Как оформить покупку доли в квартире – можно ли провести сделку покупки части имущества, какие документы нужны для купли-продажи, законно ли оформление приобретения жилья для прописки, какова доля детей в сделке и как оформить договор покупки доли для ребенка?

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2016 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

• Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получать согласие органов опеки, так как в жилом помещении возможно проживание постороннего человека;
• Если в квартире проведена незаконная перепланировка, её потребуется узаконить. В итоге должен быть получен технический паспорт с проведенными изменениями жилой площади;
• Приобретая долю, необходимо получить согласие супруга, если покупатель находится в браке.

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

• У малыша должна быть другая жилплощадь, которая подходит для постоянного проживания;
• Он может проживать по другому адресу и быть прописан там же;
• После продажи принадлежащей ему части, ему было приобретено иное жилье, не хуже прежнего.

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

• Заявление о получении разрешения на заключение сделки;
• Гражданский паспорт опекуна;
• Свидетельство о рождении дитя;
• Правоустанавливающая документация на жилье;
• Бумаги на покупаемую жилплощадь;
• Иные документы, свидетельствующие о соблюдении законных интересов ребенка.

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

• Гражданские паспорта сторон;
• Выписка из ЕГРН, содержащая величину доли, подлежащей продаже;
• Документы – основания для получения правомочий собственника;
• Кадастровый паспорт объекта, содержащий его основные характеристики;
• Техпаспорт, подтверждающий отсутствие незаконной перепланировки;
• Отказ других совладельцев от приобретения доли или квитанции об отправке соответствующего извещения;
• Разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или в квартире прописан ребенок;
• Нотариально удостоверение согласие второго супруга о проведении сделки, когда продавец находится в брачном отношении.

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Документ должен включать следующие пункты:

1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
4. Схема расчетов.
5. Права и обязанности участников.
6. Порядок передачи имущества.
7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

law03.ru

Преимущественное право покупки доли в квартире — образец договора 2018

Порядок приобретения недвижимости в собственность не в полном размере, по своим основным условиям мало чем отличается от стандартной процедуры. Но некоторые обязательные условия здесь все же имеются. К таковым относится реализация преимущественного права. Если собственник не соблюдет должный порядок оформления, то регистрация такого соглашения проведена не будет.

С чего начинать покупку доли в квартире — образец договора

На практике, перед тем как продавать свою часть, необходимо остальным собственникам позволить использование преимущественного права. Это касается и реализации комнаты в коммунальной квартире, в том числе и мены, но не распространяется на дарение.

По закону, дольщики имеют приоритет перед всеми остальными покупателями, поэтому предложение должно изначально поступать непосредственно в их адрес. Делается это в форме документа, составленного в свободном стиле.

Как оформить покупку доли в квартире по закону?

Независимо от того покупается ли часть недвижимости в браке, либо это ипотечный кредит, процедура оформления всегда одинакова.

Здесь следует указать на одну важную особенность: продавец сможет распорядиться своей частью только в том случае, если она выделена в натуре. Не выделенные доли не могут быть реализованы, потому что оценить их в материальном отношении невозможно.

Поэтому при сделке обязательно следует иметь на руках отдельное свидетельство о праве собственности и все остальные технические документы на объект. Если все документы будут на руках, то реализовать отдельную часть недвижимости можно будет по стандартной процедуре через органы Росреестра. Правильно оформить покупку доли в квартире только в случае наличия в пакете документов письменного уведомления, в котором указывается на преимущественное право.

Покупка доли в квартире через нотариуса — условия договора

Через нотариуса можно разделить собственность, либо оформить доверенность на ее использования. Нотариусы не имеют право на окончательное узаконивание соглашений по отчуждению объекта имущества. Заверить таким образом можно договор или расписку к нему, но после этого стороны все равно должны обращаться в органы Росреестра для регистрации перехода права.

Конечным этапом всей процедуры будет являться получение нового, чистого свидетельства о праве собственности.

Согласие на преимущественное право покупки доли в квартире

Даже если объект приобретается у родственников, то необходимо соблюдать именно письменную форму подобного согласия. На практике продавец направляет в адрес второго дольщика письменное уведомление, в котором делается предложение о приобретении. На подобное уведомление, при положительном решении, также необходимо отвечать в письменной форме. После того как продавец получает согласие от второго дольщика, заключать сделку со своей частью с привлечением сторонних покупателей он право иметь не будет.

Письменное согласие на преимущественное право покупки доли в квартире устанавливается для минимизации рисков.

Уведомление о преимущественном праве покупки доли в квартире

В образце такого уведомления будущий продавец указывает на свое желание по продаже собственной части и на цену, которую считает приемлемой.

В этом уведомлении обязательно делается предложение о сделке. Такое уведомление направляется каждому дольщику, независимо от места его проживания. Ответ на уведомление должен поступить в течение 30 дней. Если оно будет проигнорировано либо по нему поступит отказ, то собственник доли может по своему усмотрению распоряжаться ею в дальнейшем.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке доли квартиры

Условиями ряда статей налогового кодекса Российской Федерации, получение налогового вычета, как преференции, распространяется и на такие случаи. Более того, если объект приобретается по ипотечному кредиту, то вычет можно получить также из процентов.

Сумму возврата денежных средств можно посчитать на официальном ресурсе ФНС, указав количество всех выплаченных налогов за определенный год и разделить это на 13%.

Налоговый вычет при покупке квартиры в долях — изменения 2018

Каждый покупатель обращается в органы ФНС самостоятельно, независимо от второго собственника.

Для получения налогового вычета в положенном размере необходимо предоставить налоговому органу платежные документы:

• Договор купли-продажи;
• Кредитное соглашение;
• Документы мены с увеличением суммы;
• Соглашение о рассрочке.

При приобретении условного объекта в совместную собственность, а не в долевую, налоговый вычет не предусматривается.

Отказ от права преимущественной покупки доли в квартире образец

Подобное случается, к примеру, если доля приобретается с прописанным в ней ребенком. Судебная практика указывает на то, что именно с такими видами недвижимости возникает больше всего проблем. Поэтому в их отношении преимущественное право часто не реализовывается. Подобный письменный отказ является официальным документом, но составляется он в свободной форме.

В его получение заинтересован именно потенциальный продавец, потому что в случае возникновения спорной ситуации это будет основным подтверждением легитимности проведенной сделки

Рекомендуем ознакомиться

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

classomsk.com

Покупка квартиры в долях и необходимые документы

Как продать долю в квартире и какие нужны документы?

Здравствуйте,хочу продать долю в квартире,по закону обязана в первую очередь предложить сособственнику.Как собственник имею ли я право на свое усмотрение оценить свое имущество по нужной мне цене, и есть ли в законе какие либо ограничения касаемые…

29 Июля 2018, 19:33, вопрос №2064859 Александра, г. Казань

Условия сдачи комнаты в коммунальной квартире, комнаты покупались как доли в общей долевой собственности

День добрый! Прошу раз’яснить условия сдачи комнаты в коммунальной квартире приобретенной по договору купли — продажи доли квартиры. Должны ли соседи, сдающие комнату спрашивать согласия у других соседей (квартира маленькая, состоящая из двух…

19 Июля 2018, 13:35, вопрос №2056537 Надежда, г. Санкт-Петербург

800 стоимость
вопроса

вопрос решен

Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ

544 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Какие нужны документы для оформления доли в квартире?

Здравствуйте, при покупке квартиры я не стала оформлять долю, оформили на мужа и на детей , сейчас я бы хотела оформить долю на себя, квартира куплена в браке. Какие документы необходимо собрать и куда их предоставить . Спасибо

09 Июля 2018, 10:12, вопрос №2047142 Надежда, г. Екатеринбург

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Как можно поделить доли в коммунальной квартире?

Здравствуйте! Досталось наследство- доли в коммунальной квартире (г. Санкт-Петербург), двум сёстрам. Одной 19/47 , второй 10/47. И соответственно площади занимаемых комнат 18.4 и 10.9 м.кв. У второй сестры, на комнату площадью 10.9 м.кв….

04 Июля 2018, 19:39, вопрос №2043872 Ксения, г. Санкт-Петербург

Какие требуется собрать документы для продажи доли в квартире?

Здравствуйте. Я продаю свою долю в квартире родной сестре. С сестрой владеем квартирой по 1/2 доли каждая из нас,по договору купли-продажи. Дети не прописаны и не проживают. Квартира не в ипотеке. Какой пакет документов я должна собрать?

02 Июля 2018, 18:10, вопрос №2041526 Марина Владимировна, г. Пермь

Как продать 1/2 долю комнаты в коммунальной квартире?

После смерти мужа, который был собственником комнаты в коммунальной квартире, жене и отцу покойного по закону полагается по полкомнаты каждому. Что папа может сделать со своей долей??? За какую цену папа может продать свою половину??? 6 кв.м, в 15…

29 Июня 2018, 02:48, вопрос №2038661 Полина, г. Санкт-Петербург

Предусмотрена ли покупка квартиры как доли?

Здравствуйте. Хочу купить квартиру. 3х этажный дом на 15 квартир, собственник один, квартиры продает как доли. В чем отличие такой доли от приобретения в собственность. И какие могут быть последующие риски? ‘

20 Июня 2018, 06:22, вопрос №2030336 Андрей, г. Хабаровск

Как проходит процедура продажи доли квартиры одним собственником?

Добрый день! У квартиры имеются два собственника в равных долях. Один из них желает продать свою долю и заказным письмом уведомляет об этом второго собственника. Скажите, пожалуйста: 1. В какие сроки второй собственник должен забрать это…

19 Июня 2018, 22:30, вопрос №2030208 Тимур, г. Москва

Долевая собственность на квартиру

Моя мама и ее сестра имеют право долевой собственности на двухкомнатную квартиру ( в равных долях). Мама хочет оставить себе комнату, а сестра настаивает на продаже квартиры и разделе денег. Имеет ли право мама оставить себе комнату или сестра может…

28 Июня 2017, 06:11, вопрос №1680481 Наталья, г. Новосибирск

Какие нужны документы при продаже своей доли жилого помещения?

здравствуйте. имеется договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от 1996 года на 5 членов семьи. для продажи своей доли нужно ли иметь свидетельство о государственной регистрации права , но его нет ни у кого из членов семьи.

26 Июня 2017, 15:27, вопрос №1678736 Рузиля, г. Альметьевск

Какие документы нужны для продажи 3/4 доли двухкомнатной квартиры?

Хочу купить 3/4 доли в двух комнатной квартире. Какие документы нужны для продажи этих долей?

19 Июня 2017, 20:44, вопрос №1672155 Владимир, г. Пермь

Какие документы необходимы для продажи доли квартиры?

Здравствуйте! Имеется в собственности 3/7 доли в трехкомнатной квартире. Хочу продать их. Что для этого нужно?

19 Июня 2017, 19:55, вопрос №1672117 Кирилл, г. Москва

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Здравствуйте! Какие документы нужны для продажи доли в квартире близкому родственнику? Я не проживаю (не зарегистрирован) в квартире, родственник проживает. Нужно ли заверять договор продажи доли нотариально в 2017 году?

30 Мая 2017, 16:46, вопрос №1652082 Олег, г. Санкт-Петербург

Покупка неприватизированной доли в коммунальной квартире, возможна ли?

Добрый день ! Скажите пожалуйста если возможность выкупить или заполучить комнату в коммунальной квартире у государства/соседей если она муниципальная. В 3-х комнатной квартире у нас 2 комнаты приватизированные моей мамой, 1 комната у соседей не…

27 Мая 2017, 14:13, вопрос №1649055 Артур, г. Москва

Какие документы нужны для продажи унаследованной доли квартиры?

Моя дочь хочет отказаться от доли наследства,какие документы нужны?Она вступила в наследство, и теперь хочет продать долю,квартира поделина на три дольщика,свою долю хочет продать второму дольщику. Как это сделать?

19 Мая 2017, 05:54, вопрос №1640739 АнфаловаНатальяАлексеевна, г. Копейск

pravoved.ru

Покупка доли в квартире- документы

Для начала скажем, что долю в квартире покупают для:

Процесс покупки доли в квартире не отличается от простой покупки недвижимости. Потребуются только дополнительные  бумаги.

Основной список документов для продажи доли в квартире:

Дополнительный список документов при продаже доли в квартире

Эти документы заверяются у нотариуса. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, то нужно необходимо получить у нотариуса документ о передаче заявления (ст. 86 Основ Законодательства РФ). 

Договор продажи доли в квартире

Детально ознакомьтесь с договором купли- продажи доли. К примеру иногда в договорах указывают права третьих лиц на продаваемую квартиру. К примеру право пожизненного проживания. Это часто бывает в договорах дарения. 

Так же пожилые люди  (которые боятся, их могут выкинут из квартиры родственники) просят сохранить за собой право проживания при отчуждении квартиры даже самым близким родственникам. При всех последующих сделках по этой квартире, такое право сохраняется. 

А именно этот факт нечистые на руку дети- внуки пытаются скрыть, ведь это сильно снижает цену квартиры.  

Выясните- не слишком ли часто квартира продавалась в последнее время. Если объяснения невнятны и подозрительны, лучше от сделки отказаться. Если квартира уж очень понравилась, нужно заказать расширенную выписку реестра прав на квартиру- здесь будет вся информация обо всех сделках с квартирой.

Очень настороженно отнеситесь, если продавец продает квартиру по доверенности. Ведь доверенность легко подделать и отменить ее можно в любой момент- хоть за минуту до начала сделки. К тотму же доверенность становится ничтожной в момент смерти доверителя.

Тем более, если доверенность выдана в другом городе. В этом случае нужно сделать письменный запрос в нотариальную палату.

www.msknov.ru