Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке
Каждый потенциальный приобретатель недвижимости должен знать, как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке. Конечно, гораздо проще обратиться в агентство, чтобы специалисты занимались сделкой. Однако не у всех есть лишние деньги, которые можно было бы потратить на услуги юриста. Поэтому может понадобиться самостоятельно заняться проверкой квартиры, чтобы убедиться, что всё в порядке и продавец не является мошенником. Сейчас разберёмся, как это можно сделать и что для этого понадобится.
Зачем проверять
Не все люди знают, зачем нужно проверить квартиру перед покупкой. Некоторые довольствуются поверхностным осмотром самой площади, а также документов. Но в этом случае придётся полагаться лишь на удачу, и надеяться, что продавец честный человек. Но это поведение нельзя назвать правильным. Ведь сейчас распространены случаи мошенничества, поэтому следует при покупке квартиры быть максимально внимательным.
Может случиться так, что сделка будет оформлена, и покупатель уже решит, что теперь он является владельцем. Он даже может сделать на себя документы и заселиться в дом. Но вдруг может обнаружиться, что открыто судебное дело по поводу сделки. В итоге признают, что договор купли-продажи недействительный. А при незаконной сделке квартиру отбирают, а деньги покупателю не возвращают. Вот именно такую ситуацию и следует избегать, чтобы приобретение жилья прошло успешно.
Конечно, могут быть и другие ситуации, которые окажутся малоприятными. Например, внезапно выяснится, что есть обременение. Допустим, окажется, что недвижимость находится в залоге у банка. Или же есть другие люди, которые имеют на неё права. Это тоже является поводом для того, чтобы провести проверку квартиры.
На что обращать внимание
Тем, кому впервые нужно самостоятельно проверить дом, будет поначалу непросто. Нужно обязательно следовать рекомендациям, чтобы всё прошло как надо. Сейчас рассмотрим, на что нужно обращать внимание.
Проверять нужно следующее:
- Наличие людей, которые прописаны в квартире, но не проживают ей по одной из следующих причин: служба в армии, нахождение в доме престарелых, уголовное заключение, лечение в психиатрической клинике.
- Число людей, которые зарегистрированы на территории жилплощади. Также нужно посмотреть, кто раньше фактически проживал здесь и кто сейчас обитает.
- Права других людей на квартиру, к примеру, супруги.
- Есть ли сейчас несовершеннолетние, живущие в квартире. Также нужно посмотреть, проживали ли раньше здесь люди до 18 лет, и были ли нарушены их права.
- Есть ли обременения. Это может быть залог, арест, аренда, рента, ипотека и т.д.
- Были ли сделаны перепланировки. Также надо убедиться в том, что они сделаны законно и соответствующим образом оформлены.
- Есть ли у владельца долги за коммунальные услуги.
- Сведения о самом многоквартирном доме. Год начала эксплуатации, подлежит ли он ремонту и реконструкции, считается ли аварийным.
Сразу отметим, что для того, чтобы проверить чистоту сделки, придётся потратить немало времени. Однако это действительно необходимо, если не хочется попасться на удочку мошенников. Лучше всего действовать по определённой схеме, которую сейчас и рассмотрим.
Начало: проверка документов и прав на квартиру
Когда речь заходит о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, нужно сразу же упомянуть о документах. Ведь именно на их основании можно судить о разных вещах. Например, можно определить, является ли продавец полноправным владельцем. Также можно будет убедиться в том, что заявлены верные характеристики квартиры, и что она подлежит продаже. Именно поэтому, пока не будет всех документов, не следует подписывать даже предварительный договор купли-продажи.
Самый главный документ – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Это подтвердит, что квартира зарегистрирована, и что у человека действительно есть на неё права. Следует также изучить официальные бумаги, на основании которых у человека возникли права. Это может быть, К примеру, дарственная, акт купли-продажи, документ о вступлении в наследство, решение суда и т.д. Все бумаги не должны содержать ошибок, исправлений, должны присутствовать нужные подписи и печати.
К слову, особенно тщательно нужно проводить проверку, если собственник получил жильё по наследству и спешит его быстро продать. Это может говорить о том, что с жильём есть некоторые проблемы.
Что дальше: проверка истории жилплощади
Необходимо обязательно попросить у продавца выписку из ЕГРП. Причём она должна быть получена недавно, чтобы была уверенность в её актуальности. С её помощью можно узнать историю квартиры.
Удастся посмотреть, есть ли обременение, какие были проведены сделки за последние 20 лет. Также можно будет посмотреть, сколько раз за последние годы продавалась квартира. Если достаточно часто, то это может говорить о нечестных сделках.
Лучше всего будет, если квартира за последнее время не продавалась и на неё не накладывалось обременение. Тогда выше вероятность того, что сделка пройдёт честно.
В том случае, если были наложены обременение, к примеру, арест, то нужно посмотреть давность. Очень желательно, чтобы запрет был снят более 3 лет назад. Ведь это срок давности по признанию сделок незаконными.
Отдельно скажем об обременениях. В некоторых случаях можно продать квартиру с ограничениями. Но продавец должен предупреждать о подобном моменте, и это является поводом для снижения цены. Покупатель сам может решать, хочет ли он связываться с квартирой, которая имеет ограничения. Возможно, лучше будет поискать другую.
Третий этап: проверка собственника и качества квартиры
У большинства собственников есть документы из БТИ. Среди них кадастровый план, на котором есть все характеристики жилья. Также там указаны перепланировки, которые проводились. Что касается качества, то речь идёт о том, были ли переустройства законными и оформленными. Если вдруг окажется, что прошлый владелец без разрешения сделал перепланировку, то для новых собственников это станет проблемой. Такие квартиры не следует покупать, пока продавец сам не разберётся с регистрацией изменений.
Потребуется не только проверка юридической чистоты квартиры, но ещё и самого владельца. Прежде всего, следует запросить у него паспорт. Из него понадобится выписать сведения, чтобы потом в паспортном столе убедиться, что такой человек действительно существует. Ведь удостоверение личности можно подделать.
Также нужно особое внимание уделить продавцам, которые действуют по доверенности. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса и быть не отозванной. Также необходимо убедиться в том, что она ещё действует. А на доверенности обязательно пишется срок, когда она была составлена. Если дата не указана, то документ заведомо не действителен. Обязательно нужно прочитать, какие права есть у доверенного лица. Может ли он вообще проводить сделку, разрешено ли ему брать деньги и т.д.
Ещё один важный момент – это дееспособность продавца. Может вдруг выясниться, что он признан недееспособным. А такой человек не может проводить сделки с недвижимостью. Нужно убедиться, что у него нормальное психическое состояние, а также нет пристрастия к алкоголю и наркотикам. Можно запросить для этого соответствующие справки, и человек их должен предоставить.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Как самому проверить квартиру на чистоту при покупке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Заключительный этап: права третьих лиц
Это тоже достаточно важный момент, ведь в квартире, помимо владельца, могут быть и другие люди. Для того, чтобы убедиться в их отсутствии, следует попросить выписку из домовой книги. В ней указываются все люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире и имеют право на проживание.
Следует убедиться, что нет таких людей, которые сейчас находятся, к примеру, на лечении, на службе или в тюрьме. Ведь они имеют право на проживание, даже если собственник сменился. Поэтому по возвращении они могут заселиться в квартиру и оспорить сделку купли-продажи.
[smartcontrol_youtube_shortcode key=»Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]
Также риск может быть, если есть несовершеннолетние, от которых нужно разрешение на продажу квартиры. В этом случае передачу прав на квартиру можно будет оспорить. То же самое произойдёт, если на куплю-продажу не даст согласие супруг.
Конечно, лучше всего будет, если проверкой займётся специалист. Он хорошо знаком с этим процессом и уже не раз его проводил. Однако тем, кто всё-таки решил всё делать самостоятельно, следует внимательно перечитать все пункты в статье. Ничего нельзя пропускать, чтобы не оказаться жертвой мошенника. Пусть процесс проверки займёт много времени, но зато человек сможет быть уверенным в том, что квартира действительно ему достанется. Спешить в этом деле не следует, если не хочется потом через суд лишиться купленной недвижимости и своих денег.
prosobstvennost.ru
Как проверить юридическую чистоту квартиры |
Покупатель квартиры может оградить себя от юридических проблем при использовании приобретенной недвижимости, если выполнит проверку ее юридической чистоты. Проверка выполняется в несколько шагов и включает в себя не только анализ документов, но и отправку запросов в органы Росреестра. Ниже представлено мнение адвоката на данный вопрос.
Выбрав интересующую квартиру для покупки, начните проверку с изучения документов продавца. Если собственником квартиры является один хозяин, необходимо сверить данные его паспорта и данные, указанные в свидетельстве регистрации. Если собственников у квартиры несколько, требуется получить их письменное согласие на проведение сделки. При этом в свидетельстве регистрации должна быть прописана доля в праве собственности.
Проверка юридической чистоты включает в себя отправку запросов в органы Росреестра. Это необходимо сделать для того чтобы выявить возможные обременения на право использования и распоряжения конкретным объектом собственности. Запрос можно подать лично в управление Росреестра или через сайт. Информацию можно получить при наличии кадастрового номера квартиры, он указывается в свидетельстве регистрации. В выписке вы получите информацию о количестве собственников и доле каждого из них, адресе квартиры, ее метраже и прочие параметры, которые позволят судить о том, что препятствия для совершения сделки отсутствуют. Если квартира была куплена в ипотеку и долг по ней еще не выплачен, сделка по продаже может быть проведена только при согласии банка. Чтобы узнать, была ли куплена квартира в ипотеку или нет, запросите у продавца договор купли. Рекомендуется проверить кредитную историю продавца. Это позволит узнать, есть ли у него долговые обязательства и заложена ли квартира. Залоговое имущество, согласно закону, без разрешения кредитора реализовано быть не может.
Для проверки юридической чистоты объекта недвижимости можно привлечь квалифицированного специалиста или выполнить данную операцию самостоятельно. Начать проверку можно с изучения документов продавца и беседы с соседями. Узнайте у них, как давно продавец живет в квартире, какие возможные обстоятельства подтолкнули его к совершению сделки. Согласно закону, не может быть продан объект недвижимости, собственниками которого являются несовершеннолетние лица, не имеющие для проживания иной недвижимости. Поэтому требуется обратить внимание на наличие детей, лиц, находящихся под опекой и попечением продавца и всех собственников объекта недвижимости. При проверке юридической чистоты необходимо внимательно отнестись к документам, которые имеются на руках у продавца. Он должен предъявить вам паспорт, свидетельство собственности, технический паспорт и договор купли или свидетельство о праве на наследство, если квартира перешла к продавцу на основе права наследования имущества.
Зачастую мошенниками совершаются двойные сделки по продаже квартир. Поэтому необходимо запросить выписку из реестра и убедиться в том, что у продавца есть право на распоряжение своей собственностью. Выписку можно заказать непосредственно перед сделкой. Проверка кредитной истории – один из способов избежать проблем с залоговой и ипотечной недвижимость. Если у продавца имеются долги, квартира может быть арестована, это не позволит совершить сделку продажи. Если сделка проводится продавцом на основании оформленного права на наследование, убедитесь в подлинности свидетельства о праве на наследство, при этом на руках у продавца должно быть свидетельство регистрации на его имя. Изучите технический паспорт на квартиру, изучите планировку на схеме и текущую планировку. Несогласованная перепланировка не позволит продать квартиру без нового паспорта БТИ.
Проверка юридической чистоты квартиры также включает в себя определение всего количества прописанных лиц в квартире. Для этого вы можете запросить справку из управляющей компании или домовую книгу. Там вы сможете отыскать информацию о том, какое количество лиц и на каких основаниях проживает в квартире. Запросите справку из управляющей компании об отсутствии у продавца долгов по квартплате. Если этого не сделать, за долги продавца придется расплачиваться вам, а еще и оставаться без коммунальных удобств. Если сделка по продаже квартиры происходит на основании выданной доверенности, убедитесь в том, что она актуальна и наделяет представителя продавца правами на распоряжение недвижимостью. Рекомендуется отказаться от покупки квартиры у покупателя, действующего на основании доверенности во избежание негативных последствий. Чтобы получить качественный результат юридической проверки объекта недвижимости, рекомендуется обратиться за поддержкой к квалифицированному специалисту. Это позволит избежать недоразумений, получить гарантии качества оказания услуг. При поддержке профессионала проверку можно выполнить быстрее, а его опыт использовать для сопровождения сделки до конца.
5898523.ru
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
В современной России наиболее прагматичный вариант – это приобретение новой квартиры. С этим утверждением не станет спорить ни один российский юрист, так как приобретение жилья на вторичном рынке заведомо таит в себе риск приобретения квартиры с пороками и обременениями, о которых покупателю на момент совершения сделки не будет известно.
Некоторые ушлые собственники сознательно будут продавать ущербную квартиру, тогда как другие владельцы жилья могут попросту не знать о наличии каких-либо юридических проблем с их жильем. В любом случае при ошибке будет страдать в первую очередь именно покупатель. Так как согласно нормам действующего российского законодательства любые претензии относительно жилья будут предъявляться в этом случае к владеющему жильем собственнику.
Тем не менее, если вы все-таки решили приобрести квартиру на вторичном рынке, то вам просто необходимо выполнить ряд проверочных мероприятий, которые позволят избежать массы неприятностей в будущем. О них мы и поговорим в предлагаемой статье.
Юридическая чистота квартиры
В настоящее время не существует какого-либо четкого и единого механизма проверки юридической чистоты приобретаемого жилья. Поэтому каждый специалист может проводить эту процедуру по-своему. Профессиональные юристы могут пользоваться как законными методами, так и относительно законными. В последнем случае часто задействуются «связи» в правоохранительных и других компетентных органах, что позволяет не только убыстрить проверку, но и провести ее как можно более тщательно.
Однако откроем секрет, что даже самая тщательная проверка не гарантирует покупателя от неприятностей. А стопроцентная гарантия некоторых адвокатов – это обычный рекламный трюк для привлечения клиентов. Однако гонорары за подобную проверку адвокаты требуют не малый.
В случае же действий обычного человека набор возможностей существенно ограничивается. Однако, несмотря на это, качество действий обычного человека может не уступать работе маститого адвоката.
Перед началом проверки будущему покупателю необходимо знать, что вся работа ведется по двум направлениям:
- Выяснение фактического положения с жильцами и иными обременениями квартиры;
- Уяснение юридической судьбы квартиры, то есть проверка истории сделок с ней.
Проверка по двум этим направлениям может и должна проводиться параллельно. О тонкостях методах проведения такой проверки расскажем подробнее.
Проверка наличия обременений квартиры
На сегодняшний день широко распространена практика получения кредитов с их последующим не возвратом. Соответственно, квартира может являться предметом залога, судебного разбирательства, либо на нее может быть наложен арест.
Подобные обстоятельства довольно сложно утаить, да и в большинстве случаев подобную сделку попросту не зарегистрируют, так как, например, при залоге квартиры ее отчуждение невозможно без согласия банка в силу требований части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ.
Покупателю необходимо знать, что все обременения подобного рода подлежат обязательной фиксации Росреестром, а, следовательно, узнать о них можно путем получения соответствующей справки в отделе Росреестра по месту нахождения квартиры или в многофункциональном центре. Сведения относительно обременения жилья общедоступны и могут быть получены любым заинтересованным лицом.
Второй момент, который стоит проверить – это жильцы квартиры. Стоит отметить, что согласно действующему законодательству РФ справка о составе семьи для регистрации сделки не требуется. А потому всю работу придется выполнять покупателю самостоятельно.
Перед началом работы на данном направлении необходимо внимательно изучить требования статьи 292 Гражданского кодекса РФ. В принципе после ее прочтения уже понятно, что необходимо делать. Тем не менее, отметим, что проверять квартиру следует на наличие несовершеннолетних детей, которые там постоянно зарегистрированы, а также граждан, которые участвовали в приватизации, но не приобрели свою долю в недвижимости. Выявление перечисленных граждан необходимо потому, что их право на проживание не может быть прекращено с переходом право собственности на квартиру к новому собственнику. Всех остальных граждан новый собственник может выписать и выселить без каких-либо особых проблем.
Для фактической проверки перечисленных обстоятельств необходимо иметь действующую справку о составе семьи, а также архивную выписку о составе семьи на момент приватизации квартиры. Получить такие справки сегодня можно через все тот же многофункциональный центр. Сравнение этих двух документов и даст все необходимые ответы относительно проживания несовершеннолетних и граждан, участвовавших в приватизации.
Еще одна деталь, которую стоит упомянуть – это состояние продавца квартиры в браке. Хотя данный момент и проверяется сотрудниками Росреестра, покупателю необходимо помнить, что в большинстве случаев требуется согласие второго супруга на продажу квартиру.
Опытные юристы не гнушаются требовать у продавца квартиры справку о наличии у него психических заболеваний. Не секрет, что сделка, совершенная лицом, которое не понимало значения своих действий, может быть признана недействительной. И хотя подобные прецеденты не часто встречаются на практике, да и требование подобного документа может показаться оскорбительным, забывать о такой возможности не стоит.
На практике распространены ситуации, когда от имени продавца действует другое лицо на основании доверенности. Такая ситуация сама по себе является вполне нормальной, однако покупателю стоит удостовериться, что реальный продавец жив и здоров. Потенциальному покупателю стоит помнить, что согласно нормам Гражданского кодекса РФ доверенность прекращает свое действие в случае смерти доверителя. Соответственно и сделка, заключенная в такой ситуации, будет недействительной.
Если же покупатель сталкивается с передоверием, когда поверенный сам выдает доверенность еще одному лицу, то от такой сделки лучше всего отказаться сразу во избежание потенциальных неприятностей.
Проверка юридической судьбы квартиры
Юридической судьбой вещи (квартира не исключение) принято считать все историю переходов прав собственности на нее с момента создания и до заключения конкретной сделки.
Подобная проверка начинается с выяснения обстоятельств приобретения жилья нынешним собственником. Необходимо знать, что основания приобретения могут быть различными. Так квартира может быть приватизирована, унаследована, куплена, получена в дар или приобретена иным способом.
Наиболее распространенный случай приобретения жилья в нашей стране – это приватизация. О ней мы уже упоминали в первой части статьи. Однако помимо наличия жильцов также стоит обратить внимание на законность проведения самой приватизации и наличие граждан, которые на момент приватизации проживали в квартире, но по каким-то причинам в приватизации не участвовали. Для этого необходимо поднимать архивные выписки о составе семьи на момент приватизации, а также запрашивать сведения в муниципалитете о гражданах, которые действительно участвовали в процедуре приватизации.
Вообще подобная проверка – это обязанность приватизационной (муниципальной) комиссии. Поэтому возможные ошибки и злоупотребления здесь маловероятны. Тем не менее, для абсолютной уверенности проведение такой проверки вовсе нелишне.
В том случае, если жилье приобретено по другим основаниям, то проведение проверки чистоты квартиры будет сложнее. Поэтому здесь действует несколько простых правил, которыми пользуются опытные юристы:
- Чем больше с квартирой совершалось сделок, тем запутаннее ее юридическая судьба и тем больше вероятность совершения нечистоплотных сделок;
- Чем дольше квартирой владеет последний собственник, тем лучше. При этом наиболее безопасен такой вариант, когда срок такого владения превышает 3 года.
Логичность перечисленных правил вполне естественна, так как все ранее совершенные сделки были зарегистрированы, поэтому найти явные ошибки или злоупотребления, имея обычный набор документов, будет непросто даже специалисту. Однако стоит помнить, что первый сигнал о возможных неприятностях с квартирой – это наличие значительного числа сделок с ней в довольно короткий промежуток времени. Часто именно таким приемом пользуются мошенники, чтобы замести свои следы, ведь большинство из них прекрасно знает, что в случае чего крайним останется последний владелец недвижимости, а они с высокой долей вероятности выйдут сухими из воды.
Правильность второй рекомендации напрямую подтверждается нормами закона. Ведь именно 3 годами исчисляется срок исковой давности, то есть именно тот срок, в течение которого предыдущему владельцу могли быть предъявлены претензии.
Однако данный срок не в полной мере распространяется на случаи с приватизацией. Поэтому даже если квартиру приватизировали 10 лет назад, у граждан, чьи права были нарушены при ее проведении, даже в течение этого периода остается право на защиту. А значит, приватизационные процедуры следует проверять независимо от их давности.
И наконец, последний момент, на который необходимо обратить внимание – это его величество случай. Так как даже самая тщательная проверка не даст гарантии, что, к примеру, 10 лет назад интересующая квартира не была объектом пристального внимания «черных риэлторов», а пожилой или пьющий собственник преждевременно не закончил свое бренное существование в этом мире.
Подобные ситуации вскрываются крайне редко да еще и по прошествии значительного времени, то даже Господь Бог не даст гарантии, что тот самый риэлтор не захочет облегчить душу следователю по данному эпизоду. И следователь будет обязан возбудить уголовное дело, пострадает от которого, прежде всего, нынешний владелец квартиры, которую у последнего попросту заберут. Ибо интересы добросовестных приобретателей недвижимости в нашей стране практически не защищены.
Стоит почитать
about-realty.net
Как проверить юридическую чистоту квартиры?
Что такое юридическая чистота квартиры?
Под юридической чистотой квартиры следует понимать степень соответствия правового статуса, как квартиры, так и самого продавца, требованиям правовых норм и нормативных документов, позволяющих совершить с данным объектом недвижимости законный акт передачи прав собственности.
В риэлтерской среде этот термин чаще всего употребляется в оценочном значении. Юридическая чистота квартиры может быть достаточной для совершения законного переоформления права собственности, а может быть и не достаточной, когда существуют обстоятельства, препятствующие законному переходу прав собственности на жильё, а также совершению сделок с ним по купле-продаже.
Проверка квартиры на юридическую чистоту является важнейшим этапом подготовки совершения законной сделки, заключаемой при покупке жилья.
Что такое проверка юридической чистоты квартиры?
Проверка квартиры на юридическую чистоту заключается в выяснении всех обстоятельств, препятствующих законному приобретению квартиры в собственность при её покупке.
Объектом проверки являются те обстоятельства, которые могли бы стать юридическим основанием признания сделки незаконной и недействительной через суд, а также обстоятельств, которые могли бы в будущем существенно ограничить права владения приобретаемым жильём.
Цель проверки квартиры на юридическую чистоту
Целью такой проверки является исключение вероятности мошенничества и обмана со стороны продавца, выявление всех обстоятельств, ограничивающих его права на продажу квартиры, в числе которых может быть наличие любых прав на квартиру со сторону третьих лиц, не принимающих участие в сделке, включая право проживания.
Основные задачи проверки квартиры на юридическую чистоту
Такая проверка проводится поэтапно. По ходу проверки оцениваются риски совершить незаконную сделку, которую суд в дальнейшем может посчитать недействительной.
Проверяются следующие обстоятельства и документы:
- Паспортные данные продавца, а также паспортные данные всех собственников квартиры.
- Дееспособность собственника квартиры, а также человека, осуществляющего продажу квартиры по доверенности.
- Наличие и подлинность всех правоустанавливающих документов.
- Наличие собственников квартиры, неучастие которых в сделке может сделать её недействительной, а также иных обременяющих обстоятельств – ареста квартиры, залога, решений суда, ограничивающих право продажи квартиры.
- Наличие всех лиц, имеющих право проживать в квартире, независимо от смены собственника.
- Наличие несовершеннолетних лиц, права которых могут быть ущемлены при продаже квартиры.
- Наличие незаконной перепланировки квартиры.
- Наличие обстоятельств, которые могут косвенно указывать на криминальное прошлое квартиры и мошенничество при её продаже.
Проверка паспортных данных продавца и всех собственников квартиры
Проверка паспортных данных осуществляется при помощи поиска разночтений между всеми записями в паспорте и данными ФМС РФ, которые можно получить на официальном сайте этой службы, а также сделав соответствующий запрос в паспортный стол.
Любые разночтения документов, удостоверяющих личность, с данными паспортного стола, а также подозрительные исправления данных являются косвенными признаками мошенничества.
Важно помнить! Цель этой проверки – исключить вероятность покупки квартиры у лиц, представившихся по поддельным документам.
Проверка доверенности
Если продавец не является собственником квартиры и действует по доверенности, то проверке подвергается текст доверенности, в котором должны быть указаны все права продавца на подписание сделки и получения денег.
Проверяется срок действия доверенности, опекунское, а также попечительское удостоверение, определяющее отношение продавца к собственнику квартиры в некоторых случаях.
Юридическая сила доверенности проверяется путём соответствующего запроса к нотариусу, который её заверял. Дополнительным средством проверки является подтверждение всех пунктов доверенности в личной беседе с собственником квартиры.
Нельзя забывать! Цель проверки – исключение вероятности покупки квартиры по подделанной доверенности, либо не имеющей достаточной юридической силы.
Проверка дееспособности продающей стороны
Подтверждением дееспособности являются справки из наркологического и психоневрологического диспансеров об отсутствии постановки в них на учёт проверяемых лиц по месту жительства. Дополнительным подтверждением дееспособности являются водительские права.
Важно! Цель проверки – не допустить покупку квартиры у лиц, действия которых могут быть оспорены в суде из-за их недееспособности.
Проверка правоустанавливающих документов
Проверка проводится в 2 этапа. Сначала устанавливается наличие всех документов, которые могут подтвердить право на продажу квартиры. Этими документами могут быть:
- Свидетельство о праве на собственность, выданное в регистрационной палате.
- Договора купли-продажи, о долевом участии, о приватизации, мены, дарения, наследования и пр.
Важно проследить! Необходимо, чтобы были представлены подлинники документов, а не их дубликаты. Мошенники могут продавать одну и ту же квартиру двум покупателям, используя дубликаты документов. Также стоит обратить внимание на законность приобретения прав собственности продавцом. Для этого нужно внимательно изучить историю смены собственников квартиры, которая отражается в выписке из ЕГРИП и в расширенном варианте выписки из домовой книги. На криминальный характер перехода квартиры в собственность продавца может указывать факт дарения квартиры в его пользу от людей, не состоящих с ним в родстве.
Затем происходит сверка данных, содержащихся в правоустанавливающих документах, с данными, содержащимися в целом ряде иных подтверждающих документов:
- Выписка из ЕГРП.
- Выписка из домовой книги в расширенном варианте.
- Справки из налоговой службы в случае представления договоров о дарении, или свидетельств о наследовании в качестве одного из правоустанавливающих документов.
- Кадастровый паспорт и справка из БТИ (форма №11).
- Финансово-лицевой счёт.
Необходимо учитывать! Целью проверки является поиск любых разночтений, касающихся обозначения дат, адресов фамилий, прописки и других данных. Любое разночтение может стать не только причиной отказа в регистрации прав собственности, но также указывать на недействительность правоустанавливающих документов и вероятность мошенничества.
Проверка юридической чистоты жилья на наличие обстоятельств, обременяющих право его продажи
Необходимо выявить всех лиц, которые могут заявить в судебном порядке о своих правах на квартиру, включая о праве проживания в ней. В круг этих лиц могут входить:
- Несовершеннолетние дети, прописанные в квартире. Соблюдение их прав при продаже должно быть подтверждено соответствующей справкой из органов опеки.
- Инвалиды, престарелые родственники, потерявшие трудоспособность, имеющие прописку в квартире.
- Лица, прописанные в квартире, но местонахождение которых неизвестно.
- Лица, которые могут претендовать на наследство, если продавец унаследовал квартиру.
- Лица, имевшие прописку и не достигшие совершеннолетия на момент приватизации квартиры. Если они не участвовали в приватизации, то они могут в судебном порядке обжаловать её результаты.
- Супруги собственников квартиры, которые являются такими же собственниками, если право собственности на жильё у собственников возникло во время законного брака. Эти же супруги имеют равные права на собственность квартиры, даже после развода, и при продаже квартиры требуется их письменное согласие.
- Выписка всех лиц, прописанных в квартире, до момента денежного расчета за покупку жилья.
- В случае возникновения претензий к сделке со стороны третьих лиц, продавец компенсирует все ущемления их прав из собственных средств.
Право на продажу квартиры могут ограничивать обстоятельства залога, ареста квартиры, а также отсутствие окончательных судебных решений, если право собственности на жильё является объектом судебного разбирательства.
Большая часть обстоятельств, обременяющих право продажи квартиры, выявляется путём внимательного анализа всех правоустанавливающих документов, а также источников, которые были использованы для их проверки, важнейшими из которых является выписка из ЕГРП и расширенный вариант выписки из домовой книги.
Дополнительным источником являются данные из финансово-лицевого счёта, поскольку они также отражают количество прописанных лиц на данной жилплощади.
Проверка законности перепланировки и отсутствия долгов по коммунальным счетам
Отсутствие незаконной перепланировки квартиры, а также долгов по коммунальным платежам легко выявляются путём проверки кадастрового паспорта БТИ, справки по форме №11, а также финансово-лицевого счёта квартиры.
Точная оценка юридической чистоты квартиры – залог законной передачи прав собственности при покупке жилья
Ошибки в определении юридической чистоты жилья чреваты судебными разбирательствами и признания сделки по его приобретению недействительной.
Неправильная оценка юридической чистоты может возникнуть из-за невнимательной оценки документов самим покупателем, но также существует вероятность сознательного введения в заблуждение путём подделки документов и данных, содержащихся в них.
Мошенники, как правило, используют проверенные схемы обмана, о которых осведомлены профессиональные риэлторы. Целью злоумышленников является совершение незаконной сделки, ответственность за которую они рассчитывают избежать, и получение денег.
Совет! Перед тем, как отдавать деньги, лучше ещё раз проверить подлинность всех предоставленных документов и достоверность содержащихся в них данных.
o-nedvizhke.ru
Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?
Первым этапом самостоятельной проверки является получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной квартиры. Из выписки будет видно, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на квартиру арест или заявлены в судебном порядке иные права требования. В случае если выписка из ЕГРП не содержит каких-либо обременений, можно заключать предварительный договор с продавцом или договор аванса, задатка.
Существует ряд документов, которые можно потребовать у продавца после заключения договора аванса. Эти документы не потребуются для государственной регистрации договора купли-продажи, но послужат крепкой основой сделки.
Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги (ее продавец получает в своем ЕИРЦ) – в этом документе отражено, кто на данный момент зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние, и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета.
В случае если квартира была приобретена покупателем в порядке приватизации, советуем дополнительно запросить так называемую архивную выписку из домовой книги (также выдает ЕИРЦ). Из нее можно увидеть, кто на момент приватизации был зарегистрирован в квартире, не нарушены ли права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан.
Стоит также запросить у покупателя справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Данная практика на рынке недвижимости повсеместно распространена, а при наличии этих справок вы будете уверены, что сделка не будет признана недействительной.
Не помешает взглянуть и на план квартиры, выдаваемый БТИ. Ознакомившись с ним и визуально с квартирой, вы сможете определить, имеет ли место несанкционированная перепланировка.
И, наконец, важно выяснить, приобреталась ли квартира продавцом в браке или нет. Проверить это достаточно проблематично, так как брак может быть заключен в любом регионе РФ, и продавец при замене паспорта мог намеренно не поставить штамп. В таком случае требуйте у продавца нотариально удостоверенное заявление, подтверждающее, что он приобретал квартиру не в браке.
realty.ria.ru