Квартиры с обременением – что это такое в 2018 году, как его снять, двойное обременение, ипотека, прочие ограничения, с прописанным человеком, третьими лицами

Содержание

как проверять и сделать это правильно

В современном мире люди не живут на одном месте, переезжая из города в город в поисках лучшего места жительства, работы и перспектив для детей. Теперь большой редкостью стали семьи, живущие в одном доме тремя поколениями. Молодожены стараются сразу жить отдельно сначала на съемной жилплощади, а потом в приобретенной в ипотеку квартире.

Именно это стремление играет иногда злую шутку с молодыми людьми: с появлением перспективы хорошего трудоустройства в более крупном городе, возникает необходимость приобретения жилья там, но как продать ипотечное жилье, ведь оно находится под обременением.

Что такое обременение на квартиру?

Говоря простым языком обременение — это препятствие для владельца жилплощади в совершении каких-либо действий с ней. При этом хозяин квартиры не может в полной мере распоряжаться своим имуществом: заключать сделки, продавать, менять, закладывать.

Самые распространенные виды обременения

Обременения могут возникать не только при покупке жилья в кредит. Рассмотрим основные из них.

  1. Ипотека. При приобретении жилплощади в кредит часть прав на нее автоматически закрепляется за кредитной организацией, профинансировавшей эту сделку, такое обременение действует до момента полного погашения займа. Собственник не сможет распоряжаться жилплощадью до полного исполнения договора.
  2. Аренда. В настоящее время многие владельцы квартир неплохо зарабатывают на сдачи жилплощади в аренду. При этом заключается договор аренды, в течение действия которого владелец жилья не вправе его продать, ведь выселить арендаторов раньше срока в этом случае невозможно.
  3. Рента. Обременение на квартиру наступает в момент заключения договора ренты, согласно которому квартира перейдет к человеку, который пожизненно будет ухаживать и обеспечивать всем необходимым настоящего владельца квартиры. В момент действия такого договора, никакие другие операции с недвижимостью проводиться не могут.
  4. Арест. Арест может накладываться вследствие задолженности по платежам в бюджет, в банки и другие кредитные организации. В исключительных случаях арест может подразумевать невозможность проживания в квартире.
  5. Доверительное управление. Иногда заключается договор по которому функции хозяина квартиры временно возлагаются на третье лицо. Например, при длительном отсутствии хозяина. Такой договор легко расторгнуть по соглашению сторон.

Как проверить наличие обременения на жилье?

Конечно, можно сказать, что ни в коем случае нельзя покупать квартиру, находящуюся в обременении. Но рынок недвижимости подразумевает некоторые риски, на которые стоит пойти, учитывая стоимость предлагаемого жилья. Кроме того, при любой сделке с недвижимостью будет нелишним проверить ее на предмет обременений. Иногда результат проверки может удивить даже владельцев квартиры.

Все обременения в обязательном порядке фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Заказать такую справку можно несколькими способами:

  • Обратиться с заявлением лично в Росреестр;
  • Сделать это через любой многофункциональный центр;
  • Запросить информацию через электронные порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.​

При этом предварительно необходимо оплатить госпошлину и составить заявление. В полученной выписке из госреестра в 4-м пункте при отсутствии обременений будет значиться «не зарегистрировано». Это означает, что для совершения любой сделки с недвижимостью ограничений нет.

Покупка квартиры с обременением

Важно понимать, что приобретая квартиру с обременением, покупатель заведомо идет на риск. Поэтому для совершения такой сделки необходимо иметь опытного в таких вопросах юриста, который сможет дать консультации в любой момент, а еще лучше полностью сопровождать процесс покупки-продажи. При этом большинство юристов постараются отговорить от подобной сделки еще при первой консультации. Идти на риск стоит только при существенной выгоде в цене.

Опасности купли-продажи недвижимости с обременением

При совершении сделки до момента снятия обременения сложности могут возникнуть как у покупателя, так и у продавца:

  • Бывшему владельцу квартиры все равно придется решать вопрос о снятии обременения. Вот только сделать это с недвижимости, принадлежащей уже другому человеку гораздо сложней. Тем более что новый хозяин может не проживать в ней, а то и вовсе выехать на время из страны. Продавцам недвижимости с обременением следует также прибегнуть к услугам юриста, что оформить сделку правильно. В противном случае дело может дойти до суда, а все издержки связанные с ним и снятием обременения лягут дополнительным грузом на продавца;
  • Покупатель рискует нарваться на мошенников, оказаться владельцем квартиры с обременением и долговыми обязательствами по ней. При этом, даже если удастся привлечь бывших владельцев к суду, деньги до окончания судебного процесса вернуть все равно будет нельзя как распоряжаться имуществом. Особую проблему составляют квартиры с прописанными в них несовершеннолетними. В этом случае важно на протяжении всей сделки контактировать с опекуном ребенка.

Не стоит пренебрегать услугами хороших юристов или риелторских фирм. Люди, которые ежедневно сталкиваются с различными ситуациями на рынке недвижимости всегда смогут дать дельный совет или подсказать нестандартное, но законное решение вопроса по приобретению квартиры с обременением. Лучше заплатать один раз профессионалу, чем впоследствии потратить уйму денег, времени и нервов.

Что нужно сделать перед приобретением квартиры с обременением

Чтобы хоть как-то обезопасить себя в этом вопросе, нужно:

  • Следует лично обратиться в уполномоченные органы для получения информации о лицах, проживающих в квартире в последние 10 лет. Особое внимание следует обратить не только на несовершеннолетний и нетрудоспособных граждан, прописанных на момент сделки, но и на тех кто убыл по причине службы в армии, обучении в другом городе, или нахождении в местах лишения свободы. Все дело в том, что вые эти категории граждан имеют право на пожизненное пользование жильем. Будет очень неприятно через несколько лет обнаружить у себя дома, вернувшегося из тюрьмы прежнего хозяина квартиры. А если они являются совладельцами жилья, то любой суд признает незаконность сделки и сохранит право на недвижимость за прежним хозяином;
  • Попросить у продавцов технический паспорт на квартиру и сравнить план недвижимости с фактической планировкой . Если по незнанию, приобретается квартира с неузаконенной перепланировкой, то все обязательства по ней перейдут на нового владельца, в том числе и штрафы и обязанность приведения документов в порядок, а иногда и восстановление первоначальной планировки;
  • Заказать выписку из ЕГРП любым из трех способов для выявления обременений;
  • Желательно выяснить не проходит ли недвижимость по какому-либо судебному процессу. Особенно не существует ли имущественных споров с другими претендентами на эту жилплощадь.

Как продать квартиру с обременением?

Главным условием такой сделки является переход прав от продавца к покупателю только после снятия обременений на квартиру. Если квартира приобреталась по ипотечному договору или просто находится в качестве залога в банке, то следует полностью погасить задолженность перед банками. В случае если имеют место быть арендные обязательства перед третьими лицами, то придется либо расторгать с ними договор , либо ждать сроков его окончания.

Если все эти обременения на квартиру не удается снять до момента сделки, то, значит, лучше ее отложить до урегулирования всех вопросов.

Ни в коем случае нельзя скрывать факт обременения от покупателей. Судебные разбирательства не входят в планы продавцов.

Сделку следует оформлять у нотариуса для того, чтобы быть уверенными в ее законности. Он сам соберет необходимые документы или обяжет продавца предоставить их. При этом важно помнить, что справка о наличии обременений действительна в течение 30 дней. Особо щепетильные нотариусы могут потребовать справку 3-х дневной давности. Составление всех документов по сделке займет около 2 дней. После этого можно заключать сделку.

Прежде чем решиться на приобретение квартиры с обременением, следует взвесить все риски и выгоды. Может быть, стоит подобрать другой вариант для покупки, а не гнаться за призрачной прибылью.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

nasledstvo.guru

Квартира с обременением | Жильё и жизнь

Хорошо когда есть достаточно денег, чтобы купить новую квартиру в устраивающем вас районе. Но частенько бывает, что наши желания не очень соответствуют возможностям, и тогда приходится искать компромиссное решение. Таким компромиссом может быть покупка жилья с обременением. Ведь при этом цена на квадратные метры бывает ниже рыночной на 20-50%. Однако не стоит забывать про бесплатный сыр и про то, что скупой платит дважды. Покупая квартиру с обременением, можно получить в придачу большие проблемы на долгие годы. Впрочем, такую квартиру можно купить и нечаянно, по незнанию, когда лукавый продавец «забыл» вас об этом предупредить, а вы толком ничего не проверили. Какие же виды обременения существуют и как с ними быть?

Рисунок: Анастасия Тимофеева

Термин «обременение» означает ограничение права собственника на распоряжение имуществом. В случае если имущество переходит к другому собственнику, то это ограничение распространяется и на него.

Основные виды обременения:
– ипотека под залог недвижимости,
– арест недвижимости,
– рента с пожизненным содержанием,
– опека,
– аренда.
Самый простой, с точки зрения сделок с жильем, вид обременения – это арест. Если недвижимость находится под арестом, продажа и покупка ее до снятия ареста просто невозможны. Есть арест – нет сделки.

Самый распространенный случай, и он же самый сложный и имеющий множество нюансов, – покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка. Тут важно и то, каков остаток непогашенного кредита продавца, и политика банка, и то, располагаете ли вы (покупатель) полной суммой для покупки квартиры или сами тоже собираетесь оформлять под нее ипотеку.

Проведение такой сделки – трудоемкий и длительный процесс, включающий подготовку большого количества документов и требующий множества согласований. Но суть одна: сделка проводится в два этапа, сначала покупатель гасит в банке остаток кредита продавца, чтобы банк снял ограничение и допустил квартиру к сделке, потом заключается договор купли-продажи по обычной схеме. И тут покупатель рискует тем, что в случае если сделка сорвется, денег своих, внесенных за продавца банку, назад можно не получить. Компенсацией за риск будет являться то, что цена на квартиру в таких случаях, как правило, ниже процентов на 10.

Иногда бывает, что продавцу надо срочно продать квартиру, но ею на основании договора аренды или найма пользуются арендаторы. Конечно, при покупке квартиры в этом случае надо ознакомиться с договором аренды на предмет выселения арендаторов. Хорошо бы заранее понять, кому арендатор будет платить деньги в том случае, если вы купите недвижимость, – вам или бывшему владельцу.

Как правило, договор купли-продажи не отменяет стандартного договора аренды, поэтому выселить арендаторов до окончания срока покупателю будет весьма проблематично – такой шаг ущемляет интересы покупателя, насколько сильно – зависит от срока аренды. А если вы покупаете квартиру, чтобы ее сдавать, то это – не худший вариант.

Редко, но бывают случаи, когда продается квартира, находящаяся в собственности у продавца на основании договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. То есть в этой квартире проживает какой-то пожилой дедушка и имеет право проживать там до конца жизни. Изначально квартира принадлежала этому дедушке, но он оформил договор пожизненной ренты, то есть отдал свою квартиру в обмен на ежемесячные выплаты и определенные услуги, точный список которых есть в договоре. Возможно, рентодатель обещал мыть ему полы, или покупать лекарства, или вывозить его раз в год в Майами.

Если купить такую квартиру, то обязанность выплачивать дедушке ренту ляжет уже на покупателя. Еще надо учесть, что без согласия дедушки такую квартиру купить нельзя. В общем, получается переуступка договора ренты – вариант очень на любителя и весьма нечастый. Хотя квартира может достаться дешево. Договор ренты вообще очень скользкий и нечеловеколюбивый документ. Хотя бы потому, что у рентодателя и рентополучателя диаметрально противоположные мечты: пенсионер мечтает прожить подольше, а рентоподатель – поскорее получить квартиру.

Но все перечисленные варианты обременения – скорее, экзотика. Гораздо больше шансов столкнуться с тем, что квартира продается, а люди оттуда еще не выписались. Такое встречается сплошь и рядом, например, в случае цепочек, когда человек одновременно продает одну и покупает другую квартиру, и поэтому до сделки ему выписаться просто некуда.

В таком случае обычно письменно оговаривается, что продавец и члены его семьи обязуются выписаться из квартиры в течение определенного срока. Иногда эти договоренности продавцом нарушаются, и тогда приходится выселять силовыми методами вплоть до суда.

Но порой вдруг оказывается, что по закону выписать кого-то из членов семьи продавца невозможно. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, то выписать их можно только с разрешения органов опеки. Решать такую проблему нужно всегда до сделки, ведь без согласия органов опеки сделка купли-продажи квартиры просто не будет зарегистрирована.

Гораздо хуже, если обнаруживается, что один из родственников продавца когда-то в процессе приватизации квартиры написал отказ от участия в приватизации. Тогда он имеет право пожизненного проживания в квартире, пока не выпишется добровольно. Даже если квартира сменила владельца. Такое же право образуется у одного из членов семьи в результате завещательного отказа. Например, отец завещал квартиру сыну, но обязал его позволить дочери пользоваться квартирой пожизненно или же до замужества. В этом случае тоже выселение может быть только добровольным, причем при выписке этот человек теряет право пользования квартирой, вселиться обратно он уже не сможет.

Бывает, что один из родственников продавца временно выписан, потому что служит в армии или находится в местах лишения свободы. Если родственники умудрятся продать квартиру, то вернувшись, член их семьи будет иметь право зарегистрироваться именно там, откуда был выписан. Если вы купили такую квартиру – это ваши проблемы. Выписать такого неожиданного жильца через суд будет крайне проблематично. Права освободившихся граждан у нас чтут свято.

Конечно, в таком случае можно попытаться через суд признать сделку по купле-продаже недействительной, но то, что вам удастся получить с продавца деньги, далеко не факт.

Итак, при покупке квартиры с обременением, явным и неявным, опасности подстерегают нас на каждом шагу. Поэтому перед сделкой надо тщательно проверить приглянувшуюся квартиру на предмет обременений, о которых мог «забыть» рассказать продавец.

Необходимо ознакомиться с историей квартиры, для чего попросить продавца взять выписку из домовой книги, а самому заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором должны быть зафиксированы все наложенные обременения на данную недвижимость. Выписку можно получить после уплаты госпошлины через МФЦ или порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Снятие обременения с квартиры происходит по-разному. В случае аренды – автоматически после окончания срока договора аренды, в случае с договором ренты – только после смерти рентополучателя, в случае ипотеки – после погашения кредита предоставляется пакет документов в органы государственной регистрации права.

В общем, и купить квартиру с обременением можно, и снять обременение тоже со временем удастся, надо лишь трезво оценить возможные проблемы.

Алиса Орлова

10.09.15

knowrealty.ru

Особенности покупки квартир с обременением

Зачастую жилая недвижимость, в том числе и квартира, подлежит продаже с имеющимся обременением. А что это означает? К примеру, обременением в некоторой степени является продажа жилплощади с наличием прописанных на ней лиц. А можно ли вообще отчуждать такую квартиру?

Фактически никто из прописанных лиц или иных, кроме самого собственника, не имеет права на квартиру. Именно поэтому, чаще всего, отчуждать такое имущество не составляет труда.

Приобретать же такую квартиру стоит исключительно в том случае, если вы счастливый обладатель стальной нервной системы. Однако даже тогда перед совершением сделки лучше задуматься о возможных проблемах в будущем и сравнить сэкономленные средства от покупки квартиры с обременением с возможными проблемами. Во-первых, обязательно стоит вдумчиво прочитать договор.

В современной России в обиход быстро влились кредиты и займы. Сегодня уже ни для кого не секрет, что на определенные нужды при соответствии требованиям банка можно получить заемные средства. Нередко прибегают к помощи кредита и для приобретения жилья.

Ипотека – распространенный вид займа, предоставляемого для покупки жилой недвижимости под обременение самой приобретенной квартиры. Таким образом, при ипотеке, банк вправе изъять квартиру в свою пользу при непогашении ипотечного кредита.

Таким образом, вроде бы купленная для личного пользования и проживания квартира все равно до полного погашения ипотеки будет находиться в залоге, то есть под угрозой изъятия в пользу погашения долга при несвоевременной его оплате.

Право накладывать обременение имеют органы Росрееста, то есть территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации.

Отличительные особенности сделки

Государственная регистрация обязательна для всех видов наложения обременения. Такая необходимость продиктована тем, что все обременения учитываются в Росреестре и отражаются в выписках по данному имуществу.

Потенциальные покупатели имеют реальный шанс обезопаситься от наличия обременения на покупку, запросив данные из такого реестра. Информация предоставляется свободно для любого обратившегося с письменным заявлением.

Снимается наложенное обременение с имущества в общем случае тогда, когда заемщик выплатит сумму основного долга, проценты и иные платежи, предусмотренные договором. После этого можно написать обращение в банк, согласно которому предъявляется просьба о предоставлении сведений в Росреестр. Соответственно, только после полной выплаты ипотеки, запись в реестре о наличии обременения исчезнет. Кроме того, штамп, подтверждающий отмену обременения, проставляется на свидетельство о праве собственности.

Главной угрозой ипотеки является возможность потери приобретенной недвижимости в случае непогашения долга. Принудительное погашение его в таком случае может осуществляться и в досудебном порядке, например, при продаже залогового имущества должником и погашении долга.

В таком случае банки не интересуются самой недвижимостью, им важно возвратить выданные деньги, поэтому они охотно дают согласие на ее продажу. Собственник самостоятельно начинает заниматься поиском покупателя. Процедура продажи ипотечной квартиры значимо отличается от стандартной:

  • арендуется две отдельные ячейки покупателем недвижимости: одна для продавца, а вторая для банка;
  • покупатель вносит средства в ячейку для банка, направленные на погашение обязательства;
  • после того, как банком такая денежная сумма получена, он выдает бумагу, которая подтверждает погашение займа;
  • заключается договор купли-продажи между сторонами без участия банка и регистрируется в Росреестре;
  • новый собственник получает документ о снятии обременения с купленной недвижимости;
  • бывший собственник изымает из ячейки причитающуюся ему денежную сумму, а право на квартиру переходит к приобретателю.

Популярность на приобретение квартир под обременением обусловлена их низкой стоимостью, хорошим состоянием, а также иными значимыми факторами.

Возможные проблемы

Существует риск приобретения некоторых проблем при покупке обремененных квартир. К примеру, когда добросовестный покупатель положил деньги в ячейки для продавца и банка, а банк получил оттуда причитающуюся ему сумму, нерадивый продавец сообщает об отказе от сделки. В этом случае пострадавшей стороне придется при помощи суда настаивать на совершении сделки. Миновать такого расклада можно, если составить предварительный договор.

Или возможна такая ситуация: сделка купли-продажи уже состоялась, все стороны выполнили свои обязательства, а прошлый собственник не выезжает из жилплощади. Выходом станет исковое требование о лишении бывшего собственника права пользоваться помещением и принудительном его выселении. Однако судебные тяжбы занимают много времени.
Существуют специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество. О начале торгов организатор сообщает не более чем за 10дней, но не ранее, чем за 30. Если лицо изъявило желание принять участие в торгах, то оно обязано внести задаток в размере до 5 % от стоимости имущества.

В торгах побеждает участник, который предложил за вставленное имущество большую цену. С ним-то и составляется договор купли-продажи в срок до 5 дней после проведения торгов. После этого договор подлежит госрегистрации в стандартном порядке.

Существуют также аукционы по продаже имущества под залогом, которые немного отличаются от торгов. Цена такого имущества выставляется первоначально на основе экспертной оценки. В период 6-13 суток до начала аукциона о нем сообщается через СМИ, которое специализируется на такого рода данных. Задаток участниками представляется в размере не более 5 % от представленной стоимости.
Аукцион заканчивается выигрышем участника, который назвал максимальную цену. По результатам проведения аукциона составляется протокол. Соответственно, с победителем заключается договор купли-продажи с последующей его регистрацией.

pravonanasledstvo.ru

Покупка квартиры с обременением — что значит, что это такое, риски, по ипотеке, договор

При покупке квартиры с обременением можно столкнуться с целым рядом сложностей и проблем. Самое трудное, это когда после заключения сделки собственник уезжает за границу и в случае возникновения проблем не сможет приехать.

Если сделка была совершена, но обременение не снято, то начнется долгий и трудный судебный процесс.

Судебные издержки при этом взимаются с того, кто продал квартиру, то есть с виновника. Именно поэтому до продажи объекта недвижимости лучше снять все ограничения.

Довольно серьезным рискам подвергается и покупатель. Из-за обременений он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Сам судебный процесс обычно длится долго, иногда даже несколько лет, а вернуть деньги до решения суда невозможно.

Что это значит?

Обременение на объект недвижимости – это условие, при котором правом на него (объект) обладают не собственники, а иные лица. Такое возможно при заключении договора, к примеру, ипотечного, по соглашению сторон или по решению суда.

Особенностью является тот факт, что собственник может быть не только ограничен в правах на свою квартиру, но и будет обязан выполнять некоторые требования.

Особенно такая практика распространяется на заключение договора ренты.

Риски

Тот, кто закладывает квартиру в обременение, может распоряжаться ею только с разрешения залогодержателя.

Покупатель квартиры с обременением берет на себя риски, которые наложены ограничением.

Если оплата осуществляется по сертификату, то для продавца существует определенный риск неполучения финансовых средств, если сертификат не будет принят.

Если на квартиру был наложен арест, то есть риск признания сделки недействительной.

Опасен и договор ренты. Именно данным способом по итогу есть вероятность расторжения договора и перехода объекта недвижимости прежнему владельцу.

Покупка квартиры с обременением

Покупка недвижимости с обременением нередко приводит к проблемам.

Если человек все-таки осуществил сделку купли-продажи, а потом узнал об обременении, то расторгнуть договор можно только по решению суда.

Существует несколько видов обременений, и порядок действий при этом различается.

Ипотека

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке связаны с тем, что квартира находится в залоге у банка. А это может повлечь за собой проблему, при которой обязательства по выплате долга перейдут новому владельцу.

Аренда

Покупка квартиры с арендаторами – довольно сложный процесс.

Прежде чем продать жилье, нужно:

  • расторгнуть договор аренды;
  • выселить арендосъёмщиков.

Если был заключен договор аренды, то просто так выселить жильцов не получится, потребуется обращаться в суд.

Рента

Очень популярен в последние годы договор ренты. По нему один человек обязуется пожизненно содержать другого, а взамен в будущем получит его квартиру.

Именно поэтому продажа объекта недвижимости, которая обременена договором ренты, должна быть исключена.

В том случае, когда собственник больше не нуждается в содержание или по каким-либо еще причинам передумал следовать условиям договора, то можно расторгнуть договор ренты.

Но при этом, необходимо будет вернуть все потраченные второй стороной средства.

Прописка

Если в квартире прописаны люди, то выписать их можно только по согласию. В крайнем случае придется обратиться в суд.

Арест

Обычно арест квартиры связан с наличием долгов по уплате коммунальных услуг или ипотеке. Арест накладывается судом. Продать такую квартиру нельзя.

Кроме того, бывают случаи, при которых собственник даже проживать в ней не сможет. Арест снимается только судом.

Доверительное управление

Доверительное управление – это присмотр за объектом недвижимости иным лицом. Для этого необходимо составить договор, в котором будет указан срок.

Все права распоряжения квартирой передаются доверенному лицу. Чтобы снять такое обременение, необходимо согласие сторон.

Как проверить?

Чтобы проверить, имеется ли ограничение, нужно иметь подтверждающий документ. Например:

  • справка с банка при оформлении ипотечного кредитования;
  • справка с государственных органов о снятие ограничений или их отсутствии.

Для полной уверенности можно обратиться в Государственный реестр. Чтобы это сделать, нужно обратиться в Госреестр и попросить предоставить выписку.

Обычно просят ЕГРП – она включает в себя данные об проведенных операциях и наложенных ограничениях. Действует такой документ до 30 дней.

Здесь представлен образец выписки из ЕГРП на квартиру.

Особенности сделки

Особенностью сделки купли-продажи квартиры с обременением является то, что факт ограничения подлежит обязательной регистрации. Необходимо данное действие для внесения данных в Госреестр.

Это позволит обезопасить себя будущим покупателям, поскольку в выписке ЕГРП будет отображена вся информация об обременениях.

Если квартира находится в залоге у банка, то нужно полностью выплатить ипотеку, включая штрафы.

После этого нужно подать заявление в государственные органы, чтобы снять обременение. Если ипотека гасится полностью, то на свидетельстве о регистрации права собственности ставится печать.

Порядок оформления

Если квартира находится в залоге у финансовой организации, то для начала нужно письменное все согласовать с банком. Но в любом случае, необходимо снять обременение.

В том случае, когда у владельца нет возможности снять обременения, нужно подождать с совершением сделки купли-продажи. В противном случае нередко возникают долгие споры с судом.

Ни в коем случае нельзя скрывать данный факт от покупателей. Все равно о наличие обременения рано или поздно станет известно.

Сделка осуществляется у нотариуса. Чтобы договор купли-продажи был чист, необходимо получить дополнительные бумаги и справки. Юристом составляется документ, в котором отображаются условия сделки.

Документы

Чтобы осуществить сделку купли-продажи объекта недвижимости нужны:

  • договор;
  • акт передачи;
  • если имеется – свидетельство о праве собственности;
  • заявление;
  • из домовой книги специальная выписка;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • паспорт.

Для каждого случая обременения могут потребоваться разные документы:

  • ипотека – справка с банка о согласии;
  • рента – согласие собственника;
  • арест – только судебное решение о его снятие;
  • если собственником является лицо, не достигшее 18 лет – согласие опеки.

Договор

В договоре обязательно должно указываться, что квартира продается с обременением и каким именно. Если это ипотека – то нужно указывать залогодержателя.

В остальном договор такой же, как и при обычной продаже.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры с обременением.

Правовые последствия

Если человек покупает квартиру с ограничениями, то он берет на себя все риски, связанные с ними.

Согласно Федеральному закону об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ, если осуществляется продажа ипотечного жилья, то новый владелец несет обязательства перед финансовой организацией те же, что и прежний.

Особенно рискованна покупка объекта недвижимости на который имеется договор ренты. Получатель пожизненного содержания при этом имеет полное право проживания.

На видео о приобретении недвижимости с обременением

77metrov.ru

Особенности покупки квартиры с обременением

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Что такое обременение

Обременение – это некоторые существенные условия, из-за которых происходит стеснение прав действующего владельца подобным недвижимым имуществом при непосредственном процессе распоряжения.

Существует несколько видов обременения, которые могут быть наложены на квартиру:

  1. Сервитут.
  2. Произведен залог данного имущества.
  3. Аренда этой квартиры.
  4. Производится доверительное управление подобным недвижимым имуществом.
  5. На данную квартиру был наложен арест.
  6. Существует рента, которая ограничивается пожизненным содержанием.
  7. Существует опека.
  8. Дом, в котором располагается данное недвижимое имущество находиться под охраной государства как объект наследия или памятник культуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что обременение представляет собой ограничение, наложенное на любое действие с недвижимым имуществом. Обременение может возникнуть как в момент непосредственного заключения договора, так и после вступления решения суда в законную силу.

Запись о возникновении такого, нежелательного для каждого владельца недвижимости действия, обязательно должна содержаться в едином реестре прав на недвижимое имущество. Именно поэтому узнать о наличии обременения можно получив справку в профильном органе.

Варианты обременений

Наиболее популярные виды обременений:

  1. Ипотека, проводимая под залог непосредственно данного недвижимого имущества.
  2. Арест недвижимого имущества.
  3. Существует рента, которая сопровождается пожизненным содержанием.
  4. Существует опека.
  5. Конкретная квартира сдается в аренду.

Покупка с сервитутом

Сервитут на самом деле относится, скорее всего, к приобретению не всей квартиры в целом, а какой-либо ее части, иначе говоря, доли. Чтобы узнать всю информацию о существующем сервитуте, потребуется заказать специальную выписку из единого реестра профильной организации.

Сервитут в качестве обременения на квартиру возникает достаточно редко и назначается только в следующих случаях:

  1. Договоренность между всеми содольщиками данной недвижимости.
  2. Вступление в силу соответствующего решения суда.

Сервитут обозначает, что содольщик может воспользоваться вашей долей в недвижимости. Чтобы избежать этого, можно воспользоваться двумя вариантами:

  1. Выкупить у него долю.
  2. Переоборудовать вход (что не всегда возможно).

Покупка квартиры с обременением ипотекой

Однако самым распространенным видом обременения на данный момент является ипотека. Покупка подобной квартиры связана с большим количеством нюансов, так как фактически она находится в залоге у банка-кредитора.

Здесь огромное значение имеет сразу несколько ключевых факторов:

  1. Остаток непогашенного кредита.
  2. Существующая политика данного банка.
  3. Есть ли у покупателя достаточная сумма денежных средств для приобретения жилья, или же он также хочет приобрести недвижимое имущество за ипотечные средства.

Информацию о том, что приобретаемое жилое помещение обременено ипотекой, можно узнать из справки, выданной Росреестром. При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Перед осуществлением покупке подобной квартиры потребуется уточнить у продавца и получить у него письмо-разрешение от банка, с его согласием на осуществление подобной сделки с недвижимостью.

Приобрести такую квартиру можно, ведь после этого новый собственник вполне сможет прописать там себя или любого из своих родных.

Однако при этом квартира будет продолжать находиться под обременением:

  1. Однако ограничение сразу же будет снято после того, как новый покупатель полностью погасит всю сумму долга.
  2. Если кредит полностью погашен не будет, после приобретения новый собственник будет обязан вносить определенную установленную сумму. Для этого потребуется предварительно согласовать все существенные условия по кредитному договору и подписать новый экземпляр.

Покупка арендованной квартиры

Договор аренды в Росреестре не регистрируется, поэтому получить существенную информацию о наличии какого-либо нанимателя через выписку из реестра не получится. Выявить аренду можно только самостоятельно – придя в квартиру несколько раз без ведома хозяина. При этом можно также уточнить подобную информацию у соседей о том, проживают ли на установленной площади какие-либо посторонние лица.

Если данная квартира все-таки находится в аренде, нужно внимательно изучить условия и сроки расторжения договора аренды.

Квартира в доверительном управлении

Если собственник недвижимого имущества решает уехать на длительное время или не желает самостоятельно ухаживать за свой жилой площадью, он может оформить доверительное управление своей недвижимостью. В такой ситуации обязательно заключается договор доверительного управления.

Подобный договор обязательно регистрируется у действующего на месте нотариуса. Если занимается продажей не сам непосредственный собственник жилья, а человек, замещающий его, то он должен представить нотариальную доверенность.

После регистрации договора купли-продажи, доверительное управление перестает действовать и подобное обременение снимается.

Арест квартиры

Самый простой вид обременения, при котором совсем несложно проводить разнообразные сделки с данным жилым помещением – арест. Простота объясняется тем, что если на квартиру налагается арест, то продать или купить ее нет никакой возможности. Таким образом, если существует арест – значит, сделку не провести.

Купить арестованное недвижимое имущество невозможно – такая сделка зарегистрирована не будет. В такой ситуации, можно потерять все свои денежные средства, затраченные на непосредственное оформление такой покупки. Именно поэтому требуется для начала получить выписку из реестра и удостовериться, что данное недвижимое имущество не находится под арестом.

Арест оформляется в следующих ситуациях:

  1. Продавец имеет большую задолженность.
  2. Продавец на текущий момент находится под следствием.

Рента или опека

  1. Достаточно часто встречается такое обременение, как рента имущества. Его также можно заметить в специальной выписке из государственного реестра. Данный факт означает что на протяжении всей жизни рентополучателя новый собственник будет обязан его содержать. Если покупатель согласен нести подобное существенно бремя, ему потребуется внимательно изучить все существующие условия договора. Достаточно часто условия договора ренты становятся просто неподъемными для нового собственника.
  2. Часто рента не является пожизненной, а признается постоянной. В такой ситуации обязательно нужно будет выплачивать установленные рентные платежи на протяжении нескольких. Иногда все это затягивается на тридцать и более лет.
  3. Если производится приобретение недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, придется получить не только согласие его опекуна, но и органа опеки. Чтобы узнать информацию о том, находится ли продавец под непосредственной опекой, ему потребуется обратиться за помощью в опекунский совет, который чаще всего располагается в администрации.

Договор покупки недвижимого имущества с обременением

Непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи недвижимости, от продавца требуется представить всю информацию о том, есть ли на приобретаемом имуществе какое-либо ограничение. Самое часто встречающееся такое ограничение – присутствие в жилье каких-либо третьих лиц, которые по каким-либо причинам были зарегистрированы в конкретной продаваемой квартире.

Именно поэтому очень важно непосредственно при заключении такой сделки предусмотреть срок, в течение которого все зарегистрированные лица будут обязаны покинуть данное недвижимое имущество.

Однако иногда отдельные категории граждан могут пользоваться такой недвижимостью и после непосредственной процедуры регистрации смены собственника. К примеру, такая ситуация может возникнуть при ренте или при наличии какого-либо завещательного отказа. В такой ситуации наниматель будет сохранять все свои права на пользование недвижимостью непосредственно до конца действия установленного договора найма.

Особое внимание уделяется заключению договора купли-продажи между покупателем и несовершеннолетним ребенком. Продажа такого жилого помещения будет возможна, только если будет получена информация от органов опеки, что они согласны на проведение такой сделки.

Договор купли-продажи обязательно составляется в 3 одинаковых экземплярах. Выдаются:

  1. Покупателю.
  2. Продавцу.
  3. Росреестру.

В отдельных случаях потребуется составить еще один экземпляр для передачи его учреждению, которое дало свое непосредственное согласие.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с обременением

Перед тем как осуществить покупку квартиры, которая находится под обременением, потребуется изучить все положительные и отрицательные стороны от проведения подобной сделки. Ни в коем случае нельзя принимать такое решение скоропалительно, следует обо всем поразмыслить и взвесить все за и против.

Плюсы:

  1. Стоимость ипотечной недвижимости чаще всего гораздо ниже обычной рыночной.
  2. Так как объект недвижимости находится в залоге у банка, покупатель может не опасаться того, что продавец будет проводить какие-либо сомнительные аферы.

Минусы:

  1. Достаточно неприятен сам факт того, что вместе с квартирой покупатель получает какие-либо обременения.
  2. Существует определенные сложности, связанные с регистрацией и оформлением такой недвижимости.
  3. Банк вправе навещать жильцов и проверять заложенное имущество.
  4. Потребуется соблюдать все условия банка.

Конечно, минусов в такой ситуации гораздо больше чем плюсов, однако многих покупателей достаточно часто привлекает невысокая стоимость от приобретения такой недвижимости, а также то, что квартира полностью проведена на предмет махинаций. Это является даже более значительным фактором, ведь в эпоху такого большого количество черных агентств и нечистых на руку людей, человеку очень хочется быть уверенным в том, что приобретаемое недвижимое имущество будет абсолютно чистым.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

consultmill.ru

Покупка квартиры с обременением — риски, опасности, как проверить

Для покупки квартиры с обременением, все необходимые документы подготавливает продавец, а покупатель должен досконально проверить их.

В случае невозможности выполнить это самостоятельно, можно поручить это специализированной организации за определенное денежное вознаграждение.

Пошаговая инструкция:

  1. Следует изучить справку, полученную в ЕГРП. В ней обязательно будет указана вся необходимая информация об обременениях.
  2. Нужно проверить все сделки, в которых участвовала покупаемая квартира. Если она довольно часто меняла своих владельцев, это должно насторожить.
  3. Если выполнена серьезная перепланировка, то проверить ее законность. Следует иметь в виду, что при отсутствии их, сделку купли-продажи совершить невозможно.
  4. Проверить и присмотреться к продавцу:
    • навести справки о том, что он полностью является дееспособным;
    • не состоит на учете в наркологическом, либо психоневрологическом диспансере. Если продавец является таковым, то у него должен быть опекун, который, и обязан предъявить весь пакет необходимой документации.
  5. Проверить справку о прописанных лицах на жилой площади, точнее, об их отсутствии.
  6. Навести справки об отсутствии задолженности, в частности, по ЖКХ, ведь при их наличии, долги перейдут вместе с квартирой покупателю.

Если же квартира обременена чем-либо, то продавцу следует сразу сообщить об этом покупателю, чтобы не возникло новых проблем.

При том, что помещение находится в ипотеке, можно решить вопрос с банком. Покупатель имеет право оформить на себя долговое обязательство.

Если, вместе с жилым помещением, переходят престарелые и недееспособные лица, то покупатель и продавец оформляют условия сделки у нотариуса. В этом случае оговариваются все нюансы сделки и она, как правило, оценивается намного меньше, чем на рынке недвижимости.

Риски

При приобретении такого вида жилья риски могут возникнуть, в зависимости от их особенностей.

  1. Ипотечное жилое помещение. Здесь риски состоят в том, что продавец не может погасить долги банку. В этом случае следует проверить договор с банком, запросить информацию у учреждения банка.
  2. Приобретение у юридических лиц. Одним из главных рисков в этом случае обнаруживаются несоблюдения ими правил оформления. Чтобы не возникли такие проблемы, следует проверить полномочия лиц, заключающих сделку, и имеют ли они, в принципе, полномочия совершать действия такого характера.
  3. У престарелого гражданина. В этом случае следует:
    • проверить дееспособность продавца;
    • взять заключение с наркологической больницы;
    • провести беседу с проживающими по соседству людьми и участковым инспектором;
    • пригласить врача-психиатра для освидетельствования продавца;
  4. Покупка жилья, которое в собственности находится меньше, чем 3 года. В этом случае, может возникнуть ситуация, что бывший владелец не выплатил подоходный налог в размере 13%.
  5. Приобретение жилья в новостройке. Здесь следует досконально изучить все правовые документы фирмы, которая занимается строительством. Следует насторожиться, если застройщик требует быстрое внесение денег.

Стоит ли покупать?

Приобретать или нет жилое помещение с обременением, решать, в первую очередь, покупателю. В этом случае существует ряд всевозможных рисков, которые могут возникнуть после подписания договора. К примеру, в квартире находятся престарелые или недееспособные граждане, которых будущий собственник обязан содержать до конца их дней. Это относится к серьезным недостаткам, связанным с этой сделкой.

Преимуществом является то, что такое жилье всегда оценивается намного дороже, чем на рынке недвижимости. Как правило, их реализовывают намного дешевле и стараются сразу уехать из города или страны. Тогда будущему собственнику в одиночку придется решать возникшие проблемы и, как правило, уде продать такое жилье он не сможет.

Что это вообще такое?

Ограничения на имущество в виде обременения – это присутствие определенных условий юридического характера, которые ограничивают действия владельца на выполнение юридических действий.

Если говорить другими словами, владелец жилья не имеет юридического права продать или обменять его, не получив соглашения третьего лица, который имеет прямой интерес к ней.

В случае реализации такого жилого помещения, к новому владельцу, кроме квартиры, переходят и сопровождающие ее обременения. Чтобы предотвратить сокрытие такой информации, Регистрационные органы делают соответствующую запись в свидетельстве ГРП.

Обременения на жилье могут возникнуть из договорного соглашения сторон, либо по постановлению суда, которое уже вступило в свою законную силу.

Характерные особенности обременения содержатся в том, что у собственника не только ограничиваются права, но и возникают определенные условия. Первоначально, это затрагивает такие помещения, которые были переданы по условиям ренты с присутствием и содержанием в них иждивенцев пожизненно.


Какие бывают?

Ограничения, наложенные на жилое помещение, являются перечнем запретов по отношению к применению свободного характера и распоряжения им, а само понятие неизменно связано с нюансами юридического характера.

Любое наложенное обременение заносится в базу данных ЕГРП в обязательном порядке. Кроме этого, согласно закону, сведения об ограничениях обязательно вписываются в правоустанавливающие документы на жилье.

Наложения обременения может произойти по различным причинам, но наиболее распространенными и часто встречающие из них это:

  • ипотека;
  • рента;
  • наличие квартирантов;
  • присутствие прописанных лиц;
  • арест, наложенный на имущество;
  • аварийное состояние жилья;
  • сервитут;

Ипотека

В случае приобретения жилья по ипотечному кредиту, банк, предоставивший его, имеет полное право наложить не него ограничения. Снять их возможно тогда, когда весь кредит и проценты, начисленные на него, будут оплачены.

До наступления этого времени, владельцу жилья можно только пользоваться помещением, проживать, регистрировать членов своей семьи, однако отчуждать имущество он не имеет права:

  1. В некоторых случаях, такое возможно, но только с письменного разрешения банка. Регистрировать родственников, считающихся дальними, либо посторонних лиц можно тоже после соглашения с учреждением банка (если иное не прописано в договоре).
  2. В случае разрешения банка продать обремененную квартиру, если нет финансовой возможности закрыть долговое обязательство, про этот факт утаивать от будущего покупателя нельзя.
  3. Если, все-таки, учреждение банка дало одобрение на продажу жилого помещения, то с приобретателем следует обговорить все нюансы. К примеру, банк может переоформить долг на нового владельца и уже он будет, в дальнейшем, будет его выплачивать.
  4. Покупатель может закрыть долг продавца своими средствами. Эту процедуру необходимо оформить в конторе нотариуса и продавец за такую услугу снизит стоимость.

Рента

Жилье может быть обременено различными способами, имеет факт передачи в залог не банку, а физическому лицу. Чаще всего, этим человеком является близкий родственник. В этом случае, все условия должны быть оговорены и согласованы именно с залогодержателем. Разница, по сравнению с ипотекой, что таким лицом является не юридическое, а физическое лицо.

Типы ренты:

  1. Реализация жилья с сохранением права проживать в нем на условиях владельца.
  2. Заключение сделки с проживанием и иждивением пожизненно.

Договор ренты максимально выгоден двум сторонам. Для собственника – на проживание в своей квартире, его будет содержать новый владелец, оплачивать услуги по коммунальным платежам. При этом бывший собственник имеет право находиться и проживать в своем помещении. Обременения снимаются в случае кончины владельца, находящегося на иждивении и по договорным соглашениям передал свое жилье в собственность другому человеку.

Квартиранты

Довольно часто, перед продажей, собственники сдают внаем свое жилье. Согласно существующему закону, с квартирантами собственник должен заключить договор аренды, где должны быть прописаны все нюансы.

Условия данного договора должны быть соблюдены:

  1. Если хозяин помещения принял решение продать его, он обязан предупредить квартирантов, чтобы они могли найти новое жилье.
  2. В случае оплаты заранее, собственник обязан вернуть денежные средства квартирантам.
  3. Если компромиссы не будут найдены, арендаторы имеют полное право подать на собственника помещения в суд, который, однозначно, вынесет решение в пользу квартирантов.

Прописанные

Такой вид обременения на сегодняшний день является самым распространенным. Оформляя сделку купли-продажи у собственника, в этом случае, никаких проблем не возникает. Этому есть простое объяснение, лицо, на которого оформлена квартира, является единственным собственником, и присутствие зарегистрированных лиц преград не составляет.

Проблематично продать жилье, если в нем прописаны несовершеннолетние дети (владельцы целой квартиры или доли в ней). В этом случае, необходимо получить согласие органов опеки на выписку. Однако для этого нужно предоставить детям жилье не хуже прошлого.

Как правило, обремененное жилье имеет стоимость ниже рыночной и новому владельцу следует подготовить денежные средства на оплату судебных процессов и услуги адвокатов.

Арест имущества

В отношении недвижимости любой формы собственности с постановления суда может быть наложен арест, который лишает владельца оформлять сделки любого характера. Это означает, что физическое лицо не может самостоятельно продать, обменять жилое помещение.

В случае игнорирования обременения и заключения определенного договора, он будет аннулирован:

  1. Кроме этого, могут возникнуть неприятности другого типа, если новый владелец раскроет сокрытие, он вправе подать в суд, где впоследствии, суд вынесет решение вернуть деньги и признать сделку недействительной.
  2. Нечестного продавца могут привлечь к ответственности за обман и мошенничество.
  3. Если квартира арестована, ее невозможно поделить, выделить из нее кому-либо долю, выполнить перепланировку. Такая разновидность ограничения (арест) не дает права передать кому-либо свое имущество ни на каких условиях.
  4. Арест накладывается на имущество в случае наличия долга за коммунальные платежи, алименты, задолженностью перед банковской организацией.
  5. В этом случае, обременения снимутся после полной оплаты задолженности.

Аварийное состояние

На жилые помещения, расположенные в аварийном доме, автоматически накладываются обременения. Аварийным, дом признает специальная комиссия, которая проводит обследование и составляет определенный акт.

Квартиру в таком доме нельзя продать или подарить. Жителям такого строения должны быть предоставлены другие помещения, согласно нормативам квадратуры на человека.

Сервитут

Под этим понимается присутствие в жилом помещении зарегистрированных лиц, которых снять с учета невозможно и они сохраняют право на проживание и пользование этими помещением пожизненно, пока они не выпишутся добровольно и не зарегистрируются по новому адресу. Говоря иными словами, это право лиц пользоваться жильем вне зависимости от того, кому оно относится.

При всем этом, гражданин имеет право находиться и передвигаться по жилому помещению в свободном порядке:

  1. Довольно часто, проблемы выявляются в случаях, когда зарегистрирован человек, признанный недееспособным, проходящий воинскую службу или отбывающий наказание. Встречаются такие моменты, когда покупатель видит только справку из паспортного стола о выписанных лицах, глубже проверка не проходит.
  2. Согласно законодательству, человек, незаконно снятый с регистрационного учета, по возвращению (приезду) имеет законное право вернуться в свою квартиру, на это не влияет, что она уже продана.

Решить такие вопросы можно только в судебном порядке, либо договориться с тем, кто прописан, что он снимется с регистрационного учета сам и пропишется в ином месте.


Как проверить наличие обременений?

Узнать о присутствии обременений можно, в первую очередь, получив информацию из регистрационного журнала ЕГРП. Работники данной организации в обязательном порядке занесут все сведения об обременении на жилье.

Также, необходимо получить все сведения о продавцах помещения: в наркологических клиниках, у участкового инспектора, в банковском учреждении.

Лучшим способом для собственника является не утаивать информацию об обременениях, а сообщить и решить совместно проблемы, обратившись за помощью в нотариальную контору.

Снятие

Обременения, наложенные на недвижимость, можно снять следующим образом:

  1. В случае ареста – оплатить всю задолженность и получить справку у судебных приставов.
  2. По ипотеке – переоформить долг на покупателя или оплатить ему долг перед банком. В этом случае, жилье снижается в стоимости. Всю процедуру необходимо оформить в нотариальной конторе.
  3. Если имеются прописанные люди (рента), то можно зарегистрировать их в другом месте (с их согласия) и предоставить им жилье.

Ситуаций существует большое количество и каждое следует решать индивидуально, согласно возникшим проблемам и условиям, связанных с обременением.

consultplace.ru

Квартира с обременением

– ипотека под залог недвижимости,
– арест недвижимости,
– рента с пожизненным содержанием,
– опека,
– аренда.
Самый простой, с точки зрения сделок с жильем, вид обременения – это арест. Если недвижимость находится под арестом, продажа и покупка ее до снятия ареста просто невозможны. Есть арест – нет сделки.

Самый распространенный случай, и он же самый сложный и имеющий множество нюансов, – покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка. Тут важно и то, каков остаток непогашенного кредита продавца, и политика банка, и то, располагаете ли вы (покупатель) полной суммой для покупки квартиры или сами тоже собираетесь оформлять под нее ипотеку.

Проведение такой сделки – трудоемкий и длительный процесс, включающий подготовку большого количества документов и требующий множества согласований. Но суть одна: сделка проводится в два этапа, сначала покупатель гасит в банке остаток кредита продавца, чтобы банк снял ограничение и допустил квартиру к сделке, потом заключается договор купли-продажи по обычной схеме. И тут покупатель рискует тем, что в случае если сделка сорвется, денег своих, внесенных за продавца банку, назад можно не получить. Компенсацией за риск будет являться то, что цена на квартиру в таких случаях, как правило, ниже процентов на 10.

Иногда бывает, что продавцу надо срочно продать квартиру, но ею на основании договора аренды или найма пользуются арендаторы. Конечно, при покупке квартиры в этом случае надо ознакомиться с договором аренды на предмет выселения арендаторов. Хорошо бы заранее понять, кому арендатор будет платить деньги в том случае, если вы купите недвижимость, – вам или бывшему владельцу.

Как правило, договор купли-продажи не отменяет стандартного договора аренды, поэтому выселить арендаторов до окончания срока покупателю будет весьма проблематично – такой шаг ущемляет интересы покупателя, насколько сильно – зависит от срока аренды. А если вы покупаете квартиру, чтобы ее сдавать, то это – не худший вариант.

Редко, но бывают случаи, когда продается квартира, находящаяся в собственности у продавца на основании договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. То есть в этой квартире проживает какой-то пожилой дедушка и имеет право проживать там до конца жизни. Изначально квартира принадлежала этому дедушке, но он оформил договор пожизненной ренты, то есть отдал свою квартиру в обмен на ежемесячные выплаты и определенные услуги, точный список которых есть в договоре. Возможно, рентодатель обещал мыть ему полы, или покупать лекарства, или вывозить его раз в год в Майами.

Если купить такую квартиру, то обязанность выплачивать дедушке ренту ляжет уже на покупателя. Еще надо учесть, что без согласия дедушки такую квартиру купить нельзя. В общем, получается переуступка договора ренты – вариант очень на любителя и весьма нечастый. Хотя квартира может достаться дешево. Договор ренты вообще очень скользкий и нечеловеколюбивый документ. Хотя бы потому, что у рентодателя и рентополучателя диаметрально противоположные мечты: пенсионер мечтает прожить подольше, а рентоподатель – поскорее получить квартиру.

Но все перечисленные варианты обременения – скорее, экзотика. Гораздо больше шансов столкнуться с тем, что квартира продается, а люди оттуда еще не выписались. Такое встречается сплошь и рядом, например, в случае цепочек, когда человек одновременно продает одну и покупает другую квартиру, и поэтому до сделки ему выписаться просто некуда.

В таком случае обычно письменно оговаривается, что продавец и члены его семьи обязуются выписаться из квартиры в течение определенного срока. Иногда эти договоренности продавцом нарушаются, и тогда приходится выселять силовыми методами вплоть до суда.

Но порой вдруг оказывается, что по закону выписать кого-то из членов семьи продавца невозможно. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, то выписать их можно только с разрешения органов опеки. Решать такую проблему нужно всегда до сделки, ведь без согласия органов опеки сделка купли-продажи квартиры просто не будет зарегистрирована.

Гораздо хуже, если обнаруживается, что один из родственников продавца когда-то в процессе приватизации квартиры написал отказ от участия в приватизации. Тогда он имеет право пожизненного проживания в квартире, пока не выпишется добровольно. Даже если квартира сменила владельца. Такое же право образуется у одного из членов семьи в результате завещательного отказа. Например, отец завещал квартиру сыну, но обязал его позволить дочери пользоваться квартирой пожизненно или же до замужества. В этом случае тоже выселение может быть только добровольным, причем при выписке этот человек теряет право пользования квартирой, вселиться обратно он уже не сможет.

Бывает, что один из родственников продавца временно выписан, потому что служит в армии или находится в местах лишения свободы. Если родственники умудрятся продать квартиру, то вернувшись, член их семьи будет иметь право зарегистрироваться именно там, откуда был выписан. Если вы купили такую квартиру – это ваши проблемы. Выписать такого неожиданного жильца через суд будет крайне проблематично. Права освободившихся граждан у нас чтут свято.

Конечно, в таком случае можно попытаться через суд признать сделку по купле-продаже недействительной, но то, что вам удастся получить с продавца деньги, далеко не факт.

Итак, при покупке квартиры с обременением, явным и неявным, опасности подстерегают нас на каждом шагу. Поэтому перед сделкой надо тщательно проверить приглянувшуюся квартиру на предмет обременений, о которых мог «забыть» рассказать продавец.

Необходимо ознакомиться с историей квартиры, для чего попросить продавца взять выписку из домовой книги, а самому заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором должны быть зафиксированы все наложенные обременения на данную недвижимость. Выписку можно получить после уплаты госпошлины через МФЦ или порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Снятие обременения с квартиры происходит по-разному. В случае аренды – автоматически после окончания срока договора аренды, в случае с договором ренты – только после смерти рентополучателя, в случае ипотеки – после погашения кредита предоставляется пакет документов в органы государственной регистрации права.

В общем, и купить квартиру с обременением можно, и снять обременение тоже со временем удастся, надо лишь трезво оценить возможные проблемы.

fishki.net

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.