Кадастровая и рыночная стоимость квартиры – как они соотносятся, что это такое в отношении объекта недвижимости и на сколько одна может отличаться от другой?

prosadidom.ru

Может ли быть кадастровая стоимость выше рыночной и почему

Может ли быть кадастровая стоимость выше, чем рыночная цена объекта? На практике, такие ситуации встречаются достаточно часто, и это не особенно благоприятно для владельца недвижимости, так как налоговое бремя, возлагаемое на него, в этом случае ниже не становится.

Рыночная стоимость: что это, и для чего она нужна

Цена жилья на рынке основывается на спросе и предложении, ее размер устанавливается при помощи экономических законов, действующих на сегодняшний день.

Данная сумма не является стабильной, поэтому может резко возрасти или уменьшиться. Именно на нее опираются во время осуществления следующих правовых операций:

• купля-продажа;
• обмен;
• залог;
• оформление ссуды;
• дарение;
• завещание и т.д.

Важно! Экономические правила, существующие на рынке недвижимости, достаточно прочны, поэтому никто не сможет сбыть недвижимый объект по самостоятельно установленной эфемерной цене: для этого есть критерии, по которым устанавливается стоимость недвижимости в соответствии с различными параметрами.

Существуют также дополнительные характеристики, например, престижность района, в котором находится квартира, уровень комфортности ее обустройства – давность и качество проведенного ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций, кондиционеры и так далее.

Установить продажную стоимость квартиры на рынке недвижимости можно при помощи независимого оценщика, который затем оформит все итоги исследования официально.

Кадастровая стоимость: что это, и для чего она нужна

Кадастровая стоимость жилплощади – это цена, определяемая компетентными государственными органами, которые опираются на российское законодательство, касающееся деятельности оценщиков.

Описание цены объекта в кадастре:

• применяется массовая оценка;
• ее определяют исключительно независимые эксперты, несущие ответственность за свою деятельность, которую на них возложило государство;
• процедура оценки регламентируется законом;
• применяется для того, чтобы рассчитать налоговое бремя;
• основной для расчета является информация, до этого помещенная в кадастр недвижимых объектов;
• стоимость является периодической (пересматривается либо раз в год, либо раз в пять лет).

От чего зависит кадастровая цена имущества:

1. Цена квартиры на рынке на сегодняшний день.
2. Экономическая обстановка в государстве (регионе, городе, поселке).
3. Средний показатель зарплаты в данном регионе за месяц.
4. Цена земли, на которой находится жилплощадь.
5. Разновидность, группа, площадь и степень физического износа строения.
6. Местонахождение и общее число помещений в строении.
7. Возможность получения прибыли от предпринимательства (если объект арендуется).
8. Число этажей в здании.

Соотношение цен

Как соотнести цену недвижимого объекта в кадастре и на рынке недвижимости? Если следовать логике, можно предположить, что рыночное пространство предоставляет более вероятную и высокую цену квартиры, нежели та, что прописана в кадастре. В чем же заключается соотношение данных показателей?

Чаще всего на практике цена, прописанная в государственном кадастре недвижимости, оказывается ниже, чем та стоимость, по которой эта жилплощадь продается на рынке, однако это случается не всегда.

По жилью, расположенному в старых постройках, две стоимости обычно бывают приблизительно равными. Если верить не так давно проведенным исследованиям, несовпадение цены жилья в кадастре и на рынке равняется, в среднем, тридцати процентам, а иногда данный показатель становится ниже в два раза, при этом колебания совершаются сразу в обоих направлениях.

Кадастровая цена не оказывает никакого воздействия на рыночную.

Две стоимости рассчитываются по одному и тому же принципу, однако в случае с ценой на рынке характерен больший разброс, в зависимости от того, насколько популярен тот или иной район, а также от ремонта в квартире и того, какие средства повышения комфортности проживания в ней имеются.

Используя классические методы, любой эксперт старается соблюдать все условия, т.к. именно он подписывает документы с финальным результатом, т.е. берет на себя практически всю ответственность.

Использование показателей

Стоимость жилплощади в кадастре применяется для:

• вступления в обязательства по залогу;
• осуществления процесса приватизации;
• ипотечного кредитования;
• разрешения имущественных конфликтов в органах суда;
• расчета имущественного налога и прочих сборов.

Стоимость квартиры на рынке недвижимости используется для:

• изъятия квартиры для нужд государства;
• установления правоотношений по залогу или ипотеке;
• покупки или продажи недвижимого объекта;
• при банкротстве заемщика;
• для осуществления безвозмездных сделок;
• установления размера вклада, носящего нематериальный характер, в уставной капитал;
• принятия решений, касающихся управленческой деятельности.

Превышение

Может ли цена квартиры в кадастре превысить ее же стоимость на рынке недвижимости? Да, рыночный показатель может быть ниже. Почему кадастровая стоимость идет на повышение?

Это возможно, если сам дом построен совсем недавно, при этом использовались современные материалы, закупленные по высокой цене, из них делалась кровля, ограждение стен, лифты и т.д.

В такой ситуации стоимость непосредственно постройки и самой жилплощади очень велика, и это объясняет высокую цену жилья в государственном кадастре. Оценка рыночной стоимости может находиться ниже, если район, в котором находится здание, не обладает должной популярностью и не пользуется особым спросом.

Еще один вариант – привязка и возведение жилья класса «люкс» в неинтересном, с точки зрения обычного покупателя, месте, где не развит привычный инфраструктурный комплекс, и не имеется транспортных линий в достаточном объеме.

Что делать, если кадастровая стоимость существенно превысила рыночную? Данное положение обычно не устраивает граждан, которые опасаются возникновения еще одного типа налогообложения.

Выяснив кадастровую стоимость квартиры и поняв, что она существенно превышает рыночный показатель, нужно без промедления сделать запрос актуальной справки о цене жилплощади на рынке недвижимости на период, которым датировано внесение изменений в базу государственного кадастра.

Вся суть заключается в том, что сопоставлять оценки можно лишь в случае, когда они производились в течение одного и того же периода. Как раз такой документ, то есть результат оценки стоимости квартиры на рынке, датированный тем же числом, что прописано в кадастре, будет являться основным неоспоримым фактом и для суда, и в судебном порядке оспаривания стоимости жилья, указанной в кадастре.

В течение шести месяцев со времени указания информации с итогами оценки в кадастре можно воспользоваться только составлением заявления в Росреестр, контролирующий подобные вопросы.

Если срок истек или после обращения был получен отказ, необходимо обратиться в суд. Сомневаться в этом вопросе не стоит, так как отстоять собственные права и платить меньшую сумму за собственную квартиру может каждый российский гражданин. Превышенная кадастровая стоимость непосредственно воздействует на размер налоговых выплат, и об этом следует помнить.

Кадастровая и рыночная цена имущества – абсолютно разные показатели. Стоимость объекта на рынке отображает общее восприятие и цену, близкую к действительности, тогда как кадастровый показатель является унифицированным, определяемым на продолжительный срок и не способным охватить воздействие огромной массы факторов.

kvadmetry.ru

Почему кадастровая стоимость квартиры или земли выше рыночной

Постоянно собственники имеют дело с такими понятиями, как стоимость имущества по кадастру или рыночным показателям. Речь идёт о недвижимости. Из-за появления таких понятий нередко возникают проблемы, и владельцы недвижимых объектов сталкиваются с трудностями относительно определения каждого варианта цены. Сложнее всего понять,  почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной?

Соотношение рыночной и кадастровой цен

В первую очередь необходимо понять, в чём разница между ценами по кадастру и установленными рынком. Если смотреть на это с точки зрения оценки недвижимости, то критерии практически идентичны, что в первом, что во втором случае. Однако это не значит, что никакой разницы между кадастровой стоимостью и рыночной определить нельзя. Выделяют такие требования к оценке, которые характерны для рыночной цены, но при этом не применяются для определения кадастровой цены.

Речь идёт о таких характеристиках объекта недвижимости, как свежий ремонт в квартире, насколько востребована применяемая планировка, каково расположение квартиры и многие другие подобные критерии. Они определяют именно рыночную цену, в то время как кадастровая стоимость зависит совершенно от других условий и больше опирается на характеристики строения в целом, его размеры и назначение. В этом и заключается отличие.

С учетом того, что рыночная цена охватывает гораздо больше характеристик объекта, она определяет более высокие показатели по сравнению с кадастровой стоимостью. Чаще всего те суммы, что предлагает рынок, выше тех, что указываются в реестре ГКН. Однако определяется конкретное соотношение этих двух видов цен, так как безосновательное превышение кадастровой стоимости может повлечь за собой привлечение к ответственности.

Стоимости квартир могут совпадать. Обычно это те объекты, которые расположены в домах, построенных десятки лет назад. В максимально новых постройках несовпадение цен  может доходить до пятидесяти процентов.

Говоря о влияние одной цены на другую, можно отметить, что подобного воздействия не наблюдается. Результаты оценки для кадастра никак не смогут повлиять на оценку, проводимую для определения рыночной цены квартиры. То есть никакого воздействия кадастровых показателей на рыночные или наоборот не предусматривается, кроме того, все процедуры относительно установления стоимостей также будут совпадать.

Единственное отличие можно определить в процессе подсчёта рыночной стоимости. Оно выступает скорее особенностью и основывается на критериях, которых учитываются для того, чтобы определить нужную цену. Речь идёт о расположении квартиры и популярности планировки. В каждом регионе свои предпочтения, то есть рыночная стоимость очень разбросана территориально, она не будет одинаковой в каждом регионе, чего нельзя сказать о кадастровом показателе, который относительно однообразен.

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до  показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.

В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна  отразиться и на системе налогообложения.

Рекомендуем ознакомиться:

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Что делать, если кадастровая цена всё-таки превысила рыночные показатели? В этой ситуации есть шанс пересмотреть именно кадастровую цену.

Для этого необходимо наличие определённых оснований:

• неточные данные, которые были использованы при фиксации стоимости объекта по кадастру;
• необходимость фиксации рыночной цены согласно той даты, когда были внесены сведения в кадастр.

Чаще всего больше внимания обращается именно на ошибки в информации, вносимой в реестр. Она может касаться любых характеристик объекта. Также недопустимыми сведениями являются те, которые были применены не по правилам.

Что же касается превышения кадастровой цены, то порядок рассмотрение данного вопроса практически ничем не отличается от случаев, когда просто необходимо внести изменения в данные, касающиеся имущества. Важно также не ошибиться с инстанцией, которая будет рассматривать требование об изменении зафиксированной ранее кадастровой стоимости.

Закон определяет два типа процедур по переопределению цены рынка и цены по кадастру:

1. Направление документов в специальные комиссии, которые занимаются рассмотрением материалов относительно проведённой оценки.
2. Направление документов в судебные органы, что прямо предусматривается Налоговым кодекс РФ.

Первый вариант, очевидно, выигрывает в сравнении с судами, так как деятельность комиссии полностью сосредотачивается именно на особенностях определения и уточнения кадастровой стоимости. При этом заявитель может сделать любой выбор, решив, куда ему обратиться, никаких ограничений по этому вопросу закон не устанавливает.

Если требование  об оспаривании  цены направляет гражданин, то он может его подать в комиссию и суд в любом порядке, если заявитель юридическое лицо, то оно обязано сначала пройти этап комиссии, а после этого уже обращаться в суд.

Сравнивая обращение в специализированные комиссии и подачу иска, справедливо отметить, что первый вариант имеет гораздо больше плюсов:

• короткие сроки разрешения ситуации, не больше одного месяца;
• нет нужды платить государственную пошлину и нести иные расходы;
• представления заявителю права в случае отрицательного решения комиссии оспорить его в судебном порядке.

Подобные органы создаются и работают при каждом действующем в субъектах Росреестре, их наличие обязательно. Обращаться следует, соответственно, по месту нахождения недвижимости.

Документы, подаваемые при пересмотре

Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены.  Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.

В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:

• справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
• ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
• бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
• отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
• заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
• если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.

Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.

Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.

В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.

Рекомендуем ознакомиться:

Порядок пересмотра кадастровой стоимости

Законодатель даёт собственнику два варианта разрешения спора в случае, если кадастровую цену завысили, и она превышает при этом даже рыночные показатели. Выделяют досудебный и судебный порядок пересмотра цены по кадастру.

Досудебный порядок. В данной ситуации необходимо подавать заявление в специализированные подразделения, которые создаются при Росреестре в каждом регионе, а именно в комиссии, разбирающие споры конкретной категории. На таком заседании всегда должна  присутствовать, как минимум, половина членом созданной комиссии. Решение при этом принимается в максимально короткие для такого вида дел сроки, а именно в течение одного месяца.

Исследование документов и самого заявления проходит в течение семи дней, в этот же период времени заявителю и иным участникам спора сообщается о том, когда будет проведено слушание. О своём решение, которое принимается на основании предложенных документов, комиссия обязана сообщить всем лицам, имеющим интерес в деле, причём в срок, который не превышает пяти рабочих дней.

Обязательное правило при работе комиссии -, участие органов местного самоуправления той местности, на которой размешается недвижимость. Данные органы власти должны своевременно уведомляться о принимаемых комиссией решениях.

При этом принятое решение возможно лишь в двух вариантах, когда речь идёт о необходимости установить стоимость по рынку в соответствии с той датой, когда были внесены данные в кадастр:

• удовлетворить заявление, то есть провести определение такой рыночной цены, которая бы соответствовала конкретно обозначенному периоду времени;
• отклонить требования заявителя в виду недостаточности представленных доказательств.

Каждое решение, принятое комиссией, можно обжаловать через суд. При этом оспаривать допускается не только установленную цену на объект, но и сами выводы рассматриваемого подразделения.

Судебный порядок. В этой ситуации достаточно подать заявление в суд, приложив также пакет документов, выступающий доказательственной базой. При этом роль судебных органов может проявляться в двух формах: либо при рассмотрении конкретного спора по поводу кадастровой стоимости, либо при пересмотре того решения или тех показателей, которые были приняты в результате обращения в специализированную комиссию.

Закон также определяет точный перечень требований, которые может заявить как лицо, ранее не обращавшееся в комиссию, так и административный истец, пытавшийся решить вопрос с помощью специализированного подразделения.

В случае с судебным органом предъявляться могут следующие требования:

• установить точную цену согласно рыночным показателям стоимости недвижимости;
• изменить сведения, если были обнаружены ошибки в кадастре;
• пересмотреть решение, которое ранее было принято комиссией.

Требования должны быть сформулированы в заявлении, а также обязательно подтверждены документами, выполняющими роль доказательств.

Одновременно с решением спора по поводу стоимости объекта по кадастру никакие другие требования рассматриваться не могут. Иные претензии нужно выводить в отдельное производство.

Необходимо точно понимать, в какую инстанцию при выборе суда следует направлять заявление. Первая и, как показывает судебная практика, единственная из них всегда Верховные суды в республиках, суды городов, имеющих федеральное значение, а также областные и краевые суды. Ответчиком в таком деле всегда будет выступать либо Росреестр, либо комиссия, которая подтвердила ту стоимость, которая должна была быть оспорена. Действовать они будут в лице представителя. Если решение суда не удовлетворяет заявителя, то он также всегда может обжаловать его  в апелляционной инстанции, но только в течение месяца с того дня, как было принято соответствующее решение.

Сроки, в течение которых и будет осуществляться рассмотрения требований, равны двум месяцем, иногда прибавляется еще один месяц. Заявитель имеет право подавать заявление лишь в течение пяти лет, поскольку именно такой период отдаётся на то, чтобы в итоге кадастровая стоимость изменилась. Важным правилом является ещё и то, что если даже в кадастре и содержались сведения, подлежащие оспариванию, но до момента подачи иска они были изменены, требовать что-либо больше не представляется возможным.

Таким образом, превышение кадастровых цен над рыночными показателями считается неблагоприятной ситуацией для владельца имущества. В подобной ситуации всегда нужно требовать оспаривания имеющихся показателей путем обращения в суд или специализированные комиссии.

zhiloepravo.com