Успеть до 1 июля: почему застройщики стремятся запустить больше проектов :: Жилье :: РБК Недвижимость
В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов
Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова
Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.
«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
Ранее эксперты «Метриум Групп» рассказали «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40–50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.
Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.
Что стимулирует девелоперов
Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.
В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.
Как изменятся требования к застройщикам
С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены на новостройки
Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного изменения цен на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.
В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016–2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.
В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.
realty.rbc.ru
Как будут работать застройщики и банки после вступления в силу поправок в 214-ФЗ
До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось всего три месяца, поэтому Новострой-СПб провел опрос и выяснил у экспертов, готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам, нужна ли отрасли отсрочка введения поправок и что будет с ценами на новостройки после 1 июля.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»
Нет, застройщики пока планируют проекты по старым правилам и получением разрешения до 01.07.2018. Лишь единицы рассматривают реальные проекты после этой даты. Банки выражают очевидную заинтересованность, но это скорее любопытство, чем нормальная готовность работать.
Диалог между застройщиками и банкирами не выстроен, а у строителей нет соответствующих законодательных актов. Например, отсутствует постановление правительства РФ о расчете собственных средств застройщика, что является одним из требований 218-ФЗ.
На мой взгляд, отсрочка введения поправок отрасли не нужна. Нужна смена парадигмы.
За исключением чистых спекуляций нет никаких оснований для какой-либо корректировки цен на недвижимость. Еще год-полтора застройщики будут строить и продавать по тем правилам, которые действуют сейчас, а вот потом будет существенный провал предложения и скачок цен.
Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам ЮИТ в России
Нет, банкиры точно не готовы к работе по новым правилам, у них нет соответствующего продукта услуг и специалистов. Застройщики готовы работать с банками.
Застройщики пытаются выстроить диалог с банками, но не находят ответа. Как будет работать с 1 июля система взаимодействия банков со специализированными застройщиками, не очень понятно. Впрочем, эту систему, наверное, настроить можно будет довольно быстро. А вот система работы с дольщиками через эскроу-счета остается теоретической конструкцией, банки такой продукт не предлагают. Даже если они его и предложат, на сегодняшний день проектный кредит застройщику, выдаваемый под обеспечение в виде денег дольщиков на эскроу-счетах в банке, не будет считаться «обеспеченным» в традиционном понимании. Соответственно, при выдаче таких кредитов банки будут вынуждены либо требовать от застройщиков дополнительное обеспечение, либо кредит будет не обеспеченным, с высоким резервированием для банков, следовательно, и процент по такому кредиту также будет высоким.
В принципе, в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита банку подходит залог земельного участка, на котором ведется строительство, так как при использовании системы работы через эскроу-счета дольщикам участок в залог не отдается. Но банки почему-то все равно не торопятся запускать соответствующий механизм. Главная проблема еще и в том, что пока список банков, которые имеют право привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета, состоит всего-навсего из двух десятков банков, — этого явно недостаточно для нормального финансирования жилищного строительства по стране.
Видимо, для упрощения конструкции и удешевления проектных кредитов (а было уже подсчитано: чтобы цены на новые квартиры оставались на прежнем уровне при работе через эскроу-счета, банки должны выдавать проектные кредиты под примерно 4% годовых), Центробанк должен признать обеспеченными такие проектные кредиты, которые выдаются на строительство под обеспечение в виде денег дольщиков на счетах, и снизить резервирование по таким кредитам. Но, с другой стороны, это вряд ли возможно, поскольку при банкротстве спецзастройщика кредитные деньги банку не вернутся, но банк должен будет деньги дольщикам вернуть. В принципе, залог банку участка, на котором ведется строительство, решил бы отчасти проблему, но в залог должен попадать участок с объектом незавершенного строительства на нем, а такой объект уменьшает ликвидность и доходность заложенного имущества.
В действительности, нужны поправки в закон, о которых не раз говорилось. Нужно поменять некоторые неадекватные требования к спецзастройщикам (например, убрать «нулевой» порог налоговой задолженности как условие ведения деятельности застройщика, исключить требование о возможности спецзастройщику строить одномоментно только в рамках одного разрешения на строительства на одном участке и проч.) В идеале же вообще убрать эту конструкцию «спецзастройщиков» (вместо нее гораздо эффективнее были бы спецсчета для приема и расходования средств дольщиков). Если поправки внести, то отсрочка не обязательна. А если не вносить, то и отсрочка не поможет.
Немедленного эффекта не последует. Все равно в первое время после 1 июля 2018 года на рынке будут продаваться объекты, запущенные до 1 июля, к которым новые драконовские требования не применимы. Со временем рынок подстроится.
С ценами на новостройки после 1 июля будет аналогичная ситуация. Немедленного эффекта не последует, скорее всего. Наоборот, сейчас застройщики будут пытаться получить максимально возможное число разрешений на строительство до 1 июля, чтобы не попасть под действие новых правил. И потом эти объекты будут выбрасываться на рынок, — поэтому не исключено превышение предложения над спросом. Так что в краткосрочной перспективе цены на жилье после 1 июля 2018 года вряд ли вырастут, а могут даже немного упасть. Однако через пару лет, когда запасы новостроек, запущенных до 1 июля 2018 года, начнут иссякать, с рынка станут уходить мелкие застройщики, и объем предложения резко сократится. Вот тогда цены могут существенно вырасти.
Дмитрий Смирнов, председатель совета директоров «Полис Групп»
В настоящее время у застройщиков нет понимания по какой схеме и на каких условиях они будут работать.
По нашим данным, сейчас нет ни одной разработанной банковской схемы по переходу к счетам эскроу и проектному финансированию. Соответствующих законодательных документов у застройщиков также нет.
В текущей ситуации отсрочка представляется логичным шагом, так как до вступления поправок в силу остается не так много времени. Для того чтобы застройщики могли в спокойном режиме подготовиться к работе в новых условиях, они должны получить законодательную базу хотя бы до 1 мая 2018 года.
По нашему прогнозу, в 2018 году цены будут расти на уровне 2017 года. Значительный рост цен начнется не ранее 2019 года. Но, учитывая, что коррекция цен пусть небольшая, но есть, то чем раньше будет совершена покупка, тем лучше для покупателя. К концу 2018 года средний индекс цены на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по сравнению с текущим периодом, по нашим оценкам, изменится на 1-3%.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Главным образом, изменения законодательства отразятся на объектах нового строительства, которые будут выведены на рынок после 1 июля. Мы провели соответствующую подготовку, и перспективные проекты Seven Suns Development проработаны с учетом новых условий.
Мы находимся в постоянном диалоге с банками и уже сегодня имеем предварительные договоренности о совместной работе с рядом структур. Мы умеем эффективно работать и хорошо продавать недвижимость и в существующих условиях. Однако рынок меняется. И мы готовы продолжать работу и по новым стандартам.
Перед смертью не надышишься. Возможно, дополнительное время позволило бы тщательнее проработать какие-то моменты. Однако в целом сигнал об изменении условий работы был дан достаточное время назад, и мы готовы к запуску проектов по новым правилам.
Изменения затронут, главным образом, комплексы, выводимые на рынок после этой даты. Зная об этом, девелоперы успеют запустить достаточное число новых проектов накануне вступления в силу поправок. Поэтому ожидать мгновенной реакции рынка не стоит. Тем более, что спрос не растет. На фоне падения реальных доходов населения его продолжает поддерживать дешевеющая ипотека, однако сейчас рынок, конечно, не готов к удорожанию квадрата. Стоимость недвижимости пойдет вверх в перспективе года. И мы ожидаем рост прайса на новое жилье в диапазоне от 10 до 20%.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»
Сегодня у многих строительных компаний есть несколько проектов, которые можно будет строить и продавать после 1 июля 2018 года по старому законодательству. Такого запаса может хватить и на пять лет. Поэтому время для диалога девелоперов и банкиров есть.
Для «Строительного треста» продажа готового жилья, построенного без привлечения средств дольщиков, не является нововведением – как правило, мы выставляем на продажу квартиры уже после ввода наших объектов в эксплуатацию.
Отсрочка введения поправок необходима. Прежде всего, для более тщательного планирования развития строительной отрасли и стратегии работы в новых рыночных условиях.
После полного отказа от долевого строительства повышение цен неизбежно. Ведь ряд застройщиков уйдет с рынка, а другая часть сможет получать банковские кредиты, но под высокие проценты, которые также будет нужно выплачивать.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Ни застройщики, ни банкиры не готовы с 1 июля работать по новым правилам. И вопрос не только в них, но и в обеспечении – земельные участки и все остальное также должно быть оформлено надлежащим образом. Вопросов очень много, что должно быть подготовлено, чтобы новая схема заработала.
Но главная проблема – это ставки, по которым будет предоставляться проектное финансирование. Сегодня мы имеем ставку рефинансирования 7,25%. Банки прибавят к ней свою маржу в размере 2-3%, и мы получим среднюю ставку по проектному финансированию на уровне 10,25%, что абсолютно неприемлемо для рынка. Ведь проектное финансирование существует и сегодня. Любой застройщик может его получить. Только никто не берет такие кредиты, потому что это дорого.
Сейчас очень активно обсуждается изменение срока вступления новых поправок в силу. Все крупнейшие застройщики страны пытаются донести свою позицию до представителей Госдумы. Мы все очень ждем, что им это удастся, потому что сегодня альтернативы деньгам дольщиков нет. Если поправки все-таки вступят в силу в сегодняшнем виде, строительный рынок может просто остановиться.
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
У опытных и финансово устойчивых застройщиков нет проблем во взаимоотношениях с банками, диалог давно выстроен. Подготовка к совместной работе по новым правилам – это рабочий момент, тем более что нет варианта новые требования закона не соблюдать.
С другой стороны, новые требования к застройщикам очень жесткие. Фактически они означают рост финансового давления и контроля со стороны государства и банков. Даже добросовестные компании лишаются возможности гибкого управления экономикой проектов. В первую очередь проблемы испытают некрупные и финансово неустойчивые компании. Некоторые, возможно, будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, законодательные нововведения, вероятно, приведут и к сокращению объема предложения на рынке, и к росту издержек, связанных с реализацией проектов. И то, и другое отразится на стоимости квадратного метра.
Говорить об отсрочках сейчас бессмысленно. Рынок готовится к 01 июля. Знаю, что многие девелоперы стараются успеть получить по максимуму разрешений на строительство до этого срока. «Отсрочка» нужна была раньше – когда изменения в законодательство принимались без должного обсуждения с участниками рынка, в режиме блицкрига. Это говорит об отсутствии полноценного диалога между представителями отрасли и законодателями. В условиях, когда правила игры меняются непредсказуемо, сложно говорить об экономическом планировании в долгосрочной перспективе, и это, конечно, проблема для девелоперов.
Дата публикации 28 мартаwww.novostroy-spb.ru
О правовом статусе застройщика по 214-фз с 01.07.2018 года
Коллеги, всем привет!
Федеральным законом № 218-фз от 29.07.2017 года внесены довольно радикальные изменения в федеральный закон 214-фз от 29.12.2004 года (привлечение денег от граждан в строительство новостроек).
Если разрешение на строительство будет получено после 01.07.2018 года, то на застройщиков, привлекающих деньги от граждан в строительство жилья, налагаются новые ограничения их предпринимательской деятельности, а именно:
1) застройщики не будут иметь право выпускать ценные бумаги (кроме акций)
2) не будут иметь право брать кредиты и займы кроме целевого кредита на строительство новостройки
3) могут привлекать деньги от граждан только в один строительный проект по одному РНС единовременно.
4) имущество застройщика не может быть использовано для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц
5) обязательства застройщика перед третьими лицами, не связанные со строительством новостройки, в которую привлекаются деньги граждан, не могут превышать 1% от проектной стоимости ее строительства
6) для застройщиков будет обязательным резервирование денежных средств на расчетном счете в размере 10% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в контролирующий орган
7) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства
8) застройщик не сможет брать на себя обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
9) застройщик может быть создан только в форме хозяйственного общества (ао, ооо)
10) застройщик будет вправе открыть свой единственный расчетный счет (другие расчетные счета открывать будет нельзя) в специальных уполномоченных банках и списание средств с этого счета осуществляется в особом порядке (см. ст. 18.2 214-фз)
11) вместо страховых взносов при страховании своей ответственности (прежний порядок) застройщик будет обязан вносить специальные отчисления в образуемый государством компенсационный фонд, за счет которых в случае его банкротства будет достроена незавершенка или выплачены компенсации долевым инвесторам.
12) при наличии налоговой недоимки в любом размере, подтвержденной решением суда, вступившим в силу, застройщик не вправе продавать квартиры в новостройках гражданам по 214-фз.
Согласно ст. 1 ГК РФ: гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
Согласно ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК.
Согласно пункту 1 ст. 49 ГК юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, указанным в учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Согласно пункту 2 ст. 49 ГК РФ права юридического лица могут быть ограничены в случае и в порядке предусмотренном законом.
Согласно пункту 4 ст. 49 ГК РФ гражданско-правовое положение юрлиц и порядок их участия в обороте регулируются ГК РФ. Особенности гражданского-правового положения юрлица отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а также юрлиц, созданных для деятельности в определенных сферах определяются ГК, другими законами и иными правовыми актами.
Согласно ст. 8 Конституции РФ: В РФ гарантируется свободное перемещение финансовых средств, а также свобода экономической деятельности, а также равным образом защищается государственная, муниципальная и частная собственность.
Согласно ст. 34 Конституции РФ: Каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Привлечение денег от граждан в строительство новостроек по закону не запрещено.
Соответственно, возникают следующие вопросы:
1) Cоответствуют ли Конституции РФ новые ограничения в предпринимательской деятельности застройщиков? Если нет, то в какой-именно части, на Ваш взгляд, они не соответствуют Конституции РФ и почему именно?
2) Носят ли такие ограничения предпринимательской деятельности застройщиков дискриминационный характер? Если да, то в какой своей части и почему именно?
3) Не являются ли новые ограничения в предпринимательской деятельности застройщиков избыточными с учетом того, что учреждается государственный компенсационный фонд, в который будут делаться отчисления из средств застройщиков для страхования их ответственности перед долевыми инвесторами?
zakon.ru
Изменения ФЗ-214 с июля 2018 года — Новости — СПб Новостройка.Ру
30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №218‑ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ1 (далее – Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».
Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.
Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.
Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.
Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
www.spbnovostroyka.ru
Застройщикам: изменения в ФЗ-214 с 1 июля 2018 года
Федеральным законом от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено внесение изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вышеуказанным федеральным законом введен прямой запрет на осуществление ряда операций по счету застройщика, а также регламентирован порядок банковского сопровождения, в том числе предусмотрен механизм, позволяющий банку отказать в проведении операций, если они связаны с не целевым расходованием средств. Также законом предусмотрено использование механизма счетов эскроу при привлечении средств граждан-участников долевого строительства — с 1 июля 2019 года будет обязательным в отношении проектов, по которым первый договор участия в долевом строительстве будет направлен на государственную регистрацию с указанной даты.
В случае возникновения вопросов, а также для разъяснения вышеуказанных изменений в законодательство Российской Федерации и практики его применения вы также можете обратиться к министру строительства и дорожного хозяйства, воспользовавшись формой приема обращений.
По мере накопления вопросов, министерством строительства, дорожного хозяйства Иркутской области будет формироваться раздел с наиболее часто задаваемыми вопросами и ответами на них. При необходимости, запросы будут направляться в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 34785-ВЯ/17 от 15 августа 2018 года.
irkobl.ru
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года | ЖК Новая Заря Сочи — официальный сайт
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года
Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.
И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них.
В этом году (с 1 июля 2018 года) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Изменения Федерального закона № 214-ФЗ с 1 июля 2018 года, и принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны. Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства.
Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.
Новые требования к застройщику, согласно изменений Федерального закона № 214-ФЗ, вступающих в силу с 01.07.2018 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик».
Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.
Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство».
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.
Повышаются требования и к информационной открытости застройщика.
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.
Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.
xn——6kcbh6aj7ajgun3f6ee.xn--p1ai
Изменения в 214 ФЗ с 1 июля 2018 года. Что нового в новостройках?
Как строят сейчас (Долевка)
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта:
Средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства строительной компании.
Из них:
Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства
Средства дольщиков — около 50%.
Остальное — заемные средства от кредитных организаций, не более 30%
То есть по сути, ДОЛЕВКА — это беспроцентное кредитование для девелопера.
Как будут строить (Проектное финансирование)
Строительные компании не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства.
Останутся только два канала финансирования — собственные средства и займы у банка. Причем кредиты станут привлекать практически все строительные компании.
Для покупателей недвижимости ПФ не принесет каких-то дополнительных сложностей, скажем, при оформлении документов или выдаче ипотечных займов — эта схема затрагивает только взаимоотношения застройщика и кредитной организации.
Но при ПФ на рынке реализовываться будут только уже готовые, введенные в эксплуатацию новостройки! С одной стороны, означает полное отсутствие рисков Долгостроя ,с другой — более высокие цены, нежели при покупке квартиры в еще не сданной новостройке. Рост цен составит минимум 15-20%.
Изменения в 214 ФЗ с 01 июля 2018
- Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех. заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
- Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»
- Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта
- Требования к органам управления застройщика и его участниками. Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
- Вводится надзор банка, по каждому платежу, будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
- Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства ». Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора.
- Повышаются требования и к информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность
С этим также читают:
anzubr.com