Какие методы относятся к сравнительному подходу к оценке – Лекции Общие положения и сфера применения сравнительного подхода. Последовательность оценочных процедур при сравнительном подходе. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости: особенности

Сравнительный подход к оценке недвижимости подразумевает проведение непосредственного сравнения сразу нескольких объектов недвижимого имущества. Зачастую его еще называют рыночным, поскольку здесь применяется сравнение оцениваемого объекта с рядом иных подобных ему объектов, сделки по продаже которых состоялись в максимально приближенное к дате оценки время. При этом следует отметить, что оценщик, применяя сравнительный подход, должен рассматривать не просто недавно проданные объекты сравнения. Те должны еще и быть проданы в конкретном сегменте рынка.

Помимо этого, обязательными должны быть поправки на присутствующие в характеристиках сравниваемых объектов различия – оценщик обязан определить такие различия между объектами сравнения и объектом оценки. Именно цена оцениваемой недвижимости, с внесенными в нее коррективами, дает возможность получить цифру, очень близкую к реальной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

В каких случаях лучше всего применять сравнительный подход

Наиболее оптимальным вариантом сравнительный подход является для оценки:

  • земельных участков, не имеющих застроек, при этом рынок земли в данном случае обязательно должен быть развитым;
  • недвижимости малого бизнеса;
  • жилых домов для одной семьи.

Здесь применение данного метода целесообразно благодаря возможности получить непосредственные ценовые характеристики.

При этом есть варианты, когда применение этого метода является нецелесообразным, в частности при нарушении условий типичности совершенной на рынке сделки. Не стоит его применять и при уникальности недвижимого имущества или же в случае, когда оно находится в стадии ликвидации. Редкие для конкретного рынка экономические выгоды или обременения также являются весомым аргументом отказаться от сравнительного подхода, как и недостаточный уровень развитости рынка.

Между тем использовать сравнительный подход представляется возможным не только лишь по прямому назначению. Его также можно применять и для того, чтобы оценить затраты на создание улучшений, равно как и износ сделанных улучшений, арендные ставки, получить коэффициент заполняемости и узнать ряд иных параметров, необходимых для последующей оценки недвижимости с применением других подходов: доходного или затратного.

Учитывая, что метод сравнительного подхода основан на данных об уже совершенных сделках, не стоит забывать, что статистические показатели по этим сделкам способны ввести в заблуждение в ситуации, когда на рынке происходят какие-то динамичные изменения. Естественно, что чем более качественными будут собранные для сравнения данные, тем точнее получится оценка. Тем не менее, даже в случаях, когда применение сравнительного подхода дает не максимально точную, а лишь приблизительную цифру, которая просто помогает сориентироваться по рынку, оценщику все равно следует включить в свой отчет собранные статистические данные, касающиеся сравнительных продаж.

Напомним некоторые азы экономики: рыночная цена, в том числе и на недвижимость, формируется, как известно, в процессе взаимодействия между покупателями и продавцами, а также кредиторами. Последние помогают нарастить объем инвестиционных ресурсов, что также влияет на процесс формирования рыночной цены. Динамика рыночных цен на тот или иной объект недвижимости определяется соотношением между спросом и предложением: понятно, что увеличение предложения сопровождается движением цен вниз, тогда как опережающий предложение спрос приводит, соответственно, к увеличению стоимости объектов.

Читайте также: Сколько нужно хранить квитанции об оплате коммунальных услуг

На территориальном рынке недвижимости идет непрерывный процесс изменения соотношения между предложением и спросом, невзирая на наличие у продавцов желания удовлетворить потребности покупателей в полном объеме. Главных причин, из-за которых на рынке возникает дисбаланс, несколько:

  • постоянно меняющиеся предпочтения покупателей;
  • их требования к потребительским качествам недвижимого имущества;
  • изменение в ту или иную сторону покупательской способности потенциальных инвесторов;
  • наконец, демографическая нестабильность.

Оценщику следует в обязательном порядке проанализировать все наблюдаемые в настоящее время тенденции рыночной конъюнктуры, а также определить, каково их влияние на изменение цен конкурирующих объектов.

При наличии достаточного количества статистических данных по рынку применение сравнительного подхода позволяет получить в конечном итоге точные оценки стоимости, которые к тому же достаточно легко объясняются. Как раз по этим причинам данный метод стараются применять даже в случаях, когда статистических данных по рынку недостаточно для получения достоверной, максимально приближенной к рыночной цене, оценки.

Используя метод сравнительного подхода, следует выполнить определенный перечень действий:

  1. В первую очередь необходимо изучить рынок и выбрать для сравнения объекты недвижимости, проданные недавно и являющиеся наиболее сопоставимыми с оцениваемым объектом. Следует проверить и убедиться, что оцениваемый и ранее проданный объекты находятся в одной и той же рыночной зоне, а также изучить еще ряд факторов, таких как схожесть по величине и возрасту, похожесть финансовых и экономических условий на дату оценки и дату совершенной сделки.
  2. По каждому из отобранных объектов необходимо собрать всю информацию, после чего следует проверить ее достоверность. По всем данным о продажах нужно получить подтверждение от кого-то из основных участников следки – это может быть продавец, покупатель или же уполномоченный ими агент. Сделки между тесно связанными сторонами, равно как и продажи, осуществленные в спешном порядке, должны вызвать подозрения в нетипичности.
  3. Следующий этап – это выбор объектов сравнения, после чего нужно провести сравнительный анализ по каждой из отобранных для этого единиц. Сравнение следует проводить по целому ряду параметров, называемых элементами сравнения.
  4. По каждой из единиц, участвующей в сравнении, должна быть проведена корректировка цены продажи в соответствии с зафиксированными различиями между отобранной для сравнения недвижимостью и объектом оценки. Поправки непременно вносятся в цены продаж отобранного недвижимого имущества. Также оценщику следует сделать временные поправки, с учетом даты проведения оценки, поправки на месторасположение объектов, и на имеющиеся различия по характеристикам – форма, размер, использование, экономические характеристики, социальные факторы, физические характеристики, и так далее.
  5. Наконец, нужно обязательно согласовать цены продаж сопоставимых объектов с внесенными в них корректировками с целью итогового получения единого показателя стоимости оцениваемого недвижимого имущества на рынке.

Хотелось бы еще снова, на сей раз более детально подчеркнуть все преимущества данного метода. Во-первых, после проведения оценки, итоговой стоимости недвижимого имущества будет отражено мнение типичных для данного регионального рынка покупателей и продавцов. Кроме того, в приведенных ценах отражена и инфляция, и динамика изменения финансовых условий. Метод является статистически обоснованным, поскольку оценка проводится путем анализа статистических данных, а также считается весьма простым в применении, но в то же время дающим надежные результаты. В расчеты внесены различные поправки для получения наиболее близкой к текущей рыночной стоимости.

Впрочем, есть и определенные недостатки, и о них также необходимо знать. В первую очередь следует отметить трудности со сбором информации о ценах, а также о специфических условиях той или иной состоявшейся сделки. К недостаткам следует отнести и отличия продаж. Метод серьезно зависит от активности рынка, равно как и от его стабильности. И, наконец, порой достаточно сложно согласовать данные о продажах, имеющих существенные различия.

estto.ru

ГЛАВА 6 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ТЕХНИЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ. МЕТОДЫ РЕАЛИЗАЦИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

38

Расчет рыночной стоимости технических объектов методами сравнительного подхода позволяет определить полную стоимость замещения. Сравнительный подход в оценке рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1)прямого сравнения с аналогичным объектом;

2)направленных качественных корректировок;

3)расчета по корреляционно-регрессионныммоделям полезностного типа.

6.1Метод прямого сравнения

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом является основным в сравнительном подходе, реализуется в нескольких вариантах в зависимости от степени схожести объекта оценки и объектов сравнения, включая объекты идентичные, аналогичные и объекты подобные оцениваемому. Чем больше объект сравнения отличается от объекта оценки, тем большему количеству корректировок подлежит его цена. Сравнительный подход в оценке машин и оборудования осуществим при наличии открытого активного рынка на технические средства исследуемого типа.

Метод прямого сравнения с идентичным объектом чаще относится к методам затратного подхода, хотя при анализе ценовой информации на идентичный объект, также как при сравнении с аналогичными и подобными объектами, для приведения к искомой рыночной стоимости объекта оценки, выполняется ряд «коммерческих» корректировок по фактору времени, на нетипичные условия продажи, на наличие НДС.

Под близким аналогом понимается объект той же модели, что и оцениваемый объект, без отличий в конструкции, по основным параметрам и оснащению, возможна некоторая несхожесть по материалам и конструктивным решениям, которые в итоге могут определить разрыв по тем или иным техническим характеристикам, что повлечет при сравнении с характеристиками оцениваемой машины необходимость параметрических корректировок.

Первоначально выполняются коммерческие корректировки, затем коэффициентные корректировки на параметры, последними вносятся абсолютные или поправочные корректировки на техническое различие и на комплектацию.

Сравнение объекта оценки с объектом, подобным ему, влечет за собой дополнительные корректировки на параметры, т.к. подобие предполагает существенное расхождение в основных технических показателях при близости в функциональном предназначении.

39

«Коммерческие» корректировки чаще всего вносят с помощью соответствующих коэффициентов, умножением исходной цены аналога на коэффициент или индекс.

Скорректированная (проиндексированная) цена аналога на дату оценки будет равна:

Цкор=Ц0× In/0

где: Ц0 – ценааналогичного объекта в базисном (нулевом) месяце;

In/0 – корректирующий индекс дляn-гомесяца по отношению к0-му

месяцу;

п- периодиндексации, выраженныйколичествоммесяцев.29 Для определения корректирующего индекса могут быть использованы

данные о помесячных цепных ценовых индексах, т.е. отношение цены в данном

месяце к цене в предшествующем месяце для одного и того же объекта:

In/0 = hn

где: h — среднемесячныйцепнойценовойиндекснапротяжениипмесяцев.30 Коэффициентная корректировка выполняется путем умножения исходной

цены аналога на корректирующий параметрический коэффициент:

Цкор =Ц × Ккор

при этом величина коэффициента рассчитывается по формуле:

Ккор

 

X

b

=

 

 

 

 

Xан

где: Х иХaн — значение параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно;

b — показатель степени, учитывающий силу влияния параметраX на

цену.

Этот показатель называют также коэффициентом торможения, так как он, как правило, меньше 1.31

Коэффициент торможения для параметра может быть определен способом «двух точек» или путем построения корреляционно-регрессионногоуравнения степенного вида.

При способе «двух точек» два аналогичных объекта могут различаться только значением данного параметра, остальные параметры у сравниваемых объектов одинаковы. Коэффициент торможения для параметра рассчитывается по формуле:

 

 

Ц1

 

 

lg

 

 

Ц2

b =

 

 

 

X1

 

 

 

 

 

lg

 

 

 

X2

 

 

 

29Основы оценки стоимости машин и оборудования: Учебник/ А. П. Ковалев, А.А. Кушель, И. В. Королев, П. В.Фадеев; Под ред. М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2006

30Там же.

31Там же.

40

где: Ц1 иЦ2 — ценапервогоивторогообъектовсоответственно;Х1 иХ2 – значение параметра у первого и второго объектов

соответственно.

При необходимости осуществления корректировки по нескольким параметрам величины коэффициентов определяются аналогичным образом.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене. Скорректированная цена равна алгебраической сумме исходной цены аналога и абсолютной поправки к ней и рассчитывается по формуле:

Цкор = Ц+П

Величина абсолютной поправки определяется по формуле:

П = g( X-Xан)

где: g — «цена» единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения.

«Цена» единицы параметра может быть определена способом «двух точек» или построением корреляционно-регрессионногоуравнения линейного вида. Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением параметраХ. При этом цена единицы параметра находится по формуле:

g = [[Ц1 −Ц2 ]]

X1− X2

Абсолютная поправка, причем как положительная так и отрицательная, может иметь место в связи с разной комплектацией объекта оценки и объекта сравнения. Значение поправки определяется ценой узлов, систем, агрегатов или деталей, на которые разнится спецификация сравниваемых объектов.

6.2 Метод направленных качественных корректировок

Метод направленных качественных корректировок может быть использован, если для оцениваемого объекта можно подобрать как минимум два аналога, при этом оцениваемый объект по своим техническим параметрам должен занимать промежуточное положение между двумя аналогами.

Стоимость оцениваемого объекта определяется в интервале между ценами нижнего и верхнего аналога:

 

(ЦВ

−ЦН)

+

S = ЦН +

+

NH

 

NB

+ NH

 

 

где: Цн иЦв — ценанижнегоиверхнегоаналогасоответственно;NB- — количество действующих понижающих корректировок

верхнего аналога;

41

аналога.32NH+— количество действующих повышающих корректировок нижнего

Метод направленных качественных корректировок позволяет избежать множества параметрических корректировок при наличии расхождений по нескольким техническим показателям у объекта оценки и объектов сравнения.

6.3 Метод расчета по корреляционно-регрессионныммоделям

Метод расчета по корреляционно-регрессионныммоделям полезностного типа применяется при оценке массива объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Каждый из этих объектов рассматривается как представитель некоторого семейства машин одного класса, по которому существует закономерная связь между ценой и основными техническими и функциональными параметрами. Связь между ценой и параметрами описывается моделью полезностного типа. Полученная модель используется для оценки объектов, относящихся к множеству объектов данного класса.

С помощью регрессионного анализа разрабатывают либо однофакторную модель, если обнаруживается один ценообразующий параметр, либо многофакторную модель, если для данного типа машин определены несколько ценообразующих параметров.

Парная (однофакторная) модель зависимости стоимости ценообразующего параметра чаще всего может иметь вид:

S = a0 + a1X

либо степенной функции

S = S= a0 Xa1

где: S – стоимость(цена) машины;

a0 иa1 — статистическиепараметрыуравнениярегрессии.33 Многофакторные модели разрабатывают также на основе линейной либо

степенной функции. Для трех параметров они имеют вид соответственно:

S=a0+a1X+a2X2 + a3X3

S= a0 Xa1 Xa2 Xa3

6.4Особенности использования методов сравнительного подхода

Метод прямого сравнения является наиболее часто используемым, т.к. требует наименьшего количества исходных данных и дает в итоге наиболее достоверную рыночную стоимость. Однако этот метод можно применять только в том случае, когда оцениваемому объекту можно подобрать близкий аналог

32Основы оценки стоимости машин и оборудования: Учебник/ А. П. Ковалев, А.А. Кушель, И. В. Королев, П. В.Фадеев; Под ред. М.А. Федотовой. М: Финансы и статистика, 2006.

33Основы оценки стоимости машин и оборудования: Учебник/ А. П. Ковалев, А.А. Кушель, И. В. Королев, П. В.Фадеев; Под ред. М.А. Федотовой. М: Финансы и статистика, 2006.

studfiles.net

Оценка стоимости|Важные методы и способы при оценке городской земли

Земля как мы знаем, является бесплатным даром природы, тем не менее, она есть объектом купли-продажи, с нею связано множество арендных отношений, и все это вынуждает к ее оценке.

Хочу сразу, без лишних вступлений, донести к Вам суть методов и подходов, именно, к оценке земли.

Для начала, обращусь к нормативно-правовой базе. Помощником нам станет Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.01.2013) и другие нормативно-правовые документы федерального, регионального и местного значения. Согласно, которым, разная оценка может производиться благодаря трем подходам – доходный, сравнительный, затратный.

Само значение этих слов думаю, что понятно, хотя объясню данные подходы детально:

1) Доходный – заключается в том, что покупатель ожидает получение будущего дохода. Здесь работает принцип ожидания. Другими словами, инвестор приобретает объект, ожидая получить будущую прибыль от эксплуатации и от последующей продажи объекта.

2) Сравнительный – заключается в том, что ценность объекта формируется, с расчета за какую цену он может быть продан при использовании его сравнения с подобными объектами. И работает такой подход по принципу замещения. То есть, покупатель за выставленный на продажу земельный участок отдаст сумму не больше, чем за аналогичный участок, что до плодородия и месторасположения.

3) Затратный – в этом подходе также, как и в сравнительном, работает принцип замещения, только, немного в другую сторону. То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный.

Ознакомившись с подходами к оценке земель, могу сразу сказать, что мы пользуемся в основном сравнительным и доходным подходом, а затратный подход мы не будем применять. Земельный участок  невозобновимый ресурс, и соответственно, затратный подход затруднительно применить в рамках оценки, именно, городских земель.

Теперь что до методов. Их можно разделить на две группы: методы доходного подхода и сравнительного подхода.

К методам доходного подхода относятся:

Метод остатка – это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию (прибавления к накоплению) земельной ренты. Которая будет равна разнице чистого дохода с использования объекта земли и чистого дохода самих сооружений на выбранном участке.

Метод капитализации дохода – это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию земельной ренты.

Метод предполагаемого использования – это когда стоимость самой земли будет исчисляться через дисконтирование (процесс определения сегодняшней стоимости) всех доходов и расходов, которые связанны с использованием земель.

К методам сравнительного подхода отнесем:

Метод выделения – нужно использовать для оценки стоимости самого застроенного земельного участка и также расположенных на нем строений.

Метод распределения – это когда стоимость конкретного земельного участка можно рассчитать таким способом – умножив рыночную стоимости сравниваемого объекта, на долю земельного участка в рыночной стоимости.

Метод сравнения продаж – это когда стоимость земли определяется с помощью подбора подходящих аналогов, а также при помощи корректировок по разным элементам сравнения.

Ну что же, я думаю, Вы все поняли, что это были основные методы оценки земли, а самые важные с этих методов я сейчас подробнее опишу.

 

Давайте, для начала, остановимся на важном методе – сравнения продаж.

Данный метод, оценщики применяют чаще всего. Он считается, как наиболее адекватный при достаточном развитии рынка земли. Этот метод состоит из некоторых этапов, к которым можно отнести: подбор аналогов данного участка земли, определение корректировок цен каждого из аналогов, которые будут соответствовать каждой степени отличия, и сравнение самой степени отличия.

Обратимся конкретно к корректировкам. В принципе, можно выделить стандартный набор корректировок. Это могут быть: передаваемые права на объект, условия финансирования, условия сделки, дата предложения, снижение цены в процессе торгов, особенности местоположения (одна из важных). А для земельных участков, самая важная корректировка – это, категория земель (разрешение использования). А именно, для городских земель имеет особое значение: наличие коммуникации, площадь земли, и также наличие обременений. В зависимости от целей и в зависимости от Вашего объекта оценки, Вы можете дополнительно вводить какие-то корректировки, например, на наличие улучшений в самом земельном участке. Это смогут быть какие-то строения, например, ограждения. Также возможно введение корректировок, например на какие-то локальные местоположения. Если, например, мы рассматриваем город Москва, нужно производить сравнение по какому-то конкретному административному округу и делать различия, приближен к ТТК, приближен к МКАД (Московская кольцевая автомобильная дорога). В зависимости от этого у Вас уже будут какие-то изменения стоимости.

Также, хотелось остановиться более подробнее еще на одном важном методе оценке, на методе остатка.

Сейчас, когда очень актуально стало оспаривание именно кадастровой стоимости земли, очень многие обращаются с оценкой земельных участков расположенных в Москве. При произведении оценки только сравнительным подходом при подборе аналогов, в принципе, возникают довольно большие проблемы. Связано это с тем, что пустых земельных участков в Москве очень мало. Если они есть, то это в основном земельные участки с передачей прав аренды. Эти права могут быть как краткосрочными, так и долгосрочными. То здесь у Вас будут возникать вопросы, как правильно все откорректировать и как привести всё к единому знаменателю. Если вдруг Вам повезло, и Вы нашли такие аналоги, в принципе, не нужно останавливаться на достигнутом. Хорошо бы ещё применить доходный подход, в котором метод остатка, сможет реализовать его в полном объёме.

И в завершении, можно подвести итог, что при оценке городских земель, если Вы будете применять в комплексе методы сравнительного и доходного подхода, то я думаю, результаты у Вас будут всегда достоверны.

kerzhaev.ru

Применение подходов к оценке, включая выбор методов к оценке и осуществления необходимых расчетов – один из этапов проведения оценки.

В
соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик
при проведении оценки обязан использовать
затратный, сравнительный и доходный
подходы к оценке или обосновать отказ
от использования того или иного подхода.
При определении рыночной стоимости
объекта недвижимости будем использовать
все 3 подхода. Рыночная стоимость будет
определена, как средняя взвешенная
величина значений, полученных по каждому
из подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный
подход
– это совокупность методов
оценки, стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки
с объектами аналогами объекта оценки,
в отношении которых имеется информация
о ценах. Объектом аналогом объекта
оценки для целей оценки, признается
объект сходный объекту оценки по основным
экономическим, материальным, техническим
и другим характеристикам, определяющим
его стоимость (пункт 14 ФСО №1). Сравнительный
подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа
информация о ценах и характеристиках
объектов аналогов. Применяя сравнительный
подход к оценке, оценщик должен:

  1. Выбрать единицы сравнения и провести
    сравнительный анализ объекта оценки,
    и каждого объекта аналога по всем
    элементам сравнения. По каждому объекту
    аналогу может быть выбрано несколько
    единиц сравнения. Выбор единиц сравнения
    должен быть обоснован оценщиком (либо
    должен быть обоснован отказ от
    использования других единиц сравнения).

  2. Скорректировать значения единицы
    сравнения для объектов аналогов по
    каждому элементу сравнения, в зависимости
    от соотношения характеристик объекта
    оценки и объекта аналога по данному
    элементу сравнения. При внесении
    корректировок оценщик должен внести
    и обосновать шкалу корректировок и
    привести объяснения того, при каких
    условиях значение введенных корректировок
    будут иными. Шкала и процедура
    корректирования единицы сравнения не
    должна меняться от одного объекта
    аналога к другому.

  3. Согласовать результаты корректирования
    значений единиц сравнения по выбранным
    объектам аналогам. Оценщик должен
    обосновать схему согласования
    скорректированных значений единиц
    сравнения и скорректированных цен
    объектов аналогов.

В
рамках сравнительного подхода можно
выделить следующие основные методы:

  • Метод сравнения продаж

  • Метод валового рентного мультипликатора
    (ВРМ)

  • Общий коэффициент капитализации (ОКК)

Метод
сравнения продаж. Этапы:

  1. Выбор объектов недвижимости – аналогов.
    Для более объективной оценки необходим
    анализ не менее 3 – 5 сопоставимых
    продаж. На этом этапе необходимо изучить
    состояние и развитие рынка недвижимости
    в конкретном сегменте, то есть в
    конкретном секторе рынка, имеющем
    сходные объекты и субъекты. Критерии
    сходности объекта: по назначению
    использования; по качеству; передаваемые
    права; местоположение; физические
    характеристики. Критерии сходности
    субъекта:
    платежеспособность;
    возможность финансирования; инвестиционная
    мотивация. Сопоставимые объекты должны
    относиться к одному сегменту рынка
    недвижимости и сделки с ним должны
    осуществляться на типичных для данного
    сегмента условиях. Например, нужно
    отслеживать срок экспозиции, независимость
    субъектов сделки, инвестиционная
    мотивация, степень износа здания.Основные критерии выбора сопоставимых
    объектов:
    условия финансирования;
    права собственности; условия сделки;
    условия продажи; время продажи;
    местоположение; физические характеристики.

  2. Собранная информация по каждому объекту
    аналогу, сравнивается с оцениваемым
    объектом.

  3. На выделенные различия ценообразующих
    характеристиках, сравниваемых объектов,
    вносятся поправки в цены продаж
    сопоставимых аналогов.

  4. Согласовываются скорректированные
    цены объектов аналогов и вводится
    итоговая величина рыночной стоимости.

Поправкаминазывают корректировки, вводимые в цену
продажи объекта аналога, при приведении
его ценообразующих характеристик, к
характеристикам оцениваемого объекта.
При сопоставлении объекта недвижимости
необходимо выбрать единицу сравнения
и основные показатели сравнения,
существенно влияющие на стоимость
объекта оценки. Основное правило при
пользовании поправками – корректируется
цена продажи, сравниваемого объекта
недвижимого имущества для моделирования
стоимости оцениваемого объекта,
оцениваемый объект никогда не подвергается
корректировке. В оценочной деятельности
используются следующие поправки:
процентные и стоимостные. Процентные
поправки вносятся путем умножения цены
продажи объекта аналога или его единицы
сравнения на коэффициент
Ц=(Цедед)*П=(Цед*П)*Кед

едед) – цена продажи
объекта аналога до учета поправки

П – величина процентной поправки

Стоимостные поправки:

  1. Относительные – изменяют цену лишь
    одной единицы сравнения.
    Ц=(Цедед)+(Педед)=(Цедед)*Кед

  2. Абсолютные поправки – относятся к цене
    продажи объекта аналога в целом, изменяя
    цену всего объекта на определенную
    величину. Ее величина не зависит от
    количества единиц сравнения.
    Ц=(Цедед)+Пад

Методы расчета поправок:

  1. Методы, основанные на анализе парных
    продаж

  2. Экспертные методы

  3. Статистические методы

Метод
парных продаж позволяет рассчитать
поправку на одну характеристику, по
которой отличаются парные объекты и
использовать ее для корректировки на
этот параметр цены продажи, сопоставимого
с объектом оценки объекта аналога.

Пример.
Необходимо определить цену сделки купли
– продажи объекта офисного помещения.

Элементы
сравнения

Оцениваемый
объект

Продажа 1

Продажа 2

Продажа 3

Местоположение

Окраина

Окраина

Центр

Центр

Состояние
помещений

Хорошее

Не плохое

Хорошее

Не плохое

Цена

?

600

960

800

  1. Корректировка на местоположение.
    Выбирается пара сравниваемых продаж
    1 и 3, которая отличается лишь по одному
    элементу сравнения. Величина корректировки
    составит 600-800 = -200

  2. Состояние помещения. Выбирается пара
    сравниваемых продаж 2 и 3. Величина
    корректировки составит 960-800 = 160

Элементы
сравнения

Оцениваемый
объект

Продажа 1

Продажа 2

Продажа 3

Цена уе/м2

600

960

800

Местоположение

Окраина

Окраина

Центр

Центр

Корректировка
на местоположение

0

-200

-200

Состояние
помещений

Хорошее

Не плохое

Хорошее

Не
плохое

Корректировка
на состояние помещения

160

0

160

Итоговая
корректировка

160

-200

-40

Скорректированные
цены продаж

760

760

760

Вывод:
стоимость 1 м2 оцениваемого офисного
помещения составляет 760 уе/м2.

Последовательность
корректировки: сначала вносят процентные
поправки, затем денежные, для процентных
поправок есть какая – то последовательность:
базовая цена, 2) право собственности, 3)
условия финансирования, 4) условия рынка,
5) местоположение объекта, 6) физическая
характеристика, 7) степень износа, 8)
состояние окружающей среды, 9) экономические
характеристики, 10) иные факторы.

Экспертные
методы основаны на субъективном мнении
эксперта оценщика, о том на сколько
оцениваемый объект хуже или лучше
сопоставимого аналога. Используется,
когда невозможно достаточно точно
рассчитать денежные поправки, но известна
рыночная информация о процентных
различиях.

Пример.
Стоимость объекта оценки – х, цена
продажи сопоставимого аналога = 1, тогда:

  1. Если объект лучше аналога на 17%, тогда
    цена аналога должна увеличиться на
    17%: Х=1+17%*1=1,17;

  2. Если оцениваемый объект хуже на 17%, то
    цена аналога уменьшиться на 17%:
    х=1-17%*1=0,83;

  3. Если аналог лучше оцениваемого объекта
    на 17%, цена аналога должна уменьшиться:
    1=х+17%*х, Х=1/(1+0,17)=0,85

  1. Если аналог хуже оцениваемого объекта
    на 17%, то цена аналога должна вырасти:
    1=х-17%*х,

Статистические
методы используются при наличии большой
базы данных у оценщика. Основан на
формализации зависимости между изменением
цены объекта при изменении какой – либо
его характеристики.

Метод
валового рентного мультипликатора
(мультипликатор валового дохода).

ВРМ– это отношение цены продажи объекта
недвижимости, к потенциальному валовому
доходу (ПВД) или к действительному
валовому доходу (ДВД).

;

— цена продажи объекта аналога;

— потенциальный валовый доход.

Метод осуществляется в 3 этапа:

  1. Оценивается рыночный рентный доход от
    оцениваемой недвижимости.

  2. Определяется отношение цены продажи
    к валовому доходу, исходя из недавних
    рыночных сделок.

  3. Рассчитывается вероятная стоимость
    оцениваемого объекта путем умножения
    рыночного рентного дохода от использования
    оцениваемого объекта на валовый рентный
    мультипликатор.
    .

Необходимо оценить объект недвижимости
с ПВД 150000 у.е. В банке данных имеются
сведения о недавно проданных аналогах:

Аналог

Цена
продажи, у.е.

ПВД,
у.е.

ВРМ

А

800000

160000

5

В

950000

175000

5,43

С

650000

135000

4,81

Вывод:
ВРМ не корректируется на различия,
существующие между оцениваемыми и
сопоставимыми объектами недвижимости,
так как за основу расчета ВРМ взяты
арендные платежи и цены продажи, в
которых учтены эти различия. Метод ВРМ
достаточно прост, но имеет следующие
недостатки:

  • Может применяться только в условиях
    развитого и активного рынка недвижимости.

  • В полной мере не учитывает разницу в
    рисках или нормах возврата капитала,
    между объектом оценки и его сопоставимым
    аналогом.

  • Не учитывает разницу в чистых операционных
    доходах, сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации
(ОКК).

Этапы расчета:

  1. Подбор сопоставимых продаж в данном
    сегменте рынка недвижимости.

  2. Определение общего усредненного
    коэффициента капитализации
    .
    ЧОД — чистый операционный доход
    сопоставимого аналога, Ц – цена продажи
    объекта аналога,m–
    количество отобранных объектов аналогов.

  3. Определение вероятной цены продажи
    объекта оценки
    .

Пример. Необходимо оценить объект
недвижимости с прогнозируемым чистым
операционным доходом в размере 50000 у.е.

Аналог

ЧОД, у.е.

Цена продажи,
у.е.

ОКК

А

5000

35000

— слишком
маленький ЧОД

В

40000

500000

0,08

С

35000 (за предыдущий
год)

350000

— доход за
предыдущий год

Вывод:
использование дынного метода позволяет
исключить недостатки, присущие методу
валового рентного мультипликатора, так
как в данном методе отбираются сопоставимые
объекты, характеризующиеся потоками
доходов, схожими по риску и продолжительности
с потоками доходов оцениваемого объекта.
Оба метода очень зависят от качества и
достоверности рыночной информации.

Поправка
на потери при сборе платежей определяется
на основе ретроспективной информации
по конкретному объекту с последующим
прогнозированием данной динамики на
перспективу.
.;- потери арендной платы;- потери недоиспользования;- потенциальный валовый доход. Прочие
доходы — это доходы, которые можно увязать
с нормальным использованием объекта
недвижимости в целях обслуживания и не
включаемые в арендную плату, например,
доход от сдачи в аренду автомобильной
стоянки, иного имущества.

1) Определяются операционные расходы –
расходы необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта
недвижимости. Операционные расходы
делятся: на условно постоянные, условно
переменные и расходы на замещение или
резервы. Условно постоянные расходы –
это расходы, размер которых не зависит
от степени эксплуатационный загруженности
объекта и уровня предоставленных услуг,
например, налог на имущество, платежи
по страхованию имущества, фиксированная
зарплата обслуживающего персонала и
начисления на нее. Условно постоянные
расходы – это расходы, размер которых
зависит от уровня предоставляемых
услуг, например, коммунальные платежи.
Расходы, не учитываемые при оценке:
амортизация и проценты по кредиту.
Расходы на замещение – это расходы на
замену быстроизнашивающихся улучшений.

2) Определяется прогнозируемый чистый
операционный доход,
.

3) Рассчитывается ставка капитализации
.
Существуют разные методы ее определения:
метод кумулятивного построения – ставка
капитализации при этом методе вычисляется
как сумма элементов 1) ставка дохода на
инвестиции + норма возврата капитала.
Ставка дохода на инвестиции = Без рисковая
ставка доходности – это ставка процента
высоколиквидные активы – это ставка,
которая отражает фактические рыночные
возможности, вложения денежных средств
организации без какого бы то ни было
риска и невозврата. Премия за риск
учитывает возможность случайной потери,
потребительской стоимости объекта,
может быть принята равной отчислениям
в страховые компании. Премия за низкую
ликвидность, учитывает невозможность
немедленного возврата вложенных в
объект недвижимости инвестиций, может
быть принята в размере инфляции. Другие
премии. Норма возврата капитала –
погашение суммы первоначальных вложений.
2) Метод прямой капитализации.

4) Определяем стоимость объекта по
формуле
.

Метод дисконтирования денежных
потоков.

При
этом методе доход от предполагаемого
использования недвижимости рассчитывается
на несколько прогнозных лет, и учитывается
выручка от перепродажи объекта в конце
прогнозируемого периода. Данный метод
используется, когда доходы не стабильны
и меняются от периода к периоду.

Этапы метода:

  1. Определяем продолжительность
    прогнозируемого периода.

  2. Составляется прогноз потоков будущих
    доходов в период владения объектом
    недвижимости.

  3. Рассчитывается стоимость оцениваемого
    объекта на конец периода владения
    (стоимость реверсии).

  4. Определяется ставка дисконтирования
    = без рисковая ставка + премия за риск
    не ликвидности + премии за дополнительные
    риски.
    .-
    ставка дисконтирования денежного
    потока;t – период.

  5. Будущая стоимость доходов в период
    владения и прогнозируемая стоимость
    реверсии привидится к текущей стоимости.
    С = текущая стоимость периодического
    поток доходов + текущая стоимость
    реверсии
    ;.

studfiles.net

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о