Как проверить квартиру перед покупкой в россии – Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Какие документы требовать?

Каждый покупатель квартиры интересуется вопросом, а что можно проверить перед покупкой квартиры и как правильно это сделать.

Зачем проверять чистоту недвижимости? Да потому, что приобретение объекта недвижимости может быть в жизни каждого человека один, два или несколько раз. Это дорого и не всем доступно, поэтому в случае мошенничества человек может просто остаться на улице, не добившись правды.

И далее рекомендации от экспертов, что нужно проверить в обязательном порядке перед покупкой недвижимости и какие риски сопровождают куплю-продажу недвижимости.

Риски приобретения недвижимости на рынке

Какие же риски у покупателя недвижимости на первичном и вторичном рынке? Их множество. Но больше их все-таки на вторичном рынке, чем на первичном. Связано это с тем, что, как правило, строительством и реализацией жилых комплексов в России занимаются проверенные и аккредитованные застройщики, которые работают в данном сегменте не первый год. Поэтому, чтобы минимизировать свои риски при покупке квартиры на первичном рынке, нужно просто выбрать стабильного и надежного застройщика.

Относительно вторичного рынка, то здесь можно выделить пять главных рисков:

• Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы;
• Реализация объекта без согласия кого-то из собственников;
• Продажа объекта, приватизированного незаконно;
• Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект;
• Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт.

И далее более подробно о каждом из указанных рисков.

Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы.

По поводу поддельной доверенности, то это самый распространенный вид мошенничества с недвижимостью. Так называемые

Специфической особенностью такой фальшивой сделки является то, что обычно цена на такую квартиру значительно ниже рыночной. Риэлторам необходимо быстро реализовать объект, чтобы получить деньги. Поэтому низкая стоимость жилья всегда должна насторожить.

Вторым признаком мошенничества при таких операциях может быть наличие доверенности, которая позволяет третьим лицам действовать от лица собственника.

Наличие доверенности кроет в себе два вида рисков: с одной стороны, она может быть фальшивой, а с другой стороны, такой документ имеет законную силу только до момента его отмены. Если собственник жилья решит отменить доверенность, то сделка будет признана не действительной.

Реализация объекта без согласия кого-то из собственников

Собственником квартиры могут быть несколько лиц, даже если они не проживают на одной территории, или кто-то прописан, а кто-то нет. Вне зависимости от количества собственников, разрешение на продажу должен давать каждый из собственников. И здесь есть нюанс: если среди лиц есть несовершеннолетние дети, то должно быть обязательное разрешение органов опеки.

Если же сделка неким образом проводится без чьего-то согласия, то в случае, если один из собственников заявит свое право на недвижимость после подписания купли-продажи, то сделка будет признана не действительной.

Продажа объекта, приватизированного незаконно

Все квартиры на вторичном рынке имеют свою историю. И одним из таких исторических этапов является этап приватизации. Так вот эта процедура очень часто признается незаконной, поскольку кто-то из проживающих на тот момент лиц не принимал участие в ней.

Особое внимание следует уделить операции, во время которой в приватизации один из супругов или других собственников был признан исчезнувшим. В случае, если лицо будет обнаружено, то даже после купли оно может заявить свои права. В итоге – сделка будет аннулирована.

Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект

При приобретении квартиры необходимо обязательно проверить факт того, все ли наследники были учтены при оформлении права собственности на недвижимость. Если кто-то из наследников не заявил о своих правах в оговоренный период, то он может это сделать и после сделки.

Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт

Сама задолженность любого характера не может повлечь за собой аннулирование сделки купли-продажи. Но вот узнать о том, что после приобретения тебе необходимо еще погашать некие долги (а они могут быть не маленькими), не очень приятно.

Таким образом, видно, что покупателя недвижимости на рынке ожидает множество подводных камней, которые могут повлечь за собой плачевные результаты.

Чтобы избежать неприятностей и учесть все тонкости такой сделки, необходимо тщательно проверить чистоту объекта, не постеснявшись уточнить любую информацию.

Проверка «чистоты» приобретаемой квартиры

Предлагаем самые топовые и эффективные рекомендации, выполнение которых позволит защитить себя от возможных ошибок и участия в чьих-то мошеннических манипуляциях.

Что нужно сделать, чтобы проверить чистоту квартиры:

• Проанализировать стоимость квартиры. На первый взгляд может показаться, что низкая цена – это отличный способ сэкономить. Но на деле такая ситуация должна насторожить, поскольку объективно всегда есть причина низкой цены. Поэтому проанализируйте средний диапазон цен на аналогичный объект и откажитесь от тех, кто имеет уж очень низкую стоимость.
• Проведите устную беседу с продавцом. Прежде чем проводить встречу с продавцом квартиры, продумайте для себя перечень вопросов, которые должны быть интересны и важны. При встрече задайте все вопросы, не постесняйтесь записать некоторое факты. После беседы можно будет сопоставить реальные факты с теми, которые были изложены в устной беседе.

Такой способ банальный, но он может помочь выявить неточности. Если продавец очень путается в фактах, или скрыл от Вас некую информацию, то это должно насторожить.

• Получите документы от продавца. Среди необходимых документов нужно выделить:

1. Паспорт самого продавца;
2. Документы о праве собственности на недвижимость. Если в документе указано несколько лиц, можно запросить копии паспортов и других собственников.

Все документы должны предоставляться для ознакомления в оригинале, а не их копии.

• Самостоятельно запросить в МФЦ выписку из ЕГРП, которая и будет главным основанием для определения права собственности продавца. До получения такого официального документа не стоит передавать продавцу недвижимости никаких денег. И даже если продавец будет очень настаивать на авансе, откажитесь от этого.

Выписка предоставит возможность узнать не только владельца объекта, но и факт того, что недвижимость находится в залоге или на имущество наложен арест.

• Обязательно выясните: нет ли среди собственников и прописанных лиц несовершеннолетних субъектов. Также проверьте статус продавца: женат или замужем, разведен и т.д.

Такая проверка нужна для того, чтобы потом не было претензий к законности сделки. Например, если есть ребенок среди собственников жилья или он прописан здесь, то тогда обязательно должно быть разрешено органов опеки.

Если среди собственников есть недееспособное лицо, то тогда для осуществления сделки необходимо присутствие опекуна. И здесь самая большая опасность. Как покупатель может определить является ли продавец дееспособным или нет? В таком случае рекомендовано в обязательном порядке от продавца квартиры запросить медицинскую справку от психиатра и наркологического центра. Кажется, что это слишком, но на деле, это может значительно обезопасить покупателя.

Если же по каким-то причинам покупатель отказывается от предоставления таких документов, то можно на встречу пригласить психиатра. Опытный специалист сможет сразу определить отклонения от нормы.

• Проверить недвижимость на наличие споров

• Проверить платежеспособность физического лица-продавца

Это значит, что необходимо в обязательном порядке проверить факт того, не признан ли данный продавец банкротом. Это можно сделать с помощью единого реестра арбитражных судов в открытом доступе. В случае, если делопроизводство уже начато, то отказаться от такой сделки необходимо в любом случае. Иначе сделку аннулируют, а недвижимость конфискуют для погашения долгов физического лица.

• Получение выписки из домовой книги

Самостоятельно запросить такую выписку покупатель не может, поскольку такая информация не доступна чужим лицам. Попросите сделать это продавца. Из этого документа можно будет узнать, кто прописан в квартире, и в течение какого срока он сможет выписаться.

• Составление общей картины

В конце необходимо на основании полученных сведений и анализа оценить реальную возможность провидения законной сделки. Кстати, откажитесь от сделок на объекты, которые были куплены ранее, чем 3 года тому назад. Это позволит избежать срока исковой давности и предъявления к Вам как покупателю различных претензий.

Таким образом, при провидении любой сделки с недвижимостью необходимо очень щепетильно подходит к самому вопросу. И иногда это лучше доверить проверенному юристу, особенное, если есть некие сомнения.

Прочтите также:

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

или заполнив форму ниже.

vseofinansah.ru

Как проверить квартиру перед покупкой на чистоту?

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Предлагается к рассмотрению тема проверки юридической чистоты приобретаемой на вторичном рынке недвижимости. Ранее уже объяснялось на конкретных примерах, как важно убедиться, что вы покупаете квартиру именно у собственника, а не у подставного лица.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Были приведены различные примеры из судебной практики, которые показывают, что остаться без квартиры, купленной без детальной проверки, проще простого.

Далее речь пойдет о таком важном этапе, как встреча с собственником. Всякие представители, посредники и прочие родственники должны вызывать у Вас трехсотпроцентное подозрение.

Встретиться с настоящим собственником – обязательно, причем необходимо это сделать до передачи аванса, задатка или иных форм, которые только не придумывают наши посредники, чтобы получить от вас хоть какую-то предварительную денежную сумму.

Встреча с настоящим собственником зачастую необходима в тех случаях, когда недвижимость нам продают по доверенности, либо показывает нам квартиру совсем другой человек и сразу же требует внесения задатка, даже не представляя нам собственника и не давая возможности с ним поговорить.

Для чего же, все-таки, необходимо встречаться с настоящим собственником:

• Во-первых, необходимо выяснить накопившиеся вопросы напрямую у продавца. Далее эти вопросы будут озвучены, их можно переписать, это будет Вам «в плюс»;
• Во-вторых, необходимо проверить личность продавца. Встречаются случаи, когда квартиру продает совсем другое лицо, даже не похожее по паспорту на себя;
• И, конечно, третий момент отсюда – проверить паспорт. Как его проверять, какими способами его подделывают, также будет указано далее;
• Если квартиру вам предлагают купить по доверенности, встреча с настоящим собственником вам необходима для того, чтобы попытаться его убедить продать напрямую. Все-таки, доверенность – это всегда риск;
• В-пятых, конечно, нужно проверить дееспособность собственника: входит ли он в так называемую «группу риска». «Группа риска» — это люди, употребляющие алкоголь, ограниченно дееспособные и так далее. То есть необходимо проверить адекватность человека, чтобы впоследствии не сказали, что он был недееспособным или был ограниченно дееспособным, и поэтому не мог проводить сделку либо выдавать какую-то доверенность.

Далее необходимо рассмотреть те вопросы, которые необходимо задать настоящему собственнику, чтобы выявить те или иные «подводные камни», чтобы уточнить те вопросы, которые накопились после просмотра документа.

Итак:

• Первый вопрос: «А кто еще является собственником квартиры либо недвижимости, которую вы будете покупать?». Задаем этот вопрос, даже если будет указан один собственник. Вы поймете, когда на этот вопрос вам ответят: «А откуда вы узнали про мою жену (или про моего мужа)?». Такой вопрос лучше задать, он из разряда «выявить скрытые вещи»;
• Второй вопрос задаем: «Есть ли несовершеннолетние дети?». Конечно, для нас этот вопрос очень актуален, потому что на сторону детей встанут большинство судов, если их права при купле-продаже квартиры были нарушены;
• Третий вопрос: «А у кого квартира покупалась?». Квартира точно так же могла покупаться у семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимо будет проверить, не были ли нарушены их права. Квартира могла приобретаться у посредника по доверенности, что сразу будет относить данную недвижимость к рисковым объектам;
• Четвертый вопрос: «Находится ли собственник в браке? Находился ли он раньше в браке? Приобреталась ли квартира в браке? Согласен ли супруг на продажу квартиры?». В дальнейшем, потребуется нотариальное согласие супруга;
• Пятый вопрос: «Кто прописан в квартире? Когда покупал собственник, был ли кто-то тогда прописан в квартире?». Вы уточняйте эти вопросы потому, что уже после того, как внесете задаток, вам предоставят полный перечень документов со всякими справками. И вот тогда вы состыкуете всю информацию, которая у вас была, и увидите, отличаются ли слова собственника с теми документами, которые вам представили;
• Следующий вопрос: «Нет ли каких-либо скрытых дефектов, делали ли перепланировку?». Скрытые дефекты – это, например, грибок, плесень на стенах, которые когда-то замазывали или замазали перед продажей. Не факт, конечно, что вам ответят, но люди бывают разные, разговорчивые, особенно если вы этот вопрос будете задавать ближе к концу. Про перепланировку точно так же спрашивайте, потому что, в противном случае, вы можете понести расходы по оплате штрафов и т. д. за незаконную перепланировку. А если из-за этой перепланировки будет еще нарушена конструкция здания и, не дай Бог, что-то обрушится, ответственность можно понести вплоть до уголовной;
• И, конечно же, необходимо спросить: «А кто соседи собственника? Кто соседи в этой квартире?». Если собственник отвечает на ваш вопрос в каком-то другом месте, не при показе квартиры, то такой вопрос позволит выяснить, а знает ли на самом деле этот собственник своих соседей? Если он объясняет тем, что он там и не жил никогда, после покупки она просто стояла или сдавалась в аренду, тогда это все объясняет. А вот если он вам начинает врать, то у вас, конечно же, это должно вызывать подозрение. И подозрение будет вызывать сама личность собственника, потому что это может оказаться подставное лицо. Кроме того, вопрос о соседях важен потому, что неприятно впоследствии будет узнать, что ваши соседи — не совсем благополучные люди.

Если вы считаете, что перечисленный перечень вопросов является исчерпывающим и полным, то это не так. Это лишь минимальный перечень вопросов, которые обычно задают собственникам.

Если вы задавали какие-то вопросы и услышали на них очень интересные, своеобразные ответы или ответы, которые поспособствовали вам заподозрить что-то неладное, обязательно напишите об этом в комментариях.

А теперь давайте научимся проверять паспорт. Паспорт проверяем у настоящего собственника, а также у того лица, которому доверяют куплю-продажу, если вы, все-таки, решились купить по доверенности.

Для того чтобы его проверить (это поверхностная, не экспертная проверка), вам необходимо подержать свой паспорт в руках и обратить внимание на те моменты, которые сейчас будут обозначены.

Итак, на что обращаем внимание:

• Фотография. Она должна быть похожа на оригинал или хотя бы напоминать оригинал чем-то. Если человек, который представляется собственником, отличается от фотографии в паспорте, то вы видите совершенно другого человека;
• Второй момент: обращаем внимание на фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, серию и номер паспорта, где и когда выдан: все эти реквизиты должны совпадать с данными, указанными в договоре, на основании которого собственник покупал квартиру, а также с данными, указанными в доверенности;
• Третий момент: паспорт не должен быть просрочен. Перед окончанием паспорта, то есть перед обложкой, есть целый перечень возрастов, когда паспорт меняется. К примеру, 20 и 45 лет;
• Далее проверяем номера страниц: они должны идти по порядку. Серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах. Если они не одинаковые, то страницы вставлены из другого паспорта;
• Еще один момент: в паспорте не должно быть никаких опечаток, никаких несостыковок, подчисток либо других исправлений.

Как, все-таки, еще можно заподозрить, что паспорт поддельный либо вам представили некий иной документ, но никак не паспорт?

Во-первых, меняют фото. Его часто наклеивают сверху и ламинируют еще раз.

Поэтому внимательно смотрим место вклейки: достаточно страницу поставить ребром и посмотреть, и можно увидеть, что толщина отличается от обычной – гораздо толще будет или вообще увидеть вклейку фотографии. Во-вторых, зачастую меняют страницу с фотографией.

Как это можно определить:

• Страницы паспорта не должны отличаться по оттенкам, каким-то формам, номерам. По оттенкам – это значит, что страница из паспорта может быть светлее или темнее, и наоборот. По формам, она может выступать за форму остального паспорта и быть чуть больше. По номеру и серии понятно: если страницы отличаются по номеру и серии, то они из разных паспортов;
• Посмотрите эти все моменты в своем паспорте, и вам будет гораздо более удобно смотреть чужой паспорт, и сделать вот такую первичную проверку.

Следует вспомнить основные этапы, которые были пройдены, проверяя приобретаемую недвижимость на «чистоту»:

• Анализ и звонок продавцу;
• Выезд на объект. При выезде на объект, следует запросить и получить те документы, которые есть на руках у посредника или у риэлтора, либо у самого собственника, если нам доведется его увидеть;
• Анализируем полученные документы и формируем для себя вопросы, которые необходимо будет задать собственнику;
• Встречаемся непосредственно с самим собственником.

Все эти четыре этапа делаются до момента внесения задатка и аванса. И, конечно же, когда вы передаете деньги в качестве задатка и аванса, оформляйте все это в письменной форме не с посредником, а с настоящим собственником.

Собственники не дают доверенности на получение денег в качестве аванса или задатка по договору. После внесения задатка или аванса, уже настоящий собственник начинает собирать весь пакет документов.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=kvEgGln69RY

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

на вторичном рынке и в новостройке

На рынке недвижимости ежедневно совершается большое количество сделок, но чтобы не попасть в руки мошенников, каждый покупатель должен знать, что проверить перед покупкой квартиры. Главный риск покупки связан с возможным появлением наследников, которые могут оспорить сделку, а это неминуемо приведет к потере денег. Есть и другие риски, о которых точно знают специалисты агентств недвижимости и юристы. Избежать неприятностей можно, обратившись за их помощью, но можно проверить «чистоту» квартиры самостоятельно, воспользовавшись нашими советами.

Какие риски возникают при покупке

Большая часть россиян предпочитает покупать жилье в новостройках, но и «вторичка» пользуется определенным спросом, а основные риски при покупке возникают именно здесь. Как правило, старые квартиры имеют большую историю, они прошли через множество сделок, а это означает, что покупатель находится в группе риска, и вот по каким причинам:

• В процессе продажи могут быть нарушены права несовершеннолетних, и тех, кто находится под опекой, в случае, если квартира была продана без разрешения органов опеки и попечительства. Это касается, в том числе, предыдущих сделок, о существовании которых вы можете не подозревать. Результат – признание сделки недействительной и потеря денежных средств, как следствие.
• Если права несовершеннолетнего были нарушены во время приватизации объекта. Это означает, что несовершеннолетний, не участвовавший в приватизации через законного представителя или по достижении 18-летнего возраста, может оспорить сделку.
• При продаже были нарушены права супругов, а это может произойти, если квартира была куплена в совместном браке, и является совместной собственностью, соответственно, даже если оформлена на одного из них.
• При отчуждении в квартире были зарегистрированы определенные категории лиц, включая несовершеннолетних, оставшихся без родителей, или находящиеся под опекой. Сюда относятся и те, кто имеет право пользоваться квартирой на основании завещательного отказа, лица, отказавшиеся от участия в приватизации и получатели ренты.
• Продавец, от имени которого совершалась сделка, признан недееспособным или ограниченно дееспособным, причем таковым его могут признать даже после совершения сделки. Такие сделки часто признаются недействительными, а настоять на этом могут опекуны или попечитель.
• В случае нарушения прав наследников, а это касается квартир, полученных по наследству. При покупке надо особенно внимательно относиться к сделкам, когда объектом ее является квартира, полученная в наследство недавно. Велик риск, что объявятся другие наследники, чьи права были ущемлены, причем это касается и завещаний, которые могут оспариваться.
• Продавец попросту оказался преступником и решил завладеть деньгами покупателя путем хищения, или решил продать некачественную квартиру по явно завышенной цене.

Определенные риски есть на вторичном рынке и в новостройке, а как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Этот вопрос интересует многих покупателей, решивших сделать это самостоятельно, хотя и тем, кто пользуется услугами агентств и юристов, не лишним будет знать, какие сведения надо знать, и какие документы должны быть предоставлены продавцом. Для начала рассмотрим, как проверить чистоту сделки, если выбор пал на новостройку.

Как проверить «чистоту» новостройки

У многих в памяти времена «строительных пирамид», о которых до сих пор напоминают «долгострои» и протестные акции тысяч обманутых дольщиков. Поэтому особенно тщательно надо подходить к покупке квартир на стадии «котлована» или на ранних этапах строительства. Если помощью юриста вы решили не пользоваться, следует знать, как проверить чистоту квартиры перед покупкой:

1. Проверяем разрешающие документы застройщика, а они, как минимум, должны выкладываться на сайте новостройки. Интересовать, в частности, должны разрешение на строительство и проектная декларация. Девелопер также может выложить технические условия на подключение коммуникаций и образец договора долевого участия – дополнительное подтверждение серьезности его намерений. Важно также проверить статус земельного участка, а узнать, разрешено ли на нем жилищное строительство, можно на сайте Росреестра.
2. Большинство сделок на первичном рынке проводится согласно закону о долевом участии (ФЗ-214), и только десятая часть – по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договора долевого участия, хотя и оберегают от двойных продаж, не могут гарантировать, что объект может быть построен в установленный срок, хотя в этом направлении ведется большая работа и после внесения изменений в закон дольщики уже имеют повышенные гарантии. Что касается договоров с ЖСК, то они нигде не регистрируются, поэтому такие квартиры могут быть проданы несколько раз.
3. Часто под определенный объект создается собственное юридическое лицо, которое может легко затеряться. Поэтому, несмотря на заверения девелоперов в целесообразности такого хода, к таким объектам надо относиться крайне осторожно.
4. Сегодня в интернете можно найти список добросовестных застройщиков, и если вашего девелопера там нет, стоит задуматься. Также помогут сделать правильные выводы реальные отзывы покупателей и информация, представленная на специализированных форумах.
5. Каждая новостройка должна быть застрахована (страхование ответственности застройщика), при этом информацию о страховике можно найти в договоре долевого участия, но не каждая страховая компания, между тем, имеет право страховать новостройки. Их список находится в открытом доступе на сайте Центробанка.
6. Часто застройщики стараются получить средства до заключения договора, или сразу после его подписания. Это нарушение закона, который гласит, что деньги вносятся на аккредитив, а на счет застройщика они попадают только после возврата договора долевого участия с регистрации.
7. При покупке старайтесь избегать заключения предварительных договоров, которые нигде не регистрируются. Велика вероятность потерять деньги также, если вам предлагают заплатить деньги за бронирование объекта без заключения договора. Следует помнить, что устная бронь сроком до 3 суток не оплачивается, а при бронировании на более длительный срок заключается договор и оплачивается определенная сумма, которая впоследствии входит в стоимость объекта.

Таким образом, несмотря на кажущуюся безопасность сделок с квартирами, не имеющими обременения, и на которые никто не будет претендовать, определенные риски есть. Избежать их можно, воспользовавшись нашей инструкцией или помощью специалистов. Гораздо больше вариантов для организации мошеннических схем при продаже квартир, «бывших в употреблении», и в этом случае особенно важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как правильно проверить квартиру на «вторичке»

Государственная программа поддержки ипотечного кредитования при покупке квартиры на первичном рынке подняла авторитет «первички». После окончания сроков ее реализации в 2017 году, люди все чаще стали обращать внимание на вторичный рынок жилья, тем более что ставки по ипотеке снизились существенно. Многие россияне, наученные печальным опытом обманутых дольщиков, стараются купить уже готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой. Между тем, покупка объекта на «вторичке» связаны с большими рисками, особенно если к его проверке подошли формально. Перед тем, как делать покупку, предлагаем сделать несколько простых шагов, позволяющих минимизировать риски:

• Первым делом юристы рекомендуют проверить наличие правоустанавливающих документов и их подлинность. Чаще всего доказательством наличия прав на объект являются договор купли-продажи, мены или дарения. Профессиональные юристы и специалисты агентств недвижимости знают, как проверить их подлинность, но если вы не доверяете специалистам, обратите внимание на то, как выглядят документы собственника, а на них не должно быть исправлений, подтирок и прочих дефектов. Если какие-либо исправления присутствуют, они должны заверяться подписями участников сделки, печатью и подписью нотариуса.

В договоре купли-продажи и в другом правоустанавливающем документе могут быть прописаны определенные условия, при несоблюдении которых он может быть расторгнут. Перед тем, как заключать сделку, стоит убедиться, что все условия, оговоренные в договоре, выполнены, иначе быть расторгнут, что приведет к финансовым потерям. В частности, в документе может быть рассмотрен вариант отсрочки по выплате, или другие условия, невыполнение которых ставит сделку под угрозу.

• Вторым этапом является проверка истории объекта, и здесь особенно важно получить выписку из ЕГРП – единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это и есть «история» любого объекта недвижимости, а так как создан реестр достаточно давно – в 1998г., то выписка из него позволит понять, с каким объектом приходится иметь дело. В выписке можно найти не только сведения о квартире и ее собственниках, но и историю проводимых с ней операций. Также в документе можно найти информацию о возникавших спорах и обременениях.

Соответственно, покупать не стоит квартиру с такими обременениями, вызвать настороженность должен и факт частых продаж, особенно, если в ней долгое время никто не жил. Отсутствие квартиры в реестре – это хороший сигнал и свидетельство того, что она относительно «чистая», так как никаких операций с ней не проводилось, между тем душевному спокойствию поможет обращение в Департамент жилищной политики.

• Проверка продавца, а для этого, первым делом, необходимо тщательно изучить паспорт собственника. Подлинность документа можно проверить на сайте ФМС, хотя лучше это сделать в местном отделении службы. Особенно осторожно надо относиться к сделкам, совершаемым по доверенности. В частности, надо проверить полномочия доверенного лица, а по возможности постарайтесь наладить личный контакт с собственником.
• После того, как вы убедились в наличии подлинных правоустанавливающих документов, необходимо проверить, не возникнут ли претензии со стороны третьих лиц. Для этого понадобится расширенная домовая книга, в которой указана информация обо всех, кто проживал и был зарегистрирован в квартире. Получить ее можно, обратившись в многофункциональный центр (МФЦ). Особого внимания заслуживают люди, находящиеся в местах заключения и без вести пропавшие. Также не стоит покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние или люди, требующие опеки. Сделка в таком случае должна быть разрешена специалистами органов опеки и попечительства. Как уже было сказано выше, даже если собственник один, могут быть нарушены права супруга, особенно если квартира была приобретена в браке.
• Убедившись, что квартира «чистая», не имеет обременений, а все споры устранены, можно приступать к изучению ее качества. В этом случае особенно важно не любоваться видами из окна и качеством евроремонта, а тщательно изучить объект на наличие незаконных перепланировок. Платить за это придется новому собственнику, а это серьезные штрафы, как правило, особенно если речь касается несущих конструкций.
• Многие россияне сегодня в силу разных причин имеют долги по коммунальным платежам. Чтобы не выплачивать чужую задолженность, необходимо в МФЦ заказать справку о наличии или отсутствии таких долгов.
• Чтобы избежать покупки у лица, не отвечающего за свои действия, желательно запросить справку из психиатрического и наркологического диспансера.

Таким образом, покупка квартиры, как на первичном рынке новостроек, так и на «вторичке», связана с определенными рисками, а в большинстве случаев это приводит к потере денег. Поэтому не стоит поддаваться эмоциям и покупать квартиру по явно заниженной цене, тем более. Проведите тщательную проверку квартиры, воспользовавшись нашими советами, но лучше привлечь к этому профессиональных юристов или специалистов агентства недвижимости, но к выбору риэлтора надо также подходить взвешенно.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Прочтите также: Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр: в интернете, бесплатно, онлайн

© 2018, Expert. Все права защищены.

prosadidom.ru

Как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту

В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта. Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту. Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры

Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Важно!

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.). Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку — это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.

Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть. Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы. Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.

Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой

Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир. Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.

Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность. Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.

Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.

Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке

Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер. Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.

Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.

Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой

Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги — в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Послесловие…

Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных. Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры. Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи. Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.

Задать вопрос юристу в 1 клик

xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai

Как проверить квартиру перед покупкой — The Village

Приобретение квартиры на вторичном рынке удобно тем, что в неё можно въехать почти сразу. Отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. В то же время покупка готового жилья также сопряжена с рисками. Например, может выясниться, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения, а продаёт её лицо, не имеющее на это права.

Обращение к юристам или риелторам может снизить эти риски. Но при наличии времени и желания разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. При этом основными правилами при самостоятельной проверке должны стать консервативность и осторожность. Другими словами, при возникновении минимальных сомнений стоит обратиться к профессионалам и не рисковать. С помощью юриста The Village разобрался, как проверить «чистоту» продаваемой квартиры.

ИНСТРУКЦИЯ

Как провести анализ
юридической чистоты квартиры

Шаг 1

Выбор квартиры

Шаг 3

Проверка истории квартиры

Шаг 5

Проверка прав третьих лиц

Шаг 2

Проверка правоустанавливающих документов

Шаг 4

Проверка полномочий продавца

1. Выбор квартиры

При выборе объекта будущей сделки следует его внимательно осмотреть. Это позволит избежать неожиданных проблем с незаконной перепланировкой, проводкой и соседями после покупки.

 Ярослав Петрык, старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн»: Необходимо получить информацию о техническом состоянии жилого дома и собственно квартиры (год постройки, материалы и состояние конструкций и перекрытий, коммунальных сетей, электрической проводки, санитарное состояние подъезда и придомовой территории, социальный статус соседей).

Важно при осмотре сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) на неё (экспликация или технический паспорт). Такие документы для сопоставления может предоставить продавец. Дело в том, что жилищное законодательство России требует согласования с органами местного самоуправления практически любых переустройств и перепланировок жилых помещений. И осуществление перепланировок без предусмотренного законом согласования является административным правонарушением, которое наказывается значительным штрафом.

2. Проверка правоустанавливающих документов

Если результаты осмотра и проверки соответствия планировки квартиры документам БТИ вас удовлетворяют, следует перейти к изучению и проверке правоустанавливающих документов на недвижимость.

 Ярослав Петрык: Наиболее часто такими документами являются договоры купли-продажи, мены, дарения, договоры о приватизации. Право собственности может возникать также на основании вступивших в законную силу решений суда, свидетельств о праве на наследство, договоров пожизненного содержания с иждивением (ренты). Реже встречаются случаи, когда право возникает, например, на основании акта органа местного самоуправления.

Правоустанавливающие документы необходимо проверить на предмет их подлинности. Должны отсутствовать признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного неоговорённого изменения их содержания.

Также важно обратить внимание на условия договоров. Предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, неисполнение которого влечёт за собой возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ от договора или на его расторжение. Если такое условие в правоустанавливающем документе есть, следует получить у нынешнего собственника (продавца квартиры) документы, подтверждающие выполнение им этого пункта договора.

Особое внимание следует обратить на случаи, когда продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника. В этом случае возможен спор между продавцом и родственниками предыдущего собственника о праве на квартиру. Если такой собственник пытается продать жильё почти сразу после регистрации своего права на неё, необходимо проявить особую осторожность.

3. Проверка истории квартиры

Затем надо попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о переходе прав на недвижимое имущество. Этот документ содержит информацию о переходах права собственности на объект недвижимости, о наличии арестов и запретов на совершение сделок ним. Стоит проследить историю сделок с квартирой с момента её постройки или с момента создания ЕГРП в 1998 году.

 Ярослав Петрык: Обращать внимание здесь стоит, в частности, на то, насколько часто за последнее время с квартирой осуществлялись сделки. Совершение с квартирой цепочки сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о наличии юридических проблем на этапе заключения одной из них. Это обстоятельство указывает на наличие риска возникновения споров о праве на объект.

Также по выписке следует проверить, находилась ли квартира в спорах, накладывались ли на неё аресты, имеются ли обременения. Само по себе наличие в истории квартиры споров необязательно свидетельствует о наличии риска её утраты после покупки. Но обстоятельства, связанные со спором, необходимо внимательно изучить. В частности, узнать, истёк ли срок давности (как правило, трёхлетний), когда и чем закончилось рассмотрение дела. Делать окончательные выводы о правомерности владения продавцом данной квартирой целесообразно после консультации с юристом.

4. Проверка полномочий продавца

После проверки истории сделок с квартирой следует исключить риск уплаты денег человеку, не являющемуся её собственником, а значит, и не имеющему права её продать.

 Ярослав Петрык: Злоумышленники могут использовать при продаже квартиры недействительный или утерянный паспорт. Для проверки действительности паспорта Федеральной миграционной службой Российской Федерации (ФМС) на официальном сайте создан специализированный сервис. Однако информация на нём носит справочный характер. Официальные сведения можно получить, обратившись в подразделение ФМС.

Следует проверить и дееспособность продавца. Самым верным способом является получение продавцом справок в наркологическом и психоневрологическом диспансерах в вашем присутствии.

Если договор подписывает представитель продавца по доверенности, следует учитывать, что это создаёт дополнительные риски. Столкнувшись с доверенностью, необходимо проверить, не истёк ли срок действия доверенности, не отменена ли она, есть ли в ней однозначно выраженные полномочия на совершение сделки с квартирой.

5. Проверка прав третьих лиц

Для проверки прав третьих лиц на квартиру необходимо получить у собственника расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указывается, кто в квартире зарегистрирован и сохраняют ли эти люди право проживания в ней после продажи.

 Ярослав Петрык: Оспаривать права на квартиру могут и третьи лица. Например, безвестно отсутствующий член семьи, зарегистрированный в квартире по месту жительства.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.

От продавца, состоящего в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры.

Обложка: Baijg

www.the-village.ru

Проверка квартиры перед покупкой

Если своевременно не провести проверку чистоты квартиры, можно оказаться в ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается, а сам покупатель может оказаться не только без жилья, но и без ранее уплаченных денег. Чтобы не допустить этого, следуйте советам профессионалов.

Почему надо проводить проверку чистоты?

Отсутствие тщательной проверки квартиры и документов на нее перед покупкой может обернуться рядом проблем. Приведем лишь наиболее частые из них:

• Объявление наследников, имеющих право владения.
• Появление прописанных или выписанных лиц, которые имеют полное право проживать в приобретенном вами жилье.
• Наличие рентоплательщика, имеющего право на квартиру после смерти продавца.
• Аннулирование сделки из-за невменяемости продавца или же заключения сделки с лицом, не имеющим права на ее заключение. К примеру, если ранее выданная доверенность была аннулирована до подписания договора купли-продажи.
• Штраф и последующий ремонт из-за неузаконенной перепланировки.
• Наличие задолженностей по квартплате.
• Неблагоприятные условия проживания.

Какие мероприятия предполагает проверка чистоты квартиры?

Избежать проблем после покупки квартиры можно в том случае, если перед заключением договора купли-продажи потребовать у продавца полный пакет бумаг и тщательно проверить правильность их оформления. Не лишним будет общение с соседями и лицами, выдавшими документы. Так, при проверке руководствуйтесь следующими правилами:

1. Требуйте только оригиналы документов – все печати должны быть мокрыми, а свидетельства напечатаны только на специальных гербовых бланках.
2. Проверяйте, все ли печати и подписи стоят на документах в соответствующих графах.
3. Наличие помарок и исправлений. Их не должны быть в свидетельствах, а в прочих бумаг допускаются лишь при присутствии фразы «Исправленному верить», заверенной подписью и печатью.
4. Обязательно проверяйте дату выдачи документов. Обратите внимание, что доверенности и некоторые справки, к примеру, из ЖКХ, имеют определенный срок, в течение которого признают действительными.
5. Тщательно сверяйте указанные в документах данные и технические характеристики. Они должны совпадать.
6. Обязательно поговорите с соседями – не было ли подозрительной активности, связанной с квартирой, знают ли они соседа, не проживает ли еще кто-то в квартире.
7. Запросите копии бумаг в Росреестре для перепроверки бумаг.
8. Проверьте наличие документов, подтверждающих оплату коммунальных услуг за последний год.

Схематически проверка чистоты квартиры выглядит следующим образом:

Заключая договор купли-продажи, обязательно укажите реально уплаченную вами сумму за приобретение квартиры. Это гарантия возврата денег в той ситуации, если договор расторгнут.

Проверка свидетельства о регистрации

Первое, что стоит проверить – наличие у продавца документа, подтверждающего факт государственной регистрации собственности. В нем указаны следующие данные:

1. Сколько раз оно выдавалось владельцу, и каковы были причины повторной выдачи.
2. Каким образом жилье было получено в собственность – согласно завещанию или в результате договора дарения, обмена или приватизации. Обратите особое внимание, если квартира была получена в дар или по наследству не от родственника, а от третьего лица, причем совсем недавно. В такой ситуации можно ожидать обмана.
3. Узнать количество собственников имущества. Стоит помнить, что каждый из них принимает участие в сделке. В случае если они согласны на продажу квартиры – должно быть письменное, нотариально заверенное разрешение от каждого из них. Но для верности покупателю стоит встретиться с ними лично, дабы убедиться в отсутствии притязаний.
4. Основная информация о продаваемом объекте – адрес, статус.
5. Нахождение квартиры в обременении.

Образец свидетельства можно увидеть ниже:

Правоустанавливающие документы

К правоустанавливающим документам относятся такие бумаги как договор купли-продажи или дарственная, решение суда. С помощью документа можно узнать, что стало основанием для получения имущества. Кроме того, в документе могут быть указаны:

1. Наличие государственной регистрации и условие, по которому продавец может быть лишен прав. К примеру, в случае просрочки выплаты указанной в договоре суммы до определенной даты предполагается расторжение договора.
2. Дата вступления договора в силу. Если дата недавняя – может быть подвох.

Читайте также: что ещё нужно знать при покупке квартиры.

Выписка из ЕГРП

С ее помощью можно проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости и наличие споров имущественного характера.

Чем меньше внесено сведений о квартире в реестр, тем лучше. В идеале – ее вообще не должно быть в реестре. В таком случае, можно говорить о том, что с ней не проводились действий с 1998 года, когда и был создан реестр.

Следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Как часто квартира перепродавалась. Частый переход из одних рук в другие должен вас насторожить.
2. Наличие ареста на жилье, ограничений или запретов на сделки с ним.
3. Наличие судебных разбирательств, связанных с квартирой, и срок их давности. Если судебные разбирательства открыты или же были закрыты менее 3 лет назад, сделку лучше не совершать. Если прошло 3 года с момента последнего разбирательства – можно заключать, так как срок давности уже вышел, и оспорить сделку лица, ранее участвовавшие в судебной тяжбе, уже не могут.

Если недвижимость ранее была в обременении – запросите письменный документ об отсутствии притязаний на объект, составленный и подписанный обременителем, нотариально заверенный.

Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним выглядит следующим образом:

Больше информации о выписке из ЕГРП найдёте здесь: https://consultbook.ru/grazhdanskoe-pravo/documenti-i-spravki/vypiska-iz-egrp.html.

Кадастровый паспорт и технический план

Необходимо также потребовать предъявить кадастровый паспорт, а также технический план квартиры, чтобы убедиться в двух вещах:

• Вам продают квартиру, которая соответствует данным, указанным в свидетельстве о праве собственности – адрес, метраж.
• В квартире не была проведена незаконная перепланировка. Если ранее жилье было перепланировано без согласования с органами местного управления, то покупателю в дальнейшем придется не только оплатить штраф, но и, возможно, вернуть квартире прежний вид.

Кадастровый паспорт состоит из двух листов. На первом представляется основная информация, а на втором — план жилья. Образец документа представляется ниже:

Запросить бумаги можно в БТИ по месту нахождения приобретаемого жилья.

Проверка паспорта продавца

Следующие шаги помогут определить, что продавец не мошенник и не скрывается от правосудия:

1. Следует узнать, нет ли его в списке недействительных паспортов. Сделать это можно на сайте Главного управления по вопросам миграции ИВД РФ.
2. Следующим шагом будет обращение в паспортный стол, чтобы проверить подлинность паспорта.
3. Проверить, не состоит ли продавец в браке или разводе, нет ли у него детей. В случае если лицо состоит в браке, ему необходимо предоставить письменное разрешение супруга или супруги на сделку продажи. Бумага должна быть заверена нотариально. Если лицо в разводе – необходимо получить письменный отказ второй стороны от права на собственность, если квартира приобреталась во время брака. Особого случая требует ситуация, когда у продавца есть дети. Важно, чтобы их права были соблюдены, и они получили свою долю от продажи жилья.

Не стесняйтесь проводить такого роду проверку. Если продавцу нечего скрывать – он согласится посетить паспортный стол и представит документы для проверки.

Проверка психического здоровья продавца

Обязательно должны быть справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического — о том, что лицо не состоит у них на учете. В противном случае можно в любой момент расторгнуть сделку по причине того, что она была заключена с недееспособным лицом.

Желательно не только получить эти справки, но и уточнить у соседей продавца, вменяем ли он, не наблюдается ли за ним каких-либо странностей или подозрительного поведения.

Если все же владелец или совладелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, а продажей имущества занимается его опекун, необходимо специальное разрешение, выданное органом опеки и попечительства. Без него сделка признается недействительной.

Наличие претендентов

В качестве претендентов могут выступать наследники и прописанные в квартире лица. Важно проверить:

• Сколько человек прописано в квартире, и в каких отношениях они состоят между собой. Их обязан выписать продавец до заключения сделки.
• Также необходимо проверить, кто и куда был выписан, нет ли у них прав для проживания в квартире после продажи. Так, наличие временно выписанных лиц предполагает, что они в любой момент имеют право вернуться в квартиру и жить в ней. К данной категории людей относятся арестанты, лечащиеся в диспансерах, служащие в армии, без вести пропавшие.

Узнать все о прописанных в квартире гражданах можно, запросив расширенную выписку из домовой книги.

• Важно проверить, нет ли других наследников – кто может претендовать на жилье согласно закону о наследовании. Возможно, при вступлении в наследство чьи-то права не были учтены. Если сделка состоится без них, они легко смогут оспорить ее в суде. Для проверки следует обратиться к нотариусу, который оформлял факт вступления в наследство, и попросить выписку из нотариальной книги. Если наследники все же обнаружатся, необходим их письменный отказ.

Проверка доверенности

При заключении сделки с доверенным лицом необходимо проверить выданную ему доверенность – не отозвана ли она или просрочена. Для этого достаточно обратиться к нотариусу, который выдал документ.

Образец доверенности на продажу квартиры можно скачать тут.

Проверка задолженностей

Во избежание проблем стоит проверить наличие задолженностей по коммунальным услугам. Для этого необходимо обратиться в ТСЖ или ЖКХ за справками о текущем состоянии лицевого счета. Также необходимо получить выписку о задолженности по свету.

При наличии долгов, погасить их должен продавец. В договоре указывается, что долги были погашены. Если же по каким-либо причинам он не может их погасить, следует обсудить с продавцом возможность снижения цены для оплаты задолженностей.

Проверка через Росреестр

Проверить информацию можно на сайте Росреестра. Для этого следует:

1. Открыть страницу https://rosreestr.ru/site

2. Спуститься вниз страницы и найти строку «Электронные услуги и сервисы».

3. Выбрать:

• получение сведений из ЕГРН;
• справочная информация по объектам недвижимости.

4. Заполнить требуемые поля для формирования запроса.

5. Оплатить услугу.

6. Получить на указанный вами адрес бланк с информацией.

Обратите внимание на сроки предоставления услуги. Оно может занимать от нескольких дней до нескольких недель.

Покупка в новостройке

Важна репутация застройщика – сколько лет предоставляет услуги, все ли было сдано в эксплуатацию вовремя, не было ли нареканий со стороны жильцов. Кроме того, проверить следующие бумаги:

1. Наличие разрешения на строительство дома.
2. Является ли он членом саморегулируемой строительной организации.
3. Наличие соответствующих документов на землю под дом.

Другие важные моменты

Не лишним будет проверить также:

1. Не умер ли кто-то в квартире неестественной смертью. Вполне возможно, что в таком случае вам будет неуютно жить в квартире. Узнать лучше всего у соседей, перед оформлением договора.
2. Следует проверить, какая обстановка в квартире – нет ли плесени или грибка, особенно, если это первый этаж или угловая квартира.
3. Узнайте, не болели ли жители квартиры серьезными заболеваниями, к примеру, туберкулезом.
4. Проверьте общее состояние – сколы и трещины в стенах и потолке, если этаж последний – наличие протечек крыши.
5. Также заранее узнайте, какие у вас соседи. Кто знает, может в квартире сверху обитает алкоголик или наркоман, постоянно затапливающий вас человек, а по вечерам устраивающий вечеринки.

Видео: На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Детальнее о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, и как действовать в той ли иной ситуации, вы узнаете из консультации специалиста:

При покупке квартиры важно проверить не только ее состояние, но и юридическую чистоту, личность продавца, подлинность бумаг и наличие других претендентов на жилье. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда сделка признается недействительной по независящей от вас причине.

Получите ответ юриста за 5 минут

consultbook.ru

Как проверить квартиру перед покупкой: 5 важных моментов

Перед покупкой недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться в чистоте сделки. Какие моменты нужно исследовать, чтобы минимизировать риски. Документы, без которых нельзя составлять договор о купле-продаже.

Проверяем квартиру перед покупкой

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с риском, что сделка будет оспорена третьими лицами. Проверка «чистоты» приобретаемой квартиры должна быть обязательным этапом при заключении договора купли-продажи.

Внимательно изучив документы на предмет их подлинности и правильности оформления, вы должны убедиться, что продавец имеет право распоряжаться данной квартирой, а также в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на эту недвижимость.

Проверка юридической чистоты квартиры предотвратит финансовые потери в случае, если сделка купли-продажи окажется неправомерной.

Препятствие первое: недееспособность участника сделки

Бывают случаи, когда через несколько лет после совершения сделки купли-продажи жилья оказывается, что продавец не имел права на ее совершение по причине своей недееспособности.

Совершая покупку жилья вы должны непременно убедиться в том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. В идеальном случае, постарайтесь сопровождать владельца недвижимости при получении справок. Если это невозможно, тщательно проверьте подлинность справок. Обратите внимание, что справки о дееспособности выдаются по месту жительства. Если справка выдана не в том районе, в котором зарегистрирован продавец, вас это должно насторожить.

Нужно сказать, что даже наличие подлинных справок далеко не всегда становится гарантией безопасности. В статье 177 ГК РФ сказано, что сделка, совершенная дееспособным гражданином, находящимся во время совершения сделки в состоянии, не позволяющем ему в полной мере осознавать свои поступки и их последствия, может быть признана недействительной. С иском в суд может обратиться как сам гражданин, так и лица, чьи права были нарушены в результате сделки купли-продажи недвижимости. Этой статьей, по большому счету, может быть прикрыта любая сделка.

Препятствие второе: дети в квартире

Через несколько лет после покупки квартиры вы можете узнать, что в момент ее приобретения там проживал ребенок, не успевший реализовать свое право на приватизацию. Сделка может быть оспорена. 

В соответствии с изменениями, внесенными в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» в 1994 году, несовершеннолетние обязательно должны были участвовать в приватизации. Для того чтобы ребенок не становился собственником квартиры необходимо было получить разрешение органов опеки и попечительства. Если в тот момент несовершеннолетний не участвовал в приватизации, он сохранял за собой право одной приватизации при достижении совершеннолетия.

С 1991 по 1994 год было много квартир, в которых во время приватизации был прописан ребенок, но в число собственников его не включили. Сделки с подобным жильем очень рискованны, ведь повзрослевшее чадо может захотеть воспользоваться своим законным правом на одну приватизацию, оспорив сделку купли-продажи квартиры.

Очень внимательно проверяйте выписку из домовой книги с указанием всех, кто был прописан в квартире в последние годы.

Препятствие третье: наследники 

Купив квартиру у одного из наследников, вы через какое-то время можете быть неприятно удивлены, узнав, что есть и другие претенденты на эту недвижимость. Оформляя вступление в наследство, нотариусы учитывают только наследников, заявивших о себе в течение полугода со времени кончины наследодателя. Обойденный в правах наследник может потребовать свою часть наследства.

Чем чаще квартира переходила от одного собственника к другому, тем больше вероятность, дефектов на одном из этапов. Не рискуйте покупать жилье, переходившее несколько раз в течение одного-двух лет из рук в руки, даже при условии, что у продавца есть вполне правдоподобные объяснения. С настороженностью следует относиться и к квартирам, которые наследники спешат продать вскоре после вступления в наследство. Возможно, спешка связана с тем, что не все наследники знают об открытии наследства.

Некоторой гарантией в подобных случаях будет расписка продавца, заверенная нотариусом. В расписке продавец должен взять на себя ответственность при урегулировании претензий в случае появления других наследников.

Еще одним вариантом, позволяющим избежать неприятных ситуаций с недвижимостью, является титульное страхование. Этот вид страхования обеспечит защиту в случае утраты прав собственности на квартиру, при признании сделки незаконной по причинам, предвидеть и устранить которые покупатель не мог во время заключения сделки.

Препятствие четвертое: продажа по доверенности

Покупая квартиру по доверенности, вы рискуете столкнуться с ситуацией, когда лицо, выдавшее доверенность, является недееспособным. Доверитель вправе отозвать у нотариуса доверенность, но проверить факт отзыва сложно. Одной из причин, по которой доверенность будет отозвана, является смерть доверителя.

Особое внимание нужно обратить на случаи, когда жилье ранее продавалось по доверенности, так как установить ее подлинность при этом почти невозможно.

Перед заключением сделки вы должны лично встретиться с собственником квартиры. Проверьте, существует ли нотариус, выдавший доверенность, действительна ли его лицензия. Эту информацию вам предоставят в нотариальной палате. Крайне желательно чтобы доверенность была не генеральной, а выданной конкретно для продажи этой квартиры. Хорошо, если право на получение денег будет принадлежать собственнику недвижимости. 
 
Документы, которые нужно проверить, заключая сделку купли-продажи:

• Подтверждение права собственности. Это может быть договор о купле-продаже, обмене, наследовании, дарении, приватизации или свидетельство, выданное на основании этих документов.
• Выписка из ЕГРП, позволяющая проследить всю историю сделок, совершенных с приобретаемой недвижимостью. Эта же выписка позволит убедиться, что квартира не заложена и на нее не наложен арест. 
• Выписка, сделанная из домовой книги, с информацией о том, кто проживал в квартире. Вы должны убедиться, что все лица, прописанные в данной квартире в момент сделки уже выписаны, также необходимо просмотреть список всех, кто был прописан со времени заселения дома, и куда выписались эти люди.
• Если в квартире живут несовершеннолетние, разрешение органов опеки и попечительства.
• Согласие мужа (жены) на отчуждение совместно нажитого имущества, даже если супруги в разводе.
• Справка из БТИ о том, что не было незаконных перепланировок.
• Справка об отсутствии коммунальных задолженностей.
• Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. 

© Старецкая Елена, BBF.ru

bbf.ru