Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка
Главная » Экономисту » Рыночная стоимость участкаРыночная стоимость участка
Вернуться назад на Рыночная стоимость
Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.
Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?
Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.
Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.
Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.
Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.
Подсчеты кадастровой цены обязаны вестись каждые 5 лет, также как и рыночной. Эти данные вносятся в специальные реестр, четко фиксируясь в соответствии с существующим законодательством.
Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования:
1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.
При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.
Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.
Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.
Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости:
1. Метод переноса или соотнесения.
2. Способ вычисления капитализации ренты.
3. Методика развития земли.
4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
5. Метод оценки по сопоставимым продажам.
Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.
Кадастровая стоимость земельного участка
Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.
Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.
Существуют специальные формулы, которые помогают прийти к итоговой рыночной цене.
Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.
Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить:
1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
2. Сбор, анализ имеющейся информации.
3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.
На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.
Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.
На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.
На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.
Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.
Номинальная стоимость
Приведенная стоимость
Себестоимость продукции
Балансовая стоимость
Назад | | Вверх
Кадастровая стоимость земельного участка — Земельное право
Оценка земли производится согласно ст. 66 ЗК РФ:
Кадастровая стоимость земельного участка — это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
См. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.
Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в 3 экземплярах.
Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Ст. 24.19 ФЗ устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия)
- физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также
- органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — заявители).
jurkom74.ru
Стоимость кадастровая
Перейти к следующей статье
Старт формированию рынка недвижимости в новой России был дан в самом начале девяностых годов XX века после «амнистирования» частной собственности (в т. ч. частной собственности на землю), до этого на многие десятилетия вычеркнутой из экономической жизни. Без эффективного и понятного механизма оценки недвижимости едва ли возможно функционирование одного из важнейших сегментов инвестиционного рынка, каковым является рынок недвижимости.
Стоимость объектов недвижимости нельзя игнорировать при их купле-продаже, сдаче в аренду и иных операциях, связанных с реализацией имущественных прав.
Знать стоимость недвижимости необходимо при акционировании предприятий, перераспределении имущественных долей, привлечении новых пайщиков, дополнительной эмиссии акций, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций.
Стоимостью объектов недвижимости руководствуются, устанавливая цену своих услуг, страховые компании, а банки ─ при кредитовании под залог квартир и домов.
Девелоперы должны знать стоимость недвижимости, приступая к разработке инвестиционных проектов и привлечению инвесторов. И даже …при ликвидации объектов недвижимости.
Без знания стоимости недвижимости не обойтись при исполнении судебных приговоров и разрешении имущественных споров. И конечно, кадастровая стоимость недвижимости (будь то кадастровая стоимость квартиры или иного объекта недвижимости) необходимы для организации сбора налогов со зданий и земельных участков ─ важной статьи пополнения местных бюджетов.
Стоимость и цена
Слова «цена» и в меньшей степени «стоимость» ─ одни из самых часто употребляемых в газетных статьях, на телевидении и радио, в официальных выступлениях и повседневной речи. Но произнося их, не все одинаково понимают разницу между ними самими и между различными видами цены и стоимости.
Полное единство взглядов по этому вопросу отсутствует и в научном сообществе. Категории стоимости и цены и их взаимосвязь – одни из основных проблем экономической науки.
К их решению сложились два подхода. В классическом подходе решающая роль в формировании стоимости товара отводится сопровождающим его производство издержкам. А цена рассматривается как денежное выражение стоимости.
Последователи неоклассической школы считают сведение стоимости только к затратам и издержкам однобоким и обращают повышенное внимание на влияние таких факторов, как полезность и редкость оцениваемого объекта. Они делают акцент не на стоимости как основе цены, а зависимости цены от спроса и предложения. А термины «стоимость» и «цена» считают почти синонимами.
Рыночные отношения отличаются многообразием цен. Смысл существительного «цены» уточняют самые разные прилагательные. Цены могут быть базисными, мировыми, монопольными, номинальными, оптовыми, розничными и проч.
Разной может быть и стоимость: ликвидационной, инвентаризационной, инвестиционной.
Рыночная стоимость недвижимости
Особый интерес вызывает имеющая несколько определений рыночная стоимость недвижимости. Рыночная стоимость ─ это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Так, рыночная стоимость определяется в вышедшем в 1998 г. стандарте крупнейшего в России профессионального объединения специалистов в области оценки недвижимости ─ Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки ─ это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом обязательно соблюдение целого ряда условий. Стороны сделки должны располагать всей необходимой информацией. На величине цены сделки не должны отражаться чрезвычайные обстоятельства. Сделка должна быть добровольной, а ее стороны хорошо осведомленными о предмете сделки, действовать в своих интересах и т. д.
Во всех случаях рыночная стоимость понимается как стоимость недвижимости, оцениваемая без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных с ней налогов.
Кадастровая стоимость
Значение рыночной стоимости в рыночной экономике абсолютно очевидно и в доказательствах не нуждается. Не менее велико оно у кадастровой стоимости.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В этом же законе даны понятия государственной кадастровой оценки, принципы формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и порядок опубликования утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.
Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли
Кадастровая и рыночная стоимости могут по-разному соотноситься между собой. Но, очевидно, что определение кадастровой стоимости в значительной степени осуществляется на основе рыночной информации. (Она, конечно, должна быть обработана в соответствии с установленными законодательством правилами кадастровой оценки). С другой стороны, кадастровая стоимость участков ─ важная составляющая рыночной оценки земли. Хотя нередко более существенное влияние на нее оказывает рыночный спрос.
В Российской Федерации определение кадастровой стоимости в значительной степени основано на методах ценового зонирования и экономико-статистического моделирования. Несоответствие кадастровой стоимости и рыночной стоимости одного и того же земельного участка может быть обусловлено тем, что при определении кадастровой стоимости не учитываются его специфические характеристики. Ситуации, когда кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их реальной рыночной стоимости, не так уж редки.
Изучение мирового опыта показывает, что в большинстве стран при оценке недвижимости для целей имущественного налогообложения наблюдается постепенный переход от нормативных показателей к рыночным (рыночной стоимости, годовому уровню рыночной арендной платы). Это способствует повышению объективности определения налоговой базы, поскольку в основе такого подхода лежат объективные особенности развития экономики. Хотя и у него есть недостатки ─ излишняя субъективность, зависимость от мнения конкретного эксперта.
Какой будет кадастровая стоимость земли, во многом определяется ее целевым назначением, от которого зависит методика кадастровой оценки. Например, для земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость земельного участка ─ это капитализированный расчетный рентный доход. Кадастровая стоимость участка земель лесного фонда – это капитализированный рентный доход, рассчитанный для оцениваемых участков за бесконечный промежуток времени при их рациональном использовании.
Государственная кадастровая оценка
Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность большого числа действий. Она начинается с принятия решения о проведении.
Инициаторами государственной кадастровой оценки являются исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Периодичность кадастровой оценки ─ не реже одного раза в пять лет.
Следующий этап ─ формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Указываются их количественные и качественные характеристики, необходимые для ее проведения. Государственная оценка кадастровой стоимости проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
После этого осуществляется отбор исполнителя работ, с которым заключается договор на проведение оценки, результатом которой являются определение кадастровой стоимости и составление отчета.
Необходимый этап государственной кадастровой оценки ─ экспертиза отчета и утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Исполнитель работ не позднее, чем через тридцать дней после даты составления отчета обязан обеспечить проведение его экспертизы. Без наличия положительного экспертного заключения, выданного саморегулируемой организацией оценщиков, отчет об определении кадастровой стоимости заказчиком принят не будет.
В течение десяти рабочих дней после принятия отчета заказчик работ (орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки) утверждает его результаты. А в течение последующих пяти дней ─ сведения о кадастровой стоимости оцениваемых объектов направляются заказчиком работ в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ осуществлять функции по государственной кадастровой оценке.
Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости подлежат опубликованию и внесению в государственный кадастр недвижимости. Опубликование происходит в течение десяти рабочих дней со дня утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
Результаты государственной кадастровой оценки можно оспорить
Предоставление отчетов об определении кадастровой стоимости земельных участков лицам, чьи права и обязанности затрагивают результаты государственной кадастровой оценки земель, не обязательно. Но проверку таких отчетов правообладателями законодательство не ограничивает. Любой из них при желании может убедиться в правильности определения кадастровой стоимости своего участка.
Если результаты государственной кадастровой оценки не удовлетворяют правообладателей (это могут быть и физические, и юридические лица), возможно оспаривание кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Самый простой путь инициировать это ─ подача заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Во многих регионах наблюдается рост количества споров, связанных с кадастровой стоимостью земли.
Как узнать кадастровую стоимость
Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка и дополнительные сведения о нем. Величина кадастровой стоимости относится к числу дополнительных сведений.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка просто. Сведения, внесенные в Государственный кадастр недвижимости, могут быть представлены в виде справки. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости является выпиской из ГКН. Предоставляется она бесплатно по запросам любых лиц.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 октября 2013 г. № 566 «Об утверждении формы кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости» установил действующую форму. Прежняя форма, утвержденная в 2011 г., признана утратившей силу.
Справка содержит кадастровый номер и предыдущие номера ─ ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный). Сведения о величине кадастровой стоимости объекта недвижимости приводятся по состоянию на дату, указанную в запросе о предоставлении сведений, на основании которого предоставляется справка.
Кадастровую стоимость конкретного земельного участка можно узнать на Интернет-портале государственных услуг Росреестра.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Кадастровая стоимость ─ один из эффективных инструментов, позволяющих реализовывать этот важный принцип в жизнь.
3 июня 2014 г.
zakadom.ru