Кадастровая стоимость — Википедия
Материал из Википедии — свободной энциклопедии
Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 21 августа 2017; проверки требуют 8 правок. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 21 августа 2017; проверки требуют 8 правок.Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности[1].
Единичная методологическая ошибка, явившаяся следствием игнорирования индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости, повлиявшая на величину его кадастровой стоимости может быть оспорена
Чтобы проверить, возможно ли оспаривать назначенную кадастровую стоимость, имеется возможность получения сведений об объекте недвижимости в территориальном подразделении Росреестра. По статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ответ на запрос заинтересованного лица заказчик и оценщик должны дать в течение семи рабочих дней[2].
Восстановление истцом прав по этой категории споров, как правило, невозможно без его ходатайства о судебной экспертизе или приобщения уже имеющегося отчёта, который является основным доказательством
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[3].
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценк
ru.wikipedia.org
Кадастровая оценка земель — как заказать и кто проводит
Содержание статьи
Государственная кадастровая оценка земель: что нужно знать
Что это такое и для чего нужна?
Еще до недавнего времени для целей налогообложения государство использовало устаревшее понятие инвентаризационной стоимости. Методика расчета данного показателя никакого отношения к принципам рыночного ценообразования не имела, поэтому размер налоговой базы был весьма мал, а владельцы даже очень больших земель платили сущие копейки.
Ситуация кардинально изменилась с введением термина «кадастровая стоимость земли». Расчет данного показателя учитывает рыночные механизмы образования цен, что существенно отличается его от предшественника. Результатом такого нововведения стало увеличение налоговых поступлений в государственную казну. В то же время появилась проблема чрезмерного завышения кадастровой стоимости земли, что повлекло за собой увеличение числа исковых заявлений в суд.
Обусловлено это тем, что государственная оценка земель проводится не чаще одного раза в пять лет. За такой срок ситуация на рынке недвижимости может существенно измениться, и рыночная стоимость участка может оказаться значительно ниже кадастровой. В конечном итоге сумма налога на имущество будет несправедливой.
В связи с этим собственникам предоставлено законное право на проведение внеплановой оценки, по результатам которой впоследствии можно изменить сведения о кадастровой стоимости в ЕГРН. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Целями проведения внеплановой оценки кадастровой стоимости земель могут являться:
- снижение земельного налога;
- определение адекватной суммы арендных платежей;
- проведение сделок по отчуждению земель;
- использование земель в качестве залога для оформления кредита.
Земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов
В связи с законодательно утвержденной классификации земель по типу использования, правила кадастровой оценки несколько различаются. Как правило, для оценки участков сельскохозяйственного назначения применяется доходный метод, который учитывает потенциальную прибыль, которая может быть получена от использования земли по прямому назначению.
В то же время земли населенных пунктов чаще всего оцениваются на основе имеющихся сведений о среднерыночной стоимости одной единицы площади в том или ином поселении. При этом, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную.
Кто проводит?
С начала текущего года в силу вступил закон, согласно которому проведением оценки кадастровой стоимости недвижимости должны заниматься только специализированные бюджетные учреждения. Однако во многих регионах уполномоченные организации еще не созданы, поэтому на протяжении всего переходного периода (до начала 2020 года) такой деятельностью наравне с Росреестром занимаются и коммерческие компании.
Как часто проводится?
Согласно действующему законодательству кадастровая оценка земель проводится один раз в пятилетку, но не чаще одного раза в три года. Однако в связи с формированием системы уполномоченных бюджетных учреждений проведение плановой государственной кадастровой оценки временно приостановлено. При этом до 2020 года внепланово проводить экспертизу с помощью частных оценочных компаний собственник может в любое удобное время.
Особенности кадастровой оценки земель различных категорий
Методы
Понятие кадастровой оценки земельных участков предполагает применение различных методик в зависимости от назначения исследуемой земли. Выбор методологии предполагает четкое понимание экспертов все возможных вариантов использования участка. Основных вариантов кадастровой оценки земли семь. Рассмотрим вкратце каждый из них:
- Нормативный метод – основан на выявлении нормативной стоимости земли в определенном населенном пункте. В установлении окончательного результата специалист учитывает несколько факторов по степени их влияния, которая оценивается в баллах. Метод используется для оценки земель поселений с целью отчуждения, получения залоговых кредитов или определения суммы земельного налога.
- Метод сравнения продаж – основывается на анализе массива данных о продаже аналогичных земель на свободном рынке. Результаты такой оценки зависят от числа сделок, оформленных за короткий временной промежуток на определенной территории. Соответственно, чем больше сделок было проведено, тем точнее результат оценки. Используется метод как к свободным, так и к застроенным участкам. Основным недостатком такого способа является игнорирование индивидуальных особенностей объекта.
- Доходный метод (метод капитализации земельной ренты) – основан на определении величины дохода, который собственник может получить от сдачи участка в аренду. В первую очередь определяется сумма ренты, типичная для подобных земель на данной территории. Впоследствии специалист применяет полученный показатель в кадастровой оценке участка посредством подстановки в определенные формулы. В результате учитывается не только площадь участка, но и потенциальная прибыль.
- Метод распределения – используется исключительно для застроенных земель. Оценке подлежат продажи единых объектов (постройка + участок), так как продать землю отдельно от постройки не представляется возможным.
- Метод выделения – применяется для застроенных земель. Объединяет метод сравнения продаж с элементами затратного метода. Суть заключается в учете не только средней стоимости продаж на конкретной территории, но и степени улучшения участка, образовавшейся в результате возведения дома и других построек на нем.
- Метод остатка – используется для свободных и застроенных земель. В основе метода лежит капитализация от использования построек, воздвигнутых на рассматриваемом участке. Наиболее часто метод применяется для оценки кадастровой стоимости земель, на которых возводятся объекты промышленного назначения.
- Метод разбивки на участки – оценщик первым делом определяет кадастровую стоимость большого участка, а затем выделяет из него соответствующую долю для каждого небольшого участка. Идеально подходит для кадастровой оценки лесного фонда.
Как заказать кадастровую оценку земли: пошагово
Некорректно проведенная кадастровая оценка земли приводит к образованию всевозможных проблем, связанных с излишней уплатой налогов и сборов или существенным снижением размера прибыли, получаемой от его коммерческого использования. Выходом из подобных ситуаций может стать досрочное проведение оценки по заявлению собственника. Выглядеть алгоритм действий в таком случае будет следующим образом:
- выбор оценочной компании;
- указание цели проведения оценки;
- заключение договора;
- оплата услуг;
- согласование даты проведения оценки;
- предоставление необходимого пакета документов;
- приглашение специалиста на объект исследования для проведения осмотра;
- ожидание результатов проведения оценки;
- получение отчета о проделанной работе.
На последнем этапе крайне важно изучить заключение специалиста. В обязательном порядке документ должен отражаться такие сведения, как:
- вид и технические характеристики земли;
- информация о собственнике;
- используемая методика, обоснование ее применения;
- вывод, итоговая кадастровая стоимость.
Кто проводит: где заказать услуги
До недавних пор кадастровая оценка земель определялась инженерами по заказу уполномоченного государственного учреждения. Но согласно недавно вступившим в силу поправкам (№237-ФЗ), государственная кадастровая оценка должна проводиться специализированными бюджетными учреждениями. При этом до 2020 года осуществление плановой кадастровой оценки приостановлено в связи с формированием новой системы бюджетных учреждений.
Однако до окончания переходного периода внеплановую кадастровую оценку по-прежнему можно заказывать в Росреестре или частных компаниях. При этом итоги независимых исследований суды принимают в течение всего переходного периода, то есть до 1 января 2020 года.
Заказать внеплановую кадастровую оценку земельных участков можно в таких организациях, как:
- ООО «Первое бюро оценки и экспертизы»:
- сайт: http://1оценка.рф;
- адрес: город Москва, улица Пресненская, дом 12;
- телефон: 8 (495) 191-21-69.
- ГК «Платинум»:
- сайт: http://ocenka-m.com;
- адрес: город Москва, площадь Журавлева, дом 2, строение 2, 3 этаж, офис 321;
- телефон: 8 (800) 100-50-01.
- ООО «Ритм»:
- сайт: http://www.ritmgroup.ru;
- адрес: город Москва, улица Садовая-Кудринская, дом 32а, строение 9, офис 411;
- телефон: 8 (495) 760-33-43.
Таким образом, грамотно и своевременно проведенная кадастровая оценка земли поможет собственникам избежать уплаты несправедливо начисленных налогов и прилично сэкономит, тем самым, бюджет. Именно поэтому так важно следить за кадастровой стоимостью собственной недвижимости, и в случае возникновения сомнений в обоснованности имеющегося показателя, проводить независимую экспертизу.
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82
Также вы можете задать вопрос онлайн-консультанту:
Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам открытия и организации бизнеса (предпринимательскому праву), онлайн-кассам, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:
Москва и область: +7 (499) 455-12-46
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 426-11-82
biz-faq.ru
Оценка кадастровой стоимости земельного участка
Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристуtoggle menu
pravonedv.ru
Оценка кадастровой стоимости земельного участка
Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения. Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет. Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости.
Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка?
По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли.
Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость. Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%. При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.
На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке.
Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости.
Как определяется кадастровая стоимость?
По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:
- Прежде всего, территориальному субъекту Российской Федерации нужно принять решение об оценке кадастровой стоимости земель, которые принадлежат к его участку.
- Работниками территориального управления Росреестра составляется список участков земли, для которых необходимо обязательно провести такую оценку. Согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, все земли населенных пунктов разделены на семнадцать видов разрешенного применения. В населенных пунктах их делят на отдельные территориальные единицы, в которых выделяются так называемые кадастровые кварталы.
- В этом же списке к каждому земельному участку добавляются соответствующие характеристики (местонахождение, площадь, наличие и описание каких-либо строений).
- Росреестром привлекается специальная оценочная организация, в обязанности которой входит расчет уделенного показателя кадастровой цены по всем отдельным кадастровым кварталам, а также определенным видам разрешенного применения.
- Чтобы официально утвердить полученные результаты оценки кадастровой стоимости, необходимо оформить специальный нормативный акт для конкретного территориального субъекта Российской Федерации;
- После того, как результаты получат официальное подтверждение, их следует занести в Реестр по кадастровому учету территориального управления Российской Федерации.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-350-97-04
- Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
- Федеральный: +7-800-511-69-34
Как провести оценку кадастровой стоимости?
Для определения данного вида стоимости участка земли используется удельный показатель кадастровой стоимости для 1 м2. Это число необходимо умножить на площадь оцениваемой территории. Следует отметить, что удельный показатель иногда отличается для разных кадастровых кварталов либо различных видов разрешенного применения. Поэтому если для одного и того же участка допускается несколько видов разрешенного применения, то для расчетов нужно брать самый высокий удельный показатель со всех существующих.
Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?
Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка. Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю. После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи.
Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта.
Также можно использовать постановление муниципальных органов власти, в котором указаны официальные результаты проведенной государственной оценки кадастровой стоимости для 1 м2. Это число нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, чтобы получить его примерную цену.
Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).
Может ли измениться кадастровая стоимость?
Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:
- Обнаружение каких-либо ошибок в соответствующей документации, которые являются главной причиной значительного завышения кадастровой цены. Их можно оспорить в суде либо в административном порядке. По решению уполномоченных специалистов исправления вносятся в официальные документы.
- Появление тех или иных объективных изменений в перечне основных характеристик конкретного земельного участка (изменение его границ и, соответственно, площади, переквалификация вида разрешенного применения, определение к другой категории). В данной ситуации необходимо обратиться в местные органы Росреестра с заявлением и предоставить пакет соответствующих документов.
При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах.
К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:
- Повышение удельного показателя для конкретного вида разрешенного применения.
- Неправильно установленный вид разрешенного применения для соответствующего земельного участка.
- Кадастровая цена заметно выше рыночной.
При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости.
Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:
- Если были предоставлены доказательства того, что оценку сделали на основании неверной информации.
- Если имеется заключение, выданное независимым высококвалифицированным оценщиком, о реальной рыночной стоимости земли.
law03.ru
Оценка кадастровой стоимости земельных участков
Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст. 65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель — это формирование налогооблагаемой базы.
Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?
Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:
- принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
- образование перечня объектов, подлежащих оценки;
- отбор конкретного исполнителя работ;
- непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
- выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
- проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
- доведение данных до сведения налогоплательщиков.
Кроме того, кадастровая оценка представляет собой комплекс административных, технических и правовых мероприятий, которые направлены на установление госкадастровой стоимости.
Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки
Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.
Методика определения кадастровой стоимости земельных участков
Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.
Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.
Кадастровая и рыночная стоимость земли — отличия
Кадастровая и рыночная стоимость земли это не идентичные понятия. Понятие рыночной стоимости включает наиболее реальную цену, по которой земельный участок как объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Рыночная стоимость определяется конкретным моментом времени и в зависимости от конъюнктуры рынка может меняться. В общем, рыночная оценка это, прежде всего, персональная оценка.
Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.
Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:
• Местоположение земельного участка;
• Обеспечение инженерными коммуникациями;
• Наличие транспортной инфраструктуры;
• Наличие социальной инфраструктуры;
• Состояние окружающей среды;
• Техногенные воздействия.
Периодичность проведения оценки
Кадастровая оценка всех категорий земельных участков используется при исчислении земельного налога и иных целях, установленных законом. Поэтому корректировка оценки земель это постоянно функционирующая система мероприятий, которые призваны обеспечивать обновление имеющихся данных о госкадастровой стоимости земельных ресурсов. Кадастровая оценка земельной недвижимости проводится минимум один раз в 5 лет.
Собственник не согласен с кадастровой стоимостью его земельного участка. Что делать?
Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2010 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:
- Представитель исполнительной власти определенного субъекта РФ;
- Представитель органа, выполняющего функции по кадастровой оценке земель;
- Представитель органа кадастрового учета;
- Оценщики, проводившие определение стоимости.
Как налогоплательщик может узнать величину кадастровой стоимости своего земельного участка
Постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 года за № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установило порядок получение сведений о кадастровой стоимости конкретных участков земли для собственников. Необходимые данные расположены на официальном сайте Росреестра в разделах под названием «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».
aquagroup.ru
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка? Определение кадастровой стоимости земельного участка :: BusinessMan.ru
Развитие рынка земли в РФ, а также масштабы индивидуального жилищного и коммерческого строительства требуют расширения работ по кадастровой оценке земельных участков. Одним из результатов этой работы является определение кадастровой стоимости участков земли.
Стоимость земли в Госкадастре — основа всех видов расчетов за нее
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка, служащую основой почти всех финансовых взаиморасчетов землепользователей с государством? Собственники земельных участков платят налог на землю, арендаторы – арендную плату, желающие выкупить участки из собственности государства или муниципалитета – выкупную плату.
Все эти платежи — и земельный налог, и стоимость аренды, и стоимость выкупа земли зависят от того, какая кадастровая рыночная стоимость земельного участка.
Государственная система учета земельных участков
Кадастровой называется стоимость, занесенная в перечень характеристик данного земельного участка в Госкадастре объектов недвижимости (ГКН), ведение которого возложено законом на специальную государственную службу – Росреестр. Для России сам термин «кадастровая стоимость» является относительно новым. Пятнадцать лет назад, в августе 1999 г., после принятия Правительством РФ соответствующего Постановления, началась оценка Госкадастром всех российских земель с целью сформировать ответ на типовой вопрос: «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка в целях налогообложения?».
Ведь согласно ЗК РФ и НК РФ именно эта стоимость берется в качестве базы для расчета ставки земельного налога. Отсюда становится видна прямая связь между изменением стоимости участка, занесенной в ГКН, и размером налога, подлежащего уплате за пользование землей.
Кто определяет стоимость земли, значащуюся в Госкадастре?
Возникновение этой стоимости является результатом целого комплекса работ по оценке всех участков земли, занесенных в Госкадастр. Итогом этой работы и становится определение кадастровой стоимости земельного участка по методике, установленной законодательством. При этом земли, имеющие различную категорию, в отношении которых разрешены различные виды использования, оцениваются в соответствии с несколькими методическими указаниями по проведению их оценки.
Сегодня методику для оценки стоимости земли в целях занесения ее в ГКН выбирают специализированные организации-оценщики, которые и проводят саму оценку. Согласно законодательству, все они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков (СРО), созданной чтобы осуществлять регулирование и контролировать оценочную деятельность. Такая СРО объединяет оценщиков на условиях членства и должна быть внесена в единый госреестр СРО.
Каковы принципы расчета кадастровой стоимости?
Хотя имеется огромное разнообразие категорий земель и множество видов использования участков, разрешенных законодательством, общая методика, по которой проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, заключается в объединении оцениваемых объектов в группы, для которых применяется единый оценочный метод, именуемый массовой оценкой. В такие группы могут объединяться, например, участки земли под многоэтажными жилыми домами, объектами торговли, садовые участки и т.д.
Стоимость земли под уникальными единичными в своем роде объектами (электростанциями, вокзалами, аэропортами, водными объектами, находящимися в хозяйственном обороте, и т.д.) определяется методом индивидуальной оценки. Стоимость прочих групп определяется на основе применения альтернативных методов оценки арифметическим путем, когда используются минимальные либо средние величины кадастровых стоимостей. Иногда применяется и так называемая «номинальная оценка», при которой собственно стоимость участка не рассчитывается, а устанавливается равной некоторой минимальной сумме, например, одному рублю.
Порядок установления стоимости выкупа земли
Согласно ЗК РФ, участки земли, на которых расположены различные капитальные постройки, принадлежащие частным собственникам, могут быть ими выкуплены из собственности государства или муниципалитета. Сегодня действуют такие общие правила для определения стоимости выкупаемых участков:
- Выкупная стоимость земельного участка объявляется органами власти, уровень которых соответствует форме собственности участка (федеральная собственность, собственник – субъект РФ, собственность муниципалитета).
- Пока вышеперечисленные органы власти не установили, по какой стоимости выкупать земельный участок, она должна равняться его стоимости в Госкадастре.
- Установленная органом власти стоимость участка земли цена в любом случае не должна быть выше его кадастровой стоимости.
- Льготный порядок выкупа участков земли, существовавший до 01.07.2012 г., сохраняется, если одновременно выполнено следующее:
- земельный участок находился в аренде в период действия льгот с 29.10.2001 до 1.07.2012 года;
- при заключении указанного договора аренды у собственника объекта недвижимости уже должно было быть право на постоянное (бессрочное) пользование выкупаемым участком, что встречается довольно часто.
Отмена льготного порядка выкупа участков земли с июля 2012 года всё более актуализирует необходимость снижения содержащейся в Госкадастре стоимости выкупаемых участков.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка?
Сведения из ГКН являются общедоступными, а значение кадастровой стоимости любого участка земли, кроме того, предоставляется бесплатно. Официальный сайт Росреестра содержит Публичную карту участков земли, занесенных в Госкадастр. Как узнать кадастровую стоимость земельного участка по этой карте, если вы знаете, где расположен интересующий вас участок, и можете узнать, как он выглядит в плане? В этом случае просто увеличивайте масштаб карты в нужном вам субъекте РФ до появления на экране контуров искомого участка. При помещении курсора внутрь его периметра по щелчку компьютерной мыши на экран будет выведена вкладка, содержащая основные сведения о нем, включая и его кадастровую стоимость.
Найти участок на карте можно и введя его кадастровый номер в окно поиска. При наличии такого участка в базе данных, его план автоматически отобразится на экране монитора вместе с основными характеристиками — категорией земель, видом разрешенного использования, площадью и кадастровой стоимостью.
businessman.ru
Кадастровая стоимость земельного участка
Перейти к следующей статье
В соответствии со Статьей 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения. Кроме того, она может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также использоваться в иных ситуациях, предусмотренных ЗК РФ и другими федеральными законами.
За исключением ряда случаев определение кадастровой стоимости земельного участка проводится в результате государственной кадастровой оценки земель. Но поскольку нередко имеет место оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость может быть итогом рассмотрения споров о результатах ее определения.
В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» параметры кадастровой стоимости объекта недвижимости входят в состав сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). Для земельного участка в их число включены: описание местоположения границ участка; его адрес; сведения о вещных правах; информация о лесах, водных и иных природных объектах, расположенных в пределах участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование; кадастровый номер земельного участка; его стоимость и т. д.
Определить кадастровую стоимость земельного участка
Государственная кадастровая оценка, направленная на установление кадастровой стоимости земельного участка, представляет собой совокупность действий, первым этапом которых является принятие решения о ее проведении. После этого формируется перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, и происходит отбор исполнителя работ, с которым заключается соответствующий договор. Исполнители (оценщики) выполняют работу по определению кадастровой стоимости в соответствии с требованиями законодательства и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости. Исключение составляют случаи, установленные статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». А именно ─ вновь учтенные объекты недвижимости, ранее учтенные объекты недвижимости при включении сведений о них в ГКН и объекты недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Затем наступает время основного этапа работ ─ непосредственного определения кадастровой стоимости, итогом которого становится составление отчета.
Легитимность полученным результатам дают экспертиза этого отчета и утверждение полученных значений кадастровой стоимости. В течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета заказчик работ принимает акт об утверждении содержащихся в нем сведений ─ кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. С даты вступления акта в силу утверждение кадастровой стоимости земельного участка считается состоявшимся, и результаты кадастровой стоимости можно вносить в ГКН.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
В соответствии с федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой или индивидуальной оценки. Это, впрочем, не означает полного тождества рыночной и кадастровой стоимости. Во-первых, кадастровая стоимость может не учитывать ряд факторов, порой значительно влияющих на рыночную стоимость. Так, в границах одних кадастровых кварталов могут оказаться земельные участки, рыночная стоимость которых отличается в разы.
Во-вторых, нельзя не принимать во внимание фактор времени. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается на конкретную дату и в отличие от рыночной стоимости не может столь же оперативно реагировать на происходящие на рынке изменения. Если рыночная стоимость «всегда готова» к немедленной корректировке, то кадастровая остается неизменной до проведения следующих работ по государственной кадастровой оценке. Скажем, кадастровая стоимость земельного участка 2015, 2014 или даже 2013 может оставаться неизменной, хотя рыночная конъюнктура испытывала в это время значительные колебания.
Рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и получить максимально приближенный к рыночной стоимости результат помогают методы массовой оценки. Массовая оценка земельных участков используется во всем мире. В каждой стране свои методики, но их объединяет ориентир на рыночную стоимость земли в качестве кадастровой.
Основанную на рыночной стоимости систему массовой оценки земельных участков начали применять еще в XIX веке в Бельгии, Германии, Швейцарии и Великобритании. А с 90-х годов XX столетия ─ в России. Сегодня массовая оценка осуществляется на основе современных информационных технологий. Это позволяет значительно повысить точность результатов и существенно снизить издержки.
В большинстве стран проводится комплексная оценка земель с учетом связанных с ними улучшений (т. е. расположенных на земельных участках объектов капитального строительства). Россия пока составляет исключение, но, судя по всему, только пока. Уже принципиально решен вопрос о введении единого налога на недвижимость, который должен заменить два местных налога – земельный налог и налог на имущество физических лиц, а также налог на имущество организаций.
Оспорить и изменить кадастровую стоимость земельного участка
Не редкость ситуации, когда заинтересованных лиц (физических или юридических) не устраивают результаты оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Законодательство Российской Федерации позволяет оспаривать и изменять кадастровую стоимость, если по мнению собственника оценка кадастровой стоимости земельного участка выполнена некорректно.
Желание оспорить кадастровую стоимость земельного участка чаще всего продиктовано экономическими причинами, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка означает снижение налоговой нагрузки на собственника.
Он может инициировать изменение (как правило, это снижение) кадастровой стоимости земельного участка, если результаты ее определения затрагивают его права и обязанности. В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, результаты кадастровой оценки могут быть оспорены органами государственной власти или местного самоуправления. Возможно два варианта действий – обращение в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для изменения кадастровой стоимости в судебном порядке определяют рыночную стоимость земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости с помощью независимых оценщиков.
Для изменения кадастровой стоимости в административном порядке необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Физическим лицам для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не обязательно.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка возможен также в случаях использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении его кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка может происходить и в силу других причин: при переводе земель из одной категории в другую, изменении разрешенного вида использования участка, увеличении или сокращении площади земельного участка при упорядочивании его границ.
Измененная величина учитывается при расчете налоговой базы, начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных участков различных категорий
Определение кадастровой стоимости участков в составе земель различных категорий имеет свои особенности. Так, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», определение кадастровой стоимости земельных участков в составе этих земель осуществляется в следующем порядке:
- формируется перечень земельных участков;
- определяются удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
- рассчитывается размер кадастровой стоимости земельного участка (земельных участков) в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов производится в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г. № 39. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов зависит от видов разрешенного использования (участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки; участки для размещения домов индивидуальной жилой застройки; участки для размещения гаражей и автостоянок и т. д.).
Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков на основе анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации и должен быть обоснован.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель СНТ, ДНП и т. д. определяется с использованием Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:
- кластеризация объединений;
- определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;
- зная удельный показатель кадастровой стоимости (иногда его называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка»), можно получить кадастровую стоимость земельного участка.
В случае наличия рыночной стоимости земельных участков объединений, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.
Узнать кадастровую стоимость земельного участка
Сведения, внесенные в ГКН, предоставляются в т. ч. в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку, содержащую:
- кадастровую стоимость объекта недвижимости и дату ее утверждения;
- дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН;
- дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость;
- реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости.
Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Росреестра по письменному заявлению налогоплательщика земельного налога бесплатно предоставляют сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.
Это позволяет без бумаг получить нужную информацию в режиме онлайн. Кадастровая стоимость земельного участка определяется с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Используя инструмент «Управление картой» на панели инструментов, можно выбрать типы тематических карт – «Кадастровая стоимость» (тематическая карта кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости) или «Кадастровая стоимость за метр» (то же – по кадастровой стоимости за единицу площади). Обе карты доступны только на крупных масштабах.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, стоящих на государственном учете, проводится в России с 1999 года. Кроме фискальных целей – рационального и экономически обоснованного налога, а также информационного наполнения ГКН ─ она используется для решения широкого круга задач: определения залоговой стоимости имущества; установления начальной цены на аукционах по продаже недвижимости; определения цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при приватизации земли.
Результаты кадастровой оценки стимулируют развитие территорий, способствуют росту их инвестиционной привлекательности, эффективности управления земельными ресурсами, конкурентоспособности.
И, в конечном счете, – улучшению состояния экономики и повышению уровня жизни населения.
27 февраля 2015 г.
zakadom.ru