Какие документы нужны покупателю квартиры на сделке – какие нужны документы и порядок сделки купли-продажи, кто платит, с чего начать, пакет и перечень бумаг для самостоятельного оформления

Покупка вторички: какие документы на квартиру должны быть

Оформление документов при покупке квартиры является одним из главных этапов проведения всей процедуры. От правильности его прохождения зависит действительность сделки купли-продажи, появляется возможность минимизации рисков и снижается вероятность быть обманутым. Существует определенный набор бумаг, которые должен предоставлять бывший владелец жилья, а также список документов, которые оформляются в процессе.

Какие документы необходимы для оформления купли-продажи квартиры?

Покупателю следует знать, какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке. Они понадобятся для нескольких целей:

• составление договора;
• регистрация права собственности;
• проверка приобретаемого объекта «на чистоту».

Для всех перечисленных целей продавцом предоставляется примерно одинаковый пакет документов. В него обязательно должны войти:

• паспорт продавца. Необходим для того, чтобы подтвердить личность продавца, определить, какие права он имеет на отчуждаемый объект;
• свидетельство о праве собственности. Подтверждает наличие права владения, пользования и распоряжения объектом, который планирует приобретать заинтересованное лицо;
• выписка из ЕГРН (бывший ЕГРП). Только при помощи такого документа можно проверить путь получения жилья владельцем и понять, есть ли обременения или находится ли приобретаемая квартира под залогом;
• согласие супруга собственника на отчуждение. Это необходимо, если квартира приобреталась в период нахождения в браке. Так как она считается совместной собственностью супругов, потребуется письменное и заверенное нотариально согласие мужа или жены продавца;
• справка обо всех зарегистрированных лицах;
• технический и кадастровый паспорта жилья. Из этих бумаг можно увидеть точные характеристики объекта и данные для внесения в договор;
• доверенность и документы представителя;
• разрешение, выданное органом опеки, если в ходе сделки затрагиваются интересы несовершеннолетнего.

Все указанные бумаги может потребовать покупатель для купли-продажи квартиры. Важно также обратить внимание на количество собственников, указанных в свидетельстве. Если их несколько, необходимо уточнить наличие их согласия на отчуждение жилья. Обязательно каждый должен выразить свое согласие (в письменной форме) на составление договора и продажу недвижимости. Такие сделки лучше заключать при участии юриста, так как отсутствие дозволения хотя бы одного из собственников может стать проблемой для оформления или причиной признания сделки недействительной.

Таким образом, чтобы не быть обманутым, нужно четко знать, какие документы должен предоставить продавец. Если он отказывается это делать, или какие-либо вопросы приводят его в замешательство, надо задуматься о целесообразности сделки с ним. Возможно, есть определенные факты, которые он пытается скрыть от покупателя.

Требования к документам

Проверять необходимо не только наличие бумаг, но и их соответствие требованиям закона. Документы при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке должны соответствовать критериям:

• действительности;
• подлинности.

Первое правило означает, что ни одна бумага не должна быть просрочена. Если паспорт продавца нужно было поменять в 20 или 45 лет, проводить сделку следует только посоле совершения этой процедуры, так как зарегистрировать переход права все равно не получится. Второй — подразумевает предоставление только настоящих бумаг. Если продавец окажется мошенником и воспользуется поддельными документами на квартиру, то покупатель может потерять свои деньги и оказаться без недвижимости.

Для покупки квартиры надо проверять все тщательно, так как стоимость объекта очень велика. В бумагах не должно быть опечаток, описок, исправлений. Кроме того, их состояние должно позволять однозначно получать и информацию, которую они несут.

Если какой-то документ утерян или находится в ветхом состоянии, сначала следует восстановить его, а только потом приступать к оформлению сделки. Так как бумага будет оформляться определенный временной промежуток, продавцу следует позаботиться об этом заранее, еще до заключения соглашения купли-продажи с приобретателем.

Какие документы оформляются в процессе сделки?

Если с тем, какие документы нужно проверить при покупке квартиры, ситуация прояснилась, то о составе бумаг для заполнения договора и регистрации стоит также знать. Указанный перечень документов надо использовать и для заполнения данных в соглашении. Для проведения регистрации документы должны быть дополнены:

• заявлением на проведение регистрации прав собственника;
• подписанным договором купли-продажи;
• актом приема-передачи недвижимости;
• распиской о получении наличных средств;
• квитанцией об оплате госпошлины.

Первый составляется по образцу, предоставляемому в регистрирующем органе. Порядок оформления соглашения о продаже объекта подразумевает достижение сторонами договоренности о цене и других важных параметрах сделки. Если стороны не уверены в собственных силах, они вправе доверить процесс составления договора нотариусу или юристу.

Документы при покупке квартиры на вторичке обязательно включают акт приема-передачи объекта. Как правильно оформить такую бумагу? Она обязательно заполняется рукой покупателя и подкрепляется его подписью. В ней отражаются основные характеристики состояния объекта, который он принимает.

Расписка также составляется от руки, но уже продавцом и подтверждает факт получения им денежных средств от покупателя. Если деньги передаются в безналичной форме, то этот факт можно подтвердить банковской выпиской. Государственную пошлину может оплачивать покупатель или стороны вправе определить иной порядок. Однако квитанция обязательно прилагается к заявлению.

Итак, какие документы нужны при покупке квартиры? В первую очередь, следует попросить продавца подтвердить документами свое право на отчуждение жилья (до оформления купли-продажи объекта). Во вторую — оформить документы для регистрации перехода права на покупку. Подготовку бумаг собственник обязан произвести заранее, чтобы оформляемый договор отражал интересы обеих сторон.

Нюансы сделки

Чтобы не попасть впросак при совершении сделки, нужно вооружиться знаниями о том, как проверить купленный объект на «чистоту», как правильно оформить договор, чтобы обезопасить себя, на что смотреть в первую очередь. Если покупатель нашел подходящий вариант, что делать дальше? Важно проверить, каким путем приобретаемый объект недвижимости достался продавцу, а также выяснить еще несколько нюансов:

• сколько было собственников до момента совершения сделки. Если они постоянно и часто менялись — для покупателя это повод задуматься;
• получена ли квартира по наследству. Если это так, а после оформления свидетельства о праве на наследство не прошло существенное количество лет, есть большая вероятность, что недвижимость еще может стать предметом спора;
• приватизирована ли квартира и получена ли доля на ребенка. Если приватизация прошла с нарушением процедуры, это может стать проблемой и для последующего владельца;
• приобретен ли объект с привлечением материнского капитала. В этом случае также далеко не последним фактором остается соблюдение предоставленных законом прав несовершеннолетнего лица.

Кроме того, многое значит поведение собственника, пока у него не купили квартиру. Если он негативно относится к расспросам об отчуждаемом объекте или просьбам о предоставлении бумаг, это может выдавать факт наличия каких-то недосказанностей с его стороны, сокрытия фактов. В такой ситуации покупателям стоит задуматься о безопасности предстоящей сделки.

sovetyuristov.ru

Какие документы нужны покупателю квартиры на сделке

В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика Проектная документация Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика Разрешение на строительство Конкретного объекта Правоподтверждающий документ на землю Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД Договор со страховой компанией С 2015 года это документ обязательный. Страховка нужна на случай банкротства застройщика Выписка из ЕГРН Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь Учредительные и регистрационные документы Нужно сверить данные юрлица в налоговой.

Forbidden

Вторичное жильё В этом случае обязательно приложение:

• справки об отсутствии обременений и арестов;
• техплан;
• выписки из лицевого счёта и поквартирной книги.

Если дом имеет давнюю историю, лучше получить архивную (расширенную) выписку, дающую картину о всех зарегистрированных в квартире жильцах со дня её заселения.

Важно

Доля недвижимости В помещении, оформленном в долевую собственность, преимущественное право покупки получают совладельцы недвижимости.

Внимание

Правообладатель должен официально уведомить совладельцев о предстоящей продаже доли.

В ответ на уведомление, они должны представить нотариально удостоверенное согласие на продажу.
Инфо

Если они отказываются от оформления этого документа, альтернативой будет отправленное заказным письмом сообщение, удостоверенное нотариусом.

После отсутствия ответа в течение одного месяца, нотариус выдаёт разрешение на сделку.

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

В числе правоустанавливающей документации может быть зарегистрированный в Росреестре гражданско-правовой договор сделки:

• купли-продажи;
• мены или обмена;
• дарения.

Кроме этого, в роли правоустанавливающей документации может выступить:

• свидетельство о приватизации;
• свидетельство о наследовании;
• решение суда о признании права собственности.

Право удостоверяющим, является свидетельство, выданное в Росреестре, на основании регистрации правоустанавливающего документа.
Или свидетельство о собственности, выписанное на имя продавца недвижимости.

ВАЖНО: Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы не взаимозаменяемы.
Собственник обязан представить оба из них. Кроме этого должны быть в наличии:

1. Выписка из поквартирной книги о лицах, прописанных в квартире.

Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры?

Проверка документов Правоустанавливающие документы Если предварительно квартира прошла проверку и покупателя устраивает и состояние квартиры и ее окружения, самое время перед покупкой квартиры проверить, какие документы нужно требовать с продавца недвижимости.

У продавца запрашивают сведения об обстоятельствах, при которых недвижимость перешла в собственность к владельцу (договор мены, купчая, дарственная, наследство, приватизация и т.п.) Следует проверить правоустанавливающие документы на наличие исправлений, подделки, заверены ли они нотариусом, есть ли отметка о регистрации.

Покупка квартиры

Проверка личности продавца Нелишним в процессе подготовки к сделке станет проверка личности продавца и подлинность его права распоряжения имуществом.
Особенное внимание следует уделить сделке, выполняемой не самим продавцом, а его представителем по доверенности.
Необходимо помнить об обязательности нотариального заверения подобной документации.

Помимо этого, проверяют сроки действия доверенности, а также круг компетенций, которыми наделено доверенное лицо.

Отдельно проверяют дееспособность продавца, так как законной будет признана сделка, заключенная со здоровым, психически дееспособным человеком. Справки их психоневрологического и нарко-диспансеров позволят быть абсолютно уверенными в дееспособности личности.

Документы, требуемые от продавца при покупке квартиры

Посмотрите все документы, узнайте, есть ли проблемы наследственности жилища, нарушения правил проживания и т.д.

Момент получения денег также нужно прописать в договоре.

Если все в порядке, никаких проблем нет, то можно подписать предварительный договор и внести аванс, либо всю сумму, это зависит от соглашения.
Договор отчуждения или приема-передачи Сейчас можно оформлять документы без участия нотариуса, но очень важно, чтобы у вас был не только договор, но и наличие акта приема-передачи или договора об отчуждении.

Если этих документов не будет, то суд имеет право признать договор недействительным, даже если он уже оплачен.

Договор отчуждения предусматривает подтверждение намерения сторон заключить сделку по купле-продаже, и указание стоимости квартиры, по которой и начисляется налог продавцу.

rusblank.ru

Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры в 2018 году

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при покупке квартиры, покупателю нужно знать, какие документы необходимы.

Одинаковый ли перечень при покупке жилья в новостройке, на вторичном рынке и при оформлении ипотеки? Такая информация пригодится каждому, кто планирует приобрести в ближайшее время жилплощадь.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости — ответственное мероприятие, к которому стоит тщательно готовиться.

Продавцу жилья следует привести в порядок документы на квартиру, а покупателю — изучить все нюансы процесса, в том числе и то, какие справки требовать от контрагента.

Общие аспекты

Договор купли-продажи — соглашение, которое заключается между продавцом и покупателем. По сделке одна сторона обязуется передать объект, а вторая заплатить за него и принять.

Чтобы сделка состоялась, сторонам следует подготовить некоторые документы, о которых и пойдет речь далее.

Что нужно знать

Сделка состоит из нескольких этапов:

1. Сначала подписывают предварительное соглашение о купле-продаже.
2. Проверяют пакет имеющихся документов.
3. Подписывают соглашение о покупке-продаже.
4. Регистрируют переход прав собственности на объект.
5. Передают квартиру новому владельцу.

Часто стороны соглашения оговаривают внесение задатка, чтобы обязательства были обеспечены.

Обязательно прописывают сумму, которая должна быть оплачена покупателем. После исполнения условия предварительного соглашения вносится остаток средств.

В чем их важность

Покупателю следует обязательно проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого пересматриваются все необходимые при заключении договора справки.

Важно также выяснить, является ли продавец дееспособным, не имеют ли третьи лица права на объект, какое техническое состояние квартиры и т. д.

Если не будет хоть одного документа, трудно будет отстоять свою правоту на случай судебного разбирательства. Да и есть риск того, что сам договор будет признан недействительным.

Правовое регулирование

Основной список справок, которые необходимы при совершении сделки купли-продажи, содержится в Федеральном законе Российской Федерации № 122 от 21 июля 1997 года.

Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры

Оформление договора должно проводиться при наличии ряда справок. Но что именно может понадобиться кроме паспортов сторон и документа на квартиру?

При приобретении в новостройке

Если вы решились приобрести квартиру в новостройке, необходимо изучить документы на проект.

Перечитайте внимательно:

• образец проектной декларации;
• разрешение на проведение строительных работ;
• документ, что подтвердит право собственность на землю.

Важно выяснить, когда именно объект планируется сдать в эксплуатацию. Уделите внимание и отзывам, которые есть в интернете о застройщике.

Эффективный метод проверки застройщика — обращение в банковскую организацию за кредитом.

Банки очень тщательно изучают юридическую чистоту недвижимости от застройщиков. Можно также обратиться к независимому юристу.

Если выбор сделан, тогда следует составить ДДУ или договор уступки прав требования по соглашению.

На этом этапе понадобится:

• заявление, составленное представителем застройщика и участником в долевом строительстве;
• ДДУ;
• кадастровый план земли;
• план дома, который возводится с отражением информации о нежилых и жилых помещениях;
• документы, что подтвердят наличие прав собственности на землю;
• проектная декларация;
• разрешение на строительные работы;
• удостоверение личности покупателя.

Когда объект будет сдан в эксплуатацию, придется подождать обмера сотрудником БТИ и подготовки технического паспорта сооружения.

Застройщик подготовит акт приема-передачи жилья с отражением функционирующих коммуникаций. Если такое условие не выполнено, тогда не стоит ставить свою подпись на документе.

При оформлении прав на квартиру покупателю нужно иметь образцы справок от застройщика и акт приема-передачи объекта.

Когда вы заселитесь в свою квартиру, тогда можно будет приступить к прописке. Для этого понадобятся:

• удостоверение личности;
• заявление, чтобы вас выписали с прежнего места;
• свидетельство, что подтвердит ваши права на объект;
• заявление, чтобы вас прописали.

На вторичное жилье

Если недвижимость покупают без оформления ипотечного кредита, перечень справок сократится в разы.

Как действует закон о дачной амнистии смотрите в статье: дачная амнистия.

Как оформить земельный участок бесплатно инвалидам от государства, читайте здесь.

Чтобы заключить соглашение и зарегистрировать переход прав собственника, нужны только:

• удостоверения личности каждого участника сделки;
• образец свидетельства о правах собственности от продавца;
• правоустанавливающие справки;
• заявление на проведение регистрационной процедуры;
• платежка, что подтвердит внесение государственной пошлины;
• если есть несовершеннолетний владелец — согласие представителя органа опеки и попечительства на совершение сделки.

Сейчас перестали даже требовать технический паспорт. Для того, чтобы быть полностью уверенным в чистоте квартиры, запросите у продавца:

Выписку из домовой книги	Чтобы определить, кто прописан в помещении, кого и по какой причине выписали (выдаст сотрудник паспортного стола или ЕИРЦ)
Выписку из ЕГРП	Выдаст регистрационный орган

Покупателю важно знать всю информацию об объекте и владельце, поэтому при проверке соглашения, обращают внимание на такие пункты:

• стоимость недвижимости;
• сведения об участниках — они должны быть максимально полными;
• дату подписания документа;
• период действия договора;
• порядок и условия расторжения соглашения;
• санкции в случае нарушения условий.

По ипотечному договору

Не все в состоянии заплатить за квартиру сразу, поэтому так часто оформляется ипотека в банках, которые предлагают соответствующие услуги.

Если кредитное соглашение составлено правильно, тогда единственное, что нужно — подать такие справки:

Если при покупке привлекаются и средства, предоставляемые жилищным сертификатом, материнского капитала или субсидии, тогда также предоставляют:

• соглашение об ипотечном кредитовании или иное кредитное соглашение;
• образец закладной;
• документ, выданный специалистом психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы подтвердить, что продавец не находится на соответствующем учете;
• иные документы, которые затребует банковская организация.

После сбора всех справок и проверки квартиры и владельца помещения подписывают соглашение о купле-продаже.

Если плата вносится наличностью, тогда покупателю стоит запросить у продавца расписку в получении денег.

Видео: какие документы попросить при покупке квартиры

Сделка должна совершаться в переговорной комнате банковского учреждения, который имеет депозитарий.

Стороны подписывают договор аренды ячеек, куда будут закладываться средства, пока процесс регистрации перехода прав на объект не завершится.

В соглашении об аренде ячеек отражают условия доступа и указывают, какие справки при этом будут нужны. Так можно обезопасить себя и покупателю, и продавцу.

Отметим, что при покупке квартиры по ипотеке, такое соглашение составляют в банке, где кредит выдается. Сразу же пакет документов предоставляется в отделение Росреестра.

Нужно написать и заявление, чтобы зарегистрировать сделку, которая совершается. После получения расписки в предоставлении документов покупатель ждет их выдачи после окончания процесса.

Выдается и свидетельство о регистрации прав на недвижимость. Приведем на примере Сбербанка, какие еще справки обычно требуют от клиента:

• удостоверение личности;
• данные о трудоустройстве — копия трудовой книжки, трудового соглашения, справка с указанием должности, момента начала работы, стажа;
• свидетельство, что подтвердит прохождение регистрации ИП;
• лицензия, что подтверждает право заниматься определенным видом деятельности;
• форма 2-НДФЛ;
• справка, что подтвердит получение пенсии, пособия и т. п.;
• образец декларации, если клиентом является ИП;
• соглашение о покупке жилья;
• документы, что подтвердят наличие прав собственности у продавца и т. д.

Какие стоит проверить на подлинность

Покупателю нужно проверить правоустанавливающие документы на помещение, чтобы понять, на каком основании у продавца возникли права собственника.

Это может быть:

Ни один из таких документов не должен вызвать сомнения относительно его подлинности. Не должно содержаться исправления, подтирок и т. п.

Если исправления внесены, должны стоять подписи каждого участника сделки и печать нотариуса.

Нужно проверить, все ли условия совершения сделки были выполнены, ведь нередко их несоблюдение влечет признание сделки не совершенной.

Если квартира передана продавцу в дар или завещана по наследству, и он в скором времени решает избавиться от недвижимости, стоить быть внимательным. Такие факты вас должны настораживать.

Следует проверить историю квартиры. Нужно потребовать выписку из ЕГРП, чтобы выяснить, регистрировался ли переход права собственности, не было ли арестов, запрета на совершение продажи.

Такие данные могут быть предоставлены за все время существования ЕГРП (с 1998 года).

Если выявится, что квартиру часто перепродавали, значит есть риск того, что сделка будет не чистой и продавец вас обманет.

В выписке предоставляются данные, которые разъяснят, не было ли споров относительно жилья. Помните о сроке давности по признанию сделки недействительной.

Он составляет 3 года. А значит, если за последние три года не возникало споров, можно не переживать, что кто-либо из прежних владельцев заявит свои права на помещение.

Если споры были, тогда потребуйте предоставить вам копию судебного решения, которая станет подтверждением того, что владение недвижимостью правомерно.

Чтобы убедиться в качестве квартиры, стоит пересмотреть справки БТИ. Так вы узнаете, не проводились ли незаконные перепланировки.

Кстати, незаконным будет считаться любое переустройство, на которое не получали разрешения в уполномоченном органе.

Подлинность удостоверения личности продавца можно проверить на сайте ФМС России. Если необходима более детальная информация о данном лице, тогда лучше отправиться в территориальный орган ФМС.

Если сделка совершается представителем продавца, то стоит проверить доверенность. Такой документ должен обязательно удостоверяться нотариусом.

Перечитайте, какие именно полномочия имеет доверенное лицо — имеет ли право оно получать средства и подписывать соглашения.

Расширенная выписка из домовой книги позволит выяснить, кто прописан в квартире, и останется ли право на проживание у таких граждан после продажи объекта.

Если продавец совсем юный, стоит убедиться, что ему исполнилось 18 лет. Иначе для совершения сделки необходимо иметь согласие законного представителя несовершеннолетнего ребенка и согласие сотрудника органа опеки и попечительства.

Желательно попросить и справку, которая подтвердит отсутствие долга по оплате коммунальных платежей и налога.

Мы подробно расписали, какие могут понадобиться документы при приобретении недвижимости. Если у продавца отсутствует хоть одна справка, будьте на чеку.

Возможно и не стоит заключать в таком случае договор купли-продажи. Требуйте, чтобы все документы были приведены в порядок, ведь речь идет не о маленько сумме. И перестраховка в юридической чистоте квартиры какая-то нужна.

Если все справки есть, но у вас есть сомнения относительно их подлинности, можете обратиться за помощью к юристам.

Они в короткие сроки помогут выяснить все о продавце и его праве собственности на жилье.

jurist-protect.ru