Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – Оценка земли (рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, нормативная цена земли).

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Недвижимость всегда остается для граждан самым важным сегментом в отношениях на рынке. Все объекты недвижимого имущества находятся на контроле государства. Они подлежат строгому учету, с них в государственную казну перечисляются налоги от физических лиц. В связи с этим все вопросы, касающиеся недвижимости, регулируются на законодательном уровне.

Для совершения всех сделок необходимо знать стоимость земельного участка или квартиры. От ее размера будет зависеть сумма, которую может установить собственник.

Рыночная и кадастровая стоимость объектов важна при оформлении ипотечного кредита, она необходима, если возникают споры, которые решаются только в судебном порядке.

Что нужно знать

Понятие кадастровая стоимость появилось недавно. Но с его возникновением термин рыночной стоимости не перестал существовать. Рыночная стоимость знакома всем гражданам. Она играет большую роль для установления суммы сделок. Это вероятная цена, которая может быть установлена объекту на рынке недвижимости.

Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.

Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.

Процедура осуществляется только сотрудниками кадастровой службы в установленном законами порядке. При расчете стоимости в расчет берется целевое назначение объекта недвижимости. Полученные результаты вносятся в государственный реестр по кадастру.

Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:

• по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
• рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
• стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.

Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

• если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
• при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
• в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
• для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
• для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость должна быть ниже рыночной. Это соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка обусловлено тем, что РС устанавливается в зависимости от спроса на данные объекты. До 2012 года разница была очень большая.

Но с 2012 года стала проводится переоценка земельных участков для приближения их кадастровой стоимости к рыночной. Чаще всего стоимость по кадастру выше на 20-25%.

При расчете уплаты налогов действуют следующие правила:

• если цена по договору купли-продажи будет выше на 70% от стоимости по кадастру, то за расчет будет браться рыночная;
• при продаже участка дешевле, установление налога будет проводится от 70% от стоимости по кадастру;
• если Росреестром не была проведена оценка, будет учтена полная стоимость по договору.

Несмотря на разные показатели, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны друг с другом. Эта связь отражается в том, что при расчете стоимости по кадастру берется средняя РС недвижимости в регионе.

РС имеет более конкретные характеристики и зависит от многих факторов. Она часто меняется, а кадастровая оценка проводится раз в пять лет.

Может ли одна быть выше другой

Часто возникают вопросы, почему КС земельного участка выше рыночной. Важно, чтобы стоимость по кадастру не была завышенная. Это приведет к тому, что владельцу придется платить повышенный налог. По практике расчета кадастровая цена не должна быть намного ниже рыночной, их показатели должны быть примерно одинаковыми.

Но чаще всего это не так, потому что кадастровую стоимость определяют массово. При этом индивидуальные особенности не учитываются.

В итоге получается, что кадастровая стоимость показывает средние данные по массовой оценке. Это может привести к тому, что кадастровая цена по определенному участку будет намного выше, чем рыночная. По такой стоимости продать участок никогда не удастся.

Особенно актуальной эта проблема стала в 2013 году, когда был проведен перерасчет КС участков. Большинство из них стали еще выше, чем были.

Как происходит оценка недвижимости

Знать КС своего участка владельцу необходимо для того, чтобы контролировать размер налоговых выплат. Стоимость по кадастру устанавливается раз в пять лет по инициативе государственного органа.

Для этого используется несколько методов:

Нормативный	Он основан на определении нормативной стоимости в конкретном регионе.
Сравнительный	Для расчета с помощью этого метода берется рыночная стоимость участков аналогичных характеристик при продажах. Он применяется как к застроенным, так и к свободным участкам земли.
Для застроенных участков используется метод расследования	Такой объект нельзя продать отдельно от строений, которые на нем находятся. В связи с этим производится оценка каждого объекта по отдельности.
Метод выделения	Он также используется для застроенных участков. Его суть заключается в том, чтобы найти не только среднюю цену на территории, но и уровень улучшения, который повысился благодаря возведению на участке строений.
Доходный метод	Он основывается на выявлении доходов, которые могут быть получены с данного участка.

Важно внимательно следить за изменением КС, так как она напрямую влияет на сумму налога, который землевладелец должен ежегодно оплачивать.

Гражданин может самостоятельно заказать услугу оценки земли в независимой оценочной компании. Для подачи заявки на выполнение услуги нужно обозначить причину, по которой необходимо провести оценку.

В оценочную компанию необходимо предоставить правоустанавливающие документы и данные о кадастровой стоимости, которая зафиксирована в базе. На сегодняшний день гражданам не выдается свидетельство о праве собственности. Его заменяет выписка из ЕГРП, в которой указаны все данные по объекту и его собственники.

После предоставления всех необходимых документов специалисты выезжают на объект. Они оценивают внешний вид участка, наличие канав, болотистых участков.

При оценке в расчет берутся много факторов. К ним относится месторасположение, удаленность от дороги, наличие коммуникаций или возможность их подведения. После проведения обследования гражданину выдается отчет.

В нем должны содержаться:

• внешний вид участка и его характеристики;
• данные о владельце объекта;
• методика, по которой проводилась процедура оценки;
• итог с кадастровой стоимостью.

Стоимость проведения работ будет зависеть от площади земельного надела. Сроки выполнения устанавливаются до пяти рабочих дней.

На основании полученных данных можно провести сравнение с имеющейся в базе официальной стоимостью по кадастру.

Что делать, если показатель завышен

Если гражданин понимает, что кадастровая стоимость его объекта очень высокая и не соответствует действительности, он может оспорить ее. Сделать это можно двумя способами. Если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра.

В качестве доказательства неверной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую нужно предварительно сделать. Если прошло более полугода, то обращаться нужно только в суд.

Если у истца есть существенные доказательства того, что оценка была проведена неверно, чуд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону землевладельца.

Обращение в суд обусловлено еще и тем, что о повышенной стоимости гражданин узнает только в том момент, когда получает квитанцию об уплате налогов. Это происходит в конце года, а, следовательно, срок подачи заявления в комиссию по решению споров уже прошел.

Если принимается положительное решение и кадастровая стоимость уменьшается, владельцу участка должны будут возместить все излишне уплаченные суммы.

Кадастровая и рыночная стоимость — важные показатели для всех владельцев земельных участков. Правильные оценочные данные помогают избежать лишних трат при уплате налогов.

1kvartirka.ru

отличия друг от друга, методы оценки земли, возможность изменения

Для обозначения различий между кадастровой и рыночной стоимостями в первую очередь определимся со значением терминов.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, установленная исходя из тенденций рынка недвижимости в районе нахождения земельного участка (далее ЗУ) и в момент продажи.

Собственник имеет право назначать ее произвольно.

Однако, опытные экономисты считают, что целесообразно воспользоваться услугами профессионального оценщика, чтобы определить адекватное значение.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

• Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
• Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
• Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
• Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Методика установления

Перед проведением оценки публикуются официальные списки объектов, подлежащих анализу.

Составление таких перечней и установление кадастровой стоимости проводятся в соответствии с классификацией, состоящей из 17 пунктов.

При вычислении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:

• местонахождение;
• категория земли;
• коммуникации;
• площадь;
• наличие инфраструктуры.

Для того чтобы больше узнать об этапах и порядке расчета кадастровой стоимости рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Формирование цены

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
• Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
• Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

• Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
• Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
• Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

• Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
• Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
• Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

• Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
• Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
• Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

• изменении категории;
• уменьшении площади;
• наложении обременения;
• порче земли;
• смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о методах оценки и различиях между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости.

Заключение

В качестве подведения итогов следует отметить, что корректными считаются показатели, когда рыночная стоимость превышает кадастровую на 30%. Также допускается и их примерное равенство.

В случае же, если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, собственнику рекомендуется обратиться в кадастровую палату с запросом на ее пересмотр.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Мой мир

stroim-domik.org

4.3. Кадастровая и рыночная стоимость земли

В целях экономической оценки земли и учета ее стоимости в составе природных ресурсов установления обоснованной платы за землю, создается и ведется государственный земельный кадастр. В связи с этим была введена кадастровая оценка земли, которая проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земли. Финансирование работ по установлению государственной кадастровой оценки осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы (бюджет федеральный и субъектов). Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. «О правилах проведения государственной кадастровой оценки земель» утверждены правила ее проведения. Во внимание принимаются сервитуты и иные ограничения и обременение прав. Кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и функциональному использованию. В городах и сельских поселениях кадастровая оценка осуществляется на основании статистического анализа, рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В процессе кадастровой оценки проводится, оценочное зонирование территорий.

Оценочная зона — часть земли, однородной по целевому назначению, использованию, кадастровой стоимости. В зависимости от территории границ оценочной зоны совпадают с границами земельных участков, кадастровых районных, кварталах.

Когда установлена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в процентном соотношении от рыночной.

В целях оценки земли проводится установление рыночной стоимости земельного участка. Основные источники получения информации о рыночных ценах на землю:

— договоры купли-продажи, заключенные по результатам конкурсов, аукционов.

— договорные цены на земельный участок, выкупаемые гражданами в собственность.

— данные о предложения по продаже земельных участков по информации риелторов и других источниках, в которых содержится сообщения о намерении продать земельный участок.

При использовании этих данных следует учитывать, что результаты указанных сделок ниже цены предложения на 20-50 процентов по данным государственной статистике. В рыночную стоимость не входит цена расположенных на земельных участках объектах недвижимости. Согласно статье 3 Закона «Об осуществлении оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией и на величину цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

4.4. Нормативная цена земли

Нормативная цена земли — это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земельных участков в собственности, по наследству, дарению и получению банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается правительством. Она применяется в случаях, предусмотренных законодательством и ежегодно определяется органами государственной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Органами местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и границы и повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

studfiles.net

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

В чем отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков?

Единичную оценку земельных участков осуществляют независимые эксперты, руководствуясь принятыми стандартами и методами оценки.

Свяжитесь с нами, и мы вам поможем!

© 2009-2018 Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный Эксперт» ОГРН 1117799018061 ИНН 7743109219 Москва, ул. Большая Тульская, д. 10, стр. 5. Эл. почта: [email protected]

АНО «Судебный Эксперт» обращает Ваше внимание на то, что данный сайт www.sudexpa.ru носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

«Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данный по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами.

Успешно работаем с 2003 года!

д.). При оценке кадастровой стоимости должны оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по индивидуальным характеристикам.

В-третьих, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования, а разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Неправильное определение — увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его правообладателей.

Коротко об общих вопросах касаемых снижения кадастровой стоимости написано в следующей статье .

Более подробно о способах и методиках решения данной проблемы вы можете ознакомиться на нашем сайте, либо проконсультироваться с нашими специалистами по телефону, звоните!

Каждый земельный участок подлежит оценке, оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раза в 5 лет, и утверждается постановлением о стоимости органами местного самоуправления.

Разница между балансовой и кадастровой стоимостью

Причем средняя стоимость нежилых помещений в различных частях города отличается более чем в 10 раз.

То есть собственникам недвижимости предстоит платить налог, в лучшем случае, исходя из реальной стоимости квадратного метра в соответствующей части города.

При этом налоговая ставка для Москвы в 2015 г. составляет 1,2%, кадастровой стоимости, в 2018 – 1,5 % и так далее до 2% от кадастровой в 2018 г.

Схожая картина результатов кадастровой оценки наблюдается и в Московской области.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

или по e-mail: [email protected]

© 2005 — 2015.

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

Первая — государственный кадастр недвижимости, где содержаться сведения обо всех учтенных объектах, в том числе земельных участках. Вторая база данных — это единый государственный реестр прав, где содержатся сведения о правах на эти объекты.

С 2007 года у нас на территории нашего субъекта проводятся работы по так называемой верификации, гармонизации баз данных АИС ЕГРП и АИС ГКН.

Переоценка кадастровой стоимости земельных участков и снижение налога на имущество

В Свердловской области такая работа полностью проведена и ее результаты утверждены Правительством Свердловской области.

В результате проведенной оценки возникла большая разница между оценочной кадастровой стоимостью земельного участка и стоимостью земельного участка после проведенной кадастровой оценки. Стоимость некоторых земельных участков даже уменьшилась. но во многих случаях она значительно возросла.

Кадастровая и рыночная оценка земли отличия

Вполне вероятно результаты снова могут не понравиться заказчикам. В таком случае не требуется больших финансовых расходов.

Способ предоставления альтернативного отчета по оценке является не бесплатным, но зато эффективным. Для этого требуется в оценочном учреждении запросить разработку отчета на дату, на которую проводилась кадастровая оценка. Вместе с документами отчет направляется в комиссию.

Законодательством установлено, что если разница составляет менее 30 %, то в качестве стоимости принимается новая рыночная стоимость и осуществляется внесение корректировок в соответствующий кадастр.

Если разница составляет более 30 %, то необходимо иметь положительное заключение СРО оценщиков.

Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческого банка

kinteh.ru

Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка | Все о законах и праве

Определение рыночной стоимости земельного участка

Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1. Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205 Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный. Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход.

Рыночная стоимость земельных участков

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра. Взаимосвязь используемых понятий В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-47-72.

Каким образом оценивается рыночная стоимость земельных участков в России?

В нем очень подробно указаны случаи, в которых просто необходимо определить размер рыночной стоимости объекта. Согласно данному закону, оценка земельных участков обязательна: при ипотечном кредитовании физических лиц; когда человек принимает решение о приватизации участка земли. при передаче его в аренду, или когда он решает передать свой объект в управление другому лицу по доверенности; если гражданин собирается оставить объект в залог ; при продаже ; проводится при несогласии общей стоимости сторонами, когда идет процесс национализации; проводят при составлении брачных контрактов, если у супругов имеются данные объекты; при изъятии у человека имущества; при проведении расчетов, которые делаются для проверки правильности уплачиваемых налогов на имущество. Действие этого закона распространяется на все организации, как муниципальные, так и частные, а также на физические лица, которые собираются вступать в сделку, связанную с определенным участком земли. Также рыночную стоимость могут определять при переоценке природных ресурсов, или при их продаже. Кто может заниматься оценочной деятельностью?

Для проведения данной процедуры пользуются услугами независимой оценочной компании, услуги которой оплачивает наниматель. При обращении в такую компанию необходимо удостовериться о честности ее работы, поэтому чаще всего пользуются проверенными организациями. После того, как гражданин обратился в данную компанию, на место выезжает оценщик, и, исследуя все условия, делает заключение о размере стоимости земельного участка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога. При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость – объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену – выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости. Суть рыночной стоимости Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем.

Как рассчитать рыночную стоимость земельного участка

likvidaciya-ooo-balashiha.ru

Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ

ФИЛИАЛ  ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНЛГО  ОБРАЗОВАНИЯ

УДМУРТСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА В г. МОЖГЕ 
 
 
 

Реферат  

РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ. 

ОЦЕНКА  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 
 
 
 
 

Выполнила: Бурухина В.А.

Студентка группы ФО (Мж)-080502-21(К)

Год поступления: 2010

Проверил: преподаватель

Хисамутдинова Е.В. 
 
 
 
 
 
 

2011

Содержание. 
 

1. Введение………………………………………………………………………………………3

2. Рыночная стоимость земли…………………………………………………………………..4

3. Кадастровая стоимость земли………………………………………………………………..6

4. Различие кадастровой и рыночной стоимости земли……………………………………….7

5. Оценка земельного участка…………………………………………………………………..8

6. Отчет об оценке земельной собственности………………………………..…….…………..9

7. Заключение……………………………………………………………………………..…….13

8. Список используемой литературы………………………………………………….………14 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.  

Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития. А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как видите, цели оценок, а также их методическая база различаются. 

     Цель  кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. 
 

Вместе  с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны. Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.

Рыночная  стоимость земли. 

На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг: 

-Полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью. 

-Спрос.  Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется. 

-Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется. 

Из анализа  этих факторов следует, что стоимость  является оценкой ценности товара или  услуги в конкретный момент времени  и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике. 

Земельный участок при отсутствии оформленных  на него прав может значительно увеличивать  рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе. 

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. 
 

К числу  основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:

-рыночная стоимость;

-стоимость на открытом рынке;

-стоимость при существующем использовании;

-расчетная стоимость реализации;

-расчетная стоимость ограниченной реализации;

-остаточная стоимость замещения;

-стоимость аренды на открытом рынке;

-расчетная будущая стоимость аренды;

— утилизационная стоимость;

-стоимость для страхования;

-стоимость для налогообложения;

-инвестиционная  стоимость. 

Рыночная  стоимость земли — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости земли не обязанный ее приобрести, согласен был бы ее приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции. 

Существует  и другое определение рыночной стоимости земли, привязывающее ее ко времени:

Рыночная  стоимость – это расчетная  сумма, за которую собственность  следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.  

Кадастровая стоимость земли. 

Земельный кадастр – систематизированный  свод достоверных сведений о земле  как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном  кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

-Кадастру  недвижимости, где дается сравнительная  экономическая оценка земли;

-Земельной  книге, в которой учитывается право собственности на землю.  

 Рыночной  информационной базой кадастровой  оценки городских земель являются  массовые данные о продажах  земельных участков для индивидуального  жилищного строительства, коллективного  садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости. 

 Нормативная  информация включает данные государственного  земельного кадастра, нормативы  затрат на строительство, инженерное  обустройство территории, а также систему коэффициентов. 

 Источниками  этих данных являются БТИ, Земельные  комитеты, Государственный фонд  имущества, городские строительные  организации, Комитет по архитектуре,  оценочные и риэлтерские фирмы  и другие организации. Объектом  кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты. 

Определение кадастровой стоимости земельных  участков является важным элементом  налогообложения, залога, ипотеки, определения  стартовой цены в сделках купли-продажи  недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней. 

Различие  кадастровой и  рыночной стоимости  по определению Верховного суда РФ   05 июля 2010 г.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 28 апреля 2010 г. № 67-Г10-7 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности проведения государственной кадастровой оценке, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. 

Методические  указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11). 

В целях  реализации Постановления Правительства  Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, разработана Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 (далее -Методика), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. 

Оценка  земельного участка. 

     Оценка  земельного участка начинается с  установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

     • целевое назначение;

     • форму собственности;

     • разрешенное использование. 

Отчет об оценке земельной  собственности.

Основные факты  и выводы.

Вся необходимая  информация по объекту оценке содержится в таблице . 

Объект  оценки:	Земельный участок  общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восходная 5
Цель  оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»).
Задача  оценки:	Залоговая стоимость  объекта оценки.
Основание проведения оценки:	Договор заказчика  и оценщика
Сведения  о Заказчике:	Управляющая организация  «Силуэт»
Сведения об Оценщике:	Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик –  Ильиный А.П.
Сведения  о привлекаемых организациях или  специалистах:	ЗАО «Ядро» — измерение  и межевание земельных участков.
Оцениваемые права:	право собственности  на земельный участок
Обладатель оцениваемых прав:	Директор ООО  «Силуэт» Шмелов Семен Семенович
Дата  оценки:	08.12.2008
Дата  осмотра:	10.12.2008
Дата  составления отчета:	15.12.2008
Описание  земельного участка:	кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г. Новосибирск  Романова 1, категория земель – земли поселений с выделением на местности.
Описание  улучшений:	помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о  праве собственности № 45-72 от 26.05 1972)
Текущее использование:	Использование по назначению
Наиболее  эффективное использование:	помещения жилое
Срок  экспозиции, месяцев:	6 месяцев
Рыночная  стоимость объекта:
Результаты  оценки, полученные подходами:
затратный, р.:	15 000 000
доходный, р.:	8 100 000
сравнительный, р.:	26 480 000
Применяемые стандарты оценочной деятельности:	МСО

stud24.ru