Фз о долевом – Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями на 29 июля 2018 года) (редакция, действующая с 30 сентября 2018 года)

Содержание

Статья 6 закона N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве ..

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.


Вернуться к оглавлению документа: закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Комментарии к статье 6 закона № 214-ФЗ, судебная практика применения

Для переноса сроков строительства необходимо дополнительное соглашение с дольщиком

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

(см. подробнее пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

(см. подробнее пункт 5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Снижение неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по ст. 333 ГК РФ

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

(см. подробнее пункт 9 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Несоразмерность неустойки обязан доказывать застройщик

Бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство

(см. подробнее пункт 10 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки, взысканной с застройщика

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

(См. подробнее пункт 12 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Неустойка исчисляется с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.

(См. подробнее пункт 13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Обзор ВС РФ 2013 года:

О применении положений закона N 214-ФЗ рекомендуем разъяснения Верховного Суда РФ:

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в частности:

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по закону об участии в долевом строительстве

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

(См. подробнее п. 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неустойка по закону об участии в долевом строительстве не может быть уменьшена договором

Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.

(См. подробнее п. 21 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неустойка по договору об участии в долевом строительстве рассчитывается из полной цены договора. Учет вины застройщика

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.

(См. подробнее п. 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Как считать период просрочки застройщика по договору об участии в долевом строительстве

В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

(См. подробнее п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Основания уменьшения судом размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры застройщиком по договору долевого участия

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

(См. подробнее п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Неблагоприятные последствия для третьих лиц — не основание снижения неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений.

(См. подробнее п. 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

В случае расторжения договора об участии в долевом строительстве за нарушение сроков передачи квартиры, неустойка с застройщика не взыскивается

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи.

(См. подробнее п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года)

Подведомственность рассмотрения дела о взыскании неустойки в связи с нарушением застройщиком-банкротом сроков передачи квартиры

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015)» содержится следующий ответ на вопрос:

«Вопрос 8. К компетенции судов общей юрисдикции или арбитражных судов (в рамках процесса о банкротстве) относится рассмотрение требований граждан — участников строительства многоквартирного дома к застройщику — банкроту о взыскании неустойки в связи с нарушением последним сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры)?»

В ответе указано, в частности, следующее:

«..требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику — застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве».

См. подробнее обстоятельства дела см. в Обзоре практики ВС РФ во вложении ниже

Публикации на logos-pravo.ru:

См. в обзоре: «Неустойка по договору долевого участия в строительстве»:

См. в обзоре: «Взыскание неустойки, пени, штрафа за просрочку. Размер, расчет, формулы»:

Вложения:

logos-pravo.ru

214-ФЗ — Статья 8 — Передача объекта долевого строительства

список редакций

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Положения статьи 8 закона №214-ФЗ используются в следующих статьях:
  • Статья 9 Расторжение договора
    3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Открыть статью
  • Статья 13 Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
    3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. Открыть статью
  • Статья 15.4 Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
    8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора с уполномоченным банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. Открыть статью
  • Статья 16 Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
    1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Открыть статью

kodeks.systecs.ru

Статья 8. Передача объекта долевого строительства — с изменениями, проверено 19.11.2018 — О долевом строительстве (214-ФЗ) — Законы Российской Федерации

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признаётся перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

dogovor-urist.ru

Закон о долевом строительстве с 1 июля 2018

В последнее время в качестве оптимального решения, законодатели предлагают запретить привлечение денежных средств физических лиц для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. Пока радикальных перемен в законодательстве не было, однако требования на рынке долевого участия в строительстве становятся жестче.

Законодательная база

В 2017 году в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) были внесены изменения. Это связано с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Изменения коснулись усиления защиты прав дольщиков в долевом строительстве жилых объектов.

Проблем в этой сфере немало — от несвоевременной сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств.

Основы долевого строительства

Использовать денежные средства дольщиков возможно при соблюдении следующих условий:

— получение разрешения на строительство многоквартирного дома,

— наличие документов на выделенный земельный участок под дом,

— наличие проектной декларации с экспертным заключением,

— обязательная регистрация договора долевого участия в Росреестре,

— после регистрации договора осуществление дольщиками оплаты стоимости квартиры,

— застройщик не банкрот и не ликвидируется,

— наличие официального сайта и полная информация о застройщике.

Читайте также статью ⇒ Что подразумевает долевое строительство и кто его участники.

Что такое договор долевого участия?

В долевом строительстве основной документ — договор долевого участия. Он должен содержать ряд обязательных пунктов. В случае отсутствия хотя бы одного договор долевого участия считается  недействительным.

Договор долевого участия содержит:

  1. подробное описание строящейся квартиры — этаж, из какого материала строится, количество комнат, балконы, наличие сантехники и др.,
  2. дату передачи дольщику готовой квартиры,
  3. стоимость квадратного метра и стоимость приобретаемой жилплощади, способы оплаты,
  4. подсудность при разрешении возникающих споров,
  5. реквизиты договора.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Правительство предпринимает меры по упорядочению строительного бизнеса. Переход от практики долевого строительства к торговле готовыми квартирами уменьшит риск.

С этим и связаны изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

Особенности долевого строительства в 2018 году

Законодатели предлагают отказаться от долевого строительства. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была публикация «дорожной карты», которая представляет собой план мероприятий.

Он состоит из следующих этапов:

ПериодМероприятия
к 01.07.2018 годасоздание нормативно-правовой базы с целью нового способа финансирования
с 01.07.2018 по 30.07.2019 годаразрешается использовать финансирование строительства с помощью специальных счетов, учитываемых денежные средства до выполнения обязательств (эскроу) либо специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства
с 01.07.2019 годаразрешено использовать только счета эскроу или специализированные

Требования к застройщикам:

В 2018 году в термине «специализированный застройщик» определены требования к застройщикам.

К основным требованиям относится:

— «специализированные застройщики» должны быть только коммерческие организации, осуществляющие вид деятельности, связанные со строительством.

— опыта работы на строительном рынке должен составлять более трех лет и имеющих разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью более 10 тыс. кв. м.

— должностными лицами застройщика не могут быть лица, имеющие судимость, банкротившиеся как физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности.

— с 1 января 2018 года застройщики обязаны опубликовать бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

— с 1 июля 2018 года застройщик имеет право только на один расчетный счет, через который осуществляются платежи для строительства долевого объекта.

— с 1 июля 2018 года застройщик не может заниматься иной деятельностью, кроме деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Защита прав дольщиков

Страхование ответственности застройщика, как показывает практика, не эффективна. Страховыми компаниями не было достроено ни одного здания и не произвели выплат по страховкам. В октябре 2017 года была образована организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна оказывать помощь и защищать права дольщиков. Перечисления в этот фонд 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия. Данные средства будут направлены на выплаты пострадавшим дольщикам либо для завершения недостроенных домов.

Читайте также статью ⇒ Долевое строительство, что подразумевается под этим понятием.

Заключение

Исходя из вышеизложенного, осуществлять с 2018 г. деятельность застройщика станет труднее. В связи с этим мелкие застройщики покинут этот рынок. Крупным застройщикам нужно будет перестроиться на работу по новым правилам. Большая вероятность включения в стоимость жилья дополнительные расходы застройщиков. До 1 июля 2018 года большинство застройщиков торопятся получить разрешение на строительство, чтобы строиться по прежним правилам.

1000meters.ru

Федеральный закон о долевом строительстве

Долевое строительство — есть форма инвестиционной деятельности (см. федеральный закон об инвестиционной деятельности) в области строительства, осуществляемая посредством привлечения денежных средств физических и юридических лиц (участники долевого строительства, дольщиков), строительной или инвестиционной организацией (застройщиком), для строительства объектов недвижимости. При этом, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, застройщик обязан предоставить объект долевого строительства участникам.

Организация и осуществление долевого строительства выполняется путем регулирования деятельности Федеральным законом РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, участниками долевого строительства (дольщиками) признаются физические (граждане) и юридические лица, заключившие договор на участие в долевом строительстве, и вступившие сразу же, в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов. Застройщиками являются юридические лица, имеющие в собственности, или на правах аренды, земельный участок с полученным разрешением на строительство, и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этой земле объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Информацию о юридическом лице (застройщике) и об объекте недвижимости (строящемся) уже на ранних этапах можно получить путем обращения в государственные органы за оказанием государственных услуг (см. федеральный закон о государственных услугах).

Федеральный закон о долевом строительстве содержит 27 статей. Предмет регулирования данным законом, а также определения к основным понятиям, используемым в сфере долевого строительства, зафиксированы в статьях 1-2 вышеуказанного документа. Статья 3 федерального закона определяет право застройщиков привлекать для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства.

Форма договора участия в долевом строительстве, а также порядок его оформления и подписания регламентируется статьей 4 законодательного документа. Кроме того, статьями 5-13 определяются правила фиксирования цены договора в каждом отдельном случае, сроки передачи объекта недвижимости участником долевого строительства и форма передачи объекта, основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, трактуются гарантии качества, предусмотренные договором, ответственность за нарушения обязательств по договору, формы уступки право требования по договору, исполнения и обеспечения исполнения обязательств по договору. Статьями 14-15 федерального закона о долевом строительстве определены особенности обращения взыскания на предмет залога и особенности распределения денежных средств, полученных в результате реализации заложенного имущества.

Государственная регистрация права собственности на объект, а также регистрация договора и уступки права требования по договору осуществляется в соответствии со статьями 16-17 законодательного акта. Федеральный закон о долевом строительстве также регулирует порядок использования застройщиком средств, уплаченных участниками долевого строительства, трактует форму проектной декларации, форму получения информации о застройщике и о проекте строительства, регламентирует особенности рекламы, связанной с привлечением средств участников и государственное регулирование в этой области. Заключительными статьями 24-27 внесены изменения в соответствующие нормативные правовые акты, для нормального обеспечения норм и принципов федерального закона о долевом строительстве. И кроме этого, определены сроки вступления закона в силу.

Скачать Федеральный закон о долевом строительстве

mosadvokat.org

Дольщикам на заметку. ФЗ о долевом строительстве N 214

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Также устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Представляю наиболее, на мой взгляд, важные детали этого закона.

Привлекать денежные средства граждан для строительства допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Причем, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Договор с вами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Цена в договоре о долевом строительстве

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Если данная возможность прописана в договоре, то после итогового обмера общей площади квартиры в готовом доме, цена может вырасти за счет дополнительных квадратов.

Передача объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

P.S

Данный Федеральный закон N 214 призван защитить интересы дольщиков. Если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге по 214 ФЗ, то в СПб много компаний работающих по 214 ФЗ. Советую вам более подробно изучить данный ФЗ и прочитать все его пункты, а ознакомиться с новостройками, вы можете в соответствующем разделе нашего сайта.

Удачи!
19.02.2014

Возмещение застройщиком убытков дольщика в связи с задержкой сдачи дома

Кадастровая стоимость квартир в Санкт-Петербурге

За коммуналку можно платить онлайн

www.novostroiki-peterburga.ru

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона — с изменениями, проверено 19.11.2018 — О долевом строительстве (214-ФЗ) — Законы Российской Федерации

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

  • 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
  • 2) утратил силу с 1 июля 2018 года. — Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ;
  • 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьёй, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трёх и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учётом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

dogovor-urist.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о