Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка
Зачем проводят кадастровую оценку
Простые граждане узнают о кадастровой оценке, обычно, в связи с ее использованием для целей налогообложения и определения ставки арендной платы. На деле кадастровая оценка используется и для принятия государством и муниципалитетами решений в сфере распределения земель, выдачи разрешений на работы, повышения эффективности использования земель. Кроме того, именно исходя из кадастровой стоимости, рассчитывают выкупную стоимость земель у государства и муниципальных образований.
Как происходит оценка земель
Основной характерной чертой кадастровой оценки, является ее массовость, когда одновременно оценивают целые перечни объектов. Массовость объясняется, Во-первых, необходимостью провести оценку всех земель до 2020 года, когда планируется сформировать единую базу налогообложения. Во-вторых, необходимостью периодической переоценки, которая должна происходить не реже чем раз в 5 лет, и связана с имением стоимости земель.
Регулирование кадастровой оценки лежит на органах исполнительной власти субъектов, сотрудниках управления Госрегистрации, специалистах кадастра и картографии. Исполнение лежит на оценщиках, которых выбирают на конкурсной основе, среди специалистов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности.
Следует сказать, что при осуществлении кадастровой оценки каждого объекта у оценщиков бы ушло много времени, поэтому оценка проводится по формуле:
Кадастровая стоимость = удельный показатель * площадь объекта
По сути, оценщики формируют как раз-таки удельный показатель, а именно провозят зонирование и группировку земель по признаку схожести в пределах кадастрового квартала и определяют суммарную стоимость выделенной зоны одним из трех подходов оценки. В дальнейшем каждый входящий в зону земельный участок наделяется стоимостью, пропорциональной его площади. Удельный показатель отличается в зависимости от разрешенного типа использования земельного участка, в сухом остатке имеем, что для проведения работ по оценке кадастровой стоимости надо знать:
- к какому кадастровому кварталу относится участок, эта информация содержится в кадастровом паспорте объекта, если быть точнее – в его номере, который состоит из номеров округа, массива, района, квартала и собственно участка;
- площадь земельного участка – эти данные также есть в кадастре;
- вид его разрешенного использования. Бывают ситуации, когда для участка определены несколько таких видов, в этом случае для расчета используют показатель с максимальным значением.
Методология оценки
В целом, кадастровая оценка использует ту же методологию что и оценка рыночной стоимости земельных участков. Как известно, для оценки земель, наиболее применимым является сравнительный подход. Суть подхода сводится к поиску и анализу информации по объектам аналогам и их сопоставлению с оцениваемым.
Доходный подход применим только к земельным участкам, для которых планируется использование в коммерческих целях (чаще всего это участки, сдаваемые в аренду под с/х нужды). Этот подход учитывает потенциальную прибыль, которую сможет получить инвестор при планируемом использовании земельного участка.
Затратный подход практически не применим для оценки земельных участков, поскольку права в отношении земельных участков возникают сами по себе и не требуют специальных затрат. Однако его применяют если участок является достаточно уникальным и затруднительно подобрать для него объекты-аналоги и соответственно, провести оценку рыночным подходом. Если при этом участок не запланирован для коммерческого использования, то допустима его оценка затратным подходом, который будет учитывать имеющиеся улучшения, разрешенное использование, качество земли.
Методика определения кадастровой стоимости земельного участка
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 15 февраля 2007 г 1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка
Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. 13. Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.
14. Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.
Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости
ВажноДо сих понятие кадастровой стоимости вызывает у граждан много вопросов, несмотря на то, что это определение было дано еще в 1996 году во Временных рекомендациях по оценке. На территории РФ установлена методика расчета кадастровой стоимости земельного участка, которую рассмотрим ниже.
Внимание
Этот показатель уникален и находит применение только в российской практике землеуправления. Методика расчета кадастровой стоимости земельного участка.
Наиболее простым методом, который применим к большинству участков – сравнительный метод, основанный на приведении кадастровой стоимости к среднерыночной, применяется для оценки типовых участков при наличии достаточного объема сведений о состоянии рынка и отражает его текущее состояние.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка
ИнфоРезюме Органами кадастрового учета проводится массовая оценка объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости, которая служит основой для расчета налога. Эта величина может быть пересмотрена в плановом порядке или на основании заявления собственника, в случае если он считает результаты проведенной оценки недостоверными, а также если имеют место существенные изменения характеристик объекта, влияющих на его стоимость.
Методики государственной кадастровой оценки земли
Список документов для оспаривания стоимости:
- заявление
- паспорт собственника или доверенного лица (только при наличии нотариальной доверенности)
- правоустанавливающие документы на собственность
- отчет независимого оценщика, прошедший экспертизу в СРО
Владелец вправе также приложить копии или оригиналы документов о проведении работ по улучшению участка или иные имеющиеся, если это может сказаться на стоимости объекта. В том случае, если со дня внесения результатов оценочных работ в кадастр прошло более полугода, собственник может направиться в суд с тем же пакетом документов, вместо заявления в территориальную комиссию необходимо составить исковое заявление. Обращение собственника в комиссию или суд не единственная причина для пересмотра кадастровой стоимости.
П р и к а з
Как снизить кадастровую стоимость Где можно снизить? В соответствии с законодательством об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой при Управлении Росреестра по Московской области (далее — Комиссия). Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его стоимости; Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая.
Законодательная база Российской Федерации 1.2. Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель.
Оценка кадастровой стоимости земельных участков
Росреестром составлен перечень основных параметров, по которым рассчитывается КС земельных участков. Кроме того, имеется выпущенный МЭР стандарт по расчету кадастровой стоимости под именем ФСО №4 (Приказ МЭР №508 от 22.10.2010 г.).
На практике оценку КС по заданию подразделений Росреестра выполняют специальные оценочные организации. Каждая оценочная организация может использовать свои обоснованные методы, модели и подходы при оценке КС земли (п.9 ФСО №4).
В каждой организации, как правило, имеется своя собственная методика оценки КС. В результате значения КС для участка земли, выполненные разными организациями, могут иногда довольно значительно отличаться друг от друга.
Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов
Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).
Кадастровая стоимость – это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.
Цена в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.
Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.
Преимуществами данного метода является:
1. возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;
2. методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;
3. использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.
В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.
В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.
Рассмотрим эти методы.
· Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные (зданиями, строениями и(или) сооружениями), так и незастроенные. Успешное применение метода, зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого
· Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода. Для успешного применения данного метода необходимо: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
· Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимо-включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в ночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному пользованию.
· Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
· Методом остатка оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
· Методом предполагаемого использования оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Методологическую базу для проведения как массовой, так индивидуальной оценки земельных участков составляют принципы оценки.
Рассмотрим следующие виды принципов:
1. Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника конкретном месте и периоде времени.
2. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью, т. е. рыночная стоимость земельного участка не может превысить наиболее вероятные расходы на приобретение участка эквивалентной полезности.
3. Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т. е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта.
4. Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.
5. Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи отражает изменение производственной функции, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами вплоть до точки предела (максимальной стоимости участка), начиная с которой общая отдача хотя и растет, однако уже, замедляющимися темпами.
6. Принцип сбалансированности (пропорциональности) выражается в том, что для любого вида землепользования существуют оптимальные значения факторов производства, которые в определенном сочетании максимально повышают цену земли.
7. Принцип оптимальных величин, или принцип оптимального экономического размера, — количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном месте.
8. Принцип экономического разделения: имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
9. Принцип спроса и предложения выражается в том, что цену объекта недвижимости определяют с учетом взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости региона и населенного пункта.
10. Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном рынке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.
11. Принципу зависимости стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на существо и функционирование стоимостей других используемых объектов в прилегающей местности.
12. Принцип соответствия обеспечивает выполнение правила — максимальная стоимость объекта недвижимости образуется тогда, когда его параметры, уровни предоставляемых удобств и услуг, назначение соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.
13. Принцип изменения отражает динамичность стоимости объектов недвижимости во времени в результате процессов, происходящих во внешней среде в связи с возможными изменениями правовых, социально-экономических условий и ближайшего окружения.
14. Принцип наиболее эффективного использования определяют как разумное и вероятное (возможное) использование земельного участка, обеспечивающее наивысшую стоимость для собственника и учет общественных интересов на дату оценки.
biofile.ru