Нотариальные сделки с недвижимостью гарантии в 2017 году
А. ГордонДает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?
Покупатель, будь осторожен! Нотариальная сделка с недвижимостью!
Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом
Адвокат Гордон А.Э.
Кто участвовал в сделках купли-продажи недвижимости в 90-х годах вспомнит, а для остальных сообщу: до 1998 года в России все без исключения сделки с недвижимостью оформлялись исключительно в нотариальной форме. Как известно, никакой надежности, гарантированности прав и законности нотариальная монополия не принесла и была отменена.
С 2016 года в России снова начали вводить нотариальную монополию на сделки с недвижимостью, пока это касается сделок с долями в недвижимости, сделок, требующих согласования с опекой и сделок с недвижимостью принадлежащей ограниченно дееспособным лицам. Внесение изменений в законодательство проводилось под лозунгами защиты прав на жилье некомпетентных участников сделок (малоимущих, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.) и декларировались цели изменений: уберечь собственников от мошенников и преступников всех мастей. Получилось, как всегда – нотариусам передана вся долевая недвижимость – и жилая и не жилая.
Начала нотариальной монополии внесены в Гражданский кодекс РФ, и перешли в новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с января 2017.
Когда встает вопрос о гарантиях сделки с недвижимостью нужно определиться, о гарантиях чего идет речь?
Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?
Гарантии возврата продавцу квартиры?
Гарантии возврата покупателю денег?
По нашему мнению, интерес покупателя – отсутствие реальных перспектив возникновения спора по купленной недвижимости. И дать такую гарантию может только информация о юридической чистоте недвижимости, и соблюдение технологии проведения сделки купли-продажи квартиры (мены, дарения, и т.д.). Тем более, если проводится альтернативная сделка.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Звоните: +7(495) 518 -19 -90
Пишите: info @ gordon – adv.ru
Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?
– такие гарантии отсутствуют, поскольку в законодательстве России отсутствуют такие положения. Внесение таких положений в Российское законодательство очевидно приведет к злоупотреблениям со стороны нотариусов. Мне лично пришлось участвовать в нескольких судебных процессах в Москве, в которых активными участниками злоупотреблений (уголовных) с московской недвижимостью были именно московские и подмосковные нотариусы. Что бы было, если бы сделки этих специалистов было запрещено оспорить в суде?
Неоспоримость нотариальных сделок купли-продажи недвижимости, дарения, завещания и т.д. это миф, пропагандируемый в СМИ.
Вместе с тем, покупатели недвижимости по нотариальным сделка с 2017г. реально попадают в группу риска.
Дело в том, что новый закон 2017 года о государственной регистрации недвижимости содержит механизм, который неустранимо приводит в возможности злоупотреблений. А самый большой риск в сделках с недвижимостью – у покупателя. Так в статье 59 закона есть правило:
Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.
По общему правилу запись о правах на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносит государственный регистратор после юридической экспертизы документов.
Приведенные правила статьи 59 закона означают, что по нотариальным сделкам государственный регистратор проверяет только факт удостоверения сделки нотариусом по электронной базе!
Законность удостоверенной нотариусом сделки купли-продажи недвижимости государственным регистратором не проверяется! То есть правильность проведения сделки (дееспособность участников сделки, полномочия участников, соблюдение прав третьих лиц, юридическая чистота истории недвижимости, и т.д.) государственный регистратор не проверяет.
Если раньше юридические дефекты сделок купли-продажи недвижимостью обнаруживались на этапе государственной регистрации и могли быть устранены, а заведомо незаконные сделки «разваливались» и интересы стороны сделки, таким образом, защищались, то теперь, с 2017 года, дефекты нотариальных сделок «будут вылезать» только после гос регистрации прав.
Соответственно, наибольший риск лег на покупателя!
Оспаривать дефектную сделку купли-продажи недвижимости будут в суде, и в случае ее недействительности, например не получено согласие второго супруга на продажу, квартиру вернут продавцу. А покупатель будет долго возвращать деньги.
Как видно, гарантий невозможности оспорить куплю-продажу нотариальная сделка не дает.
Гарантии возврата квартиры продавцу в случае оспаривания нотариальной сделки
Закон так же не содержит таких правил. В случае споров будут действовать общие правила Гражданского кодекса РФ о реституции – возврат сторон сделки в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки. Для этого придется получать соответствующее решение суда при оспаривании нотариальной сделки купли-продажи недвижимости (дарения и т.д.).
Страхование деятельности нотариуса, в этом случае продавцу не поможет, поскольку возмещение путем возврата проданной квартиры не возможна.
Гарантии возврата денежных средств покупателю в случае оспаривания нотариальной сделки
Так же, как и интересы продавца, интересы покупателя могут быть защищены только по судебному решению. Покупатель конечно может надеяться на покрытие своих убытков за счет страховки нотариуса. Но здесь будет существенное препятствие – согласно закону «Основы законодательства о нотариате» необходимо в суде доказать, что имущественный вред причинен нотариусом в результате совершения действий противоречащих законодательству РФ.
Существующая судебная практика показывает, что страховым случаем признается совершение нотариусом действий (бездействия) противоречащего законодательству РФ. В большинстве случаев это доказать не удается.
Так, согласно Основам законодательства РФ о нотариате при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:
1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия
3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки
6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему
7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.
11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях участников сделки купли-продажи, а иногда и нотариуса, в сделке может возникнуть юридический порок.
Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не смог установить, что сделку совершает иное лицо, а не собственник, поскольку внешне участник сделки был схож с собственником. Т.о. продавцом оказался мошенник, и в результате сделка совершена не собственником.
Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности.
Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.
Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.
Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.
Из изложенного можно сделать вывод, что сама по себе нотариальная сделка купли-продажи квартиры (дарения квартиры, мена или завещание) не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и не предоставляет участникам сделки повышенных гарантий.
То, что нотариус, в силу закона это юрист с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности, не дает участникам сделки преимуществ, поскольку адвокаты, так же согласно закону юристы с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности.
Более того, адвокаты, в отличие от нотариусов, ведут реальные судебные споры по недвижимости, уголовные дела, касающиеся мошенничества с недвижимостью, и располагают не меньшей квалификацией и практическими навыками для защиты интересов сторон сделки купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, сделка в простой письменной форме, в отличие от нотариальной, не обладает указанным выше дефектом: сделки в простой письменной форме обязательно проходят независимую от сторон сделки юридическую экспертизу государственного регистратора при регистрации прав собственности. Последнее следует признать повышением гарантии законности совершенной сделки, и обеспечением интересов участников, поскольку расчеты по сделке проходят после государственной регистрации, то есть после юридической экспертизы независимым государственный регистратором.
Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом
Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно для сторон сделки, а потому в такой сделке гораздо проще совершить ошибки, нежели купля-продажа в простой письменной форме.
Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :
внести аванс за квартиру,
проверить историю квартиры,
проверить продавца,
подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
совершить сделку,
организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
сдать документы на регистрацию и получить их обратно
провести расчеты,
правильно завершить сделку.
Из приведенного перечня этапов сделки удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап или два, если нотариус проводит регистрацию прав собственности.
Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:
одобрение объекта для ипотеки,
согласование условий купли-продажи с банком.
Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.
А если у вас «альтернативная сделка» — то есть покупатель или продавец оплачивает полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? В таких случаях нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.
А если одна из сделок еще и с привлечением ипотечного кредита?
Нотариусы в таких ситуациях не помощники.
Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.
Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.
У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.
Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.
Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.
Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.
В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.
Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.
Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.
Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.
По состоянию на 13 сентября 2017 года
Москва
Адвокат по недвижимости
Гордон А.Э.
gordon-adv.ru
Сделки с недвижимостью с нотариусом
Сделки с недвижимость с нотариусом. Оформление сделок с недвижимостью через нотариуса. Участия нотариуса в сделках с недвижимостью.
Оформление сделок с недвижимостью через нотариуса не являются обязательным условием с 1998 года, так как договор отчуждения можно оформить в простой письменной форме, однако такой способ является более безопасным и защищенным.
Сделки с недвижимостью с нотариусом
В каких случаях нужно проводить сделки с недвижимостью с нотариусом?
Обязательным участием нотариуса при оформлении сделки купли-продажи квартиры будет лишь тот случай, когда квартира продается в долях, принадлежащих разным владельцам.
Особенно уязвимыми могут стать покупатели недвижимости, которые, приняв решение сэкономить на нотариальном заверении сделки и отказавшись воспользоваться услугами агентства недвижимости, получат впоследствии серьезные проблемы.
Преимущества участия в сделке нотариуса:
- Нотариус перед оформлением сделки с недвижимым имуществом удостоверяет личности участников, их полномочия. Если сделка совершается представителем собственника по доверенности, нотариус проверяет подлинность этого документа.
- Нотариус установит принадлежность отчуждаемого собственником жилого недвижимого имущества, уточнит круг лиц, имеющих право на пользование жилым помещением.
- При удостоверении сделки нотариус проверит дееспособность лиц, участвующих в соглашении, разъяснит обеим сторонам смысл и значение будущей сделки, удостоверит соответствие содержания договора действительным намерениям сторон и требованиям действующего законодательства.
- Нотариус является беспристрастным гарантом, так как обеспечивает сторонам сделки равенство их прав. В случае непредвиденной порчи или утраты договора, нотариус выдаст дубликат указанного документа из своего архива.
- Нотариус самостоятельно подготовит договор купли-продажи, который будет заведомо составлен юридически грамотно с учетом всех необходимых нюансов предстоящей сделки. Такими нюансами могут являться, например, наличие правоустанавливающих документов, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилище, форма и способ оплаты.
- Нотариус самостоятельно отдаст документы на государственную регистрацию перехода права собственности в управление Росреестра. Нотариально заверенные сделки с недвижимостью регистрируются в течение 3-х дней.
Комплект документов для заверения сделок с недвижимостью нотариусом гораздо шире комплекта документов при самостоятельном обращении для государственной регистрации перехода права собственности.
Список документов, необходимый для нотариального удостоверения заключения договоров отчуждения недвижимого имущества:
- Общегражданские паспорта (для несовершеннолетнего свидетельство о рождении).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (в том числе свидетельство о государственной регистрации права, если оно было получено до 15 июля 2016 года).
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов на отчуждаемое имущество.
- Выписка из ЕГРП, получаемая в отделениях Росреестра.
- Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака.
- Разрешение из органов опеки и попечительства, если сделка касается прав несовершеннолетних лиц.
При нотариальном оформлении сделки взыскивается государственная пошлина в размере 1,5% от суммы договора, которая установлена соглашением сторон (при оформлении договора мены пошлина — 2,5%, при этом она исчисляется от стоимости квартиры с большей площадью).
Следует учесть, что нотариальное сопровождение сделок не является абсолютно безопасным, так как нотариус не изучает историю квартиры, не заказывает архивные выписки о ранее зарегистрированных жильцах на протяжении всего существования жилья в собственности, не проверяет правомерность выписки всех граждан, не проводит разбирательство фактов признания бывших жильцов без вести пропавшими и так далее.
Все это сделает только профессиональный риэлтор!
Поэтому для обеспечения полной безопасности при проведении сделок с недвижимостью необходимо обратиться к опытным специалистам.
Агентство недвижимости Авангард поможет организовать сделку с недвижимостью, в том числе и с её нотариальным заверением.
Мы подготовим все необходимые документы для того, чтобы сделка состоялась, представим Ваши интересы во время проведения всего процесса, проверим юридическую чистоту жилого имущества, оградим Вас от дальнейших рисков при оспаривании сделки третьими лицами.
Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56
avarealty.ru
| Торжественно присягаю, что обязанности… буду исполнять в соответствии с законом и совестью, хранить профессиональную тайну, руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку». Такую присягу приносит нотариус, вступая в должность. Не правда ли, перекликается с клятвой Гиппократа? Поэтому популярность нотариата не снизилась даже после отмены в 1997 году обязательности нотариального удостоверения сделок купли-продажи, дарения, мены, а теперь еще и ипотеки. В Петербурге более 80% договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяются у нотариуса и только после этого попадают на государственную регистрацию. Нотариусов назначает на должность Управление юстиции, они имеют государственную печать и лицензию. Действия нотариуса в ходе сделок с недвижимостью могут быть самыми разнообразными: нотариальное заверение копий документов, заверение личной подписи граждан, удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте, оформление доверенностей, оформление нотариального запроса в органы опеки и попечительства, удостоверение предварительных договоров о намерении сторон и предполагаемых условиях отчуждения недвижимости, удостоверение договоров отчуждения недвижимости, обязательное удостоверение договоров ренты, удостоверение договоров аренды (по желанию сторон), удостоверение брачных контрактов и пр. Двойной контроль Не всегда разумный компромисс Здоровая конкуренция |
mynewhome.ucoz.ru
Сделки с недвижимостью в Санкт-Петербурге
Согласно действующему законодательству РФ, сделки с недвижимостью совершаются в письменной форме, путем составления одного документа (Договора или Соглашения), подписанного сторонами. Неправильное составление формы Договора или Соглашения влечет за собой его недействительность. Договор может быть составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. Но как показывает практика, нотариально удостоверенный Договор более предпочтителен для участников сделки, особенно, для стороны, которая выступает в качестве ПОКУПАТЕЛЯ. В случае утери по каким либо причинам, один экземпляр хранится в архиве нотариуса, который удостоверял Договор и клиент, участвующий в сделке, всегда может заказать у нотариуса Дубликат заключаемого Договора по сделке с недвижимостью.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством РФ установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
Что касается сделок с недвижимостью, то обязательная нотариальная форма предусмотрена только для Договоров ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением, иные сделки (договоры или соглашения) с недвижимостью нотариус удостоверяет по желанию сторон. Ограничение лишь в том, что объект недвижимости должен находиться на территории Санкт-Петербурга.
Безусловно, всегда надежнее и предпочтительнее — нотариально удостоверять Договор у нотариуса, так как нотариус нейтральная незаинтересованная сторона и защищает интересы обеих сторон одновременно, участвующих в сделке с недвижимостью.
Отметим преимущества нотариально удостоверенного Договора перед Договором, составленным в простой письменной форме:
1. Проект Договора составляется квалифицированным, юридически грамотным специалистом – нотариусом.
2. Нотариус осуществляет фактически правовую экспертизу предъявленных для сделки документов, скрупулезно проверяет все представленные документы, а также принадлежность отчуждаемого имущества собственнику;
3. Нотариус устанавливает волеизъявление сторон сделки, а также их личности, проверяет дееспособность сторон, о чем указывается соответствующая информация в Договоре. Кроме этого нотариус выясняет действительные намерения сторон, а также разъясняет права и обязанности каждой из сторон. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.
4. Нотариус устанавливает круг лиц, которые имеют право пользования жилым помещением и сохраняют это право;
5. Нотариус всегда индивидуально подходит к каждому Договору, с учетом нюансов и особенностей каждой конкретной ситуации, перед подписанием зачитывает Договор вслух, отвечает на дополнительные вопросы, которые возникают во время заключения Договора, разъясняет каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон Договора не могла быть использована другой стороной ей во вред.
6. Нотариус, в случае утраты бланка Договора, по тем или иным причинам всегда выдаст Дубликат, так как в архиве нотариуса хранится постоянно один подлинный экземпляр Договора, а также все правоустанавливающие и иные документы, которые сопровождали заключение Договора;
7. Кроме того, при заключении Договора в простой письменной форме – нотариус не удостоверяет копию такого Договора, т.е. при утере по каким либо причинам стороны участвующие в заключении Договора в простой письменной форме навсегда лишаются возможности восстановить (получить Дубликат) основного правоустанавливающего документа на объект недвижимости – Договора или Соглашения;
8. Так как сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, то нотариус всегда формирует необходимый для регистрации комплект документов. При желании, стороны могут воспользоваться услугами агентов дружественных юридических компаний, которые давно зарекомендовали себя как квалифицированные и порядочные агенты. Эти сотрудники зарегистрируют заключенный Договор в УФС ГР КК по СПб вместо участвующих в сделке сторон и получат все необходимые документы из УФС ГР КК по СПб на имя Покупателя, участвующего в регистрируемой сделке.
За удостоверение сделок, нотариус взимает плату, которая включает себя оплату по тарифу, соответствующему размерам государственной пошлины, и оплату за оказание услуг правового и технического характера (составление проекта Договора или соглашения).
Размеры тарифов и услуг правового и технического характера, указаны для каждого Договора в отдельности в разделе Стоимость услуг.
notariuspb.ru
Нотариус при совершении сделок с недвижимостью | Журнал Neue Zeiten
Автор: Артур Гутман
В номере: 11 (113) ноябрь 2010
Нотариус при покупке участка, квартиры или дома необходим по закону. Покупка участка, квартиры или дома, совершенная без участия нотариуса, считается недействительной. Нотариус необходим и тогда, когда оформляется долгосрочная аренда на землю под будущий дом. Это требование закона существует исключительно для защиты интересов договаривающихся сторон, а вовсе не для того, чтобы осложнить им жизнь и заставить потратить дополнительное время и дополнительные деньги.
Нотариус, как независимый консультант
Нотариус выполняет роль независимого консультанта, призванного контролировать качество договора. Сделки с недвижимостью – самые крупные сделки в частной жизни. Обычно это суммы, потеря которых рушит финансовое благополучие семьи на многие годы. Поэтому так важно, чтобы пункты договора превращали сделку в области недвижимости в честный и равноправный договор.
Ни покупатель, ни продавец не являются специалистами в области закона и не могут самостоятельно оценить достоинства и недостатки заключаемого ими договора. Роль независимого и квалифицированного третьего лица и выполняет, согласно закону, нотариус.
Ответственность нотариуса
Обязанность нотариуса — предупредить обе договаривающиеся стороны о тех сложностях, потерях и рисках, которые, возможно, несет для них (или для одной из сторон) данный договор. Нотариус несет полную юридическую ответственность за соответствие договора действующему законодательству.
Это не означает, что в нотариальном договоре не может найтись места каким-то нестандартным пунктам, которые захотят, по обоюдному согласию, включить туда участники сделки. Внести свои личные поправки в стандартный текст договора, конечно, можно. Но нотариус вас предупредит, какие из этих поправок соответствуют закону, а какие не будут признаны судом действительными в случае судебного разбирательства. Дальше – ваше дело. Хотите — оставляйте в тексте «вольные» поправки, хотите – нет. Предупреждение вы услышали, и в этом расписались.
Нотариус в процессе заключения договора играет по отношению к участникам сделки нейтральную роль. Он только предупреждает о тех или иных обстоятельствах и разъясняет те или иные проблемные «зоны», но нотариус не имеет права влиять на решение свободно договаривающихся сторон, выдвигая доводы в пользу одного из решений. Если бы нотариус это делал, он превратился бы из нейтрального лица в участника сделки, а это абсолютно недопустимо с точки зрения закона.
Предупреждение о рисках
Конечно, нотариусы, как и все люди на свете, бывают разные. Одни подробно разъясняют пункты договора и предупреждают о той или иной ответственности или рисках, другие делают все это бегло. Между тем существующие риски, как правило, могут быть ослаблены или и вовсе предупреждены. Для этого существует давно и хорошо отработанная на практике систем взаимных соглашений, обеспечивающая блокирование недобросовестных действий любой из договаривающихся сторон. Есть гарантии, которые вполне могут превратить договор в безопасное плавание.
Когда действия сторон после подписания договора совершаются в правильной и разумной последовательности, вероятность «прокола» резко снижается. Правильная схема действий сама по себе выступает в роли гарантии. Добросовестный нотариус расскажет об этих гарантиях подробно, не очень добросовестный – бегло, не заостряя на них внимание. Предупредят о рисках нотариусы, правда, в любом случае. Это обязанность нотариуса — Aufklaerungspflicht. Но характер объяснения, степень его подробности порой играют все-таки очень важную роль.
Дело в том, что в Германии прямой подвох со стороны нотариуса практически исключен. Взяток он не берет и в каком-либо сговоре участвовать не будет. Нотариусы традиционно относятся к числу самых высокооплачиваемых из «свободных профессий» в Германии, и рисковать своим положением немецкий нотариус не будет. Но вот если нотариус небрежно объясняет, какие именно обоснованные сомнения вызывает у него данный договор, дело другое.
Небрежное объяснение не способно насторожить покупателя, который вполне может пропустить такое объяснение мимо ушей. Именно на этом иногда играют недобросовестные продавцы. Они знают, какие нотариусы отличаются стремлением побыстрее закончить свои объяснения, и намеренно предлагают именно такого нотариуса ничего не подозревающему покупателю. Если даже и будут озвучены те пункты, которые могут вызвать в будущем убытки покупателя, есть немалая вероятность того, что «убаюканный» обещаниями ловкого продавца покупатель пропустит эти объяснения мимо ушей.
Правда, это невозможно устроить, если покупатель недоверчив и дотошен, так что лучше всего выбирать нотариуса вместе. Это так же невозможно устроить, если участок или дом являются частью проекта какой-нибудь крупной фирмы. В этом случае нотариус является лицом, выбираемым фирмой. Это нотариус, который постоянно оформляет договора этой фирмы, так называемый центральный нотариус. В любом случае нотариальный договор надо посмотреть до того, как стороны будут приглашены на его подписание. Тогда будут и время, и возможность детально разобраться с теми пунктами договора, которые вызвали у вас желание прояснить их. Не жалейте на это время нотариуса: оно уже оплачено общей платой за составление проекта нотариального договора.
Слушайте внимательно!
А между тем любые предупреждения нотариуса следует перед подписанием договора слушать очень внимательно. Очень важную роль играет предупреждение нотариуса, если, например, в поземельной книге содержатся претензии третьих лиц к покупаемому участку. Нотариус обязан, согласно закону, предупредить участников сделки о возможных убытках, если эти убытки прямо связаны с известными нотариусу обстоятельствами. Но полную материальную ответственность за качество договора нотариусы несут в любом случае, независимо от того, сколько времени они потратили на объяснения в процессе сделки.
В случае если покупатель или продавец понесут убытки в результате действий (или бездействия) нотариуса, нотариус обязан возместить эти убытки целиком и полностью, по решению суда. Точнее, убытки на самом деле будет возмещать страховая компания, в которой в обязательном по закону порядке застрахована юридическая ответственность нотариуса. Вам все вернут.
Так что деньги, потраченные на оформление нотариального договора, по сути, ваш страховой взнос. Вы страхуетесь здесь от убытков, точно так же, как страхуете от пожара свой дом. Срок давности претензий, которые можно выставить к нотариусу, огромен. Он равен, согласно закону, тридцати годам с момента заключения нотариального договора. Этого вполне достаточно.
Кто платит за услуги нотариуса
Услуги нотариуса обычно оплачивает покупатель, хотя, в принципе, это не является строгим правилом. Расходы на нотариальную пошлину покупатель и продавец могут, если они об этом добровольно договорятся, разделить пополам. Это обычно один – два процента от указанной в нотариальном договоре цены объекта. При этом сам факт обращения к нотариусу уже обязывает тех, кто обратился, оплатить нотариальные услуги, независимо от того, будет заключен нотариальный договор или нет.
Дело в том, что с момента обращения нотариус начинает готовить договор, опираясь на предоставленные ему документы. Так как нотариус в любом случае выполнит свою работу, то есть подготовит договор, отказ от заключения сделки одной или обеими ее сторонами, никак не влияет на обязанность оплатить работу нотариуса.
Другое дело, что сумма оплаты подготовки договора, конечно, заметно меньше той суммы, которую надо платить при заключении договора. Но платить все равно нужно. Конечно, платит обычно та сторона, которая отказалась от сделки. Если же от сделки отказались обе стороны одновременно, расходы, естественно, делятся поровну.
Цену нотариус не определяет
Цена – фактор, который находится вне зоны действий полномочий нотариуса. Никаких советов по поводу того, насколько выгодна или невыгодна предложенная цена покупателю или продавцу участка, нотариус не имеет права давать. Это было бы вмешательством в добровольную деятельность покупателя и продавца. Нотариус не может возражать против указанной цены даже в тех случаях, когда цена явно занижена. Это бывает, если покупатель и продавец сознательно вносят в договор заниженную цену с целью снизить поземельный налог.
Размер поземельного налога прямо зависит от цены участка, поэтому желание занизить официальную цену возникает не так уж редко. Но если на фиктивность указанной цены обратит внимание финансовое ведомство или другие государственные органы, сделка будет по суду признана недействительной. В этом случае нотариус не несет никакой материальной ответственности перед договорившимися сторонами. Они знали, что делали и сделали свой выбор добровольно.
В стандартном тексте нотариального договора есть указание, что договаривающиеся стороны не заключали вне нотариального договора побочных соглашений и ими указана реальная цена участка. Пункт об отсутствии побочных соглашений требует, чтобы все существующие договоренности без исключения были отражены в нотариальных документах.
Так что, если побочные соглашения, заключенные помимо нотариуса, потом кем-то из участников сделки будут нарушены, суд может отказаться принять подобного рода претензии к рассмотрению, так как побочные соглашения не должны были иметь место. Под указанием об отсутствии побочных соглашений покупатель и продавец ставят, между прочим, свои подписи, и факт этих подписей, в случае разбирательства, оспорить невозможно.
Соглашение о праве собственности
Роль нотариуса, как нейтрального третьего лица, которому доверяют обе договаривающиеся стороны, очень важна и при любых дополнительных договоренностях, необходимость которых порой диктует сама жизнь. Помимо договора (Kaufvertrag) нотариус оформляет и еще один документ — Соглашение о передаче права собственности на недвижимость (Auflassung). Это соглашение, необходимое и само по себе, при покупке участка играет особенно важную роль.
Дело в том, что между договором и регистрацией участка на нового владельца в поземельной книге проходит немало времени, порой до нескольких месяцев. Пока этой регистрации в поземельной книге нет, покупатель не становится полноправным владельцем участка, несмотря на существование нотариального договора. Теоретически, если продавец участка за это время найдет покупателя, согласного заплатить за участок более высокую цену, чем вы, он может все переиграть, и оформить нотариальный договор с другим покупателем.
Чтобы защитить себя от такого поворота событий, в нотариальную книгу заносится, по требованию покупателя, „ Предварительная пометка о передаче права собственности» (Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch). Такая пометка надежно защищает добросовестного покупателя от недобросовестного продавца.
Предварительные договоренности
Нотариус нужен и тогда, когда необходимо заключить предварительную договоренность (Vorvertrag) о покупке. Такая необходимость возникает, если покупатель хочет ознакомиться, например, с поземельной книгой или другими документами в официальных инстанциях. Без нотариального удостоверения, что тот, кто хочет ознакомиться с документами, действительно собирается купить участок или дом, нужные документы могут не показать.
Предварительная договоренность нужна и в случае, если покупатель или продавец сомневаются в твердости намерений своего партнера по сделке. В этом случае тот или другой берут на себя материальную ответственность за результат сделки, то есть обязуются ее совершить в определенный срок и платят какую-то сумму в качестве возмещения ущерба противоположной стороне, если откажутся от совершения акта купли-продажи. Нотариус как раз и играет роль третьего лица, гарантирующего исполнение указанных в предварительном соглашении обязательств.
neuezeiten.rusverlag.de