Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство – Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры, проверка документов Застройщика, какие документы проверять

Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика :: Жилье :: РБК Недвижимость

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Фото: Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Судебные разбирательства

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)  

realty.rbc.ru

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство?

В последнее время долевое строительство приобрело популярность и относительно цивилизованные формы. Государство принимает изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков, усиление контроля за застройщиками.

Покупать квартиры в строящемся доме на условиях долевого участия выгодно, особенно на ранних стадиях строительства. Такое жилье стоит на 15 – 20 % дешевле, чем готовое. Но при этом увеличиваются риски натолкнуться на недобросовестного застройщика. В результате есть вероятность потерять деньги, квартиру или столкнуться с долгостроем.

Чтобы избежать неприятностей опытные юристы рекомендуют тщательно проверять застройщика перед заключением договора долевого строительства. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, надо кроме параметров квартиры обратить внимание на надежность девелопера. Как же проверить надежность застройщика в долевом строительстве?

Что проверяется у застройщика

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

• На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
• Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
• В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
• На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
• Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

• дату окончания действия разрешения;
• наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
• наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

• тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
• разрешение на возведение многоквартирного дома;
• о праве застройщика на участок земли под домом;
• перспективные планы благоустройства территории;
• месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
• сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
• договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

Важно! Сроки аренды участка не должны заканчиваться ранее предположительной даты ввода в эксплуатацию дома, иначе у дольщиков возникнут большие проблемы с оформлением приобретенных квартир.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Информация о новостройке

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Источники финансирования

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

• собственные средства;
• привлеченные от участников долевого строительства;
• финансы соинвесторов и партнеров;
• заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки сдачи объекта

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

• В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
• В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Риски

Даже понимая, как проверить застройщика при покупке квартиры по долевому строительству, принимая все меры предосторожности, никто не застрахован от рисков, связанных с преднамеренной недобросовестностью строителей.

К возможным рискам относятся:

• Внесение в договоры ДДУ пунктов, снижающих защиту прав дольщиков.
• Проблемы с инфраструктурой новостройки – отсутствие дорог, благоустройства территорий, транспортного обеспечения, магазинов и других объектов.
• Низкое качество произведенных строительных работ или используемых материалов. После проведения экспертиз можно потребовать с застройщика компенсацию.

Даже проверенные и состоящие в реестре надежных застройщиков, строительные компании могут попасть в кризисную ситуацию. Для защиты дольщиков от подобных рисков государство усовершенствует законодательство о долевом строительстве. В перспективе намечен переход от долевого к проектному строительству, когда покупается уже готовая квартира.

metr.guru

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Как проверить застройщика, выбрать строительную компанию, когда на рынке недвижимости огромное изобилие рекламы. Чтобы не вложить средства в мошеннические схемы, необходимо ориентироваться в специфике деятельности, обладать юридическими знаниями. Перед подписанием ДДУ предстоит изучить список застройщиков, которые занимаются строительной деятельностью в интересующем районе. Инспекторы из общества защиты прав обманутых дольщиков вывели пункты и нюансы, которые могут быть ориентиром при выборе строительной компании.

Вопросы, которые нужно задать застройщику для проверки

Проверка, изучение застройщика – это обязательное действие для гражданина, который желает участвовать в строительстве. Собрав все сведения о девелопере и просмотрев интернет-ресурсы, можно получить исчерпывающую информацию о строительной компании и быть уверенным в будущей сделке. Ипотека может оформляться по договору долевого строительства, для этого нужно заполнить документы и заключить новые соглашения.

Юридические компании, которые занимаются делами строительства, рекомендуют интересоваться такими особенно важными аспектами:

1. Чей земельный участок отведён под строительство. Строительная компания перед началом своей деятельности собирает все нужные бумаги, справки и разрешения. Только по наличию всей документации начинается возведение объекта. Каждый желающий участвовать в стройке имеет право потребовать от представителя компании всю документацию. Только удостоверившись в правомерности, легитимности документов можно начинать подготовку сделки.
2. Проектная декларация, которая заверена и имеет разрешение важная составляющая долевого строительства. Важно наличие не только проекта, но и его соответствие инфраструктуре района, окружающим условиям. Обращать внимание нужно на компанию, которая составляла проект, наличие сертификата и проектной лицензии обязательно. Заниматься составлением проекта должны квалифицированные инженеры, строители.
3. Финансирование строительства, информация находится в рейтинге недвижимости банков. Данные сведения публичные их может увидеть каждый гражданин. Строительная компания имеет схемы привлечённых денежных средств, которые способны указать на важную информацию. Схемы могут указывать на то, что деньги, которые вложили инвесторы, будут потрачены на возведение дома.

Строительная компания в лице представителя может предложить заключить сделку и продать имущественные права на жильё. Это мошенническая схема, застройщик продаёт права на квартиру, которой не существует, поэтому одни и те же квадратные метры могут быть проданы сразу же нескольким гражданам. Суд не может признать данную сделку состоявшейся, достроенный объект не является гарантией имущества.

Проверка застройщика перед покупкой квартиры, обязательный этап при заключении ДДУ. Информация о застройщике должна быть доступной, прозрачной и юридически подтверждённой. Наличие всей документации, ответы на все вопросы заинтересованных граждан указывает на добросовестность и гарантии строительной компании.

Личная беседа с застройщиком или представителем строительной компании расставит все неточности, позволит заключить договор по нормативным правилам и законодательству.

Документация застройщика, реальные сроки строительства

Наличие документации обязательно, по первому запросу от дольщика застройщик предоставляет общий перечень документов, сюда входят все бумаги, справки, разрешения. Сроки строительства указывают в документах договора. В действительности указанная дата неокончательная, её срок всегда переносят, из-за неоконченных работ.

За строительством необходимо следить, если застройщик переносит сроки, должны быть объяснены причины такого решения. Информация от строительной компании должна совпадать со сведениями из регистрационной палаты.

Участник строительства может ознакомиться с такими бумагами:

• документы учредителя компании;
• подтверждающая документация на собственность земли для строительства;
• одобрение экспертизы государственными органами;
• разрешение на возведение объекта недвижимости;
• лицензия.

Проектную документацию можно изучить в домашних условиях взяв копии договора на руки. Вся документация застройщика должна храниться у него и по первому требованию быть предъявленной инвесторам. Задолженности за предыдущие объекты строительства должны насторожить инвестора.

Строительная компания собирает справки и документы, что предусмотрены законодательством. В статьях 214-ФЗ предусмотрены варианты составления ценных бумаг. Следуя правовым нормативам, сделка заключается с правильным контекстом, учитываются пункты законодательства.

Срок строительных работ изменяется, застройщики делают обманный манёвр, устанавливают неправильные даты. На протяжении возведения здания застройщик меняет конечную дату. Для изменения любого пункта договора необходимо составить соглашение на основании положительного согласия обеих сторон.

Как оградить себя от мошеннических схем?

Мошенники встречаются и среди застройщиков. Наиболее популярные схемы, это привлечение денежных средств, без вложения их в строительство.

Распространённые методы мошенничества:

• перепродажа имущественных прав на один и тот же объект;
• несоблюдение срока окончания строительства;
• нельзя ввести в эксплуатацию здание из-за несоблюдения нормативов;
• нарушения доставки материала, изменения стоимости.

Список незакрытый, мошенники каждый раз придумывают новые и более изощрённые схемы обмана.

Строительство многоэтажного дома – это объёмный и трудоёмкий процесс, который требует привлечения различных служб, организаций. Изменение конечного срока строительства не всегда прихоть самой строительной компании, на такое решение может влиять внешний фактор.

Рекомендуем ознакомиться:

Для возведения дома заключаются контракты с компаниями, по доставке строительного материала, которые могут подвести со своевременной подачей нужных материалов. Внешние работы требуют хорошей погоды, этот фактор не зависит от человека.

Если стройка происходит на кредитные средства, то ожидать транш можно достаточно долго, финансовые учреждения не стабильны, что откладывает завершение объекта на неопределённый срок.

Как проверить деятельность застройщика на надёжность, аспект, интересующий многих вкладчиков. К сожалению, не все нюансы этой деятельности зависят от строительной компании. Окончание работ требует совместной деятельности многих инстанций и проверок. Возможны ситуации, когда достроенный объект не отвечает требованиям кадастровой организации. Для устранения неточностей требуется время, которое вписывается в договор.

Скрытые ловушки в договорах

Договоры составляются с максимальным перечнем ответственности для дольщика, но при этом ответственность застройщика практически не учитывается. Перед подписанием документов, следует чётко обозначить обязательства застройщика и вписать их в соглашение. Участник стройки также внимательно изучает документ на тему своих обязанностей перед застройщиком. Договор может включать дополнительные условия и сроки выполнения.

Договор – это основной документ при заключении сделки, который отображает весь процесс строительства, окончания робот и поле обязательств каждой из сторон.

В ДДУ должны иметься такие пункты:

1. Полная информация о квадратных метрах по договору, этаж, планировка, общая площадь жилья, установленная цена на один квадратный метр.
2. Точные временные рамки окончания работ по строительству, передачи в пользование. Срок может быть указан в пределах одного квартала.
3. Полное описание планировки квартиры, графические схемы, изображения.
4. Чётко сформулированные пункты обязательств застройщика, меры взысканий со строительной компании за невыполнение обязательств, нарушение сроков.
5. Дополнительные нюансы, аспекты, которые могут возникнуть.
6. Инвестирование описывается отдельными пунктами, где указывают срок оплаты, размер платежа, этапы процесса.
7. Список всей документации, которая используется застройщиком в строительстве.
8. Личные сведения, реквизиты обеих сторон сделки, срок действительности сделки.

Не зная юридической базы, можно попасть в ловушку к мошенникам или недобросовестным застройщикам, которые обманным манёвром пытаются скрыть свои схемы в пунктах договора. Подписывая документ, следует чётко определить свои обязательства, а также деятельность, обязанность компании застройщика.

Договор долевого строительства следует заключать только с юридическим лицом, на чьё имя оформлена, лицензия и разрешение на строительство. Некоторые застройщики, собрав инвестиции, объявляют о банкротстве, чтобы присвоить себе чужие средства.

Обман при продаже прав на собственность

Дольщики вкладывают свои средства в недвижимость, которой ещё не существует, конечно же, это риск. Действительная сделка по покупке квартиры, может быть только тогда, когда объект полностью готов к эксплуатации. Покупатель самостоятельно регистрирует своё жильё в Росреестре.

При заключении ДДУ участник стройки приобретает право на приобретение жилья по окончании строительных работ.

Механизм продажи права:

• заключение предварительного договора о купле-продаже объекта;
• продажа облигаций строительной компании, в дальнейшем их погашение площадью выбранной квартиры;
• оформляется имущественное право на приобретение квартиры;
• покупка имущественных прав производиться через фонд финансирования возведения указанного объекта.

Каждый из вариантов может встречаться в сделке, все они имеют особенности, нормативную базу. Особенность заключается в специфике договора, что за свои инвестиции дольщик приобретает права требовать своё жильё в будущем при невыполнении обязательств застройщиком. Подписывая договор нет 100% гарантии на завершение объекта и введение его в эксплуатацию.

Каждый вкладчик долевой постройки здания обязан проверять все возможные аспекты сделки. Мошенники выигрывают за счёт юридической неграмотности многих участников стройки.

Долевое строительство предполагает покупку права на возводимое жильё в новостройке. В личное пользование квартира переходит после окончания всех работ и введения объекта в эксплуатацию.

Покупка таунхауса или другого масштабного объекта недвижимости предполагает оформление какой-либо части общей площади жилья. В таком случае участник стройки является совладельцем имущества. Такая ситуация довольно щепетильная, для проведения каких-либо процедур, юридических процессов, необходимо согласие всех сторон, собственников.

Оформление права собственности

Возможные риски могут поджидать на покупателя и во время оформления права собственности на квартиру. К основному договору могут прилагаться дополнительные бумаги, которые обязуют покупателя оплачивать счета по отоплению, но в указанный период ещё не проживать в квартире. Все дополнительные нюансы нужно узнавать до подписания основного договора.

Чётко обозначить время, в течение которого будет проведено оформление права собственности. Действуя последовательно можно предотвратить многие неприятные ситуации. Последовательность действий поможет разобраться во всех тонкостях дела. Если подписание документа вызывает сомнения, то консультация юриста поможет разобраться.

Окончание строительных работ – это ввод здания в эксплуатацию.

Рекомендуем ознакомиться:

Процесс поэтапный и предполагает такие действия:

Инспектора из БТИ проводят замеры, по результатам которых должен совершиться полный расчёт за квартиру.

1. Собственник может ознакомиться с жильём, процесс происходит с представителем строительной фирмы, после окончания осмотра заключается документ, который подтверждает или опровергает конечный результат.
2. Департамент продаж – организация, в которой обе стороны подписывают документ приёма-передачи недвижимости в собственность.
3. Производится оплата всех коммунальных платежей, составляется договор на пользование с представителем управляющей компании.
4. Собственник полностью вступает в свои права, получает ключи от новой квартиры.

Выполнять действия стоит в указанном порядке, пропускать какие-либо этапы не стоит, так как есть вероятность упустить важные моменты договора.

Схема вступления в собственность происходит по этим этапам, только если дольщик довольный конечным результатом, в обратном случае ждут дополнительные разбирательства.

Частые случаи, когда участник строительства перед возведением объекта видел один проект, а по окончании получился другой результат. Тогда никто не вправе требовать деньги от участников.

Возможна и переуступка прав при оформлении ДДУ в таком случае новый хозяин имеет все права и обязательства, как участника сделки.

Выявление дефектов недвижимости

Как можно проверить застройщика на надёжность при покупке квартиры – через интернет, читая отзывы. Важная информация специалисты утверждают, что при оформлении права собственности на новую квартиру важно всё. Нельзя расписываться в документе, если имеются какие-либо недочёты в жилье. Может отличаться площадь квартиры, в меньшую сторону. Если покупатель согласен с таким фактом, то застройщик должен сделать перерасчёт в пользу дольщика.

При первичном осмотре составляется акт дефектов, несоответствий – все недочёты вписываются в документ. После чего инспектор анализирует проект, который был изначально предложенный покупателю перед стройкой с конечным результатом.

Следует обратить внимание на такие пункты:

• качество установленных окон, дверей, радиаторов;
• отсутствие протечек воды, застекления балконов;
• качество пола, потолка;
• звукоизоляция стен;
• качество законченной работы.

Если покупатель забирает квартиру без отделки, то такое жильё также нуждается в тщательном изучении, на предмет наличия трещин, неровностей на поверхностях. Наличие отделочных работ оговаривается на начальном этапе строительства, все пункты фиксируются обеими сторонами, подтверждаются подписями.

Надёжность построенного объекта проверяется специально созданной государственной комиссией, после чего собственник лично проверяет свою квартиру и сопоставляет все пункты в договоре. Покупка квартиры – это важный шаг, нельзя спешить при оформлении права собственности. После подписания документа невозможно доказать наличие изъяна в принятой квартире.

Качество стен должно соответствовать всем нормативам, они нуждаются во внимании, ведь по состоянию стен можно судить обо всей стройке.

Водопровод, электрическая проводка и сантехника, также должны быть изучены. Осмотр перед приёмкой, это право каждого собственника, для точности дела можно совершать проверку вместе с приложением к основному договору. Указанный документ содержит все сведения об обделке квартиры. Если пункты не совпадают, то дольщик имеет полное право не подписывать акт передачи до выполнения всех пунктов по договору.

Что делать при наличии изъянов?

Дефективная ведомость не имеет единого образца, претензии вносятся в дополнительный акт или журнал для претензий. Приобретение квартиры в новостройке может состояться только после заключения акта согласия. Обнаружив дефект, покупатель не заселяется в жильё. Оформляется акт на устранение неполадок, застройщик на такую деятельность имеет около 45 дней. Срок может оговариваться обеими сторонами, всё зависит от масштабов дефектов. Ведомость дефектов также является документом, но он не выступает актом приёма-передачи жилья. Сделку можно завершить только после устранения всех недочётов.

Возможны ситуации, когда застройщик отказывается устранять дефекты, тогда дело передают в суд, разбирательство может затянуться.

Выделяют такие варианты решения проблемы:

1. Участник стройки, которого не устраивает конечный результат, оформляет дефектную ведомость, её обязан подписать застройщик, тем самым дав согласие на устранение всех неточностей. Заключать такую сделку можно, но строительная компания может оттягивать время ждать окончания гарантии, после истечения данного времени сложно доказать свою правоту дольщику.
2. Если застройщик не подписывает акт, то гражданин нанимает независимого технического эксперта для установки точного заключения по квартире. По результатам профессионального анализа выдаётся бумага с учётом всех неточностей, с документом можно обратиться в суд, строительная компания, чтобы не испортить своё имя может согласиться на сделку.
3. Дольщик подписывает акт дефектов, после чего самостоятельно устранить недочёты. Покупатель квартиры потребует возмещения всех затрат. Для этого нужно собирать все чеки, квитанции. После окончания работ строительная компания должна возместить расходы.
4. Можно принять квартиру с неточностями, но договориться с застройщиком о снижении цены.

Если при приёмке жилья были зафиксированы дефекты, которые невозможно устранить то участник строительства имеет право отказаться от квартиры и расторгнуть ДДУ. В таком случае застройщик обязуется возместить расходы.

Как можно проверить строительную компанию и готовый объект на надёжность? Для этого следует собирать сведения о застройщике и его строительных объектах. При нарушении дольщик имеет право обратиться в прокуратуру, для защиты. Заключать ДДУ можно только с надёжным застройщиком, у которого репутация на рынке недвижимости и отзывы довольных покупателей.

zhiloepravo.com

Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г.

В настоящей статье я расскажу, как с помощью доступных средств можно частично проверить юридическое лицо на платежеспособность. Это пригодится и тому, кто уже заключил договор с тем или иным юридическим лицом, и тому, кто собирается подать на должника в суд.

Ведь большое количество решений не исполняются вовсе, и вам желательно знать заранее, стоит ли тратить время и силы на суд или нет. 

Указанная инструкция будет полезной и тому, кто собирается приобретать квартиру в новостройке.

Также вы можете заказать проверку застройщика в нашей компании.

В результате проверки застройщика мы предоставляем вам отчет, произведенный по нашей полной методике проверки застройщика.

Пример отчета о полной проверке застройщика можно посмотреть здесь: «ЖК «Тушино-2018″.

Вы также можете ознакомиться с застройщиками, которые мы уже проверили, а также с нашим Анти ТОП застройщиков 2016.

Стоимость проверки здесь.

Как это бывает на практике  (из опыта одного из дольщиков):

Существует раскрученный бренд, назовём его  «ГК Строим быстро», и в эту ГК входят ООО  «Ромашка», ООО  «Гиблое дело», ООО  «Строим плохо». На сайте компании  «ГК Строим быстро» размещено 3 объекта строительства, сайт серьезный и имеет много офисов. Первое впечатление — компания солидная, на слуху, возможно, даже кто-то из знакомых покупал у них квартиру когда-то. В итоге, вы решаете заключить договор с  «ГК Строим быстро». В официальном офисе, где красуются надписи  «ГК Строим быстро», менеджер в фирменной униформе излучает надежность, вам дарят фирменные буклеты с логотипом  «ГК Строим быстро» и сомнений нет, что вы имеете дело с солидной компанией. Если вы вдруг начнете спрашивать юридические документы, то радужная улыбка менеджера превращается в злобную, как будто вы спросили что-то запрещенное, что-то такое, о чем нельзя ни в коем случае говорить. На ваш вопрос, почему же договор заключается не с  «ГК Строим быстро», а с ООО  «Гиблое дело», менеджер выдает вам заранее заготовленный ответ, что ООО  «Гиблое дело» является официальным эксклюзивным продавцом застройщика, и к тому же застройщик входит в холдинговую группу компаний. В итоге договор заключается не глядя, не подумав, без проверки. В дальнейшем Клиент узнает о проблемах застройщика. Клиент пытается позвонить в офис продаж  «ГК Строим быстро», но там его вежливо отправляют к застройщику, и объясняют, что офис, в котором они заключали договор, это всего лишь офис продаж и к застройщику он не имеет никакого отношения. После бесконечных обещаний Застройщика, клиент начинает искать информацию в интернете по Застройщику, находит форумы дольщиков, которые, как и он, не обдуманно заключили договор с непроверенным Застройщиком. В итоге клиент понимает, что нужно было досконально проверять документы. Хорошо, если бесконечное ожидание квартиры в конце концов завершится её получением, но статистика говорит о том, что по г. Москве и Московской области более 90 проблемных строительных площадок.

Итак, начнем.

Признаки неблагонадежной компании:

1. Компания неохотно дает какие-либо документы и отвечает на вопросы, связанные с юридической чистотой сделки. На любой ваш вопрос негативно реагирует, как будто вы их обвиняете в мошенничестве.
2. Компания часто судится.
3. Компания имеет незакрытые исполнительные листы. То есть долг подтвержден в судебном и не оплачен в добровольном порядке.
4. Компания имеет очень много отрицательных отзывов.
5. Договора, которые вы заключаете, имеют отличный вид от установленного 214-ФЗ.

 

Как проверить компанию на платежеспособность.

Выписка из ЕГРЮЛ.

Первое, что необходимо сделать, — получить выписку ЕГРЮЛ на юридическое лицо, с которым у вас заключен договор, на сайте налоговой инспекции.

 http://egrul.nalog.ru/ 

 

Укажите ИНН или ОГРН застройщика либо название, введите проверочный код и скачайте выписку.

 

В выписке из ЕГРЮЛ нас интересует ИНН директора, он нам далее пригодится.
 
Также обратите внимание на то, когда был избран генеральный директор. Если смена произошла недавно и на нам «висят» многочисленные компании, то это может свидетельствовать о том, что компания готовится к неоплате долгов. Генерального директора меняют на так называемого «номинального» директора, чтобы избежать уголовной ответственности по ст. 315 УК  (Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта). Обычно пока строится дом, компанией управляет нормальный генеральный директор, это нужно для привлечения инвесторов, кредитов, и т.д. Но как только время приходит платить по счетам, директора меняют на номинального. Номинальному директору ни один банк не выдаст кредит!!! Но кредиты компании больше не нужны, компания попросту бросается на произвол судьбы. Если смена директора произошла недавно, то это плохой знак.
 
Сведения о генеральном директоре выглядят так:
ИНН директора присутствует не во всех выписках  (на картинке его нет), т.к. не у всех есть ИНН. Если он есть, обязательно запишите.
Также полезной информацией для нас будет дата регистрация юридического лица.
Чем старше компания, тем она надежнее. Если компанию открыли совсем недавно, а бренд по заверению застройщика существует значительно дольше, то задумайтесь, почему они закрыли компанию, которая была до этого? Если менеджер застройщика говорит вам, что они работают более 20 лет на рынке недвижимости, а компания, с которой вы заключаете договор существует всего 5, это значит, что бренд зарегистрирован на другое юридическое лицо, на котором находятся все активы компании, а лицо, с которым вы заключаете договор, было создано специально для того, чтобы при неприятностях ликвидировать его без потерь для собственников.
Сдает компания налоговую декларацию или нет.
Проверить, сдает компания налоговую отчетность или нет, можно на сайте налоговой здесь: https://service.nalog.ru/zd.do.
Если не сдает, то вывод простой — ничего хорошего от подобной компании ждать не приходится. Если компания не сдаст налоговую декларацию, то налоговая может арестовать все счета компании. Следовательно, компания не сможет нормально функционировать, это плохой признак.
Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак.
Очень хорошо, если вы заключаете договор с компанией, на которую зарегистрирован бренд. Бренд регистрируется на компанию, где есть деньги и активы, бренд — это и есть самый дорогой актив компании. Как узнать, на какую компанию зарегистрирован товарный знак?
Можно напрямую спросить у Застройщика. Если ответят, что именно на компанию, с которой будет заключатся договор, попросите предоставить копию.
 
Важно, чтобы название компании и адрес полностью совпадали с названием и адресом Юрлица, указанным в свидетельстве.
На этом сайте можно получить информацию по товарному знаку и Юрлицу, на которое он оформлен.
https://kontur.ru/focus
Кроме информации по товарным знакам, на этом сайте вы получите массу другой полезной информации.
Как определить компанию застройщика — юридическое лицо, с которым вы будете заключать договор.
Важно правильно определить застройщика и проверять именно его. Если вы проверите юридическое лицо, на который зарегистрирован бренд, то результат проверки может быть положительным, так как все активы сосредоточены именно на головной компании, но если проверять именно Застройщика, то результат проверки может быть совсем противоположным.
Реквизиты юридического лица можно взять, как правило, на вкладке  «Контакты» или в проектной декларации, которая должна быть размещена на сайте. Важно сверить реквизиты, указанные в декларации, размещенной на сайте, с иной разрешительной документацией. Если на сайте подобной информации не размещено, то это минус. Значит, компания что-то скрывает, ведь благонадежные компании на своем сайте размещают полные реквизиты, включая банковские. Почему же группа компаний не афиширует реквизиты всей группы?
Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то  входили в неё и имеют темную историю такую, как недостроенный дом или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица. 
 
Проверяем директора на номинальность.
Номинальный директор — это лицо, которое юридически числится как генеральный директор и несет всю юридическую ответственность, а фактическое управление компанией осуществляет другое лицо. Номинальный директор — это фактически БОМЖ, которому все равно, что на нем будут «висеть» долги или какая-либо уголовная ответственность.
Чтобы проверить директора на номинальность, нужно знать ИНН генерального директора. Его мы узнали в выписке ЕГРЮЛ.
Далее заходим на сайт: https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru, вводим ИНН и смотрим результаты. Если в выдаче за данным физическим лицом числится очень много компаний, то это может говорит о номинальности генерального директора.
 
Если директор номинальный, то компания уже приготовилась по всем позициям к тому, чтобы держать оборону от кредиторов, госорганов и прочих лиц, которые предъявляют те или иные требования к компании. Если компанией застройщика руководит БОМЖ, то от сотрудничества с подобной компанией следует воздержаться.
Анализ судебной работы компании. 
Очень важный показатель. Заходим на сайт ВАС: http://kad.arbitr.ru    http://www.1cont.ru/,   http://ras.arbitr.ru, http://sudact.ru/
Вводим название компании и нажимаем пуск.
Далее анализируем, сколько судебных дел у компании. Если компания в основном числится в качестве Ответчика, то это плохой показатель, который означает, что компания не платит подрядчикам, поставщикам. Это может свидетельствовать о финансовых проблемах компании. Судом компания лишь оттягивает время. Также нужно анализировать сумму долга. Если суммы небольшие, то это не принципиально для крупного застройщика. Если компания выступает в качестве Истца, то с одной стороны, это может говорить о том, что компания стабильна и владелец не бросит ее. Но с другой стороны, это может свидетельствовать о финансовых проблемах. Если сумма иска большая, это значит, что компания не получила те деньги, на которые рассчитывала, и это может в конечном счете подорвать финансовую устойчивость компании. Принципиальным значением будет предмет судебного разбирательства. Обратите внимание на то, с кем судится Застройщик: с Водоканалом, Электроссетью или проектировщиком, это может сказаться на сроках сдачи дома. Ну и совсем ничего хорошего, если компания банкрот. Такие дела помечаются буковкой  «Б» Одним словом, судебные дела компании могут многое рассказать о положении фирмы.
Незакрытые долги компании.
На сайте ФССП http://fssprus.ru/iss/ip/ можно узнать о незакрытых исполнительных производствах.
Введите название компании и выберите регион. Регион определяется по выписке из ЕГРЮЛ.
Если у фирмы много долгов на большие суммы, то это говорит только об одном — денег нет. Обратите внимание на срок, когда возбуждено исполнительное производство. Если этот срок в пределах двух месяцев, то вполне возможно, что исполнительные листы вскоре будут исполнены. А если на сайте ССП есть незакрытые долги более двухмесячной давности, то это однозначно плохой знак. Судиться с подобной компанией — это пустая трата времени и сил. Но даже сам факт наличия исполнительных листов может говорить об отсутствии денег на расчетных счетах Застройщика. Когда у компании есть деньги, то лист предъявляется сразу в банк и деньги списываются с трехдневный срок. К приставам они попадают тогда, когда на счетах компании нет денег и, чтобы исполнить решение, нужно арестовывать имущество. Обратите внимание на то, какой тип задолженности числится за компанией. Если это госпошлина или штраф, то волноваться нет причины. Госпошлины направляются судом напрямую приставу, минуя счета компании. Исполнительное производство — это не быстрый процесс, поэтому долг может висеть на компании продолжительное время.
Как еще можно проверить компанию.
Проверить сайт компании.
Проверить сайт компании можно на различных интернет сервисах. Я пользуюсь этим: http://www.cy-pr.com/
Заходим, вносим в строку анализа проверяемый сайт и получаем выборку. В выборке нам интересна дата создания сайта и владелец сайта, то есть на кого сайт зарегистрирован. К примеру, если сайт создан в 2017 г., а юридическое лицо зарегистрировано в 2018 г., то спросите себя: сколько компаний было у данных лиц за период с 2017 по 2018 г и где они сейчас? Хорошим показателем будет, если сайт зарегистрирован на то юридическое лицо, которое вы проверяете. Но если сайт зарегистрирован на другое ЮЛ, то это не всегда плохо. Сайт часто зарегистрирован у Интернет провайдера или ФЛ, такое часто бывает. Подозрительным будет, если, к примеру, проверяемое лицо ООО «Ромашка», а сайт числится на ООО «Ромашка 2». Самым достоверным критерием при оценке компании – высокая посещаемость сайта, это говорит о том, что поисковые системы любят этот сайт, а это может говорить о серьезности компании, наличии хорошего бюджета на интернет маркетинг. А хороший бюджет может быть только в компаниях с продуманными бизнес процессами. У компании однодневки, как правило, и сайт появляется в поиске только в рекламной выдаче. Выбирая компанию в интернете ориентируйтесь на естественную выдачу. Поисковые системы за вас сделают первичный отбор сайта. В настоящий момент поисковые системы оценивают сайты по многочисленным критериям, в совокупности более 1000 показателей, включая такие: имеет ли компания офис, указаны ли реквизиты, присутствует ли телефон и.т.д. Одним из важнейших показателей является оценка поведения предыдущих пользователей. Допустим вы ищете: юриста по взысканию неустойки с застройщика через Арбитраж? Выписали себе список компаний сходили к ним на прием в итоге вам что-то не понравилось и через какое-то время вы вернулись к поиску с тем же самым запросом. В итоге ваш выбор пал на компанию номер два. Подобное поведение стало характерным для большинства пользователей, в итоге поисковые системы стали сайт компании №2 лучше ранжировать.  Невозможно закрепится в естественной выдаче компаниям, которые некачественно оказывают ту или иную услугу. Это долго и дорого, компании однодневки так не работают. Подобного ранжирования не происходит с сайтами, которые появляются в выдаче с помощью рекламы. Хотите получать качественные услуги, товары, выбирайте сайты из естественной выдачи. За вас это ранее уже сделали поисковые роботы и пользователи, присоединяйтесь к выбору большинства! Необходимо понимать какие сайты выводятся в поиске с помощью естественной выдачи, а какие с помощью рекламы.
В топе как правило закрепляются компании лидеры рынка. 
Не лишним будет проверка компании на участие в госконтрактах.
На этом коммерческом сайте: http://new.tenderguru.ru/ можно узнать об истории участия компании в госконтрактах.

 Если компания участвует в тендерах и аукционах, то это само по себе хороший знак. Это может означать, что компания действующая и нужна владельцу. Если компания победила в определенном тендере, то это еще лучше, так как государственные контракты предъявляют достаточно жесткие требования для компаний.
Группа компаний.
Если застройщик входит в группу компаний – это не всегда хороший знак. В России строительный бизнес построен таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных рисков: от возможных штрафов госорганов, от дольщиков, которые вдруг решат взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры, от исков со стороны подрядчиков и т.д. и т.п. Группа компаний построена таким образом, чтобы головная (брендовая) компания получала прибыль и оставалась на плаву, а вся ответственность ложилась на вновь созданное юр. лицо без активов. В таком случае бизнесу ничего не угрожает, владелец ликвидирует компанию со всеми долгами, а остальные юр. лица продолжают работать без потерь. Заключая договор с одним из юридических лиц, входящих в группу компаний, вы надеетесь, что компания имеет многолетнюю историю, хорошие активы, и в случае проблем, с неё будет что взять. На деле оказывается обратная ситуация: в официальном офисе компании вы подписываете договор с другим юридическим лицом, который ровным счетом никакого отношения к брендовой крупной компании не имеет. Так, компания, с который вы будете заключать договор, скорее всего не имеет ни своего офиса, ни имущества, ничего кроме обещаний. По такой модели работают большинство крупных и мелких застройщиков, и люди не понимают, когда заключают договор, что с Застройщика невозможно ничего получить. Только после получения от судебного пристава постановления о невозможности исполнения решения суда и закрытии исполнительного производства, человек понимает, что бизнес был изначально построен таким образом, чтобы группа компаний не платила по своим долгам. Бренду ничего не угрожает, ведь юридически компании никак не связаны, застройщик открывает очередное ООО, и история с обманутыми дольщиками повторяется вновь. А все обвинения, направленные в адрес раскрученного бренда, могут иметь неприятные последствия. Компания может обратиться в суд на распространителей клеветы.
Если перед вами как раз группа компаний, то необходимо проверить всю группу. И если хоть по одной компании, входящей в группу, имеется плохая история с обманутыми дольщиками, то значит, за группой компаний стоят нечестные люди, и ситуация с неполучением квартиры может повториться.
Хорошим признаком будет заключение договора с компанией, на которую зарегистрирован товарный знак.
Как правило, все крупные застройщики состоят из группы юридических лиц. Не всегда это плохо и не всегда это означает уход от ответственности. Есть такие компании, которые абсолютно открыто показывают свою структуру, отчетность и что главное для нас, им можно доверить свои деньги в обмен на построенные квадратные метры.
 
Цель настоявшей статьи – обезопасить покупателя. Ежедневно в своей практике я сталкиваюсь с клиентами, которые, покупая квартиру, даже не представляют себе насколько рискованными могут быть эти отношения. По сути, многие застройки — это финансовые пирамиды, от участия в которых можно выиграть или проиграть. Чтобы подписание договора не превратилось в игру в рулетку, когда игрок все свои сбережения ставит на красное, взвесьте все риски досконально, проверьте договор и документы Застройщика либо обратитесь к юристу, который проверит риски, а вам останется лишь прочитать отчет и принять взвешенное решение. Наша компания готова за вас проверить застройщика или контрагента на платёжеспособность. Стоимость наших услуг смотрите здесь.
Первая часть статьи «Как самостоятельно проверить Застройщика» здесь.
Читайте далее и вы узнаете, как обманывают риелторы при покупке квартиры в новостройке.
Юридическое сопровождение сделок по покупке квартиры на вторичном рынке.
Заключая с нами договор, вы получаете гарантию на юридическую чистоту сделки.
Как самостоятельно оформить собственность в новостройке в 2014 г.?
Невозможность исполнения решения суда по взысканию неустойки с застройщика.
Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ  (Инструкция к применению).
Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.
Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?
С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?
По предварительному договору купли-продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?
Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ?
Застройщик заставляет подписывать акт приема-передачи квартиры без замечаний.
 
www.s-u-d.ru
Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство
Приобретение квартиры в новостройке от застройщика сопряжено с определенными рисками. Чаще всего это недобросовестность, которая может обернуться для покупателя возможность остаться и без заветной новенькой квартиры и без денег на ее приобретение.
Свести к минимуму некоторые риски вполне реально, если внимательно отнестись к вопросу выбора строительной компании, изучить отзывы, рекомендации, из которых складывается ее репутация. Важно также запросить документы, свидетельствующие о надежности застройщика. И только затем приступать к заключению сделки.
Как проверить застройщика на надежность
Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:
Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.
Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr
Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
Водим название организации-застройщика
Нажимаем на кнопку «Банкротные»
Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.
Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.
В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.
Какие необходимо проверить документы?
Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:
учредительные документы, устав компании;
подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
лицензию и срок ее окончания.
Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.
Особенности заключения договора долевого участия
Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.
Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:
точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
метраж жилого помещения;
стоимость доли в строительстве;
условия продажи доли.
С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.
Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:
узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog
До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.
 Информация о Застройщике в Проектной декларации
Если строительная компания под любым предлогом просит оформить отношения в виде предварительного соглашения, не нужно на это соглашаться. Это, скорее всего, уловка, которой пользуются недобросовестные застройщики, чтобы одну и ту же жилплощадь продать нескольким людям.
В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.
Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.
Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.
Образец договора долевого участия в строительстве дома, составленный со всеми требованиями закона ФЗ-214 и включающий дополнительную ответственность Застройщика — Скачать
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:
Отсутствие полной документации на строительство жилого дома. Только ее наличие поможет дольщикам избежать возможных рисков, связанных с отказом от начала строительства. Гарантий на то, что компания получит все разрешения, никто дать не может, а без них проект не будет согласован. Переданные вами средства в этом случае вернутся, но не скоро.
Земельный участок имеет разрешенное использование, не позволяющее построить на нем многоквартирный жилой дом. Уточняйте этот факт заранее. Это сделать довольно просто, задав адрес или кадастровый номер участка земли на публичной кадастровой карте сайта Росреестра. Не верьте, что ведется работа по смене вида разрешения на землю. Только после документального подтверждения есть смысл идти на подписание договора.
Происходила смена застройщика жилого объекта и перенос сроков начала или завершения строительства.
Стоимость квартиры в строящемся доме значительно отличается в меньшую сторону от аналогичной по площади в этом районе. Слишком низкая цена за квадратный метр в новостройке должна заставить задуматься о добросовестности застройщика.
Представитель строительной организации отказывается предоставлять документацию о деятельности компании, дает данные об объекте противоречивые или недостоверные. Любое несоответствие информации с опубликованным в СМИ или на сайте застройщика должно стать «тревожным звоночком».
К подписанию должен быть предложен только договор долевого участия. Любые другие соглашения между строительной организацией и гражданами неправомочны. Договор обязательно нужно внимательно изучить. Только после одобрения всех пунктов и формулировок выходить на подписание.
Стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или генеральный подрядчик.
Видео: Как проверить застройщика самостоятельно!
 Предыдущий
 Расчет ОДН по электроэнергии в многоквартирном доме 
 Следующий
 Возможно ли изъятие земельного участка у собственника в виду его ненадлежащего использования? 
Похожие записи
  
nedexpert.ru
Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство
Долевое строительство довольно популярно в России, но, помимо преимуществ, оно несёт в себе и риски.
При выборе подрядчика крайне важна надежность. Чтобы минимизировать возможные потери, необходима проверка застройщика. Это поможет избежать вложения денег в мошеннические либо просто тонущие компании.
 
Участники долевого строительства
Законодательством устанавливается, что в договоре о долевом строительстве должны фигурировать две стороны – застройщик и дольщик. Последних обычно много, но с каждым из них договор заключается индивидуально.
Застройщик
Организация, имеющая в собственности, либо арендующая земельный участок и ведущая на нём строительство с привлечением средств граждан. Эта компания должна соответствовать предъявляемым законодательством требованиям и следить, чтобы объект и процесс строительства также им соответствовал. Также она занимается всеми связанными со строительством аспектами.
Дольщик
Обычно это физическое лицо (хотя участие юридических также допустимо), предоставляющее средства на этапе строительства недвижимости. Соответственно, после того, как её возведение будет завершено, это лицо получит право собственности на указанное в договоре жильё.
Схема участия
Коротко опишем схему, в соответствии с которой обычно осуществляется участие:
Застройщик приобретает либо арендует участок, на котором в дальнейшем будет вестись строительство.
С дольщиками заключаются договоры.
Они выплачивают оговорённые суммы.
После сдачи объекта получают в своё распоряжение жильё.
Возможные риски дольщика
Хотя долевое строительство и помогло многим приобрести квартиры – ведь без такой формы некоторые компании бы вовсе не смогли начать строительство, но вместе с тем участие в нём несёт в себе и риски. Не все застройщики честны с клиентами, из-за чего в СМИ постоянно всплывают истории об обманутых дольщиках.
Но прежде чем перечислять риски участия в долевом строительстве, стоит выделить важнейшие плюсы, благодаря которым оно остаётся популярным:
таким образом можно приобрести недвижимость заметно дешевле, чем при обычной покупке, делающейся уже после сдачи дома в эксплуатацию;
платежи за приобретение могут быть распределены на всё время строительства, в результате чего их выплата становится более посильной для бюджета семьи;
приобретаемая квартира гарантированно окажется «чистой» в юридическом смысле, а вот приобретая жильё, уже побывавшее в чьих-то руках, можно получить в перспективе проблемы с ним.
Разберём важные риски, начав с откровенно мошеннических схем, последствия недооценки которых уже успели испытать на себе немало клиентов нечистых на руку застройщиков:
Продажа одной и той же строящейся недвижимости нескольким покупателям – если случилось подобное, то права на приобретённую жилплощадь в итоге останутся у того, кто купил её первым. А вот лицу, которому её продали по второму разу, придётся несладко. Чтобы получить от застройщика выплаченные деньги потребуется судиться с ним.
Использование серых схем – к примеру, распространён вариант с заключением предварительного договора купли/продажи вместо полноценного договора долевого строительства. Такой манёвр позволяет застройщику оставить за собой право собственности на недвижимость и впоследствии требовать от клиента дополнительной оплаты. Иногда вместо этого применяется заём под вексель, но ни договор предварительной купли/продажи, ни вексель не обязывают впоследствии передать недвижимость – вместо этого застройщик имеет право просто вернуть средства после того, как строительство завершится, и отказаться от обязательств, залогом исполнения которых они были.
Риски необязательно должны быть связаны с недобросовестностью компании-застройщика – просто те или иные процессы могут пойти не так, что приведёт к:
Задержке строительства – к ней могут привести различные обстоятельства: изначально неверно рассчитанные сроки, задержки поставок материалов и другие проблемы с подрядчиками, использование ресурсов в первую очередь на достройку других объектов и так далее. Задержка строительства – довольно частое явление, потому в договоре стоит прописать, какую ответственность понесёт застройщик в случае её возникновения.
Запросу доплаты – иногда застройщик требует от клиента дополнительную плату, и если в договоре чётко не прописано, что входит в стоимость, то он может оказаться вправе сделать это, и потребовать оплаты, например, подключения к коммуникациям. Иногда необходимость доплаты вызвана удорожанием материалов. В таком случае требуется провести экспертизу для расчёта нужной суммы.
Желанию расторгнуть договор со стороны дольщика – и здесь может крыться ещё одна опасность – если процедура подробно не указана в тексте договора, то сделать это может оказаться непросто. Потребуется составить отдельное соглашение для расторжения, и застройщик получит возможность всячески саботировать процесс его составления и подписания.
Возврату средств – при расторжении по инициативе дольщика, могут быть подняты вопросы, в каком размере и в какие сроки ему должны быть возвращены вложения. Если в договоре нет сведений об этом, то возникнет серьёзная проблема. Например, застройщик может настаивать, что обязан вернуть средства лишь после того, как квартира будет куплена новым клиентом – и если указаний на этот счёт не было, то потребуются разбирательства в суде с неочевидным исходом.
Сложностям при регистрации прав – они могут возникнуть, если в государственные службы не были вовремя предоставлены нужные документы. Это может привести к необходимости судебного разбирательства.
Как проверить застройщика
Как видно из обзора рисков дольщика, большая их часть связана с выбором компании-застройщика, а также составлением договора – это два узких места долевого строительства. И если со вторым поможет грамотный юрист, специализирующийся на таких договорах, который выявит возможные проблемы и настоит на внесении в текст нужных пунктов, то на первом стоит остановиться подробнее.
Ознакомление с документами
Застройщик обязан представить в распоряжение обратившегося документы о своей деятельности, и отчётность, по которой можно судить о финансовом состоянии компании.
Обязательно стоит ознакомиться с информацией о структуре компании, и если договор заключается не с головной, а с дочерней, то уточнить сведения именно о ней. Также следует проверять персонально учредителей: можно встретить компании, имеющие ещё незапятнанную репутацию, но лишь потому, что это новые воплощения закрытых нечистых на руку застройщиков, и иногда они вычисляются по основателям (если те уже светились в таких компаниях).
Есть и другой вариант – номинальный директор. Проверить его на номинальность можно по ИНН из выписки ЕГРЮЛ. ИНН вводится на одном из проверочных сервисов, например, www.kartoteka.ru. Если на его владельце числится много компаний, то он наверняка является номинальным директором. А это, в свою очередь, означает, что компания уже готова защищаться от кредиторов и государства, и нести в неё деньги не стоит.
Если проверка свидетельств, совпадения реквизитов, адресов и прочих основных данных не станет проблемой, то вот для более подробной проверки, например, разбора проектной документации, стоит обратиться к специалистам в юридической и финансовой сферах.
Анализ судебных дел компании
Обязательно проверить статистику застройщика по судебным делам. Это осуществляется либо при помощи онлайн-картотеки арбитражных дел – kad.arbitr.ru, либо через сервис проверки контрагентов – www.1cont.ru.
Если судебных дел много, и застройщик выступает в них чаще в роли ответчика. Это должно заставить задуматься о том, стоит ли начинать работу с ним, ведь обилие судебных процессов может говорить о недобросовестности либо наличии финансовых проблем. Кроме того, обратите внимание на суммы – если долги по искам невелики, то это не столь критично.
Ещё один важный нюанс – предмет разбирательства. Если много исков связано с проектировщиками, водоканалом или генерирующими компаниями, то это может привести к срывам сроков сдачи объектов.
Сведения о прошлых объектах
Важно узнать сведения о предшествующей работе компании: каков её возраст, сколько квартир она сдала за время деятельности и за последние несколько лет, насколько довольными остались покупатели.
Важные нюансы:
Были ли ранее просрочки – конечно, проблемы могут происходить с каждым застройщиком, и ничего страшного, если время от времени он допускает просрочки. Главное, чтобы они не были длительными, и не стали системой. То есть чтобы, по крайней мере, просроченных объектов не было больше, чем сданных вовремя.
Насколько открыта информация о прошлых проектах – застройщик должен сам давать всю нужную информацию, то есть адреса и параметры объектов. И конечно, они должны совпадать со сведениями из других источников. Если выяснится, что компания приукрашивает действительность, то сложно будет доверять её обещаниям.
Качество – оно даже более важно, чем своевременная сдача. Отзывы в интернете не назвать стопроцентно надёжным источником (и потому не стоит останавливаться на их чтении на одном-двух сайтах, нужно провести более детальную проверку), но чаще всего приходится ограничиваться им. Хотя куда лучше, если есть возможность лично пообщаться с обладателем недвижимости, возведённой силами застройщика, или съездить и осмотреть дом.
Финансовое состояние
Официальный сайт ФСПП позволяет узнать, есть ли у компании незакрытые долги (fssprus.ru/iss/ip/). Если их много и на крупные суммы, то очевидно, что у неё проблемы. Вряд ли в подобных обстоятельствах стоит отдавать ей свои кровные, ведь вы встанете в конец очереди кредиторов, особенно если долги давние.
Но стоит разделать долги перед юридическими и физическими лицами, и перед государством – если на компании числятся долги по государственным пошлинам, это ещё не повод настораживаться, поскольку для расчётов с государством используется другой механизм.
Подытоживая изложенное в разделе, выделим главные признаки, по которым можно понять, что компания неблагонадёжна:
Множество исков к ней.
Большое количество незакрытых исполнительных листов.
Преобладание отрицательных отзывов от клиентов.
Некорректно составленные договоры.
Нежелание выдавать требующиеся документы.
Предоставление информации
Согласно ФЗ № 214 (статьи 20-21), на застройщике лежит обязанность представить в распоряжение клиента сведения как о компании, так и о конкретном проекте.
В законодательстве установлен и полный перечень сведений, которые необходимо будет представить.
 
 
 
 
О застройщике
В список обязательной информации входит:
Официальное и коммерческое наименование, местонахождение, режим работы, контакты, ФИО руководителя.
Сведения о государственной регистрации, учредителях и иных участниках с 5% и более голосов в компании.
Сведения о проектах, в осуществлении которых организация участвовала за три последних года.
И другое (полный список в статье 20) – всё это должно находиться в свободном доступе. Вдобавок застройщик должен будет по требованию предоставить доступ к ряду документов, перечисленных в той же статье.
О проекте строительства
О нём должна быть доступна следующая информация:
Основные сведения об объекте и договоре, разрешении на строительство, выполнивших инженерные изыскания лицах и результатах экспертиз.
Данные о правах на участок под строительство.
Подробные характеристики объектов, строительство которых планируется, планы по их присоединению к сетям, сроки сдачи и тому подобное.
Если застройщик привлекает средства не только от дольщиков, но и иными способами – сведения об этом.
Полный список вы можете найти в статье 21, как и перечень документов о проекте, которые компания должна предоставить по требованию.
Размещение информации
Правила размещения информации утверждены приказом Минстроя № 914/пр. Согласно ему, все перечисленные в предыдущем разделе сведения, должны быть размещены на сайте застройщика, и возможность доступа к ним должен иметь любой пользователь интернета. Это значит, что застройщик не может требовать регистрации или предоставления личных данных перед тем, как откроет доступ к ним. Пользователь не обязан устанавливать отдельные программы для получения доступа к сведениям.
Информация должна быть оформлена просто и понятно, проектная декларация опубликована в виде электронной копии, а проект договора – в виде скан-копии либо обычного текстового файла.
Если вносятся изменения, то соответствующим образом должны меняться и сведения на сайте, при этом требуется, чтобы наряду с новыми версиями документов сохранялись и предшествующие. Также следует зафиксировать и сделать доступным пользователям время внесения изменений.
Страхование гражданской ответственности
Ранее согласно Федеральному закону № 214 застройщики страховали ответственность при помощи банковского поручительства, страховки либо договора с обществом взаимного страхования.
Но с 2017 года в законодательство были внесены поправки, касающиеся страхования долевого строительства и обязывающие всех застройщиков, занимающихся привлечением средств при помощи заключения договоров долевого участия, отчислять средства в специальный компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора. Этот фонд обеспечивает защиту, он нужен, чтобы финансировать завершение строительства в случае задержек, или выплачивать компенсации пострадавшим дольщикам при банкротстве застройщика. Другими страховыми случаями являются незавершение строительства или неполучение дольщиком жилья при завершённом проекте, а также невозврат ему средств.
pravo.estate
Как проверить застройщика: способы и рекомендации
Приобретая жилье на стадии строительства, необходимо тысячу раз убедиться в надежности застройщика. Как проверить компанию и понять, можно ли доверять ей? Ведь стоимость недвижимости сегодня настолько высока, что большинству граждан приходится брать многомиллионные ипотечные кредиты и выплачивать их на протяжении не одного года, поэтому важно исключить даже минимальный риск. О том, как проверить застройщика, на какие сведения и документы нужно обращать пристальное внимание, узнаете из статьи.
Почему нельзя полагаться на удачу
Существует несколько способов, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры на стадии котлована или возведения. Доверять свои деньги следует только строительной компании с безупречной репутацией. Добросовестность и наличие опыта в строительстве – это важные, но не единственные показатели надежности фирмы. Помимо них, имеет значение финансовая устойчивость, то есть наличие различных источников финансирования и административных возможностей. От этих критериев напрямую зависят риски покупателя, вероятность «заморозки» строительства или задержки сроков ввода в эксплуатацию готового объекта.
На деятельность застройщика как юридического лица или индивидуального предпринимателя влияют различные экономические факторы, изменения в законодательстве, тенденции на рынке надвижимости, курс валют и прочие условия, не зависящие от самой строительной компании, ее репутации и добросовестности. Сложности и непредвиденные обстоятельства могут возникнуть в работе компании с многолетним опытом работы и солидным имиджем. Однако такая фирма, в отличие от менее известного и непроверенного застройщика, сумеет найти выход из трудных ситуаций, не причинив ущерба конечному потребителю. Именно поэтому крайне важно знать, как проверить застройщика. Это позволит понять, можно ли доверить ему свои кровно заработанные.
Информация на сайте
Первый и самый простой способ познакомиться со строительной компанией – зайти на ее официальный сайт. Обычно основные сведения о застройщике содержатся в разделе «О нас» или «О компании». В нем указана информация о периоде существования на рынке, истории развития, достижениях, наградах. Там же некоторые фирмы публикуют сведения об управленческом звене и составе совета директоров.
 
Полезными станут информационно-аналитические статьи на независимых специализированных ресурсах («Индикаторы рынка недвижимости», «РБК-Недвижимость» и пр.). Получить информацию о застройщике можно через любую поисковую систему. А вот беспрекословно доверять тому, что написано на сайте в разделе «СМИ о нас» или «Отзывы», точно не стоит.
Нельзя упустить и страницу «Проекты». В этом разделе компания размещает уже реализованные проекты, если таковые имеются. К слову, их отсутствие может говорить о том, что застройщик – новичок в своем деле. Объективно судить об опыте компании по тем объектам, которые находятся на стадии реализации или планирования, было бы неправильно, ведь так называемые «бумажные проекты» свидетельствуют лишь об амбициях застройщика, не более.
При наличии сданных объектов недвижимости, представленных для ознакомления на официальном сайте, следует обратить внимание на то, в каком регионе они возведены. Данный факт поможет проверить застройщика. Как правило, наличие нескольких успешно завершенных проектов свидетельствует о том, что девелопер имеет хорошие отношения с властями муниципалитета, а значит, маловероятны и любые проблемы, связанные с получением разрешения, согласованием технических условий, энергообеспечения.
Сотрудничество с партнерами
Оценивая надежность компании-застройщика, следует обращать внимание и на ее ключевых партнеров. Если к их числу относятся крупные банки с государственным участием, а в роли генеральных подрядчиков выступают ведущие строительные компании, можно не сомневаться в правильности своего выбора.
Существует и другой метод, как проверить застройщика. Заключается он в изучении инвестиционной политики компании. Кроме того, если основным инвестором фирмы является гигантская финансовая корпорация, тогда уж точно можно не переживать. Прежде чем вложить огромные средства в бизнес, крупные инвесторы досконально изучают девелоперские проекты, проводят многочисленные проверки деятельности застройщика и только в том случае, если у них не возникает никаких вопросов, подписывают контракт. В свою очередь застройщик, указывая на партнерство с ведущей корпорацией, демонстрирует всему рынку незапятнанность своей репутации.
Информация об источниках финансирования содержится в проектной декларации. Этот документ также можно отыскать на сайте застройщика. Помимо него, указывается название банка или другой организации, которая финансирует строительство. Данный момент имеет особое значение, поскольку сотрудничество с мелкой или неизвестной компанией на самом деле может оказаться аффилированным. Другими источниками являются средства конечных покупателей, перечисляемые по договорам ДДУ.
 
Чтобы проверить надежность застройщика при долевом строительстве, как правило, обращают внимание на наличие валютных рисков. Они появляются в том случае, если все расчеты девелопер совершает в долларах или евро. Малейшие колебания курса приведут к серьезным потерям инвесторов. Если же все операции, связанные с проектом, осуществляются в рублях, это исключает риски вкладчиков.
Финансовые возможности компании-застройщика
К признакам инвестиционной устойчивости фирмы относятся независимая стратегия продаж. Она подразумевает реализацию проекта застройщиком за счет вложения собственных или кредитных средств, без долевого участия покупателей. Обычно такие объекты продаются на финише строительного процесса, когда практически готовы к сдаче в эксплуатацию. Если же застройщик приступил к продаже квартир, но при этом еще не подготовлен даже котлован под фундамент, необходимо изучить проектную декларацию, в которой указаны источники финансирования. Если преимущественно ими являются лица, заключившие договор долевого участия, лучше еще раз тщательно взвесить свое решение о покупке.
Адекватность ценовой политики – еще один аргумент в пользу застройщика. Как проверить при покупке недорогой квартиры, в чем скрывается подвох? Явная дешевизна предложения не всегда свидетельствует о его выгоде. Чаще всего квартиры, которые продаются по цене намного ниже рыночной, говорят о нехватке ресурсов фирмы. Вместе с тем, умеренное снижение цен в ходе проведения сезонных акций является вполне нормальным явлением на рынке недвижимости.
Финансовое благополучие компании нередко выражается ее публичностью. Размещение собственных акций в открытом доступе на отечественном или зарубежном фондовом рынке подтверждает факт прохождения застройщиком многочисленных проверочных процедур и получения высоких экспертных оценок. Данный факт указывает на то, что биржевые инвесторы доверяют компании, поддерживают ее модель корпоративного управления и финансовой политики.
Порталы недвижимости, на которых публикуются рейтинги российских строительных компаний, – место, где проверить застройщика можно по его количественным показателям. В топе, как правило, оказываются фирмы со значительным объемом вводимой в эксплуатацию жилплощади и вырученной прибыли за календарный год.
Темпы реализации проектов
Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры, если дом находится на стадии строительства или котлована? В этом случае опираться можно на темпы выполнения каждого этапа строительных работ. За основу берутся уже реализованные проекты девелопера. Нередко застройщики специально публикуют фото- и видеоотчеты, тем самым пытаясь оправдать доверие вкладчиков. Благодаря установленным на территории объекта веб-камерам, будущие жильцы имеют возможность наблюдать за рабочим процессом в режиме-онлайн, оценивать динамику и слаженность процесса.
 
Но как проверить надежность застройщика при долевом строительстве и как понять, что возведение многоэтажки идет слишком медленными темпами? При нормальном рабочем процессе строящийся многоквартирный дом ежемесячно должен увеличиваться на 2-3 этажа. Панельные здания, в отличие от кирпичных и монолитных, строятся быстрее: в среднем за месяц бетонная коробка вырастает на 4-5 этажей. Однако данные расчеты носят теоретический характер, и нередко от нормы отклоняются даже ведущие строительные компании.
Прежде чем покупать строящееся жилье у застройщика, желательно потратить несколько часов своего личного времени и посетить пару готовых объектов. Осмотр дворов, фасадов строений, подъезда к жилому комплексу позволит сделать предварительный вывод о качестве домов. Учитывать также нужно год постройки и отзывы жильцов. Даже те строения, что визуально не имеют дефектов, могут впоследствии преподнести новоиспеченным владельцам не самые приятные сюрпризы в виде промерзания стен, высокой слышимости, некачественной внутренней отделки и др.
О каких документах спросить
Федеральный закон № 214, который регулирует вопросы участия в долевом строительстве, фиксирует обязанность застройщика предоставить для ознакомления любому заинтересованному лицу несколько документов. К ним относятся:
устав строительной компании в последней редакции и прочие учредительные документы;
свидетельство о госрегистрации застройщика в качестве ИП или юридического лица;
свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика;
документы бухгалтерской отчетности за три календарных года;
заключение аудиторов о деятельности фирмы.
Это общие документы, какие проверить у застройщика новостройки необходимо в первую очередь. Компания обязана по требованию предоставить их оригиналы или нотариально заверенные копии. Но с другой стороны, ознакомление с этими документами нельзя назвать стопроцентным вариантом, который позволит проверить надежность застройщика при покупке новостройки. Как правило, данная информация носит формальный характер и имеется у каждого застройщика, поэтому рядовому покупателю не даст каких-то особенных сведений. Единственную ценность для потенциальных инвесторов представляет аудиторский отчет, по которому специалисты смогут сделать выводы о финансовом состоянии фирмы.
Куда важнее ознакомиться с проектной документацией. Помимо основного пакета бумаг, для покупателя имеет значение наличие:
договоров на владение землей;
заключения государственных экспертов;
разрешения от региональных властей на строительство;
выписки из ЕГРЮЛ.
Задаваясь вопросом, как проверить застройщика при покупке новостройки, нельзя забывать и о документах, которые нужно потребовать непосредственно в момент заключения договора. Прежде чем поставить свою подпись в соглашении о долевом участии, необходимо убедиться, что фирма действует в рамках закона. Итак, какие документы застройщика нужно проверить? Обязательно удостоверьтесь в наличии полномочий на совершение сделки у лица, который представляет интересы компании. Если договор подписывает сотрудник фирмы, у него должна быть соответствующая доверенность от генерального директора. В тех случаях, когда участником договора выступает лицо, не имеющее данных полномочий, соглашение признается недействительным, и все обязательства по нему аннулируются, несмотря на факт передачи денег. Обратить внимание нужно на имя лица, выдавшего документ, срок действия доверенности и право на совершение каких операций она дает.
 
Что еще может свидетельствовать о надежности фирмы
Большинство пользователей собирает информацию об интересующем девелопере на различных форумах, которые посвящены обсуждению проектов, стоимости новостройки, достоинств и недостатков квартир и т. д. Здесь не удастся проверить документы застройщика, но можно узнать о жалобах дольщиков, понять, какие могут быть нестыковки и подводные камни в процессе оформления недвижимости. Если жалоб больше, чем положительных отзывов, следует еще раз взвесить решение о покупке. В том случае, когда десятки дольщиков обвиняют застройщика в откровенно мошеннических действиях, постоянных нарушениях сроков сдачи объектов или, например, отказе предоставлять документы о законности строительства на конкретном земельном участке, лучше найти другую компанию.
Многих интересует, какие документы проверить у застройщика, чтобы можно было узнать о его текущих судебных процессах. Но даже если бы информация, подтверждающая факт наличия определенных споров между строительной компанией и соинвесторами, подрядчиками или дольщиками, находилась в открытом доступе, это бы ничего не значило. Судебные тяжбы – это обычная практика на рынке недвижимости, особенно для крупных фирм, которые ежегодно сдают в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилплощади. Урегулированием споров занимается штат юристов, поэтому к ходу строительного процесса и сопутствующим ему техническим моментам эти вопросы не имеют никакого отношения.
Как проверить застройщика на банкротство
В 2014 году был принят Федеральный закон, который обязал все строительные компании страховать свою ответственность перед дольщиками посредством банковского поручительства, оформления страхового полиса или заключения договора с Обществом взаимного страхования. А в 2017 году снова были внесены новые поправки в указанный ФЗ, в соответствии с которыми застройщики теперь должны отчислять средства в единый компенсационный фонд долевого строительства. Предназначение этой государственной организации заключается в направлении бюджета на финансирование долгостроя и на погашение задолженности перед дольщиками в случае банкротства застройщика.
Как проверить, не приобрела ли компания официальный статус неплатежеспособной до заключения договора долевого участия? В этом вопросе помогут специальные реестры. Чтобы воспользоваться одним из них, необходимо зайти на официальный сайт арбитражного суда. В разделе «Единая картотека» через поисковый фильтр задать параметры в графе «Участник дела», обозначив «Ответчик», затем ввести название фирмы-застройщика и выбрать активную кнопку «Банкротные». На экран будут выведены все архивные и рассматриваемые дела о несостоятельности юридических и физических лиц.
 
Сдача жилья в эксплуатацию: основные формальности
Наконец сделка совершена и подошли все сроки сдачи объекта жильцам, которые с нетерпением ждут дня для празднования новоселья. Но, как оказалось на практике, многие не знают, как проверять квартиру от застройщика.
Сроки окончания строительных работ прописываются в ДДУ. Если застройщик не успевает сдать объект вовремя, то обязан за два месяца до истечения этого период сообщить об этом покупателям и предложить изменить соответствующее положение договора. Причем также важно разделять понятия срока ввода в эксплуатацию и передачу ключей собственникам. Как правило, въехать в новые квартиры новоселы смогут не раньше, чем на следующий день после принятия объекта госкомиссией. Причем момент передачи ключей жильцам также должен быть прописан в договоре. Обычно он наступает спустя 4-6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Всем дольщикам застройщики обязаны отсылать уведомление о готовности объекта заказным почтовым отправлением не позже, чем за месяц до даты передачи ключей. Однако чаще покупателям сообщают приятную новость по телефону и приглашают прибыть в офис для сверки документов. Прийти туда нужно со своими паспортом и экземпляром соглашения о сделке. Если купленное жилье оформлено на нескольких собственников, присутствовать нужно каждому из них, а при отсутствии такой возможности следует выдать доверенность своему представителю.
Нередко застройщики предлагают подписать акт приема-передачи прямо в офисе, и только после этого отправиться на осмотр объекта, ссылаясь на экономию времени, но, совершив такой шаг, покупатель подвергает себя огромному риску остаться со всеми дефектами строительно-отделочных работ один на один. Застройщик обязан осуществить сдачу объекта по определенному регламенту, а новый владелец имеет право не принимать его при наличии брака, недочетов. Прежде чем подписывать акт приема-передачи, необходимо проверить выполнение каждой незначительной детали в квартире, предусмотренной договором. Кроме того, следует убедиться, что застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию, и дому уже присвоен адрес.
Если девелопер просрочил своевременную сдачу объекта, покупатель имеет право получить компенсацию. При этом нужно понимать, что ни один застройщик не проявит инициативу и не выплатит неустойку по своей воле. Новый владелец имеет право обратиться с претензией в главный офис компании и дождаться ее рассмотрения в течение 10 дней. Многие компании в подобных случаях предлагают клиентам урегулирование спора в досудебном порядке с указанием суммы компенсации и срока выплат.
 
Осмотр квартиры
Перед тем как отправиться на прием-передачу квартиры, владельцу необходимо еще раз открыть свой экземпляр договор долевого участия и внимательно изучить главу, в которой описаны характеристики готового к заселению объекта. Здесь указываются все виды работ, которые обязуется выполнить девелопер. На осмотре желательно не выпускать ДДУ из рук, чтобы иметь возможность сразу же указать представителю компании-застройщика на выявленные несоответствия.
Итак, что проверить при приемке квартиры от застройщика? Перечислим все, на что нужно обратить внимание:
Входная дверь. Она должна быть правильно вмонтированной и свободно открываться, плотно прилегая к проему. Обратить внимание следует на функциональность врезанного замка.
Стены. Не допускается даже минимальное отклонение от вертикали, при этом местные неровности могут находиться в пределах 5 мм. Также следует измерить площадь квартиры и убедиться, что размещение стен соответствует ее схематической планировке.
Полы. Воздушных пустот или расслоений быть не должно. Обнаружить их можно, простучав молотком несколько фрагментов.
Потолки. Перепады и щели на стыках, несоответствие фактической высоты потолков заявленной – повод для отказа от приема квартиры. Впрочем, если покупатель планирует устанавливать натяжные потолки, на незначительные дефекты можно закрыть глаза.
Окна. Должны быть установлены конструкции той марки, которая указана в ДДУ застройщиком. Проверить самостоятельно нужно целостность стеклопакетов, функциональность фурнитуры, степень заделки зазоров, наличие козырька на лоджии (если таковая имеется).
Электрическая проводка. С помощью специальных приборов-тестеров можно проверить работу всех выключателей и розеток. Если их наличие не предусмотрено договором, убедитесь в том, что есть все провода для дальнейшего подключения.
Инженерные коммуникации. Проверке подлежат системы отопления, канализации и вентиляции, вся запорная арматура, тройники, сливные трубы, раковина, унитаз, радиаторы отопления и пр. Чтобы протестировать вытяжку, достаточно поднести к вентиляционному отверстию лист бумаги, который при нормальной тяге должен прилипать.
Отделка. Обратить внимание необходимо на качество использованных материалов, их марку. Никаких трещин, сколов и открытых швов быть не должно.
Напоследок также следует зафиксировать показания счетчиков, которые установлены в квартире и за ее пределами. Данные учетных приборов желательно сохранить и сверить с теми, что указаны в их паспортах. Кроме того, можно обратиться к застройщику с просьбой показать подвал или верхний технический этаж. Дольщики имеют право на доступ к любой части здания, чтобы убедиться, не текут ли трубы или крыша, нет ли посторонних запахов.
Последний этап
Если у владельца нет претензий к готовой квартире, подписывается акт приема-передачи. В противном случае, при обнаружении недочетов, составляется дефектный акт. В нем указывается весь перечень нареканий клиента, а также адрес, номер квартиры, реквизиты и сведения о компании-застройщике.
Девелопер приглашает дольщика на повторный просмотр после устранения недочетов. Если серьезных претензий у покупателя не имеется, но он по каким-либо причинам отказывается принимать квартиру, застройщик вправе сдать объект в одностороннем порядке.
fb.ru