Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке – Покупка квартиры в новостройке — что нужно знать и с чего начать? Пошаговая инструкция

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.

Покупка жилой недвижимости на первичном рынке Москвы — довольно рискованное дело. Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.

Для многих рынок новостроек является единственной платформой, где можно приобрести квартиру. Причина в том, что стоимость квадратного метра, особенно на начальных стадиях строительства жилых комплексов, на порядок дешевле, нежели в готовых домах. Однако риски здесь гораздо выше, чем на «вторичке». «Прежде всего, нужно посмотреть, кто строит дом. Если вы хотите, чтобы купленные метры стали вашими, репутация застройщика должна быть для вас первым и самым важным вопросом», — объясняет первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Потенциальный покупатель должен проверить, как долго компания работает на рынке. Если в портфеле застройщика нет ни одного полностью выполненного проекта, то рисковать деньгами в этом случае не стоит. Обратите внимание не только на то, сколько у компании сданных госкомиссии домов, но и сколько строится. Если строится только этот дом — есть смысл задуматься, нет ли у девелопера проблем с оборотными средствами… Также имейте в виду, что собственные производственные мощности, подрядные организации — все это знак того, что девелопер держит весь строительный процесс под контролем.

Очень важный вопрос, по какому принципу будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Наиболее безопасный способ — договор долевого участия. В этом случае на вашей стороне закон, который защищает права дольщика. По 214-ФЗ исключены повторные продажи, караются штрафом задержки строительства и т.п. Впрочем, договор хоть и серьезное дело, но от неблагонадежности компании-застройщика не убережет. Как поясняет Артем Эйрамджанц, именно поэтому вопрос репутации застройщика становится главным при покупке квартиры в новостройке. По его словам, необходимо посетить главный офис девелопера, посмотреть условия работы сотрудников, оформление клиентской зоны. Как отмечает эксперт, если организация действительно серьезная, то она вкладывает значительные средства в оборудование офиса, которое прослужит ей долго. «Такая фирма не съедет из здания за одну ночь с деньгами обманутых дольщиков», — уверяет он.

Среди остальных, но не менее важных, показателей надежности — аккредитация строящегося объекта у банков. Вам нужно оценить готовность финансовых структур предоставлять ипотечные кредиты потенциальным покупателям квартир в проектах данного застройщика. Перед тем, как стать партнером девелопера по определенной новостройке, банк тщательно изучает всю документацию, финансовое состояние и операционную деятельность компании. Такая процедура длится долго, далеко не все застройщики успешно ее проходят. Однако если «добро» банка получено и есть положительное решение о кредитовании квартир, значит финансовая структура застройщику доверяет и риски столкнуться с недостроем минимальны. «Компания, с которой работают по ипотеке сразу несколько крупных банков, имеет высокую степень надежности», — говорит представитель ГК ПИК.

Далее эксперты советуют провести анализ рынка новостроек того района, где вы собираетесь приобрести жилье. Если стоимость, выбранного объекта, подозрительно меньше, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя. Необходимо внимательно ознакомится со всей проектной документацией и узнать в чем кроется подвох.

Помимо недостроя, бывает долгострой. Если вы не хотите ждать годами ключей от квартиры, нужно понимать, что существуют разные технологии строительства. К примеру, современный панельный дом в среднем строится от шести месяцев до года, такие дома сдаются под чистовую отделку или уже с готовом ремонтом. Монолитные дома имеют больший срок строительства, а ремонт предполагает гораздо больших вложений, так как такие квартиры придется еще доделывать, в том числе, к примеру, выравнивать стены.

Несмотря на все вышеперечисленные сложности, у покупки квартиры в новостройке есть огромные плюсы. Как отмечает Артем Эйрамджанц, главный плюс такой покупки — цена. «В строящемся доме можно приобрести квартиру значительно большей площадей, чем за те же деньги в готовом доме», — замечает он. Кроме того, специалист напоминает, что первичный рынок дает большие возможности выбора. «Можно выбрать подъезд, этаж, подходящую планировку, необходимую сторону света», — уточняет первый вице-президент ГК ПИК .

Квартира в новостройке — это новые современные коммуникации, утепленные внешние стены, пластиковые стеклопакеты и энергоэффективность. «ГК ПИК во всех новостройках использует двойные стеклопакеты из немецкого профиля КВЕ с применением современного i-стекла, до 90% сдерживающего тепло, — напоминает представитель компании, — Стеклопакеты производятся и устанавливаются в стеновые панели прямо на заводе квалифицированными рабочими, прошедшими сертификацию, что гарантирует качество сборки и герметичность швов».

Положительная сторона такой покупки — новая современная среда обитания. Приобретая квартиру в полноценном новом районе, вас будет окружать современная качественная инфраструктура, с новыми детскими садиками, школой, поликлиникой, паркингами, магазинами на первых этажах зданий. Ведь комплексная застройка — обязательное условие возведения всех новых жилых микрорайонов. По словам Артема Эйрамджанца, ГК ПИК не только возводит инфраструктурные объекты, но и оборудует их «под ключ», в том числе школы и детские сады. «Стараемся сделать так, чтобы наш сад или школа были лучшими в районе», — говорит он.

Особое значение серьезные застройщики уделяют благоустройству территории. В компании ГК ПИК даже собирают пожелания жильцов: как должны выглядеть дворы и детские площадки в жилых комплексах.

Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть предельно внимательным, учитывать все вышеуказанные нюансы, и тогда в ближайшее время вы станете счастливым обладателем ключей от долгожданной квартиры. 

realty.rbc.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?

При покупке квартиры в новостройке нужно быть осторожным и внимательным. Что нужно проверять перед покупкой, и что свидетельствует о ненадежности фирмы-застройщика?

Наиболее спокойными могут быть те, кто покупает квартиру в новостройке в ипотеку. В этом случае банк сам будет заинтересован в надежности застройщика и не спустит с него глаз. Но и самому покупателю нужно быть внимательным. Что же нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?

Проверьте разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь Вас могут ожидать два сюрприза. Во-первых, отсутствие этого документа и заверения застройщика в том, что все согласовано, а разрешение будет оформлено задним числом. Во-вторых, Вам могут предъявить совершенно другой документ. Также нужно проверить, есть ли у застройщика право за этот земельный участок. Отсутствие любого из этих документов может стать основанием для «заморозки» строительства, может затянуть сдачу дома и оформление права собственности.

Застройщик обязан предста­вить по требованию покупателя учредительные документы, сви­детельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, а при наличии — аудиторское заключение за последний год.

Нужно обязательно узнать, работает ли строительная организация в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Он дает немалые гарантии дольщикам в случае «заморозки» строительства, просрочки и т. д. Таким договором пользуются около 30% компаний. Важно знать, что договор долевого участия после подписания должен пройти регистрацию в Управлении Росреестра. В противном случае договор считается недействительным. Если Ваш застройщик предлагает заключить иной договор, следует тщательно взвесить риски. К примеру, вступление в строительный кооператив подразумевает, что член кооператива несёт ответственность по долгам кооператива.

Требуйте от застройщика точного и подробного описания квартиры. А именно: номер этажа, расположение на лестничной клетке, площадь и т. д. Важно предусмотреть в договоре порядок определения стоимости квартиры в случае, если её площадь по обмерам ПИБ будет отличаться от площади, указанной в договоре: к примеру, в площадь квартиры будет включена площадь лоджии. Зачастую застройщик требует доплату за такие метры по рыночным ценам.

Определите точную цену квартиры. Она будет фигурировать в претензии, если стройку «заморозят», или при подсчете размера компенсации за просрочку.

Требуйте точной даты сдачи дома. Это не позволит уйти от выплаты компенсации при просрочке.

Не следует приобретать квартиру, если:

— многократно менялись сроки строительства жилого дома;

— происходила частая смена застройщика;

— компания предлагает квартиру значительно дешевле, чем аналогичные квартиры в этом районе города;

— компания предоставляет неточную или недостоверную ин­формацию об объекте строительства или отказывается давать подробные разъяснения по предмету будущей покупки;

— застройщиком выступает гражданин или индивидуальным предприниматель;

— застройщик требует оплаты приобретаемой квартиры до регистрации договора доле­вого участия в Управлении Росреестра;

— в договоре не указана ответственность компании-застройщика за срыв сроков передачи квартиры участнику до­левого строительства;

— Вам предлагают подписать иную форму договора-займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный до­говор участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квар­тиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости.

vashadres.spb.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? на Kazned.ru

Однако доля риска при приобретении такого жилья очень высока, более того: иногда покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством. Разберемся, как приобрести квартиру в новостройке, чтобы она не превратилась в тягость.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка такого жилья предполагает заключение контракта еще на стадии возведения дома. Чем раньше документ подписан, тем стоимость жилья ниже. Параллельно существенно возрастают риски того, что дом может стать долгостроем, еще хуже — превратится в «замороженный» объект.
Учитывая важность и высокую стоимость приобретения, лучше не экономить и воспользоваться услугами профессиональных юристов. Специалисты тщательно проверят все бумаги и проведут сопровождение купли-продажи.

Схемы оформления покупки квартиры в новостройке

ДДУ – это самый распространенный сегодня способ продажи квартир. Здесь в обязательном порядке имеется государственная регистрация сделки, что обеспечивает дольщику гарантию на случай банкротства застройщика.

Договор уступки прав требования – соглашение между покупателем и компанией-застройщиком, он тоже идет с государственной регистрацией. Такая сделка не требует полного объема выплат и дает возможность переводить платежи в соответствии с составленным графиком.

Договор паевого накопления предполагает реализацию в будущем жилищного кооператива владельцами. Схема заманчивая, но есть и минус – нет госрегистрации.

Нередко застройщики придумывают свои схемы, это могут быть продажи акций с последующим обменом их на квадратные метры, предварительная продажа с внесением всей суммы, предложения о совместном инвестировании в строительство. Все эти схемы считаются незаконными. При попытке продавца предложить что-то подобное сотрудничество рекомендуется приостановить, а еще лучше — обратиться в правоохранительные органы.

Опасности

Подводных камней при покупке жилья в новом жилом доме может быть огромное множество. В перспективе они не только способны затянуть момент сдачи жилья, но и оставить покупателя ни с чем.

Самые распространенные угрозы:
•    долгострой;
•    низкое качество строительства и использование дешевых материалов;
•    нарушение законов в части санитарной и пожарной безопасности;
•    проблемы с коммуникациями;
•    отсутствие застройщика в госреестре;
•    земельный участок имеет другое назначение.

И это не самое страшное, что может случиться, откровенное мошенничество – вот, чего следует опасаться в первую очередь.

Самое распространенное – затянувшееся строительство. Застройщик прокручивает на стороне деньги покупателей, а потом выдвигает новые требования. Причины могут быть самые разные: подорожавший стройматериал, новые налоговые законы, инфляция. Еще одна распространенная схема — корреляция стоимости и срока сдачи жилья. Это может привести к тому, что фиксированная стоимость увеличится в несколько раз. Иногда застройщики требуют приобретения дополнительных услуг в виде страховок или сотрудничества только с определенным риелторским агентством.

В большинстве случаев все эти проблемы вызваны исключительно юридической неграмотностью и нежеланием платить деньги профессиональным риелторам. Во время судебных разбирательств судьям приходится удивляться наивности взрослых людей.

Как обезопасить себя?

Подстраховаться на «все сто» невозможно, однако минимизировать риски вполне реально. Сперва следует лично посетить строительную площадку, можно взять с собой знакомого строителя, который бы изучил все нюансы. Изучите историю застройщика, задавайте вопросы в социальных сетях. Также проведите анализ всех доступных документов. Важно обращать внимание и на поведение продавца: агрессивная реклама и предельно низкие цены должны настораживать.

Особенно осторожными должны быть те, кто покупает жилье на уровне котлована. Стоимость таких квартир существенно ниже, но риски намного выше. Случаи, когда строительство дома оказывалось замороженным, а вкладчики оставались без денег, встречаются с завидной регулярностью, и таких инцидентов не становится меньше! Впрочем, дома, которые находятся на финишном этапе, тоже нуждаются в проверке, здание просто могут не подключить к коммуникациям, что не позволит в него вселиться.

Прием квартиры в новостройке

Казалось бы, наступил самый долгожданный момент, и все худшее давно позади. Важно знать, что с момента сдачи квартиры до подписания акта приема по закону может пройти до трех месяцев. За это время должна быть полностью согласована планировка, получен технический паспорт в БТИ.

Прежде чем поставить свою подпись под актом, квартиру следует тщательно проверить на наличие дефектов. Ни в коем случае не подписывайте документы при обнаружении таковых. Часто застройщик убедительно просит подписать все бумаги, а недочеты обещает исправить в самые короткие сроки. Имеете в виду, что этот «кратчайший срок» может затянуться на несколько лет. Более того: при обнаружении недочетов покупатель имеет право на снижение стоимости квартиры. Иногда случается и так, что «косяки» проявляются уже после заселения. На этот случай у покупателя должна быть гарантия, где застройщик несет обязательства на протяжении нескольких лет.

Не забывайте также при покупке квартиры в новостройке о Федеральном Законе №214. Этот закон, конечно, не предусматривает всех возможных сценариев, но существенно увеличивает степень ответственности компании-застройщика. В свою очередь, покупатель тоже не должен проявлять беспечность, тщательно взвешивать все «за» и «против» и не скупиться на услуги юристов.

kazned.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Скоро рынок жилья полностью перейдет с долевого строительства на проектное финансирование. Уже вступили в силу поправки, ужесточающие требования к девелоперам. Кроме того, девелоперы могут добровольно, а с 1 июля 2019 года – в обязательном порядке, переходить на схемы расчетов с использованием эскроу-счетов. В этом случае деньги покупателей жилья в новостройках начнут поступать не застройщикам, а банкам, которые будут хранить средства до сдачи дома в эксплуатацию. С одной стороны, такой подход защитит дольщиков, что особенно актуально после краха одного из крупнейших подмосковных девелоперов (компания Urban Group). С другой – застройщикам придется строить за счет кредитов, из-за чего ряд игроков может уйти с рынка. Поэтому, пока длится переходный период, покупателям особенно важно внимательно подходить к выбору проекта. Тем более, пока еще можно рассчитывать на значительную экономию при покупке жилья на стадии котлована или на большую площадь за меньшие деньги. Портал «Элитное.РУ» вместе с агентствами недвижимости и застройщиками выделил главные факторы, позволяющие обезопасить себя при приобретении квартиры в строящемся доме.

«Основным риском при покупке квартиры в новостройке, безусловно, является замораживание стройки и задержка сроков строительства, – отмечает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. – Впрочем, в элитном сегменте такие ситуации встречаются довольно редко: девелоперы дорожат своей репутацией и стараются соблюдать сроки строительства». Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отмечает, что застройщикам невыгодно откладывать завершение строительства, когда проект находится уже в активной стадии, и основные вложения в объект уже сделаны. Затраты на получение земельного участка, проектирование, согласование техусловий подключения инженерных сетей, обустройство строительной площадки, разработка нулевого цикла и прочее составляют до 50% себестоимости.

Кроме того, элит-класс меньше всего ощутит последствия перехода на проектное финансирование. По словам управляющего директора «Метриум Премиум» и участника партнерской сети CBRE Ильи Менжунова, это связано с политикой самих девелоперов, стремящихся вывести в продажу максимально готовый объект, чтобы продать его дороже. На первичном рынке элитного жилья нет квартир в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, 38,1% лотов продается в домах на этапе монтажных работ. Примерно четверть квартир – 25,4% – в новостройках, где идет отделка. Наконец, наибольшую долю занимают лоты в уже сданных проектах (36,5%).

Спрос также сосредоточен на уже построенных домах. «В отличие от комфорт- или бизнес-класса, в высокобюджетном сегменте покупатели, – добавляет Илья Менжунов, – менее ограничены в средствах и могут себе позволить приобрести уже готовый объект, не вкладывая деньги на этапе котлована ради экономии». Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков уточняет, что и на этом рынке покупают на этапе котлована или во время строительства. Но с тех пор, как инвестиции стали невыгодны, люди начали приобретать жилье для себя, то есть резко обозначился спрос на сданное жилье, причем с отделкой, а в элитном сегменте и под ключ. «Лишь около 20% инвесторов, – поясняет Екатерина Румянцева, – решается на покупку на этапе проектирования или земляных работ».

Можно изучить Единый реестр застройщиков, ведущий рейтинг девелоперских компаний

«Иногда клиентам, – отмечает Юрий Щербаков, – так нравится проект, который будет сдан, скажем, через два или три года, что они идут на риск. И здесь большую роль играет и репутация застройщика, и история его предыдущих объектов». По мнению Ильи Менжунова, важно проанализировать, не было ли нарушений прав дольщиков на предыдущих его проектах. Можно изучить Единый реестр застройщиков, ведущий рейтинг девелоперских компаний, место в общем списке которых определяется исходя из наличия/отсутствия проектов с переносом сроков ввода. Также можно просмотреть картотеку арбитражного суда. Это поможет выявить наличие финансовых проблем у девелопера, если он неоднократно судился с субподрядчиками.

Директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина также отмечает, что надежность девелопера и его прошлые «заслуги» играют немаловажную роль при выборе жилья. Однако в последние десять лет особое внимание покупателя при покупке квартиры у застройщика направлено скорее не в сторону его портфолио, а в сторону документов на строительство. Речь идет о разрешении на строительство, документах на землю (договор аренды или свидетельство), ГПЗУ, документах на само юрлицо девелопера, заключении Мосгорэкспертизы, графике строительства и форме договора на приобретение. При наличии такого пакета, а также понятном финансировании проекта, риски покупателя минимальны.

Если вам предлагают заключение предварительных договоров, то это значит, что у застройщика нет или не хватает каких-либо разрешительных документов

«Желательно, чтобы в проекте, – отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, – был заключен и зарегистрирован в Росреестре как минимум один договор долевого участия, потому что перед такой процедурой уполномоченные органы проверяют застройщика на соответствие его требованиям закона о долевом строительстве. Кроме того, важен формат договора. Нередко девелоперы предлагают заключать разные формы так называемых предварительных договоров. Они могут называться «предварительным договором долевого участия» или «предварительным договором купли-продажи». Если вы приобретаете квартиру в строящимся доме, который еще не введен в эксплуатацию, то такие соглашения незаконны и недействительны. Если вам предлагают заключение предварительных договоров, то это значит, что у застройщика нет или не хватает каких-либо разрешительных документов, которые он мог бы подать для государственной регистрации обычного ДДУ в Росреестр». Хотя Екатерина Румянцева утверждает, что ДДУ требуется только при продаже жилых помещений, при реализации апартаментов могут заключаться и другие договора.

Аккредитация ведущими банками, по словам Екатерины Румянцевой, также говорит в пользу девелопера и его жилого комплекса, и, хотя не является гарантией защиты от рисков, косвенно подтверждает, что банк проект проверил и посчитал надежным для кредитования. Денис Попов отмечает, что стоит обращать внимание и на динамику строительства объекта. Особенно хорошо, когда в жилом комплексе уже есть сданные очереди строительства, как, например, в «Садовых Кварталах» (на фото выше), и покупатель может оценить качество проекта. Еще одним подводным камнем при покупке нового жилья может стать низкая ликвидность проекта. На рынке элитных комплексов Москвы конкуренция сегодня достаточно серьезная, и активные продажи ведутся лишь в половине из представленных на рынке проектов. А в 8 из 45 элитных новостроек (17%) за первое полугодие 2018 года вообще не было заключено ни одной сделки.

Фактором, повышающим надежность вложений, станет наличие банковского финансирования или открытой кредитной линии

А Илья Менжунов отмечает, что из-за перспективного перехода к продажам через эскроу-счета, фактором, повышающим надежность вложений, станет наличие банковского финансирования или открытой кредитной линии. Это касается только новостроек, заключивших первый ДДУ после 1 июля 2019 года. Но уже сейчас девелоперы начнут наращивать финансовую «подушку безопасности», страхуясь от возможных проблем с получением проектного финансирования. Ведь дело состоит в том, что не все банки готовы кредитовать строительство элитных новостроек по причине ограниченного спроса в данном сегменте. Банки же заинтересованы иметь в залоге самое ликвидное жилье, которое в случае необходимости можно реализовать в сжатые сроки, а дорогая недвижимость может продаваться годами. Поэтому сегодня девелоперы заинтересованы в налаживании сотрудничества с банками или соинвесторами.

elitnoe.ru

Как обезопасить себя при покупке жилья в новостройке?

Безопасность нового дома является основным параметром комфортного проживания в нем. Ее можно разбить на три основные составляющие: первая – это техническая безопасность. В настоящее время новостройки Киева строятся с использованием новейших технологий и строительных материалов, поэтому они полностью отвечают всем самим жестким требованиям безопасности. Если вы хотите купить квартиру в новом доме в Киеве, рекомендуем ознакомиться с теми жилыми комплексами, что уже сданы в эксплуатацию, а также с теми, что только строятся.

Одним из основных вопросов безопасности при покупке квартиры в новостройке является своевременность сдачи объекта. Прежде чем заключить договор с компанией-застройщиком, рекомендуем вам узнать как можно больше информации о ней. Обязательно прочитайте отзывы о тех объектах, которые уже сданы в эксплуатацию. Такую информацию можно найти на специализированных форумах о новостройках. Обычно ошибки, допускаемые при строительстве, носят систематический характер, поэтому если жильцы одного нового дома жалуются на определенные проблемы и недоделки, вполне вероятно, что и вам придется столкнуться с ними же. Еще при покупке квартиры в незавершенном доме следует выяснить размеры двора и иной придомовой территории. Кроме того, нужно узнать, как будет организована охрана дома, и предполагается ли она вообще.

Безопасность придомовой территории должна обеспечиваться системами контроля периметра двора а также за счет установки прибором фотофиксации событий. Эффективная и слаженная работа по обеспечению комфортного и безопасного проживания в новостройке возможна только при тесном сотрудничестве с жильцами и единой системе управления. Если новостройка в Киеве, в которой вы хотите купить квартиру, входит в состав жилого комплекса с высокой плотностью застройки, тогда безопасность может обеспечиваться только внутри подъезда.

Обратите внимание на то, из каких материалов построено здание. Выясните, соответствует ли новостройка утвержденной проектной документации. Кстати, соблюдение этих условий во многом определяет вашу безопасность проживания в новой квартире. Если строительство велось точно по технологии и в соответствии с утвержденным планом, тогда вы сможете смело делать капитальный ремонт в своей квартире, возможно даже со сносом перегородок или их перенесением.

Рекомендуем обратить внимание на то, насколько качественно закреплены фасадные системы, поскольку срок службы крепежей обычно не превышает 10-20 лет. Проверьте, хорошо ли смонтированы и закреплены все оконные конструкции. Безопасными считаются те системы, в которых оконные рамы крепятся к несущим конструкциям при помощи металлических направляющих. Если все перечисленные условия соблюдены, вы можете смело покупать такую квартиру в новостройке, поскольку проживание в ней будет абсолютно безопасным и для вас, и для ваших детей.

Похожие новости

dkvartnsk.ru

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

• В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
• Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
• В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны. Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка. Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры. Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать. Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку на вторичном рынке накладывает дополнительные обязательства по сбору документов. Обезопасить процесс оформления помогает банк, одобривший ипотеку. Доскональное изучение правоустанавливающих и личных документов, как со стороны покупателя, так и собственников (включая наследство, распорядителей по доверенности) исключает из цепочки мошенников. Заниженная стоимость продажи квартиры неприемлема, как и подлог свидетельств на квартиру. Если ранее квартира покупалась в ипотеку, то обязательно запросите справку из Банка о полном погашении кредита и процентов по нему, снятии обременения, а также соблюдено ли требование закона в части выделения доли всем несовершеннолетним детям по наследству.

Собственное жилье приобретается на личные сбережения или в ипотеку, при этом продавцу абсолютно не важна природа происхождения капитала, главное выгодно и быстро реализовать недвижимость, забрав деньги. Встречается случай подлога документов, сокрытие существенных фактов не только о количестве собственников, прописанных лиц, но и технических характеристиках объекта.

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы».  Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта. Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо  внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Если с документами полный порядок и прослеживается взаимосвязь первичных оснований и бланков свидетельств о праве собственности, то второй этап заключается в выявлении всех лиц, имеющих право распоряжаться имуществом, а также несовершеннолетних граждан, и просто прописанных лиц. Заключая предварительный договор задатка (или аванса) обязательно оговаривается предоставление полного списка документов для регистрации нового права.

К основным из них относят:

• согласие супруга на реализацию объекта недвижимости, приобретенного в гражданском браке, нотариально заверенный бланк;
• справка из органов опеки и попечительства представляется на детей до 18 лет;
• справка о дееспособности из психоневрологического диспансера по месту регистрации для пенсионеров и граждан, состоящих на учете (алко- и наркозависимые).

Дополнительно в договоре оговаривается условия снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания основного договора, либо по истечении лимитированного срока, необходимого на покупку.

Лица, служащие в армии, в том числе по долгосрочному контракту, а также граждане отбывающие наказание в местах лишения свободы и без вести пропавшие, могут претендовать на собственность, даже после ее продажи, и на законных основаниях отсудить долю или признать сделку недействительной. Сведения из органов МВД, полученные даже по неофициальным каналам связи закрепят чистоту и уверенность в сделке.

Риск в не узаконенной перепланировки помещения состоит в наложении административного штрафа и требованием вернуть первоначальное состояние. Паспорт БТИ и технический план помещения поможет установить истинные размеры и периметры комнат.

Вторичный рынок или новостройка – выбирает покупатель и рискует, делая первый шаг без поддержки специалистов. Нарушение и сокрытие существенных обстоятельств могут создать в дальнейшем большие проблемы с оспариванием сделки и доказательством вашей добросовестности. Придерживайтесь рекомендаций – это поможет обезопасить будущее и спокойно жить в новой квартире.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

• мошеннические, преступные намерения продавца;
• безграмотность и халатность покупателя;
• навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

ahrfn.com

Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в строящемся доме, в денежном выражении, всегда выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.

Но, в отличие от покупки готового жилья, приобретателям квартир в новостройках нужно готовиться платить не только деньгами, но и терпением и нервными и временными затратами. Как показывает практика, необходимо также запастись хотя бы минимальным багажом юридических знаний, в противном случае можно стать жертвой недобросовестных застройщиков, которые захотят дополнительно заработать на вашем желании иметь крышу над головой.

Покупка квартиры на вторичном рынке также, безусловно, является рискованным мероприятием. Необходимо тщательно проверять документы на квартиру, чтобы не купить жилье с «обременением» в виде временно выписанного жильца, который, к примеру, находится сейчас в армии или в «местах не столь отдаленных» и по возвращении будет иметь право вселиться в вашу квартиру и проживать в ней. Кроме того, с должным вниманием нужно отнестись и к договору купли-продажи, как к предварительному, так и к основному. Прежде, чем подписывать договор, нужно его внимательно прочитать и изучить, чтобы все условия сделки удовлетворяли вашим интересам.

Но если с оформлением прав на квартиру во вторичном рынке более или менее все понятно — после заключения договора купли-продажи происходит государственная регистрация и вы получаете свидетельство — документ, подтверждающий ваше право собственности на имущество, то с оформлением прав на строящееся жилье не все так гладко и легко.

Можно столкнуться с ситуацией, когда оформление права собственности длится не один месяц и удается его оформить только в судебном порядке. Кроме того, застройщик может выдвинуть ряд условий, которые вы должны выполнить, в обмен на ключи. В противном случае, по уверениям застройщика, можно лишиться квартиры. А ведь вы ее так долго ждали, да и цена на нее в достроенном виде существенно отличается от той, за которую вы ее приобрели на стадии фундамента.

Мы будем разбираться, как себя обезопасить при покупке квартиры в новостройке, как с наименьшими потерями и затратами сил и средств оформить свои права на имущество, о правах и обязанностях застройщика, управляющей компании, товариществ собственников жилья, и конечно владельцев квартир. Читайте каждую неделю на нашем сайте советы и комментарии адвоката Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Светланы Жмурко.

История 1. Еще не живем в квартире, а долг за коммуналку — растет

После того, как дом будет достроен, пройдет еще несколько месяцев, до того, как его жильцы смогут стать полноправными хозяевами своих квартир.

Но, несмотря на то, что собственность на квартиры еще не оформлена, будущим владельцам выдвигаются требования по оплате коммунальных платежей. Да не за один месяц, а за несколько. Такая же ситуация возникла и у нашего героя.

В 2010 году семья Сергея Глухова (имя и фамилия изменены) заключила договор соинвестирования строительства квартиры в подмосковной новостройке. После того, как дом был сдан в эксплуатацию, Сергея вызвал представитель застройщика и объявил, что пришло время подписывать акт приемки квартиры и оплачивать коммунальные платежи за прошедшие несколько месяцев и за два месяца вперед. После того, как была озвучена сумма, Сергей был шокирован. Он никак не ожидал, что нужно оплачивать какие-либо коммунальные платежи до того, как он стал полноправным собственником квартиры. Для того, чтобы построить квартиру в новом доме и разъехаться с родителями, Сергей взял кредит. Выплаты по кредиту были приличными, да и в семье не так давно родился ребенок, поэтому денег, на дополнительные траты, практически не было. Свои мысли на этот счет он изложил представителю застройщика и объявил, что ничего оплачивать он не намерен до момента получения им свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.

Спустя несколько месяцев, Сергей получил повестку в суд. Туда обратился застройщик с иском о взыскании с Глухова Сергея задолженности по оплате коммунальных услуг, а также пени за пользование чужими денежными средствами.

Суд рассмотрел данное гражданское дело и вынес решение о взыскании с Сергея суммы задолженности по оплате коммунальных платежей, но не за весь период, а с момента подписания им акта приемки квартиры.

Комментарий адвоката Светланы Жмурко:

— По закону граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в случае принятия от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, с момента такой передачи.

При этом следует обратить внимание на то, что обязанность по оплате коммунальных платежей возникает после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Если, в случае с Сергеем, дом был сдан в эксплуатацию и им был подписан передаточный акт, значит, именно с этого момента у него возникла обязанность по оплате коммунальных платежей.

До подписания передаточного акта на квартиру обязанность по оплате коммунальных платежей может возникнуть в силу договора, который заключается между застройщиком и будущим владельцем квартиры. Поэтому очень важно внимательно читать условия договора перед тем, как его подписывать, а лучше всего при возникновении любых сомнений обращаться за консультацией к адвокату.

www.kp.ru