Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Содержание

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога |

Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования. Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра. Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.

По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.

Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:

На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.

Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.

Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.

Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.

Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.

Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
Возраст строения.
Площадь.
Строительные материалы.

На оценку влияют факторы:

Цена подобных квартир.
Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.

Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.

По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:

1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:

2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.

Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.

Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима. Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей. Как результат – значительная разница в параметрах.

Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Проблема решается двумя способами:

Обращение в суд.
Внесудебное разбирательство специальной комиссией.

Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.

Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий. На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.

Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:

Свидетельство о праве владения недвижимостью.
Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.

Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.

Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.

Основания для оспаривания:

Недостоверность сведений.
Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.

Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:

О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
Данные кадастра.
Рыночная стоимость.

При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.

Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:

От статуса и авторитетности оценщика.
Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
От требований собственника, который подал иск.
От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.

Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.

Варианты исхода рассмотрения дела:

1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.

2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.

Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.

Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):

Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.

Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:

Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.

Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.

xn--b1altabgdr.org

Как уменьшить налог на недвижимость?

Если раньше налог рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то теперь — по кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной цене жилья.

После этого размер налога на недвижимость изменился в большую сторону. Но его можно уменьшить, потому что бывает, что кадастровая стоимость жилья (и, соответственно, налог) рассчитывается неверно. Как ее оспорить, АиФ.ru узнал у партнера юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрия Шевченко:

Сначала независимая оценка, потом оспаривание

Оспорить кадастровую стоимость технически не сложно, но это займет время, как правило, не менее полугода. При этом до недавнего времени перерасчитанный после снижения кадастровой стоимости жилья налог граждане платили только со следующего налогового периода. Дело в том, что многие заявления в комиссии по рассмотрению споров из-за неосведомленности подавались позднее периода установления кадастровой стоимости.

Но по итогам прошлого года, после внесения дополнений в Налоговый кодекс (ст. 391), ситуация стала намного проще. Теперь неправильно исчисленный и даже уплаченный налог в результате неверного определения кадастровой стоимости в любом случае будет подлежать уменьшению вне зависимости от того, в каком налоговом периоде началось его оспаривание.

Длительность процесса оспаривания кадастровой стоимости, прежде всего выражается в обязательном досудебном порядке урегулирования разногласий на специальных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Без рассмотрения заявления на этой комиссии невозможно обратиться в суд с соответствующим иском. Однако, для того чтобы подать заявление, нужно подкрепиться экспертизой независимого оценщика.

Важно — сам независимый оценщик должен иметь аккредитацию. Например, по Московской области состав аккредитованных независимых экспертов, чьи заключения комиссия принимает к рассмотрению, сформировался сравнительно недавно, ближе к концу 2017 года. Соответственно до этого не было даже технической возможности оспорить кадастровую стоимость на комиссии.

Не помогла комиссия? Идем в суд

Как показывает практика, подход комиссий по рассмотрению споров не всегда отличается последовательностью и предсказуемостью. Во многих случаях происходит отказ в пересмотре кадастровой стоимости, причем зачастую по формальным основаниям и без достаточной мотивировки, несмотря на то, что аккредитованные и независимые оценщики при этом дают оценку в разы (зачастую в два и даже в три раза) меньшую, чем установленная кадастровая стоимость.

В этих ситуациях вопрос может быть решен только в судебном порядке через назначение и проведение судебной экспертизы, что, опять же, требует от налогоплательщика дополнительных затрат.

Часто расчет сделан на то, что определенное превышение кадастровой стоимости над рыночной является заведомым, поскольку влечет повышение собираемости налогов, но в ряде случаев не влечет ее оспаривание, поскольку затраты на эту процедуру будут гораздо больше, чем налоговая экономия.

Как часто проводится кадастровая оценка?

По закону государственная кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую уже была проведена государственная кадастровая оценка.

Эти законодательные положения призваны защитить права налогоплательщиков, которые уже оспорили кадастровую стоимость, однако не исключают для них нового повторения этой же истории через три года, а в Москве и Санкт-Петербурге через два года.

realty.mail.ru

Нововведения в законодательстве, предусматривающие прямую зависимость величины уплаты налогов от кадастровой оценки объекта, заставили понервничать многих россиян. Копеечные суммы, которые часто фигурировали в данных БТИ, ушли в прошлое. Теперь оценочная стоимость недвижимости (часто солидная) предопределяет постоянные расходы по налогообложению. Такая ситуация заставляет предпринимать меры, обеспечивающие снижение кадастровой стоимости здания . Это важно и для юридических лиц, арендующих недвижимость или землю. Помочь в решении щепетильных земельных вопросов и добиться справедливой оценки помогут специалисты «Юридического супермаркета», которые специализируются на этом направлении правовой деятельности.

Если закралась ошибка

Как показывает опыт наших сотрудников, зачастую механическая ошибка при оформлении документов по кадастровой оценке может вылиться в большие потери времени и нервозность в процессе восстановления справедливости. Это касается и обращений в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости , а также судебных разбирательств. Порой оценка аналогичных объектов отличается в разы. Такое положение вещей часто вызвано погрешностями в расчетах. Но налогоплательщиков больше интересуют не причины завышения, а возможность успешного снижения кадастровой стоимости квартиры , дома или надела.

Чтобы добиться уменьшения оценки, недостаточного личного несогласия с официальными цифрами. Основных поводов для пересмотра кадастровой стоимости может быть два:

Данные об объекте были указаны неправильно, поэтому выполненные расчеты не соответствуют реальной ситуации. Например, неправильно зафиксирована площадь, не принято во внимание аварийное состояние здания, неверно указано целевое назначение.
Рыночная и кадастровая стоимость (на момент проведения оценки) существенно разнятся. Это можно выяснить и доказать с помощью проведения независимого оценивания.

Куда обращаться?

Снижение кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта возможно после обращения в специальную комиссию, рассматривающую претензии. Соответствующий орган функционирует при управлениях Росреестра в регионах. Такой путь решения вопроса имеет несколько преимуществ:

Результат обращения станет известен в течение тридцати дней. Вам не придется долго томиться в ожидании.
Отсутствуют расходы на уплату государственной пошлины (как это требуется при судебном рассмотрении дела).
Если комиссия примет решение, которое не устраивает заявителя, сохраняется шанс на положительный результат при последующем обращении в суд.

Для физических лиц законодательством предусмотрено право сразу же готовить судебный иск без прохождения процедуры рассмотрения вопроса комиссией. А для юридических лиц снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости либо участков путем непосредственного обращения в судебные инстанции невозможно. Им придется обязательно подавать документы на рассмотрение комиссии.

Доказательная база

Прежде чем инициировать спор по поводу некорректности кадастровой стоимости, необходимо подготовить необходимые документы, которые докажут необходимость снижения кадастровой стоимости. Каждый аргумент, на который опирается заявитель, должен официально подтверждаться. Например, если:

Вы хотите доказать несоответствие рыночной и кадастровой стоимости (на момент ее определения), потребуется заключение оценщика. Его отчет нужно обязательно приложить к заявлению о пересмотре.
Требование о снижении кадастровой стоимости земли, квартиры, дома либо другого объекта базируется на необходимости устранить допущенные технические неточности при проведении оценки – необходимо документальное подтверждение этому.
К завышению стоимости привели некорректные данные о площади или назначении объекта либо других параметрах – это также требует доказательства.

Чем мы можем помочь

Специалисты «Юридического супермаркета» обладают солидным багажом профессиональных знаний, богатым практическим опытом, оперативно получают информацию обо всех нововведениях в действующем законодательстве, регламентирующем решение вопросов кадастрового характера.

Мы готовы:

предоставить бесплатную вводную консультацию по телефону
дать предварительный прогноз по поводу возможности положительного решения вашего вопроса
помочь грамотно составить заявление в комиссию или судебный иск
оказать профессиональное содействие в сборе доказательной базы и формировании полного пакета сопутствующих документов для снижения кадастровой стоимости через суд
представить ваши интересы в судебном заседании

Наши знания и опыт помогли тысячам клиентов отстоять их законные интересы и восстановить справедливость.

Юридические услуги по снижению кадастровой стоимости

cvd.ru

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? — Офтоп на vc.ru

Что делать, если налог на ваше недвижимое имущество вырос? Расскажет далее Управляющий партнёр юридической компании Lex Alliance Артур Леер.

Почему налог на недвижимость увеличился?

В 2017 году компании обнаружили, что налог на их здания и земельные участки увеличился в среднем в 2-3 раза. Такие изменения не ошибка налоговых органов. Рост налога связан с несколькими факторами.

Во-первых, в 2014 году были внесены изменения в отношении уплаты налога на имущество организаций. Налоговая база зданий и земельных участков компаний (за некоторым исключением) стала определяться не как их рыночная стоимость, а как кадастровая стоимость.

Во-вторых, до 2016 года кадастровая стоимость недвижимости примерно совпадала с ее рыночной стоимостью. Но в 2016 году государство заново посчитало, сколько стоит то или иное здание или земельный участок. Вся недвижимость была оценена «по шаблону» без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. В результате такой оценки кадастровая стоимость увеличилась в среднем в 2-3 раза более, чем у половины объектов.

В-третьих, установлены специальные налоговые ставки, которые каждый год повышаются. Так, например, в Москве налоговая ставка за период с 2014 по 2018 год увеличится с 0,9% до 1,5 %.

Оспаривайте кадастровую стоимость

Увеличение налоговой базы, безусловно, нарушает права компаний-налогоплательщиков. Как же защитить свои права и не переплачивать государству? Ответ очевиден — нужно оспаривать кадастровую стоимость. Вот несколько рекомендаций.

Обратитесь в оценочную организацию, чтобы узнать, сколько стоит ваша недвижимость на рынке. Подготовленный оценщиками отчет станет вашим главным доказательством того, что сейчас кадастровая стоимость завышена.

Обратите внимание на выбор оценочной организации. Выбирайте тех оценщиков, отчеты которых повлияли на снижение кадастровой стоимости по данным Росреестра.

Заявите требование об оспаривании кадастровой стоимости. Заявление можно подать либо в Комиссию по рассмотрению споров при Росреестре (далее — Комиссия), либо в суд. Однако если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, то сначала необходимо обратиться в Комиссию. Для физических лиц обязательное обращение в Комиссию не предусмотрено.

Обратите внимание, что Комиссия рассматривает дела, если повышение кадастровой стоимости по сравнению с предыдущей оценкой составило не более 30%. Комиссия вправе отказать в рассмотрении заявления, если превышение стоимости составило не более 30%. Посмотреть кадастровую стоимость вашего недвижимого имущества за разные периоды времени вы можете на сайте Росреестра.

Подготовьте необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости недвижимости, нотариально заверенная копия Свидетельства о праве собственности на недвижимость и Отчет оценщика в бумажном и электронном формате.

Обратите внимание, что если в Комиссии вы заявляете об уменьшении стоимости более, чем на 30%, то рекомендую предоставить положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков. В противном случае, ваше заявление не будет рассмотрено Комиссией.

В заключение хотелось бы добавить, что кадастровая стоимость, установленная в 2016 году (например, в Москве), не будет меняться в течение следующих 3-х лет. Поэтому рекомендую вам оценить, какая переплата налога на недвижимость ожидает вас за 3 года, и уже потом обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

vc.ru