежнему свойственно затягивать сроки сдачи невзирая на все что угодно.
  • Застройщику предписывается выбрать способ обеспечения своих обязательств перед дольщиками. В нынешней редакции ФЗ это банковское поручительство или страхование ответственности застройщика. На практике застройщики склонны выбирать второй вариант – страхование ответственности. Это значит, что если застройщик не исполнил своих обязательств по передаче квартиры дольщику, то последний получает страховую выплату. Это обстоятельство хоть и позитивно в целом, но знайте: для получения страховой выплаты Вам нужно будет заручиться решением суда о банкротстве застройщика либо об обращении взыскания на предмет залога.

Сейчас нет способа купить квартиру в новостройке безопасней, чем по 214 ФЗ.

Однако перед покупкой стоит озаботиться элементарной проверкой застройщика: были ли у него раньше проекты, сдал ли он их вовремя, не упали ли построенные дома от легкого осеннего бриза в тихую безлунную ночь.

Есть и иные моменты, отличающие теорию от практики.

Известны случаи, когда застройщики заявляли о работе по 214 ФЗ, но, при этом, умудрялись требовать предоплату до 90% стоимости квартир, вносить которую предлагалось до сдачи документов на государственную регистрацию.

Для дольщика это весьма опасный вариант. Ведь смысл 214-ФЗ в том числе в том и состоит, чтобы оплачивать уже гарантированные государством права на квартиру. Иначе события могут развернуться так, что застройщик соберет с людей эти самые 90% и растворится в закатной мгле, откуда выковыривать его будут сами дольщики. Причем безуспешно.

 

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ — заказать

В любом случае, есть смысл пользоваться услугами грамотного риэлтора, который оградит Вас от опасностей рынка первичного недвижимости. Обращайтесь к профессионалам, то есть к нам.

Приводим список наших новостроек, где продажи происходят в полном соответствии с ФЗ 214:

Звоните и мы ответим на все интересующие Вас вопросы!

Телефон для консультаций +7 (495)978-56-56

avarealty.ru

ДДУ 214 ФЗ: на что обратить внимание

Долевое строительство – распространенный и доступный способ приобрести современное качественное жилье. Особенностью подобной покупки является финансирование будущих собственников работ по возведению на любом этапе строительства. Прежде, чем обрести право на построенный жилой объект, покупателя ожидает множество рисков от недобросовестных застройщиков, а также при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Защитить покупателей и регламентировать процесс привлечения денежных средств на долевое строительство — такова суть ФЗ-214 «О защите дольщиков».

Предназначение закона

Закон №214-ФЗ был принят в 2004 году, однако в процессе его внедрения потребовались корректировки и дополнения. Последние изменения были внесены в закон в 2014 году, а целью новых правил стало обеспечение дольщиков полноценной правовой и финансовой защитой во время возведения многоквартирного дома и в момент передачи его владельцам.

Основной задачей закона стало обеспечение российских граждан полноценной защитой на случай нарушений со стороны застройщика. Следует учитывать, что действие закона распространяется только на тех покупателей, которые заключили договор о долевом строительстве (сокращенно, ДДУ) со строительной компанией, ответственной за возведение жилого дома. Никакие иные правоотношения между застройщиком и будущим собственником не могут быть защищены ФЗ-214.

Принимая решение о приобретении жилья на определенном этапе строительства, следует сразу исключить такие варианты оформления отношений, как предварительный ДКП (договор купли-продажи).

Фактическая реализация мер защиты выразилась в принятии ряда положений, ужесточающих требования к девелоперам, а также установлении законных прав дольщиков в отношении определенных квартир.

Основная защита касается финансовой ответственности застройщика. Так, при нарушении строительной компанией сроков исполнения работ по возведению и сдаче дома к эксплуатации, на основании заключенного ДДУ и согласно положений ФЗ-214, застройщик обязан не только вернуть средства покупателю, но и уплатить пени с процентами. Со стороны дольщиков есть право изменить срок исполнения обязательств со стороны строительной компании.

Рекомендации будущим дольщикам

Если гражданин решил финансово участвовать в строительстве жилого здания, вложить средства в покупку квартиры на определенном этапе возведения, следует внимательно ознакомиться с перечнем действующих в регионе застройщиков и узнать условия приобретения строящегося жилья. Если девелопер настаивает на подмене предварительным ДКП договора о долевом участии, следует сразу исключить компанию из списка потенциальных строителей.

Заключив предварительный договор, покупатель не обеспечивается законными гарантиями, а исход дела будет зависеть от желаний и возможностей строительной компании. Любой законопослушный застройщик должен предоставить своим клиентам дополнительные гарантии исполнения условий договора в нужный срок, в полном объеме и должного качества.

Кроме того, ДДУ должен быть зарегистрирован государственными органами, оформляется в письменной форме. Это исключает возможность мошеннической продажи одного и того же объекта нескольким покупателям, как это может происходить по предварительному договору, не нуждающемуся в госрегистрации.

Требования к договору о долевом строительстве

Государство устанавливает требования к содержанию и составу договора, который будет признан юридически значимым.

К обязательным положениям договора относят следующие пункты:

  1. Предмет договора.
  2. Срок исполнения обязательств по передаче конкретной площади.
  3. Стоимость и порядок оплаты.
  4. Гарантии со стороны девелопера.
  5. Меры обеспечения по выполнению условий договора строительной компанией.

Следует уделить внимание положениям, касающимся возврата средств покупателю на случай нарушения исполнителем условий договора. Рекомендуется включить пункты по возврату не только основной суммы, но и уплаченных процентов и пени.

Если истребовать средства с заказчика придется в суде, нужно быть готовым к тому, что на урегулирование вопроса могут уйти годы, в течение которых недвижимость вырастет в цене, и за ту же сумму покупатель уже не сможет купить равностоящее жилье.

Реализация закона на практике

Согласно последней редакции закона, строители теряют возможность продажи площадей несуществующих на бумаге квартир. Если ранее покупатель приобретал квадратные метры при отсутствии разрешительных документов и согласованного проекта, теперь такой риск исключен на основании закона.

По новым правилам застройщик должен выполнить предварительную подготовку накануне продаж:

  • оформить разрешительную документацию на строительство;
  • принять меры по публикации проекта;
  • иметь в наличии оформленные документы на землю, в границах которой будут производиться работы.

Все документы, касающиеся будущей застройки, должны быть доступны всем гражданам. Будущие собственники должны иметь возможность узнать детали застройки, выявить достоинства и недостатки будущего объекта, проверить законность строительных работ и наличие разрешений.

Без исполнения данных действий, деятельность застройщиков невозможна. Если условия договора с дольщиком не исполняются, к застройщику предъявляется требование устранить дефекты и нарушения. Дольщик вправе требовать снижения цены приобретаемой собственности, возмещения затрат на ремонт, выплате штрафа.

Следует иметь в виду, что положения ФЗ-214 действуют только в отношении квадратных метров, приобретаемых в качестве жилья. Общедомовая собственность, ее качество и состояние законом не защищены. Таким образом, при выявлении строительных дефектов на лестничных пролетах, общих площадках и т.д., добиться качественного исполнения от застройщика будет сложно.

Несмотря на различные меры защиты, обеспечить полную правовую защиту интересов собственников трудно. Даже если строительные работы выполнены некачественно, компенсационные выплаты от застройщика получить сложно. В случае задержки сроков завершения строительства, покупатели вынуждены ждать в течение нескольких лет.

Средства, которые были уплачены девелоперу много лет назад, теперь недостаточны для покупки аналогичного жилья ввиду постоянного роста цен. Фактически, дольщики остаются заложниками ситуации, надеясь на порядочность строительной компании.

Обязательства застройщиков

В федеральном законе определяются все основные моменты, касающиеся регулирования отношений исполнителя и заказчика.

Обобщенно обязанности застройщика включают следующие действия:

  1. Получить разрешительную документацию.
  2. Предоставлять полную информацию об объекте и этапе его возведения.
  3. Ознакомить каждое заинтересованное лицо с проектной документацией.
  4. Использовать в строительстве собственные капиталовложения, от одной трети всего бюджета.
  5. Средства дольщиков могут быть использованы только на строительство конкретного объекта.
  6. В договоре фиксируются окончательные расчеты: цена, стоимость, а также условия невозможности привлечения дополнительных средств от дольщиков, свыше оговоренной в документе суммы (как это бывает в жилищно-строительных кооперативах).
  7. ДДУ подлежат обязательной регистрации с ФРС, исключая случаи мошенничества.
  8. Застройщик должен неукоснительно соблюдать сроки, а в случае нарушений – обязан уплатить штрафы.

Кроме того, по закону, дольщик имеет право:

  • продать свои права на объект, заключив договор уступки прав, тем самым, выходя из проекта;
  • требовать устранения дефектов за счет строительной компании, либо снижения стоимости жилья ненадлежащего качества;
  • прекратить действие договора по собственно инициативе, предъявив требование вернуть оплату с процентами, если будет установлен факт неисполнения застройщиком своих обязательств.

В свою очередь, исполнитель гарантирует качество работ на срок от 5 лет и более, а также несет страховую ответственность перед дольщиком, оформляя страхование гражданской ответственности, отчисляя определенный процент на счет компенсационного фонда, организуя расчеты через счета эскроу.

Если застройщик не выполнил свои обязательства, могут быть предъявлены требования в отношении залогового обеспечения, которым выступает земельный участок под МКД. Данная мера возможна в ситуации банкротства или установления факта «недостроя».

На видео о законе о долевом строительстве

Таким образом, условия по ФЗ-214 для застройщиков не оставляют шансов избежать ответственности за надлежащее исполнение строительных работ, минимизируя риски лиц, заключивших договор о долевом строительстве.

ru-act.com

Переуступка прав по ДДУ 214 ФЗ, как это происходит

Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

Что означает переуступка прав по ДДУ

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Важные моменты и возможные риски сделки по переуступке

Прежде, чем решиться на приобретение жилья по переуступке прав, необходимо убедиться в благонадежности самого застройщика и перспективах строительства. Нередко подобные сделки совершаются в то время, когда у строительной компании начинаются проблемы с финансированием проекта. Чтобы убедиться, что это не так, нужно проверить у застройщика проектные, правоустанавливающие и разрешительные документы на объект. Желательно посетить стройку и на месте посмотреть, соответствует ли фактический этап строительства проектным документам.

По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке,  проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

 

help-ddu.ru

Какие преимущества 214 ФЗ предоставляет покупателям квартиры в новостройке

Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится. Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке. Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.

Суть закона

Основная цель, которую поставил законодатель, разрабатывая 214 ФЗ – обеспечить защиту дольщиков, которые являются слабой стороной договорных отношений. И сегодня у граждан, принимающих участие в долевом строительстве, появились реальные гарантии. Заключая ДДУ по 214 ФЗ, инвестор может быть уверен, что деньги, вложенные в долевой проект, не исчезнут вместе с недобросовестной компанией. Закон гарантирует дольщику получение жилья или возврата своих средств, даже при самом неблагоприятном исходе.

Принимая во внимание несомненные преимущества ДДУ, нужно отметить, что федеральный закон далеко не совершенен, он не может уберечь дольщика от банкротства строительной фирмы, повлиять на ход строительства, предотвратить заморозку стройки. От этого не застрахован ни один долевой проект, но важно то, что сегодня дольщик не остается один на один со своими проблемами, все вопросы регулируются законодательством.

Преимущества федерального закона

Доступность и открытость информации. По закону застройщик обязан опубликовать в открытом доступе сведения о своей компании, в том числе финансовую отчетность и данные обо всех возводимых объектах. Граждане могут потребовать у застройщика предъявить оригиналы учредительных и финансовых документов организации, документы, подтверждающие его права на землю, проектную документацию и заключение экспертов на строящийся объект.

Повышенные требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства для строительства дома, застройщик должен обладать собственным капиталом, в размере, установленном законодательством. Строительная фирма может привлекать деньги только после того как соберет всю необходимую документацию: подготовит проектные документы и технико-экономическое обоснование, получит разрешение на строительство и экспертное заключение на объект.

Прозрачность и законность сделки. Договор ДДУ, заключаемый между дольщиком и застройщиком, обретает законную силу только после прохождения регистрации в Росреестре, где документ проходит полную проверку и правовую экспертизу. Данный факт полностью исключает возможность двойных и тройных продаж одного и того же объекта, поскольку если в ходе проверки обнаружится, что квартира уже закреплена за другим дольщиком, договор не будет зарегистрирован. По 214 ФЗ оплата за жилье производится только после успешной регистрации договора.

Гарантии 214 ФЗ

Гарантии качества жилья. Согласно закону застройщик обязан передать жилой объект, который по своим характеристикам и качеству соответствует проектной документации и ДДУ. Объект должен быть построен в соответствии с существующими строительными и техническими нормами. При расхождении показателей или выявленных строительных дефектах, застройщик обязан устранить любые несоответствия и за свой счет исправить недостатки. Застройщик не может без согласия дольщика передавать помещение, фактическая площадь которого превышает запланированную на пять и более процентов. Кроме того, он несет ответственность за переданное жилье в течение всего гарантийного срока, который по закону составляет пять лет.

Соблюдение сроков строительства. Передача жилья должна состояться точно в срок, обозначенный в договоре. При несоблюдении указанных сроков, застройщик несет финансовую ответственность и выплачивает дольщикам неустойку.

Возможность расторжения договора. При наличии оснований, указанных в 9 статье 214 ФЗ, (нарушение сроков передачи жилья, плохое качество квартиры и др.) инвестор может расторгнуть ДДУ по своей инициативе, либо обратиться в суд, который своим решением аннулирует договор. При расторжении договора дольщик может взыскать со строительной компании пеню за весь период действия ДДУ за незаконное пользование своими деньгами.

Гарантия получения неустойки. Если застройщик допускает нарушения условий ДДУ, не исполняет своих обязательств перед дольщиком, последний может на законных основаниях требовать с него неустойку и возмещения своих расходов. При судебном разбирательстве граждане в соответствии с законом о защите потребителей могут также взыскать с нарушителя штраф и компенсировать полученный моральный вред.

Заключение

Несмотря на несовершенство и некоторые недоработки, только 214 ФЗ гарантирует гражданам безопасное участие в долевом строительстве. На сегодняшний день нет другой альтернативы. Закон избавил дольщиков от большинства рисков, которые еще до недавнего времени присутствовали в этой сфере нашей жизни.

Если вы решили стать участником долевого строительного проекта, юристы Общества защиты прав дольщиков помогут свести к минимуму возможные риски. Мы проверим репутацию и деятельность строительной компании, проведем правовой анализ ДДУ, посоветуем в выборе застройщика. Наши координаты находятся в разделе «Контакты».

 

help-ddu.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о