Как правильно сдать квартиру в аренду по закону, образец договора найма
В этом случае важно знать все потенциальные риски для владельца, а также как обезопасить себя от этих рисков. В данной статье дается информация о том, как сдать квартиру в аренду правильно по закону без посредников. Образец договора найма прилагается в конце статьи.
Содержание:
- Законодательная база
- Помещения, подлежащие сдачи в аренду
- Жилье, состоящее в собственности
- Жилье, состоящее в долевой собственности
- Жилье, приобретенное в ипотеку
- Жилье, состоящее в муниципальной собственности
- Служебное жилье
- Часть коммунального жилья
- Чем грозит нарушение правил
- Возможные риски
- Порядок действий
- Поиск жильцов
- Предоставление жилья иностранцам
- Предоставление помещений юридическим лицам
- Сдача жилья за рубежом
- Оформление договора
- Получение денежных средств
- Уплата налогов
- Образец договора
Законодательная база
Согласно законодательству, аренда жилых помещений предусматривается Гражданским кодексом. Этому аспекту посвящена глава 35, состоящая из нескольких статей. В соответствии с Гражданским кодексом, человек имеет право официально сдать в аренду квартиру и рассчитывать на правовую поддержку со стороны государства, если его имущественные права будут нарушены.
Однако закон предусматривает ряд ограничений и требований, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка стала законной.
Помещения, подлежащие сдачи в аренду
Законом установлен целый ряд правил, касающихся законной сдачи различного рода жилья в аренду.
Жилье, состоящее в собственности
Если квартира приватизирована, то законно сдать ее может:
- доверенное лицо собственника, имеющее нотариально заверенный документ, свидетельствующий о праве распоряжения данным помещением.
Чтобы убедиться в том, что сдающее квартиру лицо действительно является ее собственником, необходимы следующие документы:
Последний документ можно получить без ведома собственника, внеся установленную плату.
Жилье, состоящее в долевой собственности
Квартира, имеющая несколько собственников, может быть сдана в аренду при соблюдении нескольких условий.
1. Письменное разрешение, полученное от каждого из собственников.
3. Разрешение органов опеки, необходимое, в случае если в квартире прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.
При отсутствии данных документов, аренда жилья будет считаться незаконной, и кто-либо из собственников сможет потребовать аннулирования сделки на законных основаниях.
Жилье, приобретенное в ипотеку
Лицо, купившее квартиру в ипотеку, считается полноправным собственником данного объекта. Однако необходимо помнить, что жилье является залоговой собственностью, которую банк-кредитор может свободно изъять, в случае невыплаты долга.
Исходя из этого, любое распоряжение данной квартирой возможно лишь с разрешения банка, в котором взят ипотечный кредит.
Есть ряд случаев, когда жилье сдавалось без ведома банка, предоставившего кредит. В случае судебных разбирательств с арендаторами у собственников возникали определенные трудности, поскольку сделка официально считалась незаконной.
При сдаче в аренду ипотечного жилья юристы советуют брать плату каждый месяц, чтобы избежать имущественных споров с арендаторами, если квартира будет изъята банком.
Жилье, состоящее в муниципальной собственности
Официально собственниками неприватизированных жилых помещений являются муниципальные власти. Исходя из этого, сдача помещения в аренду на законных основаниях возможна только с их разрешения.
Служебное жилье
Формально служебная квартира не принадлежит лицу, которое временно в ней проживает. Поэтому сдать данное жилье законным образом невозможно. Если организация, предоставившая служебную квартиру своему сотруднику, выяснит, что данное помещение предоставляется иным людям, договор о временном проживании может быть расторгнут.
Часть коммунального жилья
Владелец комнаты, располагающейся в коммунальной квартире, может сдать ее в аренду с письменного разрешения всех владельцев помещений, располагающихся на данной площади. Это требование сопряжено с тем фактом, что в коммунальной квартире соседи совместно пользуются такими помещениями, как коридор, кухня и санузел.
Чем грозит нарушение правил
Если изложенные выше условия не будут соблюдены, то контракт аренды не станут официально регистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор аренды жилья не имеет юридической силы и не рассматривается в суде, в случае имущественных претензий арендодателя или арендатора.
Возможные риски
Польза и выгода от сдачи жилого помещения в наем известны всем, однако не все учитывают потенциальные риски для владельца арендуемого жилья.
Исходя из возможных рисков для хозяина квартиры, есть ряд рекомендаций, как сдать квартиру в аренду правильно по закону в Москве или других городах в 2019 году.
Порядок действий
Найти порядочных квартирантов – это далеко не самый первый шаг при сдаче жилья в наем. Предполагается ряд подготовительных действий.
1. Подготовка документов, необходимых для заключения договора. Если квартира приватизирована, необходимо свидетельство о праве собственности и согласие всех собственников или прописанных в квартире жильцов. В отдельных случаях необходимо разрешение от органов опеки (если на данной жилплощади загеристрирован несовершеннолетний).
После подготовки квартиры можно приступить к поискам жильцов.
Поиск жильцов
Жилье можно сдать без посредников, либо с привлечением агентств. Объявление от хозяина жилья можно разместить:
- на авито или других сайтах, предлагающих размещение собственных услуг;
- в социальных сетях.
Чтобы избежать лишних хлопот и проволочек при поиске жильцов, можно обратиться в риэлтерские агентства. Как правило, расходы, связанные с поиском квартирантов, включаются в квартирную плату.
Предоставление жилья иностранцам
Порядок оформления договора с иностранцем не имеет существенных отличий от общепринятого в нашей стране, однако он сопряжен с некоторыми трудностями. Рекомендуется:
- тщательно проверить подлинность документов будущего жильца;
- удостовериться в наличии миграционной карты у квартиранта;
- проверить наличие разрешения в проживании на территории России данного лица через сайт МВД.
Предоставление помещений юридическим лицам
Договор между физическим и юридическим лицом заключается по той же схеме, что и между физическими лицами.
Сдача жилья за рубежом
Договор о найме жилья, которое находится на территории другой страны, осуществляется по законам того государства, где располагается данная недвижимость.
Оформление договора
Выделяют два вида контракта о сдаче жилья в наем.
1. Договор найма. Чтобы контракт имел законную силу, его необходимо регистрировать. Как правило, его заключают между физическими лицами.
В контракте необходимо указать следующие данные:
- точные сроки, вплоть до числа и часа, до которого жильцы обязаны освободить квартиру;
- точные сроки внесения платежей;
- сумма оплаты, которую необходимо внести за месяц;
- порядок внесения платежей, например, предоплата за полгода;
- порядок пользования имуществом, расположенным на территории жилья;
- порядок погашения счетов за коммунальные услуги;
- точное время, когда хозяева жилья будут приходить для проверки помещения и получения оплаты;
- данные о собственниках квартиры, наличии приватизации, регистрационные номера свидетельств;
- число квартирантов, которым разрешено проживать в квартире;
- порядок возмещения возможных убытков;
- порядок возврата возможных долгов;
- дополнительные условия, касающиеся порядка пользования помещением.
К контракту прилагается акт приема-передачи жилья и находящихся в нем предметов. При наличии подобного рода бумаги хозяину и жильцам будет проще отстоять свои права в суде и избежать лишних обвинений в порче имущества.
Получение денежных средств
Деньги за жилье можно передавать двумя способами.
1. Наличными. В этом случае контрагентам необходимо договариваться о встрече и писать расписки.
2. С применением безналичных счетов. В этом случае квитанции заменяют расписки.
Уплата налогов
Уплата налогов осуществляется в следующем порядке:
- подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту расположения сдаваемого жилья;
- получение квитанции по почте;
- уплата указанной в квитанции суммы до 30 апреля каждого года.
Образец договора
Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.
Образец договора аренды части жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь
Соблюдение всех установленных законом правил и норм при сдаче жилья гарантирует защиту прав как арендодателя, так и нанимателя жилья.
lawonline24.ru
Договор аренды квартиры между физическими лицами
Это бесплатно – владелец жилья нам ничего не платит
Это быстро – потенциальные жильцы уже в день обращения
Клиенты есть всегда — наши риэлторы работают по районам
Если Договор аренды квартиры заключается между физическими лицами, то соглашение следует называть договором найма.
Планируете сдать квартиру в аренду в Москве и вам нужен типовой договор аренды (найма)? В этой статье вы найдете полезные ссылки на все необходимые материалы, а также образец и бланк самого договора.
При сдаче жилья всегда подписывайте договор найма, составляйте опись имущества, просите страховой депозит – это убережет в дальнейшем от недобросовестного отношения нанимателей.
Наша программа автоподбора нашла желающих арендовать жилье в ближайшее время.
Оставьте заявку тут >>> Уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов и предлагать им вашу квартиру. В 30-50% случаев люди соглашаются на просмотры.
По возможности, привлекайте к процессу своего представителя (не юриста, а именно риэлтора, специалиста по недвижимости), который будет отстаивать именно ваши интересы. Одна голова хорошо, а одна + квалифицированная лучше)).
Консультации ведущих специалистов агентства по телефонам
8 (495) 504-86-79 или
8 (966) 159-44-33
Или просто введите номер телефона и мы вам перезвоним бесплатно через 20 секунд
8 (- — -) — — —
Кризис в аренде? Нет, не слышали)) >>> Статья о том, почему у нас ВСЕГДА есть желающие снять жилье в аренду — много полезной информации о способе поиска потенциальных нанимателей
Образец договора
- Типовой договор найма — нужен для оформления между двумя физическими лицами — самый распространенный образец в аренде. Если договор заключается на срок менее одного года, формулировку можно менять на свое усмотрение. Соглашения заключенные на длительный срок регламентируются законом. Подробнее об этом: основные ошибки договора найма;
- Договор аренды — заключается между физическим и юридическим лицом. Например, сдаете квартиру сотрудникам компании. Или организация снимает для своего высокооплачиваемого специалиста. Ну и совсем фантастический вариант — у вас много недвижимости, специально для сдачи была создана организация (ООО). Скачать договор аренды можно здесь — почти прямая ссылка));
- Договор безвозмездного пользования — применяется тогда, когда нужно узаконить бесплатное проживание. Например, живут родственники или очень хорошие знакомые. Ну, или троюродный, внучатый племянник — документ показываем участковому — основание для проживания есть.
Все тонкости бесплатного пользования.
Дополнительные соглашения
- Опись имущества — акт приема передачи квартиры. Очень важный документ, о котором многие забывают. Первое впечатление обманчиво. И, казалось бы, очень порядочная семья, при заселении уверявшая, что обращаться с квартирой будут как со своей личной – в конце проживания заявляет, что у кровати было всего лишь две ножки, новенький шкаф уже с магазина приобретался со следами от укусов собаки, а стиральная машина никогда не работала (вещи они стирали в прачечной).
Скачать акт приема — передачи.
Что еще нужно знать о сдаче квартиры?
- Страховой депозит — гарант исполнения обязательств. Сумма ущерба компенсируется именно из этой суммы. В некоторых случаях можно снизить сумму депозита — пустая квартира, очень старая мебель (еще спасибо скажете, если вынесут). Или просто попался хороший человек — и такое бывает.
Все о страховом депозите или не оставляй себя без денег; - Налоги за сдачу в аренду — Налоги надо платить и точка. Кстати, в 2018 году платить государству надо меньше. Все зависит от того, где находится жилье — в центре Москвы дороже недвижимость, соответственно и налоги больше. Все подробности о налогах 2018.
Нет времени во всем этом разбираться? Обращайтесь к специалистам — звоните, и мы подробно расскажем о тонокостях сдачи жилья!
Бонус — хорошее настроение! Наши менеджеры всегда приветливы и дружелюбны.
Консультации ведущих специалистов агентства по телефонам
8 (495) 504-86-79 или
8 (966) 159-44-33
Или просто введите номер телефона и мы вам перезвоним бесплатно через 20 секунд
8 (- — -) — — —
Вы просто присматриваетесь на будущее?
Добавьте страницу в закладки, а телефоны в записную книжку. Мы уверены — они вам пригодятся!mgn495.ru
Как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора
Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.
Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.
Кто может сдавать квартиру
Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Читайте еще: Дачная амнистия приватизация дачного участка.
Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.
Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.
Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.
В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.
Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.
На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.
Кому сдать квартиру
Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:
- Обратиться в агентство недвижимости. Здесь вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
- Подать объявление о сдаче квартиры в газету, на интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье, на этих же ресурсах. Здесь существует риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика, который либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
- Найти жильца через друзей, знакомых, родственников. Это, пожалуй, самый наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
- Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной, никакой материальной выгоды вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.
В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.
Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.
Как передавать квартиру
О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.
Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.
При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.
Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.
Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.
Как оформить аренду юридически
Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи.
Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.
В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.
В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов).
Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.
Как правильно составить договор найма
Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы, остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе.
Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья, и оно не состоит в обременении третьими лицами (долевая собственность, ипотека, залог и т.д.).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилое помещение.
- Указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем вместе (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» изредка умудряются обойти эти ограничения, затуманив голову работникам УФМС якобы имеющимся у них правом жильца. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, то есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он имеет право требовать материальную компенсацию с нанимателя, что может оказаться невыполнимой задачей (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) третьим лицам без письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что квартиру превратят в гостиный двор.
О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.
Налог с дохода от сдачи квартиры
Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего за это выручку, от налоговых платежей.
Если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован в Росреестре, то соответствующая информация, скорее всего, будет направлена ими в налоговый орган. И этот факт скрыть вряд ли получится.
При заключении краткосрочного договора скрыть факт получения прибыли от аренды значительно легче, но законодатели делать этого не советуют. При выявлении этого нарушения придется выплачивать не только налог от прибыли за весь срок, но и штраф и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы. В случае неуплаты налогов на крупную сумму виновный может быть даже привлечен к уголовной ответственности, максимальное наказание, которое может ему грозить – лишние свободы.
Заключенный между сторонами договор найма жилого помещения является для налогового органа поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. А предоставить его налоговикам может любой недоброжелатель.
По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января до 2-ого мая представить в налоговый орган по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошлый год, в которой указать сумму полученной им прибыли, в том числе прибыли от сдачи в аренду квартиры.
Затем ему должны выслать квитанцию, в которой будет указана сумма налога, необходимого к уплате. Либо оплатить его нужно самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год.
Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.
На какой срок заключить договор
Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма — это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.
Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.
Нужно ли регистрировать договор найма
Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).
Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии.
Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.
Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили
- договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
- наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора
В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.
Плата за съемное жилье
Условия оплаты за наём квартиры, а также бремя внесения коммунальных платежей должны быть подробно расписаны в договоре.
Часто собственники жилья требуют внесения залога за аренду жилья, то есть оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.
Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.
Лучше выбрать первый вариант, а также письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога, если, допустим, жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.
Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы
Все о расписках:
Любую передачу денежных средств за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Для удобства можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму платежа, дату и подписи сторон. Для подтверждения факта передачи лучше можно привлечь свидетеля, о чем также внести сведения в расписку и поставить его подпись.
Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй – у наймодателя.
Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки, квитанции, свидетельствующие о переводе денежных средств хозяину квартиры.
Расторжение договора найма
Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.
Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:
По желанию лица, сдающего квартиру внаём, расторжение договора допустимо в одностороннем порядке по следующим основаниям:
- наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд при краткосрочном
- повреждение или разрушение нанимателем и проживающими с ним лицами жилого помещения или находящегося в нем имущества, принадлежащего наймодателю
- наниматель и проживающие с ним лица используют квартиру не по её назначению, постоянно нарушают порядок и мешают спокойному проживанию соседей (в случае, если он был предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил)
Договор найма может быть расторгнут также и в судебном порядке. Причем инициатором иска может выступать как наймодатель, так и наниматель. Причиной может послужить то, что жилье пришло в негодное для проживания состояние либо было признано соответствующими органами аварийным.
Если наниматель не согласен с расторжением договора по инициативе наймодателя по указанным выше трем причинам, то может обжаловать его действия в суд. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.
pravaizakony.ru