Как расторгнуть договор с застройщиком – Расторжение ДДУ в одностороннем порядке и через суд по инициативе дольщика, возврат денег: пошаговая инструкция

Содержание

Расторжение договора с застройщиком

Причины расторжения договора

Строительство – вещь рисковая и не всегда идет гладко. Всегда остается риск столкнуться с банкротством, срывом сделок, или попасть под влияние мошенников. И не только дольщики являются наиболее частыми жертвами обстоятельств, сложившихся не в их пользу. Никто не даст вам гарантий того, что строительство закончится именно в указанный в договоре срок, а также невозможно с точностью до копейки определить его стоимость. Неспроста эти условия всегда определяются в договоре, как предварительные и законом они предусматриваются, как необязательные. Как стоимость, так и сроки строительства могут впоследствии изменяться по соглашению двух сторон.

В момент строительства, дольщики, как и другие застройщики, на правах потребителя имеют право расторгнуть договор с застройщиком. Возможно это в двух случаях:
  • Если были нарушены предварительные или промежуточные сроки строительства,
  • Когда качество долевого строительства не соответствует требованиям технических норм или проектной документации,
  • При других обстоятельствах, которые связаны со строительством и очень важны для дольщика (как приобретателя).

Большой редкостью является ввод нового дома в эксплуатацию в срок, установленный договором. При этом наличие такого срока в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Если дольщик признает это недопустимым, он имеет полное право произвести расторжение договора с застройщиком. При этом все потраченные деньги ему обязаны вернуть. Дольщику не нужно забывать также о своих правах на неустойку, которая высчитывается отдельно за каждый день затягивания строительства. Эта сумма будет равняться 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая установлена на день исполнения обязательств, от цены, установленной договором.

Если в квартире новостройки, все же выявлены определенные недостатки, наличие которых делает ее непригодной для жилья, то дольщики вправе требовать следующее:
  • Устранения выявленных недостатков, которые будут произведены в разумные сроки и на безвозмездной основе,
  • Соразмерного выявленным недостаткам уменьшения стоимости квартиры,
  • Возмещения своих расходов, которые были потрачены собственником на устранение дефектов.

Все выдвинутые требования подлежат удовлетворению, если были выявлены в момент действия гарантийного срока. Этот срок прописывается договором и не может быть менее 5 лет. Время исчисления гарантийного срока наступает с момента передачи квартиры в собственность дольщика (если другое не предусмотрено договором).

Если же дольщик окончательно и бесповоротно намерен расторгнуть договор, то он вправе сделать это в одностороннем порядке. Для этого необходимо предварительно уведомить вторую сторону о расторжении договора на строительство. Для того, чтобы быть уверенным, что письмо попадет в руки застройщику, необходимо его оформить как заказное, либо передать лично в руки курьером под роспись. На все отправленные документы необходимо сделать опись. С этого момента договор можно считать расторгнутым.

Случается, что для расторжения договора, дольщику приходится обращаться в суд. Обстоятельствами такого обращения может стать:
  • Когда в процессе строительства возникли обстоятельства, явно свидетельствующие о том, что объект не будет закончен в срок,
  • Когда в проектную документацию внесены существенные изменения (чаще всего это касается размеров жилого помещения), с которыми дольщик не хочет мириться,
  • Когда изменяется назначение всего имущества, либо отдельных частей нежилых помещений.

Возврат денег.

Расторжение договора с застройщиком – это еще полдела. Главное – это вернуть все вложенные в строительство средства. Для этого необходимо предоставить:
  • Копии платежных документов. (В противном случае дольщик не сможет подтвердить свои затраты),
  • Копии соглашений о предоставленных займах,
  • Банковскую справку, указывающую размер взятого кредита.

Денежные средства, которые подлежат возврату, списываются со специального расчетного счета застройщика и направляются по принадлежности. Если гражданин вносил собственные средства, они поступают на его банковский расчетный счет, пройдя индексацию и вычет пени. Если вносимые средства были кредитными или оформлялись в качестве банковского займа или субсидии, то они будут перенаправлены в бюджеты тех организаций, которые их предоставили. Если дольщиком уже заключен договор с другим застройщиком, то по письменному заявлению, деньги могут быть перенаправлены на другой расчетный счет нового застройщика.

Случается, что цена долевого строительства выражается в иностранной волюте. В этом случае и возвращать деньги будут в этой же валюте, в соответствии с официальным курсом Центробанка на день возврата.

Возврат денежных средств должен произойти не позднее 3 месяцев со дня расторжения договора.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Расторжение договора ДДУ и возврат денег после расторжения

Популярность договора долевого участия в современной России объясняется очень легко. Поскольку большинство людей, проживающих на территории нашей страны, не обладает значительными финансовыми средствами, позволяющими сходу и запросто приобрести себе какое-либо жильё, например, квартиру, то многие из них предпочитают вложиться в стройку многоэтажки в перспективном с точки зрения дольщиков районе, и, таким образом, получить в будущем недвижимую собственность по цене, которая на порядок ниже, чем средняя на рынке.

Однако, некоторые дольщики при заключении ДДУ бывают настолько ослеплены своими мечтами и радужными надеждами, что не обращают внимание на то, что представляет собой будущий застройщик, можно ли ему вообще доверить хотя бы копейку, не совершал ли он в прошлом махинаций с ДДУ и т.п. Поэтому вполне возможно наступление таких обстоятельств, из-за которых человек, вложивший свои, может быть, последние финансы в образ светлого будущего, остаётся как без жилья, так и, возможно, без своих денег.

В связи с тем, что риск вступить в как в урегулированные, так и в неурегулированные правом отношения с застройщиком, который не отличается чистой совестью, сейчас достаточно высок, крайне необходимо знать, как действовать в том случае, если он отказывается выполнять свою часть соглашения, чтобы

вернуть свои денежные средства обратно. По этой причине нужно хорошо изучить, каков юридический механизм расторжения договора долевого строительства, и какие последствия имеют место после расторжения ДДУ по инициативе дольщика или по инициативе застройщика в одностороннем порядке, или по соглашению сторон, и как, соответственно, осуществить возврат денег в каждом из этих случаев.

Стороны договора долевого участия и почему он так необходим?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47

— Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

К сторонам данного договора законодательство относит застройщика и дольщика. В настоящий момент все возможные юридические отношения, возникающие между ними, урегулированы с помощью ФЗ под номером двести четырнадцать. Несколько лет назад он стал в прямом смысле спасением для очень большого количества дольщиков, которым был причинён серьёзный ущерб из-за того, что в долевом строительстве тогда царил жуткий беспредел и бардак из-за мошеннических операций многих застройщиков.

ФЗ двести четырнадцать сыграл свою положительную роль и пресёк значительную часть недобросовестных действий со стороны строительных компаний, потому что дал гарантии дольщикам, что как бы ни развивались события, они могут не беспокоиться за вложенные в стройку деньги, поскольку имеют право расторгнуть договор долевого участия и получить всё вложенное обратно. Вместе с тем, нечистые на руку застройщики ещё полностью не исчезли, и могут попортить вам крови, вынудив потерять огромное количество времени на процедуру расторжения договора долевого участия в строительстве.

Для того чтобы быть абсолютно уверенным, что деньги, которые были вложены вами в строительство будущего жилья, вернут, в случае расторжения договора долевого участия, нужно составлять и заключать ДДУ согласно порядку, который изложен в ФЗ под номером двести четырнадцать, а также осуществить его регистрацию в специально уполномоченных органах, относящихся к ведению Росреестра. После этого вы можете отдавать принадлежащие вам финансовые средства застройщику, не боясь того, что вам их не вернут.

Имейте в виду, что строительные организации, не отличающиеся особой честностью, очень часто настаивают на том, чтобы вы подписали с ними предварительное соглашение и передали на его основе свои финансы для стройки. Такое предложение является не только недопустимым, но и противоречит нормам государственных актов. Учтите, что подобные соглашения не оформляют какие-либо юридические отношения и, соответственно, не возлагают хотя бы малейшей ответственности на участников, кроме того, если вы расторгнете такой договор, то маловероятно, что вы получите обратно причитающиеся вам деньги.

Как расторгнуть ДДУ в строительстве: возможные способы


Независимо от того, прошёл ли ваш договор официальную государственную регистрацию или нет, нормы права, установленные законодателем в ФЗ под номером двести четырнадцать, позволяют вам закончить любые правоотношения с не отличающимся честностью застройщиком, причём на достаточно неплохих для вас условиях. В вышеуказанном ФЗ комментаторы правовых норм выделяют следующие способы того,

как можно расторгнуть договор долевого участия:

  1. В одностороннем порядке, когда застройщик самостоятельно проявляет подобную инициативу.
  2. В одностороннем порядке, когда дольщик самостоятельно проявляет подобную инициативу.
  3. По соглашению, к которому пришли обе стороны.

Запомните, что неважно, по какой причине или вследствие чего произошло расторжение договора долевого участия. Это не отменяет чётко установленной правом обязанности застройщика без промедлений и возражений вернуть финансовые средства, переданные ему дольщиком, обратно. Затем необходимо прийти в уполномоченные органы Росреестра и сообщить им о расторжении договора долевого участия, чтобы они сделали соответствующую запись в своей базе и осуществили регистрацию договора, который после этого будет считаться аннулированным.

Расторжение ДДУ, происходящее по требованию дольщика

Если застройщик осуществляет незаконные действия

Закон устанавливает, что основной причиной, исходя из которой дольщик может в одностороннем порядке потребовать аннулирования соглашения, являются какие-либо нарушения либо проступки, допущенные строительной организацией, выступающей в договоре как застройщик. Что это за нарушения?

  1. Сдаваемая застройщиком многоэтажка по некоторым параметрам не соответствует требованиям по качеству, изложенным в документах о проекте многоэтажки, и принятым в нашем государстве правилам и стандартам, которые являются обязательными к исполнению строителями. Поэтому, если вы найдёте какие-либо недоделки строительства или дефекты, то можете с полной уверенностью в законности своих действий потребовать устранить их, причём это должно быть сделано строителями без взимания с вас денег. Либо, в качестве второго варианта решения проблемы, вы можете заняться ремонтом сами, но заставить застройщика оплатить вам компенсацию, поскольку своими действиями он отступил от условий, прописанных в ДДУ и определённых в ФЗ под номером двести четырнадцать, поэтому должен ответить своими финансами за нанесённый вам ущерб. Разумеется, свои претензии или требования нужно записывать или распечатывать на бумажном носителе и передавать лицам, представляющим компанию-застройщика.
  2. Если банк, ранее выступавший в качестве поручителя, прекратил договорные отношения с застройщиком, и застройщик не смог договориться с другим банковским учреждением о поручительстве за четырнадцать дней после аннулирования прошлого поручительства.
  3. Сдача многоэтажки произошла после истечения 60 суток, прошедших с момента окончания крайнего срока сдачи.
  4. Иные основания.

Во всех этих случаях, прежде чем поддаться эмоциональным порывам и поспешно идти подавать иск на строительную организацию, попытайтесь решить проблему быстрее, а именно: отправьте или передайте застройщику уведомление, способом, который для вас наиболее приемлем,в котором прямо и недвусмысленно укажите, что расторгаете ДДУ. Согласно положениям, прописанным в ФЗ под номером двести четырнадцать, соглашение по долевому участию считается аннулированным с того дня, в который вы отправили это уведомление.

После этого ожидайте календарный месяц, который предоставляется другой стороне для возврата денежных средств, а также выплаты пени, поскольку строительная организация незаконно пользовалась вашими деньгами какое-то время. Если финансовые средства не появились на вашем счёте в течение указанного выше срока, то без помощи суда в данном случае не обойтись: подавайте иск и забирайте причитающееся вам с помощью судебных приставов.

Если застройщик законопослушен

Ранее были рассмотрены ситуации, когда застройщик хитрит и всячески избегает выполнения взятых на себя обязанностей в полной мере. Но иногда возникают такие ситуации, что вам встретился законопослушный девелопер, с которым не было недомолвок и проблем, с которым регистрация ДДУ прошла очень легко и без проблем, который не выкручивается и не пытается нажиться на вас, но, тем не менее, вы хотите вернуть вложенное вами финансы, и расторгнуть соглашение. Что делать в этом случае? Вариантов здесь только два:

  • Отыскать другого человека, который согласится быть дольщиком вместо вас, и осуществить уступку ему своих требований.
  • Провести переговоры с застройщиком и, если получится, полюбовно договориться с ним о возврате.

Расторжение ДДУ в строительстве, по требованию застройщика

Согласно положениям закона, который регулирует отношения по ДДУ, главная обязанность, возникающая у дольщика в этом соглашении, — это оплата, которую он должен перечислять своевременно либо полностью, либо в несколько траншей. Как только дольщик просрочил крайний срок по оплате на 60 суток, другая сторона соглашения должна отправить ему требование закрыть долг в течение последующих 30 дней.

Если дольщик не отреагировал на требование, застройщик получает, согласно ФЗ под номером двести четырнадцать, полное право на расторжение данного соглашения, отправив дольщику соответствующее уведомление. Затем у строительной организации есть десять суток на то, чтобы перечислить финансовые средства другому участнику соглашения.

Важный момент, который нужно обязательно знать будущим участникам ДДУ: даже если соглашение с застройщиком будет аннулировано, не надейтесь, что с вас будут сняты все санкции. Пеню за то, что вы не вовремя оплачивали свои взносы, вы обязаны передать застройщику из расчёта одной трёхсотой ставки рефинансирования, которая на момент просрочки была установлена Центральным банком, за каждый день просроченного платежа. При этом ФЗ под номером двести четырнадцать устанавливает серьёзное ограничение для строительных компаний: они не имеют никаких прав на то, чтобы посчитать пеню и забрать её самостоятельно из возвращаемых денег.

Плата, которую дольщик не вносит своевременно, является одной-единственной законной причиной, из-за которой застройщик может отказаться следовать условиям соглашения и расторгнуть его. Если же строительная организация начинает что-либо придумывать и пытаться уклониться от тех обязательств, которые они на себя приняли, смело защищайтесь от подобных нападок, в крайнем случае обращаясь к уполномоченному суду с просьбой о справедливом и законном разрешении этой ситуации.

Расторжение ДДУ по соглашению участвующих в нём сторон

Если участники договорились о том, что возникшие между ними недопонимания и разногласия можно разрешить без обращения к посредникам или уполномоченным органам государства, и устранили в итоге все противоречия, то они должны составить и подписать соглашение, в котором фиксируется факт расторжения ДДУ.

Причиной для такого развития событий могут быть какие угодно обстоятельства и юридические факты как со стороны дольщика, так и со стороны застройщика. Это абсолютно не важно. Главное, чтобы участники решили, как им лучше всего полюбовно разойтись, максимально учитывая интересы каждого. Конечно, этот вариант очень удобен, потому что обладает следующими преимуществами:

  1. Оперативность по времени.
  2. Нет необходимости обращаться к третьим лицам или государству.
  3. Возможность избежать негативных санкций, которые возникают, если договор будет аннулироваться какой-либо из участвующих в нём сторон.

Вместе с тем, в случаях, когда соглашение о долевом участии прекращает своё действие по взаимному согласию, возможно появление «подводных камней», наносящих урон дольщику. Какими именно бывают эти «подводные камни»?

  • Сумма финансовых средств для возврата очень часто оказывается на порядок ниже той суммы, которую возможно истребовать с помощью судебных органов.
  • Если вы не очень хорошо разбираетесь в юридических хитросплетениях, то юристы, работающие у застройщика, могут ловко ввернуть в документ некоторые пункты, цель которых заключается в том, чтобы дать возможность девелоперам как можно дольше оттягивать передачу вам денег или ещё каким-либо способом помешать вам в осуществлении прав, которыми вы наделены по действующему законодательству.

domovik.guru

Как расторгнуть договор с застройщиком?

Если застройщик постоянно откладывает срок сдачи дома, решил изменить план квартиры или повысить стоимость, то вы можете расторгнуть с ним договор создания объекта долевого строительства (договор долевого строительства). Как это сделать, куда обращаться, и вернут ли деньги?

 

Причины для расторжения договора долевого строительства

Согласно Положению о долевом строительстве в Республики Беларусь дольщик вправе расторгнуть соглашение до сдачи жилплощади или после (п. 18). Какие мотивы могут быть:

  1. Застройщик не исполняет или не надлежаще исполняет свои обязательства по договору;
  2. В случае несогласия с изменением цены квартиры, предлагаемым застройщиком.

Пути расторжения договора долевого строительства

Стороны могут расторгнуть договор тремя способами:

  1. По обоюдному желанию сторон.
  2. По инициативе одной из сторон
  3. Через обращение в суд

Расторжение договора долевого строительства по обоюдному соглашению

Если дольщик и застройщик оба хотят прекратить сотрудничество, то здесь нет трудностей. Условия взаимного прекращения прописаны в договоре долевого строительства. Участники соглашения должны направить друг другу письменное уведомление о расторжении договора.
Далее подписать документ о расторжении соглашения. Как только акт расторжения подписан, договор долевого строительства считается расторгнутым.

Расторжение договора долевого строительства в одностороннем порядке

Расторжение договора долевого строительства одной из сторон допускается, когда:

  1. Нарушены сроки передачи жилья, которые указаны в соглашении.
  2. Качество переданной жилплощади намного ниже, чем предусмотрено проектом.
  3. Застройщик не устраняет дефекты, сделанные при планировке и строительстве жилого помещения.
  4. В других ситуациях, обозначенных в договоре или предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Расторжение договора долевого строительства через суд

Расторгнуть договор между дольщиком и застройщиком через суд можно, когда:

  1. Проект был изменен строительной компанией без согласования с дольщиком (площадь, планировка, количество комнат и т п.).
  2. При ином существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При расторжении в судебном порядке дольщик должен составить иск и направить его в суд по месту нахождения ответчика. Кроме иска необходимо приложить:

  1. Копию договора.
  2. Бумаги, подтверждающие нарушения со стороны застройщика.
  3. Расчёт сумы иска, которую истец взыскивает с ответчика.

Если ваши интересы представляет доверенное лицо, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность.

Риски для дольщика при расторжении договора долевого строительства

Если застройщик грозит вам удержанием определенной суммы в случае расторжения договора, а в документе это не прописано – его действия неправомерны.

Расторжение договора создания объекта долевого строительства — это трудоемкая процедура, которую сложно провести самостоятельно, так как в редких случаях дольщики знают свои права и возможности в таких ситуациях. Чтобы минимизировать риски и гарантированно вернуть свои средства, лучше обратиться к адвокату, который проведет расторжение договора долевого строительства и решит споры с застройщиками с минимальными потерями для вас.

tukin.by

Как расторгнуть договор с застройщиком- бесплатная юридическая консультация

Услуги адвоката при расторжении договора с застройщиком

Учитывая непростую экономическую ситуацию в стране, случаи расторжения договоров долевого участия между застройщиком и дольщиком – не такая уж редкость. Закон предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • по инициативе дольщика;
  • по инициативе застройщика;
  • по решению суда.

Во всех случаях застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства определенную сумму, однако на практике нередки споры по поводу возврата денег, объема возвращаемых средств либо непосредственно расторжения договора долевого участия. Поэтому помощь опытного адвоката может оказаться неоценимой.

Тонкости расторжения договора

Самый простой вариант – когда стороны договариваются обоюдовыгодно об условиях расторжения ДДУ. Однако, соглашение нужно читать внимательно: вряд ли застройщик захочет добровольно и быстро вернуть вам деньги. Часто в документ включаются невыгодные для дольщика условия:

  • возврат денежных средств только после заключения договора с другим дольщиком;
  • очень долгий срок возврата денег.

Оба условия – удобны для застройщика и неинтересны для второй стороны, поскольку в результате в ближайшее время дольщик не получит ни квартиры, ни денег. Юристы советуют внимательно читать соглашение о расторжении ДДУ и не подписывать документ с кабальными условиями.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

У застройщика есть право расторгнуть договор долевого участия, если дольщик допустил просрочку платежа более чем на 2 месяца, трижды и более раз нарушал сроки внесения платежа. При этом он обязан направить в адрес второй стороны предупреждение о необходимости ликвидировать задолженность и о возможном расторжении ДДУ.

На погашение задолженности дается 30 дней, затем застройщик имеет право направить в адрес дольщика заказным письмом уведомление о прекращении обязательств по договору, а в течение 10 дней после этого должен вернуть дольщику деньги.

Важно! При нарушении сроков дольщик вправе требовать уплаты пени в размере 1/150 (либо 1/300 – для организаций и ИП) ставки рефинансирования за каждый день до дня оплаты.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть договор с застройщиком в следующих случаях:

  • дата передачи по договору истекла, но в течение 2 месяцев квартира не была передана дольщику;
  • в ходе строительства допущены отклонения от проекта, и они не согласованы с дольщиком;
  • качество выполненных работ не соответствует договору, и застройщик отказывается устранять недоделки;
  • у застройщика кончился срок действия банковского поручительства.

Как правило, приходится обращаться в суд, если:

  • застройщик остановил строительство и нарушает сроки сдачи объекта;
  • внесены значительные изменения в проект, в результате которых изменились площадь, иные параметры жилья;
  • изменено назначение либо размещение помещений в квартире.

Чем может помочь адвокат

Оценив конкретную ситуацию и перспективы дела, адвокат поможет дольщику вернуть деньги и в случае расторжения ДДУ по обоюдовыгодной договоренности сторон, и в судебном порядке. При этом важно получить не просто возврат денег от застройщика, но и установленные законом проценты за пользование застройщиком чужими денежными средствами, штрафные неустойки за нарушение условий договора. Самостоятельно произвести расчет и обосновать суммы может далеко не каждый дольщик, поэтому помощь юриста окажется полезной.

Права дольщика и услуги адвоката

Особый случай – когда вроде бы и нарушений со стороны застройщика нет, но вы решили отказаться от договора, поскольку нашли лучший вариант покупки жилья, нуждаетесь в деньгах либо уезжаете в другой город, и квартира здесь вам оказывается не нужна. Застройщик всеми способами будет стараться отказать в возврате денег, и только адвокат сможет мирным путем урегулировать конфликт либо добиться его разрешения в суде без финансовых потерь для доверителя.

Важно! Согласно Закону о защите прав потребителей дольщик имеет право в любой момент расторгнуть договор о выполнении работ и получить обратно уплаченные средства.

Для этого требуется направить в адрес застройщика уведомление. С даты отправки заказного письма ДДУ считается расторгнутым. Как правильно составить уведомление, и какие следующие действия необходимо предпринять, чтобы вернуть свои деньги и предусмотренные законодательством проценты, – подскажет адвокат.

Он знает все тонкости закона и судебного производства и поможет в том случае, когда есть достаточные основания к начислению штрафной неустойки за нарушение условия договора. Часто эта сумма снижается на основании ст. 333 Гражданского Кодекса: взыскать проценты в полном объеме и главное – добиться их выплаты может только опытный правозащитник.

Обращаться к юристам лучше еще до того, как в ДДУ будет стоять ваша подпись – тогда в документе не окажется противоречащих законодательству пунктов, которые могут лишить вас значительной суммы. В ином случае можно обратиться в суд с иском о признании договора или определенных его положений ничтожными. На любой стадии досудебного урегулирования, судебного разбирательства или исполнительного производства грамотный адвокат защитит ваши права и поможет взыскать со строительной компании не только деньги по договору, но и штрафные неустойки, проценты и компенсацию морального вреда.

triumf-uc.ru

Как правильно расторгнуть договор ДДУ с застройщиком

Итак, вы инвестировали свои средства в помещение в новостройке. Это может быть помещение коммерческого назначения или жилое. Сейчас это не имеет значение.

Вы по каким-либо причинам решили пойти на расторжение договора с застройщиком по договору долевого участия? Давайте разберемся, как расторгнуть его таким образом, чтобы вы не только сохранили вложенные средства, но и смогли извлечь из этого выгоду.

Тут у Вас есть 3 основных законных права расторгнуть ДДУ.

Первый случай описан в статье про ситуацию, если застройщик нарушил сроки сдачи дома: http://elitearenda.ru/vzyskat-s-zastrojshhika-neustojku.htm.

Эта ситуация применима только на этапе сдачи объекта Вам со стороны застройщика.

Имейте ввиду, что если объект ДДУ должен быть сдан, например, через 2 -3 месяца, но при этом очевидно, что он не будет сдан в этот срок (например, не достроены этажи), то можно обращаться в суд уже сейчас.  Изучите ФЗ 214 Статью 9 , в первом пункте —  первый подпункт. А в нем – самый первый абзац.

Кстати, один из наших клиентов воспользовался нарушениями сроки сдачи объекта на 2 недели, когда принимал вот эту квартиру в новостройке от компании «Конкорд» (сайт:http://sk-konkord.ru/). Правда, все обошлось без суда: компания сама выплатила ему неустойку по первому его требованию. Бывает, что встречаются добросовестные застройщики, имейте это ввиду. Было сэкономлено много времени и не понесено лишних финансовых затрат.

Застройщик сдает некачественный объект – второй случай для законного расторжения ДДУ

Итак, если у вас договор ДДУ с отделкой, то Вы можете не принимать объект при обнаружении даже небольших дефектов отделки. Важно, чтобы эти дефекты хотя бы нарушали требования технического регламента, СНИП или градостроительного регламента. Главное —  чтобы суд счел их существенными. Самый простой случай, когда недостатки — такие, что помещение стало не годным для того, зачем вы его собирались приобрести. Подробнее читайте ФЗ  214 — ст. 7, подпункт 2.

Самые частые дефекты отделки описаны в статье о том, как принимать новостройку у застройщика.

Итак, вы не подписываете Акт приема-передачи помещения, а в Смотровом листе указываете все недостатки отделки или помещения в целом.

    И обращаетесь в суд для расторжения договора с копией всех документов, которые у вас есть:
  1. смотровой лист,
  2. договор ДДУ,
  3. иные документы.

Дело здесь выигрышное и можно высудить не только неустойку, но и стоимость услуг вашего юриста.

Точно также вам нужно поступить в том случае, если обрезан метраж или если построили немного не то, что описано в проектной документации к ДДУ. Это вы можете увидеть из статьи  9 , первого пункта, в третьем подпункте.

Случай №3. Если  банк, который является поручителем застройщика, отказывается выполнить свои обязательства

Бывают случаи, когда застройщик выбирает какой-либо банк, чтобы тот стал его поручителем. Об этом застройщик обязан письменно предупредить всех дольщиков и разъяснить им условия поручительства.

И еще – передать Вам все контакты банка и прочие данные о нем.

Есть масса требований к такому банку, они все описаны в ФЗ 214 в статье 15.1 – сразу в 1-м пункте.

Теперь смотрим пункт 3.

Во-первых, это самое поручительство должно действовать до определенного срока. Этот срок считается так: берется дата сдачи вам объекта ДДУ по договору и к ней прибавляется не менее двух лет.

Если застройщик затягивает срок сдачи объекта и уже прошло вот эти 2 (или больше) вышеуказанных года, то вы можете обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор и получить неплохую неустойку.

А она составит внушительную сумму, ведь она начисляется с момента уплаты Вами первого платежа и вплоть до окончания срока действия гарантии банка-поручителя.

Сколько — описано здесь.

elitearenda.ru

Долевое безучастие. Как расторгнуть договор с застройщиком?

К сожалению, бывают случаи, когда дольщик настолько недоволен застройщиком, что готов прекратить с ним отношения и отказаться от покупки жилья. Позволяет ли закон это сделать? Можно ли вернуть свои деньги и расторгнуть договор участия в долевом строительстве? Рассмотрим ситуацию подробнее.

 


Рис. Т. Сорокиной Согласно порядку, установленному Гражданским кодексом РФ, односторонний отказ от исполнения взятых на себя обязательств не допускается. То есть если дольщик заключил договор участия в долевом строительстве, то он не вправе в будущем отказаться вносить оплату за приобретаемое жилье. То же самое касается и застройщика: коль взял на себя обязательство построить для дольщика жилье, будь добр исполнить.

 

Однако закон об участии в долевом строительстве допускает некоторые исключения из общего правила.

 

 

 

Упущенные сроки

 

Для любого дольщика условие о времени завершения строительства является одним из самых важных. Именно поэтому законом предусмотрено, что договор с застройщиком в обязательном порядке должен содержать срок, в который построенное жилье будет передано дольщику (если сроки не указаны, договор считается незаключенным). В случаях когда застройщик задерживает сдачу объекта более чем на два месяца, дольщик вправе расторгнуть договор.

 

Однако и в такой сложной ситуации стороны все же могут решить дело полюбовно. Так, если застройщик осознает, что не успевает сдать объект вовремя, он должен не позднее чем за два месяца до истечения срока направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

 

Далее события будут развиваться по одному из следующих сценариев.

 

1. Дольщик соглашается подождать, и стороны подписывают соответствующее соглашение. Если застройщик не укладывается и в дополнительный срок, то участник долевого строительства может через два месяца после наступления часа икс отказаться от договора.

 

2. Дольщик не соглашается на продление времени строительства. Спустя два месяца после истечения положенного срока он имеет право отказаться от исполнения договора.

 

Также необходимо помнить, что застройщика, не уложившегося в сроки, ожидают неприятные последствия в виде неустойки. Ее размер составляет 1:150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки.

 

 

Низкое качество строительства

 

Компания, ведущая строительство, должна передать покупателю объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным нормативам. В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств у дольщика есть право потребовать:

 

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

 

— соразмерного уменьшения цены договора;

 

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 

В случаях когда ответные меры не принимаются, есть основания отказаться от договора. Для этого необходимо направить застройщику претензию с одним из вышеперечисленных требований (на выбор). Если застройщик отказывает или игнорирует обращение, дольщик получает право отказаться от договора.

 

Право на отказ возникает также при существенных недостатках товара (см. справку).

 

Помните, что дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству объекта долевого строительства, только когда недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

 

 

СПРАВКА

 

В соответствии с законом «О защите прав потребителей» к существенным относятся недостатки товара (работа, услуга), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работа, услуга) в соответствии с его целевым назначением, либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

 

 

Нарушения, связанные с поручительством

 

Через залог либо поручительство обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

 

— возврат денежных средств дольщику;

 

— выплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков, неустойки (штраф, пени).

 

Срок действия поручительства должен быть минимум на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства. В непредвиденных ситуациях, при досрочных расторжениях договора поручительства, дольщика обязаны уведомить не позднее чем за один месяц до этого события. Причем застройщик обязан заключить другой договор в течение 15 дней с даты прекращения предыдущего, в ином случае покупатель жилья вправе отказаться от исполнения договора долевого участия.

 

 

Как и когда забрать деньги?

 

Итак, если у дольщика есть веские основания для расторжения отношений с компанией-застройщиком, необходимо направить ей уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанный документ должен быть выслан по почте — заказным письмом с описью вложения.

 

Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Далее компания обязана в течение 20 рабочих дней возвратить дольщику уплаченные им денежные средства.

 

Но так как расторжение происходит по вине застройщика, то он обязан также уплатить проценты на всю сумму (за пользование денежными средствами в размере 1:150 ставки рефинансирования Центробанка). Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства средств в счет цены договора и до дня их возврата.

 

Если покупатель не обращается за своими деньгами в течение 20 рабочих дней после расторжения договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить все денежные средства и проценты за их использование в депозит нотариуса (по месту нахождения застройщика), о чем сообщается участнику долевого строительства. Это поможет компании избежать неосновательных начислений в виде неустойки за несвоевременный возврат денег.

 

 

К СВЕДЕНИЮ

 

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав) устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование устанавливается договором и не может составлять менее трех лет.

 

Через суд

 

Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае:

 

— прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в ­предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

 

— существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

 

— изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

 

 

Не забудьте о регистрации

 

Государственной регистрации подлежит не только договор участия в долевом строительстве, но и его расторжение. Заявление об этом может быть представлено одной из сторон — застройщиком или дольщиком. Необходимы также документы, подтверждающие факт расторжения договора, например копия уведомления об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.

 

При расторжении договора в судебном порядке предоставляется копия вступившего в законную силу решения суда.

 

Регистрирующий орган в течение одного рабочего дня обязан уведомить другую сторону договора о том, что к ним поступило заявление о его расторжении.

 

 

www.cian.ru

Как расторгнуть договор долевого участия? — ЭкспертРУ

Долевое строительство несет в себе определенные преимущества и для застройщика, и для дольщика. Застройщик получает необходимые ему инвестиции для возведения жилого дома, а дольщик – недвижимость по приемлемой цене.

Каковы причины расторжения договора долевого участия?

Инициатива расторжения ДДУ может исходить от любой из сторон, причины повлекшие такое решение тоже могут быть различными. Для покупателя одним из поводов могут стать финансовые сложности, из-за которых он не в состоянии возместить стоимость жилья. Или, например, застройщик в силу каких-либо обстоятельств не выполняет условия договора: строит с нарушением обязательных требований, не передал в срок квартиру и т.д. Застройщик может выступать инициатором расторжения ДДУ только если покупатель нарушает сроки оплаты.

Прекращение действия договора по желанию дольщика осуществляется тремя способами:

• на основании соглашения о расторжении;
• в одностороннем порядке,
• в судебном порядке.

Что делать, если нет законных оснований для расторжения?

В принципе, можно расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. Однако такой компромисс получается найти не так уж и часто, потому что стороны заинтересованы в противоположном. 

Цены на недвижимость последние годы не растут, и зачастую расторжение ДДУ для дольщика гораздо выгоднее, чем получение квартиры в построенном доме. Соответственно, застройщику крайне невыгодно расторгать такие договоры, и он будет стремиться всячески тому препятствовать, пытаясь удержать с покупателя неустойку. Но даже если дольщик с этим согласится и подпишет соглашение, застройщик всё равно деньги может не выплатить. И придётся обращаться в суд. 

Всё меняется, когда у дольщика появляются законные основания для расторжения ДДУ в одностороннем, либо судебном порядке. 

Прекращение действия ДДУ в одностороннем порядке

Договор может быть расторгнут без учета желания застройщика в следующих случаях:

1. Полученное жилье не соответствует указанным в ДДУ требованиям и является непригодным для проживания. В данном случае продавец обязан в течение определенного срока устранить все нарушения или компенсировать покупателю связанные с этим затраты. Если застройщик отказывается выполнять эти условия, договор расторгается в одностороннем порядке.

2. Продавец нарушил срок сдачи объекта более чем на 2 месяца (крайний срок по договору может быть и другим).

3. Поручительство банка прекращает свое действие. Застройщику дается 15 дней на перезаключение договора с поручителем, но дольщика о данной ситуации он обязан предупредить заранее.

Расторжение ДДУ при наличии такого рода оснований даёт дольщику право требовать проценты за пользование ценой квартиры и штраф (подробнее тут), которые порою могут равняться стоимости квартиры.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Расторжение договора через суд возможно, если:

1. Застройщик серьёзно изменил проектную документацию, в результате чего, например, более чем на 10 % изменились размеры квартиры. Или изменилось назначение общего имущества (в него включаются чердаки, подвалы, подсобные помещения, подъезды и т.д.), либо нежилых помещений дома (например, вместо заявленного в проекте продуктового магазина запланирован концертный зал и т.д.).

2. Строительство дома прекращено или приостановлено и очевидно, что будет просрочка. На практике это основание практически не работает. 
При судебном расторжении ДДУ дольщику полагаются такие же компенсации, что и при одностороннем порядке.
В заключение отметим, что принимать решение о расторжении ДДУ желательно только после профессиональной проверки рисков, связанных с застройщиком. И если всё в порядке, не стоит откладывать в долгий ящик – за год ситуация может измениться.

    expert.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *