Сделки с ипотекой, что необходимо знать.
При продаже или покупке объектов недвижимости, людям необходима помощь агентов, специализирующихся в данной области. Наиболее безопасным считается обращение в агентства недвижимости, которые находятся длительное время на местном рынке недвижимости, где работают профессиональные, с большим опытом работы сотрудники.
Крупные агентства недвижимости постоянно взаимодействуют со средствами массовой информации, используя разные формы рекламы исходя из своих личных расчетов (наружную рекламу, листовки, газеты).
Также риэлтерские агентства располагают обширной базой объектов недвижимости на своем сайте. Эта база доступна каждому на бесплатной основе, она дает возможность клиентам изучить актуальные предложения на рынке недвижимости и определиться со стоимостью объектов в желаемом для них районе города.
Квалифицированный риэлтор (агент) выслушает пожелания клиента к объекту, найдет подходящий вариант, возьмет на себя полное сопровождение до сделки, ответит на все интересующие вопросы. Если клиенту нужно продать недвижимость, то в обязанности агента входит оценка имущества, его реклама, организация осмотров, и т.д.
Благодаря тесному сотрудничеству с банками, опытные специалисты всегда смогут подобрать и порекомендовать кредитную программу, исходя из самых новых тенденций, происходящих на рынке банковских услуг и пожеланий клиентов.
Все консультации по оформлению документов на недвижимость в крупных агентствах проводятся бесплатно. Юридический отдел ответит на все вопросы, связанные с оформлением наследственных прав, приватизации квартир и земельных участков, межевания земельных участков, раздел и объединения земельных участков, перевод помещений в нежилой фонд, перепланировки/переустройству, снятию самозастроя.
Что необходимо знать!
— Одобрение банком ипотечного кредита. Самой первой и очень важной задачей при ипотечной сделке, является получение от банка положительного решения о выдаче Вам ипотечного кредита. Только после того как банк выдаст вам сертификат об одобрении ипотеки, можно начинать подбирать себе недвижимость (квартиру, дом). Но, даже после того, как вы найдете себе жилье, вам снова придется искать благосклонности у банка – на этот раз, необходимо одобрение банком выбранного Вами жилья (квартиры, дома). Физический износ здания, который отражен в кадастровом паспорте и зависит от давности постройки и условий эксплуатации, не должен превышать 60%. В противном случае, по существующим нормам, такое строение признается аварийным, а значит, подлежит капитальному ремонту с отселением жильцов или сносу. Соответственно, банк квартиру в таком доме не станет кредитовать или потребует справку о том, что дом не стоит в планах под снос. Так же банк не станет кредитовать квартиру с самостроем, то есть с постройками, перегородками которые не отражены в тех. паспорте.
— Обязательно в сделке по ипотеке предусматривается и участие оценочной компании — согласно нашему законодательству об ипотеке, оценка недвижимости, является обязательным условием при оформлении банком ипотечного кредита. Для этого нужно будет повести независимой оценочной компанией экспертизу, так как любой банк хочет знать реальную рыночную стоимость приобретаемого заемщиком жилья, которое будет служить залогом банку, при ипотечном кредите.
— Обязательное страхование сделки купли-продажи по ипотеке. Ведь ни для кого не секрет, что ипотечное кредитование предполагает определенные риски для банков. К сожалению, никто из нас не может быть стопроцентно уверен, что он до последней выплаты банку, будет жив и здоров. Увы, нет таких гарантий, как нет и гарантии, что ничего не случится с жилье (пожар, потоп). Именно поэтому сделка по ипотеке, предполагает обязательное страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также его залогового жилья. Да, на страховки придется потратить немалые суммы денег. Но если, не дай Бог, с вами или с вашей квартирой что-то произойдет, все долги полностью выплатит страховая компания.
— Различные комиссии. Некоторые банки (обычно частные) берут комиссии при выдаче ипотечного кредита. Например, это может быть комиссия за рассчетно-кассовое обслуживание, простыми словами: за обналичку. Такая комиссия обычно также выплачивается перед выдачей ипотеки и составляет от 0,5 до 3 процентов от суммы кредита.
— Ускоренная регистрация права собственности — регистрация права собственности при ипотечной сделке занимает не месяц, как обычно, а всего 5 дней.
— Особый порядок взаиморасчетов по ипотеке – банки (некоторые), выдают деньги заемщику в день сделки покупки недвижимости, причем не самому заемщику, а сразу продавцу. Часто деньги закладываются в специальную банковскую ячейку и поступают к продавцу только после регистрации права собственности.
Есть и иной вариант – аккредитив: деньги поступают на счет продавца жилья, а разблокировать счет продавец может только после регистрации собственности. Кстати, такой вариант очень неудобен при альтернативной сделке купли-продажи, где много участников сделки. Получается, что остальным участникам, нужно будет ждать несколько дней, и цепочка разрывается. Бывает такие случаи, когда специалисту по недвижимости приходится искать жилье с «чистой продажей».
— Обременения права собственности — если вы взяли ипотеку, то жилье (квартира, дом) будут оформлены в собственность, но в свидетельстве в графе обременения будет отметка, что это залог. Обременение снимается только после полного погашения ипотечного кредита. А до тех пор, вы сможете распоряжаться жильем (квартирой, домом) продать, подарить, обменять, только лишь с согласия банка, то есть залогодержателя.
alfadon.ru
Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция 2017
Каждому из нас хочется жить в комфортных условиях. Вряд ли кто-то из вас скажет: «да ну её, эту трёшку, вот продам и возьму комнату в общежитии – эх, заживу!» Конечно же, мы мечтаем о замках и дворцах, но в реальности можем себе позволить максимум ипотеку. Но и здесь не всё так просто. Покупка жилья в ипотеку оформляется не в один шаг – это дело требует тщательной подготовки и существенных затрат времени.
Если вы уже взвесили все «за» и «против», основательно продумали своё решение взять кредит на приобретение недвижимости, тогда вам стоит изучить порядок оформления квартиры в ипотеку, чтобы быть готовым ко всем этапам и заранее спланировать расходы при покупке квартиры в ипотеку.
В этой статье мы расскажем поэтапно, как приобрести квартиру в ипотеку и каким образом ускорить часть обязательных процессов.
С чего начать покупку квартиры в ипотеку?
Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку можно начать с чего угодно, только не с поиска самой квартиры. Конечно, присмотреть заранее новую жилплощадь никто не запрещает, но захотите ли вы разочаровываться, если банк не одобрит достаточную сумму или не сочтет найденную квартиру подходящей? У вас будет ещё достаточно времени на поиски, а начать стоит с более важных деталей.
Во-первых, советуем определиться сразу – хотите вы провести операцию быстро, но за деньги или дешево, но долго. Тем, у кого горят сроки, потребуется брокер и/или риелтор, чьи услуги предоставляются на платной основе. Остальным с возникающими сложностями придется справляться самостоятельно.
Этапы сделки купли-продажи квартиры по ипотеке и взаимоотношения с банком мы обобщим в общую инструкцию, которой вы смело можете руководствоваться.
Этап 1: Выбираем банк и кредитную программу
Что касается банка, то выбор стоит сделать в пользу нескольких кредитных учреждений, предусмотрев заранее возможность отказа. Большинство из вас остановит внимание на крупных кредиторах, но от этого никак не изменится порядок покупки квартиры в ипотеку. Сбербанк, ВТБ24, Дельта кредит и прочие ипотечные банки работают по единой схеме. Разница есть лишь в перечне кредитных программ, к выбору которых стоит подходить с не меньшим вниманием.
Определите, проходите ли вы по особым программам – это поможет сэкономить внушительную сумму на процентах. Возможно, вы можете рассчитывать на ипотеку с государственной поддержкой, льготы «Молодой семье», отдельные тарифы для ученых, учителей или военных или успеете воспользоваться специальными акциями на ипотеку в 2017 году.
Выбрав программу с частичным государственным финансированием, следует готовиться несколько иначе: получать сертификат на субсидию, собирать дополнительные документы для покупки квартиры в ипотеку. Например, при покупке квартиры по военной ипотеке, пошаговая инструкция включает прежде всего участие в накопительной ипотечной системе, а для получения льготы молодой семье нужно предварительно вставать на очередь.
От выбранной программы будут зависеть такие важные факторы, как:
- Величина первого взноса;
- Процентная ставка;
- Количество обязательных поручителей;
- Допустимый размер дохода;
- Требования к заёмщику.
Этап 2: Подаём кредитную заявку
На сайте или в офисе выбранного банка вы узнаете требования к соискателям, поручителя и созаёмщикам, а также получите список документов, необходимых для обращения (обязательно потребуются справки с работы по форме 2НДФЛ и копия трудовой на каждого участника кредита).
Составление анкеты займет не так много времени, сколько придется прождать ответа. Обычно, решение банка приходит в срок около 7 дней. Если вы ранее являлись добросовестным клиентом – банк может ответить гораздо быстрее. В редких случаях, ответ банка приходит в более поздние сроки – до 1,5 месяцев.
Этап 3: Ищем квартиру
Получив одобрение кредитора, вы знаете, на какую сумму можете рассчитывать. На поиск жилья у вас есть 60 дней – ровно столько вас будет ждать одобренная кредитная заявка. По истечении 2-х месяцев она автоматически аннулируется.
На этом этапе могут возникнуть некоторын сложности, особенно, если вы рассматриваете вторичный рынок. Многие продавцы сразу разворачиваются, как только услышат от покупателя: мы покупаем квартиру в ипотеку. Не желая сталкиваться с надуманными трудностями, продавец просто уходит от правильного оформления бумаг – что приводит в итоге к незаконным сделкам.
Для продавца также существует пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке: порекомендуйте ему ознакомиться с ней, чтобы развеять сомнения в сложности сделки. На самом деле, труднее будет покупателю: ведь выбранная жилплощадь должна соответствовать требованиям банка. Продавец же по факту не почувствует большой разницы в оформлении.
Этап 4: Оценка квартиры
Один из самых важных этапов, что нужно для покупки квартиры в ипотеку – это оценка её рыночной стоимости. На основании данных, отраженных в отчете, будет приниматься решение – подходит ли квартира нормам банка.
Этап 5: Согласование с банком
Получив независимую оценку и собрав пакет документов на квартиру, отправляемся в банк, на согласование. Изучив предоставленные бумаги, банк отвечает – подходит ли выбранная квартира для ипотеки. Если кредитора всё устроит – переходим к сделке купли-продажи.
Этап 6: Подписание договора.
До оформления сделки вам нужно поставить подпись на кредитном договоре. После того, как договор приобрел силу, банк готовит для вас деньги.
Этап 7: Оплата
Банк может передавать оплату продавцу в зависимости от собственных правил и ваших предпочтений. Может быть использован аккредитивный счет или банковская ячейка.
Если вы приобретаете новострой, банк переведет оплату напрямую компании-застройщику по безналичной схеме.
Этап 8: Нотариальное оформление
Нотариальное удостоверение сделок с 02.06.2016 стало обязательным. Это касается тех случаев, когда приобретаемая квартира находилась в долевой собственности, или принадлежала несовершеннолетнему лицу. Если же продавцом выступает один взрослый собственник, заверять сделку у нотариуса не нужно.
Также услуги нотариуса могут потребоваться при заверении подписей на закладной и документах, подтверждающих условие, что заёмщик не состоит в браке (если применимо).
Этап 9: Госрегистрация
На этом этапе вы фиксируете сделку в росреестре и происходит переход права к новому собственнику. Государственная регистрация сделок с имуществом осуществляется в течение 3-х дней.
Этап 10: Страховка
По условиям кредитного договора, закладное имущество должно быть застраховано, также как и жизнь/здоровье заёмщиков. Это условие обязательно и при несоблюдении банк просто повысит процентную ставку в безакцептном порядке.
Что делать после покупки квартиры в ипотеку:
Каждый год вы обязаны пролонгировать страховку и самостоятельно следить за состоянием кредитного счета (чтобы платежи поступали своевременно). В случае изменения существенных условий, вы обязаны предупреждать банк (к ним относятся: смена работы, контактных данных, фамилии, семейного положения, места проживания, адреса прописки и пр.).
banks.is
Альтернативная сделка с ипотекой — Калькулятор ипотечных платежей, брокер по ипотеке
Данная схема описана для того , чтобы объяснить процесс и основные шаги, которые необходимо пройти в рамках альтернативной сделки. Не рекомендуется заниматься этим самостоятельно без специалиста, так как сама по себе альтернативная сделка очень сложная, а с привлечением ипотечного кредита сложная вдвойне. И без опыта и юридических знаний провести ее практически невозможно. В лучшем случае можно потерять время, в худшем — аванс и понести расходы на оформление.
Главная сложность заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата; необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
Вышеописанная альтернативная сделка самая простая из существующих. В ней всего две квартиры. А если в цепочке будет три или четыре квартиры? В общем, нюансов, которые нужно учесть, будет не мало.
Может случится так, что ваша квартира понравится покупателю, который так же, как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело.
Связано это с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. Получается, что надо провести первую закладку в одном банке, вторую в другом. Такая сделка может растянуться на 2 дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально.
На рынке недвижимости всегда нужно быть внимательным с контрагентами и стараться выяснять всю информацию у покупателя и продавца. К примеру, покупателю можно задать вопрос: за счет чего тот финансирует свою покупку — за наличные или на деньги вырученные от продажи. Это позволит отсечь ипотечных клиентов или покупателей со сложной альтернативой.
У продавца можно выяснить, свободная ли продажа, или же планируется покупка другой квартиры. Очень редко люди продают квартиру, а затем кладут деньги на депозит. В основном все вкладывают деньги в недвижимость.
Как бы то ни было, альтернативная сделка с ипотекой никогда не будет легкой. Помните, что человек без опыта и юридических знаний скорее всего потратит время в пустую, в худшем случае потеряет аванс и понесет расходы. Лучше сразу обратиться к профессионалам рынка недвижимости, которые сэкономят ваше время и деньги. На мой взгляд хороший агент по недвижимости экономит клиенту до 10% от стоимости квартиры.
podboripoteki.ru
Как происходит ипотечная сделка? | Ипотека
Алина
Как происходит ипотечная сделка?
Ира Иванова
лучший ответ
О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риелторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.
Главное — в отношениях «продавец-риелтор-покупатель» появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.
Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. «Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок „Фосборн хоум» Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель».
Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается. Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.
По словам директора центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.
Продолжение здесь
Наталья
Все очень доступно понятно’спасибо!
Похожие обсуждения
ipoteka-news.ru