На что обратить внимание при покупке квартиры?
Квартира, как объект недвижимого имущества, может представлять значительную материальную ценность как для настоящего, так и для будущего владельца. Поэтому задача покупателя недвижимости в процессе оформления сделки — обеспечить безопасность, легальность и прозрачность этой самой процедуры. Казалось, процесс оформления покупки квартиры строго регламентирован законами, но увы — мошенники не дремлют и находят самые изощренные методы обмана покупателя.
В процессе оформления сделки профессиональную помощь можно получить обратившись к юристам. Однако если у вас нет возможности консультироваться со специалистом, вы вполне в силах справиться со всем самостоятельно. Давайте же разберемся на что обращать внимание при покупке квартиры как на вторичном рынке жилья так и в новостройке.
На что обратить внимание при покупке квартиры
Если вами принято решение о приобретении в личную собственность квартиры, то пристальное внимание надо обратить на:
- Документацию. Следует скрупулезно изучить правоустанавливающие документы или доверенность.
- Удостовериться в наличии прав у продавца для совершения сделки, проверить правильность составления всех договоров и документов.
- Установить всех прописанных граждан.
- Проверить дееспособность всех участников сделки.
- Проверить коммунальные платежи, нет ли начисленной пени и прочих долгов.
В зависимости от того, какое именно жилье вы планируете приобрести, различается перечень необходимых документов и риски, связанные с покупкой.
Приобретение вторичного жилья
Неприятности, которые могут вас настигнуть, если вы покупаете вторичное жилье, связаны с:
- Мошенниками, которые постараются продать вам квартиру, используя «липовые» документы.
- Квартирой, с которой в дальнейшем возникнут сложности во время оформления (из-за присутствия лиц, проживающих в квартире после снятия с регистрации или что-то подобное).
Чтобы не столкнуться с проблемами в будущем, необходимо особое внимание уделить следующим документам:
- Тем, которые подтверждают право продавца на квартиру.
- Документам, устанавливающим личность продавца.
- Свидетельствующим о «чистой» истории переоформляемого жилья.
Документ подтверждающие право собственности на квартиру
Речь идет о документах, которые дают право собственности продавцу. Под этими документами понимается:
- Документ, свидетельствующий право на наследство.
- Документы о приватизации.
- Договор о приобретении (купле) или фиксирующий акт дарения.
Такими же полномочиями обладает решение суда, на основании которого лицо признается собственником жилья.
Все перечисленные документы называют правоустанавливающими, общее правило для всех этих документов едино: в них должен быть четко указан собственник квартиры.
Если же квартиру продает один человек, а собственником значится другой, то нужно обязательно выяснить причину такого расхождения, проверить полномочия того, кто распоряжается чужим имуществом.
В качестве свидетельствующего документа может быть представлено свидетельство о государственной регистрации, в котором также указывается имя собственника. А проверить достоверность информации можно, отправив запрос в орган ЕГРП, указав номер свидетельства. Этот документ называют правоподтверждающим.
Как проверить продавца квартиры
Самое первое, что должны сделать – попросить паспорт владельца квартиры. Даже поверхностный осмотр может предоставить вам информацию: проверьте водяные знаки, сравните номера страниц, их размер, цвет. Проверьте, кем был выдан документ, наличие регистрации. Если человек вновь зарегистрирован после долгого перерыва по прежнему адресу, то это может свидетельствовать о судимости.
Обратите внимание, не прошел ли срок действия паспорта. Более глубокую и точную информацию вы сможете получить с помощью сервиса, предоставленного Главным управлением по вопросам миграции МВД России: номер и серия паспорта «расскажут» о том, действителен ли данный документ.
Не бойтесь выглядеть подозрительным, мнительным, перепроверьте все не один раз, чтобы не оказаться у разбитого корыта из-за своей доверчивости.
Особое внимание требует проверка документов, если квартира находится в собственности у несовершеннолетнего ребенка: продажу квартиры подтверждает письменное согласие не только родителей, но и органов опеки и попечительства, следящих за тем, чтобы не ущемлялись права детей.В том случае, если продажей квартиры занимается не сам собственник, а его представитель, хозяину квартиры надлежит по всем правилам оформить документы для распоряжения чужим имуществом, например, с помощью доверенности, агентского договора, поручения или доверительного управления. Каждый из этих документов надлежит досконально изучить от А до Я, в них должны быть ясно прописаны все полномочия, и бумаги должны быть заверены у нотариуса.
История квартиры — юридическая сторона
Выписка из ЕГРП, домовая книга и справки о составе семьи помогут вам почерпнуть информацию о сделках, которые заключались в отношении квартиры. Ее можно сравнить с тем, что расскажет продавец. Все ваши действия должны быть направлены на то, чтобы в будущем создать надежную основу владения имуществом.
На что точно надо обратить внимание во избежание эксцессов, так это на наличие детей-сирот, которые на момент сделки воспитываются в интернате, но являются наследниками в будущем, ранее проживавших в квартире лиц, отбывающих срок заключения, развод собственников жилья.
Особенно касаемо лиц, находящихся в местах лишения свободы: предусмотрите в договоре пункт о том, что квартира свободна от всех прав и обременений третьими лицами.
Покупка квартиры в новострое
Квартиры, приобретаемые в строящемся доме, привлекают своей дешевизной и новизной. Но их оформление таит в себе массу опасностей.
Договор покупки квартиры в новостройке
Самым оптимальным и юридически обоснованным для покупателя становится договор долевого строительства. Если все сделать с умом, то можно максимально сократить риски. Вступив в жилищный кооператив.
Если вам предлагают заключить предварительный договор, то тут надо быть начеку: если вы намерены перечислять деньги согласно такому договору, то это должно быть четко прописано. При таком положении дел, в случае возникновения недоразумений с застройщиком, покупатель сможет отстоять свои права через суд и требовать компенсацию даже за моральный ущерб. Чего нельзя сказать об оплате по векселю. В спорной ситуации эта «филькина грамота» никак вас не защитит.
Покупка квартиры в новостройке от застройщика
Оптимально заключать договор и покупать жилье непосредственно у застройщика – компании, владеющей правом на строительство. Именно это название должно фигурировать в договоре, если вы не хотите иметь дела с посредниками.
Переплачивая за их услуги и надеясь на то, что все звенья цепи застройщик-покупатель окажутся надежными. Уточните, имеет ли право подписывать договора человек, оставивший свой автограф в договоре. Вам в помощь информация из ЕГРЮЛ.
Какие документы должен предоставить застройщик?
Первоначально, конечно, документы на право владения землей и разрешение на строительство. Обратите внимание, совпадает ли целевое назначение участка с планируемыми работами, в порядке ли проектные документы.Если вы связались с кооперативом, то пристально изучите Устав, уделив особое внимание прописанным взносам, которые вам, впоследствии, придется вносить.
На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры
Есть ли во дворе детская площадка? Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума. Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов и т. д. Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов. Одним людям нравятся кирпичные дома, другим по душе панельные новостройки, но дом и квартиру в любом случае лучше увидеть собственными глазами. Многие кирпичные дома постройки 1980-х годов могут оказаться лучше, чем наспех построенные здания рубежа 1990-2000-х.
2) Есть мнение, что три вещи, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели – это планировка квартиры, вид из окна и состояние подъезда. Поэтому многие специалисты по продаже недвижимости рекомендуют своим клиентам сразу же смотреть на подъезд, на состояние лестниц, лестничных клеток, мусоропроводов (если они имеются), интересоваться тем, как работает лифт. Действительно, нередко люди отказываются от покупки квартиры, увидев грязный подъезд, в котором давно не делался ремонт. Пройдитесь по подъезду, посмотрите на двери, а самое пристальное внимание уделите входной двери: есть ли кодовый замок, работает ли он. Кстати: как показывает практика, квартира в хорошем чистом подъезде при прочих равных условиях может стоит в среднем на 5% дороже, чем в плохом, неухоженном.
3) Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь, не делалось ли в ней какой-нибудь серьезной перепланировки. Хотелось бы напомнить, что некоторые вещи в многоквартирных домах делать вообще нельзя. Это снос внешних стен (бывают случаи, когда хозяева увеличивают жилплощадь за счет лоджии, снося стены между лоджией и комнатой), перенос санузлов, уменьшение или ликвидация вентиляционных коробов на кухне и т. д. Специалисты компании «Нео-Проект» рекомендуют самое тщательное внимание уделять квартирам с т. н. свободной планировкой. Ряд квартировладельцев чересчур вольно трактуют слово «свободная», хотя, как говорилось выше, есть вещи, делать которые строго запрещено. Можно попросить взглянуть на план БТИ, выполненный на кальке (учтите, что он действителен в течение года). На плане не должно быть красных линий, обозначающих незаконную перепланировку. Но при первом осмотре продавец может этот документ не предъявить (это его право), поэтому надо смотреть в оба, подмечать все спорные моменты и не бояться задавать вопросы. В панельных домах, кстати, не должно быть лишних проемов в стенах (их разрешается выполнять только при условии дополнительного усиления).
4) Проверить тягу в вентиляционном коробе можно простым способом: зажечь спичку и поднести ее к коробу.
5) В старых домах нередко встречаются деревянные и деревянно-смешанные перекрытия, особенностью которых является повышенная пожароопасность. Они могут скрываться за лепными украшениями, внешней электропроводкой и т. д. Кроме возможных проблем с пожаров, такие перекрытия нередко таят проблемы с банками: банки не любят давать ипотечные кредиты под помещения с перекрытиями, выполненными не из железобетона.
6) Окна, а также вид из окон – это очень важно. Бывает так, что владелец квартиры показывает свое жилье вечером, при закрытых шторах. Рекомендуем не стесняться, отдернуть шторы и выглянуть в окно – вдруг вы обнаружите там неряшливую бензоколонку, грязный пустырь, железнодорожный отстойник или что-нибудь не менее неприглядное. Если в квартире установлены пластиковые стеклопакеты, имеет смысл проверить звукоизоляцию, качество обработки швов. Можно поинтересоваться у владельцев толщиной стеклопакета, а если они могут показать паспорт на изделие – это еще лучше.
7) Проверить прочность и целостность стен очень просто: нужно взять деревянную палку и несильно постучать по ним в нескольких случайно выбранных местах. У хорошей стены звук будет глухим, не возникнет никаких вибраций, не произойдет осыпания покрытия и т. д. Идеальное жилое помещение должно иметь стены и внутренние перегородки, выполненные из полого кирпича или бетонныхз сблоков. Толщина стены с учетом оштукатуривания должна быть не менее 12-15 см, это позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции.
8) Поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Что расположено поблизости? Далеко ли до остановок транспорта? Где ближайшие магазины? Что за люди живут в подъезде? Не стесняйтесь спрашивать, ведь вам в этой квартире еще жить и жить. Никому не нравится обитать под квартирой старушки, регулярно устраивающей потопы, или на одной площадке с алкоголиком. Покупка жилья – это приобретение с долгосрочной перспективой, поэтому относиться к ней необходимо максимально серьезно.
realty.mail.ru
На что обращать внимание при покупке квартиры? Проверка документов и юридической чистоты квартиры
Любая сделка по форме купля-продажа подразумевает денежный расчет. Мебель, шуба, зелень у бабушки на рынке – определенное количество купюр перетекает из одного кошелька в другой. И всегда есть риск получить за свои кровные товар не того качества, на который рассчитывали, или вовсе остаться без него, если продавец – мошенник. Даже при небольшой стоимости покупки потеря нескольких денежных знаков способна вызвать глубокое расстройство, а если речь идет о миллионах? Например, при приобретении квартиры или дома? Вот где следует сто раз проверить, прежде чем приступать к окончательному расчету.
Новостройка или вторичка?
Вероятность приобретения жилья «с багажом» – долгами по коммуналке, незарегистрированными собственниками долей и прочими подобными нюансами, которые впоследствии смогут помешать нормальному проживанию в персональных квадратных метрах – возможна при покупке недвижимости, ранее уже кому-то принадлежавшей, так называемом жилье вторичного фонда. Решаясь на подобную сделку, следует доподлинно знать, на что обращать внимание при покупке квартиры или дома у предыдущего собственника или его представителя. Риск получить вместо жилья бесперспективный судебный процесс и в итоге остаться и без своего угла, и без денег при покупке вторички достаточно высок.
Более надежный вариант – приобретение квартиры в новостройке. Особенно если дом уже сдан и находится на стадии заселения. В этом случает список необходимой для проверки документации по жилью значительно короче. Но и здесь не лишним будет получить советы по покупке квартиры у застройщика от опытного юриста, так как свои подводные камни присущи любой сделке. А в случае с недвижимостью, когда речь идет о довольно значительных суммах, необходимо проявлять максимальную осторожность.
Опасности чистой квартиры
На сегодня самый дешевый способ обзавестись недвижимостью – участие в долевом строительстве. В этом случае можно сэкономить до 30% от реальной стоимости квартиры. Но и риск, спустя годы на месте котлована обнаружить заросший пустырь, также довольно высок. Как покупать квартиру при долевом строительстве – лучше узнать до встречи с застройщиком, чтобы не подписать договор, который не даст никаких гарантий на стадии получения ключей от жилья. Впрочем, даже самый надежный документ, заверенный у нотариуса, не защищает от потерь в определенных случаях. Застройщик может разориться, не получить в назначенное время разрешения на возведение дома, а деньги ко времени сбора всех подписей и печатей обесцениться. Средства пайщиков иногда исчезают в неизвестном направлении. Решаясь приобрести жилье еще до его строительства, покупатели должны помнить, что в большинстве случаев, если у застройщика произошли непредвиденные проблемы, максимально на что можно рассчитывать – получить статус обманутого дольщика, но не само жилье.
Когда строящийся дом уже возведен под крышу, вероятность быстрого вселения в собственное жилье значительно выше, чем в случае его приобретения на стадии рытья котлована. Где покупать квартиру, каждый вправе решать самостоятельно, но желание сэкономить не всегда оправдано. Зачастую становиться дольщиком на строительство жилого дома сродни приобретению кота в мешке. Деньги отданы, а товара нет.
При варианте, дом построен и сдан в эксплуатацию с утвержденной технической документацией, следует лично удостовериться в соответствии написанного на бумаге с тем, что есть в действительности. Сопоставить имеющуюся перед глазами планировку с проектной, количество квадратных метров общей и полезной площади, права застройщика на продажу конкретной площади. Не лишним будет проверить, не прописан ли в новой квартире уже кто-то. Дважды продать одно и то же жилье разным людям – далеко не новый вид мошенничества.
Родословная вторичного жилья
От подобного развития событий с приобретением собственного жилья не застрахован никто. Проверка юридической чистоты квартиры способна занять много времени, но пренебрегать ею не стоит. Отследить список предыдущих владельцев недвижимости, длительность их проживания по указанному адресу, семейное положение, наличие детей и других близких родственников трудно, но возможно. В этом плане получить соответствующую информацию и реальную помощь можно в нескольких государственных учреждениях: кадастровой службе, паспортном столе и т. д. Полные сведения необходимы для того, чтобы на стадии завершения сделки или после вселения вдруг не оказалось, что не все квадратные метры в квартире принадлежали продавцу. Часть жилплощади, а порой и отдельные комнаты могут находиться во владении у других лиц. Свои права на эти метры они могут потребовать в любой момент. И их притязания больше защищены законом, в отличие от желания покупателя безраздельно владеть оплаченными метрами.
На что обращать внимание при покупке квартиры еще – на техническую документацию. Нередко жильцы проводят ремонт с перепланировкой кухни, коридора, комнат. Сносят несущие стены, совмещают санузел или, наоборот, разделяют единое помещение. С проблемами юридического характера, когда под угрозой находится право собственности, штрафные санкции со стороны БТИ в случае обнаружения переделки планировки не сравнить. Но и они способны принести немало неприятностей. Во всяком случае, приведут к дополнительным денежным тратам несомненно. Штраф, исправление нарушений в виде незапланированного капитального ремонта – самое вероятное развитие событий.
Скрытое прошлое вторички
Кроме информации, которую продавец хотел бы скрыть до завершения сделки, существует много подводных камней, о которых зачастую трудно догадаться. На что обращать внимание при покупке квартиры, кроме перечисленных нюансов? Например, на возможное нарушение законодательства при приватизации приобретаемой недвижимости.
В 90-е годы прошлого столетия вступил в силу закон, по которому каждому зарегистрированному на определенной жилплощади полагались свои квадратные метры. Он распространялся на всех, в том числе малолетних детей, бывших супругов, которые оставались прописанными в пределах одной квартиры, временно отсутствовавшего родственника, например, заключенного на длительный срок. Не все члены семьи указывались в документации о приватизации. Но, спустя время, они могли пожаловаться на то, что их в свое время обделили.
Следующий нюанс – договор дарения или ренты. Как правило, о подобных операциях редко ставят в известность враждующих между собой родственников. Правда может всплыть, спустя некоторое время, уже после покупки спорной жилплощади. Но самый распространенный сюрприз, с которым можно столкнуться, приобретая недвижимость – квартира с долгом по коммунальным платежам. Здесь проблему можно обнаружить до подписания договора, и покупателю важно договориться с продавцом, как ее урегулировать. Как правило, он гасится за счет уменьшения стоимости жилья. Но каждый случай индивидуален.
Самая надежная информация
Не вся достоверная родословная той или иной недвижимости кроется в официальных документах. Скрытых родственников, возможных претендентов на жилье в них не обнаружить. Кроме того, коммунальные платежи могут вносить не хозяева жилья, а совсем иные люди, которым оно было обещано. Схема такая: пожилые владельцы квартиры подписывают договор с дальними родственниками или социальными работниками, что после их смерти площадь достанется им, но тем необходимо оплачивать коммуналку уже сейчас. Те исправно перечисляют в управляющую компанию деньги, согласно договору, и считают жилье почти своим. Не учитывая подобную договоренность, прямые наследники после смерти стариков стараются избавиться от ненадежного подарка. Оформление купли-продажи квартиры происходит, но претендентов на нее уже двое.
Существует самый надежный способ узнать обо всех возможных подводных камнях, способных омрачить радость от приобретения жилья – получить информацию о его прежних владельцах от соседей по подъезду или любителей посудачить во дворе. Если квартира довольно длительное время находилась в собственности у одних и тех же хозяев, никаких секретов о ней утаить не удастся от живущих рядом. Полученные от них сведения не найти ни в одних документах при покупке квартиры. Вдруг кто-то в семье продавца психически больной человек или инвалид, который самостоятельно не может распоряжаться своей собственностью, а опекун не считает нужным соблюдать его права. Если новое жилье будет хуже предыдущего, сделку могут аннулировать по запросу органов опеки. Потому информацией от соседей пренебрегать также не стоит.
Лучший риелтор – сам покупатель
Важно помнить следующее – никакое вознаграждение посреднику не сделает его более бдительным при проверке документов по приобретению жилья, кроме указанных в договоре пунктов. Потому, обращаясь за содействием к риелторам, необходимо четко прописать их ответственность перед своим нанимателем, если вдруг что-то пойдет не так и сделка будет сорвана. Покупка квартиры через агентство – еще одно довольно рискованное мероприятие. К тому же, весьма дорогостоящее. Риелтор не собирает сведения о прошлом бывших владельцев, не старается обезопасить своего клиента в будущем. Он лишь сверяет данные о жилье с теми, чем располагают официальные структуры. И лишь после оформления купчей и оплаты недвижимости, а также вознаграждения агенту могут появиться потенциальные претенденты на приобретенную квартиру. В абсолютном плюсе останется один риелтор. А предыдущие и новые собственники окунутся в череду судебных разбирательств.
Покупка квартиры без посредников также чревата непредвиденными трудностями, если не обладать достаточной хваткой, сведениями обо всех возможных сюрпризах, связанных с оформлением документов, передачей денег и прочими тонкостями сделки. Но среди этих видимых недостатков есть одно существенное преимущество: никто так рьяно не будет защищать свои интересы, как тот, кто покупает для себя, тот, кто платит. Достаточно заручиться поддержкой опытного советчика, который сможет поведать обо всех премудростях операции, и покупаемая квартира будет проверена самым тщательным образом.
Мошенники не дремлют
Продажа не своей квартиры – один из самых распространенных способов мошенничества с недвижимостью. У опытных аферистов поддельные документы на само жилье, доверенность, по которой они наделены правом проводить сделку, зачастую выглядят лучше настоящих. В сфере купли-продажи, сдачи в наем недвижимости работают высокопрофессиональные мошенники, отлично знающие все тонкости правовой системы по этому вопросу. Как раз доверенность – первое, что должно насторожить покупателя. Почему владелец не сам продает свое жилье, как с ним можно связаться хотя бы для того, чтобы он лично подтвердил полномочия посредника. В любом случае, проверки документов при покупке квартиры, начиная с доверенности, у нотариуса не избежать. Он должен подтвердить подлинность документа, сверить срок его действия. Лучше всего идти к тому нотариусу, который эту доверенность оформлял.
Следующая уловка мошенников – поддельный паспорт. Владельцы жилья в длительной командировке или на отдыхе, а их площадью распоряжаются посторонние люди, раздобывшие образцы подлинных документов на нее или даже сами оригиналы. Преступных схем, по которым могут действовать мошенники, множество. Не стоит также забывать о черных риелторах. Так что, планируя приобретение жилья, лучше проконсультироваться у юриста и держать с ним в течение всей сделки тесную связь. Он способен дать дельный совет и по вопросу, когда лучше покупать квартиру, ориентируясь на текущий спрос рынка недвижимости.
Документацию под микроскоп
Какими бы ни были привлекательными условия по сделке и выгодной цена, спешить рассчитываться не стоит. Для начала необходимо собрать вторые экземпляры или копии всех документов по жилплощади, ее владельцах и отправиться со всеми бумагами к нотариусу. Если по недвижимости в числе собственников числятся несовершеннолетние члены семьи, юрист подскажет, как правильно прописать пункт по ним в договоре. Кроме того, он порекомендует, какие инстанции следует посетить, какие справки раздобыть, чтобы права малолетних детей не были нарушены, и никто впоследствии не смог признать оформление купли-продажи квартиры недействительной.
Полезные советы юриста помогут при осуществлении купчей, если собственники – супруги с разными долями владения имущества, или квартира во владении лишь на одного из них, а второй в ней только прописан. Как в этом случае правильно оформить документы и какие расписки получить – опять-таки без нотариуса не обойтись. Даже если покупатель сам профи в правовых вопросах, каждую бумагу, удостоверяющую подлинность сделки, необходимо тщательно проверять, чтобы не было никаких ошибок в написании адреса, данных продавца и покупателя, даты, суммы и прочих существенных деталей.
Борьба за стоимость
На что обращать внимание при покупке квартиры, кроме уже перечисленных пунктов, так это на проведенную по документам и действительно переданную в руки сумму денег по купчей. Продавцу выгоднее указать в декларации о доходах (а продажа жилья попадает под это положение) более низкую стоимость сделки, так как ему придется осуществить по ней налоговые выплаты. Главное, чтобы указанная сумма была не ниже рыночной на 20-30%, так как это может вызвать подозрение проверяющих органов. Если будет доказан момент сговора между продавцом и покупателем, то последние могут стать фигурантами административного дела о мошенничестве.
Продавцу выгодно указать меньшую сумму, и он может попросить об этой услуге покупателя.
Соглашаться не стоит по многим причинам:
- Во-первых, подобная уступка действительно нарушает действующее законодательство и чревата последствиями.
- Во-вторых, покупатель имеет право вернуть порядка 13% от затраченной на приобретение жилья суммы. Соответствующая возможность регламентируется Налоговым кодексом.
- В-третьих, если впоследствии сделка будет оспорена одной из сторон и признана недействительной, то продавец вправе вернуть покупателю лишь ту сумму, что указана в документах. Доказать обратное при прописанной определенной цифре в договоре пострадавшему не удастся.
Расчет по-умному
И последняя большая опасность, которая может ожидать и продавца, и покупателя, так это – окончательный расчет. Позади остались трудности выбора (первичное или вторичное жилье приобретать), определены сроки, когда лучше покупать квартиру, завершены мытарства по сбору и проверке всех документов, накопление необходимой суммы или получение кредита в банке. И все может рухнуть в последний момент, если не подстраховаться с передачей денег. Ее можно осуществить, передав необходимое количество купюр в руки продавца, или путем перевода на банковский счет, что более безопасно. Если речь идет о большой сумме, то с наличными средствами обычно боятся связываться. Впрочем, если одна из сторон предпочитает именно этот способ расчета, деньги можно передать, арендовав банковскую ячейку, из которой их вправе забрать тот, кто предъявит определенные документы, при покупке квартиры оформленные. Их список проверяет специалист учреждения. Он же гарантирует и их подлинность. Все нюансы как по этому виду расчета, так и безналичному, можно узнать в банке.
Что еще важно помнить на стадии окончательной оплаты стоимости квартиры, так это не перепутать размер задатка и аванса, так как у них разное предназначение и варианты возврата, если сделка не состоится по какой-то причине. Сумма аванса учитывается при итоговом расчете, а задаток нет. Он либо возвращается покупателю, если приобретение прошло успешно, либо остается у продавца, если операция сорвалась не по его причине. В любом случае задаток при срыве сделки остается у пострадавшей стороны.
fb.ru
На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
5/5 (2)Зачем проверять квартиру и ее собственников
Сфера недвижимости признается одной из проблемных, поскольку указанная область регулируется законами, противоречащими друг другу и не позволяющими скоординировать отношения продавца и покупателя. Практика показывает, что нередко покупатели остаются без денег и жилья ввиду заключения сделки с мошенниками.
Заметьте! Практика показывает такие проблемы, возможность и порядок предотвращения которых рассмотрены профессионалами:
- владелец квартиры заявляет, что подписывал соглашение в неадекватном состоянии или под давлением покупателя. Здесь определяется риск того, что деньги придется вернуть, но только ту сумму, что прописана в соглашении и нередко не соответствует реально переданной стоимости жилья. Чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только подписывать соглашение, но и брать расписку о том, что деньги приняты. Кроме того, нужно привлекать в качестве свидетелей родственников и нотариуса, чтобы не возникало вопроса о действительности сделки;
- при совершении сделки появились другие жильцы квартиры, которые не прошли приватизацию, отбывали тюремный срок, находились в армии и так далее. Такие субъекты по итогу сделки наделяются возможностью проживания с новым владельцем, и если сами граждане не откажутся от доли, то новый собственник не сможет ничего сделать даже через суд. Чтобы в будущем избежать проблем, нужно заранее проверять наличие других жильцов путем обращения в паспортный стол и получения выписок из домовых книг. Также при обнаружении претендентов на проживание можно получить со стороны таковых заверенный у нотариуса отказ или согласие на сделку;
- риелтор оказался мошенником, после чего собственник просто аннулирует сделку. Здесь есть риск сговора, что приводит к отсутствию возможности у покупателя вернуть деньги и жилье. В такой ситуации можно только изначально проверить компанию риелтора, изучить отзывы, добиться личной встречи с владельцем квартиры, проверить сведения о жилье через реестр. Также передавать деньги следует через банковскую ячейку, привлекая собственника, риелтора и нотариуса для координации сделки;
- продавцом квартиры выступает разведенный мужчина, что приводит к отстаиванию прав детей на жилье. Согласно закону, мужчина будет наделяться обязательствами в отношении детей и бывшей супруги. Чтобы совершить сделку, мужчине придется получить согласие супруги и подтвердить отсутствие претензий;
- в квартире, выставленной на продажу, прописаны дети в возрасте до восемнадцати лет, а продавец отказывается снять таковых с учета. Проблема в том, что можно не получить согласие на сделку, которое дается органами опеки и попечительства. Вызвано это тем, что дети должны проживать с матерью и иметь прописку. Если ребенка выписать, то обязательно нужно тут же прописать в жилье с равнозначными условиями. Для разрешения ситуации нужно потребовать у продавца письменного объяснения о том, куда намерены переезжать дети, а также потребуется оформление обязательства, гарантирующего, что по итогу сделки дети будут выписаны и зарегистрированы в ином месте;
- установлен факт незаконной перестройки квартиры. Новый собственник может быть принужден к оплате штрафа за подобную постройку. Чтобы избежать этого, следует потребовать со стороны продавца самостоятельно узаконить перестройку;
- продаваемое жилье обременено ипотекой. Такой вариант гарантирует, что с документами все в порядке, но в дальнейшем могут возникнуть трудности с пропиской детей, особенно если использовался материнский капитал. Можно произвести погашение ипотеки, также следует посетить банк, изучить ипотечный договор и так далее.
Практика включает гораздо больше проблем. Многие связаны именно с мошенничеством, поскольку законные обременения, нехватка документов, необходимость оформления согласия – все это можно исправить, что же касается мошенников, то зачастую вернуть деньги и жилье становится невозможно. Кроме того, всегда следует помнить о личной проверке как жилья, так и продавца. Любые сомнения в итоге могут вылиться в неприятности.
Стоит обращать внимание на продавцов. Если это пожилая женщина, то не значит, что она не сможет обмануть. Данный вариант распространен широко, поскольку люди легко доверяют таким бабулям. И самое неприятное то, что даже если найти мошенника, то вернуть деньги практически невозможно, так же, как и получить квартиру.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить расписку о получении задатка за квартиру?
Выбор жилья
При выборе жилья следует обращать внимание на несколько моментов, которые при ошибках могут в будущем доставить большое количество неприятностей.
Относят к таким нюансам следующее:
- расположение дома;
- состояние строения;
- состояние подъезда, двора и иных мест общего пользования;
- наличие инфраструктуры;
- внутреннее состояние квартиры.
При этом каждый из указанных аспектов требует тщательного подхода, поскольку такие характеристики будут влиять не только на условия жизни в выбранном доме, но и на стоимость квартиры.
При выборе подходящего района, в котором расположен дом, достаточно обращать внимание на такие моменты, как инфраструктура, то есть детские сады, школы, магазины, поликлиники и так далее, а также возможность передвижения на общественном транспорте, дальность от метро, автобусных остановок. Немаловажным фактором выступает наличие предприятий и заводов вблизи дома, что может плохо сказаться на здоровье.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Также всегда учитываются и личные предпочтения конкретной семьи. Для некоторых людей будет проблемой нахождение рядом с домом шумных заведений или трасс, кому-то важно наличие большой парковки, пандусов для инвалидов и так далее.
Кроме того, обязательно должно происходить исследование самой квартиры, состояния стен, полов и потолков, труб, электричества и так далее. Любые недостатки могут позволить снизить стоимость, чтобы впоследствии самостоятельно произвести ремонт.
На что обратить внимание в квартире
Важно! Когда происходит исследование квартиры, также нужно обозначить для себя несколько критериев, которые должны быть изучены перед тем, как будет принято решение о покупке конкретного жилья:
- этажность. Важно, чтобы лестницы оставались в должном состоянии, так же, как и лифт;
- сверка документов. Покупатель должен сравнить технические документы, в частности, план квартиры на бумаге с реальным строением помещения;
- проводка. Обязательно нужно обращать внимание на электросети. Чтобы убедиться в исправности проводки, нужно понять, можно ли одновременно включить, например, чайник, стиральную машину, холодильник и телевизор. Хорошая проводка выдержит напряжение;
- ремонт. Следует хорошо присматриваться к квартирам, в которых свежий ремонт. Капитальный ремонт не всегда устраняет недостатки, нередко в целях экономии недочеты просто скрывают, после чего продают с таковыми новому владельцу;
- шумы и сквозняки. Особенно это важно на первом этаже многоквартирного дома. Проживание там должно быть максимально комфортным;
- документация. У продавца должны быть все бумаги застройщика, акт приема жилья, договоры и так далее. Проверить сведения можно в Росреестре.
Если по предложенным факторам покупателя все устраивает, то следует перейти к проверке документов и факта наличия прописанных лиц.
Посмотрите видео. Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:
Проверка документов
Внимание! Продавец квартиры, причем не посредник, а непосредственно собственник, должен предоставить при совершении сделки следующие бумаги:
- документ, устанавливающий личность;
- свидетельство, подтверждающее право на квартиру;
- выписки из Росреестра;
- удостоверенное у нотариуса согласие на сделку со стороны второго супруга;
- выписка из домовой книги;
- при участии несовершеннолетних – согласие органов опеки и попечительства;
- справка с наркологического и психоневрологического диспансера;
- документ о факте раздела имущества, если приобретается только часть квартиры;
- ипотечный договор на случай обременения жилья.
Также в конкретных ситуациях нужно оформлять дополнительное согласие иных собственников, если таковые установлены.
Если будет установлено, что квартира неоднократно продавалась и покупалась, то лучше будет отказаться и не заключать сделку, предметом которой выступает подобное жилье.
Передача денег
Одним из этапов выступает получение и передача денежных средств. Этот факт также требуется подтвердить и обеспечить безопасное направление денег. Устанавливается два варианта: банковская ячейка или аккредитив.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Бесплатная юридическая консультация по вопросам недвижимости.
И первый, и второй способ предполагает заключение соглашения с банком. В первом случае в аренду предоставляется ячейка, в которую помещаются деньги. Ключ передается продавцу. Это позволит безопасно передать деньги, сохранив их до момента получения. Второй вариант предполагает использование счета в банке, на который также кладутся деньги, а после снимаются продавцом квартиры.
Как оформить договор купли-продажи
Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word
Грамотно составленный договор купли-продажи также может повлиять на сделку и действительность таковой.
Запомните! В соглашении нужно обязательно указать:
- дату и место оформления соглашения;
- информацию о продавце и покупателе;
- сведения о квартире, начиная с адреса, заканчивая количеством комнат;
- стоимость жилья;
- порядок оплаты квартиры;
- процедуру разрешения споров;
- порядок передачи жилья;
- количество экземпляров соглашения;
- ответственность сторон, права и обязанности;
- подписи сторон.
Также договор должен включать приложение, в которое будут входить правоустанавливающие бумаги, выписка из домовой книги, план дома, согласие на продажу конкретно установленных лиц.
Можно ли доверить дело риэлтору
Привлечение риелтора к покупке или продаже квартиры выступает отличным решением трудностей при совершении данной сделки, потому что профессионал сможет в короткие сроки продать жилье и найти другой вариант. И чтобы не наткнуться на мошенников, следует подробно изучить компанию, где трудится риелтор, почитать отзывы о таковом и так далее.
Образец акта осмотра
Скачать бланк акта осмотра квартиры бесплатно в формате word
Состояние квартиры должно быть соответствующим установленным стандартам, которые помогают признавать жилье пригодным.
Внимание! Чтобы определить состояние дома, нужно подготовить акт осмотра со следующими сведениями:
- дата проведения осмотра;
- геолокация, то есть полный адрес дома;
- полное имя и покупателя, и продавца;
- план строения;
- сведения о перепланировке, если таковая проводилась;
- результаты осмотра, оценка состояния дома.
Акт осмотра обязательно должен закрепляться подписями обеих сторон сделки.
Оформление доверенности
Несмотря на то что акт осмотра должен оформляться собственником и покупателем, причем за счет личного присутствия при осмотре и проставлении подписей, законом допускается привлечь к этому риелтора. Продавец может оформить доверенность, по которой будет закреплено, что риелтор наделен возможностью действовать в интересах собственника, в том числе при осмотре помещения.
Требуется уделять внимание опыту риелтора и отзывам о работе такового. Помочь также могут сертификаты и статистика по проведенным положительным сделкам. Все документы должны выдаваться под подпись, а доверенность подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.
Скачать бланк генеральной доверенности бесплатно в формате word
Доверенность также предполагает соблюдение правил содержания. Документ обязательно должен включать сведения о месте и дате составления акта осмотра. А также информацию о собственнике, риелторе, полномочиях, которыми наделяется доверенное лицо, сроке выполнения обязанностей. Если в документах будут ошибки, то сделка может быть признана недействительной.
К вопросу покупки квартиры нужно подходить ответственно и потому, что многие недостатки не выявляются сразу, погрешности скрываются под ремонтом, а это нередко приводит к дальнейшим материальным затратам, на которые бюджет семьи не рассчитан. Поэтому следует с самого начала перестраховаться и проверить каждый угол, запретить это делать продавец не может, поскольку, помимо ГК РФ, принят также Закон «О защите прав потребителей».
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартира с обременением, что это значит?
Квартиры после наследства
Почему квартиры, продаваемые сразу после наследства, представляют риск? Практика показывает, что жилье, которое реализуется сразу же после открытия наследства, то есть через полгода после смерти последнего владельца, чаще предполагает наличие недостатков или обременений.
Также проблемой выступает возможность появления других наследников, кроме того, который продал квартиру сразу, как получил таковую. У граждан есть три года на то, чтобы заявить права на наследство, которые исчисляются не всегда с открытия наследства, а в некоторых ситуациях с момента, когда об имуществе узнало заинтересованное лицо. Подобные ситуации ставят сделку купли-продажи под угрозу даже спустя много лет.
Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке
Внимание! Вторичный рынок квартир славится тем, что предлагает доступную стоимость жилья, но при этом создает проблемы и трудности при совершении сделок. Относят к таким следующие примеры:
- продажа по доверенности. Есть риск мошенничества в случаях, когда не сам собственник осуществляет сделку, а направляет посредника. Есть угроза, что такая доверенность подделана или истекла, что приведет к недействительности сделки в принципе;
- проведение приватизации с нарушениями. Нужно получить согласие других собственников, если таковые имеются. Кроме того, сама процедура приватизации должна проводиться без нарушений, иначе права на распоряжение имуществом у продавца не будет;
- сомнительные сделки с квартирой. Нужно обращать внимание, сколько раз продавалась и покупалась квартира, какой характер носили сделки, были ли они положительные, определяется ли возможность связаться с предыдущими владельцами и так далее;
- неправильное оформление жилья, поскольку оно приобреталось на материнский капитал. Подобная процедура требует отдельного подхода, поскольку необходимо помнить о том, что жилье должно оформляться и на родителей, и на детей, а без согласия органов опеки и попечительства продавать такую квартиру нельзя. То есть следует проверить, проводились ли дополнительные процедуры;
- собственник квартиры признан недееспособным. В такой ситуации стандартный порядок заключения сделки не допускается, иначе соглашение будет недействительным, что исключает правовые последствия;
- владелец жилья признается временно отсутствующим. Таковыми могут быть военнослужащие, лица, отбывающие срок, и так далее. За ними сохранится право на квартиру;
- продаваемое жилье принадлежит супругам. Это предполагает общую собственность, поровну распределяющуюся между мужем и женой, что требует получения дополнительного согласия;
- нарушение прав лиц, которые могут быть первыми при продаже долей. Преимущество в данном случае предполагает, что никакая сделка без ведома других собственников не может осуществляться, а таковые в процессе должны дать официальный отказ, чтобы владелец мог реализовать часть жилья.
Также сделки будут недействительны и приведут к проблемам в иных случаях. Например, если использовались ненастоящие документы, ложные сведения. Также если выбраны объекты, которые не могут подлежать продаже ввиду того, что дом будет расселяться, аварийный и так далее. Соответственно, все аспекты проверяются заранее.
Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке?
Оцените статью
potreb-prava.com
На что обратить внимание при покупке квартиры: важные нюансы
Что ни говори, а покупка собственной жилплощади – это ответственный процесс, который безвозвратно «съедает» немало нервных клеток. Никому не хочется быть обманутым и приобрести квартиру не того уровня, за который были уплачены деньги, а различные страшилки о махинациях в сфере недвижимости вообще сулят оставить без жилья всех членов семьи. Как не попасть впросак и на что обратить внимание при покупке квартиры – об этом и пойдет речь.
Первое впечатление при просмотре квартиры
Давайте начнем с визуального восприятия будущей собственности, ведь если квартира не понравится, вы вряд ли пойдете узнавать, из чего сделаны стены дома и какие в нем перекрытия. Это было бы нелогично. Итак, как выбрать квартиру на вторичном рынке?
Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотрим дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек (это отмытый накануне прихода гостей или зарождающийся грибок). Плесень, как известно, лучше предупредить, чем потом ее выводить.
Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху затапливают эту квартиру – желтые потеки куда более красочно обрисуют эту ситуацию. Если квартира находится на верхнем этаже, то аналогичные пятна свидетельствуют о ненадежности крыши и ее протекании.
Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, следовательно, меньше шумов раздается, когда больше всего хочется тишины и покоя. Но, с другой стороны, велика вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома. Иногда достаточно просто подойди к угловой стенке и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена мокрая и холодная.
Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.
Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.
Покупка квартиры: присматриваемся более детально
Когда внутри все досконально изучено, можно переходить к более глобальной проверке. Следующее, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, это из чего сделаны стены дома. Лучше, если это кирпичный дом, также долговечными считаются монолитные дома, стены которых изготовлены монолитным литьем. На «глазок» определить стены такого дома трудновато, особенно, если квартира претерпела капитальный ремонт и в ней уже выровнены стены и потолок. Ну а вообще в монолитном доме стены абсолютно без швов.
Далее не поленитесь узнать, из чего сделано перекрытие, деревянное оно или бетонное. Безусловно, второе предпочтительнее первого. Эту информацию, равно как и год постройки, можно узнать из технического паспорта квартиры. Вообще, если постройка надежная, то еще 50-100 лет она простоит.
Также много информации вы можете узнать от соседей и бабулек, которые сидят на лавочке возле дома. Кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных?), часто ли отключают свет, воду, тепло (бывают дома, которым больше всего «достается» в этом плане), да и вообще, не проблемная ли эта квартира
Есть у меня одни невезучие знакомые, которые живут на первом этаже многоэтажного дома, а в этом доме с завидной регулярностью забивается стояк канализации, причем так, что содержимое канализационных труб плавает в квартире у знакомых даже в гостиной. Хотели бы вы жить в такой квартире? Думаю, что нет.
Что лучше – старый дом или новостройка
Безусловно, новый дом лучше старого, по крайней мере, он простоит дольше, да и вложений, как правило, в квартиру в новостройке меньше. В такой квартире не нужно делать демонтаж, все коммуникации новые, их тоже менять не надо. Иногда новые квартиры продаются со свободной планировкой, в которых имеются только внешние и несущие стены и отделен санузел, все остальные комнаты вы вправе планировать как вам заблагорассудится. Можно выделить и другие преимущества покупки жилья в новостройке – это отсутствие предыдущих владельцев, поэтому не нужно проверять историю квартиры, а также не нужно отстегивать определенную долю стоимости посредникам и риэлторам.
Но и минусы такого приобретения тоже имеются, например, сроки сдачи объекта могут сдвигаться на неопределенный срок или даже заморозиться в случае банкротства застройщика. Покупая квартиру в необжитом районе, вы рискуете жить в квартале с неразвитой инфраструктурой, подумайте, где вы будете совершать покупки, есть ли рядом школа и детский сад?
Что касается ремонта, то, во-первых, в первые два-три года, пока дом не даст усадку, вы не сможете сделать полностью ремонт в квартире, а во-вторых, приготовьтесь к тому, что все соседи с первого по последний этаж в течение нескольких лет будут выполнять шумные строительные работы даже в выходные дни.
Порядок оформления покупки квартиры: на что обратить внимание
Во время покупки квартиры у будущих хозяев появляется не один седой волос, все-таки это мероприятие сопряжено с определенными нервными затратами. Давайте посмотрим, какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Желательно посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Далее можно проверить договор купли-продажи или договор дарения (пожизненного содержания, свидетельство о праве на наследство). Именно эти документы подтверждают права собственности на недвижимое имущество.
Дальше посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире и кто именно является собственником. Да и справки с коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть. Вообще при покупке квартиры лучше обратиться к юристам, они более компетентно ответят на все вопросы, поскольку здесь имеется множество подводных камней.
Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи. Каков же порядок оформления покупки квартиры? На сделку купли-продажи к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт (если он один собственник, если собственников несколько, то нужны паспорта всех), технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.
После сделки новый владелец идет в бюро технической документации и регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. А потом остается самая малость – новому владельцу нужно посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.
Вот, собственно, это и есть главное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Не ленитесь изучить всю доступную информацию о нюансах и подводных камнях приобретения новой жилплощади. И лучше к этому процессу подключить толкового юриста.
Автор статьи Владимир Белов
rusolymp.ru
На что обратить внимание при покупке квартиры
Май 03/13
Что ни говори, а покупка собственной жилплощади – это ответственный процесс, который безвозвратно «съедает» немало нервных клеток. Никому не хочется быть обманутым и приобрести квартиру не того уровня, за который были уплачены деньги, а различные страшилки о махинациях в сфере недвижимости вообще сулят оставить без жилья всех членов семьи. Как не попасть впросак и на что обратить внимание при покупке квартиры – об этом и пойдет речь.
Покупка новой квартиры
Первое впечатление при просмотре квартиры
Давайте начнем с визуального восприятия будущей собственности, ведь если квартира не понравится, вы вряд ли пойдете узнавать, из чего сделаны стены дома и какие в нем перекрытия. Это было бы нелогично. Итак, как выбрать квартиру на вторичном рынке?
Предположим, что планировка квартиры, расположение комнат и вид из окна вам понравился. На что смотрим дальше? Внимательно обследуем внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы – на них не должно быть плесени и черных пятнышек (это отмытый накануне прихода гостей или зарождающийся грибок). Плесень, как известно, лучше предупредить, чем потом ее выводить.
Также обзор потолка и стен может рассказать о периодичности, с которой соседи сверху затапливают эту квартиру – желтые потеки куда более красочно обрисуют эту ситуацию. Если квартира находится на верхнем этаже, то аналогичные пятна свидетельствуют о ненадежности крыши и ее протекании.
Если квартира угловая, то, с одной стороны, это даже хорошо – меньше соседей, следовательно, меньше шумов раздается, когда больше всего хочется тишины и покоя. Но, с другой стороны, велика вероятность наличия сырости и плесени в квартире, к тому же, угловые квартиры, как правило, холоднее, чем расположенные внутри дома. Иногда достаточно просто подойди к угловой стенке и приложить к ней ладонь – в проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена мокрая и холодная.
Дальше можно переходить на кухню и в санузел, откройте воду в кране и посмотрите, хорошо ли она уходит, не забита ли канализация. На то, что смеситель течет, можно не обращать внимания, все равно в большинстве случаев после заселения каждый хозяин делает капитальный ремонт.
Дальше смотрим на пол и двери. Безусловно, покупка квартиры с ремонтом избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру в соответствии с собственными представлениями об уюте и комфорте, поэтому хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели. Но если честно, то при выборе собственной будущей квартиры на такие незначительные детали можно и не обращать внимания.
На что следует обратить внимание при выборе квартиры
Покупка квартиры: присматриваемся более детально
Когда внутри все досконально изучено, можно переходить к более глобальной проверке. Следующее, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, это из чего сделаны стены дома. Лучше, если это кирпичный дом, также долговечными считаются монолитные дома, стены которых изготовлены монолитным литьем. На «глазок» определить стены такого дома трудновато, особенно, если квартира претерпела капитальный ремонт и в ней уже выровнены стены и потолок. Ну а вообще в монолитном доме стены абсолютно без швов.
Далее не поленитесь узнать, из чего сделано перекрытие, деревянное оно или бетонное. Безусловно, второе предпочтительнее первого. Эту информацию, равно как и год постройки, можно узнать из технического паспорта квартиры. Вообще, если постройка надежная, то еще 50-100 лет она простоит.
На что нужно обращать внимание при покупке квартиры
Также много информации вы можете узнать от соседей и бабулек, которые сидят на лавочке возле дома. Кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных?), часто ли отключают свет, воду, тепло (бывают дома, которым больше всего «достается» в этом плане), да и вообще, не проблемная ли эта квартира
Есть у меня одни невезучие знакомые, которые живут на первом этаже многоэтажного дома, а в этом доме с завидной регулярностью забивается стояк канализации, причем так, что содержимое канализационных труб плавает в квартире у знакомых даже в гостиной. Хотели бы вы жить в такой квартире? Думаю, что нет.
Что лучше – старый дом или новостройка
На что следует обратить внимание при покупке квартиры
Безусловно, новый дом лучше старого, по крайней мере, он простоит дольше, да и вложений, как правило, в квартиру в новостройке меньше. В такой квартире не нужно делать демонтаж, все коммуникации новые, их тоже менять не надо. Иногда новые квартиры продаются со свободной планировкой, в которых имеются только внешние и несущие стены и отделен санузел, все остальные комнаты вы вправе планировать как вам заблагорассудится. Можно выделить и другие преимущества покупки жилья в новостройке – это отсутствие предыдущих владельцев, поэтому не нужно проверять историю квартиры, а также не нужно отстегивать определенную долю стоимости посредникам и риэлторам.
Как выбрать квартиру
Но и минусы такого приобретения тоже имеются, например, сроки сдачи объекта могут сдвигаться на неопределенный срок или даже заморозиться в случае банкротства застройщика. Покупая квартиру в необжитом районе, вы рискуете жить в квартале с неразвитой инфраструктурой, подумайте, где вы будете совершать покупки, есть ли рядом школа и детский сад?
Что касается ремонта, то, во-первых, в первые два-три года, пока дом не даст усадку, вы не сможете сделать полностью ремонт в квартире, а во-вторых, приготовьтесь к тому, что все соседи с первого по последний этаж в течение нескольких лет будут выполнять шумные строительные работы даже в выходные дни.
Порядок оформления покупки квартиры: на что обратить внимание
Какие документы нужно проверять при покупке квартиры
Во время покупки квартиры у будущих хозяев появляется не один седой волос, все-таки это мероприятие сопряжено с определенными нервными затратами. Давайте посмотрим, какие документы нужно проверять при покупке квартиры? Желательно посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Далее можно проверить договор купли-продажи или договор дарения (пожизненного содержания, свидетельство о праве на наследство). Именно эти документы подтверждают права собственности на недвижимое имущество.
Дальше посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире и кто именно является собственником. Да и справки с коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть. Вообще при покупке квартиры лучше обратиться к юристам, они более компетентно ответят на все вопросы, поскольку здесь имеется множество подводных камней.
Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи. Каков же порядок оформления покупки квартиры? На сделку купли-продажи к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт (если он один собственник, если собственников несколько, то нужны паспорта всех), технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.
После сделки новый владелец идет в бюро технической документации и регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. А потом остается самая малость – новому владельцу нужно посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.
Выбор собственной будущей квартиры
Вот, собственно, это и есть главное, на что обратить внимание при покупке квартиры. Не ленитесь изучить всю доступную информацию о нюансах и подводных камнях приобретения новой жилплощади. И лучше к этому процессу подключить толкового юриста.
Автор статьи Владимир Белов
www.domechti.ru
Нюансы осмотра квартиры перед покупкой
07.02.2016
8 304
Автор: MyRealtor.by
Выбор в пользу одной из квартир сделан, пора приступать к её просмотру. Осмотр квартиры очень важный этап, ошибок и упущений здесь быть не должно. Надеяться, что продавец или риэлтор расскажет все о выставленном на продажу жилье, бессмысленно. Вероятнее всего, такой показ будет иметь характер экскурсии по наиболее привлекательным его сторонам, которыми попытаются затуманить ваш взор. Мотивы продавца здесь ясны: он хочет преподнести свой «товар» в наиболее выгодном свете, и потому к моменту вашего прихода, проведёт предпродажную подготовку и тщательно скроет все имеющиеся недостатки.
Чтобы не оказаться обманутым в таком серьезном деле, заботу о собственных интересах придется взять на себя. Сложить полное представление о жизни в рассматриваемой квартире можно из информации, полученной при осмотре. Тщательный просмотр квартиры поможет выявить все слабые стороны, о которых продавец предпочел бы умолчать. Но раз уж они обнаружены, то во время торга вы вправе рассчитывать на скидку. Чем больше изъянов в помещении вы найдёте, тем больше скидка – простое правило для покупателей квартиры.
Итак, осмотр и оценка квартиры проходит в два этапа.
Внешний осмотр
Осмотр начинается еще до того, как вы перешагнете порог квартиры. Ведь на комфорт проживания в ней влияет и её окружение – внешние факторы:
- Транспортное сообщение. Разузнайте, как часто ходит сюда общественный транспорт, проверьте его загруженность в час-пик. Обратите внимание, сколько времени ушло на то, чтобы добраться до места встречи и на каком расстоянии от дома находится ближайшая остановка. Продавцы нередко в объявлениях приукрашивают эти сведения либо вовсе пытаются хитрить.
- Район. Познакомьтесь ближе с районом, проверьте его на наличие промышленных предприятий или автомагистралей, загрязняющих воздух. Кроме того, эти объекты являются источником беспрерывного шума, что обязательно отразиться на уюте квартир. А вот зеленые зоны, парки, скверы, напротив, улучшают экологию района, что само по себе повышает качество жизни.
- Инфраструктура. Стоит обратить внимание на отдаленность супермаркетов, поликлиник, школ и детских садов, служб быта, спортивных комплексов и аптек. Анализ инфраструктуры позволит определить, насколько потребности жителей данного района удовлетворены.
- Вид дома и его состояние. По внешнему виду можно определить эпоху постройки дома и, соответственно, материалы и технологии его строительства. Состояние дома определяется по наличию подтеков и трещин в стенах, привлекательности фасада, наличию крошащихся балконов и выступов. Эти признаки свидетельствуют об обветшалости здания и необходимости капитального ремонта.
- Благоустройство двора. Главная проблема современных дворов – это нехватка парковочных мест. Владельцу автомобиля следует оценить обстановку с парковкой рядом с домом. Сколько машин припарковано, и есть ли свободные места. А семьям с детьми важно, чтобы во дворе была обустроена детская площадка.
- Состояние подъезда и лифта. Безопасность жильцов начинается с двери подъезда. Обратите внимание, оборудована ли она кодовым замком, домофоном или видеофоном. Сам подъезд должен быть освещенным и чистым, а состояние его стен и окон не вызывать сомнений. А вот чего в нем быть не должно, так это запаха мусоропровода и разломанных почтовых ящиков. Осведомитесь о состоянии и работе лифта.
- Соседи. Контингент проживающих рядом людей влияет на Ваше спокойствие и состояние подъезда, поэтому полезно заранее узнать, будут ли вашими соседями алкоголики и тунеядцы или добропорядочные и отзывчивые люди. Определиться с этим помогут двери соседей, состояние подъезда и разговор с жителями дома. Если двери старые с потрепанной и изрезанной обивкой, то таких соседей лучше избегать. А добротные, железные двери говорят о статусе жильцов дома. Тоже с состоянием подъезда, если он чистый и ухоженный, то люди в нём живут культурные.
Внутренний осмотр квартиры
В полной мере изучив характер прилегающих к квартире территорий можно, наконец, приступить непосредственно к осмотру объекта покупки. В отличие от внешних факторов внутри квартиры отдельные недостатки поддаются устранению.
Неустранимые:
- Площадь. Случается так, что продавцы неверно указывают в объявлении площадь квартиры. Как правило, добавляя 1-2 метра квадратных. Оценить её реальный размер в заставленных мебелью комнатах сложно. Риэлторы рекомендуют оценивать размеры помещений по потолкам. Получить проверенную информацию о площади недвижимости можно из правоустанавливающих документов или техпаспорта.
- Планировка. Прежде всего, ознакомьтесь с документацией, удостоверяющей план квартиры – техпаспортом. Убедитесь, что незаконных или незарегистрированных изменений в ней не проводилось. Проверьте удобство расположения и изолированность комнат, правильность зонирования помещений.
- Расположение квартиры. Считается, что угловая (торцевая) квартира холоднее и подвержена появлению сырости или плесени. А квартиры, окна которых выходят на юго-запад или юго-восток, наиболее привлекательны. В них зимой достаточно естественного освещения, а летом вы не будете страдать от жары.
- Вид из окна. Объекты, расположенные за окном, могут как повысить привлекательность жилья, так и снизить его. Если за ним находится проезжая часть, то от шума машин не спасут даже стеклопакеты. А парк или хотя бы маленький сквер за окном – большой плюс. Так же стоит учесть, что в окна с северной стороны солнечные лучи попадать не будут, а вот с южной – будут пробуждать с самого раннего утра.
- Протечки и промерзания. Если дом старый или с плохой теплоизоляцией, то в углах комнат и на откосах вокруг окон из-за промерзания стен может образовываться плесень или грибок. Осмотрите квартиру на предмет затоплений от соседей сверху или прохудившейся кровли.
- Вентиляция. Проверьте исправность вентиляции в ванной комнате и кухне посредством зажженной спички. Если пламя не дрогнет, то помещения не вентилируются, и вам придется смириться с посторонними запахами внутри квартиры. Проветрить такое помещение можно, лишь распахнув все окна.
Устранимые:
- Двери и окна. Осмотрите двери, нет ли щелей, работают ли замки. Поинтересуйтесь у продавца об установленных в квартире окнах. Проверьте качество установки и швы, а также звукоизоляцию. Откройте и закройте двери и окна, чтобы убедиться в исправности всех механизмов.
- Коммуникации. Квартиру необходимо проверить на предмет качественного обеспечения коммуникациями. Уделите время осмотру качества электропроводки, проверьте счетчики, исправность телефона и телевизионной антенны, а также убедитесь, что нет неисправных розеток. Проверьте на работоспособность сантехнику, напор воды, не забита ли канализация, герметичность труб, наличие налета и подтеков на трубах. Поинтересуйтесь у продавца, хорошо ли отапливается дом, а если осмотр проходит в отопительный сезон, потрогайте батареи.
- Состояние ремонта и мебели. Обратите внимание, в каком состоянии прежний владелец содержал квартиру. Нуждаются ли стены, потолок, напольное покрытие в ремонте или же их состояние удовлетворительное, и можно на этом сэкономить. Мебель в хорошем состоянии тоже может сэкономить Вам деньги и ускорить переезд.
Зачастую продавец, чтобы продать квартиру дороже, пытается скрыть самые уязвимые её места. Внимательно просмотрите квартиру на наличие работ, предназначенных для скрытия дефектов. Возможно, за толстым слоем краски скрываются подтеки, а за обоями трещины. В процессе осмотра на эти изъяны можно указать владельцу и потребовать скидки. Если же вы обнаружите серьезные недостатки уже после вселения, то расторжения сделки можно добиться только через суд, так как после передачи передаточного акта вы подтверждаете, что квартира, полученная вами, в приемлемом состоянии.
После того как вы тщательно осмотрели квартиру и, взвесив все плюсы и минусы, убедились, что она вам подходит, приступайте к торгу. Торг при покупке квартиры хоть и не самая приятная вещь, но может помочь сэкономить значительную сумму денег. А это того стоит.
Читайте также:
myrealtor.by