Какие документы смотреть при покупке квартиры – Документы при покупке квартиры — какие нужны, в 2018 году, перечень, вторичка, на материнский капитал, в новостройке, порядок, в ипотеку, список, от застройщика

Грамотный продавец перед продажей квартиры зачастую сам оплачивает все долги, чтобы избавить покупателя от лишних трудностей. Если все задолженности были погашены продавцом, это стоит обязательно указать в договоре купли-продажи.

Проверка документов (видео) Если у Вас все же остались вопросы, Вы можете посмотреть представленное видео, в котором описано, какие документы следует требовать при покупке квартиры, и на что обращать внимание. [media=https://www.youtube.com/watch?v=uGNbF2TMTBE4] Также рекомендуем ознакомиться со статьей: Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой. В ней дадим массу полезных советов покупателям.

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре покупатель становится законным собственником квартиры. И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.

Перечень документов для покупки квартиры При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц В результате квартира может быть изъята в судебном порядке Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это: Бывший собственник Лишенный своего права незаконным путем против воли Супруг (-а) продавца Не давший согласия на отчуждение общей недвижимости Наследник Который вступил в права наследования с опоздание Обременение может выражаться и в наличии арендаторов, которые имею право на проживание в квартире до окончания срока аренды.

Заявить о своем праве на жилплощадь могут лица, выписанные по определенным обстоятельствам, но сохранившие право на пользование квартирой (солдаты-срочники, заключенные, несовершеннолетние дети, отказавшиеся от приватизации лица).

Пакет документов для покупки квартиры

Список документов, которые нужно проверять Самыми главными документами, которые необходимо получить и проверить, являются:

• договор основания (возникновения) права на квартиру на каждого из владельцев;
• свидетельство о праве собственности;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт (при наличии кадастрового, технический является второстепенным и не обязателен при оформлении покупки).

Эти документы являются правоудостоверяющими, а их проверка является первым и главным шагом перед покупкой квартиры. Большую часть из документации Вам должен предоставить сам собственник квартиры.

Другие подтверждающие документы: Однако будьте крайне внимательны при возникновении даже минимальных задержек в процессе проверки. Это может говорить о возможных махинациях либо попытках подсунуть подделку.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Это: Расторжение сделки по причине отсутствия согласия Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении.
Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора) Признание недействительности ДКП Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности Риск истребования приобретенного имущества Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок.

Какие документы следует проверить при покупке жилья?

При приобретении квартиры в новостройке обязательным является предоставление застройщиком следующих документов: Инвестконтракт В нем прописаны условия строительства, обязательства компании и сроки их исполнения Проектная декларация Таковая предоставляется по требованию покупателя. В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика Проектная документация Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика Разрешение на строительство Конкретного объекта Правоподтверждающий документ на землю Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД Договор со страховой компанией С 2015 года это документ обязательный.

Какие документы смотреть при покупке квартиры

Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.

• Документ-основание получения права собственности- Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
• Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)- Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
• Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
• Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке.

Какие документы смотреть при покупке квартиры в новостройке

В этой ситуации следует преждевременно оплатить кредит, а затем запросить снятие ограничения в Регистрационной палате. 4. Не сдаётся в аренду. Арендаторы не могут повлиять на решение о продаже квартиры, однако имеют все права на то, чтобы продолжать проживать, пока не закончится срок, который был указан при составлении договора аренды.

5. Не находится в ренте. Продавец мог заключить договор ренты. Если по этому документу указано, что после смерти жилплощадь переходит в имущество рентоплательщика, то так оно и случится.
6. Не фигурирует в судебном разбирательстве. 7. Квартира получена по наследству. Необходимо удостовериться у нотариуса, что не существует других кандидатов на получение квартиры, так как они могут потребовать её посредством суда. 8. Присутствует ли разрешение на перепланировку.

Какие документы нужно смотреть при покупке квартиры

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях. К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует.

Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III.

Какие документы нужно смотреть при покупке квартиры в новостройке

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п. В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи. Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

dtpstory.ru

Какие документы проверять при покупке квартиры

Приобретение недвижимости всегда считалась сложным заданием, требующим максимальной концентрации и усведомленности. Людям, которые не имеют профильного образования, сложно совершать покупку квартиры по той причине, что они не представляют, как их может обмануть владелец. В большинстве случаев сложно обойтись без вмешательства риелтора, но при внимательном изучении вопроса можно обзавестись хорошим жильем без обмана.

…

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Мой мир

Проверяем документы

Человеку, который впервые решил приобрести себе жилье, нужно строго уяснить для себя тот факт, что перед моментом подписания сделки рекомендуется собрать всю информацию про продавца. Это помогает в будущем избегать проблем и делает процесс покупки более спокойным занятием.

Покупка жилья предполагает дополнительное изучение его истории и биографии продавца. В первую очередь владельца жилья нужно проверять на:

1. Наличие алкогольной или другой зависимости. Казалось бы, какую роль может играть этот фактор при подписании сделки. Как выяснилось, неуравновешенные люди или лица, пребывающие в состоянии опьянения, не могут адекватно составить подпункты документа.

   Более того, он не будет иметь юридическую силу, потому его составление будет происходить под действием сторонних веществ. В будущем родственники такого собственника имеют полное право обращения в суд, где точно докажут невменяемость хозяина, и договор аннулируют.

2. Судимость у владельца. Любые проблемы с законодательством могут отбить желание покупать жилье у конкретного человека. Вряд ли бывший заключенный будет честно заниматься продажей. Скорее всего он попробует обмануть беспечного клиента в самом неожиданном месте сделки.
3. Количество совладельцев. При владении жильем на праве общей собственности все совладельцы обязаны предоставить разрешение на его реализацию в письменном виде. Если хотя бы кто-то откажется, то договор в суде признают недействительным. Еще на исход продажи могут повлиять конфликты в семье продавца, поэтому желательно их отсутствие.
4. Проверить свидетельство о государственной регистрации права собственности. Владелец жилья может стать его обладателем только после завершения государственной регистрации права собственности. Без этого он не имеет права распоряжаться своим жильем. Зачастую так действует обманщики и недобросовестные граждане. Они быстро реализуют квартиры без предъявления данной бумаги, а затем их настоящие хозяева через суд требуют расторжения договора.
5. Присутствие несовершеннолетних владельцев. Данная категория населения защищается органами опеки. Без выдачи определенного разрешения невозможно продать такое жилье. Проблема усугубится еще больше, если ребенок будет вписан в продаваемое жилье. К сожалению, без получения разрешения от органов опеки нельзя его продавать (здесь мы уже говорили об этом), поэтому у продавца на руках должен быть соответствующий документ.

Проверяем состояние квартиры

После тщательной проверки бумаг собственника можно приступить к осмотру и проверке документов на жилье. Сразу акцентируют внимание на:

• информацию о проведении ремонтных работ, совершенной перепланировке или реконструкции;
• состояние инженерных коммуникаций;
• подлинность документов, предъявленных продацом;
• наличие любых обременений на жилье.

Указанную выше информацию можно узнать со слов продавца, но не нужно моментально доверять ему. Покупатель может сходить в органы Росреестра, где следует взять выписку с информацией про реализуемое жилье. Удобство этой операции в том, что не нужно получать соглашение хозяина квартиры. Это уменьшает шанс того, что он сможет подделать документы перед визитом покупателя.

В Росреестре хранятся данные, содержащие имя собственника, подробное описание юридических оснований для владения жильем, а также перечисляются существующие обременения на квартире. Желательно делать это за один день до постановки подписи в договоре.

Составление и проверка договора купли-продажи

После детальной проверки жилья и всех бумаг собственника, покупатель может начать изучение сделки про куплю-продажу. Для подстраховки его проверку можно доверить знающему юристу, но если лишних финансовых средств нет, то проверкой придется заниматься самостоятельно.

Каждый договор такого рода по законодательству РФ должен содержать:

• стоимость и сроки внесения оплаты;
• точный адрес продаваемого имущества, его вид, жилая и фактическая площадь.

Это основные пункты, которые всегда присутствуют в договоре. Без них он теряет свой смысл, а иногда может потерять юридическую силу. Если договор был правильно оформлен, то нужно предоставить следующие документы:

• паспорт;
• согласие супруга на приобретение квартиры, заверяется у нотариуса;
• при покупке жилья в браке предъявляют одноименное свидетельство.

При покупке недвижимости с помощью ипотеки, жилищного сертификата или по субсидиям, то дополнительно потребуется предъявить:

• справки из наркологического и психдиспансера о том, что собственник не находится на учете в этих учреждениях;
• закладную;
• кредитный договор.

Когда подписывают договор?

Когда все документы будут проверены, можно приступать к заключительному оформлению договора купли-продажи. Все юристы рекомендуют заключать продажу квартиру в присутствии нотариуса. Он поможет оформить соглашение в соответствии с законом и сразу же заметит ошибки в нем, если они присутствуют. После проставления подписей нотариус заверит договор и он приобретет юридическую силу.

На время оформления все документы на недвижимость и договор купли-продажи остаются у сотрудников Росреестра. Они проверяют их подлинность и через месяц выдают свидетельство о получении права собственности на квартиру, позволяющего полностью распоряжаться новым жильем.

В этот же день покупатель должен предоставить все собранные документы в Росреестр. В присутствии представителя этой службы он оформляет заявление на регистрацию подписанного документа. Дополнительно он составляет заявление на оформление права собственности на новое жилье.

Заключение

Покупка квартиры предполагает тщательную проверку документов продавца. В первую очередь нужно проверять его психическое состояние, наличие права собственности на квартиру, количество собственников недвижимости. Если продавец все равно не вызывает доверие, то у покупателя есть право посещения Росреестра, где выдадут выписку про состояние жилья. На нем должно быть никаких обременений. Если их нет, то можно подписывать договор купли-продажи.

Покупка квартиры с прописанными жильцами крайне нежелательна. При таком стечении обстоятельств вас ждут дополнительные проблемы с документами…

Вы можете посмотреть риски при покупке квартиры от застройщика. В этой статье мы постарались полностью освятить данный вопрос.

zhil-vopros.com

Проверка документов при покупке жилья 1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить

Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны.

Второй этап – проверка документов на покупаемый объект, подготовка выводов о возможности (невозможности) заключения сделки. Это самый ответственный этап.

И третий этап — это непосредственно совершение сделки, т.е. заключение договора купли-продажи в письменной форме и регистрация права собственности на квартиру.

В данной статье я расскажу о втором этапе покупки жилья – проверке документов, имея ввиду жилье на вторичном рынке (не в строящихся домах или новостройках).

Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры

Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость).

В любом случае право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав (сокращенно — ЕГРП).

С 31.01.1998 года (с момента вступления этого закона в силу) больше не требуется нотариально удостоверять сделки с недвижимостью, за исключением договоров ренты, таким образом, проверка документов и удостоверение договоров отчуждения жилья была заменена государственной регистрацией.

Согласно п.1 ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость все права, возникшие до момента вступления в силу этого федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а государственная регистрация таких прав проводится исключительно по желанию их обладателей.

Название данной статьи – Признание ранее возникших прав – говорит само за себя, а это означит, что если, например, квартира была приватизирована или куплена в 1997 году, то для того, чтобы сейчас ее продать, необходимо сначала будет зарегистрировать права на нее в Росреестре (обычно это делается совместно с продажей квартиры).

Исходя из этого, основными документами, которые Вам необходимо затребовать у собственника приобретаемого Вами жилья, будут следующие:

1. Если право собственности продавца на жилое помещение зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, то правоудостоверяющим документом будет являться свидетельство о праве собственности на жилое помещение из Росреестра.

   Однако дополнительно к этому свидетельству Вам необходимо затребовать и выписку из ЕГРП, благо сведения этого реестра являются открытыми (предоставляются за определенную плату).

   Это необходимо для того, чтобы убедиться в отсутствии ограничений (обременений) на квартиру. Чаще всего это аресты, наложенные судебными приставами для принудительного исполнения судебного акта о взыскании денежных средств с должника (в данном случае — продавца квартиры).

   Например, может случиться так, что должник не имеет возможности одновременно выплатить задолженность по кредиту, взятому, например, на покупку дорогого автомобиля.

   После предъявления исполнительного листа взыскателем в этом случае судебный пристав-исполнитель имеет право наложить арест на квартиру своим постановлением.

   Это может быть и банальная задолженность за ЖКУ, взысканная по решению суда, либо квартира может быть заложена в целях получения кредита (т.е. продавец квартиры может и не иметь задолженности как таковой).

2. Если же право собственности продавца еще не зарегистрировано, то, учитывая положения Закона о регистрации прав на недвижимость о признании ранее возникших прав, это могут быть различные документы:
   • в случае приватизации квартиры — договор передачи жилого помещения в собственность (договор приватизации),
   • в случае получения жилья в порядке наследования — свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
   • в случае получения жилья в порядке дарения – договор дарения жилого помещения, который должен быть зарегистрирован в Росреестре и т.п.
3. Кадастровый (технический) паспорт на жилье из БТИ, в котором указаны характеристики объекта недвижимости (площадь, имеющееся оборудование, план квартиры и т.д.).

Ограничения (обременения) покупаемой квартиры

Теперь поговорим об обременениях.

В ст.1 Закона о регистрации прав на недвижимость перечислены ограничения (обременения) на недвижимое имущество — сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионные соглашения, арест и другие.

Все обременения в целях извещения потенциальных покупателей недвижимости о них отражаются в выписке их ЕГРП, о которой я говорил в начале статьи.

Помните, что сведения об обременениях, во-первых, будут отражаться в выписке из ЕГРП, только если право зарегистрировано в Росреестре, если же нет – то, соответственно, нет и сведений о каких-либо обременениях,

Во-вторых, они действительны только на момент ее выдачи, таким образом, если Вы получили выписку утром, а постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на квартиру поступило на исполнение в Росреестр после обеда, то ничего в этом незаконного нет.

При этом сам собственник вообще может о них и не знать, это выяснится только тогда, когда Вы с ним сдадите все документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимо помнить, что практически все обременения квартиры носят временный характер, поэтому для их снятия чаще всего продавцу необходимо погасить имеющийся у него долг и добиться от судебного пристава скорейшего снятия ареста на квартиру.

Права третьих лиц на приобретаемое жилье

В соответствии с п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

К таким лицам, например, относятся те, кто дал согласие на приватизацию продаваемой квартиры, но сам в ней не участвовал. Поэтому заключенный Вами договор купли-продажи не является основанием для снятия их с регистрационного учета (выписки) и выселения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 года № 33-3672).

Учтите, что информация о таких лицах не фигурирует в выписке из ЕГРП (в ней содержится информация только о собственнике).

Как Вы наверное уже убедились, приобретение жилья – дело очень непростое. Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем, необходимо обладать достаточным опытом, а удостоверять или нет договор купли-продажи квартиры у нотариуса, зависит только от Вас и от воли продавца.

Помните, что в отношении любого договора купли-продажи в дальнейшем заинтересованными лицами может быть заявлен иск о признании его недействительным. Другой вопрос – удовлетворит ли суд такие требования?

Избежать проблем поможет тщательное изучение правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а о наиболее распространенных опасностях при покупке жилья будет рассказано в следующем материале.

Продолжение следует….

Статьи цикла:

А.А.Лейба

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

ppt.ru