Когда покупаешь квартиру что нужно знать – Все нюансы о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, а так же стоит на что обратить внимание и как проверить квартиру(2018г)

Содержание

При покупке квартиры на что обратить внимание и что нужно знать?

Приобретение квартиры – это специфический и сложный процесс, который заключается в оценке многочисленных факторов, изучении документов и нюансов выбранной недвижимости. От правильности выбора жилья зависит, насколько юридически чистой будет сделка и качественным сам объект. Поэтому каждый человек должен разобраться в том, на что обратить внимание при покупке квартиры. Для этого оценивается сама недвижимость, продавец, полученные документы и история объекта.

Самостоятельная покупка или с привлечением посредника

Первоначально решается, будет ли выбираться недвижимость самостоятельно или будут для этого привлекаться специалисты. Если воспользоваться помощью риелторов или юристов, то можно предотвратить многочисленные негативные последствия такого приобретения, так как всесторонне изучается квартира.

На что обратить внимание при покупке квартиры самостоятельно? Если выполняется процедура своими силами, то надо запросить у продавца множество документов на объект.

Если заказываются услуги посредника или риелтора, то составляется с ним специальный договор, предусматривающий возможность наличия разных негативных последствий приобретения, которые устраняются именно специалистом.

С чего начинается выбор недвижимости?

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Первоначально надо ответить на несколько значимых вопросов:

определяется, будет ли покупаться жилье на первичном или вторичном рынке;
рассчитывается, сколько средств будет выделено на это покупателем;
решается, будут ли использоваться исключительно собственные сбережения или придется прибегать к помощи банков;
выбирается, сколько должно быть комнат, какова будет их квадратура, а также в каком регионе города предпочтительно выбрать объект.

На основании данных параметров можно выбирать оптимальную квартиру для приобретения

Первичка или вторичка?

Важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новострое или на вторичном рынке. Каждый вариант обладает своими плюсами и минусами, которые надо тщательно изучить.

Новое жилье	Квартира на вторичном рынке
Преимущества покупки	Гарантируется юридическая чистота сделки, так как отсутствует история и бывшие собственники	Сделка оформляется оперативно
	Жилье является новым, поэтому не требуется проводить капитальный ремонт, заменять коммуникации или выполнять аналогичные действия	Можно выбрать квартиру в любом подходящем районе города, причем в большинстве случаев имеется хорошо развитая инфраструктура
	Стоимость считается приемлемой, причем можно сэкономить много средств, если выбрать квартиру в строящемся доме	Обычно имеется хороший ремонт, поэтому можно сразу заселяться в недвижимость
Минусы приобретения	Если приобретение реализуется через ДДУ, то придется определенное время ожидать, когда объект будет достроен	Высокие юридические риски, так как в объекте могут быть прописаны несовершеннолетние или могут иметься притязания со стороны третьих лиц
	Обычно новостройки располагаются в отдаленных местах города, а нередко вовсе отсутствует хорошо развитая инфраструктура	Возможность наличия долгов по коммунальным услугам или капремонту, которые придется погашать новым владельцам
	Доступные варианты продаются без отделки, поэтому требуется вкладывать деньги и усилия в ремонт	Качество жилья может быть низким, поэтому нередко требуется проводить ремонт или заменять дорогостоящие коммуникации
	Застройщик может обанкротиться, поэтому всегда имеется риск потери своих средств	Возможность связаться с мошенниками

Таким образом, каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Если разобраться в том, что на что обратить внимание, что нужно знать при покупке квартиры, то при любом варианте можно стать владельцем оптимальной недвижимости.

Нюансы покупки новостройки

Многие люди предпочитают приобретать новое жилье, так как оно является более качественным и располагается в новых районах. Отсутствуют проблемы с прошлыми жильцами, а также можно быть уверенным, что никакие третьи лица не смогут претендовать на этот объект.

Если планируется покупка новой квартиры, на что обратить внимание, чтобы предотвратить разные негативные последствия? Для этого изучается репутация застройщика, район нахождения новостройки, материалы возведения объекта, стоимость квартиры и развитость инфраструктуры.

Выбор застройщика

Первоначально надо определиться с застройщиком, представленным строительной компанией, занимающейся возведением многоквартирного дома. Наиболее целесообразной считается покупка квартиры в строящемся доме на основании ДДУ. Чтобы не ошибиться с выбором застройщика, надо учитывать некоторые факторы:

на сайте Арбитражного суда конкретного города проверяется, есть ли какие-либо иски в отношении данной компании;
желательно пообщаться с другими покупателями квартир, проданных этой организацией, чтобы узнать о возможных проблемах с жильем;
на специальных сайтах в интернете предлагается тщательная проверка компаний, на основании которой можно узнать финансовое состояние предприятия;
желательно самостоятельно съездить несколько раз на строительную площадку, чтобы проверить, как идут работы;
надо посетить сайт застройщика, чтобы изучить всю представленную на нем информацию, убедиться в наличии разрешения на строительство и узнать другие факты;
практически всегда имеются группы в социальных сетях или форумы, на которых обсуждается строительство конкретного дома, причем с помощью этих сайтов можно получить максимум информации о строении.

Если знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме, то можно гарантированно рассчитывать на отсутствие разных проблем от такого приобретения.

Другие значимые параметры

Перед покупкой квартиры следует оценить некоторые другие важные моменты:

район, где возводится дом, так как он должен отличаться развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
этаж, на котором располагается квартира, причем обычно самыми доступными по цене считаются помещения, располагающиеся на первом или последнем этаже;
наличие централизованного или автономного отопления, причем нередко застройщики устанавливают отопительные котлы в каждой квартире, что позволяет владельцам недвижимости самостоятельно регулировать отопление помещений;
если приобретает жилье семья с детьми, то надо учитывать наличие детских площадок, садов и школ, чтобы не возникло сложностей с развитием малышей;
оценивается материал строительства дома, причем самыми востребованными считаются квартиры в кирпичных строениях, но доступны объекты в панельных домах;
количество комнат выбирается в зависимости от числа членов семьи;
учитывается планировка помещений, которая должна быть удобной для жильцов.

Если знать, на что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика, то можно получить действительно комфортное жилье по доступной цене. При этом можно быть уверенным в том, что застройщик не объявит себя банкротом или не воспользуется разными мошенническими схемами для обмана дольщиков.

Покупка объекта на вторичном рынке

Многих людей интересуют квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке. Такая покупка обладает многими плюсами, поэтому можно выбрать недвижимость, которая будет привлекательной, располагающейся в центре города, обладающая качественной отделкой или другими важными параметрами. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание, чтобы предотвратить возможные потери средств?

Основным минусом является то, что сделка может проводиться мошенниками, поэтому важно убедиться в ее юридической чистоте. Для этого надо тщательно проверять саму недвижимость, продавца и передаваемые им документы.

Какие проверяются факты?

Первоначально следует проверить некоторые факторы, которые позволят выбрать действительно оптимальный вариант для покупки. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание? Проверяются для этого разные моменты:

желательно пообщаться с жильцами выбранного дома, чтобы узнать обстановку, так как они могут сказать о том, что жители соседних квартир постоянно дебоширят или затапливают выбранный объект;
не рекомендуется выбирать квартиры, располагающиеся на первом или последнем этаже, а также угловые варианты считаются самыми нецелесообразными для покупки;
приобретаются объекты, построенные не раньше 10 лет назад, так как они считаются еще новыми, а при этом проверены временем, поэтому все серьезные недостатки легко выявить.

К минусам покупки жилья на вторичном рынке относится высокая стоимость разных вариантов.

Какие проверить документы?

Если планируется покупка квартиры, на что следует обратить внимание, чтобы обеспечить юридическую чистоту такой сделки? Оптимальным считается запросить у продавца множество важных документов. К ним относится:

паспорт продавца, в котором будет указано, находится ли он в официально браке и имеются ли у него несовершеннолетние дети;
заверенное нотариусом разрешение мужа или жены на продажу;
правоустанавливающие бумаги на выбранную квартиру;
кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект;
документация, на основании которой была получена квартира, причем она может быть представлена договором купли-продажи, св-вом о наследстве или дарственной;
бумаги из БТИ, в которых имеется правильная планировка квартиры, причем если она нарушена, то нужны бумаги, подтверждающие узаконивание перепланировки;
справка с лицевого счета, открытого на объект, что позволит узнать о возможном наличии задолженности по услугам ЖКХ;
выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных в недвижимости жильцах.

Таким образом, если разобраться, на что обратить внимание перед покупкой квартиры, то можно выбрать действительно качественную недвижимость, причем сделка будет юридически чистой и безопасной.

Какие другие проверяются документы?

Если уже имеется составленный договор купли-продажи, то надо тщательно его изучить, чтобы убедиться, что в нем содержатся необходимые сведения о продаваемом объекте.
Желательно, чтобы продавец показал расширенную выписку из домовой книги, которая выдается ФМС, так как здесь имеются данные даже о прошлых жильцах квартиры.
Если жилье было приватизировано, то надо убедиться, что нет людей, которые не были включены в договор без правильно составленного отказа, так как они обладают правом на недвижимость.
Надо заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой перечисляются все совладельцы объекта.

Если продавец отказывается передавать те или иные документы и сведения, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать, поэтому желательно отказаться от такого приобретения.

Проверка качества квартиры

При покупке жилья на что обратить внимание и как проверить квартиру, чтобы убедиться, что такое приобретение действительно актуально для конкретного человека? Для этого проверяется качество жилья разными способами:

заказываются документы на объект из БТИ, с помощью которых можно проверить наличие незаконных перепланировок;
при общении с продавцом важно убедиться, что все его документы являются подлинными, для чего желательно пользоваться сайтом миграционной службы, так как на нем можно узнать, не является ли номер определенного паспорта недействительным;
если продажей занимается посредник, то надо проверить, имеется ли у него заверенная нотариусом доверенность;
надо удостовериться в том, является ли продавец дееспособным, причем эти сведения можно уточнить у соседей или узнать сведения из медицинской справки, запрошенной у человека.

Все эти факты должны проверяться, но если продавец настаивает на оперативной продаже, то надо быть осторожным, так как он может скрывать разные значимые сведения.

Советы юристов

Каждый человек должен знать при покупке квартиры, на что обратить внимание. Советы опытных юристов являются стандартными и важными для покупателей недвижимости:

желательно сделку проводить через риелторские агентства, которые самостоятельно тщательно проверяют недвижимость;
детально изучается договор, на основании которого приобретается объект, а особенно много внимания надо уделить сведениям о продавце и способах оплаты;
не надо соглашаться на то, чтобы в контракте была указана заниженная стоимость квартиры, чтобы продавец мог снизить размер налогов;
если требуется предоплата, то она выдается только под расписку;
желательно передать средства через специальные банковские инструменты, поэтому оптимальными будут переводы безналичным способом.

Только следование этим советам может гарантировать чистоту и безопасность сделки.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры – это сложный и важный процесс для каждого человека. Следует тщательно разобраться во всех его нюансах, чтобы предотвратить возможные негативные последствия.

Проверке должны подвергаться документы продавца, а также сама квартира. Важно убедиться, что третьи лица не могут претендовать на этот объект, а также должна иметься уверенность в высоком качестве жилья. Только при соблюдении таких условий можно рассчитывать на достойную покупку.

fb.ru

О чем нужно знать при покупке квартиры

Во время кризиса в стране для покупателей открывают отличные возможности для сделок с недвижимостью. Если вы собирали средства на квартиру в столице, то этот период – самое подходящее время для покупки жилья. После того, как Казахстан перешел к плавающему курсу тенге, долларовые цены на столичную недвижимость перестали расти. О чем еще должен знать покупатель квартир в Астане?

Начинаем поиск подходящих вариантов

Ищем в Интернете

Порталы по продаже и аренде недвижимости предлагают удобные инструменты для поиска и сортировки. Площадки с частными объявлениями и от агентств ежедневно дополняются новыми предложениями – вам остается отсортировать варианты по подходящим параметрам: стоимости, району, количеству комнат, общему метражу и т.д. Например, посетив Homsters.kz, легко отфильтровать объявления, проставив галочки и цифры в формах заполнения.
Для продавцов квартир портал тоже удобен в использовании: например, в автоматическом режиме удобно продлевать объявление о продаже. Уведомление об окончании срока публикации приходит на электронную почту. Интересной опцией объявления является «история цены» — это позволяет узнать, как изменялась динамика стоимости объекта недвижимости.

Подаем объявление сами

Когда мы покупаем квартиру, мы можем не только искать существующие предложения, а и дать объявление о поиске квартиры. В тексте вы можете описать, какое должно быть жилье, которое вам подойдет.

Ищем в печатных СМИ

Не все умеют или любят пользоваться Интернетом для продажи квартир в Астане. Часто люди старшего поколения размещают объявления через газеты или вешают их на столбах возле домов или на остановках.

На какие объявления не стоит обращать внимания

Помните, что на фото стараются запечатлеть достоинства объекта продаж. Эксперты по недвижимости сделали выводы на основе информации, которая подается в объявлениях. Например, если указано, что ремонт косметический, то он сделан более 10 лет назад. Когда говорят, что обоям не больше двух лет, то можно смело добавлять к этому сроку еще несколько. Если просто указано слово «ремонт», то велика вероятность, что он проводился давно. Откровенный обман в описании встречается редко, но часто продавцы склонны к приукрашиванию фактов. Если предложена «предчистовая отделка», то, скорее всего, она черновая. А, как известно, продавать в черновой отделке запрещено, поэтому заявлять об этом в объявлении никто не будет.

Насторожить покупателя должно предложение без фото. От Объединенной ассоциации риелторов в лице ее президента Елены Гривы мы узнаем, что если агент выставляет объявление без изображений, то он вряд ли даже видел объект недвижимости. Заинтересованный в продаже посредник обязательно сделает качественные фото и заключит договор с владельцем квартиры.

Инфраструктура

При подборе недвижимости учитывайте, насколько развита внешняя и внутренняя инфраструктура. Если рядом детские сады, поликлиники, больницы, школы, парковка, это плюс для проживающих в доме. Если в комплекте с квартирой предлагают парковочное место, то цена такой сделки увеличивается на 5-10 тысяч у.е. Не забывайте, что за обслуживание паркинга ежемесячно вносится плата, которая в среднем составляет 5-10 тысяч тенге за месяц. Аренда машиноместа обходится примерно в такую же сумму. Возможно, не стоит переплачивать — достатоно арендовать паркинг для личного транспорта.

Обращаться ли за помощью к риелтору?

Даже если вы подали объявление, что купили бы квартиру без посредников, они вам все равно напишут или позвонят. Когда вы будете просматривать варианты, тоже наткнетесь на представителей АН, ведь сами хозяева редко занимаются вопросами продажи. Согласно опросам покупателей квартир в Астане, рынок риелторских услуг в столице неструктурированный и часто неэтичный. Желающие поживиться легкими деньгами найдутся всегда. Как делится впечатлениями один из жителей столицы, во время обсуждения сделки ни один из риелторов не хотел заключать договор на предоставление услуг. Однако посредники настаивали, что если сделка пройдет успешно, покупатели должны будут доплатить еще от 1% до 2% от суммы. Агенты могут обещать то, что подходит покупателю, а смотреть ему приходится совершенно другой объект недвижимости, несоответствующий описанию. Однако попадаются и такие посредники, которым владельцы квартир доверят ключи от жилья – они могут в удобное время показывать его покупателям.

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана откровенно не поощряет агентов, которые незаконно участвуют в сделках по купле-продаже недвижимости. «Черные» риелторы по сути являются мошенниками, которые не имеют права выступать посредниками, они нигде не зарегистрированы и не дают своим клиентам гарантий с подписанием договоров на предоставление посреднических услуг. Поэтому в процессе поиска предложений о купле жилья люди сталкиваются с объявлениями о несуществующих квартирах. Активной деятельности злоумышленников способствуют и сами потребители. При предоставлении услуг нечестные агенты не могут предоставить никаких бухгалтерских документов, а сами покупатели не требуют чеков. Честно работающая компания по продаже недвижимости всегда сможет выдать чеки, счета-фактуры, акты о выполненных работах.

Советы, как купить квартиру при сотрудничестве с риелтором

Во-первых, проверьте агентство и риелторов. В разговоре попросите представителя компании назвать организацию и номер телефона самого офиса. Если агент действительно работает в этой фирме, в компании вам обязательно это подтвердят. Также можно проверить деятельность АН через интернет.

Во-вторых, заключайте договор. Даже если компания осуществляет деятельность через интернет, то заключать официальное соглашение все равно нужно. Ведь в договоре прописаны права клиента и ответственность компании – указывается, какие именно услуги должна предоставить фирма-посредник.
В-третьих, проверьте наличие аттестации. Эта процедура для АН и риелторов не является обязательной. Однако если компания – серьезный конкурент на рынке недвижимости, то о его аттестации вы сможете узнать на сайте Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

Внимательно изучаем документы

Бондаренко Николай, житель столицы вспоминает, что при покупке квартиры его семье пришлось столкнуться с документами, которые были оформлены неправильно. Это привело к тому, что на оформление квартиры в ипотеку ушло еще полтора месяца. По факту Бондаренко Н. приобретал пятикомнатную квартиру, площадь которой составляла 90 квадратов. Ее купили по приватизации, однако по техпаспорту объекта значилась четырехкомнатная квартира вместо пяти. К тому же, никаких документов о перепланировке не было. Из-за возникших нестыковок новым владельцам пришлось переделывать технический паспорт квартиры, заново делать оценку жилплощади.

Какие документы вам должны предоставить?

Вы должны ознакомиться с такими документами, которые касаются приобретения выбранной недвижимости:
— Техпаспорт на объект недвижимости. Не рассматривайте вопрос о приобретении жилья, в которой перенесены двери, стены, окна, кухня без соответствующих разрешений. Не исключено, что вы не сможете узаконить перепланировку.

— Документы о зарегистрированных правах на недвижимость, которые создаются на портале электронного правительства – их выдают ЦОНы.
— Документы на право собственности – их вам должен показать продавец недвижимого имущества.
— Квитанции об оплате коммунальных платежей, которые подтверждают отсутствие задолженности.
— Если вы покупаете дом, ознакомьтесь с актом на земельный участок.
— Справки об отсутствии задолженности по налогам – выдаются в Налоговом департаменте.

Случаи, когда не стоит приобретать квартиру

Не покупайте квартиру, если:
— В документах большое количество исправлений. Акцентируйте внимание на бланках и печатях – те могут быть похищенными или утраченными.
— Если вам не предоставляют оригиналы правоустанавливающих документов. Дубликаты могут быть признаком того, что с недвижимостью есть проблемы. Необходимо уточнить, почему нет оригиналов, после чего провести проверку бумаг, которые делают возможным предоставление покупателю лишь дубликатов.
— За короткий период времени у квартиры поменялось несколько владельцев. Необходимо узнать причины таких частых перепродаж – в этом случае юридическая чистота документов может быть под сомнением.
— Хозяин или один владельцев квартиры умер, однако наследственное дело не открыто.
— Квартиру продают по доверенности – сейчас или ранее. Подлинность предоставляемой доверенности проверить сложно, поэтому махинации при таких сделках более вероятны.
— Недвижимость перешла по наследству, однако наследник, являющийся наследником доли первой очереди, не вступил в права.
— Владелец квартиры состоит или состоял на учете в психдиспансере.
— Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

О чем говорят аналитики

Согласно мнению экспертов в сфере недвижимости, чисто зарегистрированных сделок купли-продажи заметно упало за последние три года. И связано это с падением уровня доходов населения. Большая часть продавцов, не желающих снижать стоимость на 20-25%, принимают решение остановить продажу объектов. На данный момент большинство сделок сконцентрировано в эконом-сегменте, стоимость квадратного метра в котором составляет 800-1000 у.е. Относительно жилья от застройщика, то многие крупные строительные компании переходят на пересчет стоимость кв.м. в тенге.

Тенденции в изменении цен

Свободно плавающий курс привел к тому, что постоянно снижается долларовая цена. В конце 2016 за несколько месяцев стоимость квартир в долларовом эквиваленте снизилась на 8%. Динамика стоимости в долларах за первое полугодие 2015 характеризуется снижением 1,2% в месяц. В сентябре того же года показатель снижения цен достиг уровня 1,7% в неделю.
По мнению аналитиков, изменения в стоимости зависят не так от района расположения квартиры, а от класса жилья. Больше всего в цене потеряли квартиры класса «комфорт» — на 14%, т.е. примерно с 1750 у.е за кв.м до 1530 у.е. Меньше всего рыночное снижение отразилось на апартаментах элит-класса – уровень стоимости упал всего на 8%. Что касается квартир бизнес- и экономкласса, то они потеряли по 9,5%.

Покупателей интересует вопрос, стоит ли сейчас приобретать недвижимость в Астане? Или дождаться, когда цены упадут еще ниже? Стоит учитывать цели покупки. Если в качестве инвестиций, то такая сделка нерентабельна. Если для проживания, что в условиях криза сейчас можно найти много интересных предложений. Если покупатели имеют сбережения в долларах, то покупка квартиры может оказаться выгодной.

info.homsters.kz

Что нужно знать при покупке квартиры и какие документы проверить

Нередко люди, намереваясь приобрести жильё, даже не подозревают, что нужно знать при покупке квартиры. На что обратить особое внимание и о чём спросить продавца? Как проверить, подлинны ли предоставленные документы на недвижимость? Как приобрести уверенность, что покупаемая недвижимость «чиста» с юридической точки зрения? Возможно ли обезопасить стороны договора во время проведения сделки? Как избежать «подводных камней» и не потерять денежные средства или квадратные метры? Об этом и пойдёт речь в данной статье.

‘,’

Содержание статьи

На что стоит обращать внимание при покупке квартиры?

Риски приобретения жилья от частного лица ассоциируются с мошенничеством, связанным с использованием подложных документов, а также с возможными трудностями при оформлении права в дальнейшем (например, из-за лиц, проживающих в помещении после выписки).

Во избежание проблем необходимо проверять документы:

Подтверждающие право продавца на квадратные метры.
Паспорт либо иной документ, подтверждающий личность продавца.
Бумаги, которые свидетельствуют, что история жилплощади «чистая».

Какие вопросы необходимо задать продавцу?

Покупателю стоит спрашивать о следующем:

Как много лиц, обладающих правом собственности.
Имеются ли в числе собственников несовершеннолетние.
Основанием права собственности.
Сколько времени объект находится в собственности.
Количеством прописанных и есть ли в их числе ребёнок. Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком узнайте здесь.
Планируется простая или альтернативная сделка.

Как проверить право собственности?

Для того чтобы подтвердить наличие права нужно смотреть:

Соответствующее свидетельство.
Договор, свидетельствующий о факте приватизации.
Договор о купле или о дарении.
Решение судьи, согласно которому признаются права собственности лица.

В вышеперечисленных документах в обязательном порядке должно указываться лицо, обладающее правом собственности на недвижимость.

В случае, когда квартира продаётся одним лицом, а в документе прописано другое, следует выяснить причину расхождения и основание, на котором продавец распоряжается имуществом, принадлежащим другому гражданину.

Проверить достоверность информации можно, получив свидетельство о факте государственной регистрации с указанием имени собственника. Затем необходимо оформить запрос в ЕГРП (прописав номер интересующего свидетельства) и получить правоподтверждающий документ.

Что нужно проверять у продавца квартиры?

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

При визуальном осмотре обращают внимание на следующее:

Водяные знаки.
Последовательность нумерации страниц.
Размер и цвет страниц.
Каким органом выдан документ.
Не истёк ли срок действия.
Регистрацию. Если лицо долго не было прописано по данному адресу, а теперь вновь зарегистрировалось, это может стать свидетельством наличия у него судимости.

Зная номер и серию паспорта, можно проверить его подлинность, используя сервис Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Особое внимание следует уделить вопросу о том, не является ли собственником продаваемого жилья несовершеннолетний. В такой ситуации покупателю должно быть предоставлено не только согласие родителей, но и, согласно нормам ГК РФ и ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласие органов опеки, которые контролируют соблюдение прав ребёнка.

Другая ситуация, когда продажей занимается представитель собственника.

Подтверждением прав представителя являются:

В любом из этих документов должны быть подробно расписаны полномочия представителя, сам документ должен быть заверен нотариусом.

Проверка юридической «чистоты» объекта

Сведения об истории операций с квартирой можно почерпнуть из:

домовой книги;
выписки из ЕГРП;
справки о составе семьи.

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

Пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:

Наличие детей, на момент сделки пребывающих в интернате, но признающихся наследниками продаваемой жилплощади.
Имел ли место развод собственников недвижимости.
Не прописаны ли в квартире граждане, отбывающие на момент заключения сделки лишение свободы.

Чтобы избежать сложных ситуаций в будущем, следует прописать в договоре пункт о том, что помещение свободно от прав третьих лиц, а также от обременений.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

Новая недвижимость привлекает доступными ценами, но её приобретение связано с рядом опасностей. Наиболее оптимальным вариантом для покупателя является вступление в кооператив и подписание договора долевого строительства.

В ситуации, когда предлагается заключить предварительный договор, по которому будут перечисляться деньги, необходимо прописать условие перечисления финансов. При спорных обстоятельствах покупатель сможет через суд взыскать не только вложенные деньги, но и моральную компенсацию. В случае оплаты по векселю доказать что-либо будет практически невозможно.

Наиболее рациональным будет совершение сделки с компанией-застройщиком, порядок покупки квартиры у застройщика в этой статье. Если договор с застройщиком на продажу квартир подписывается с посредником, то возникнет необходимость проверить, имеет ли право посредник на его заключение. Проверку можно осуществить, запросив информацию из ЕГРЮЛ.

Какие документы спрашивать у застройщика?

У организации-застройщика следует запросить следующие документы:

Документ, подтверждающий право владения землёй. Назначение участка должно совпадать с планами застройки. Проектная документация должна соответствовать нормам права.
Разрешение на осуществление застройки.
Устав кооператива (если покупатель вступил в него). Внимание стоит уделить пункту о размере взносов, которые впоследствии придётся платить.

Как продавцу обезопасить себя от обмана со стороны покупателя?

Для безопасного совершения сделки используется банковская ячейка как способ передачи средств. Выглядит это следующим образом: стороны заключают договор аренды банковской ячейки с доступом «под условие». Условием в данном случае станет ключ, а также договор купли-продажи, на котором стоит отметка ФРС о факте регистрации права.

В течение как минимум 2-х недель продавец не имеет доступа к ячейке, в которую заложена денежная сумма, поскольку указанный срок является гарантированным периодом доступа для покупателя.

Какие документы должен подготовить продавец?

Перед совершением сделки у продавца должна быть готова следующая документация:

Документ о праве собственности.
Кадастровый паспорт, экспликация и план.
Справка о стоимости недвижимости.
Технический паспорт (предоставляется по просьбе покупателя).
Выписка из домовой книги.
Копия финансово-лицевого счёта.
Согласие органов опеки (в случае наличия ребёнка-собственника).

Дополнительная информация о нюансах покупки квартиры в этом видео:

Пи покупке квартиры необходимо осуществлять тщательную поверку как предоставленных документов, так и юридической истории жилья. Не стоит стесняться задавать продавцу интересующие вопросы, так как в противном случае можно лишиться денег, не приобретя жильё.

Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи квартиры после регистрации читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

napravah.com

Что необходимо знать перед покупкой квартиры: материал от эксперта

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

Содержание

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

Военнослужащие;
Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
Посетите строящийся объект;
Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
Изучите учредительные документы компании;
Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.
Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.
В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Пожалуйста, поделитесь статьей, если она вам понравилась:

lawsexp.com

Что нужно знать при покупке квартиры покупателю вторички

При совершении любых сделок и операций с недвижимым имуществом на вторичном рынке жилья необходимо быть максимально внимательным и осторожным, чтобы не попасть в какие-либо неприятные ситуации.

Самым худшим вариантом развития событий может стать невозможность въезда в новое жилье, наиболее распространенная проблема – это обнаружение прав на квартиру у третьих лиц. Данная статья рассмотрит все нюансы проверок жилья перед его покупкой и поможет избежать возникновения наиболее опасных ситуаций.

Проверка квартиры на долги

Продавец, перед совершением любых операций с недвижимостью, должен погасить все имеющиеся долги, в том числе за пользование жилищно-коммунальным фондом, интернетом и прочим. Однако на практике не все граждане являются добропорядочными и зачастую пытаются продать жилье с непогашенными задолженностями, поэтому данный момент требует проверки в первую очередь.

Не следует откладывать данную процедуру, поскольку после покупки квартиры ответственные инстанции не будут разбираться в том, кому принадлежат имеющиеся задолженности, а начнут требовать их погашения с текущего собственника.

Для осуществления данного вида проверки потребуется:

Продавец должен предоставить свидетельства из всех структур и организаций, которые подтверждают отсутствие задолженностей перед ними. Рекомендуется личное присутствие покупателя в процессе получения названных документов.
При составлении договора купли-продажи недвижимости необходимо внести туда пункт, свидетельствующий о том, что квартира передается новому собственнику без долгов. В случае их обнаружении в будущем, можно будет предъявить претензии другой стороне договора на основании имеющегося в нем уточнения.
Несоответствие информации в полученных справках действительности чаще всего говорит только о том, что между различными структурами не был осуществлен своевременный обмен сведениями. В случае возникновения хоть малейших сомнений в объективности информации нужно посетить соответствующие организации самостоятельно.
В случае возникновения ситуации, когда имеющиеся долги обнаружены, а сторона, продающая жилье, находится не в состоянии их погасить, необходимо в индивидуальном порядке обсудить пути выхода из сложившейся ситуации. Наиболее распространенным решением является оплата долгов новым собственником с учетом вычета их суммы из цены на недвижимость. Для реализации такого плана необходимо будет составить дополнительный договор.

Как проверить историю квартиры

На втором этапе необходимо проверить историю квартиры. В первую очередь проверяются сделки с данным жильем, которые производились после передачи его из муниципальной собственности в частную.

Если их количество объективно кажется чересчур большим, то есть операции по купле и продаже данной недвижимости совершались регулярно, то это является первым поводом проявить настороженность.

Для осуществления данной проверки необходимо запросить у продавца соответствующую выписку из единого государственного реестра – она будет содержать все интересующую информацию, и при этом подтверждать право собственности текущего владельца.

Осуществить запрос на выдачу такого свидетельства в ответственную инстанцию имеет право только нынешний собственник квартиры.

Как проверить качество квартиры и самого продавца

Другим, не менее важным моментом, является проверка самого жилья и непосредственно лица, осуществляющего его продажу. Начать можно с проверки квартиры:

По отношению к квартире наиболее важным является проверка на наличие перепланировок и, если они обнаруживаются, необходимо узнать проводились ли они на законных основаниях или являются самопроизвольными. Осуществить это можно единственным способом – запросив справку из БТИ.
Все изменения конфигурации помещения производятся только после согласования со всеми жилищными инстанциями и, если это не было произведено, собственнику грозят серьезные штрафные санкции. Все перепланировки должны либо быть узаконены продавцом, либо устранены до момента продажи недвижимости. Важно помнить, что после покупки квартиры вся ответственность за осуществленные изменения в конфигурации квартиры перекладывается на нового собственника.

Если говорить непосредственно о лице, продающем жилье, то первоначально нужно проверить его основной документ, удостоверяющий личность – паспорт. Осуществить это можно несколькими способами:

Воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом, который предоставляет официальный сайт ФМС.
Совершить визит и сделать соответствующий запрос в паспортном столе.

Также в случаях, когда продавец совершает неадекватные действия, подозрительно себя ведет или иными способами заставляет усомниться в его психическом здоровье и дееспособности, необходимо уточнить состоит ли он на учете в психиатрических или наркологических клиниках.

Подтвердить факт своей адекватности владелец квартиры сможет, предоставив соответствующие выписки из перечисленных диспансеров. Если все-таки окажется, что он состоит на учете, то процесс продажи недвижимости должен осуществлять назначенный опекун и то, только после предъявления свидетельства из органов опеки, подтверждающего разрешение на продажу жилья.

В противных случаях сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной в судебном порядке, поскольку противоречит правилам и нормам действующего законодательства.

Алгоритм действий может измениться, если процесс продажи ведет не сам владелец недвижимости, а уполномоченное им для этого лицо. В таком случае необходимо попросить его предъявить соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса.

В том числе, требуется определить, какими правами наделен данный человек – доверенность может быть заключена только для составления и подписания договора купли-продажи, но не для каких-либо операций с финансовыми средствами.

Как проверить права третьих лиц

Одним из заключительных этапов проверки является изучение прав других лиц на продаваемую недвижимость. Для этого нужно будет предпринять следующие действия:

Проверить выписку из домовой книги, которая свидетельствует, что в данной квартире не прописаны никакие другие лица, которые в дальнейшем могут предъявить права на нее.
В случаях, когда продавец приобретал данное жилье, находясь при этом в зарегистрированном браке, он обязан предъявить заявление второго супруга, которое подтверждает согласие на продажу данной недвижимости. Этот документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.
Если у продавца имеется брачный договор, который разделяет доходы и имущество супругов, то свидетельство о согласии, указанное в пункте 2, не требуется, поскольку в данной ситуации четко определяется лицо, имеющее исключительное право на квартиру, которая выставлена на продажу.
Продавец мог получить данную квартиру по наследству, тогда не исключен риск, что через некоторое время к делу могут подключиться и иные наследники, заявив свое право на жилье или на его долю. Для того чтобы избежать такой ситуации необходимо совместно с текущим собственником обратиться за помощью к сотруднику нотариальной организации, который вел его дело по получению наследства. Он предоставит выписку, которая свидетельствует о добровольном отказе иных возможных наследников от их доли, оформленном в письменном виде.

Пакет документов при покупке квартиры

Сбор и представление пакета документов, необходимых для продажи и приобретения жилья, является главенствующим фактором, оказывающим влияние на процесс сделки. Список самих документов может различаться в зависимости от огромного количества различных факторов, в том числе от статуса и положения продавца, специфических условий сделки и ряда других.

Этот вопрос регулируется жилищным законодательством, определяющим базовый пакет документов, который потребуется предъявить продавцу и изучить покупателю в любом случае при осуществлении покупки квартиры:

Документ, удостоверяющий право продавца на владение данной недвижимостью, а также раскрывающий способ получения им данного жилья. К таковым могут быть отнесены завещание, договор дарения, договор купли-продажи и иные разновидности документов.
Паспорт гражданина Российской Федерации или иной документ, способный удостоверить личность.
Справки из наркологических и психиатрических диспансеров, которые свидетельствуют о том, что данное лицо является дееспособным и не числится у них на учете.
Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в данной квартире нет лиц, прописанных в ней.
Свидетельство из налоговой инспекции, которое подтверждает, что за данной квартирой не числится задолженностей по налогам на нее.
Справка, свидетельствующая об отсутствии каких-либо долгов за использование услуг ЖКХ.
Выписка из единого государственного реестра, подтверждающая качество недвижимости с юридической стороны вопроса. Очень важно, чтобы данное свидетельство было выдано максимум за одни сутки до окончательного оформления сделки. Это связано с тем, что недвижимость может подвергаться аресту в ходе судебных разбирательств, оформлена в качества залога, ипотеки или иметь другие виды обременений.
Справка из БТИ.
Технический паспорт.

Когда указанный выше базовый пакет документов и, если требуется дополнительных бумаг, будет собран, необходимо будет оформить специальное заявление, которое пишется на особом бланке государственного образца. Получить его, как и осуществить всю данную процедуру, необходимо в Росреестре.

В заявлении будет указана вся основополагающая информация о проводимой сделке и ее сторонах, для подтверждения законности данного процесса, к нему необходимо приложить ксерокопию договора о купле-продаже недвижимости. После передачи сотрудникам Росреестра всей документации и данного заявления взамен будет выдана справка, подтверждающая прием необходимого пакета документов.

Всего на процедуру регистрации права собственника законом дается один месяц. Этот процесс реализуется не бесплатно – за него нужно заплатить пошлину. Сторона, несущая данные издержки, оговаривается во время заключения соглашения о купле-продаже, но традиционно ей является продавец недвижимости.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру

Поскольку процесс покупки жилья не всегда является простым, возникает ряд определенных рисков. Опытные риелторы и юристы, специализирующиеся на торговых и жилищных вопросах, дают следующие советы, чтобы существенно их снизить:

Внимательно изучать все документы, сопровождающие сделку. Обязательно проверить каким путем текущий владелец получил право собственности, и действовать исходя из этих обстоятельств. Договор купли-продажи дополнительно перечитать еще раз перед тем, как поставить свою подпись и после оформления сделки.
Если договор заключает представитель собственника, то необходимо убедиться в том, что доверенность нефальшивая, а также, что она не отзывалась. При этом обратить внимание, какими конкретно правами она наделяет представителя. Большинство махинаций на жилищном рынке совершается именно таким методом, поэтому предварительно всегда лучше организовать личную встречу с непосредственным владельцем.
Проверить наличие реквизитов лица, продающего недвижимость, в заключаемом соглашении.
В случае возникновения спорных вопросов, неясностей и иных подобных ситуаций, а также при низкой юридической грамотности в целом, рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, риелторам или нотариусам за консультациями и разъяснениями. Также можно доверить специалистам полное сопровождение осуществляемой сделки, что в значительной мере снизит возможные риски.
Желательно включить в договор пункт, который говорит о передаче жилья в собственность покупателя с освобождением недвижимости от различных обременений и без права третьих лиц предъявлять свои права собственности на квартиру.
Нужно обратить особое внимание на то, какие пейзажи открываются из всех окон жилья, поскольку рядом могут располагаться перерабатывающие заводы и другие нежелательные промышленные предприятия. Для многих людей имеет принципиальное значение расположение солнца в тот или иной период дня.

homewin.ru

Что нужно знать при покупке недвижимости

В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

В первую очередь

Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

Ипотечный договор

В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

график погашения задолженности;
сроки погашения;
процентную ставку.

Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

Как обезопасить сделку купли-продажи недвижимости

www.fingramota.org

Покупка квартиры: что нужно знать

Кто из нас не хотел бы иметь собственное жилье? Кто-то берет кредит, кто-то откладывает деньги полжизни, кто-то просто хорошо зарабатывает… Но никто не застрахован от того, что в один прекрасный момент новенькая квартира уйдет в чужие руки! Усмирите бурю положительных эмоций, возникающих при мысли о предстоящей покупке, и прислушайтесь к голосу разума: нужно обратить внимание на ряд важных моментов.

Текст: Ангелина Петрова

25.04.2012

Лишиться права обладания недвижимости можно несколькими путями:

Незаконно:

Жилье изначально не принадлежит лицу, которое его продает.
Жилье продано сразу нескольким собственникам.
Не соблюдены ограничения права собственности.
Недвижимое имущество из предмета договора не существует или не соответствует тому, о котором вы договаривались.

Законно:

Путем выкупа для государственных нужд.
По гражданско-правовому договору, одной из сторон которого вы являетесь.
Если жилье является аварийным или подлежит сносу.
При обмене жилых помещений.

Каждый хочет обезопасить себя от действия мошенников, для этого необходимо обратить внимание на некоторые моменты. Доверчивость – одно из главных качеств русского человека, этим и пользуются на рынке недвижимости.

Разберем подробнее, как избежать обмана в соответствии с пунктами незаконного лишения имущества:

Для того, чтобы сделка по купле-продаже или иному способу приобретения квартиры состоялась, сторона должна обладать следующими характеристиками: дееспособное лицо, т.е. достигшее совершеннолетия (эмансипированный, вступивший в брак до этого возраста).
Распорядиться имуществом может только собственник. Кто им является можно узнать из Единого государственного реестра (ЕГР недвижимости), который ведется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Налоговые органы). Собственник может передать исполнение своей воли на продажу квартиры другому лицу. В этом случае, надо внимательно изучить доверенность, она должна быть нотариально заверена, с указанием паспортных данных, объект продажи и сроки действия полномочий должны быть четко прописаны.
В любом случае проверяйте паспорт продавца: фотография, дата рождения должны соотвествовать действительности, обратите внимание так же, нет ли элементов подчистки или замытия. Не бойтесь уточнять спорные моменты – в непринужденной беседе можно узнать многое о человеке, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Сделка по купле-продаже недвижимости обязательно регистрируется в ЕГР недвижимости. На практике часто возникает ситуация, когда покупатель въехал в квартиру (фактическое обладание), но по каким-то причинам не оформил переход права собственности в реестре. Без такой регистрации, собственником остается прежний хозяин, а вас могут выселить в любой момент, а добиться впоследствии переоформления практически невозможно, чаще дело ограничивается возвратом денежной суммы. Если принять в расчет инфляцию и скидки при покупке, то может сложиться ситуация, что на приобретение аналогичного жилья вам уже не хватит. Нужно сходить в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимости и получить свидетельство о переходе прав собственности.

Эти действия обезопасят вас от возникновения нежелательных соседей (реальных собственников), а так же будет являться весомым доказательством при возникновении спорной ситуации в суде.

Для определения ограничений права собственности можно сделать следующее:

В ЕГР недвижимости можно узнать об ограничениях, зарегистрированных для данного объекта: залог, рента, аренда.
Если человек, у которого вы покупаете квартиру, состоит в браке (или имущество было приобретено, когда он в нем еще состоял), то требуется обязательное согласие супруга. Исключение: квартира приобретена по безвозмездной сделке: дарение, приватизация, наследство.
Просите выписку из домовой книги или справку из ЖЭУ, чтобы узнать, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние.
Частотная ситуация: продавец показывает вам квартиру с хорошей отделкой, в прекрасном районе, вы заключаете сделку – а потом оказывается, что купленная вами недвижимость находится совершенно в другом месте, да и ее состояние оставляет желать лучшего. Для того чтобы заехать именно в ту квартиру, которую вы выбирали, внимательно читайте договор (особенно пункт «Объект договора»). Правильно ли указаны название улицы, номер дома и квартиры? Учтите, что «проспект», «улица» и «м/р» – разные виды территориального обозначения. При просмотре жилого помещения указывайте на все, что вам не нравится – это поможет выявить существенные недостатки и положительно скажется на цене.
Помимо документов, существует важное оружие против мошенников – соседи. Они расскажут, кто хозяин, есть ли дети, продается ли квартира, какой район и еще множество полезной информации.

Список документов, которые нужно запросить у продавца:

Копия домовой книги.
Копия финансово-лицевого счета. Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).
Справка об отсутствии ареста, запрета на отчуждение или другого обременения.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате.
Выписка из реестра недвижимости или кадастровый паспорт на квартиру (действителен 3 года). Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности в БТИ.
Если в квартире была сделана перепланировка, запросите справку из БТИ об узаконивании этой перепланировки.
Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).
Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних детей (до 18 лет включительно), если таковые являются ее собственниками или сособственниками. Разрешение органов опеки и попечительства для граждан «группы риска». К таким относятся лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.
Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).
Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).
Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).

womanonly.ru