особенности, порядок действий и рекомендации
Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.
Как купить офис?
Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше. Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения. Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.
Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.
Юридические тонкости: право собственности
К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.
Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.
Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.
Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.
Основные риски покупателя
Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:
- продавец не обладает правом собственности на объект;
- права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
- права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
- виндикация объекта;
- покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
- появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.
Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.
Оформление сделок
Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения. Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки. В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.
Как проверить чистоту сделки?
Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости. Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат. Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.
Юридический статус коммерческих помещений
В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.
Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.
При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.
Скрытые риски
При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.
Экспертиза
Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу. Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки. В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.
При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям. Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения. Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.
Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах. Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки. Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.
Завышенная стоимость
Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.
Существует три основных подхода:
- Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
- Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
- Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.
Подобная оценка носит аналитический характер.
Как правильно оценить стоимость объекта?
Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.
Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.
Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное — составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.
Основные факторы, влияющие на стоимость
Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.
Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.
fb.ru
Порядок регистрации объекта недвижимости. Процесс регистрации объектов недвижимости
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это изданный уполномоченным государственным органом правовой акт, который признает и удостоверяет факт возникновения, ограничения (обременения), прекращения или перехода законных прав собственника на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав является единственным и основополагающим доказательством, юридически подтверждающим наличие зарегистрированного права на объект недвижимости.
Правовыми основаниями государственной регистрации прав на недвижимость являются следующие правовые акты:
● Конституция РФ, устанавливающая незыблемость права собственности, в том числе прав на недвижимое имущества;
● ст. 551 ГК РФ, в которой установлена обязательность государственной регистрации перехода рассматриваемых прав;
● Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», детально регламентирующий порядок государственной регистрационной деятельности. Следует отметить, что в 2013 году были внесены изменения в этот закон, существенно упростившие порядок регистрации прав на недвижимость, а также усилившие механизмы защиты собственников от мошеннических действий и нарушений закона со стороны уполномоченных государственных структур;
● иные нормативные и ведомственные акты, регулирующие порядок предоставления государственных и муниципальных услуг; участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет уполномоченный государственный орган – Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) в рамках осуществления соответствующей государственной услуги.
Следует отметить, что изменения, внесенные в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущества, внесенные в 2013 году Законом № 379-ФЗ, значительно расширили полномочия нотариусов при осуществлении процедуры регистрации. В отличие от некоторых стран, где нотариус является полноправным субъектом регистрационного процесса, исполняющим функции регистратора недвижимости, в России нотариус или его работник не наделен этим правом, а этой деятельностью занимается исключительно специально уполномоченный государственный орган.
По российскому законодательству, в случае нотариального удостоверения сделки по переходу прав на недвижимость, Росреестр не проводит правовую экспертизу ее действительности и не несет юридической ответственности за ее законность. При заключении сделки в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, органы государственной регистрации, напротив, обязаны проводить ее правовую экспертизу. Сама же правовая экспертиза законности сделки в этом случае является одним из этапов ее государственной регистрации.
Алгоритм государственной регистрации прав на недвижимое имущество:
Шаг 1. Подготовка необходимого пакета документов.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на недвижимость следующий:
1.Заявление на государственную регистрацию.
2.Документы, подтверждающие наличие права на недвижимое имущество.
Так, обществу было отказано в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в связи с непредставлением заявителем на государственную регистрацию правоустанавливающих документов на указанные объекты (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2014 N Ф05-9596/2014 по делу N А40-182040/13).
3. Документы, выдаваемые БТИ (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план).
Обществу отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в связи с тем, что в представленном на государственную регистрацию кадастровом паспорте объекта отсутствует кадастровый номер объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.09.2014 N Ф05-8503/2014 по делу N А41-48148/13).
4.Паспорт либо заменяющий его документ, предусмотренный действующим законодательством.
5.Документ, подтверждающий заключение сделки с недвижимостью (например, договор купли-продажи).
6.Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, — в случае отчуждения имущества, находящегося под залогом.
7.Нотариально заверенная доверенность на представителя, если документы подаются через представителя заявителя.
Регистрация права собственности общества на объект недвижимости была приостановлена в связи с непредставлением правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости, обращения другой стороны договора в регистрирующий
nauet.ru
Право и порядок пользования недвижимым имуществом
Недвижимое имущество представляет собой все то, что имеет связь с землей и разъединение этой связи невозможно без нанесения несоразмерного ущерба.
К таковым объектам можно отнести: земельные участки, здания, строения, сооружения, квартиры, жилые дома и т.д.
Для приобретения в собственность недвижимого имущества, необходимо обратиться с заявлением о пользовании недвижимым имуществом в органы исполнительной власти, в компетенцию которых входит решение данных вопросов.
Например, можно взять в аренду земельный участок, заключить договор безвозмездного срочного пользования, определить порядок пользования совместно нажитого имущества, о выделе земельной доли.
В этой статье:
Пользование недвижимым имуществом
Пользование недвижимым имуществом, означает реализацию одного из правомочий собственности, сущность которого сводится к извлечению полезных свойств, качеств того или иного имущества.
Процесс пользования недвижимым имуществом, связан с наделением субъекта необходимым объемом прав и обязанностей.
Если в пользовании находится жилой дом, то гражданин вправе регистрировать место жительства в этом доме, осуществлять строительство, переустройство, перепланировку в соответствии с требованиями градостроительного регламента.
Пользователем недвижимого имущества может быть гражданин, достигший 18 лет, обладающий дееспособностью.
Основанием для осуществления пользования недвижимостью может служить:
- Подача заявления о пользовании недвижимым имуществом в компетентные органы
- Договор купли-продажи
- Договор аренды
- Акт государственного орган
- Решение суда
- Соглашение с другим пользователем
Во всех выше названных случаях владение недвижимостью будет на законных основаниях, в противном случае можно утратить это право.
Таким образом, государство предоставляет возможность пользоваться недвижимостью, но устанавливая предписания, не соблюдение которых влечет наступление неблагоприятных последствий.
Право пользования недвижимым имуществом
Возникновение права пользования недвижимым имуществом гражданином осуществляется по основаниям указанным действующим законодательством РФ.
Реализуя право пользования, гражданин извлекает полезные свойства из недвижимости, удовлетворяет свои потребности, например, в жилье, в выращивании сельскохозяйственной продукции на земле. Правом пользования недвижимым имуществом может обладать либо собственник, либо его владелец, например, на основании договора аренды.
Пользователь недвижимостью самостоятельно определяет порядок пользования, осуществляет хозяйствование и управление объектом недвижимости. Используя землю, гражданин может для собственных нужд добывать глину, песок, щебень, подземные воды, возводить пруды на поверхности земельного участка.
Право пользования может осуществляться как в полном, так и ограниченном объеме, например, в случае установления сервитута, который дает право пользоваться чужим недвижимым имущество на законных основаниях.
Однако наряду с правами пользования недвижимостью, возлагается ряд обязанностей, запретов и ограничений.
Определение порядка пользования недвижимым имуществом
Как правило, определение порядка пользования квартирой, недвижимым имуществом осуществляется в тех случаях, когда нарушаются или оспариваются права на недвижимость. Установление данного порядка в компетенции собственника, арендодателя, супругов, сособственников.
Сам порядок реализуется посредством подачи иска о пользовании недвижимым имуществом, в результате возникновения конфликтной ситуации или спора. В большинстве случаев подлежит разрешению либо по соглашению, либо в судебном порядке.
Такая необходимость определения порядка может возникнуть при недостижения согласия пользователей долевой собственности, собственности супругов, пользователей крестьянских (фермерских хозяйств).
Выходом из спора служит определение порядка пользования недвижимым имуществом, когда компетентные органы вмешиваются в процесс пользования недвижимостью с целью защиты нарушенных прав и оспариваемых законных интересов собственников или пользователей имущества.
Образцы исковых заявлений о признании права собственности можно найти в разделе сайта О пользовании недвижимым имуществом
sud-isk.ru