Как проверить недвижимость на чистоту – Как проверить квартиру — на чистоту при покупке самостоятельно, в Росреестре онлайн по адресу, 2018

Содержание

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Проверять вторичное жилье на юридическую чистоту довольно долго и сложно. В частности, нужно удостовериться в подлинности документов, оценить правовой статус квартиры и возможные риски, связанные с ее покупкой. Подробно о 10 главных шагах по проверке юридической чистоты квартиры рассказывает адвокат Анастасия Брайчева.

gpointstudio/Fotolia

1. Прежде всего обратите внимание на цену.

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах.

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права.

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.


Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке


4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру.

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна. На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими»

. Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере. Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого. Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.


5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы


6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире.

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».


Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?


9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации.

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит. Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам. В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Не пропустите:

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Как проверить юридическую чистоту недвижимости, юридическая чистота квартиры

 Термин «юридическая чистота недвижимости» используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально — в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь к специалистам и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.

В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо обратить внимание на ряд моментов.

  1. Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная прописка) или пребывания (временная прописка) ранее и в настоящее время.
    Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на данный момент, так и за срок, намного предшествующий сделке. Часто при подготовке к сделке можно обнаружить информацию о людях, выписанных в «никуда» или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную), выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭК/ЕИРЦ (ордера, копии финансово-лицевого счета).
    Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи. Опять же, проверив эту информацию заранее, можно решить во внесудебном порядке вопрос о прописке-выписке бывшего собственника и проживающих в приобретаемом жилье лиц.
  2. Сделки, ранее проводившиеся с приобретаемой недвижимостью.
    Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять. Так, в ходе проверки юридической чистоты одной квартиры в Московской области нас насторожила информация о том, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно (конечно же, не всегда) жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, мама ребенку и т.д.). Когда же вскрывается вышеуказанная ситуация, возникает повод для дополнительной проверки (так как сделка может быть отнесена к притворной по ст. 170 Гражданского кодекса РФ).
    После проверки этого варианта вскрылось конечное общее число переходов права собственности — 25 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания воинских сертификатов или других фиктивных операций (купля-продажа через дарение, например). Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться.
  3. Продавцы квартиры.
    Необходимо получить и проверить информацию о собственниках квартиры. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: продавец на момент подписания договора купли-продажи не осознавал своих действий, так как у него было помутнение рассудка (что подтверждает справка). Поэтому согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной.
    В случае сомнений в адекватности продавца (а желательно всегда), необходимо этот момент уточнить, взяв или попросив справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Сразу оговорюсь — нахождение собственника на учёте в какой-либо из этих организацию по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд!
    Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), а вам всё же хочется купить данную квартиру, стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст документ, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.
    Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) . Приобретая квартиру, без согласия супруга продавца, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».
    Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший). В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи, а деньги за проданную недвижимость хотел бы получить сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (в нормальном ли рассудке — может быть доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца).
    Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, а также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту (такое, к сожалению, встречалось), то риск судебных разбирательств увеличивается.
  4. Документы на недвижимость.
    Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение.
    Все это должно было бы быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ и другие организации, сейчас — Росреестр). Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
    Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств (например, это однозначно касается договоров ренты). Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Если у вас появились дополнительные вопросы по проверке юридической чистоты недвижимости или безопасности вашей сделки — проконсультируйтесь с нами по телефону 8 (499) 403-11-43


 

  1. Отсутствие ограничений и обременений.
    Недвижимость может быть обременена (залогом или арестом, например). В этом случае готовящаяся сделка может развалиться на этапе регистрации прав. Информация о наличии ограничений или обременений находится в свободном доступе (правда сроки её получения несколько велики) — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любое заинтересованное лицо имеет право запросить данную информацию, а полномочный орган обязан предоставить её запросившему.
  2. Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (вступление закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу и начало организации ЕГРП), то информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ). Обязательно надо проверить информацию, находящуюся в данной справке на предмет соответствия предоставленным документам.
  3. Несовпадение адресов по приобретаемой недвижимости.
    Эту информацию стоит также проверить, сравнив информацию, содержащуюся в справках из БТИ и ЖЭКа(ЕИРЦ) с предоставленными правоустанавливающими документами. В Москве нередко встречаются случаи несовпадения адресов в вышеуказанных справках, приходится искать подтверждения, получая дополнительные документы из БТИ и споря с работниками ЖЭКа.
  4. Несовпадение площадей квартиры, указанных в различных документах. Буквально недавно был случай, когда в правоустанавливающих документах стояла одна площадь, а в справке из БТИ совершенно другая, совсем не совпадающая. Сделку пришлось отложить и выяснять, где была допущена ошибка и кто сможет её исправить.
  5. Совпадение номеров помещений (касается комнат в коммунальной квартире). На нашей практике были и такие варианты: человек продает комнату в коммунальной квартире под №2. По финансово-лицевому счету он в ней и проживает. А по информации из БТИ номер комнаты отличается (в конкретном случае был №1), хотя метражи и совпадают. В описываемом случае дело было в неправильной информации в справке из ЖЭКа, которую почему-то приняли во внимание в жилотделе во время приватизации и передали в собственность продавца комнату соседа(!).

Помимо рассмотренных выше пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но сравнительно реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна (в большей степени довольно экзотичные, не часто встречающиеся случаи). Рассмотрим и их.

  1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
    Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Доверенности, выданные неуполномоченным нотариусом, будут недействительными.
  2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру энное количество лет назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Обманутый бывший супруг может потребовать свою долю, и соответственно риск судебных разбирательств до определенного момента сохраняется.
  3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, может получить новый паспорт (в случае потери или кражи), а продавать квартиру по старому (найденному за спинкой кровати уже после получения нового паспорта). Так как действительным является новый документ, то сделка отчуждения может быть в судебном порядке расторгнута и у покупателя опять возникнут проблемы.
  4. Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад — и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота квартиры — очень тонкое дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления отрицательных для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.


Статья для журнала «Недвижимость и цены».

Отредактировано и дополнено в 2015 году, дата первой публикации 30.03.2006

 


Автор: Вишняков Сергей, эксперт в безопасности сделок с недвижимостью.

Ведущий семинаров о правильной покупке недвижимости, блога «О недвижимости: легко и просто».

В сфере недвижимости с 2000 года.


1quality.ru

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту при покупке?

Порядок проверки:

  •  ознакомиться с правоустанавливающими документами;
  •  узнать об истории приобретаемой площади;
  •  проверить согласие собственников на продажу;
  •  проверить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
  •  проверить наличие так называемых «обременений»;
  •  убедиться в действительности доверенности;
  •  установить дееспособность владельца квартиры.

На первой встрече с продавцом следует тщательно проверить все документы на недвижимость и убедиться в том, что они принадлежат конкретно ему. Сюда входят следующие правоустанавливающие документы:

  •  свидетельство о государственной регистрации на право собственности;
  •  договор купли-продажи, наследования, дарения, мены.

Также при личной встрече с продавцом рекомендуют узнать обо всех бывших хозяевах данной площади, а также временно выписанных субъектах, которые сохраняют за собой право проживания либо собственности даже после смены владельца.


К таким лицам относятся:

  • заключённые;
  •  военнослужащие срочной службы;
  •  дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
  •  пожилые люди, помещённые в дома престарелых;
  •  лица, которые находятся на лечении в психоневрологическом диспансере;
  •  участники приватизации, которые сохранили за собой право собственности.

Если недвижимость перешла по наследству, то стоит проверить существуют ли ещё претенденты на наследство. Для этого следует запросить выписку из нотариальной книги, где отмечено, что либо таких наследников и вовсе нет, либо они подписали отказ. В противном случае такой неучтённый наследник может в течение трёх лет заявить о своих правах, что приведёт к аннулированию сделки.


Кроме всего этого стоит проверить недвижимость на наличие следующих обременений:

  •  аренда помещения;
  •  рента;
  •  залог данной недвижимости;
  •  арест помещения;
  •  процесс судебного разбирательства в отношении недвижимости.

Следует также поинтересоваться у продавца о причинах продажи заинтересовавшей недвижимости.


Обстоятельства, на которые стоит обратить пристальное внимание


Также на предварительном этапе заключения сделки следует проверить следующие обстоятельства:

  •  несовпадение адресов по той недвижимости, которую собираетесь приобрести;
  •  несовпадение площадей приобретаемой недвижимости;
  •  несовпадение номеров помещений, что касается приобретения комнат;
  •  полномочия нотариуса, который удостоверял документы;
  •  наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения помещения;
  •  продажа недвижимости осуществляется по старому паспорту продавца;
  •  наличие у продавца внебрачных детей.

Таким образом, при покупке недвижимости следует помнить, что вся ответственность и последствия по приобретению недвижимости лягут только на плечи покупателя. Не стоит пренебрегать определёнными мерами предосторожности:

  •  изучите все документы, которые предоставил продавец;
  •  не стесняйтесь задавать вопросы и просить представить вам определённые справки либо документы;
  •  при любых сомнениях стоит обратиться к независимому юристу за консультацией.

Если вы хоть чуточку сомневаетесь в том, что сможете осилить все этапы проверки, не упустив ничего, то стоит обратиться за помощью к профессионалам. Ведь они имеют узкую специализацию и знают, на что стоит обратить пристальное внимание, только такие специалисты смогли пройти экспертизу нашего сайта. Если вы в чём-то сомневаетесь, то заполните форму обратной связи, и такой специалист окажет вам всю необходимую помощь.

pravo.sovetnik.by

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно?

Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru! Мы с вами продолжаем рассматривать вопрос, как проверить юридическую чистоту недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

В предыдущей статье мы рассматривали конкретную реальную ситуацию, когда люди потеряли квартиру только лишь из-за того, что сами упустили ситуацию из своих рук и доверились для проверки третьим лицам. При этом суд отметил, что просто заказать выписку из государственного реестра прав не достаточно.

Так вот, тем людям, которые впервые сталкиваются с проверкой чистоты квартиры, впервые покупают квартиру, либо, наоборот, ранее не обращавших на это внимание, мы постараемся пошагово и поэтапно рассказать где, как и что можно искать и что проверять, на что обращать внимание.

Всего мы выделили пять основных этапов, однако, все методы, которые мы перечисляем, это не исчерпывающий перечень. Если у вас есть возможность использовать дополнительные законные способы, почему бы и нет? Обязательно стоит ими воспользоваться.

Итак, какие пять основных этапов? Первый этап — это анализ рынка и первичный звонок продавцу или риэлтору. Второй — выезд на объект. Третьим этапом является первичная оценка тех документов, которые вы получили при выезде на объект.

После первичной оценки, когда вы понимаете, что у вас нет оснований сомневаться в том, что здесь что-то не чисто, мы встречаемся с продавцом.

Не с риэлтором, а именно с продавцом. Вот наш четвертый этап. И собираем те документы, которые нам будут необходимы для последнего пятого этапа — более детального и глубокого анализа документов.

Первый этап — это анализ предложений и звонок продавцу. На что необходимо обратить внимание? Конечно же, на цену. Бросовая цена сразу должна вызвать определенные сомнения, тем более, если недвижимость длительное время продается, либо выставлялась неоднократно.

Сегодня ситуация такова, что стоящие предложения посредники, так называемые, перекупы, разбирают сразу для дальнейшей перепродажи.

А вот где есть сомнения, например, из-за проблем с документами, от таких рисковых объектов перепродавцы зачастую отказываются. И вот стоит такая красивая и дешевая квартира и ждет того, кто поспешит. Остановитесь и вспомните: бесплатный сыр только в мышеловке.

Кстати, в рассказанной нами истории в предыдущей статье, суд обратил внимание на цену, когда вынес свой вердикт о том, что покупатели не проявили достаточной разумной осмотрительности и не совершили необходимых действий по выяснению всех обстоятельств.

Так, в апелляционном определении суд указал, что спорная квартира выставлена на продажу уже спустя семь месяцев после ее покупки, т. е. на лицо факт кратковременного владения спорной квартирой.

Кроме того, суд отметил продажу в убыток, т. е. цена продажи существенно ниже цены покупки продавцом этой квартиры. И такие обстоятельства должны были вызвать сомнения у покупателей.

Общий совет на этапе подбора и анализа предложений таков: если есть обстоятельства, которые заставляют сомневаться, не торопитесь с залогом и прочим.

В данном случае, нужно очень досконально все проверять. При разговоре с продавцом, посредником постарайтесь выяснить побольше информации, в т. ч. сколько лет квартира в собственности, есть ли дети, супруг, супруга, по доверенности или напрямую собственником продается, могут ли предоставить копии документов при осмотре для проверки, либо если есть возможность, то отфотографировать имеющиеся документы. Если уже тут отказывают, либо берут на доверие («Вы что нам не доверяете?» — в таком духе), либо обещают, что все будет пучком, какой смысл покупать ежа в мешке и рисковать?

Вторым этапом станет выезд на объект. Наше личное мнение, смотреть, что покупаешь, надо не один раз. При выезде, не забывайте записывать (потом можно забыть или перепутать), т. к. физическое состояние жилплощади дома тоже достаточно обширная тема, затрагивать ее сейчас мы не будем.

Хотелось бы отметить следующее: не постесняйтесь поговорить с соседями, узнать, вдруг кто из детей в армии, из членов семьи или ближайших родственников осужден и сейчас находится в местах лишения свободы, такие лица имеют законное право проживать и в дальнейшем на данной жилплощади, даже после продажи, поинтересоваться, кто раньше здесь жил, был собственником (узнавайте историю квартиры).

Мы неспроста в предыдущей статье рассказывали про реальную конкретную жизненную ситуацию. Определение аппеляционного суда по этому делу — это бесценный кладезь информации о том, как суды относятся к тем или иным фактам.

Суд, заслушав показания свидетелей (одной из соседок), пришел к выводу, что все соседи знали о времени смерти первоначального собственника (той тети).

А покупатели не предприняли попыток выяснить дату смерти первоначального собственника квартиры. Поэтому обязательно разговаривайте с соседями. Не поленитесь еще раз туда сходить, чтобы получить дополнительную информацию.

После того, как посмотрели квартиру, поговорили с риэлтором, если есть возможность, сразу поговорили с собственником, фотографируем все документы, которые имеются у людей на руках.

Они нам понадобятся для следующего этапа, для поверхностной проверки документов. Фотографируем все, в т. ч. квитанции, в которых содержатся лицевые счета, свидетельства, если есть возможность, то паспорт (по крайней мере, фамилию, имя, отчество и дату рождения), чтобы можно было узнать.

На втором этапе проверки, мы сегодня с вами остановимся. Продолжение читайте в следующих статьях.

Материал взят из видео блога https://www.youtube.com/watch?v=zFGRwVR2Unw

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту?

Вы решили купить или обменять недвижимость? Не знаете всех правовых норм? Советуем Вам обратиться к специалистам! Компания «Центр Обмена Жилья» уже более 10 лет оказывает качественные услуги на рынке недвижимости, мы поможем Вам собрать документы, найти покупателей, проверить чистоту сделки, составить договор. А также ответим на любые Ваши вопросы и проведем все необходимые консультации.

На что именно следует обращать внимание при покупке или обмене квартиры?

Допустим, Вы подобрали вариант, который Вас абсолютно устраивает: нужная площадь, подходящий район, идеальное расположение и неплохая цена. Отличное предложение. Но для собственной уверенности Вам в первую очередь необходимо проверить:

Проверить как именно продавец стал собственником данной квартиры (договор купли-продажи, мены, ддарения, свидетельства о наследовании, заключение суда). Будет лучше, если Вы увидите эти документы самостоятельно в оригинале: проверите на наличие опечаток, подтирок, или иных следов попыток фальсифицировать документ;

Проверить государственную регистрацию договора в соответствующих органах;

Проверить дату регистрации договора. Обычно те, кто продает квартиру сразу же после вступления в собственность вызывают подозрения и вполне могут оказаться мошенниками.

Проверить историю квартиры. Можно узнать об арестах на имущество, запреты на совершение сделок любого типа за последние 15 лет. Для этого Вам нужно потребовать от собственника справку из ЕГРП;

Что может вызвать подозрения?

Особенно подозрительными являются объекты, которые часто переходили от одного владельца к другому и никто не жил в ней в течение долгого времени. Может возникнуть проблема с заключением сделки или и вовсе окажется, что продавцы являются мошенниками;

Любые опечатки или ошибки в документах. Все нужно проверять тщательно и на 100% быть уверенным в том, что сделка является чистой и не будет никаких препятствий на пути к достижению Вашей цели;

  • Нужно проверить продавца и его документы на подлинность;
  • Качество квартиры. Вам необходимо получить справку из БТИ о проведении перепланировок или иных изменеий;
  • Наличие прав у третьих лиц. В случае, если эти права имеются желательно переключиться на поиск иного объекта для покупки.

Профессиональная помощь

Однако, стоит помнить, что полностью качественно и надежно сможет проверить квартиру только профессионал, который имеет все необходимые навыки. Именно такие специалисты и работают в нашем агентстве.

pomogu-vsem.ru

Как проверить чистоту квартиры самостоятельно?

Кто, так или иначе, сталкивался с необходимостью купить или продать жильё, имел дело с таким понятием как «юридическая чистота».

В общем смысле, юридическая чистота означает, что предмет сделки свободен от каких-либо препятствий, которые могут навредить или помешать исполнению условий конкретного соглашения. Чаще всего под такими препятствиями понимают обременения, которые лежат на имуществе.

К примеру, залог, арест, рента и так далее. Однако понятие «юридическая чистота» включает в себя не только характеристику отчуждаемого имущества, но и характеристику продавца, то есть собственника квартиры.

Характеристика личности собственника, как характеристика юридически значимого лица, имеет такое же важно значение, как юридическая характеристика квартиры. Об этом необходимо помнить в тех ситуациях, когда сталкиваетесь с проблемой проверки чистоты отчуждаемого имущества.

Какие бывают способы осуществления проверки юридической чистоты имущества?

Способов всего два: проверка документов при помощи специалистов и самостоятельное изучение бумаг. Под специалистами в данном случае подразумеваются как юристы, так и риэлторы.

Преимущество данных лиц обусловлено их опытом и профессиональными навыками. Если самостоятельно проводить сверку и проверку документов, то нужно вычитать массу советов, комментариев, статей, законов и тому подобное, чтобы восполнить пробелы в знаниях.

Но вот специалистам это делать не нужно, поскольку имея соответствующий опыт, они знают на что нужно обратить особое внимание при проверке документов. Кроме того, есть ещё одна причина, почему граждане вынуждены обращаться к специалистам.

Всё дело в связях с правоохранительными органами. При проверке документов, квартир и их хозяев многие специалисты пользуются учётными сведениями баз данных правоохранительных органов. Специалист, который имеет доступ к подобной информации, весьма ценен и пользуется спросом на рынке жилья.

Какие документы требуются для проверки чистоты имущества?

Понадобятся:

Копия паспорта собственника или собственников квартиры.

Выписка из ЕГРП с информацией о наличии на квартире обременений. Данную выписку можно получить любому лицу, обратившемуся в ЕГРП. Однако обращение должно быть официальным, то есть понадобятся паспорт, заявление и чек об оплате за получение данной информации.

Выписка из ЕГРП, содержащая информацию о переходе прав собственности на искомый объект. Эта выписка выдаётся только собственнику и также на основании официального заявления. Но данная выписка необходима лишь в том случае, если квартира уже продавалась, то есть ранее уже была предметом сделки. Если нет, то, следовательно, отсутствует необходимость брать данную выписку.

Выписка из домовой книги, которая содержит данные о том, кто зарегистрирован в квартире. Данная выписка выдаётся лицу, которое предъявит в паспортный стол ЖЭКа по месту нахождения квартиры свидетельство о праве собственности на данное имущество или паспорт с пометкой, что лицо зарегистрировано по адресу квартиры.

Расширенная выписка из домовой книги. Данная справка содержит информацию о том, кто проживал в квартире с момента её введения в эксплуатацию. Выдаётся собственнику на основании предъявления паспорта и свидетельства о праве собственности в паспортном столе ЖЭКа.

Справка из психоневрологического диспансера о том, стоит или не стоит собственник квартиры на учёте в данном учреждении. Справку могут выдать исключительно лишь собственнику квартиры в диспансере, расположенном по месту регистрации.

Справка из наркологического диспансера. Также выдаётся только собственнику. Информация та же – находится ли собственник на учёте или нет.

Копия документа, на основании которого собственник владеет, пользуется и распоряжается данным имуществом. Тип правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира была приобретена.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. Предоставляется собственнику имущества в ЕГРП на основании заявления и ряда иных документов.

Как проводить проверку юридической чистоты квартиры?

Чтобы проверить приобретаемое жильё на его юридическую чистоту, мало взять и получить доступ к документам, указанным выше. Необходимо их исследовать и проанализировать.

Вначале, нужно проверить лежат ли на квартире обременения третьих лиц, а также каким образом и на основании чего владельцу перешло право собственности на данное имущество. Именно для этого и нужны выписки из ЕГРП.

Важно! Нужно не забыть сверить паспортные данные продавца, указанные в выписках из ЕГРП, с данными из паспорта собственника. Если различия будут незначительными, то всё в порядке. Главное, чтобы не менялся сам собственник. Если же данные не сходятся, то значит, вас вводят в заблуждение и от покупки лучше отказаться.

После проверки наличия на квартире обременений, нужно проверить личность продавца. Для этого и нужны справки из диспансеров. Если данных справок нет, то можно попросить продавца предъявить водительское удостоверение.

При наличии у продавца водительских прав, шанс того, что он числится на учёте в диспансере, достаточно мал. К тому же данные справки выдаются лично, посторонний человек к ним доступа не имеет.

Поэтому вопрос предоставления данных документов нужно оговорить с продавцом заранее. Когда продавец справки предоставит, желательно проверить их действительность. Будет достаточно обратиться в диспансер с вопросом: «Действительно ли выдавались данные справки?».

Если в регистратуре ответа не предоставят, можно поговорить напрямую с главврачом. Если справок нет или есть сомнения в их действительности, можно при заключении сделки провести медицинское освидетельствование, естественно, при помощи нанятого специалиста.

Тогда в договоре указывается, что на момент подписания соглашения, продавец был полностью вменяем и мог отвечать за свои действия. Это должен подтвердить присутствующий специалист своей подписью.

Следующий этап – это проверка наличия лиц, зарегистрированных в квартире. В этом деле поможет выписка из домовой книги. Хоть она и выдаётся только продавцу, но никто не запрещает покупателю обратиться в паспортный стол и проверить её подлинность.

Вопрос с зарегистрированными в квартире лицами при заключении сделки решается очень просто: в договоре просто делается указание, что зарегистрированные лица должны сняться с регистрационного учёта в указанный срок. Но куда сложнее решается вопрос относительно лиц, которые когда-то имели право пользоваться и владеть данной квартирой.

И в этом случае, без расширенной домовой выписки не обойтись. Придётся проверить каждого человека, который был зарегистрирован (прописан) в квартире с момента введения её в эксплуатацию. Особое внимание нужно уделить времени и основаниям снятия с регистрационного учёта (выписки) таких лиц.

Дело в том, что отдельные категории граждан (военные, отбывавшие наказания и так далее) обязаны после прибытия быть восстановлены на учёте (вписаны обратно). В настоящее время особо актуальна проблема с приватизацией. Если лицо, отказалось от приватизации, то оно получает право постоянного пользования квартирой.

Также, если при проведении приватизации в ней не участвовал несовершеннолетний ребёнок, при достижении совершеннолетия он имеет право оспорить данную приватизацию. Таким образом, чтобы не было подобных сюрпризов, нужно скрупулёзно проверять данную выписку.

Последний, но такой же важный этап проверки чистоты квартиры – это сравнение вышеуказанных документов. К примеру, берём расширенную выписку из домовой книги и сравниваем с выпиской из ЕГРП.

Если квартира была продана, то помимо выписки из ЕГРП, это будет косвенно отражено и в выписке из домовой книги. То же самое и с другими документами. Если сведения будут не совпадать, то это значит, что документы предоставляют недействительные или устаревшие.

Важный момент! Помимо указанных выше документов нужно попросить собственника предоставить план квартиры из БТИ. Это нужно для того, чтобы определить, была ли проведена перепланировка. Если да, то она должна быть узаконена. Если нет, то последующие риски лягут на вас.

Пара советов по заключению самой сделки

При заключении договора надлежащим образом нужно оформлять передачу квартиры. Лучше составлять акт приёма-передачи имущества, в котором детально прописывать состояние квартиры на момент её передачи. Также нужно потребовать от продавца справки, что у него нет долгов по коммунальным платежам.

В противном случае, оплату долгов повесят на покупателя. Если квартира собственнику досталась по наследству, то обязательно потребуйте от продавца заверенное нотариусом обязательство брать на себя все претензии любых возможных наследников.

И самое главное! Если вы занизили цену квартиры, пойдя навстречу продавцу, чтобы уменьшить взимаемый с него налог, то сумму, на которую разниться фактическая оплата и оплата по документам, оформите распиской. Иначе в случае спора, сможете взыскать лишь ту сумму, которая указана в соглашении. Расписку желательно нотариально заверить.

 

o-nedvizhke.ru

Как проверить квартиру на чистоту при её покупке?

Содержание

  • Как проверить недвижимость при покупке: знакомимся с документами
  • Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно: что может рассказать о ней её прошлое?
  • Что нужно учитывать при покупке квартиры: качественная ли это недвижимость?
  • Что нужно знать покупателю перед покупкой квартиры: чист ли продавец?
  • Покупка квартиры, что нужно знать покупателю: имеет ли кто-то еще право на недвижимость?
  • Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

Перед тем как покупать квартиру очень важно проанализировать насколько она чиста с юридической точки зрения. Обычно эту миссию берут на себя специалисты риэлтерских агентств. Но не все граждане страны готовы оплачивать их услуги. От простого покупателя требуется не так много: достаточно немного разбираться в законах, понимать язык государственных бумаг и именно тогда у них не возникнет проблем с процедурой покупки квартиры на вторичном рынке.

В этой статье мы проанализируем основные моменты, на которые стоит обратить внимание перед тем, как приобретать жильё. И попробуем ответить на важные вопросы: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, какие вопросы задавать, что делать после покупки квартиры.

Как проверить недвижимость при покупке: знакомимся с документами

Допустим, после долгих поисков вы наконец-таки нашли ту самую недвижимость, которая идеально вам подходит. Но не спешите отдавать деньги продавцу. Первое, что надо проверить, если вы собираетесь приобрести квартиру – это какие именно основания позволяют ему распоряжаться жилплощадью как своей собственностью.

В зависимости от ситуации это могут быть:

  • Различные договоры: купли-продажи, дарения или мены.
  • Бумаги, которые подтверждают тот факт, что продавец законно вступил в наследование
    решение суда.
  • Оформленный договор ренты.

Все они являются вполне законными обстоятельствами.

Обязательно посмотрите на них внимательно, потрогайте, просветите, все делайте все возможное, чтобы зрительно убедиться в том, что данные документы не подделка. Наличие исправлений в них, при условии, что они заверены нотариусом, допускается. Обязательным фактом является его подпись и печать.

Проверьте, как и когда был зарегистрирован государственный договор – при покупке вторичного жилья это первое на что следует обратить внимание. Помните, что иногда в нём могут указываться такие условия, несоблюдение которых может привести к его расторжению. Поэтому очень важно узнать, выяснялись ли они.

Внимание

Частая схема мошенничества: покупателю предлагают выплатить полную сумму квартиры, после того как пройдет некоторое время после продажи. Если этого не сделать, то тот, кто вам её продал больше не сможет быть её хозяином, ведь договор нарушен.

Внимательно проверьте дату, подтверждающую его вступление в силу. Тот факт, что продавец совсем недавно приобрел квартиру, или получил наследство в виде этой жилплощади не от родственника, может поселить в вашей душе сомнения. А не обманывает ли вас этот человек?

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно: что может рассказать о ней её прошлое?

ЕГРП может отражать всю историю жилплощади с 1998 года. Там можно узнать сколько всего раз она переходила из рук в руки, сколько собственников недвижимость успела сменить, арестовывали ли это имущество, выдавались ли какие-либо запреты на проведение сделок, где оно фигурировало.

Как проверить квартиру перед покупкой через росреестр?

Просто скажите собственнику, что вам необходима выписка из него, потому что вам важно убедиться, что ничего плохого не происходило с квартирой, которую вы собираетесь купить.

Есть некоторые факты, которые могут вызвать у вас определенные подозрения, например, что постоянные жильцы у вашей квартиры долго отсутствовали, а она часто меняла владельцев. В таком случае возможна подстава со стороны продавца, ведь это говорит о том, что сделки, скорее всего были нечистыми. Если возникла такая ситуация, то поищите себе более приемлемый вариант.

 

Это важно

Выписка из ЕГРП сможет предоставить вам информацию о различных имущественных спорах и арестах имущества, посмотрите внимательно на датировку этих событий. Это поможет вам понять, смогут ли тяжбы повториться или все в прошлом и было очень давно.

По закону сделка может признаться недействительной только спустя 3 года. Поэтому если в последние годы не возникало никаких разбирательств и проблем, то это может вас порадовать.

Если же все не так радужно, то смело требуйте у продавца решение суда, это поможет вам понять, насколько законно он распоряжается недвижимостью. Владелец может сказать вам, что пока дело находится в процессе и никаких решений он просто не может вам предоставить, в таком случае лучше подождите исхода. Так будет намного надежнее. Вы сможете избежать аферы и сохраните свои деньги и нервы.

Иногда бывает, что совсем старые кварты не зарегистрированы в росреестре. Это означает, что она абсолютно чиста и никаких действий с ней не происходило. Если хотите полностью быть уверены в том что владелец обладает её законно, то обращайтесь в Департамент жилищной политики.

Что нужно учитывать при покупке квартиры: качественная ли это недвижимость?

Попросите у владельца выписки из БТИ. Они помогут установить были ли в ней различные перепланировки. Помните, что согласно статье 26 ЖК РФ, различные перепланировки и переустройства помещения обязаны проводиться только после согласования. Если такого случилось, то это – нарушение административного кодекса. И вам, как новому владельцу придется выплачивать штрафы. Помните, если нет разрешения от органов самоуправления – это вне закона!

Что нужно знать покупателю перед покупкой квартиры: чист ли продавец?

Если вы приобретаете жильё, то уделите внимание изучению личности собственника не меньше, чем осмотру недвижимости.

Для начала попросите его паспорт и определите не поддельный ли он. На сайте ФМС можно осуществить это в считанные минуты. Но эти данные более ознакомительные, если же вам нужно полностью заверенное решение, то просто сходите в отделение паспортного стола по месту регистрации продавца.

Если же вы собираетесь заключать сделку не с самим собственником, а с его представителем, то очень тщательно проверяйте доверенность. Удостоверьтесь, что нотариус заверил её и подписал, поставил необходимые печати. Это крайне важно.

Прочтите доверенность и вы поймете, что первое, что необходимо спрашивать при покупке квартиры, это имеет ли представитель право брать деньги от продажи или он может только подписывать необходимые бумаги? Помните, что сделка на основании доверенности – это сомнительное дело, будьте начеку!

Ну и конечно же, обратите внимание на то, как выглядит и как ведет себя продавец, убедитесь в его дееспособности и психическом здоровье. Возможно придется спросить о нем у соседей, они могут рассказать вам о его жизни, принимает ли он наркотики и алкоголь или же ведь примерную жизнь.

Покупка квартиры, что нужно знать покупателю: имеет ли кто-то еще право на недвижимость?

Убедитесь,что на основании правовых актов никто из неизвестных вам родственников продавца не имеет права считать себя хозяином квартиры по любым причинам.

Иногда бывает так, что какой-то человек, который прописан, но уже долгое время не живет в ней, вдруг приезжает и начинает подавать прошения в суд о том, чтобы вашу сделку признали недействительной и закрепили за ним право владения квартирой. Это могут быть и освободившиеся из колонии, психической лечебницы, или просто долго проживающие заграницей или в другом городе.

Проконтролируйте чтобы в ней не было прописано маленьких детей, ведь по закону соблюдение их интересов – обязательно. В суде вас могут лишить приобретенной собственности и признать сделку недействительной.

Если продавец находится в официальном браке, то требуйте у него заверенного разрешение на осуществление продажи от второй половинки.

Хорошим выходом является попросить выписку из домовой книги, там и будет вся нужная вам информация о тех, кто может покушаться на право обладания только что купленной вами недвижимости.

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры

После того, как все прошло успешно, и вы стали счастливым обладателем собственного жилья, вам потребуется:

  • Подготовить документы:своё удостоверение личности, договор покупки и документ подтверждающий право владения собственностью. Снимите с них копии.
  • Обратиться в РКЦ и заведите себе лицевой счет. Не забудьте взять выписку оттуда. Это поможет вам контролировать начисление квартплаты.
  • Зарегистрироваться в ФМС по новому месту жительства.
  • Поставить счетчики на газ и воду, если об этом не позаботился предыдущий хозяин.
  • Посетить горгаз.

Можете поставить сигнализацию на квартиру или оформить на неё страховку.

Вот и все. Подводя итог, скажем, что проверить чистоту сделки перед покупкой квартиры можно самостоятельно. Конечно, это потребует от вас некоторых усилий, но внимательно изучайте документы и планируйте своё время и тогда вы сможете купить прекрасное жильё, не попасться на удочку к мошенникам.

rupron.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *