Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.
Ипотечная сделка в силу закона
Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.
Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.
Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.
Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.
Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.
Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.
Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.
Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.
Чем отличается от ипотеки в силу договора
При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.
На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.
Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.
Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:
- если обременение не накладывают и фактически залога нет;
- когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
- когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.
Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.
Главные отличия договорной от законной ипотеки:
- Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
- Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
- Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
- Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.
Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.
Нормативные документы
Основными нормативными документами по данному вопросу являются:
Законная ипотека возникает:
- При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
- Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
- Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),
Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.
Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.
Регистрация ипотеки в силу закона
Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.
Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.
Процедура регистрации ипотеки в силу закона:
- Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
- Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
- Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
- Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
- Обременение снимается после погашения долга в банке.
Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.
Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.
Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.
Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.
ipotekaved.ru
Правильность сделки ипотеки
Сделка по ипотеке – это заключение договора, а так же главный этап в документальном оформлении займа на приобретение недвижимости.
В ходе данной сделки осуществляется заключения соглашения по кредиту между кредитозаемщиком и финансовым учреждением (кредитором), а также договор купли-продажи жилья, с привлечением заемных денежных средств между заемщиком и продавцом. Об этом на Банк Кредиты Ру.
как происходит сделка по ипотеке
В свою очередь, банк должен составить и оформить закладную по ипотеке. Этот документ составляется на конкретное лицо, и подтверждает право финансового учреждения на получение исполнения по данной ипотеке. Обычно, финансовые учреждения просят от кредитозаемщиков составить закладную до получения ими ипотечных денежных средств.
После того, как кредитозаемщик приобретает в личное владение объект недвижимости, а так же осуществилась регистрация сделки, залог входит во владение банка. Данная «ценная бумага» будет находиться у заимодателя до окончательного погашения ипотеки.
Важно знать, что договор купли-продажи, составляется после подписания ипотечного соглашения, после получения кредитозаемщиком заемных средств от кредитора (взятия ипотеки).
Подписание всех видов документов осуществляется в отделении банка, который предоставляет ипотеку на покупку объекта желаемой недвижимости.
Многие банки требуют от кредитозаемщика, в обязательном порядке, страховать жилье, жизнь и трудоспособность, данное страхование необходимо сделать до ипотечной сделки. Так же банк может потребовать заемщика предоставить поручителей. Этим банк себя подстраховывает от невозврата данных денежных средств в оборот банка.
С момента наступления ипотечного соглашения, в зависимости от выбранного способа погашения займа, необходимо взять в аренду ячейку в банке (сейфовая ячейка), или открыть безотзывный аккредитив (аккредитив — это денежное обязательство, которое по заказу заемщика принимает банк). Аккредитив не подлежит аннулированию. Расплата с продавцом может осуществиться с помощью безналичного денежного перевода. На Российском финансовом рынке стали популярны наличные и безналичные расчеты через ячейки, так как этот способ более понятен и предпочтителен заемщику и продавцу объекта недвижимости.
сделка купли продажи по ипотеке
Далее следует – государственная регистрация соглашения о купли-продажи, где от лица покупателя выступает представитель финансового учреждения. Обычно, срок регистрации описанной сделки осуществляется за пять рабочих дней.
Так же продавцу недвижимости необходимо предоставить банку соглашение купли-продажи с пометкой государственной регистрации. Полученную сумму продавец может забрать из банковской ячейки или снять со счета.
После погашения долга полностью, в течение трех дней банк обязан снять наложение залога с объекта недвижимости, а регистрационная отделение выдаст свидетельство о собственности заемщика без ограничения права на нее.
Для большей уверенности и правильности оформления сделки по ипотеки, прочтите еще статьи на нашем сайте.
ДОПОЛНИТЕЛЬНО СТАТЬИ
ИПОТЕЧНАЯ ССУДА В ВАШЕМ ГОРОДЕ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ССУДЕ
НАКОПИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА КВАРТИРУ
Автор: Банк Кредиты Ру. Добавлено — 30 Июн, 2014bankcrediti.ru
Ипотечный кредит — 3. Подготовка и проведение ипотечной сделки.
В прошлых выпусках рассылки — «Ипотечный кредит. Курс молодого бойца» и «Ипотечный кредит -2. Поиск квартиры и аванс»- было рассказано об особенностях поиска квартиры, которую вы планируете покупать с помощью ипотечного кредита, об особенностях соглашения, подписываемого при внесении аванса /задатка.
Итак, квартиру нашли, аванс внесли, надо готовиться к сделке купли-продажи и покупать.
1. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ Помимо того, что для получения ипотечного кредита на покупку данной квартиры, надо получить свежие справки из БТИ (список документов уточняйте в банке в зависимости от того, где именно находится приобретаемая недвижимость), покупателю надо еще обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке выбранной квартиры. Не надейтесь, что вы сможете выбрать любую независимую компанию, входящую в СРО-саморегулирующуюся организацию оценщиков. Список «достойных» компаний у каждого банка свой, причем некоторые крупные банки, например, ВТБ24, признают только «своих» оценщиков ( конкретно в этом банке заказывает оценку ваш кредитный инспектор, поэтому при получении кредита надо к «расчетному времени» выхода на сделку добавлять 2-3 дня на выезд оценщика). Какие здесь могут быть «грабли»? Не всегда оценщики оценивают квартиру корректно. Об одном таком случае я писал в выпуске рассылки. И если цена оценщика будет ниже той, за которую вы реально приобретаете объект, готовьтесь искать «разницу» не в стенах банка. Самая большая проблема может возникнуть вот в каком случае. Вы нашли подходящий вам по всем статьям объект, но в квартире была произведена неузаконенная перепланировка, и купить эту квартиру ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ (самое худшее- когда планировка провеедена такая, что ее и узаконить невозможно). А брать на себя обязательство по приведению состояния жилья в соответствии с законом- не хочется В этом случае некоторые «особо одаренные» личности «договариваются» с сотрудником оценочной компании о том, чтобы предоставить фото в отчете квартиры этажом выше или ниже. Сотрудник –оценщик, как правило, молодой человек с зарплатой чуть выше, чем у курьера. Сегодня он работает в компании, а завтра-нет. Лицензии у компаний-оценщиков нет, терять им особо нечего в случае, если обман покупателем банка будет обнаружен. Вы чувствуете? Кто будет «договариваться» не важно- вы, хозяин квартиры или его риелтор, но проблемы возникнут у вас! Что вы «получите» в этом случае? По условиям кредитного договора, без подписания которого не будет кредита, вы обязаны будете выплатить оставшуюся сумму долга на этот момент. А то, что перепланировка «была на момент продажи»- в банке никого не заинтересует и оправданием служить не будет. Плюс гарантированное попадание вашего имени в «черный» список личностей, которым кредиты банками выдаваться не будут. Может, лучше еще поискать варианты других квартир?
Еще один источник возможной головной боли. В последнее время в Москве сложилась ситуация, при которой ускорить получение выписки о правах на жилье из Департамента жилищной политики, невозможно практически ни за какие деньги. (предлагаемая стоимость услуг «помощников» сопоставима с комиссией риелторов). Указанная справка требуется для квартир, правоустанавливающие документы на которые датируются до 1997 года, она делается законным путем любому заявителю в течение 20 дней, и раньше этого времени сдать пакет документов на приобретаемую в кредит квартиру в юридический отдел банка будет проблематично (брать у вас документы или нет под обещание принести указанную бумагу на сделку будет решаться юристами банка в индивидуальном порядке). После того, как полный комплект документов, включающий оценочный отчет, ксерокопии документов на квартиру, справки из диспансеров (ПНД-НД), будет сдан на проверку юристам, вам предстоит общение со страховой компанией. По своему опыту знаю, большинство покупателей относятся к страхованию как к неизбежному злу, не сильно заботясь о том, чтобы подобрать надежную компанию, вычитать внимательно договор. Выбора у вас большого не будет, есть список из 4-5 компаний, в разных банках разный, причем «свою» компанию банк будет «продавливать» с особым усердием. Так, предлагаются разные условия по срокам выхода на сделку- с «чужими» надо будет еще дополнительно потратить 3-4 дня. Какую страховую компанию выбирать- решать вам, но совет будет один. Читайте договора до сделки! Поверьте, сделка покупки квартиры в ипотеку- большой стресс, длится она будет почти целый день, и наивно надеяться, что вы сможете хотя бы понять, что будет написано 3 или 4 кеглем в договоре страхования (страхование сделки- это, вообще-то, тема не для одного выпуска рассылки).
2. ПРОВЕДЕНИЕ СДЕЛКИ Документы собраны, одобрение юристов на выдачу кредита для приобретения подобранного вами жилья получено. Кредитный инспектор назначил вам день сделки. Как мы говорили, сделка будет проводиться в стенах банка, выдавшего ипотечный кредит. Во всяком случае, кредитные деньги будут заложены в ячейку именно в этом банке (использование для расчетов в некоторых банках безотзывного аккредитива можно отнести скорее к экзотике). Помимо этого, некоторые банки достаточно категорично требуют, чтобы регистрацию договоров купли-продажи недвижимости проводили «карманные» юристы, которых банк знает. Рекомендация- рассчитайте количество денег, которые вам будут необходимы на сделке. Собственные средства, все платежи и комиссии банку за выдачу кредита, деньги на страховку, оплата договора аренды банковской ячейки, оплата регистраторам- «специально обученным людям», которые будут заниматься регистрацией договора купли-продажи. Немаловажный вопрос- каким образом вы покажете банку внесение собственных средств. Варианты могут быть следующие. А. Внесение «своих» денег в кассу банка. В случае, если вы внесли аванс, этот факт должен быть подтвержден документально в виде расписки (это если вам повезло и аванс вы внесли продавцу квартиры). Б. Предоставление расписки (расписок) от продавца недвижимости в получении части денег за квартиру. А вот если аванс был внесен в агентство недвижимости, получить оформленные правильно документы от юридического лица на внесение наличных денег практически нереально (надеюсь, у вас нет иллюзий по поводу того, что ваш аванс в кассу фирмы не поступит?). А если еще сумму порядка 2-5% от стоимости квартиры, которые агентство получает за продажу, надо довнести либо под гарантийное письмо (помните выпуск рассылки про «гарантийки»?) или в отдельную ячейку? Практически для вас будет необходимо изыскать эти деньги в дополнение к тем средствам, которые составляют ваш личный вклад в оплату квартиры. Понятно, что на сделке вы их заберете обратно, но для того, чтобы забрать деньги из кассы, их туда надо сначала положить… Перед тем, как проводить сделку, надо выяснить, проводятся в выбранном банке только ипотечные сделки (так называемые «ипотечные центры»), или же депозитные ячейки «открыты для народа». Почему это важно? Во-первых, продавцу может понадобиться просто для временного хранения денег арендовать свою личную ячейку после проведения сделки. Во-вторых, если вдруг по каким-то причинам вам придется разорвать альтернативу, банк может отказаться проводить сделку по покупке альтернативной квартиры вашим продавцом в своих стенах. В-третьих, если вы решите заложить комиссию агентства в отдельную ячейку, вам тоже может быть отказано- агентство не является стороной ни по вашему договору (в качестве продавца или покупателя не фигурирует в договоре купли-продажи), ни по альтернативе СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ. Сделка не предвещала каких-либо сложностей: продажа квартиры с покупкой альтернативы — равноценной квартиры- в другом районе. Ипотеку получали в одном из самых крупных банков страны. Перед сделкой риелтор продавца узнал о стоимости аренды сейфа, проверки денег и условиях закладки денег- узнал по телефону, который был размещен на сайте банка. Но вот дальше вышла осечка- по ряду причин назначенное время не устраивало продавцов подменной квартиры, а срок одобрения заемщика подходил к концу. Было принято решение «разорвать» альтернативу- сначала сделать куплю-продажу квартиры по ипотеке, а потом- купить подменную квартиру. Вот только провести вторую сделку в этом банке не удалось: «У нас проводятся только ипотечные сделки!, — с удивлением сказали сотрудники банка. –У нас же ИПОТЕЧНЫЙ ЦЕНТР!» Логика проста- пусть хоть десять сделок делаются, прицепившись к ипотечной сделке, это будет квалифицироваться как «одна ипотечная сделка». Если же цепочка из двух квартир регистрируется не одновременно- это уже не ипотечные сделки! Все попытки объяснить, что данная сделка является «кусочком» ипотечной покупки, которую проводили неделю назад, потерпели фиаско. Не помог даже тот факт, что покупатель ипотечной квартиры был сотрудником этого банка. В результате пришлось нанимать охрану и перевозить деньги в другой банк.
3. СДЕЛКА. Я уже писал о том, что все документы должны быть подготовлены и вычитаны заранее. Почему? На сделке надо будет проверить и подписать большое количество документов. Кредитный договор, закладная Договор аренды банковского сейфа Договор страхования Договор купли-продажи недвижимости. На работу с каждым документом, по-хорошему, требуется от 1 до 2 часов в спокойной обстановке. Но спокойной обстановки в день сделки не будет. Выглядеть это будет так. Вам постоянно будут предлагаться всевозможные документы на подпись, речь о том, чтобы вдумчиво прочитать просто не идет. Только вы опустили голову, чтобы вникнуть в содержание очередного абзаца- новая бумага, потом приезжает сотрудник страховой компании, и вам надо срочно читать и подписывать договор страхования, вы пытаетесь понять, от чего же вас страхуют- а мобильный разрывается от звонков, прибыли продавцы вашей квартиры, их риелторы, продавцы альтернативы. В переговорной, где теперь сидят 3-4-5 человек, тишины не будет. Добавьте сюда крутой замес эмоций, интересов, амбиций собравшихся людей… Кредитный инспектор попросит вас прийти на полчаса раньше времени, когда планируется проводить куплю-продажу. Эти «грабли» подсовывают покупателям из раза в раз… За полчаса вы не успеете даже проверить свои паспортные данные в кредитном договоре. Поэтому приходить надо за полтора-два часа до назначенного времени сделки. Все перечисленные документы должны быть изучены, составлены и тщательно вычитаны вами накануне, чтобы ваша задача была бы только еще раз проверить паспортные данные и сравнить текст с тем, что вы уже изучили. Особенно внимательно проверяйте кредитный договор. Распространенная ошибка- дата и номер договора остались из шаблона – договора для предыдущей сделки. Страховка- представитель страховой компании приезжает, как правило, на сделку, добавляя суматохи в процесс. Без договора страхования кредит вам не выдадут- поэтому планируйте время заранее. После того, как подписан кредитный договор, заключен договор страхования, можно переходить непосредственно к самому главному- закладке денег в индивидуальную ячейку. Этот процесс подробно освещался в рассылке, поэтому описывать поэтапно его сейчас не буду. Надо только помнить, что при ипотечной сделке существуют свои тонкости в расчетах через банковский сейф. Речь идет о довольно специфичных условиях доступа продавца к деньгам после сделки, которые существенно могут отличаться от того, что принято при сделках с «живыми» деньгами. Вспоминаем, главное – подготовка к сделке заранее. Заранее- значит еще на этапе получения одобрения банка вас как заемщика. Как уже говорилось, очень рекомендуется получить у кредитного инспектора в банке образец договора купли-продажи и образец договора аренды банковской ячейки, которая будет использоваться для расчетов. И не просто получить, а внимательно изучить и быть готовым ответить на возможные вопросы продавца или его риелторов. Самое пристальное внимание — условиями доступа. В каждом банке свои правила- где-то необходимо предъявить заверенную у нотариуса копию свидетельства на покупаемую вами квартиру, где-то будет достаточно договора купли-продажи с отметкой об ипотеке. Хуже не придумаешь ситуацию, когда при закладке начинаются дебаты о доступе в ячейку после сделки. Но поставьте себя на место продавца свободной квартиры, которую покупает «ваш» продавец как альтернативу. Человек почитал статьи в интернете, послушал рассказы «бывалых», а тут на сделке в качестве нагрузки ему предлагают предъявить еще договор купли –продажи на квартиру (или что хуже- свидетельство о праве собственности на нового владельца), в котором он не фигурирует ни как покупатель, ни как продавец. Понятно, что его шансы на получение денег- ипотечных денег- равны нулю без вашего участия. Подписание договора купли-продажи (во многих банках оно происходит еще на стадии подписания кредитного договора) не отличается от того, что происходит при обычной сделке. Особенно внимательным надо быть при сборе пакета документов, которые потребуются в регистрационную палату- в обязательном порядке к стандартному пакету надо добавить кредитный договор, закладную, отчет об оценке.
4. ПОТОМ. Регистрация прошла успешно. Вы получили свидетельство о собственности ( с обременением в виде ипотеки), зарегистрированный договор купли-продажи. Что надо не забыть, поддавшись эйфории обладателя жилья? Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена закладная (ценная бумага, регистрируется одновременно с договором купли-продажи). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из ЕГРП, в которой отражен тот факт, что вы стали собственником, а банк- держателем закладной (если это прописано в кредитном договоре). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из домовой книги, подтверждающая, что предыдущие хозяева сняты с регистрационного учета по данному адресу. Имейте в виду, что в Москве регистрация по новому месту жительства происходит в течение 7-15 дней, а снимут людей с учета только тогда, когда по почте в паспортный стол придет корешок формы, подтверждающей факт регистрации по новому месту жительства. Особо интересные варианты возможны, когда люди уезжают из столицы — корешок в этом случае может путешествовать очень долго. Вопрос о сдаче купленного жилья в аренду. Согласно кредитного договора, есть некий ограниченный список лиц, которые будут проживать в приобретаемой квартире. Сдача квартиры в аренду, согласно положениям договора, должна производиться строго с разрешения банка. Санкции за сдачу в аренду без согласования с банком- вплоть до расторжения кредитного договора и выплаты всей оставшейся суммы задолженности. Рисковать или нет- решать вам. Вопрос о страховании. Страховка, которую вы оплатили, будет действовать в течение года. Есть банки, которые не будут требовать от вас возобновления договора в следующем году.. То есть решение о том, будете ли вы страховать свою жизнь, риск уничтожения жилища, риск потери права собственности – принимать вам. А есть банки, которые вам напоминать о страховке не будут, но в случае ее отсутствия или просрочки с ежегодным страховым платежом вас оштрафуют. Ремонт и перепланировка. Так хочется приспособить планировку квартиры для себя и своей семьи, чуть подвинуть стену в ванной, или заменить убогий стенной шкаф в коридоре. Все изменения планировки должны быть в обязательном порядке узаконены и согласованы с банком! Да, такого порядка, что сотрудник банка проверяет ВСЕ ипотечные квартиры- не существует. Пока не существует. Но выборочные проверки проводятся, и гарантии, что это «счастье» не станет вашим- нет. А дальше- после полного расчета — вам предстоит снимать обременение с квартиры, но это уже тема для отдельной статьи.
Удачных вам покупок и хороших специалистов в помощь!
re77.ru
Как происходит ипотечная сделка | Квартлайн
Несмотря на то, что многие всерьез задумываются про ипотеку, далеко не все представляют себе, как на практике осуществляется ипотечная сделка. Какие документы собирать, куда идти, кому платить, к кому обращаться – на эти вопросы мы попытаемся ответить в этой статье.
Если вы слабо представляете себе эту процедуру, то лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Во-первых, он увеличит ваши шансы получить одобрение, если есть определенные проблемы с кредитной историей, если вы не можете полностью подтвердить свой доход и при ряде других нюансов. Во-вторых, огромное количество банков предлагает кучу кредитных программ, разобраться в которых поистине непросто – даже если вас привлекает низкая процентная ставка, это еще совершенно не значит, что данный кредит будет для вас наиболее выгодным. Итак, предположим, что одобрение от банка вы уже получили – теперь необходимо выбрать недвижимость.
Поскольку банк выбранную вами квартиру принимает в залог, то он имеет право выставлять к недвижимости определенные требования. С ними вам обязательно нужно ознакомиться перед тем, как выбирать квартиру.
Следующий шаг – это внесение аванса, которое подтверждает ваше намерение купить квартиру. Проконтролируйте, чтобы в договоре был пункт о возврате, который будет актуальным при невыходе второй стороны на сделку или отказе банка в предоставлении кредита. Риелтор поможет составить юридически правильный авансовый договор, который будет защищать ваши интересны в сделке.
Затем необходимо будет провести независимую оценку недвижимости — банк наверняка предоставит вам перечень компаний, в одной из которых можно обратиться по этому поводу. В зависимости от стоимости, которую установит оценщик, будет формироваться сумма кредита.
После получения заключения об оценке недвижимости банк составляет список рисков, подлежащих страхованию. Дальнейшее одобрение квартиры банком зависит от решения страховой компании – на него очень влияет кандидатура заемщика и история самой квартиры.
Если собранные вами документы и предоставленные заключения будут достаточными, то банк примет решение в вашу пользу и назначит дату сделки.
Как происходит сделка? В банке в присутствии всех участников происходит подписание кредитного договора и договора купли-продажи. От продавца требуется удостоверение личности и документы на квартиру, включая Единый Жилищный Документ, выписки из домовой книги, финансово-лицевой счет и выписку ЕГПР, которые должны быть выданы не более чем за 30 дней до назначенной даты сделки.
Заемщику необходимо иметь при себе личные документы и денежные средства. При заключении договора нужно будет внести первый взнос за квартиру, а также заплатить комиссию за выдачу кредита и регистрацию договора купли-продажи, оформление доверенности на регистратора, выплатить страховую премию и оплатить аренду ячейки. Если все документы в порядке, подписывается договор страхования, кредитный договор и договор купли-продажи. После этого в арендованную ячейку кладутся кредитные средства и первоначальный взнос.
По получению из регистрационной палаты пакета документов подписывается акт приема-передачи недвижимости и ключи от квартиры передаются новому владельцу.
Оцените статью:kvartline.ru
Ипотечная сделка | МигКредит
Ипотечной сделкой называют главный заключительный этап приобретения недвижимости по ипотечному займу. Она подразумевает подписание кредитного соглашения и договора купли-продажи, проходящей с использованием кредитных денежных средств. Сторонами являются продавец и покупатель (заемщик).
Также банк составляет закладную по ипотеке, которая является именной ценной бумагой, удовлетворяющей права банка получить исполнение всех обязательств по ипотеке. В большинстве случаев, банк требует заемщика составить закладную, и только после этого выдает ссуду.
Когда недвижимость будет приобретена и зарегистрирована, закладная станет собственностью кредитора. Она будет находиться в банке до тех пор, пока заемщик полностью не расплатится за кредит.
Важно, что договор считается заключенным, начиная с того момента как заемщик подпишет кредитное соглашение и получит от банка причитающиеся кредитные средства. Все необходимые документы подписываются в том банке, которые оформляет эту ипотеку. Весь ход сделки будет контролироваться этой же финансовой организацией.
Также заемщик обязан будет оформить страховку на жилье, иногда и на жизнь и трудоспособность. В ряде случаев необходимо подписание договора поручительства. В некоторых банках правила требуют оформить страховку ещё до ипотечной сделки.
Далее кредитные средства передаются покупателю одним из совместно выбранных способов. Чаще всего производится аренда сейфовой ячейки, и через неё передаются наличные средства для совершения сделки. Именно такой способ наиболее предпочтителен для российских покупателей как наиболее простой, понятный и удобный для покупателя и продавца. Но также могут использоваться безналичный перевод или безотзывный аккредитив.
Затем наступает следующий этап этой сделки, государственная регистрация договора о купле-продаже. Согласно доверенности, представителем покупателя становится банк. Эта регистрация должна пройти не позже, чем через пять рабочих дней.
После того, как банк получит этот договор с отметкой о государственной регистрации, продавец может забрать оговоренную сумму из сейфовой ячейки или снять их со счета. Покупатель же получает право вселиться в приобретенное жилье после того как продавец освободит его по условиям договора.
После того как заемщик полностью выполнит условия по кредиту, в течение трех суток банк должен снять залог. Затем регистрационная палата выдает новое свидетельство о праве собственности, но уже без всяких ограничений прав.
migcredit.ru
Этапы сделки по ипотеке
Покупка жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитного займа – это, пожалуй, самое ответственное финансовое решение, которое предстоит принять некоторым россиянам в течение жизни. Данное решение требует тщательного обдумывания, так как во многом может влиять на будущее не только самого заемщика, но и членов его семьи.
На первом этапе сделки по ипотеке претенденту на кредитование предстоит определиться с выбором кредитующего банка, провести сбор и заполнение необходимого пакета документов и получить положительный ответ кредитного комитета на поданную заявку. Положительное решение кредитного комитета, гарантирующее выдачу определенной суммы кредитного займа, означает, что залогодержатель готов предоставить потенциальному заемщику кредит при условии выполнения целого ряда требований, предъявляемых к приобретаемой жилой недвижимости и проведению сделки по ипотеке в целом.
В условия сделки по ипотеке также входит правильный подбор жилой собственности. Залогодатель должен помнить о том, что выбираемая недвижимость должна соответствовать форме «залог – кредит», то есть не быть ниже по сумме предоставляемого кредитного займа. Сумма первоначального взноса по кредиту, вносимая заемщиком, позволяет ему подбирать жилую собственность в зависимости от своих запросов и предоставленного кредитором займа. В момент подбора предмета ипотеки залогодатель должен учитывать требования кредитора к объекту залога: ликвидность сооружения; наличие бытовых и коммунальных удобств и далее.
Выбрав объект будущего приобретения, внимательно изучив требования банка, следующим этапом сделки по ипотеке является согласование предмета ипотеки в банке. Для этого претендент на кредитование обязан предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий в себя не только справки ТБТИ и выписки из ЕГРП, но и архивные выписки из домовой книги и справки НД и ПНД продавца жилой собственности, а также результирующие документы оценки рыночной стоимости жилья, полученные в оценочной компании.
Страхование предмета ипотеки, жизни и здоровья залогодателя, также входит в условия подготовительных сделок по ипотеке. В назначенный день сделки по ипотеке кредитуемое лицо обязано заполнить заявление и заключить договора на аренду депозитной ячейки, выдачу денег и открытие счетов в банке-кредиторе. После внесения первоначального взноса залогодателем и определенной части ипотечного займа должно произойти подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем.
В сделку по ипотеке также входит требование государственной регистрации договора купли-продажи за счёт использования кредитных средств, по завершении которой продавец имеет право забрать деньги из депозитной ячейки, а заемщик становится полноправным собственником предмета ипотеки. По условиям большинства ипотечных программ в приобретенной по ипотеке недвижимости имеет право зарегистрироваться не только ипотекодатель, но и любой член семьи.
Консультации по сделкам по ипотеке могут провести специалисты нашего ресурса.
www.creday.com
Ипотека что это такое простыми словами
Содержание материала
Слово «ипотека» зазвучало из уст россиян в начале нулевых годов. Тогда кредит под залог имущества у многих вызывал опасения. Действительно, в то время банки предлагали довольно жесткие условия: проценты по сумме кредита были высокими, а срок выплаты — весьма ограниченным.
Ипотека что это такое простыми словами
Это казалось особенно несправедливым в сравнении с жилищными кредитами в западных странах. Там необходимую сумму можно было взять под минимальные проценты и на несколько десятилетий.
В прошлом десятилетии ипотека вызывала у россиян негативные ассоциации. Употребляя это слово, среднестатистический гражданин нашей страны имел в виду банковский кредит на приобретение недвижимости, взятый на кабальных условиях.
Прошли годы, ситуация в российской экономике стабилизировалась, финансовые учреждения стали предлагать более разумные проценты. Ипотека больше не является предметом для шуток, сегодня это реальная возможность стать владельцем жилья. Но в России многие до сих пор не понимают, чем на самом деле является ипотека.
Ипотека — это жилищный кредит?
Говоря простыми словами, ипотека представляет собой кредит на приобретение недвижимости. При этом займ может выдаваться банковскими и небанковскими учреждениями.
Все ипотечные займы являются кредитами, но не все кредиты являются ипотечными займами. Определяющее различие между ипотекой и обычным банковским кредитом состоит в том, что ипотека выдается под залог имущества. Заключая с банком договор об ипотечном кредитовании, заемщик не покупает недвижимость.
Жилищный кредит
Квартира, дача, частный дом, под залог которых выдана ссуда, по законодательству являются собственностью банка. Это продолжается до того момента, пока заемщик полностью не расплатиться с финансовым учреждением. Если выплаты по ипотеке задерживаются или прекратились, представители банка имеют право подать в суд на своего клиента. В тех случаях, когда ситуацию с выплатой ипотеки не удается урегулировать, недвижимое имущество арестовывается и продается на аукционе.
Выдача займов под залог имущества несет для банков минимальные риски. Если заемщик регулярно перечисляет необходимые суммы, то финансовое учреждение просто получает доходы благодаря процентной ставке. Если же заемщик перестал обслуживать кредит, то у банка имеются все необходимые инструменты, чтобы вернуть деньги. Жилье, оформленное как залог, проще арестовать и продать, чем недвижимость, находящуюся в собственности.
В то же время, трудно предсказать, получит ли банк полную стоимость, продавая квартиру должника. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Жилье могло оцениваться в определенную сумму пять лет назад, когда заключался договор об ипотечном займе.
Особенности жилищного кредитования
К тому моменту, как заемщик прекратил выплаты и суд дал разрешение на продажу, стоимость квартиры могла уменьшится. Поэтому банки не имеют причин формально подходить к выполнению клиентами своих обязательств. Российское законодательство дает право финансовым учреждениям обращаться в суд, если заемщик трижды за 12 месяцев нарушил условия договора. Нарушениями считается не только невнесение платежей, но и задержки выплат.
На практике банки не привлекают третью сторону для решения конфликта, пока ситуация не становится действительно безнадежной.
Документы для кредита
При возникновении финансовых трудностей заемщикам гораздо проще обратится напрямую в банк, чем ожидать решения суда. К примеру, через некоторое время после заключения договора, клиент больше теряет возможность вносить выплаты в оговоренном объеме.
Причиной может стать потеря места работы, проблемы со здоровьем или значительные финансовые затруднения любого рода. Если заемщик понимает, что в обозримом будущем ситуация не изменится, ему следует обратиться в банк.
Работнику финансового учреждения выгоднее предложить клиенту другие условия выплаты или подсказать, как он может рефинансировать займ («перекредитоваться»), чем направлять дело в суд.
Различия между ипотечными займами и другими банковскими кредитами
В общественном сознании, ипотека и кредит — это две различные услуги, предоставляемые банками. Как упоминалось выше, ипотечный займ тоже является кредитом, но он имеет несколько важных особенностей.
- Имущество в залог
Наличие недвижимого имущества обязательно для выдачи ипотеки. Понять это довольно просто: жилье стоит дороже, чем потребительские товары, автомобили. Чтобы ипотечные займы пользовались спросом, банк должен выдать их на конкурентных условиях.
Имущество в залог
Потенциальный клиент хочет получить как можно меньшую процентную ставку и возможность выплаты на протяжении долгого периода времени. Это означает, что банк выдает значительную сумму денег на десять и более лет. Естественно, в интересах финансового учреждения получить ее назад и с процентами. Но спрогнозировать, будет ли у заемщика возможность все эти годы исправно вносить платежи, невозможно.
В случае с краткосрочными кредитами риск для банка ниже, когда речь заходит о долгосрочных займах, риски растут. Чтобы обеспечить себе возврат суммы займа, банк берет в залог квартиру. Благодаря этому у кредитора есть возможность вернуть потраченные средства, даже если заемщик вдруг откажется платить.
- Сумма
Стоимость жилья высока, и сумма ипотеки должна ее покрывать. Беря ипотечный займ, клиент может рассчитывать на сумму иного порядка, нежели при выдаче кредитов на потребительские товары, автомобили или стандартных нецелевых займа.
Сумма по ипотеке
Банки могут себе позволить такие значительные суммы, поскольку они обеспечиваются залогом.
- Срок
Другие кредиты редко выдаются на срок дольше пяти лет. В случае с ипотечными займами, клиенты могут выплачивать стоимость жилья на протяжении нескольких десятков лет.
- Размер процентной ставки
При выдаче займов под залог имущества финансовые учреждения имеет минимальные риски. В тех случаях, когда клиенты прекращают выплаты, банк может оперативно продать недвижимость, которая де-факто находится в его собственности. Даже потеряв часть стоимости при неблагоприятном рынке, банк возвращает себе большую часть потраченных средств.
Беспокоиться кредитору стоит разве что об общеэкономической ситуации в стране и состоянии рынка недвижимости. К примеру, после падения курса рубля значительное количество заемщиков потеряло возможность производить выплаты по валютной ипотеке.
Проценты по ипотеке
Тогда и банкам, и заемщикам пришлось искать способы реструктуризации образовавшихся долгов.
- Цели
Обычный кредит может быть использован заемщиком на различные цели: от покупки бытовой техники до начала собственного бизнеса. Ипотечный займ выдается приобретение жилья.
Ипотека сегодня — это способ приобретения жилья с разумными выплатами. Будучи осведомленным об особенностях ипотечного кредитования, каждый может принять решение о том, стоит ли связывать себя финансовыми обязательствами.
Порядок оформления сделки
Несмотря на то, что риски при выдаче ипотечных займов для банков сравнительно низки, финансовые учреждения заключают долговременные соглашения не со всеми, кто обращается. Их интересуют лишь те потенциальные заемщики, которые имеют хорошую кредитную историю и стабильный источник дохода.
Оформление ипотеки
Между обращением в банк и выдачей необходимой суммы, сделка проходит несколько этапов:
— подбор программы для кредитования, условия которой отвечают потребностям потенциальных заемщиков;
— составление досье заемщика;
— рассмотрение заявки на предоставление ипотечного займа;
— сбор документов по объекту недвижимости;
— одобрение объекта в качестве предмета для залога в банке;
— регистрация сделки в Росреестре.
Банки иногда рекламируют выдачу ипотеки за два дня. Таким обещаниям не стоит верить: весь процесс займет как минимум несколько недель.
Видео. Как получить ипотеку?
Будущее ипотечных займов в России
В стабильной экономике ипотечное кредитование является одним из наиболее простых способов покупки дома. При надлежащем регулировании деятельности банков со стороны государства, договоры о займах являются выгодными и для покупателей недвижимости, и для финансовых учреждений.
Ипотечные займы
Сегодня России существует правовая база, которая позволяет развиваться рынку ипотечных займов. Банки конкурируют между собой, стараясь привлечь потенциальных заемщиков. Конкуренция привела к снижению процентных ставок и ускорению процесса рассмотрения заявок.
В то же время в стране сохраняются препятствия, которые стоят на пути дальнейшего развития данной сферы.
Высокие проценты
К ним относятся:
— высокие требования к жилью;
— ограниченное количество новостроек в регионах, которые могли бы стать предметом залога в ипотечном договоре;
— отсутствие схемы, позволяющей эффективно взаимодействовать всем трем участникам сделки: кредитному учреждению, заемщику и риэлтерскому агентству;
— низкая платежеспособность населения.
Несмотря на перечисленные проблемы, ипотечное кредитование имеет в России отличные перспективы. Если экономическая ситуация останется стабильной, то спрос на подобные займы будет неуклонно расти. После резкого снижения курса рубля многие банки временно отказались от выдачи ипотечных займов или, по крайней мере, закрыли программы, связанные с наибольшими рисками.
Заключение
На сегодняшний день главным сдерживающим фактором для развития программ ипотечных кредитов остается состояние рынка недвижимости.
Перспективы ипотечного кредитования
Застройщики пока не способны полностью удовлетворить спрос на жилье эконом-класса. На практике это означает, что потенциальные заемщики вынуждены подолгу искать подходящий объект недвижимости либо заключать сделки на суммы большие, чем они рассчитывали.
Если экономика страны продолжит нормальное развитие, то через несколько лет нехватка подходящей недвижимости останется в прошлом.
Видео. Что такое ипотека?
bank-explorer.ru