Как работает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Ассоциация «СРОО «Экспертный Совет» (далее – Ассоциация) продолжает рубрику «От первого лица», в которой публикуются интервью с коллегами в оценочной и экспертной деятельности.
В последние несколько лет значительная часть работы региональных Оценщиков относилась к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках оспаривания происходит проверка отчетов об оценке, которая выполняется членами Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии по оспариванию). В адрес Комиссий по оспариванию от Оценщиков и потребителей оценочных услуг звучит множество претензий, а с членами Комиссий связано множество «городских легенд».
Ассоциация взяла интервью у Пьянова Сергея Владимировича – члена Комиссии по оспариванию по Тверской области.
Член Комиссии по оспариванию по Тверской области С.В. Пьянов
– Сергей, расскажите о своем опыте в оценочной деятельности?
К оценочной деятельности я имею отношение с 1998 года. В то время я работал в городской администрации в составе группы, которая вела пилотный проект по налогообложению недвижимости на территории г.Твери. Для участия в этом проекте я целенаправленно получил оценочное образование, а также прошел курсы по массовой оценке недвижимости, которые вел сам Джозеф К. Эккерт, один из наиболее авторитетных специалистов в этой сфере деятельности. Спустя какое-то время я понял перспективность оценочной деятельности и целиком посвятил себя именно этому направлению. Уже более 17 лет я являюсь практикующим оценщиком. На данный момент работаю зам. директора в ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА» и вхожу в Экспертный совет Ассоциации.
Я постоянно повышаю свою квалификацию: посещаю различные профильные семинары, конференции и другие аналогичные мероприятия.
В последние годы в свободное время занимаюсь образовательной деятельностью – теперь уже веду сам занятия по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» и программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка».
– Как долго Вы работаете в Комиссии по оспариванию по Тверской области? Как вы туда попали?
Я являюсь членом Комиссии с момента ее образования, с 2012 г., т.е. уже порядка 5 лет.
В состав Комиссии я был включен от Национального совета по оценочной деятельности. На тот момент я был одним из тех немногих оценщиков в Тверском регионе, которые имели опыт работы и в кадастровой, и в индивидуальной оценке.
– Расскажите, как работает Комиссия? Как распределены обязанности между ее членами? Что не очевидно Оценщику и Заявителю?
Расскажу, как организована работа в нашей Комиссии. В других регионах могут быть отличия.
Комиссия состоит из 4 человек: в нее входят представители от территориального отделения Росреестра и филиала Кадастровой палаты по Тверской области, регионального Министерства имущественных отношений и я как представитель НСОД. Также в заседаниях Комиссии регулярно участвуют представители городской администрации.
Примерно за неделю до очередного заседания всем членам Комиссии рассылаются отчеты об оценке, которые выносятся на рассмотрение. Со своей стороны я проверяю предоставленные отчеты на предмет соответствия их оценочному законодательству и полученных в них результатах сложившемуся уровню рыночных цен на дату оценки. Комиссия ведет непрерывный мониторинг рыночных цен, в том числе и ретроспективных. Поэтому, как правило, в отношении величины стоимости, определенной в отчете, у Оценщика и членов Комиссии не возникает каких-либо споров. Хотя порою разгораются очень эмоциональные дискуссии по этому поводу.
У некоторых Оценщиков складывается не совсем верное впечатление о том, кто именно проверяет их отчеты в Комиссии. До меня даже доходят слухи о том, что я якобы чуть ли не единолично принимаю решение о соответствии отчета об оценке оценочному законодательству и полученной в отчете стоимости рыночному уровню цен на сопоставимые объекты недвижимости. Это не так.
Не знаю, открою ли я секрет, но замечания (при их наличии) по отчетам об оценке готовлю не только я. Каждая из организаций, представленных в Комиссии привлекает к проверке отчетов внешних профессиональных оценщиков. На заседаниях анализируется весомость замечаний и их возможное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.
Естественно, не всегда мнения у членов Комиссии совпадают и, конечно же, не всегда решения принимаются единогласно. Тем не менее процесс голосования у нас открыт, поэтому и собственники объектов, и их представители, и сами Оценщики видят кто и как голосует.
Пользуясь случаем хотел бы обратиться к Оценщикам, которые хотят принять участие в процессе оспаривания. Приходите на заседания Комиссии, отстаивайте свои отчеты. Ведь зачастую вопросы, которые возникают у членов Комиссии, являются дискуссионными. В этом случае пояснения исполнителя отчета могут снять ряд вопросов, что будет способствовать принятию Комиссией положительного решения по оспариванию.
На заседаниях помимо членов Комиссии и секретаря, присутствуют и другие представители заинтересованных сторон. Среди них и юридическая служба Росреестра и представители комитета по управлению имуществом области. Всегда приветствуется присутствие представителей муниципальных образований, на территории которых происходит оспаривание кадастровой стоимости. Это позволяет выслушать мнения двух противоположных сторон. Очень часто представители муниципальных образований не просто эмоционально выражают свое несогласие с результатом отчета по оспариванию кадастровой стоимости (оперируя цифрами из бюджетов), а приводят веские и обоснованные аргументы, которые указывают на его некорректность (и в части его соответствия законодательству, и в части определенного уровня рыночной стоимости).
– Как Вы обычно голосуете: «за» или «против»?
Это зависит от качества предоставленного отчета. Если в отчете присутствуют существенные нарушения, естественно, голосую против. Хочу подчеркнуть, что члены Комиссии прежде всего обращают внимание на те ошибки, которые оказывают (могут оказать) существенное влияние на итоговою величину рыночной стоимости. Т.е. оформительские изъяны по отчету в качестве причин для отказа на нашей Комиссии не рассматриваются.
– Назовите основные претензии к отчетам об оценке со стороны Комиссии?
Как правило это математические или методические ошибки, в т.ч. некорректный подбор аналогов или отсутствие обоснования выбора аналогов. Часто на Комиссии возникают дискуссионные вопросы, касающиеся методологии. С большим удовольствием участвую в обсуждениях несмотря на то, что в этом случае продолжительность работы Комиссии значительно увеличивается.
– Как меняется работа Комиссии за последнее время?
Вы знаете, я бы не сказал, что что-то кардинально меняется в работе Комиссии. Разве, что объем рассматриваемых отчетов растет с каждым годом.
По сравнению с первыми месяцами работы Комиссии решения, которые мы принимаем, стали более взвешенными и обоснованными. Причем инициатива по улучшению качества работы Комиссии исходит непосредственно от руководства головного и территориального управлений Росреестра. Уверен, что немаловажную роль в этом сыграла Комиссия Общественного Совета при Росреестре по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, которая мониторит работу Комиссий по оспариванию.
После отмены обязательной экспертизы в СРОО объем нашей работы заметно увеличился, при этом качество поступающих отчетов – снизилось.
– Ощущаете ли вы административное давление со стороны Администрации региона, территориального управления Росреестра или муниципальных образований?
Не могу отвечать за других членов Комиссии, но непосредственно на меня такое давление не оказывается. В процессе заседаний, как правило, звучат обоснованные замечания, касающиеся непосредственно качества подготовленного отчета об оценке – именно они и являются основанием для отказа по оспариванию.
– Со стороны профессионального оценочного сообщества звучат претензии к работе Комиссий по оспариванию. Есть ли действенные инструменты защиты лиц, права и законные интересы которых были нарушены решением Комиссии?
Вы знаете, в последнее время «недовольных» Оценщиков стало заметно меньше. Представители Тверской Комиссии регулярно принимают участие в «круглых столах», которые проходят по инициативе оценочного сообщества. На первых встречах оценщики задавали большое количество вопросов, связанных с обоснованностью отказов Комиссией. Мы подробно разъясняли свои позиции и решения – и это возымело результат. Оценщики нас услышали, причем услышали не с позиции «что надо делать так, потому что Комиссия так хочет», а с позиции «так делать не надо, потому что члены Комиссии разбираются в оценочной методологии, ориентируются в ценообразовании на рынке недвижимости и убедились в нашей компетентности как экспертов. Последние «круглые столы» показали, что вопросы в большинстве случаев стали касаться процедурной части, и, к сожалению, если честно, превратились в «отчетность о проделанной работе». Ну, это лирическое отступление от вашего вопроса.
Для тех, кто не согласен с решением Комиссии, существует ряд законодательно закрепленных процедур. Физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию. Юридические лица, которые уверены в корректности предоставленного ими отчета, после отказа Комиссии так же могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Существует также возможность оспорить решение Комиссии в судебном порядке, но за пять лет с момента создания нашей региональной Комиссии подобных прецедентов не было, хотя «угроз» провести такую процедуру в ходе заседаний Комиссии прежде всего в начале ее деятельности было озвучено много. Вероятно, это лучший показатель корректности и обоснованности принятых Комиссией решений.
Основная часть вопросов, возникающих у Комиссии в отношении представленного отчета, отражается в протоколе. К сожалению, не все, что было озвучено на заседании, включается в протокол, т.к. зачастую в него физически невозможно включить некоторые материалы, обосновывающие позицию экспертов (скрин-шоты рыночных данных электронных страница, аналитические материалы). Поэтому я предлагаю всем Оценщикам присутствовать на заседаниях Комиссии и обязательно отстаивать свои отчеты.
Единственная структура (мне известная), который занимается анализом замечаний к работе Комиссии и формирует системные предложения по улучшения качества их работы – Комиссия по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. Например, широко известен случай, когда она способствовала отмене противоправного решения Комиссии по оспариванию в Курской области.
– Ну и последний вопрос: как оплачивается Ваш труд в Комиссии?
Вы, наверное, удивитесь, но работа в Комиссии никак не оплачивается. Все происходит на общественных началах. Как практикующий оценщик я заинтересован в том, чтобы оценочная деятельность в нашем регионе активно развивалась. Работая в Комиссии, у меня есть возможность обменяться опытом с моими коллегами-оценщиками, принять участие в обсуждении дискуссионных вопросов и, в конце концов, внести свою лепту в отстаивание интересов оценочного сообщества.
Мы благодарим С.В. Пьянова за конструктивную беседу и желаем ему дальнейшего профессионального развития. Мы очень рады, что С.В. Пьянов является членом нашей Ассоциации и у нас есть возможность сотрудничать с профессиональными оценщиками такого уровня.
Интервью брала пресс-секретарь Ассоциации Потоцкая Арина.
Материалы по теме:
srosovet.ru
Инструкция: Как оспорить кадастровую стоимость?
О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости
Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).
Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).
Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.
Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).
Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:
- С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН
Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.
- С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.
В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.
- Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.
Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.
- С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.
Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.
- Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.
Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.
Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.
Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?
Как оспорить кадастровую стоимость?
Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.
Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:
- Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
- Юридические лица – аналогично физлицам.
- Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.
Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.
Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.
Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.
Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.
Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:
- Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
- Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.
Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.
Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.
Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.
В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).
Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:
- Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
- Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
- Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
- Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.
Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.
Также возможно приложение документации иного типа.
Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.
В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.
Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:
- Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
- Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.
Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.
Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.
В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.
Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.
Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.
Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.
Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:
- Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
- Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.
Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.
xn——6kcbaababou8b2age7axh3agnwid7h4jla.xn--p1ai
Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости
 Тарасова Ольга руководитель проектов по оценке направления «Финансовый консалтинг» Группы компаний SRG |
Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.
Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости.
В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой.
На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям.
Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом.
Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект.
Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное.
В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.
Некоторые отчеты могут «отклоняться» еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.
По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.
Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права.
В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.
Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка.
В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде.
При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта.
Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).
В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.
Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.
В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.
Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7».
В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)).
Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость.
В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.
Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.
Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.
<— Назад
www.srgroup.ru
Платить не буду! Как оспорить кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания.
После введения нового алгоритма, когда налог на имущество стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья, а не как раньше – из инвентаризационной, многие граждане столкнулись с ростом суммы имущественного налога.
Именно поэтому нередко возникает желание оспорить кадастровую стоимость квартиры, тем самым снизив налогооблагаемую базу. Как это сделать, «Вести.Недвижимость» рассказала адвокат Виктория Данильченко.
Когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной на 10-15%, то оспаривать ее чаще всего не имеет смысла, так как расходы на оспаривание составят значительную сумму и экономия на выплатах налога на недвижимость не будет столь существенной, чтобы их покрыть.
Если же кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания. Для этого, необходимо собрать следующий пакет документов:
- выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости. Такую справку можно заказать на сайте Росреестра или запросить в территориальном органе Росреестра;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
- отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
- подготовленное экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение, оно необходимо в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости;
- общегражданский паспорт.
После того, как вы собрали все необходимые документы, есть два способа оспорить кадастровую оценку вашей квартиры.
Основной способ – это подать заявление в специальную Комиссию при Росреестре. По закону Комиссия должна в течение 30 дней рассмотреть заявление и вынести решение. В случае если оно отрицательное, возможно прибегнуть ко второму способу и действовать через суд.
Причем, если вы обращаетесь как физическое лицо, обратиться в суд можно сразу, минуя Комиссию. Для этого необходимо предоставить аналогичный пакет документов, как и для Комиссии и оплатить госпошлину. Подобные дела суд обычно рассматривает в течение одного-двух месяцев.
В случае, если суд занимает позицию истца и кадастровая стоимость подлежит корректировке, все изменения будут действовать с 1 января того года, в котором был подан иск.
Дополнительно несколько советов
- В последние годы популярно стало коллективное оспаривание кадастровой стоимости жилья в рамках одного многоквартирного дома, дачного объединения и т.д. Подача коллективного иска позволяет сэкономить на расходах на подготовку документов для подачи в Комиссию или суд, а также на услугах представителя.
- Как показывает практика, при коллективном иске стоимость услуг по оценке получается значительно ниже, ведь специалистам требуется меньше времени на оценку однотипных объектов с почти одинаковым местоположением, площадью, транспортной доступностью и удаленностью от города.
- Важно знать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с момента внесения сведений в кадастр.
realty.vesti.ru
Вы как в воду глядели….! Или как проводит заседание кадастровая комиссия?
2015-02-17 Автор: Гусев Иван Михайлович Рубрика: Кейсы
Именно с таких слов началось обращение председателя кадастровой комиссии в момент оглашения ее результатов. Но обо всем по порядку.
Что это за орган такой, комиссия по кадастровой стоимости?
Вы же знаете о такой обязательной для юридических лиц процедуре, как обращение в комиссию по кадастровым спорам? Да — отлично. Если нет, то вкратце… — это такой орган, в который юридическим лицам обращаться обязательно, а физическим нет.
Суть его работы сводится к выпиванию чая и поглощению печенек (как по факту оказалось). Орган полностью бесполезный. А наши с Вами деньги тратит на печеньки и чай.
На мой взгляд процедура очень сомнительная и не понятная. Дальше поймете почему именно.
Как меня туда занесло?
Так получилось, что у нас сложилось мнение о бесполезности комиссии по кадастровым спорам. Так же мы считали, что невозможно повлиять на её решение.
Но был один вопрос, который не давал нам покоя: «Почему бы нам не доводя дело до суда, установить кадастровую стоимость в досудебном порядке?» Сказано, сделано. Ваш покорный слуга пошел в кадастровую комиссию.
Кто-то со мной не согласится и назовет непрофессиональным, но статистика говорит за себя. И складывается таким образом, что только 5% заявлений разрешаются в пользу заявителя. Отсюда и такое пренебрежение.
Скажу Вам так, мое мнение нисколько не поменялось относительно данной процедуры.
Как происходит уведомление о заседании комиссии?
Нам прислали два письма (в разных регионах практика разная), где указана дата и время её проведения.
В письме просили явиться законному представителю к назначенному времени. Явка не обязательна, но желательна.
Как кадастровая комиссия рассматривает заявление?
Место пребывания комиссии — это обычный кабинет, где за столом сидит от 5 до 8 человек. Стол накрыт как у экзаменационной комиссии. Есть всё: чай, кофе, сладости, вода. Не хватает только цветов и алкоголя. Но не факт.
Как и меня, Вас скорей всего посадят за стол. После чего, зададут вопрос о наличии полномочий представлять интересы. Потом вопрос о причине обращения. Затем молчаливо глядя на других членов комиссии, председательствующий провожает Вас за дверь.
Можно ли задавать вопросы комиссии?
Важно отметить, что мне удалось пообщаться с «экзаменаторами» по душам. До того момента, как меня попросили удалиться, я поднял много вопросов отраженных в отчете. Даже сделал не двусмысленный намек о чисто формальных отказах с их стороны.
Меня убедили в том, что рассмотрение будет объективным и законным. Понятно было лишь одно, что никто из уважаемых членов комиссии даже не открывал отчет.
На вопрос об устраивающем их размере снижения, чтобы вопрос был решен без суда, председательствующий ответил, что оно не играет роли. Главное, чтобы отчет был верным и соответствовал закону.
Как не странно, но в течение 2 минут комиссия успела изучить отчет об оценке с экспертизой СРО и проголосовать. Именно столько времени у меня ушло на то, чтобы познакомиться с представителем администрации и взять у него номер телефона. Нам ведь с ним в суде встречаться.
Почему комиссия — чисто формальный не решающий ничего орган?
Тут-то как раз и были произнесены слова о том, что как в воду глядел. И комиссия Росреестра по кадастровой стоимости нам отказала. Причем единогласно. Сомневаюсь, что данный орган появился с согласия тех людей, которые в нем состоят. Комиссия по определению кадастровой стоимости была задумана как обязательный досудебный орган, в котором можно решить вопрос не обращаясь в суд. То есть разгрузить суд.
По факту мы видим, что комиссия по оспариванию кадастровой стоимости создана с целью не давать досудебно урегулировать споры.
Стоит ли обращаться в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости?
Однозначный ответ сложно дать. Судите сами.
Вы легко переносите фальшь и людей, которые смотря в глаза и мило улыбаясь знают заранее, что Вы просто потратили время придя к ним? Они имеют четкую разнарядку отказывать, даже если в отчете придраться не к чему.
Вы готовы исправлять по нескольку раз отчет из-за безосновательных отказов комиссии? Платить за это деньги, обращаться по новой к оценщикам и получать отказ.
Вы верите в то, что члены комиссии не замотивированы на дачу Вам отказа, потому что они такие же люди?
Если Вы ответили да, то обращение в комиссию точно для Вас!
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями —
divius.ru
О сложных вопросах, возникающих при оспаривании кадастровой стоимости ч.1
Языков Анатолий Аркадьевич
член СРО «Российское общество оценщиков»
судебный эксперт
учредитель, директор компании «Профессиональная оценка»
В начале октября прошел семинар «Актуальные проблемы правового регулирования и практики оспаривания кадастровой стоимости в регионах Российской Федерации». Это был второй семинар, когда на площадке Российского государственного университета правосудия лицом к лицу вошлись оценщики и судьи. Польза от этих встреч несомненна, но сейчас речь не о пользе, а о проблемах, которые обсуждались в ходе семинара.
Проблема первая
Первая и самая важная в данном процессе проблема – плохая работа комиссий по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. На сегодняшний день состав комиссий формируется из четырех человек, в том числе два человека – представители Росреестра, один – представитель региональной власти (орган, заказавший кадастровую оценку, в отношении которой рассматривается спор) и один – представитель НСОД (Национальный Совет по оценочной деятельности). Три человека из четырех являются чиновниками, получающими заработную плату из бюджета и, тем самым, — лицами непосредственно заинтересованными в его наибольшем наполнении. А как известно, кадастровая стоимость недвижимости является базой налогообложения и формирования арендной платы, которые, в свою очередь, формируют бюджеты разных уровней. Четвертый член комиссии – представитель НСОД, оценщик. По мысли законодателя – человек независимый, обладающий специальными знаниями и способный повлиять на решение комиссии, если другие ее члены, не обладающие специальными знаниями в оценке, неверно понимаю те или иные вопросы. На практике очень часто и четвертый, потенциально независимый человек в той или иной степени не только ощущает давление со стороны других членов комиссии, но и напрямую зависит от хорошего отношения к нему со стороны местной власти. На сегодня заменить такого человека практически не имеется возможности в силу того, что процедура замены завязана на не действующий НСОД и Минэкономразвития. Такого рода заинтересованность комиссии приводит к необъективному рассмотрению заявлений об оспаривании, что в свою очередь вызывает недовольство населения и влияет на состояние экономики. Свое недовольство население справедливо относит на власть — это она установила такой несправедливо высокий налог, и это она отказывается его снизить. А высокая кадастровая стоимость делает регион инвестиционно непривлекательным, что, в свою очередь, сказывается на его экономическом развитии и, как следствие, — ведет к оскудению бюджета, за наполнение которого так усердно борются чиновники.
Попытка выправить ситуацию была сделана в 2014 году. Федеральный закон №225-ФЗ от 14.07.2014г. внес изменения в состав Комиссии по рассмотрению споров. Состав ее дополнился представителями предпринимательского сообщества и оценочных организаций. Кроме того, предусматривалось, что чиновников в комиссии должно быть не более половины. Поскольку новый порядок создания и работы комиссии было поручено разработать регулятору (уполномоченному федеральному органу, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, которым является Министерство экономического развития) без указания конкретных сроков, ничего до сих пор так и не сделано. Новый порядок не определен, комиссии не созданы.
Новый закон о кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.06.2016г. №237-ФЗ) переносит акцент в вопросах оспаривания кадастровой стоимости с комиссий на суды. Во-первых, — это выражается в том, что досудебное оспаривание не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. Во-вторых, — не обязательным является создание Комиссий по оспариванию в регионах. Они могут не создаваться. Дополнительным стимулом, к рассмотрению споров о кадастровой стоимости не в комиссии, а в суде является появившаяся у заявителей возможность отнести судебные издержки на региональное правительство (орган, заказавший оценку, результаты которой оспариваются).
Кроме того, статьей 8 этого закона предусмотрено, что новые комиссии должны состоять из не менее, чем пяти человек и определено три обязательных члена: один представитель регионального правительства, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав региона. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом чиновники должны составлять не более половины членов состава комиссии.
Поскольку к кадастровой оценке в соответствии новым законом до сих пор ни в одном регионе не приступали, в лучшем случае оспаривание в соответствии с ним в регионах-пионерах практически начнет осуществляться не ранее 2019 года. Из этого следует, что проблемы с неправедным рассмотрением споров в комиссиях останутся еще надолго. Каков выход из этой непростой ситуации может быть?
Как одно из направлений, предложенных в ходе семинара – это жалобы на необъективное рассмотрение заявлений комиссией непосредственно руководству Росреестра. Не уверен, что это сработает, но по заявлению заместителя руководителя Росреестра Самойловой Надежды Сергеевны, такая возможность имеется. Жаловаться нужно непосредственно ей.
Второе возможное направление разрешения ситуации – приведение состава комиссии в соответствии с нормами закона. Регулятор – Министерство экономического развития – делать этого, похоже не собирается, поэтому единственный способ повлиять на эту ситуацию (по мнению той же Надежды Сергеевны Самойловой — жаловаться в вышестоящие органы). Вышестоящим органом, который подписал указанный федеральный закон, является гарант соблюдения наших прав – президент России. Поэтому жаловаться, кроме него, практически некому.
Реальный выход из ситуации, когда комиссия не удовлетворяет заявления об оспаривании кадастровой стоимости – обращение в суд. На этом пути есть свои подводные камни и свои сложности, но это – отдельная тема.
Оспаривание в суде.
В случае, если в вашем регионе в составе комиссии присутствуют вменяемые люди, которые склонны более-менее объективно рассматривать отчеты оценщиков, можно, исправив указанные недочеты, повторно обратиться в комиссию. Но если вам с этим не повезло – нужно писать исковое заявление и обращаться в суд.
Входим в процесс
Поскольку оспаривание кадастровой стоимости относится к категории административных дел и регламентируется Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ), вам в обязательно необходимо привлечь для ведения этого дела юриста (если, конечно, у вас случайно не завалялся диплом о юридическом образовании).
К исковому заявлению нужно приложить отчет, документ, подтверждающий оплату госпошлины, решение Комиссии об отказе в удовлетворении вашего заявления (не обязательно для физических лиц, поскольку они, в отличие от лиц юридических, могут не соблюдать досудебный порядок урегулирования споров о кадастровой стоимости), выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Кроме того, вам необходимо предоставить суду уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных копий административного искового заявления и приложенных к нему документов. Кто такие, эти лица? Это административные ответчики. Ими являются: правительство региона, утвердившее отчет о Государственной кадастровой оценке и управление Росреестра по вашему региону.
Если все сделали верно, суд назначает заседание. При отсутствии возражений со стороны административных истцов и в том, случае, когда причины для отказа Комиссии суд сочтет несущественными, суд может удовлетворить ваше заявление. Однако, это чрезвычайно редко случается на практике. Как правило, имеются возражения со стороны административных истцов или замечания, указанные в качестве причин отклонения заявления Комиссией, требуют дополнительного разбирательства. Поскольку замечания относятся к отчету об оценке, у суда могут возникнуть сомнения в достоверности отчета. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда №28 от 30.06.2015г. суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Исходя из собственной практики, а также на основании информации, полученной мной в ходе семинаров по этой теме, привлечение специалистов и свидетелей, как возможность удостовериться в том, что отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость может быть принята в качестве кадастровой, используется судами крайне редко. Мне видится, что такая возможность может быть эффективно использована судами в ходе разрешения споров. Это, во-первых, — упростит и укоротит по времени сам судебный процесс; во-вторых, — уменьшит риск для оценщика, выполнившего отчет, признания его отчета несоответствующим законодательству, со всеми вытекающими последствиями; в-третьих, — за счет обратной связи – будет способствовать улучшению работы комиссии по рассмотрению споров соответствующего региона. Конечно, для этого судье, принимающему подобные решения, требуется иметь высокий уровень знаний в оценочной деятельности. То, что достижение этого вполне реально, показал семинар, послуживший причиной написания настоящей статьи. Уровень профессиональных оценочных знаний у большинства присутствовавших на нем судей произвел впечатление на присутствовавших оценщиков и экспертов-лекторов.
Если суд сочтет предоставленный отчет и дополнительные доказательства недостаточными или ненадлежащими, в соответствии с нормами законодательства, он назначает судебную экспертизу. Судебная экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон: административного истца или административного ответчика, а также по инициативе суда. Поскольку от процессуального поведения сторон в деле зависит отнесение судебных издержек, на практике бывают случаи, когда на административного истца со стороны суда оказывается давление с тем, чтобы он заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы. В этом случае, даже если вам удастся выиграть процесс, затраты на судебного эксперта вам не компенсируют.
В процессе назначения экспертизы отчета суд определяет перечень вопросов судебному эксперту. Как истец, так и ответчик может предлагать суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. В соответствии с Постановлением ВС РФ №28, суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки. Формирование вопросов эксперту является очень важным не только с точки зрения судебного процесса и его результатов, но и с точки зрения их правовых последствий. В том числе и для оценщика. Если перед экспертом поставлен только один вопрос: какова рыночная стоимость объекта оценки, то вопрос о соответствии или не соответствии отчета об оценке не рассматривается, а только устанавливается рыночная стоимость. Однако на практике суды часто ставят вопросы в такой последовательности: 1. Содержит ли представленный отчет нарушение требований федеральных стандартов? 2. Повлияли ли выявленные нарушения на величину рыночной стоимости? И только в том случае, если повлияли — 3. Какова рыночная стоимость объекта экспертизы? И такая постановка вопросов – далеко не худший вариант для оценщика.
Судебная экспертиза.
В зависимости от реалий, сложившихся в том или ином регионе, суд назначает судебного эксперта. Это может быть сотрудник государственной экспертной организации, негосударственной экспертной организации или физическое лицо, обладающее специальными знаниями, соответствующее установленным требованиям.
В связи с этим, в отличие от постановки только вопроса об установлении рыночной стоимости спорного объекта, результат судебной экспертизы может иметь для оценщика, выполнившего отчет, нежелательные правовые последствия. В случае признания судом отчета, не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, у заказчика оценки появляется право взыскать с оценщика убытки. При этом, если оценщик не согласится добровольно оплатить претензию, он может быть втянутым в судебный процесс с непредсказуемым результатом. Это реальные риски. Судебные процессы по таким делам множатся. В то же время результаты судебной экспертизы являются непредсказуемыми. Они во многом зависят от субъективных факторов: от личности судебного эксперта, от применяемых при экспертизе подходах и методах, от используемой базы данных и проч. Пленум Верховного суда РФ, разъясняя вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывает, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Однако, в силу личностных качеств (квалификация, амбиции, мужество) и условий (подписка об уголовной ответственности, возможность двояко трактовать те или иные аспекты отчета) судебному эксперту гораздо проще признать отчет не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, чем признать его достоверным, отвечающим заданию на оценку. Кроме того, судебный эксперт действует в соответствии с одним законом (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), а ему вменяется провести анализ отчета на соответствие иному закону (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и федеральными стандартами оценки. Здесь необходимо напомнить, что оценочное сообщество выработало требования к лицам, имеющим право проверять отчеты оценщиков на соответствие федеральному законодательству, а также федеральный стандарт, в соответствии с которым эти лица должны действовать при проверке отчетов. Эксперты саморегулируемых организаций, даже самых маленьких, «ручных», обязаны сдать экзамен, иметь установленный в СРО минимальный стаж и должны быть включены в состав экспертного совета СРО. Ничего подобного Федеральный закон о судебно-экспертной деятельности не предусматривает. Фактически достаточно иметь только документы об образовании, страховку и быть членом СРО. В силу этих колоссальных противоречий абсолютное большинство отчетов, подвергающихся судебной экспертизе, не зависимо от их качества, признаются не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объектов оценки устанавливается на основании заключения судебного эксперта. «Штатный» лектор Российского общества оценщиков по данной тематике проводимых семинаров Алексей Анатольевич Савицкий (вице-президент НП «Финансово-экономических судебных экспертов», к.э.н., доцент кафедры судебных экспертиз ФГБОУ ВПО «Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина»), в ходе своих выступлений неизменно заявляет, что он не берет на себя смелость утверждать, что отчет, подлежащий его экспертизе соответствует или не соответствует законодательству об оценочной деятельности. И поясняет при этом, что эксперт действует согласно закону о судебно-экспертной деятельности, в рамках которого он считает себя не вправе выносить подобное заключение. Это говорит человек, обладающий всеобъемлющими знаниями в данном вопросе и колоссальным авторитетом. К сожалению, абсолютное большинство судебных экспертов, таким знаниями и авторитетом не обладающие, подобные заключения делают, не задумываясь ни над вопросом правомочности, ни о возможных последствиях этих заключений.
По получению результатов судебной экспертизы суд назначает судебное заседания, в ходе которого исследуются заключение судебного эксперта. При этом стороны имеют возможность указать на фактические ошибки, содержащиеся в заключении эксперта, предоставить рецензию, выполненную квалифицированным специалистом, потребовать исправление ошибок или ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы.
После обсуждения результатов судебной экспертизы суд выносит решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости спорного объекта. При этом в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. В общем случае установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Отнесение судебных расходов.
На практике суды не только выясняют соответствует ли отчет законодательству об оценочной стоимости и определяют величину рыночной стоимости, но и решают вопрос о распределении судебных расходов. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №П-20 от 11.07.2017г. судебные расходы могут быть присуждены истцу даже в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика. Основанием этого является установление судом ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом суд решает вопрос о существенности отклонения определенной в ходе данного судебного процесса рыночной стоимости от ранее установленной кадастровой стоимости. Нередко суды испытывают затруднения в этом вопросе, в связи с тем, что нет определения такого отклонения. Какое отклонение можно считать существенным, а что является несущественным? Ни законодательно, ни каким-либо иным путем это определение не закреплено, да и вряд ли может быть определено для общего случая. В данном случае важны детали. Поскольку величина указанной в отчете рыночной стоимости является величиной вероятностной, то величина нормального (допустимого) отклонения кадастровой стоимости от стоимости рыночной напрямую зависит от вероятности нахождения рыночной стоимости внутри заданного интервала. В соответствии с п.30 ФСО №7 оценщик обязан определить границы интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость. В зависимости от вида объекта оценки, его местоположения и проч. такие границы могут существенно различаться. Если для городов-миллионников эти границы могут быть определены в интервале +/- 10%, то для большинства городов России эта величина доходит до +/- 30% и даже может превышать ее. Если определенная ранее кадастровая стоимость объекта выходит за границы интервала определенной оценщиком рыночной стоимости, то такое отклонение является существенным. В таком случае, судебные расходы должны быть отнесены на административного ответчика. Из этого следует рекомендация для оценщиков: определяйте в отчете границы интервала, в котором может находиться определенная в отчете стоимость, даже в том случае, когда это не оговорено в задании на оценку. Это может помочь вашему клиенту снизить расходы на оспаривание.
xn—-8sbouodbfj5bya.xn--p1ai
Адвокат по оспариванию кадастровой стоимости — Грибаков, Поляк и партнеры
Услуги адвоката по оспариванию кадастровой стоимости достаточно востребованы, поскольку сам процесс оспаривания стоимости и в комиссии и в суде довольно сложен. Без специальных навыков, опыта и знаний здесь не обойтись. Кроме того, процесс оспаривания кадастровой стоимости продолжителен и трудоемок, требует знаний не только процессуального законодательства, но и норм Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требований нормативно-правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности.
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право как для физических, так и юридических лиц на оспаривание кадастровой стоимости. Основанием для такого оспаривания в соответствии с законом является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Однако для юридических лиц пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.
Адвокат по вопросу оспаривания кадастровой стоимости – гарантия грамотного подхода к снижению кадастровой стоимости
Коллегия адвокатов «Грибаков, Поляк и партнёры» предлагает как комплексное ведение спора о снижении кадастровой стоимости (специалист будет вести ваше дело от начала сбора необходимых документов и до вынесения судом судебного акта по делу), так и отдельные виды юридических услуг (консультация по вопросам снижения кадастровой стоимости, помощь в сборе и оформлении документов, информационная поддержка и т.д.).
Опытные адвокаты нашей Коллегии предоставят Вам устную либо письменную квалифицированную консультацию по подготовке документов для оспаривания кадастровой стоимости, окажут юридическую помощь в подборе экспертного учреждения для подготовки отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, помогут собрать документы, необходимые для начала процесса по оспариванию кадастровой стоимости имущества (земельных участков, строений, отдельных помещений и т.д.), помогут оспорить кадастровую стоимость недвижимости в комиссии или в суде.
Размер кадастровой стоимости недвижимости имеет значение при определении налоговой базы, а также при аренде недвижимости у муниципального образования.
Оспорить можно кадастровую стоимость любого объекта недвижимого имущества при наличии на то законных оснований. Адвокаты Коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» имеют опыт снижения кадастровой стоимости земельных участков, снижения кадастровой стоимости административных зданий, оспаривания кадастровой стоимости жилых домов и коммерческих помещений.
Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить ряд документов:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение.
На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.
Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте.
Во-вторых, по требованиям закона одного отчета об оценке недостаточно. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.
За период с 01.01.2016 по 30.04.2016 в судах инициировано 2792 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 4428 объектов недвижимости.
В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:
- установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Услуги адвоката по вопросу оспаривания кадастровой стоимости в суде
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Напомним, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Важно учитывать срок обращения, поскольку ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано не позднее года с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Доказательствами, подтверждающими обоснованность обращения в суд с требованием о снижении кадастровой стоимости в суде будут являться:
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
- экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков;
- отказ комиссии в снижении кадастровой стоимости.
| Услуга | Стоимость (рубли) |
| Устная консультация по вопросам оспаривания кадастровой стоимости | 3000 |
| Письменная консультация по вопросам оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости* | 5000 — 10000 |
| Письменное правовое заключение по вопросам оспаривания кадастровой стоимости* | 10000 — 30000 |
| Подготовка искового заявления в суд |
15000 |
| Ведение дела об оспаривании кадастровой стоимости в суде первой инстанции (общая юрисдикция)* | 30000 — 90000 |
| Ведение дела в суде второй (апелляционной) инстанции.* | 20000 — 50000 |
| Составление апелляционной, кассационной, частной жалоб по оспариванию кадастровой стоимости* | 10000 — 20000 |
| Сопровождение процесса сбора документов для комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости* | 20000 — 40000 |
| Ведение дела по вопросу определения кадастровой стоимости в комиссии* | 30000 — 80000 |
| Представление интересов в апелляционной, кассационной инстанциях* | 20000 — 50000 |
* — Точная стоимость определяется адвокатом и зависит от сложности дела
gribakov.com