Что проверять перед покупкой квартиры в новостройке?
Вы долго ждали и этот момент наконец-то наступил — позвонил представитель строительной компании и сообщил радостную новость «Дом готов, можно праздновать новоселье». Не спешите покупать кота, ехать вселяться и неглядя подписывать все бумаги. Перед соблюдением всех формальностей, нужно проверить целый ряд деталей, скрытых для неопытного в строительстве человека.
Конечно, если Вы предпочитаете покупать элитные квартиры в новостройках в центре, то всех этих подводных камней можно избежать и не проводить досмотр с пристрастием. Ведь, почти наверняка, Вы получите не только стены, пол и потолок, но и качественный ремонт со всем нужным оборудованием.
В любом случае, основные советы по проверке и приему новой квартиры нужно знать.
Как проверяют квартиру?
Первым делом запаситесь несколькими подручными средствами: ручка с блокнотом, свечка, спички, фонарик, вольтметр, молоток, уровень, отвес, лампочку с патроном — все это пригодится. А дальше по плану:
- Двери. Входная и межкомнатные двери должны без лишних усилий и надежно закрываться. Проблемы с замком не допускаются.
- Бетонные перекрытия. Стыки бетонных плит не должны быть герметичными без подтеков. В противном случае возможны неприятные моменты после шквальных осадков. Сразу же бросьте отвес и проверьте вертикальность стен. А с помощью счетчика Гейгера замеряйте радиационный фон.
- Стяжка. Вот где нам пригодится молоток, которым можно простучать стяжку и проверить, не крошится ли она. Так же не желательно наличие пузырьков или уклонов. Для проверки горизонтальности воспользуйтесь уровнем.
- Потолок. Стыки могут быть видны, но соседние плиты должны быть на одном уровне иначе ремонт может затянуться и влететь в копеечку (шов на потолке, это не царапина на плинтусе — исправить не так легко). Если достаете рукой до потолка, замеряйте его высоту — она должна быть такой же, как в документации.
- Окна. Стекла, фурнитура, уплотнители — все должно быть, и быть целым. Каждое из окон стоит несколько раз открыть-закрыть и проверить на наличие сквозняков.
- Электричество. Проверьте согласно документации наличие всех розеток и выключателей, а также их надежную установку и работоспособность. Вольтметром измеряйте напряжение во всех доступных местах (в том числе и звонок входной двери).
- Водопровод, канализация. Краны в ванной, туалете и кухне должны быть герметичными и исправно работать. Трубы проверьте на наличие течей, трещин, а канализацию — на работоспособность.
- Вентиляция. Тягу в стандартных вентиляционных каналах на кухне, в ванной и туалете проверьте зажженой спичкой или клочком тонкой бумаги.
- Радиаторы. Место радиаторов не в кладовке, а на положенных местах с подключением к системе центрального отопления. Сверяйте количестве ребер в каждом радиаторе — а вдруг ребристость не соответствует документации?
Как принимают квартиру?
Акт приема-передачи квартиры и смотровой лист — главные документы, которые Вам предложат подписать не глядя.
В акте будут указаны стоимость и площадь квартиры, все координаты, срок гарантии. Понадобится он при оформлении права собственности на жилье.
В смотровом листе записываются все выявленные недочеты и сроки их устранения застройщиком. Все претензии нужно зафиксировать на бумага в двух экземплярах.
И главное:
Приятного новоселья.
moscowsad.ru
Как проверить законность новостройки перед покупкой квартиры
При этом риск инвестировать в проблемное строительство очень высок. В первую очередь необходимо узнать, по какой схеме застройщик предлагает инвестировать в его квадратные метры . Ведь в зависимости от схемы инвестирования, варьируется и перечень документов, которые необходимо проверять. Отметим, что в каждой схеме присущи свои риски.
Рассмотрим существующие схемы инвестирования подробней. На сегодняшний день, в регионах Украины распространены схемы покупки жилья в новостройке через жилищные кооперативы, которые в большей мере, как и другие схемы, защищают интересы застройщика, но не инвестора.
Читайте также: Как минимизировать риски инвестирования в недвижимость
Схемы инвестирования в строительство недвижимости
Наибольшее разнообразие схем инвестирования в Киеве и Киевской области. На первичном рынке недвижимости применяются схемы инвестирования как прямо предусмотренные законом, так и те, которые не им запрещены.
К схемам, предусмотренным законом можно отнести:
— Фонд финансирования строительства (ФФС) .
— Фонд операций с недвижимостью (ФОН).
— Институт совместного инвестирования.
— Выпуск целевых облигаций.
Схемы инвестирования, прямо предусмотренные законом, встречаются преимущественно в новостройках или больших жилых комплексах, так как реализация этих схем, предусматривает большие расходы. В большинстве своем, использование застройщиком предусмотренной законом схемы, может быть одним из позитивных индикаторов надежности. Правда, это никак не гарантирует защиту прав инвестора.
Схемы, которые не запрещены законом, используются небольшими или новыми застройщиками, застройщиками-физлицами. Такие схемы зачастую содержат только условия для защиты застройщика от претензий по затягиванию строительства, валютных разниц, задержки возврата денег инвестору и т.д. Инвестирование в такие объекты недвижимости требует особого внимания.
Читайте также: Новая афера на первичном рынке недвижимости
Список обязательных документов при строительстве
Рассмотрим основные или базовые документы, описанные ниже, которые должны быть в наличии у всех застройщиков, ведущих строительство новых домов.
1. Документы, подтверждающие права на землю. Это могут быть документы, подтверждающие право собственности, право постоянного пользования, аренду земельного участка. К каждому из указанных документов выдвигаются свои требования и механизмы получения инвесторами квартиры в собственность. Но однозначно, срок действия права на землю должен превышать плановые сроки строительства, а целевое назначение участка должно соответствовать категории и виду строительства. К примеру, если право на землю получено на основании решения суда, и ранее земля выделялась под строительство школы, как показывает практика, риски в таком строительстве высоки, и вероятна возможность замораживания строительства или сноса новостройки.
2. Разрешительные документы. Декларация или разрешение на проведение строительных работ. Отметим, что декларация выдается для объектов I-III категории, а разрешение — для объектов IV-V категории сложности . Обязательно нужно обращать внимание на заявленную и фактическую этажность дома, то есть, если предлагают квартиру на 8 этаже, а разрешительные документ предусматривают всего 5 этажей, у застройщика гарантированно будут проблемы при вводе дома в эксплуатацию. Соответственно, в лучшем случае, инвестор не сможет получить квартиру вовремя, а в худшем – будет жить без права собственности в неликвидном объекте.
3. Градостроительные условия. Отображают наличие ограничений застройки земельного участка, содержат особые требования к проекту строительства, расстояния к красным линиям и стратегическим объектам, которые находятся рядом с новостройкой. Градостроительные условия наряду с разрешительными документами отобразят дополнительные риски или зоны особого внимания.
4. Проектная и техническая документация. У застройщика должен быть в наличии согласованный с органом архитектуры проект дома с планом этажей, технические условия на водоснабжение и канализацию, электро-, и газоснабжение. Отсутствие указанных документов влияет на сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, так что обязательно следует поинтересоваться их наличием.
Читайте также: Как киевляне предлагают решить вопрос с долгостроями в Киеве
Пользуясь указанной информацией и перечнем минимально необходимых документов, можно самостоятельно отсеять застройщиков, предложения которых лучше не рассматривать вообще.
Но также следует помнить, что этот перечень всего лишь дает возможность рассматривать новостройку как потенциальный объект для инвестирования, поскольку указанные документы требуют тщательного анализа, а также проверки их связи между собой и с лицами, участвующими в схеме инвестирования.
Успешных вам инвестиций!
Юрий Мокрый,
адвокат компании LEXINVEST
domik.ua
Вторичка и новостройка: нюансы проверки на чистоту
Основная цель такой проверки – сведение к минимуму рисков при покупке квартиры. Но риски на первичном и на вторичном рынках разные, соответственно, будет различаться и проверка.
К сожалению, нельзя определенно сказать, что покупка первичного жилья – вариант более безопасный, чем приобретение «вторички»; не будет справедливым и обратное утверждение. Риски различны по своему характеру, но не по интенсивности. В первом случае неопределенность заложена самим статусом строящегося жилья, во втором – его темным прошлым. Кто-то будет доказывать вам, что новостройка – это кот в мешке, кто-то, наоборот, что вторичная квартира – потенциальный тихий омут; и оба будут правы. В конечном счете решать, какое жилье подойдет для вас, придется именно вам, и простота/сложность проверки не станут в этом выборе главным фактором. Но знать, с чем вам придется столкнуться при каждом из вариантов, нужно.
На первичном рынке основные риски заключаются в том, что застройщик, столкнувшись с финансовыми проблемами, может заморозить строительство, либо в мошеннических схемах, которые применяются при реализации жилья в новостройках. На вторичном рынке опасности таит в себе история квартиры: даже если продающий вам квартиру получил право собственности на нее абсолютно законно, может оказаться, что предыдущий, а то и предпредыдущий владелец закон все-таки нарушил – и тогда недействительными станут все последующие сделки.
realty.mail.ru
Что нужно знать о проверке квартиры перед покупкой
Для среднего человека приобретение недвижимости – важнейший этап в биографии. В большинстве случаев ему предшествуют годы напряженного труда или иной деятельности, которые были необходимы, чтобы скопить средства на долгожданную покупку.
Ожидаемый праздник может не состояться, если на завершающем этапе вам на пути попадется мошенник. Но даже добросовестное заблуждение продавца в своих правах на жилье и его качестве вряд ли будет утешением, если вы лишитесь столь трудно доставшихся денег, а вместо долгожданного комфортного жилья получите перспективу многолетних судебных разбирательств или вообще останетесь ни с чем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:
Почему необходимо выполнять проверку
Неискушенные покупатели уверены, что если сделка прошла госрегистрацию, все с ней должно 
быть в ажуре. А когда вы сделали это с помощью профессионального риэлтора и нотариуса, то и вообще волноваться не о чем.
Это не совсем так. Регистратору в самом простом случае (один собственник, он же и жилец, нет обременений) от продавца потребуется только паспорт, правоустанавливающий документ, новый договор, подписанный сторонами, регистрационное свидетельство. После чего вы оба на его глазах пишете заявления, через 10 суток будет выдано новое свидетельство.
Однако следует понимать, что максимально упростив процедуру регистрации сделки, государство просто переложило ответственность за результаты на ее участников. То есть на вас.
Нотариус только подтверждает, что подписи под документами сделаны именно теми лицами, которые там указаны. Самое большее, чем рискует риэлтор – что вы расскажете знакомым, что вас при сделке обманули, и ваши друзья к нему за услугами не обратятся. А покупатель можете потерять основу своего благосостояния.
Иным словами, именно покупатель несет всю ответственность за юридическую чистоту приобретения недвижимости. Перед кем ответственность? Перед собой, своей семьей, своим будущим. Поэтому именно он должен тщательно проверить все нюансы.
Этапы проверки квартиры
Юридические компании, сопровождающие подобные сделки, внимательно исследуют документы, 
историю квартиры, ее качество, права третьих лиц на это жилье, а также личность продавца. В юридической проверке нуждаются даже новостройки: жулики встречаются и среди застройщиков.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:
Профессиональные риэлторы анализируют полученную при исследованиях информацию, сопоставляют ее с законами РФ, предупреждают клиентов о рисках, которые их ожидают при покупке квартиры, помогают снять аресты, обременения приобретаемой недвижимости. Если вы пользуетесь услугами одного из них, надо хорошо разобраться, о чем идет речь в каждом случае. Если же вы решили заключить сделку «без посредников», все перечисленное надо проделать самому.
Этап № 1: Проверка документов
Прежде всего, надо проверить документы на квартиру, которые есть у продавца. Специалисты насчитывают 11 обязательных видов бумаг на такую собственность и 4 предъявляемых по требованию покупателя.
Правоустанавливающий документ
Он говорит о том, на каком основании продавец стал владельцем данной недвижимости. Существуют около десяти разновидностей таких бумаг:
- гражданские договоры;
- свидетельство о получении наследства;
- решение суда.
Если такой документ утерян, надо запросить его дубликат у органа, который его регистрировал или
удостоверял. Там же покупатель может проверить подлинность такого документа.
В правоустанавливающем документе продавца надо внимательно прочитать все пункты. Среди них могут быть такие, которые отлагают его вступление до определенных действий сторон.
Например, приобретатель квартиры (теперь продавец) должен был полностью рассчитаться с прежним продавцом до определенного срока. А рассчитался ли он? Попросите его показать расписки последнего в получении денег. Очень сомнительно будет звучать заявление, что они утеряны. Ведь это доказательство, что он законно владеет квартирой. В противном случае прежний хозяин может возбудить дело о возврате незаконно присвоенной собственности.
Посмотрите на дату приобретения продавцом квартиры. Если это произошло меньше трех лет назад, насторожитесь. С чего это человек решил срочно продать жилье, несмотря, что ему придется уплатить немалый подоходный налог с суммы сделки?
Если квартира получена по завещанию, в дар и немедленно продается – наверняка здесь подвох.Попросите у продавца справку из налоговой инспекции, что им уплачен налог с суммы наследства или подарка. Не обошел ли он наследника, который затем предъявит вам претензии?
Свидетельство о собственности
Оно выдается и проверяется в Росреестре. Проверка наличия данных документов, а также легального удостоверения личности продавца покупателя могут интересовать затем, чтобы убедиться, что с ним стоит далее вести переговоры, заключать предварительный и основной договор. Регистратор далее проверит их досконально.
Следует проследить, чтобы в бумагах не было подчисток, исправлений, иных подозрительных следов. Всякое исправление должно быть заверено подписями подписантов документа, а если документ удостоверялся нотариально, также печатью и подписью нотариуса.
Этап № 2: Проверка истории квартиры
Неоценимые источники информации для проверки – выписки из единого госреестра, домовой книги. Они позволяют проследить юридическую историю квартиры.
В ЕГРП содержатся сведения о переходах прав владения жилплощадью, наложения запретов на 
совершение сделок, арестов имущества, обременений. Ознакомившись с ней, можно убедиться, что квартира и в данный момент принадлежит продавцу; на нее не наложен арест, обременение; она не заложена.
Если в ЕГРП есть информация об имущественных спорах, поинтересуйтесь датами этих событий. Если все произошло недавно, возможно, они еще продолжаются. И вы обречены принять в них участие. Срок давности по имущественным делам в нашей стране – три года. В любом случае попросите у продавца копию судебного решения по каждому эпизоду.
В ЕГРП можно обратиться самостоятельно, через многофункциональный центр или по интернету. Любому гражданину там должны дать справку без доверенности. На портале госуслуг такая информация для граждан стоит 150 р., в бумажном виде – 200 р. Если вы ищете при поиске вариантов сведения сразу по многим квартирам, запрос в расчете на каждую обойдется намного дешевле.
Если квартира в ЕГРП не зарегистрирована, это обычно гарантия, что с ней все в порядке. Значит, никаких сделок с ней не проводилось. Чтобы окончательно в этом убедиться, надо обратиться в Департамент жилищной политики.Продавец должен получить выписку (расширенную) из хранящейся в ЖЭУ домовой книги. Там будет указано, кто здесь был прописан со дня заселения. Можно поинтересоваться у продавца, как связаться с этими людьми. Среди них могут оказаться:
- Бывший супруг, который так и не получил до сих пор свою законную долю в данной квартире, если она была приобретена в период брака. Даже если он не ведет с продавцом тяжбу по этому поводу, а просто «благородно» съехал, это не значит, то он на свою долю не имеет права и в любой момент им не воспользуется;
- Умерший супруг. Продавец является выжившим супругом, но он официально не вступил в наследство, неважно, по умыслу или незнанию. А ведь могут быть и другие наследники, которые затем заявят о своем праве;
- Заключенный, отбывающий срок. Он выписан временно на период лишения свободы. Вернувшись из «зоны», он непременно явится. И тогда мало не покажется.
- Человек, который выписан временно для учебы, поездки или лечения, но имеет право здесь жить;
- Обойденный наследник;
- Человек, чьи интересы не были учтены при приватизации жилья ввиду его отсутствия, недееспособности или несовершеннолетия в этот момент.
Всех подобных лиц продавец должен указать в договоре вместе с лицами, прописанными на данной площади в момент регистрации сделки. Это существенное условие договора, без нее он не действителен.
Если квартира продавалась несколько раз за короткое время, воздержитесь от сделки, даже если у продавца есть правдоподобные пояснения. Это явное указание на мошенничество. Причем концы найти будет невозможно.
Если уж непременно надо купить именно квартиру с сомнительной историей, отразите в договоре, 
что в случае предъявления претензий третьих лиц имущественную ответственность несет продавец. Надо учесть, что выписки из реестра актуальны только в день выдачи. Чтобы в нем не появилось других записей с момента подписания договора, но до регистрации сделки, это тоже надо оговорить. Такой договор не стоит списывать с шаблона, лучше подготовить его с юристом и заверить у нотариуса.
А в день регистрации покупатель может самостоятельно получить такие выписки повторно. Ведь не исключена ситуация, например, что в любой момент продавец пойдет в банк и получит там под залог квартиры миллионный кредит.
Сюда же относятся справки о лицевом, финансово-лицевом счете, задолженности по платежам за коммунальные услуги, телефон и другим. Если нет желания погашать подобные долги продавца, все подобные факты надо выявить до завершения сделки.
Этап № 3: Проверка качества квартиры
Предоставлять пакет документов БТИ для регистрации сделки сейчас не обязательно. Но эти документы важны:
- Для принятия решения о сделке;
- Для внесения правильных данных о предмете сделки в договоре;
- Для правильной оценки и определения качества квартиры.
Их сверка с реальным планом квартиры в момент продажи поможет выявить нелегализованную перепланировку. Она наказывается штрафом, который в противном случае когда-нибудь придется платить покупателю. Или восстанавливать соответствие квартиры с техпаспортом.
В дальнейшем эти документы будут нужны покупателю для сделок с квартирой, например, для получения кредита в банке. Их изготовление тоже стоит денег, а иногда связано с административными санкциями и длительным хождением по кабинетам. Так что получить их от продавца однозначно необходимо.
Реальное качество приобретаемого помещения лучше проверить лично. Для этого надо прийти туда днем. Исследовать герметичность монтажных швов, фурнитуру и уплотнения на дверях и окнах, качество отделки. Протестировать электропроводку, работу вентиляции, систем отопления и водопровода. Проверить отвесом уклон стен.
Не лишним будет оценить здание в целом. Состояние подъездов, лифтов. Ведь вам там жить. Трещины на несущих стенах скажут о близости капитального ремонта, в который наверняка придется вложиться жителям дома, помимо связанных с этим неудобств. Если покупаете жилье на последних этажах – нет ли протечки крыши, чердака. На первом этаже – наличие запаха сырости из подвала. Все эти вопросы легко выяснить в беседах с соседями и личными экскурсиями.
Спор о цене можно разрешить, заказав оценку квартиры специализированной компании. Профессионалы наглядно объяснят сторонам природу всех понижающих и повышающих коэффициентов.
Этап № 4: Проверка продавца
Подлинность удостоверения личности продавца можно проверить в местном паспортном столе или 
на сайте ФМС. Чтобы убедиться в дееспособности, справки из диспансеров наркологического и психоневрологического лучше получить, посетив соответствующие учреждения вместе с продавцом по месту его жительства непосредственно перед заключением соглашения. Иначе по статье 177-й ГК по требованию третьих лиц и самого продавца сделка может быть оспорена. При любых сомнениях в этом отношении договор лучше заключать через нотариуса..
Сделки этого типа, заключаемые представителями продавца по доверенности, особо подозрительны. Стоит выяснить причину, по которой пришлось обращаться к нотариусу. Для этого лучше всего встретиться с самим продавцом, убедиться, что он жив и дееспособен. Если это невозможно – с нотариусом (а не подделана ли его подпись, есть ли у него лицензия?), с соседями.
Если доверитель к моменту регистрации сделки умер, договор не будет действительным. Он мог также в установленном порядке к этому моменту объявить об отзыве доверенности.Следует внимательно прочитать сам текст доверенности, какие именно действия доверяется совершить представителю продавца. Не истек ли срок ее действия.
Этап № 5: Проверка отсутствия прописки третьих лиц
Форму 9 рекомендуется обновлять на каждом этапе подготовки сделки. Ибо, пока она не 
зарегистрирована, продавец имеет право прописать в квартире самых неожиданных и нежелательных для покупателя граждан.
Для покупателя лучше всего добиться, чтобы все жильцы к моменту регистрации сделки из квартиры выписались. Если это невозможно, надо четко оговорить в договоре, когда это произойдет, и куда они будут выписаны. В отношении несовершеннолетних для этого необходимо иметь разрешение органа опеки. Все прописанные лица должны письменное согласиться с заключением такого договора. По каждому случаю несогласия дать такое обязательство надо с юристом проанализировать, законно ли будет выселить данное лицо после регистрации сделки. Иначе заключать ее не имеет смысла.
Чем отличается проверка новостройки: проверка застройщика
Громкие аферы последнего времени с обманутыми дольщиками у всех на устах. Но это не единственная причина, почему можно лишиться вроде бы законно купленного и полностью 
оплаченного нового жилья.
Нередки случаи, когда застройщики строят жилье на спорном участке, надеясь добиться его легализации задним числом. Раньше это проходило, но сейчас все чаще поступают сообщения, что такие дома сносят.
Есть факты мошенничества, когда одни и те же квартиры многократно продаются разным лицам на этапе строительства, которое с этой целью нарочно затягивается.
Дать надежный рецепт, как уберечься от обмана в таких случаях, затруднительно. Ведь такие аферы обычно тщательно готовятся. Можно посоветовать изучать информацию о застройщиках в интернете, побеседовать на эту тему с местными журналистами, работниками органов самоуправления. С привлечением юриста убедиться, что на застройку получено законное разрешение. При любых сомнениях отказываться от сделки. Выбирать для ее покупки жилья лишь проверенные годами компании.
При покупке квартиры нет мелочей. Необходимо проверить и закладываемую в договор процедуру передачи денег, нет ли в ней изъянов. Обязательно получить расписку в их получении от продавца.
Всякое неоправданно выгодное предложение партнера очень сомнительно и нуждается в проверке. Народная мудрость о местонахождении бесплатного сыра в данном случае неоднократно подтверждалась.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:
zakonometr.ru
Как правильно проверить квартиру в новостройке перед покупкой
Перед покупкой любой недвижимости чтобы впоследствии не иметь проблем тщательно проверяйте рекомендацию и документы продавца.
Первое и основное, что вы должны сделать – это ознакомится со всем пакетом правоустанавливающих документов. Квартира в новостройке всегда будет стоить дешевле, чем на рынке вторичного жилья. Это составит не менее 15 %, от общей ценовой политики.
При покупке жилья у застройщика, оформление всех требуемых документов занимает не более месяца. Но при этом вы должны всегда помнить, что вам придется ждать момента начала постройки и срок сдачи жилья.
Проверка квартиры в новостройке – это изначально покупка «воздуха». Прежде чем оформить сделку через интернет постарайтесь все узнать о его застройщиках. Если у него отсутствует свой личный сайт – это может указывать на то, что по каким, либо причинам организация избегает публичности.
Второе не маловажное правило, перед тем как внесете первую сумму, обратите внимание, насколько построен дом, подведены ли коммуникации. Не верьте на слова. Вы должны все проконтролировать сами, поэтому обязательно посетите объект и проверьте, что в наличии существует.
Обратите внимание на договор, который вы заключаете. Это может быть договор долевого участия, который после заключения обязательно проходит процесс регистрации в регистрационной службе, знайте это большой плюс. Такой договор согласно существующему законодательству дает вам гарантии в случае банкротства застройщика возместить затраченную сумму, поскольку она оберегается залогом. Такой документ автоматически подтверждает законность постройки и вам не придется переживать.
Обязательно обратите внимание на банковскую аккредитацию постройки. Если не один из крупных банков ни предоставляет застройщику кредит – это указывает на то, что он имеет проблему. Идеальный вариант – несколько кредиторов.
Всегда обращайте внимание на расположение объекта, наличие инфраструктуры, наличие парковочных мест и путей подъезда.
Обращайте внимание на планировку жилого помещения, толщину стен, расположение лифта.
Читайте еще, вам понравится
ladysarafan.ru
Проверка квартиры перед покупкой
Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.
Почему надо проводить проверку чистоты?
Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:
- Объявление наследников, имеющих право владения.
- Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
- Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
- Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
- Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
- Наличие задолженностей по квартплате.
- Неблагоприятные условия проживания.
Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?
Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:
- Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
- Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
- Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
- Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
- Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
- Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
- Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
- Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.
Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:
Заключая договор купли-продажи, обязательно укажите реально уплаченную вами сумму за приобретение квартиры. Это гарантия возврата денег в той ситуации, если договор расторгнут.
Проверка свидетельства о регистрации
Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:
- Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
- Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
- Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
- Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
- Нахождение квартиры в обременении.
Образец свидетельства можно увидеть ниже:
Правоустанавливающие документы
К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:
- Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
- Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.
Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.
Выписка из ЕГРП
С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.
Чем меньше внесено сведений о квартире в реестр, тем лучше. В идеале – ее вообще не должно быть в реестре. В таком случае, можно говорить о том, что с ней не проводились действий с 1998 года, когда и был создан реестр.
Следует обратить внимание на следующие моменты:
- Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
- Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
- Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.
Если недвижимость ранее была в обременении – запросите письменный документ об отсутствии притязаний на объект, составленный и подписанный обременителем, нотариально заверенный.
Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:
Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: https://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.
Кадастровый паспорт и технический план
Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:
- Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
- В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.
Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:
Запросить бумаги можно в БТИ по месту нахождения приобретаемого жилья.
Проверка паспорта продавца
Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:
- Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
- Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
- Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.
Не стесняйтесь проводить такого роду проверку. Если продавцу нечего скрывать – он согласится посетить паспортный стол и представит документы для проверки.
Проверка психического здоровья продавца
Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.
Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.
Если все же владелец или совладелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а продажей имущества занимается его опекун, необходимо специальное разрешение, выданное органом опеки и попечительства. Без него сделка признается недействительной.
Наличие претендентов
В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:
- Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
- Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.
Узнать все о прописанных в квартире гражданах можно, запросив расширенную выписку из домовой книги.
- Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.
Проверка доверенности
При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.
Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.
Проверка задолженностей
Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.
При наличии долгов, погасить их должен продавец. В договоре указывается, что долги были погашены. Если же по каким-либо причинам он не может их погасить, следует обсудить с продавцом возможность снижения цены для оплаты задолженностей.
Проверка через Росреестр
Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:
1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site
2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».
3. Выбрать:
- получение сведений из ЕГРН;
- справочная информация по объектам недвижимости.
4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.
5. Оплатить услугу.
6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.
Обратите внимание на сроки предоставления услуги. Оно может занимать от нескольких дней до нескольких недель.
Покупка в новостройке
Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:
- Наличие разрешения на строительство дома.
- Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
- Наличие соответствующих документов на землю под дом.
Другие важные моменты
Не лишним будет проверить также:
- Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
- Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
- Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
- Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
- Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.
Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:
При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.
Получите ответ юриста за 5 минут
consultbook.ru
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке
В условиях роста коммунальных тарифов и удорожания аренды жилья в Украине многие люди начинают задумываться о приобретении недвижимости. Тем более, что цены на жилье в новостройках пока невелики, по сравнению с другими странами. В 2016 году консалтинговая компания Knight Frank проводила исследовала, в каких странах мира быстрее всего растет стоимость квадратного метра недвижимости. Из 55 исследуемых стран стоимость жилья в Украине показала наибольшую отрицательную динамику. В 2017 году ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и эксперты прогнозируют медленный, но постоянный рост цен в ближайшие годы. Такая ситуация считается идеальной для покупки жилья. Самое время подобрать надежного застройщика. Sovet.ua расскажет, какими критериями необходимо руководствоваться при выборе.
Разрешительные документы
Не стоит доверять скан-копиям разрешений, выданных на сайте застройщика. Необходимо посетить отдел продаж компании и попросить менеджеров показать разрешительные документы. Для покупки первичной недвижимости необходимо проверить наличие двух типов разрешительных документов: на земельный участок и на проведение строительных работ.
К необходимым разрешительным документам на земельный участок относятся:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- договор аренды участка (необходимо убедиться, что в договоре аренды целевым назначением является именно строительство жилого многоэтажного дома, а не что-то другое) или госакт на право собственности на землю.
К необходимым разрешительным документам для проведения строительных работ относятся:
- декларация или разрешение на проведение строительных работ;
- градостроительные условия;
- согласованный с городским управлением архитектуры проект будущего дома и с планом этажей;
- технические условия на проведение коммуникаций (водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения).
Схема инвестирования в строительство
Законодательство предусматривает несколько схем инвестирования в строительство недвижимости. Мы расставили их в порядке надежности.
- ФФС (фонд финансирования строительства). Эта самая надежная, на сегодняшний момент схема инвестирования в недвижимость. Суть в том, что покупатель квартиры заключает договор с ФФС. Обычно управителем фонда является банк, в котором и хранятся деньги, полученные от инвесторов. Далее фонд заключает договор с застройщиком и перечисляет ему средства для строительства. Преимущество такой схемы заключается в том, что застройщика контролирует банк или финансовая компания, которые управляют ФФС, а за ними, в свою очередь, осуществляют надзор НБУ или Национальная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг. Так что риск того, что застройщик испарится с деньгами инвесторов минимален.
- Беспроцентные целевые облигации. Эта также достаточно надежная схема, часто использующаяся крупными девелоперами. Застройщик выпускает облигации, дающие право на получение квадратных метров в будущем жилье. Их покупают инвесторы и на эти средства и возводится недвижимость. Для получения не условных метров, а конкретной квартиры необходимо подписать договор резервирования. После того, как здание будет построено владельцы облигаций могут обменять их на недвижимость. Уровень контроля застройщика при такой схеме инвестирования ниже, но зато пока идет процесс строительства облигации являются конкретной ценностью. Их можно продать или взять кредит, внеся облигации в качестве залога. Еще одно преимущество для инвесторов, которые ограничены в средствах– возможность приобрести сначала небольшого количество облигаций, а в процессе строительства дома докупить необходимое количество ценных бумаг для получения квартиры.
- Предварительный договор купли продажи. Он может заверяться нотариально, по желанию инвестора. После завершения строительства стороны подписывают обычный договор купли-продажи. Такая схема не слишком надежна, так как у покупателя квартиры нет никаких гарантий, что он получит недвижимость. Зато стоимость жилья, купленного по договорам предварительной купли-продажи, немного ниже, чем по двум описанным выше схемам.
- Форвардные контракты. Они предусматривают заключение договора купли-продажи прав на невижимость, внесение инвестором части оплаты за квартиру и последующую регистрацию форвардного контракта на украинской бирже, в котором оговариваются сроки строительства, конечная стоимость квартиры и другие условия. После регистрации контракта инвестор должен выплатить остальную часть стоимости жилья. Такая схема позволяет исключить двойные продажи, но биржа не может контролировать застройщика, поэтому инвестор никак не защищен от того, что строительство дома не будет завершено.
Репутация застройщика
Для ее проверки необходимо выполнить следующие действия:
- Посмотреть на сайте компании список уже построенных объектов и еще не введенных в эксплуатацию. Также найти данную информацию на порталах о недвижимости в интернете;
- Посетить другие строящиеся объекты компании или хотя бы посмотреть видео с онлайн камер в интернете. Если, строительство идет полным ходом, поводов переживать гораздо меньше;
- Найти отзывы о застройщике в интернете;
- Поискать в реестре судебных решений информацию о судебных разбирательствах застройщика;
- Узнать о репутации компании у знакомых, связанных с рынком недвижимости;
- Выяснить, кому принадлежит компания, которая будет возводить дом. Если учредителем застройщика являются государственные структуры, риск, что компания испарится с деньгами инвесторов минимален.
Если выясниться, что застройщик реализовал немало проектов, не слишком затягивал сроки строительства, ведет, активно реализует все начатые проекты, не был замечен в обмане инвесторов, есть все основания доверить ему свои деньги.
Как проверить новостройку?
Если недвижимость в новостройке покупается не в котловане, инвестор может посмотреть качество материалов, которые использует застройщик. Это чрезвычайно важно. Ведь именно от этого фактора во многом зависит, насколько комфортно будет жить в новом доме. Описать в одной статье все нюансы, которые необходимо проверить, просто невозможно. Приведем лишь несколько примеров. Если в квартирах в кирпичном доме используется гипсокартон для межкомнатных перегородок, это приведет к ухудшению звукоизоляции. Использование некачественной теплоизоляции напрямую влияет на температуру в доме и может привести к увеличению расходов на отопление. Также инвестору необходимо проверить, насколько соответствуют использующиеся застройщиком материалы проектной документации.
Стоимость недвижимости
Ни один застройщик не будет работать себе в убыток. Поэтому, если какая-то компания предлагает цены, которые гораздо ниже средних по рынку, стоит хорошо подумать перед покупкой такой недвижимости. На данный момент областным центром с самой дешевой недвижимостью является Херсон. Двухкомнатную квартиру на окраине этого города можно купить за 17 000 долларов. Самое дорогое жилье, конечно же, в Киеве. Двухкомнатная квартира в новостройке на окраине города будет стоить порядка 60 тысяч долларов.
Если следовать всем перечисленным в статье советам, риск покупки недвижимости в новостройке будет минимален.
sovet.ua