Как проверить дом на юридическую чистоту перед покупкой – Как правильно и быстро профессионально проверить юридическую чистоту квартиру, частного дома и иной жилплощади при покупке на рынке жилья. Методика и алгоритм проверки чистоты и истории квартир при сделке купли-продажи

Содержание

Как проверить юридическую чистоту покупки дома?

Как проверить юридическую чистоту покупки дома?

Приобретаемые дома могут относиться, в частности:

1) к объектам ИЖС, создаваемыми или созданными на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемыми или созданными на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). При этом на основании ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом ИЖС понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи. При этом, по мнению чиновников, понятие «индивидуальный жилой дом» в интерпретации, предусмотренной в ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, распространяется на все индивидуальные жилые дома независимо от разрешенного использования земельных участков, на которых такие дома расположены, и вида территориальной зоны, в том числе и на индивидуальные жилые дома, расположенные на земельном участке членов дачных некоммерческих объединений граждан (товариществ), ведущих дачные хозяйства (письмо Минэкономразвития РФ от 08.07.2010 N Д23-2552). Жилые дома возможно возводить на землях населенных пунктов. Жилые дома возможно возводить на дачных земельных участках (Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», (далее – Закон N 66-ФЗ)).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. При этом строительство объектов индивидуального жилищного строительства к таким исключениям не относится.

Строительство индивидуального жилого дома должно осуществляться с соблюдением порядка, установленного Градостроительного кодекса РФ (в том числе при наличии проектной документации и разрешения на строительство).

Учитывая, что в отношении объектов индивидуального жилищного строительства градостроительное законодательство Российской Федерации не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство, орган кадастрового учета, в том числе в целях разрешения возникающих вопросов в процессе рассмотрения представленных на государственный кадастровый учет документов для учета такого созданного объекта индивидуального жилищного строительства, может самостоятельно направить запрос в соответствующий уполномоченный орган о выданном им разрешении на строительство объекта, в отношении которого осуществляется кадастровый учет.

Сам факт непредставления на государственную регистрацию прав разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него; однако государственному регистратору не запрещено запрашивать в уполномоченном органе информацию относительного выданного им разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, в отношении которого представлены документы на государственную регистрацию прав. (В частности, если в силу имеющихся сведений, например, в части площади объекта недвижимости, информации, поступившей в территориальный орган Росреестра, у государственного регистратора возникли обоснованные предположения (сомнения, требующие устранения), что объект, заявленный как объект индивидуального жилищного строительства, является, по сути, многоквартирным домом).

При этом в силу части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», пункта 4 статьи 25.3 Закона о регистрации:

– до 01.03.2018 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта;

– до 01.03.2018 разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства;

2) жилым строениям. Они могут быть возведены на садовых земельных участках. Согласно Закону N 66-ФЗ на садовом земельном участке, который был предоставлен гражданину или приобретен им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха, возможно возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем. При этом согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства выдача разрешения на строительство не требуется.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 19 Закона N 66-ФЗ, член садоводческого товарищества вправе осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений — на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан», в соответствии с абз. 4 ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачные земельные участки, так же, как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

Таким образом, на индивидуальном участке возможно возведение как жилого строения без права регистрации проживания в нем, так и жилого дома с правом регистрации проживания. Прямого запрета на возведение жилых домов на индивидуальных участках граждан действующее законодательство не содержит.

Для того, чтобы минимизировать возможные риски, связанные с приобретением жилых домов (строений) необходимо совершить следующие действия:

1) затребовать у продавца все необходимые документы: 2 свидетельство о праве собственности (одно на дом, а второе – на землю). Например, если у продавца есть в наличии только свидетельство о праве на наследство, то продать дом по такому документу нельзя. Для совершения сделки купли-продажи продавцу необходимо сначала нужно обратиться в Росреестр, чтобы получить свидетельство о праве собственности и только после этого можно распоряжаться недвижимым имуществом. При этом если дом и земельный участок принадлежат одному собственнику, то продажа дома невозможна без продажи земельного участка. Это следует из п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключения из этого правила возможны в случаях:

– если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;

– если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

– если отчуждается сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

В свидетельстве содержится информация о самом объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а также указаны данные собственника. При покупке нужно очень внимательно сверить данные о собственнике. Если Вы планируете заключить сделку через представителя по доверенности, то дополнительно к сведениям о собственнике нужно проверить полномочия доверенного лица, срок действия доверенности, сверить все данные о личности, указанные в паспорте и в самой доверенности.

Кроме свидетельств о собственности у продавца должны быть:

а) технический план (паспорт) на дом;

б) кадастровый паспорт на дом.

Технический паспорт содержит наиболее полную информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках. В настоящее время в связи с изменением законодательства составляются уже не технические паспорта, а технические планы, однако, старые технические паспорта продолжают действовать, поэтому если дом не новый или новый дом уже поставлен на кадастровый учет, то достаточно технического паспорта. Если же дом построен в 2013 году или позднее, то нужен технический план, т.к. без него дом не поставят на кадастровый учет.

Кадастровый паспорт на дом – это документ, необходимый для совершения сделок (купли-продажи, дарения и пр.). В нем содержатся почти те же самые сведения, что и в техническом паспорте, но в меньшем объеме.

Кроме того, на земельный участок также нужен кадастровый паспорт. Он будет в наличии в случае, если земельный участок стоит на кадастровом учете. В случае, если участок не стоит на кадастровом учете, для совершения сделки купли-продажи такого участка вначале необходимо будет провести процедуру межевания, а затем уже ставить участок на кадастровый учет. Но сделать это должен собственник участка. Без наличия кадастрового паспорта невозможно совершать какие-либо сделки с участком;

2) получить выписки из ЕГРП в Росреестре, из которых узнать о наличии или отсутствии обременений дома и земельного участка, об их собственниках.

3) получить выписку из домовой книги и проверить, кто зарегистрирован в доме;

4) получить в ЕИРЦ или компании, оказывающей услуги жкх в поселке, выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

5) получить от продавца справку из наркологического и психоневрологических диспансеров и убедиться, что продавец не состоит на учете;

6) убедиться, что дом соответствует техническому паспорту, что в нем не была произведена перепланировка или перестройка, а если была произведена, то запросить и получить соответствующие документы;

7) проверить вид разрешенного землепользования, на котором возведен дом;

8) на официальном сайте Росреестра в сети интернет по адресу: https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-gkn получить сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а также по адресу: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ найти публичную кадастровую карту, на которой по кадастровому номеру (или используя расширенный поиск) можно найти интересующий земельный участок;

9) исследовать участок на месте и при помощи карт интернет-сервисов на предмет поиска информации о проходящих через земельный участок или вблизи его всевозможных коммуникаций, в том числе газо- и нефтепроводов, линий электропередачи, а также нахождение участка в тех или иных санитарно-защитных или охранных зонах (нередко про какие-то коммуникации власти забывают, но не навсегда).

Необходимо проверить наличие указанных коммуникаций и зон на соседних участках, при необходимости нужно проконсультироваться со специалистами. Главное – исключить возможность того, что земля и дом окажутся в месте, где запрещено строительство и проживание.

Если дом предполагается построить на приобретаемом участке, то должен оформляться договор участия в долевом строительстве. Использование схем с предварительными и инвестиционными договорами, векселями и жилищно-строительными кооперативами опасно.

Также нужно проверить наличие на земельном участке незарегистрированных строений. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и в будущем могут создать новому владельцу определенные проблемы.

xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома — Блоги юристов


В настоящее время многие люди стремятся иметь свой частный дом, кто-то приобретает такую недвижимость в черте города, кто-то стремится купить дом в тихом и спокойном месте, но в любом случае при покупке дома возникает множество вопросов, а главный: как проверить юридическую чистоту сделки, какие документы смотреть и на что обратить особое внимание.


Свидетельство о праве собственности на участок


Самым первым документом, который нужно просить у продавца – это 2 свидетельства о праве собственности (одно на дом, а второе – на землю). Например, если человек показывает Вам свидетельство о праве на наследство, то нужно понимать, что продать дом по такому документу нельзя, сначала нужно обратиться в росреестр, чтобы получить свидетельство о праве собственности, лишь после этого можно распоряжаться недвижимым имуществом.


В свидетельстве содержится информация о самом объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а также указаны данные собственника. При покупке нужно сверять данные о собственнике очень скрупулезно (каждую букву в прямом смысле этого слова). Если вы заключаете сделку через представителя по доверенности, то нужно быть внимательным вдвойне (проверить полномочия, срок действия доверенности и, конечно, сверить все данные о личности, указанные в паспорте и в самой доверенности).


Документы на дом


Дом и земля являются разными объектами недвижимости, несмотря на то, что по закону они неотделимы друг от друга. Например, если у дома и земли один собственник, то продать дом без земли (или наоборот) нельзя в силу закона. Так какие же документы нужны на дом, кроме свидетельства, о котором говорилось выше?


Технический паспорт и кадастровый паспорт на дом следует различать. Технический паспорт содержит наиболее полную информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках. В настоящее время в связи с изменением законодательства составляются уже не технические паспорта, а технические планы, однако, старые технические паспорта продолжают действовать, поэтому если дом не новый или новый дом уже поставлен на кадастровый учет, то достаточно технического паспорта. Если же дом построен в 2013 году или позднее, то нужен обязательно оформляется технический план, т.к. без него дом не поставят на кадастровый учет.


Кадастровый паспорт на дом – это документ, необходимый для совершения сделок (купли-продажи, дарения и пр.). В нем содержатся почти те же самые сведения, что и в техническом паспорте, но в меньшем объеме.


Документы на землю


На земельный участок нужен кадастровый паспорт. Он состоит из 4 страниц: В1, В2, В3, В4. На первой странице указываются основные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, сведения о собственнике, адрес участка, его размер и кадастровая стоимость. Листок В2 является планом участка, т.е. на нем изображены его границы. Формы В3 и В4 несут информацию об ограничениях в использовании. Если в кадастровом паспорте есть только первые две страницы, значит, ограничений нет, именно поэтому 3 и 4 формы не выдаются.


Сложнее, если нет формы В2. Хотя отсутствие данного документа и не препятствует сделке, но в последующем могут возникнуть проблемы. Сразу отметим, что актуальность сведений кадастрового паспорта земельного участка в наше время легко проверить, не неся никаких финансовых затрат, главное, иметь доступ в интернет. На официальном сайте Росреестра есть публичная кадастровая карта. На ней Вы легко по кадастровому номеру (или используя расширенный поиск) сможете найти интересующий Вас участок.


Вы увидите всю информацию о земле (вид разрешенного использования, адрес, кадастровую стоимость и пр.), но обязательно нужно обратить внимание на план земельного участка (ссылка на него находится внизу, во вкладке «информация»). Если во вкладке «информация» сверху указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно сразу насторожить Вас. Не буду описывать всех возможностей, при которых земельный участок может быть уменьшен, главным является то, что раз границы земельного участка не установлены, то их нельзя выделить в натуре. Например, человек покупает дом на земельном участке, огораживает свой участок забором (т.к. площадь известна, при этом соседи прилегающих земельных участков не возражают) и строит новый дом. Однако может выясниться, что данный кусочек земли, на котором построен дом, по документам принадлежит соседу или государству. Понятно, что последствия будут неблагоприятные.


Также нужно сказать и о том, что если Вы захотите привести свой земельный участок в нормальный вид (с юридической точки зрения) и закажете межевание (которое делается платно), то соседи могут отказаться согласовывать границы участков (Вашего и своего), в этом случае придется обращаться в суд (это опять деньги, время и нервы). Еще хуже может быть ситуация, если Ваш участок граничит с государственной землей. Конечно, может случиться и так, что соседи будут не против, у них сделано межевание и Вам легко установят границы, но рассчитывать на это не стоит.


Если Вы все же решитесь на покупку участка «без границ», то должны чётко осознавать, какие могут возникнуть проблемы и готовы ли Вы к ним.


Оформляя любую сделку по приобретению недвижимости лучше всего обратиться за помощью к специалистам (в данном случае это будет юрист, а не риэлтор, который не всегда разбирается в законодательстве и тем более, не гарантирует Вам юридическую чистоту сделки). Целью данной статьи было осветить основные моменты, которые необходимо учитывать при покупке частного дома и земельного участка.


Помощь юриста в оформлении земли


Меня зовут Чечеткина Ксения Владимировна. Юрист со стажем работы более 7 лет. Если у Вас возникли какие-то вопросы или появилась необходимость в консультации, Вы можете обратиться ко мне за юридической помощью.

dogovor-urist.ru

как проверить и какие документы для этого нужны

Покупая дом, земельный участок, мы всегда несем риск. Вследствие этого советуют проводить предварительную проверку недвижимости. Перспектива приобрести объект, владение которым в дальнейшем может повлечь споры о праве собственности на него, очень велики. Чтобы не было подобных последствий, следует проводить проверку чистоты будущего дома. После того, как объект пройдет проверку, то он будет оценен с точки зрения закона чистым, следовательно, он не сможет быть отобран у владельца кем-либо. В этом материале рассказано о том, как грамотно проверить юридическую чистоту покупаемого дома.

При покупке частного дома продавцам рекомендуется внимательно ознакомиться со всеми документами, которые касаются как самого дома, так и сделки с ним. К данным документам относятся: свидетельство о праве собственности на дом, кадастровый паспорт, выписка из реестра недвижимости, справка об отсутствии обременения (залог, несовершеннолетние лица, проживающие ранее).

Осуществлять проверку истории объекта следует до мельчайших подробностей, иначе, если ранее при совершении сделок с данным домом были нарушены права сторон, то ваша покупка дома будет признана недействительной.  Для того чтобы проверить дом, советуют скомпоновать все данные о тех, кто был когда-то собственником объекта или был прописан там. 

Изначально рекомендуется попросить у продавца два свидетельства – о праве собственности на участок и на дом. Так, к примеру, если гражданин показывает вам вместо вышеназванных свидетельств документ, подтверждающий его право на наследственное имущество, то следует понимать, что реализовать объект по нему не будет возможности. Изначально придется сходить в росреестр с целью заполучить документ, подтверждающий право распоряжаться, владеть и пользоваться домом, а уж после делать с ним все, что захочется. 

Документы для проверки юридической чистоты

Основные документы для проверки юридической чистоты — это свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. В свидетельстве должна отражаться следующая информация:

  • адрес места нахождения объекта, его кадастровый номер;
  • все данные собственника. 

При приобретении объекта следует сверять данные собственника в свидетельстве с данными паспорта с особым вниманием. 

Если вы решили заключать сделку через представителя, то рекомендуется быть внимательным вдвойне, а именно, проверить, может ли он участвовать в ней, действительна ли его доверенность, и, естественно, сравнить все данные о личности, которые указаны в ней и в паспорте.

Жилой дом и земля – различные объекты, хоть они и неотделимы друг от друга. К примеру, если у того и другого объекта один правообладатель, то реализовать для продажи дом без земли, либо наоборот, будет невозможно в связи с указанием на это закона. 

Помимо свидетельства потребуется технический и кадастровый паспорт на него. Следует отличать друг друга данные документы. Технический паспорт отражает в полном объеме информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках. На сегодняшний день, кстати говоря, в связи с вступившими изменениями в законодательство, составляются не техпаспорта, а технические планы. Старые техпаспорта при этом продолжают считаться действительными. Если же вы дом построили в 2014 году или после, то следует оформлять в обязательном порядке технический план, так как при его отсутствии ваш дом на кадастровый учет не поставят.

Кадастровый паспорт на дом требуется для совершения различных сделок с ним. Он отражает всю ту информацию, что содержится и в техпаспорте, но только в более маленьком объеме.

На земельный участок также требуется данный паспорт. Он содержит всего 4 страницы. На первой указываются кадастровый номер участка, категория земли, вид разрешенного использования, сведения о том, кто является собственником, адрес местонахождения участка, его размер и кадастровая стоимость. Второй лист – это план самого участка, то есть, иными словами на нем отображены границы. Третья и четвертая страницы отображают существующие ограничения в использовании. Но, запомните, если присутствуют только две страницы, то это не означает, что он составлен не верно. Просто ограничений на участок нет. 

Следует отметить, что актуальны ли сведения, отраженные в кадастровом паспорте, легко проверить. Надо только иметь возможность зайти в интернет. На официальном сайте Росреестра имеется публичная кадастровая карта. На ней у вас есть возможность по кадастровому номеру найти интересующий вас земельный участок.

Хочу отметить, что если на вышеназванном сайте во вкладке «информация» сверху написано, что сведений о границах объекта нет, то это ненормально. Раз границы не установлены, то отсутствует возможность выделить участок в натуре. Вот смотрите, если вы, к примеру, купите дом на участке, строите вокруг него забор, сносите старый дом и строите новый. А позже выясняется, что частью земли обладают соседи или государство. Последствия, соответственно, будут негативными, и вам будет неприятно от возникновения подобной ситуации.

xn--b1afijhnceibz.xn--p1ai

Проверка квартиры до покупки на юридическую чистоту сделки

Приобретение квартиры — это ответственный этап в жизни каждого человека. Поэтому важно крайне внимательно подойти к процессу проверки интересующей вас жилой площади перед покупкой. Для этого не обязательно нанимать профессионального юриста. Всю процедуру проверки можно произвести самостоятельно.

В этой статье мы расскажем о том, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и на каких аспектах стоить заострить внимание:

Правоустанавливающие документы

Когда вы уже выбрали определенный вариант и собираетесь приобретать эту квартиру, важно проверить, каким образом продавец получил статус собственника. Законный представитель при себе должен иметь один из документов, которые это подтверждают:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о наследстве;
  • договор мены, ренты или дарения;
  • правоустанавливающий документ в виде решения суда.

Все документы нужно читать и проверять крайне внимательно. Следует удостовериться, что в них нет правок, изменений и других признаков фальсификации. В подобных документах допустимы корректировки только в том случае, когда под ними подписались все лица, участвовавшие в составлении договора.

В договоре купли-продажи (ДКП) прописываются обязательные обязанности сторон, нарушение которых приводит к его прекращению. Один из наиболее частых примеров: покупатель (в будущем — человек, у которого вы хотите приобрести жилье) должен за определенный срок уплатить полную стоимость объекта недвижимости. Обязательно нужно выяснить, соблюдено ли данное условие. В противном случае, вы можете купить квартиру у человека, не являющегося её законным владельцем.

Проверка квартиры в Росреестре онлайн

С 31 января 1998 года подробная информация обо всех жилых помещениях на территории Российской Федерации заносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а именно:

  • смена собственников квартиры;
  • регистрация договоров, связанных с объектами недвижимости;
  • данные об обременении;
  • информация о прописанных гражданах;
  • кадастровый номер и кадастровая стоимость жилья.

Бывают случаи, когда у квартиры довольно часто менялся собственник, и в ней никто не проживал продолжительное время. Скорее всего, большинство совершенных сделок по этому объекту недвижимости не были легальными, и вы рискуете стать следующей жертвой мошенников. Соответственно, рассматривать вариант покупки такой квартиры не следует.

Как мы уже отмечали, в выписке из ЕГРН указывается информация, которая позволяет проверить квартиру на наличие обременений, имущественных споров по поводу объекта недвижимости и т.д. Оценить возможность актуализации подобных проблем вы сможете, узнав дату этих событий. Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.07.2017) сделки, связанные с продажей и покупкой недвижимости, признаются недействительными по истечении трех лет. Соответственно, если на протяжении этого периода времени никаких конфликтов по поводу жилплощади не возникало, то можно без опасений оформлять ДКП. В противном случае, потребуйте у продавца справку, свидетельствующую о его владении данной собственностью.

Некоторые квартиры и вовсе могут не числиться в базе ЕГРН. Но это не повод для беспокойства, а совсем наоборот. Если недвижимое имущество не попало в реестр — это означает, что после приватизации никакие сделки не совершались и с юридической точки зрения оно «чистое».

Чтобы получить выписку из ЕГРН, вам не обязательно посещать государственные учреждения и стоять в очередях. В наше время оформление документов с помощью интернета становится вполне привычным и стандартным действием. На сайте www.ktotam.pro вы можете, не выходя из дома, заказать электронную выписку из ЕГРН. Стоит отметить, что документ электронного формата точно также обладает юридической силой, как и бумажный вариант, полученный в органах Росреестра.

Проверка состояния квартиры и дома

После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.

Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.

Как проверить, что по продаваемой квартире отсутствуют задолженности?

Перед покупкой квартиры попросите нынешнего собственника предоставить вам справку из местного отделения ЖЭК. Это позволит узнать, нет ли задолженности по электроэнергии, водоснабжению газу и т.д. Важно, чтобы справка была сделана недавно, так как нужно быть уверенным, что продавцом оплачены все коммунальные услуги за всё время, включая последний месяц. Если этого не сделать, то все долги по купленной квартире выплачивать придется вам.

Покупая жилплощадь в элитном доме, нужно проверить долги за дополнительные, но при этом обязательные платежи для жильцов:

  • домофон,
  • охрану,
  • консьержа,
  • камеры наблюдения и т.д.

Бывают ситуации, когда собственник не имеет возможности оплатить все задолженности по квартире. В таком случае вы можете оплатить их сами, потребовав при этом снижения общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Также помните о том, что информация, подтверждающая отсутствие задолженностей, должна быть прописана в договоре купли-продажи.

Информация о продавце

Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.

Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.

Как третьи лица могут помешать заключению сделки

Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.

Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Приобретая квартиру, прежде всего, нужно выяснить:

  • не обременено ли это жилище;
  • не принадлежит ли доля жилплощади третьим лицам;
  • не находится ли данный объект недвижимости в залоге.

Есть лишь один легальный способ это узнать — заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Наиболее оптимальным и быстрым вариантом её получения является подача электронного заявления. Вы можете в любое удобное для вас время проверить квартиру на обременение по адресу или кадастровому номеру через онлайн-сервис на сайте www.ktotam.pro. Все данные актуальны и предоставляются напрямую из официальной базы Росреестра. Выписка из ЕГРН позволит вам быть осведомленным о текущем состоянии объекта недвижимости, а значит, риск попасться на провокации мошенников сведется к нулю.

При ответственном подходе к проверке объекта недвижимости на юридическую чистоту, процесс покупки не будет казаться таким сложным и долгосрочным. При желании, собрать всю необходимую документацию и проверить её вы можете самостоятельно. Главное в этом деле — быть понастойчивее и делать все последовательно. Обращайте внимание даже на самые мелкие детали и не доверяйте предложениям, которые на первый взгляд кажутся очень выгодными.

Автор: проект Кто Там

5.0

304

0

Оцените статью

Заказать выписку из ЕГРН

ktotam.pro

Как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Кроме того проверяется то, чтобы при приватизации квартиры не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних.

Перед покупкой земельного участка: как проверить юридическую чистоту сделки и какие документы проверить

  1. Свидетельство о собственности на участок, выданное до 2016 году. Если продавец владеет землей не так давно (получил статус собственника после 2016 года), то он может предъявить выписку из ЕГРП или ЕГРН.
  2. Если на участке есть строения, то также потребуется запросить свидетельство о собственности на них. В случае если такой документ отсутствует, как и разрешение на строительство (для дома на ИЖС), то это говорит о незаконности постройки и потенциальных сложностях с получением прав собственности на нее.
  3. Паспорт продавца должен соответствовать данным из договора купли-продажи и свидетельства о собственности.
  4. Кадастровый паспорт и план участка, технический паспорт или план на дом. При анализе этих документов стоит проверить их на соответствие информации, предоставленной продавцом о площади, разрешенном использовании, отсутствии обременений.
  5. Нужно обратить внимание на наличие у продавца правоустанавливающих документов (на основании чего он вступил в права собственности). Это договор купли-продажи, дарственная, акт/постановление о передаче участка из муниципального фонда, свидетельство о наследстве. Важно понимать, что указанные документы без свидетельства о праве собственности и информации в реестре недвижимости сведений о продавце говорят о том, что его правовой статус не оформлен должным образом и не вправе заключать сделку купли-продажи. Первоначально ему нужно закрепить права собственности в Росреестре, а затем только продавать участок.
  6. Свидетельство о заключении брака. Если участок был приобретен в собственность после заключения брака, то он относится к совместно нажитому имуществу. В данном случае потребуется согласие от супруги на заключение сделки купли-продажи, заверенное у нотариуса. В документе нужно внимательно сверить фактические паспортные данные супруги с теми, которые здесь указаны.
  7. Письменный отказ других собственников участка от преимущественного права покупки их доли, заверенный нотариально. Он требуется при покупке доли участка.
  8. Если интересы продавца представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариальная доверенность от собственника на представление его интересов. Нужно проверить срок действия доверенности и сверить реквизиты в ней с паспортными данными продавца.

Как проверить юридическую чистоту покупаемого дома

Изначально рекомендуется попросить у продавца два свидетельства – о праве собственности на участок и на дом. Так, к примеру, если гражданин показывает вам вместо вышеназванных свидетельств документ, подтверждающий его право на наследственное имущество, то следует понимать, что реализовать объект по нему не будет возможности. Изначально придется сходить в росреестр с целью заполучить документ, подтверждающий право распоряжаться, владеть и пользоваться домом, а уж после делать с ним все, что захочется.

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома

Вы увидите всю информацию о земле (вид разрешенного использования, адрес, кадастровую стоимость и пр.), но обязательно нужно обратить внимание на план земельного участка (ссылка на него находится внизу, во вкладке «информация»). Если во вкладке «информация» сверху указано, что сведения о границах объекта отсутствуют, то это должно сразу насторожить Вас. Не буду описывать всех возможностей, при которых земельный участок может быть уменьшен, главным является то, что раз границы земельного участка не установлены, то их нельзя выделить в натуре. Например, человек покупает дом на земельном участке, огораживает свой участок забором (т.к. площадь известна, при этом соседи прилегающих земельных участков не возражают) и строит новый дом. Однако может выясниться, что данный кусочек земли, на котором построен дом, по документам принадлежит соседу или государству. Понятно, что последствия будут неблагоприятные.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Как проверить дом перед покупкой на юридическую чистоту

Технический паспорт содержит наиболее полную информацию о доме, точнее, о его технических характеристиках. В настоящее время в связи с изменением законодательства составляются уже не технические паспорта, а технические планы, однако, старые технические паспорта продолжают действовать, поэтому если дом не новый или новый дом уже поставлен на кадастровый учет, то достаточно технического паспорта. Если же дом построен в 2013 году или позднее, то нужен технический план, т.к. без него дом не поставят на кадастровый учет.

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Проверяем квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

1. Проверить вторую сторону, заинтересованную в сделке. Попросите хозяина собственности показать паспорт, чтобы обратить внимание на прописку. При этом зачастую, при наличии нескольких объектов недвижимости, он может быть прописан в другой квартире. Вам следует поговорить с соседями продавца квартиры, чтобы убедиться, что он действительно таковым является и неприятных моментов не предвидится. Если Вы наблюдаете у владельца недвижимости наличие признаков психического нездоровья или же злоупотребление алкогольными напитками, желательно разузнать стоит ли он на учете, так как сделка может сорваться из-за недееспособности продавца.

firstjurist.ru

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах. Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно. Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки. Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания. Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения. Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах. Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами. Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.
  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
  4. Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

falcone-rest.ru

Как проверить дом на юридическую чистоту перед покупкой

Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой

В проверке квартиры на качество вам помогут кадастровый и технический паспорта на квартиру. Их вам обязательно должен предоставить продавец. Когда документы будут у вас на руках, сравните указанные там данные с реальностью – совпадает ли число комнат и их расположение с тем, что прописано в документах.

Как проверить юридическую чистоту покупаемого дома

Если вы решили заключать сделку через представителя, то рекомендуется быть внимательным вдвойне, а именно, проверить, может ли он участвовать в ней, действительна ли его доверенность, и, естественно, сравнить все данные о личности, которые указаны в ней и в паспорте.

Статьи о недвижимости

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

12 секретов — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Как проверить дом на юридическую чистоту перед покупкой

Сам факт непредставления на государственную регистрацию прав разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на него; однако государственному регистратору не запрещено запрашивать в уполномоченном органе информацию относительного выданного им разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, в отношении которого представлены документы на государственную регистрацию прав. (В частности, если в силу имеющихся сведений, например, в части площади объекта недвижимости, информации, поступившей в территориальный орган Росреестра, у государственного регистратора возникли обоснованные предположения (сомнения, требующие устранения), что объект, заявленный как объект индивидуального жилищного строительства, является, по сути, многоквартирным домом).

Как проверить дом на юридическую чистоту перед покупкой

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП, нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке дома

В свидетельстве содержится информация о самом объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер), а также указаны данные собственника. При покупке нужно сверять данные о собственнике очень скрупулезно (каждую букву в прямом смысле этого слова). Если вы заключаете сделку через представителя по доверенности, то нужно быть внимательным вдвойне (проверить полномочия, срок действия доверенности и, конечно, сверить все данные о личности, указанные в паспорте и в самой доверенности).

Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Как проверить квартиру перед покупкой

Каждому покупателю настоятельно рекомендуется проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту. Во время приобретения жилого помещения могут возникнуть определённые спорные вопросы и конфликтные ситуации (например, с оспариванием права на жилище). Поэтому во избежание проблем документы на квартиру и её история досконально проверяются участниками сделки, чаще всего с помощью привлечения профессионалов (агентов по недвижимости).

firstjurist.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о