Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры при покупке – Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно — рассказывает риелтор

как перед сделкой самостоятельно проверить юридическую чистоту жилья

Покупка нового жилья — событие одновременно и радостное, и очень хлопотное. К тому же, учитывая цены на недвижимость, это еще и весьма затратное дело. Нарваться на «нечистоплотных» продавцов может каждый. Поэтому будущий владелец, чтобы подстраховаться от этого, старается при покупке квартиры проверить ее чистоту и самостоятельно, не полагаясь только лишь на мнение агентов. Проверка, конечно, потребует некоторых усилий, но результат будет стоить этого.

Приобретение недвижимости — как происходит

Хотя покупка жилья и считается процессом трудоемким, но если разобраться, на самом деле окажется, что ничего сложного в нем нет. Сама сделка фактически проходит в три ступени:

• Подбор жилья.
• Проверка квартиры перед покупкой.
• Оформление договора.

Даже если недвижимость приобретается под контролем профессиональных риелторов, все равно пускать этот процесс на самотек не стоит. Тем более что фактически агенты (если сделка заключается в России) никакой ответственности в случае форс-мажора нести не будут — пострадает только новый собственник. Нельзя исключать и того варианта, что агент может быть «в доле» с продавцом в желании поскорее реализовать квартиру. Поэтому важно, чтобы будущий собственник хорошо владел информацией о том, как и что нужно делать при покупке жилья.

Подбор жилья

Первым шагом в приобретении нового жилья является его выбор: будет это дом или квартира. Если квартира, то какая: в новостройке или жилье вторичного рынка. Большая часть людей останавливает свой выбор все-таки на квартирах в многоэтажках. Возле таких домов обычно хорошо развита инфраструктура: есть школы, аптеки, больницы, транспорт.

Если выбор будет в пользу новостройки, то будущий владелец получает ряд преимуществ: можно подобрать удобную планировку, дому долгое время не понадобится капитальный ремонт, среди новых соседей вряд ли будут люди, ведущие аморальный образ жизни — новостройки чаще приобретают молодые семьи с детьми.

В качестве своеобразной проверки благонадежности застройщика, будущему собственнику нелишним будет почитать отзывы в интернете об этой строительной компании, посмотреть сроки сдачи других объектов, были ли негативные отзывы покупателей и т. п.

Если покупатель останавливается на варианте приобретения жилья вторичного рынка, то при выборе нужно учитывать район, в котором расположен дом, состояние самого дома, материал его изготовления, состояние придомовой территории. Можно также пообщаться с соседями — обычно соседи тоже могут рассказать немного о продавцах. Кроме этого, ему понадобится выполнить проверку чистоты сделки при покупке квартиры.

Что имеется в виду:

• Выполнить проверку подлинности всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
• Оценить правовой статус жилья.
• Провести анализ всех возможных рисков.

Контроль сделки по квартире

Проверка квартиры на чистоту при ее покупке — наиболее важный этап. Если к этому отнестись не слишком серьезно, то есть вероятность получения проблем.

Обязательно нужно проконтролировать:

• Подлинность правоустанавливающих документов на жилье.
• Есть ли у продавца законные основания на совершение сделок с этой недвижимостью.
• Кто был прописан на этой жилплощади (особое внимание нужно уделить регистрации несовершеннолетних и временно выписанных).
• Нет ли по этой квартире судебных споров, обременений, арестов.
• Имеются ли задолженности по коммунальным платежам.
• Законность перепланировки (если таковая была произведена).

И еще один немаловажный пункт — это история (длительность) владения этой недвижимостью. Чем меньше срок владения — тем меньше доверия к такому продавцу должно быть.

Подлинность правоустанавливающих бумаг

У продавца должны быть все правоподтверждающие документы на жилье. Отсутствие даже одного из списка может свидетельствовать о том, что сделка вряд ли окажется чистой. Какие документы нужно требовать для предоставления:

• Свидетельство о праве собственности на жилье (этот документ может заменить выписка из ЕГРН). Свидетельство должно быть отпечатано на гербовой бумаге.
• Договор, на основании которого было получено право собственности: дарение, наследование, купля-продажа, обмена, акт приема-передачи от застройщика и т. п.
• Техпаспорт и кадастровый паспорт.

Если при проверке окажется, что право собственности на это жилье было основано на решении суда, то это «звоночек» к тому, чтобы к сделке относиться с опасением: всегда есть вероятность обжалования решения суда, и собственность вернут владельцу.

Документы должны быть в оригиналах. На них должны быть все необходимые печати и подписи. В этих бумагах недопустимы исправления — если таковые обнаружатся, то это станет поводом для сомнения в чистоте сделки.

Будет правильным, если покупатель попросит продавца предоставить документы с печатями Росреестра. Это станет дополнительным способом проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Что касается продавца

Выполнять сделки с недвижимостью может либо сам собственник, либо его представитель. Если соглашение заключается с участием представителя, то для этого должен быть отдельный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий это. Кто может выступать в роли продавца:

• Собственник (единственное лицо).
• Если квартира в долевом владении — все сособственники.
• Супруги (хотя документы могут быть оформлены только на одного из них).

Особое внимание стоит обратить на прописанных в жилье, особенно если среди них будут несовершеннолетние дети. Такие сделки всегда заключаются только с ведома законных представителей ребенка (родителей, органов опеки).

Найти сведения о продавце можно в документах на жилье или в выписке из Госреестра.

Если договор будет заключаться через представителя, то покупателю рекомендуется все равно встретиться с владельцами, чтобы удостовериться в их согласии на сделку.

Если продавец находится в законном браке, то желательно получить письменное согласие супруги на реализацию недвижимости.

Сведения о прописанных

Наличие в квартире прописанных жильцов грозит новому собственнику тем, что впоследствии такие жильцы могут заявить о своих правах на проживание в этой недвижимости. Выписать их потом будет очень сложно, даже через суд. Чтобы избежать такой ситуации, покупателю необходимо тщательно проверять сведения обо всех прописанных. Для этого нужно попросить продавца предоставить покупателю справку из паспортного стола.

Перед заключением сделки все граждане, зарегистрированные в этой квартире, должны быть из нее выписаны, в противном случае у нового собственника могут со временем возникнуть проблемы. Но в этой справке не будут указываться те, кто был временно снят с регистрационного учета в этой квартире:

• Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
• Призывники.
• Люди преклонного возраста, находящиеся на содержании в специализированных учреждениях.
• Несовершеннолетние, находящиеся в исправительных учреждениях.
• Недееспособные граждане, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках.
• Лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях и т. п.

Узнать обо всех прописанных (и выписанных) жильцах можно из домовой книги. Для этого нужно попросить продавца сделать архивную выписку из нее.

Проверить возможные притязания

Проверить наличие судебных притязаний на жилье можно в гражданском суде. Обращаться нужно в территориальный суд, обслуживающий район, в котором находится приобретаемое жилье. Есть несколько способов:

• Узнать непосредственно в канцелярии суда.
• Через интернет — делается запрос на сайте этого суда о наличии судопроизводств с участием продавца.
• Через судебных приставов (при помощи службы или через их сайт).
• При помощи выписки из Росреестра.
• В приватной беседе с сотрудниками ТСЖ.

Если продавец получил право владения квартирой по линии наследования, то нелишним будет обратиться к нотариусу, открывшему наследство, чтобы узнать о наличии других претендентов на имущество.

Обременения или арест сохранятся при передаче жилья другому владельцу. Сведения об этом можно узнать из выписки госреестра. Если выяснится, что квартира с обременением, то лучше будет от такой сделки отказаться, т. к. впоследствии будет шанс остаться без этого жилья вовсе. Или потребовать у продавца предоставить документ, где будет официально зафиксировано отсутствие притязаний от обременителя. Эти же сведения должны быть указаны в Росреестре. Поэтому лучше будет заказать новую выписку, в которой уже не будет указано этой информации.

Коммунальные долги

Согласно закону долги должны оплачивать прежние владельцы. Однако поставщики услуг с этим не всегда согласны, поэтому существует риск, что судебные иски о задолженностях будут приходить на имя нового собственника. К тому же есть вероятность того, что коммунальные службы могут отключить свет, газ или воду, а это не добавит в ситуацию позитива. Чтобы этого избежать:

• Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
• Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
• Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.

Законность перепланировки

Бывшие владельцы могли переделывать квартиру «под себя»: устанавливать дополнительные радиаторы, электрооборудование или газооборудование, менять планировку и т. п. Все эти действия должны быть зафиксированы в техническом плане. Если будут расхождения с планом, есть вероятность, что через время заставят восстановить первоначальный вид жилья. А это довольно затратно.

Нужно внимательно изучать техпаспорт — в нем уже может находиться отметка о несогласованности перепланировки. В этом случае нужно попросить собственника привести все документы в порядок.

Заключение договора

После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Подготовкой документов должен заниматься продавец.

В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.

После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:

• Паспортные данные сторон-участников сделки.
• Дата и место заключения договора.
• Полное описание жилой недвижимости.
• Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
• Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
• Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
• Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
• Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
• Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.

Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.

Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.

После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.

На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу. И тогда любой риск будет исключен.

Вас заинтересует

notarius-russia.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Как проверить квартиру перед покупкой

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры подразумевает также поиск сведений о третьих лицах, которые могут со временем предъявить права на жильё. Эти данные можно узнать благодаря актуальным выпискам из Росреестра и домовой книги.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.

Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:

1. опекун (если собственник недееспособный)
2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Собираюсь совершить обмен квартиры. Т.к. сейчас все сделки оформляются через куплю-продажу квартир, на что нужно обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Как проверить чистоту покупаемой квартиры самостоятельно, чтобы избежать неприятностей?

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Здравствуйте хочу купить квартиру но как узнать находится ли она в банке в залоге под кредит?

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Таким образом, покупая квартиру, будьте бдительны. Тщательно проверяйте все документы, наводите справки о продавце, а при необходимости обратитесь к юристу. Ваша внимательность и осторожность помогут избежать возможных неприятностей.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Это простите как? Т.е. мой сын сособственник квартиры, о которой я много раз здесь писала, может ее продать, с согласия моего и моего супруга, ессно, а ребенка и жену выкинуть на улицу? Не пора ли заканчивать с этим тяжелым недугом, свалившемся на граждан России, как «собственник головного мозга»? И наконец-то отличать жилищное право от имущественного. Мой внук и его мама, моя невестка, имеют жилье, но не имеют имущественного права на квартиру, это совсем не означает, что у них нет прав на это жилище.

Юридическая чистота квартиры перед ее покупкой – как проверить

Если что-то из поданных документов вызвало подозрения или Вы хотите получить более расширенную информацию лучшим выходом будет обращение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

В том случае, если жильё приобретено в период совместного проживания, то такое имущество относится к классу совместно нажитого, несмотря на то, на кого она оформлена.

zakonandporyadok.ru

Как проверить чистоту квартиры при покупке

А. Гордон

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Юридическая проверка квартиры

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Особенности  проверок с 2016

Проверка приватизации

Сохранение права на проживание при продаже квартиры

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

Адвокат по Недвижимости  Гордон А.Э.

 

Основные методологические подходы проверки юридической чистоты одинаковы для разных видов недвижимости. В статье рассмотрены вопросы проверки чистоты квартиры при покупке, как наиболее массового вида недвижимости в России.
Прочитав эту статью вы сделаете правильный вывод: Выписка по квартире из Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки юридической чистоты квартиры совсем недостаточна. Так же вы узнаете, что не существует единого перечня документов, по которым нужно проверять чистоту квартиры перед сделкой.

Большинство сделок по покупке квартир проводят на основе выписки из ЕГРН. Полноценная проверка квартиры должна охватывать проверку информации начиная с даты постройки дома. Такая информация в выписке отсутствует. Что и как проверять, из каких документов получить информацию, знает не каждый юрист, а тем более редкий покупатель.
Иностранцы при покупке квартир находятся в еще более сложном положении. С одной стороны — сделки с иностранцами должны проводиться по особым правилам. С другой — иностранцы, особенно постоянно не проживающие в России, не знают ранее действовавших правил проведения сделок и форм документов на квартиры. Отдельные иностранцы пытаются скрыть реальные условия сделки, чем пользуются мошенники.

Сэкономить при покупке квартиры просто: Получить консультацию юриста по недвижимости, как правильно купить квартиру, какие документы подготовить для сделки, проверить юридическую чистоту квартиры.
Лучший вариант — заказать у юриста по недвижимости сопровождение сделки «под ключ», куда войдет и правовая юридическая экспертиза квартиры.

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже если покупатель обратиться в суд — не факт, что его иск будет удовлетворен, а если иск удовлетворят, попробуйте их получить — деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки качества квартиры:  скрытые дефекты квартиры, дефекты отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и прочее.  Большинство подобных недостатков возможно выявить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Значительно более опасны Юридические недостатки. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов.

Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора. В настоящее время покупатели регулярно экономят на услугах риелторов, по этому оценивать юридические риски при покупке квартир покупателям приходится самостоятельно.

Значительную часть обращений к нам так и звучит: Как проверить чистоту квартиры при покупке? Юридическая проверка квартиры до ее покупки позволяет Существенно снизить возникновение неожиданных претензий.

Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры направлена на выявление юридических недостатков конкретной квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок с этой квартирой и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, и которые смогут вселиться в квартиру по решению суда.

Выявить юридические недостатки  позволяют документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время создает единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их переходы по сделкам с этой квартирой по всей цепочке собственников до последнего. Появление сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, а в некоторых случаях и отказаться от покупки квартиры, если сомнения не удается устранить. Во всяком случае, принимать решение о покупке без юридической проверки квартиры не стоит.

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Для участников сделок с недвижимостью с лета 2016 года ситуация по вопросу о необходимых документах существенно изменилась — изменился закон о государственной регистрации. С января 2017 года, ситуация изменилась еще больше, поскольку прежний закон отменили и вступил в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Для продавца квартиры с летя 2016 года вопрос документов существенно не изменился: действует универсальное правило гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) — владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью может только собственник. С лета 2016г. собственник подтверждает свой статус собственника только выпиской из гос реестра, только в течение 2016 года это был Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а с января 2017 — это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Внешне и по содержанию выписка из ЕГРП и из ЕГРН значительно отличаются.

Но при продаже квартиры и любой другой недвижимости  именно выписка является тем единственным документом, который подтверждает право продавца совершить сделку.

Является ли он достаточным? Это определяет покупатель. Своим клиентам мы рекомендуем не ограничиваться выпиской из реестра. Дело в том, что для сделки с недвижимостью имеют значение и иные обстоятельства.

Располагая комплектом документов на квартиру проще выявить юридические недостатки, по этому дополнительно к выписке из ЕГРН требуем от продавца предоставить комплект:

1. Правоустановку — документы-основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договора дарения, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В большинстве случаев к договору должен быть передаточный акт.
2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт на квартиру поможет ее выявить. А если перепланировку вы выявили уже при осмотре квартиры, тогда требуйте у продавца разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть предоставлены соответствующие документы от всех собственников.
4. До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. С июля 2016 года выдача свидетельств прекращена, и значение ранее выданных свидетельств утрачено. Тем не менее просим у продавца предоставить свидетельство о собственности.  При этом сведения в выписке из ЕГРН Фдолжна совпасть со сведениями по свидетельству.
5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно установить продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по продаваемой недвижимости. Вместе с тем, перечень не является исчерпывающим и может значительно расшириться в зависимости от вида недвижимости и глубины проверки.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше и именно покупатель определяет как глубоко нужно проверять недвижимость.  Во вторых, у покупателя могут быть особые требования к документам, например эти требования может предъявить банк для оформления ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году и в 2017 году определяет не столько продавец, сколько покупатель.

Читайте подробнее о Свидетельстве о праве на недвижимость с июля 2016 и в 2017 здесь

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален. Каждый покупатель это решает сам: какие документы его убеждают, что покупка квартиры для него безопасна, что квартиру он не потеряет.

У нас сопровождение сделок с недвижимостью выработала простое правило: Документов нужно столько, что бы выявить максимально возможное количество недостатков покупаемой недвижимости.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно и во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Как сказано выше юридические пороки возможны как непосредственно в совершаемой сделке купли продажи, так и в ранее совершенных. Каждый из пороков может привести к недействительности сделки и утрате квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Пороки выявляются прежде всего для устранения недействительности текущей сделки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 166 — 181).

Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки (статья 168 ГК РФ), Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать установленные законом требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Если необходимость письменной форме сделки вопросов не вызывает, то правило статьи 35 СК РФ знают не все. Не редкость, когда продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью. На действительность сделки данное нарушение сразу не влияет. Но если после сделки второй супруг обратиться в суд, такая сделка будет признана недействительной.

В каждой сделке с недвижимостью у каждого покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). В подобных ситуациях если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.

Как независимо от продавца покупателю узнать, продавец купил квартиру в браке или не в браке? Только по отметке органа Записи Актов Гражданского Состояния (ЗАГС)  в паспорте продавца.  А если отметки ЗАГСа в паспорте продавца нет?

Мы регулярно встречаем продавцов с  замененным паспортом. Причины сообщают разные — украден, потерян, пришел в ветхость и т.д. Как правило, отметки о всех предыдущих браках в новый паспорт не проставляют. В таких случаях отсутствие отметки ЗАГСа в паспорте продавца целесообразно сопоставить с текстом правоустановки на квартиру: в договоре купли-продажи квартиры у продавца. При подготовке качественного договора купли-продажи квартиры сведения о семейном положении сторон договора прямо прописываются в договоре, и содержат требования предоставить нотариальное  согласие другого супруга.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

• совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
• совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
• совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
• совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)

• совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов для покупки квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт, 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Рекомендуем  требовать у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Сопоставление сведений выписки с другими документами для покупки квартиры (договор передачи) должно логически соответствовать. При сопоставлении обращать внимание на даты смерти приобретших квартиры в порядке приватизации, даты их снятия с регистрационного учета по месту жительства, даты совершения приватизации.

Нотариальная форма договора

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

Существует мнение, что нотариальное оформление купли продажи квартиры и другой недвижимости обеспечивает надежность сделки. Наш опыт судов говорит об обратном: никаких дополнительных гарантий сама по себе сделка удостоверенная нотариусом не дает, если она не была правильно подготовлена, а недвижимость и продавец не были юридически проверены.

Напротив, нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры требует повышенного внимания при его подготовке и проведении, поскольку в этом случае покупатели и продавец почему-то самоустраняются и расслабляются. Между тем, к полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок. В суде по спорам о нотариальных сделках приходится слышать: в ЕГРП отсутствуют сведения о спорах или притязаниях на квартиру со стороны других лиц.

Теперь, с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: ведь подтверждением права собственности теперь является только и исключительно запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

Опыт проведения сделок у нотариусов уже в 2017 году выявил три  типичные ошибки нотариальной купли продажи, которые реально могут привести покупателя и продавца в суд. А в суде эти ошибки будут иметь негативные последствия.

Подробнее о типичных ошибках нотариальной купли продажи читайте здесь.

Учитывая возможные риски даже при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, при самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук. И даже в случае ее оформления у нотариуса привлекать для контроля адвоката по недвижимости.

Право проживания при продаже квартиры

Отдельная большая тема именно для покупателей квартир. Как не купить квартиру с «фаршем».

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются:
1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации,
2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы,
3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Независимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, фактически приобретают право пожизненного пользования квартирой. Снятые с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.

Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Сведения о законно вселенных лицах  содержатся в домовых книгах. Правила заполнения домовых книг обязывают  вносить записи о снятии с регистрационного учет, основаниях внесения записей, и адресе места выбытия.

Статус каждого зарегистрированного в жилом помещении лица  и изменение этого статуса с момента постройки дома  до даты предполагаемой покупки квартиры устанавливается по архивной выписке из домовой книги.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Наш опыт судов по недвижимости показывает: существуют случаи, когда суд восстанавливает наследникам срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). Записи должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

13.02.2017г.

Адвокат  Гордон А.Э.

Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью  здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

gordon-adv.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно: при покупке

Перед покупкой любой квартиры, находящейся на вторичном рынке, важно тщательно проверить, насколько юридически чистой будет данная сделка. От этого зависит, не будут ли в будущем начаты разные судебные разбирательства, основной целью которых выступает отчуждение купленной недвижимости в пользу третьих лиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Процесс проверки может выполняться риелторами, нотариусами, работниками банка и Росреестра, но предварительно можно самостоятельно заняться процедурой.

Правила самостоятельной проверки

Если тщательно разобраться в том, что именно надо изучать для получения достоверной информации, то не возникает сложностей с самостоятельной проверкой.

Чтобы быть уверенным в оптимальной покупке, проверяются следующие моменты:

• подлинность документов, переданных продавцом, которые подтверждают его право на продаваемый объект;
• наличие полномочий продавца заниматься продажей квартиры;
• изучается правовая репутация гражданина или компании;
• учитывается, имеются ли в квартире прописанные лица, причем особенно много внимания уделяется временно прописанным гражданам, среди которых могут быть несовершеннолетние дети, причем выписать их до совершеннолетия практически невозможно;
• проверяется, не открыты ли в отношении выбранной недвижимости разные судебные разбирательства лицами, обладающими определенными правами на объект;
• учитывается наличие разных обременений, представленных арендой, ипотекой, рентой или арестом;
• в ЖЭКе изучается информация относительно долгов по услугам ЖКХ;
• сравнивается помещение с теми данными, которые имеются в техпаспорте и техническом плане, чтобы убедиться в отсутствии незаконной планировки.

Как точно узнать, что с документами на квартиру все нормально? Советы в видео:

Всесторонняя проверка обычно занимает много времени и требует детального изучения многочисленной документации, но именно она дает возможность получить данные о том, является ли квартира действительно юридически чистой.

Какие проверяются документы

Особенно много внимания в процессе проверке уделяется изучению многочисленной документации, имеющей отношение к выбранной квартире.

К основным правилам исследования относится:

• у продавца должны иметься многочисленные бумаги, подтверждающие его право продавать объект, причем к ним относится св-во о собственности, выписка из ЕГРН, договор на покупку жилья или другая правоутверждающая документация, например, св-во о наследстве или дарственная, техпаспорт и техплан;
• все бумаги должны быть оригиналами;
• покупатель может потребовать копию всех бумаг;
• на документах должны иметься многочисленные штампы, печати и подписи должностных лиц регистрационных служб;
• не допускается наличие разных исправлений, подчисток или правок;
• св-ва с 2015 года не выдаются, поэтому надо потребовать от продавца, чтобы он получил в Росреестре выписку из ЕГРН, содержащую сведения обо всех совладельцах, прописанных лицах и обременениях.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на юридическую чистоту, представлена тут.

Осторожно надо относиться к квартире, если она была получена продавцом по решению суда, так как оно может оспариваться другими лицами, не согласными с таким решением.

Если продавец отказывается получать и предъявлять какие-либо документы, то это говорит о том, что он желает скрыть определенную информацию, поэтому желательно отказаться от такой покупки.

Какими правомочиями обладает продавец

Продажей объекта может заниматься непосредственный собственник, но он может доверить данный процесс представителю, если при этом будет правильно составлена и заверена у нотариуса доверенность.

Квартира может принадлежать нескольким лицам, причем заниматься продажей может один из владельцев, но у него должно быть разрешение от других граждан на проведение процесса.

К основным правилам общения с продавцом относится:

• если продажей занимается представитель, надо все равно попытаться встретиться с собственником и спросить, согласны ли все совладельцы с продажей объекта;
• технические вопросы решаются с представителем;
• доверенность должна быть действительной, поэтому желательно вовсе посетить нотариуса, выдавшего этот документ, чтобы убедиться в этом;
• если одним из собственников является ребенок, которому еще нет 14 лет, то сделка за него выполняется родителями или представителями;
• на продажу при наличии ребенка должно иметься разрешение от опеки;
• если продавец состоит в официальном браке, то важно получить разрешение на продажу от супруги.

Способы проверки квартиры самостоятельно.

Желательно вовсе убедиться в хорошей репутации продавца, для чего надо сделать запрос в полиции или у приставов. Информация обычно не предоставляется в свободном виде, поэтому придется воспользоваться своими связями.

Что нужно узнать о прописанных лицах

Перед подписанием контракта надо убедиться, что все граждане, которые ранее проживали в квартире, выписались из этой недвижимости.

Важно! Иногда в соглашении прописывается определенный период времени, в течение которого продавец и члены его семьи могут проживать в квартире, пока не найдут новую жилплощадь, но покупатели редко идут на такой шаг.

Зачем нужны правоустанавливающие документы на квартиру? Читайте здесь.

Если после заключения сделки выявляется, что по-прежнему в объекте проживают посторонние лица, то придется новому собственнику заняться их принудительным выселением через суд. Поэтому надо сразу попросить продавца, чтобы он получил справку о том, что в недвижимости отсутствуют посторонние лица.

Оформляется она в паспортном столе. Но учитывается, что в этом документе будут отсутствовать сведения о временно прописанных гражданах. Поэтому актуально запросить расширенную выписку из домовой книги.

Получать ее желательно непосредственно с продавцом. У работника паспортной службы желательно спросить, имеются ли другие лица, которые могут претендовать на жилье в будущем.

Сведения о притязаниях третьих лиц

Нередко на квартиру претендуют третьи лица, которые могут быть наследниками или просто людьми, которые имеют право на объект. Рассматриваются все такие притязания в судебном порядке. Можно даже самостоятельно получить данные об открытых судебных разбирательствах.

Для этого выполняются действия:

• надо первоначально найти районный суд по месту расположения квартиры;
• далее следует обратиться в канцелярию суда, чтобы попросить информацию об открытых делах;
• если будет получен отказ в предоставлении данных, то можно обратиться к приставам, чтобы узнать, не открыты ли производства по отношению к объекту;
• рекомендуется вовсе просто пообщаться с соседями или работниками УК и ЖЭУ, так как они часто могут предоставить нужные данные.

Документы для проверкки юридической частоты квартиры. Фото: forumuploads.ru

Если продавец получил квартиру по наследству, то желательно обратиться к нотариусу, занимавшемуся данным делом, чтобы проверить, не претендуют ли на наследство третьи лица.

Как узнать ограничения

Часто покупателям приходится сталкиваться с арестами или обременениями на квартире.

Чтобы получить сведения заранее, учитываются рекомендации:

• выписка из ЕГРН содержит сведения обо всех обременениях, зафиксированных официально, поэтому можно получить этот документ самостоятельно в электронном или бумажном виде;
• если имеются какие-либо записи в разделе об ограничения, то не надо слушать оправдания продавца, поэтому следует отказаться от такого приобретения;
• если продавец утверждает, что уже была погашена ипотека, но не зафиксировано снятие обременения, то надо требовать оперативной реализации этого процесса.

Арест, залог, рента и другие обременения остаются в силе даже после смены владельца объекта. Обременения не только ограничивают владельца объекта в его правах, но и нередко приводят к тому, что граждане лишаются своего имущества.

Проверка долгов по услугам ЖКХ

Нередко продают граждане квартиры без предварительного погашения долгов за коммунальные услуги. Задолженность должна погашаться прошлыми владельцами, но вот иски из суда будут приходить на нового собственника.

Долги могут приводить не только к необходимости уплачивать за других граждан значительные средства, но и коммунальные службы могут отключать коммуникации. Долги по капремонту вовсе являются правопреемственными, поэтому переходят покупателям.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Подробнее по ссылке.

Перед подписанием контракта надо убедиться в отсутствии таких значимых долгов. Для этого можно запросить у продавца справки из УК или ЖЭУ. Также можно просто проверить квитанции за последние несколько месяцев.

Изучение планировки

Многие люди в процессе проживания в квартире предпочитают вносить в нее определенные корректировки. Они могут разрушать стены или переносить с одного места на другое специальное оборудование для коммуникаций. Все эти действия должны выполняться с разрешения администрации.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно? Смотрите видео:

Если планировка не была согласована, то она считается незаконной, причем после покупки такой квартиры именно собственник несет ответственность за такие изменения в квартире.

Поэтому при осмотре жилплощади надо убедиться, что ее состояние соответствует тем сведениям, которые имеются в техплане и техпаспорте.

Желательно вовсе не пожалеть денег и попросить помощи у работников БТИ. В техпаспорте вовсе уже может иметься отметка о наличии несогласованной перепланировки. Нового владельца может суд заставить устранять все изменения, если они являются опасными.

Заключение

Таким образом, покупка любой квартиры – это специфический процесс, требующий предварительной проверки юридической чистоты данного жилого помещения.

Процесс может выполняться самостоятельно, но для этого важно разобраться, какие документы следует изучить, а также на какие моменты надо обращать внимание. Это позволит купить квартиру без обременений, прописанных посторонних лиц и других проблем.

Прочитать еще

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

naruki.ru