Внезапные поправки в ФЗ-214 — в декабре 2018 года правительство предприняло новый маневр на рынке долевого строительства
В новый год – с чистой совестью! Теперь правительство сделало все, чтобы застройщики спокойно работали. Прямо перед началом нового, 2019 года, в закон №214-ФЗ были внесены очередные правки, которые, надо полагать, завершают цикл законотворчества в области долевого строительства в этом году, однако оставляют поле для маневра в году наступающем. Эксперты редакции портала Новостроев.ру решили разобраться в поправках, которые были приняты так спешно, да еще и под самый конец года.
Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце не стал неожиданностью для рынка. На протяжении года профильные эксперты не раз подчеркивали, что рынок строительства жилой недвижимости не готов к стремительным изменениям (соответствующие законы должны вступить в силу с начала года)
Содержание
Основной момент: сокращение сроков перехода на проектное финансирование
Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года.
Новый закон не определяет статус документов, заключенных до этой даты, но без внесения оплаты. Что это значит? Это значит, что застройщик может прямо сейчас заключить договоры с другими компаниями, принадлежащими учредителям. На все площади, которые будут впоследствии предложены к продаже – это сами квартиры, парковочные места, кладовки. Затем все эти площади будут предлагаться дольщикам в рамках уступки прав требования, разумеется – с переводом долга. В этом случае и закон соблюдается в полной мере, и застройщики имеют полугодовой период для корректировки своих дальнейших действий, связанных с переходом на новые правила.
Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила.
Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.
Прочие поправки: дополнительные уступки девелоперам
-
Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
-
Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
-
Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение — необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.
Кое-что для дольщиков
Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.
Для завершения объектов строительства (если будет иметь место банкротство застройщика) предполагается создание специального фонда, который будет работать в формате унитарной некоммерческой организации. Мало того, этот фонд будет иметь право осуществлять проверку финансовой и хоз. деятельности застройщика (основной структурой, контролирующей деятельность застройщика, будет выступать Минстрой).
Условия входа в рынок и перевод договоров с новыми гарантийными обязательствами
Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.
Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. (https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html).
Уточнение процессуальных норм
Помимо некоторых изменений основных положений в новых поправках, предусмотренных №478-ФЗ, прописаны процессуальные нормы относительно:
-
Особенностей заключения договоров аренды земли при инвестиционной деятельности, которая осуществляется в формате капитальных вложений;
-
Проведения проверок лиц, которые непосредственно привлекают деньги дольщиков;
-
Порядка размещения и характера информации на едином портале жилищного строительства (в прежней версии речь шла лишь о создании такого портала);
-
Порядка перечисления денег из компенсационного фонда в пользу компаний, которые будут достраивать объекты при банкротстве застройщика;
-
Ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать.
(http://government.ru/activities/selection/525/35242/)
Заключение
Сам факт спешного принятия новых правок может означать не только стремление правительства быстрее перевести застройщиков на проектное финансирование. Прежде всего, это сигнал о вероятности внесения в закон любых изменений, если что-то пойдет «не по сценарию». Что, собственно, не очень-то на руку застройщикам, которые желают работать по понятным и неизменным правилам.
Вероятно, уже к лету можно ожидать очередных нововведений, как позитивных для рынка долевого строительства, так и весьма неприятных.
Игорь Василенко
novostroev.ru
Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли :: Мнения :: РБК Недвижимость
Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка…
Ограничение доступа для новых игроков
Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.
По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.
Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.
Один застройщик — одно разрешение на строительство
Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.
Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.
Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.
Законные цели расходования средств покупателей
Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.
Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.
Банковский контроль над расходами
Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.
Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.
По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.
Кредитование строительства
У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.
Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.
Пересмотр порядка ценообразования
И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.
Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.
Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.
В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты.
realty.rbc.ru
Какие риски несут в себе предстоящие поправки в ФЗ 214 для потенциальных покупателей? Мнение экспертов
Последние два года оказались чрезвычайно плодовитыми относительно внесения изменений в законодательство, регулирующее рынок долевого строительства.
Часть поправок, внесенных в законодательные акты (ФЗ-214 и прочие), вступили в силу с 1 января текущего года, и еще часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Новые поправки определенно изменят условия деятельности застройщиков и девелоперов, но трансформация рынка затронет не только их. В настоящей статье мы поговорим о том, что изменится для покупателей, и какие риски для них кроются в предстоящих поправках. Готовя публикацию, мы обратились к экспертам и попросили поделиться мнениями о возможных сценариях дальнейшего развития событий.
Куда двигается рынок: следствия и причины
Предстоящие изменения будут происходить на фоне майского указа президента (2018 года), в котором идет речь о необходимости полностью отказаться от долевого строительства к 2024 году и заменить этот формат строительством в рамках проектного финансирования. В свою очередь, такое решение, вероятно, было продиктовано невозможностью полностью исключить риски, которым подвергаются дольщики, несмотря на весьма активную работу правительства в этом направлении на протяжении всей истории долевого строительства.
Несмотря на постоянное ужесточение законодательства, практически ежегодно (вплоть до настоящего момента) от граждан поступают заявления о действиях застройщиков, которые привели к разного рода материальному ущербу. Похоже, властям просто надоело принимать участие в этом противостоянии и решать проблемы дольщиков за счет бюджета.
Защита покупателей – за счет застройщиков: что будет с ценами?
Как и те изменения, которые вступили в силу с начала года, очередные поправки также призваны усилить защиту интересов дольщиков. Однако они же, в свою очередь, еще сильнее отразятся на застройщиках – сделают доступ на рынок строительства жилой недвижимости еще более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения.
Многие поправки предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса. Соответственно – необходимо или поднимать цену на жилье (что в существующих условиях сделать весьма непросто), или работать в ноль, надеясь на лучшие времена.
Введение поправок: что, собственно, изменится?
Некоторые правки, уже вступившие в силу с приходом этого года, начали работать. В частности, уже в конце прошлого года (ноябрь) был сформирован компенсационный фонд, в который застройщики должны делать взносы, и из которого осуществляется компенсация «потерпевшим» дольщикам.
Однако пока это касается только покупателей жилой недвижимости (кстати, компенсируется не более 120 кв. м.), а вот к тем, кто приобретал нежилые квадраты (в том числе, и апартаменты), деятельность фонда никакого отношения не имеет.
Какие изменения ожидаются теперь? Вот перечень наиболее значимых для рынка поправок:
-
Застройщик, который рассчитывает оформить разрешение на строительство и прочие сопутствующие документы, должен иметь не менее трех лет стажа работы на рынке и к этому моменту им должно быть возведено не менее 10 тыс. квадратов жилья;
-
Каждый застройщик может получить разрешение на возведение только одного объекта (по одному разрешению строить несколько объектов теперь будет нельзя);
-
Под каждый проект в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный эскроу-счет, прямое привлечение инвестиций с июля запрещается. Эскроу-счет является местом, где оказываются деньги дольщиков, и застройщик получит доступ к этим деньгам только тогда, когда выполнить свои обязательства перед дольщиками. Деньги на покрытие текущих расходов застройщику выделяет этот же банк (причем – под процент), проверяя на каждой стадии готовность объекта и соответствие срокам;
-
Контроль движения денег на счету застройщика (имеющего отношение к объекту) теперь будет осуществляться Центробанком;
-
Кроме того, теперь застройщики и девелоперы не должны иметь задолженность перед налоговыми органами.
Что именно «поправят» новые положения?
Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт, а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.
Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов (эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя), во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.
Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью (которая, однако, существенно отличается от прежних доходов)? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.
Иными словами, это уже будет не долевое строительство в чистом виде (смысл которого заключается в том, что дольщики кредитуют застройщика) а несколько иная схема – теперь застройщик должен кредитовать сам себя или брать деньги в банке. На подобных условиях с не меньшим успехом застройщик мог бы вообще не привлекать дольщиков, а возвести здание за собственные деньги и затем продать жилье по текущей рыночной стоимости, а не по цене «на этапе котлована».
Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.
Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет, так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов). Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…
Мнения из первых рук: слово девелоперам и застройщикам
Очень хочется узнать, как будет проходить внедрение описанных поправок, какова будет реакция девелоперов, застройщиков и банкиров. Кроме того, нужно понять, как и насколько изменится потребительское поведение потенциальных покупателей, а также причины возможных изменений в этом плане. Итак, слово экспертам.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
На первый взгляд, с принятием новых поправок в 214-ФЗ очевидных рисков для покупателей жилья не должно возникнуть. Реформа затевалась в интересах участников долевого строительства, чтобы минимизировать риски недостроя и ограничить доступ на рынок недобросовестных девелоперов. На мой взгляд, сегодня покупатели и так в достаточной степени защищены, а если 1 июля поправки все же вступят в силу, у застройщиков вообще не останется возможности для маневров и нецелевого использования денежных средств. В то же время не стоит исключать косвенные риски, связанные с возможным банкротством ряда мелких и средних компаний, которые не успеют получить разрешительную документацию по текущим и будущим проектам. Не имея в запасе необходимого объема денежных средств, им будет сложно приспособиться к новым правилам игры. Чтобы остаться на плаву, некоторые из них могут прибегнуть к «серым» схемам реализации жилья. В такой ситуации я бы советовал быть осторожнее при выборе застройщика и объекта недвижимости, отдавать предпочтение только тем компаниям, которые осуществляют свою деятельность в рамках правового поля, даже если стоимость жилья в их проектах будет выше.
Ильгар Гаджиев
Акционер «SDI Group»
Разумеется, все поправки в 214-ФЗ принимались в первую очередь для того, чтобы защитить и обезопасить дольщиков, и в принципе все подводные камни должны быть исключены. Однако в новом законе четко прописано, что в случае банкротства застройщика без компенсации вложенных средств в полном объеме останутся покупатели квартир площадью более 120 кв. м – а квартиры таких площадей не такая уж редкость для столичного региона. Кроме того, закон сам по себе не гарантирует дольщикам в подобных случаях получение приобретенного жилья – он предусматривает лишь возврат денег. И в случае, если квартиры в недостроенном доме от обанкротившегося застройщика будут выставлены на аукцион, покупатели лишатся всяких прав на оплаченные квартиры, которые поступят на торги в общей конкурсной массе.
Кроме того, сегодня строительство существующих корпусов в своих проектах застройщики ведут в основном на средства, полученные за вновь выводимые объемы – поэтому в уже известных случаях приостановки стройки чаще всего это происходит именно на последних корпусах. Вступающие в силу нововведения призваны строго контролировать себестоимость строительства и не позволяют перенаправлять средства, полученные за строящийся корпус, на новые корпуса, что может привести к срыву сроков ввода в эксплуатацию, появление судебных исков, дополнительным издержкам застройщика и банкротству. В итоге это вызовет в лучшем случае претензии со стороны дольщиков, а в худшем они вовсе останутся без жилья.
Ольга Вальчук
Генеральный директор АО «Региондевелопмент»
Пункт о том, что застройщик должен иметь опыт не менее 3 лет строительства многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв. м., может оставить райцентры и небольшие города вообще без новостроек, поскольку там, в целом, строят не больше 5000–10 000 кв. м в год.
Самый проблемный момент – создание новых юрлиц под новые проекты. Если для небольших проектов эта норма применима, то непонятно, как действовать девелоперам масштабных ЖК, где предполагается несколько очередей и требуются крупные финансовые вложения уже на стадии проектной документации. Как вариант — разбивать проекты на этапы, для каждого из них создавать новое юрлицо с дополнительными издержками на самые минимальный административные ресурсы и бухгалтерию, ну и разрешение на строительство получать на размежеванный ЗУ – увеличит как сроки строительства, так и итоговую стоимость проекта. И понятно, что с повышением затрат девелоперов и снижением конкуренции, за реформы заплатит потребитель – рост стоимости квартир неизбежен.
Юлия Деева
Директор департамента по связям с общественностью ГК «ИНТЕКО»
В целом изменения в законодательстве повышают защищенность покупателей жилья. Их деньги до завершения строительства дома будут лежать на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках. Девелоперы смогут получить внесенные средства только после реализации проекта.
Изменяется не только схема финансирования строительства, но и ужесточаются требования к компаниям. Вести работу смогут застройщики не менее чем с трехлетним опытом. Кроме того, для большего контроля за финансовой деятельностью компаний законодатели обязали их открывать только один счет на один проект. При этом расходование средств будет осуществляться под надзором банка.
Но у любой новации есть и минусы. Эти изменения в законодательстве связаны с рисками повышения цен в новостройках. Банковские деньги, на которые будет вестись строительство, более дорогие, чем средства дольщиков. Поэтому девелоперы будут вынуждены включать издержки в стоимость квадратного метра. На его подорожание повлияет также сокращение предложения, к чему приведет неизбежный уход с рынка части мелких компаний.
Поправки в закон устанавливают максимальный метраж квартиры, за которую покупатели вправе получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Государство вернет средства только за 120 кв. м недостроенного жилья. Таким образом, покупатели больших квартир, которые характерны для высокого сегмента, могут рассчитывать лишь на частичную компенсацию.
Переходный период всегда чреват некоторыми рисками. Во время реализации первых проектов будет налаживаться взаимодействие всех участников процесса: банков, застройщиков, госорганов, потребителей. На этом этапе могут уточняться вопросы, связанные с подготовкой документов и их согласованием.
Но основные риски покупателей при запуске новой модели связаны с банками. Им придется проверять огромное количество достаточно специфических документов от застройщиков и в гораздо в большем объеме, чем сейчас. Банки будут вести постоянный контроль за ходом строительных работ и целевым расходованием средств. Для этого потребуются тысячи квалифицированных специалистов по всей стране. Большая задача — оформить их в штат, провести обучение, наладить все внутренние бизнес-процессы, начать оформление договоров с покупателями. На это уйдет много времени и сил.
И еще очень важный вопрос. Если риски недостроя снимает созданный государством компенсационный фонд, то кто страхует риски банков, в которых будут открыты эскроу-счета? Надеемся, в ближайшее время все участники рынка получат ответ на этот вопрос.
Валерий Кузнецов
Директор по продажам «RDI»
Для потенциальных покупателей предстоящие поправки в 214-ФЗ несут только одну проблему — это повышение цены на квартиру. Если ранее покупатель мог выиграть в цене за счет приобретения квартиры по наличному расчету или оформив сделку на раннем этапе строительства, когда стоимость жилья минимальная, то сегодня все операции должны проводиться через банк.
Посредник, который берет на себя еще и контролирующие функции, — это всегда дополнительные расходы, которые отразятся в конечной цене недвижимости и, в итоге, полностью лягут на плечи покупателя. Возможно, со временем банкам удастся снизить финансовую нагрузку с покупателей и девелоперов за счет понижения ипотечной и кредитной ставок, что приведет к общему снижению цены, но пока об этом говорить рано.
Дмитрий ЦВЕТОВ
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
Финансирование строительства только за счет банковских кредитов лишит смысла выводить в продажу объекты на низкой стадии готовности. Это увеличит стоимость квартир, в среднем, на 10%. При этом, доступность жилья сохранится за счет дальнейшего снижения ипотечных ставок, влияющего на размер ежемесячного платежа – для многих людей это главный фактор при оценке своих возможностей.
Однако само тело кредита увеличится, и досрочно погасить ипотеку станет намного сложнее: если сейчас средний срок погашения составляет 5-7 лет, то после перехода на новые правила он вырастет до 10-12 лет. Это значит, что через 3-5 лет мы рискуем увидеть снижение спроса на квартиры за счет увеличения срока оборачиваемости на рынке.
Например, в нынешних условиях молодой человек мог купить студию, жить в ней до момента создания семьи, а затем продать ее и купить двушку или даже трешку. В новой конфигурации рынка ему или придется продавать квартиру с обременением, то есть, с непогашенной ипотекой, или быть готовым много лет выплачивать ипотеку за более просторную квартиру, купленную «навырост».
С другой стороны, развитие ипотечного рынка и снижение «стандартного» ежемесячного платежа позволят обзавестись собственным жильем тем, кто сегодня в силу своих финансовых возможностей считает покупку квартиры нереальным для себя. Для таких людей, наоборот, изменение конфигурации рынка откроет новые возможности.
Василий Шарапов
Юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
По закону № 218-ФЗ от 29.07.2017 года предусмотрены жесткие требования к застройщикам. На них с 01.07.2018 года наложены по закону беспрецедентные ограничения. Государство вправе блокировать им доступ к долевым деньгам граждан, если хотя бы один показатель в проектной декларации не верен. Но такая политика осложнит реализацию задачи увеличения до 2024 года жилищного строительства до 120 млн кв. м. в год, которую в мае 2018 года поставил Президент РФ в Указе от 07.05.2018 года № 204. Для ее решения нужен разумный законодательный подход. В связи с этим, в СФ РФ обсуждается идея переноса срока вступления ограничений с 01.07.2018 года на 01.01.2019 год. При этом, риски дольщиков низкие. Сейчас привлекать их деньги вправе только застройщики, делающие отчисления в компенсационный фонд. В случае банкротства застройщика дольщики получат денежную компенсацию. При этом участок и новостройка будут у них в залоге. По данным Минстроя МО количество обманутых дольщиков с 2012 года по 2017 год уменьшилось в 4 раза. Динамика положительная.
Наталья Дубина
Заместитель руководителя юридического департамента по корпоративным вопросам «KASKAD Family»
В целом, новые поправки в 214-ФЗ призваны защитить права дольщиков, поэтому говорить об ущемлении их прав не приходится. При этом можно выделить несколько основных причин, в силу которых дольщикам не стоит беспокоиться за свои права.
Во-первых, застройщик перед началом строительства должен продемонстрировать регулятору свою финансовую состоятельность, а именно показать наличие не менее 10% свободных денежных средств от стоимости предстоящего строительства, а также обеспечить наличие собственных средств в аналогичным размере на протяжении всего периода строительства. Такой подход, конечно же, сокращает для застройщика возможность применения непрозрачных финансовых механизмов, и, как следствие, делает процесс строительства более предсказуемым.
Во-вторых, по новым требованиям 214- ФЗ один застройщик может реализовывать строительство только одной застройки, на которую выдается одно разрешение на строительство. Возможно, многие помнят ситуацию, в которой объект с распроданными квартирами оставался недостроенным, так как средства могли направляться на строительство других объектов для стимулирования продаж по ним. Обсуждаемое нововведение направлено, как раз, на пресечение таких ситуаций.
В-третьих, к застройке не будут допускаться компании, не имеющие необходимого опыта, а именно те, которые НЕ участвовали ранее в строительстве более трёх лет в качестве застройщика, ген. подрядчика, тех. заказчика, в результате которого были введены в эксплуатацию объекты площадью более 10 тысяч квадратных метров. Следует отметить, что данное требование создает существенные препятствие для появления на рынке девелопмента непрофессиональных участников.
Таким образом, новые правила 214-ФЗ призваны защитить интересы покупателя квартиры. Тем не менее, как мы знаем из международного опыта, ужесточение мер со стороны регулятору имеет и отрицательные стороны. Это и снижение конкуренции, и повышение уровня бюрократизации отрасли, и, как следствие, уменьшением предложения на рынке для конечного потребителя с повышением его стоимости.
Остаётся надеяться, что в случае нашей страны регулятор примет все необходимые действия, чтобы избежать подобного сценария.
Игорь Василенко
novostroev.ru
Подписан новый пакет поправок в 214-ФЗ
Президент Российской Федерации В.В. Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с новыми изменениями, застройщику для привлечения средств участников долевого строительства необходимо обладать опытом строительства многоквартирных домов в течение не менее трех лет, в тоже время, требование к общей площади построенного жилья снижено с 10 000 до 5 000 кв. м.
Одной из самых существенных поправок является закрепление положения о деятельности публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», созданной для финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства «проблемных» объектов.
Фонд будет наделен правом осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства и гарантировать исполнение обязательств застройщиками вместо страховых компаний. Компенсационный фонд будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ.
Также с 25 декабря 2018 года застройщики могут в личных кабинетах «Единой информационной системы жилищного строительства» взаимодействовать с Фондом защиты дольщиков по объектам, которые ранее подлежали страхованию. Если ДДУ представлен на государственную регистрацию после 25 декабря 2018 года, то застройщики обязаны оплатить отчисления в Фонд. Исключением являются ДДУ, обеспеченные страхованием в отношении всего многоквартирного дома.
Среди поправок выделяются: перевод на «эскроу-счета» жилых проектов, разрешения на строительство которых получено до 1 июля 2018 года, отмена плановых проверок застройщиков и расширение оснований для внеплановых, возможность создания на базе Фонда защиты прав дольщиков дочерней организации, целью которой станет достройка проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика.
С более подробной информацией можно ознакомиться в последней редакции Федерального Закона от 25.12.2018 №478-ФЗ.
Дополнительная информация:
пресс-служба Комитета по строительству, тел.: 576 38 50, e-mail: [email protected]
www.gov.spb.ru
Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать
При участии в долевом строительстве часто возникают проблемы и споры между застройщиком и дольщиками. Тем временем в последнее время с возрастающей частотой в качестве оптимального решения этих споров представители государственной власти предлагают окончательно запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.
Причины изменения Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ
Долевое строительство — форма инвестиций в строительстве, когда строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает финансы граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Такой закон об окончательном запрете пока что не принят, но в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым могут все меньше и меньше компаний.
В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).
Плюсы и минусы участия в долевом строительстве от эксперта
Меры, которые приняли власти, устремлены на совершенствование существующего регулирования отношений при долевом строительстве, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов.
К сожалению, перечень проблем в данной сфере довольно обширный: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Нужно заметить, данные проблемы имеют место почти во всех регионах России.
Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.
Узнаем мнение экспертов о наиболее важных поправках, имеющих серьезное значение для участников рынка долевого строительства.
Запрет на девелоперскую деятельность
Эксперт – Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, девелопер ЖК «Маяковский»
Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.
Среди граждан, которые получают запрет на профессию, прежде всего те, кто ранее имел судимость. К их числу также относятся лица когда-либо привлекавшиеся к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, а также участвовавшие в управлении девелоперской компании, впоследствии признанной банкротом. Отныне представители компании-застройщика обязаны уведомлять контролирующие и другие органы власти о том, что такие граждане принимают участие в управлении бизнесом или входят в административные структуры.
Но, пожалуй, самой радикальной мерой стало включение в список «нежелательных лиц» даже бенефициариев девелоперской компании. Если они входят в число акционеров, но не управляют бизнесом, компания все равно должна уведомлять стройнадзор.
С моей точки зрения, столь радикальные меры оправданы, потому что после немалого числа скандалов в строительстве нам требуется восстановление репутации отрасли в глазах покупателей. В таких условиях нельзя допустить, чтобы граждане с сомнительным прошлым имели доступ к огромным средствам, которые покупатели доверяют на возведение жилье. В то же время оговорюсь, что на рынке сегодня скорее всего нет компаний, во всяком случае крупных, где подобные лица могли бы занимать важные посты. Крупные компании на высоко конкурентных рынках сегодня уделяют большое внимание репутации, поэтому трудно представить, особенно на руководящих позициях, людей, чей послужной список не удовлетворял бы требованиям 214-ФЗ.
Единая система информации о жилищном строительстве
Еще одно важное изменение также касается контроля, но уже общественного и потребительского. Власти создают масштабный электронный каталог новостроек, который будет называться Единой системой информации о жилищном строительстве. В данной системе у застройщика появится личный кабинет, через который он сможет взаимодействовать с другими участниками рынка.
Публичные отчеты
Кроме того, девелопер обязан публиковать проектную и отчётную документацию на едином информационном портале. Я полагаю, что обязанность размещать в нем документы никак не обременит застройщика. Уже сейчас вся ключевая документация по строительству публикуется на сайте. Надзорные органы следят за целостностью информации и могут вынести предписание застройщику, если он не опубликовал какой-либо важный документ. Более того, девелоперы даже ведут журналы изменений в бумагах. Я полагаю, что размещение всей важной информации на едином ресурсе будет полезным для покупателя и надзорных органов.
Формирование финансовых резервов
Спикер – Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, девелопер ЖК «Level Амурская»
Данные меры в законе долевого строительства № 214-ФЗ вступают в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на те проекты, разрешения по которым получены после этой даты. Все нововведения, связанные с правом на привлечение средств дольщиков, призваны обезопасить покупателя. По сути, все они направлены на стимулирование застройщика иметь дополнительные финансовые резервы для реализации проекта.
Самым чувствительным моментом для девелоперов станет необходимость сохранения на счетах не менее 10% от суммарного объема инвестиций в проект. Деньги должны быть собраны еще до старта реализации, то есть исключительно за счет собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.
Все способы получения прибыли от инвестиций в недвижимость
Вместе с тем я полагаю, что данное условие подтолкнет девелоперов к разработке наиболее оптимальных бизнес-моделей, а это только усилит эффективность их работы. В то же время ограничение затрат на управление компанией, персонал и другие смежные цели может существенно осложнить работу застройщика. Законодатели установили верхнюю планку таких расходов на уровне 10%. Полагаю, что далеко не каждая компания имеет такую долю административно-управленческих расходов (АУР), она может достигать и 20%, если число сотрудников велико. Сегодня только затраты на рекламу могут превышать 10%.
К тому же доля данного типа расходов постоянно меняется. Если девелопер запускает новый проект, то он открывает офис продаж, нанимает агентов, специалистов по ипотеке и АУР закономерно возрастают.
Отмечу еще одно изменение, касающееся ограничения размера авансовых платежей. Теперь они не должны превышать 30% от стоимости реализации проекта. В случае с крупными стройками обычно так и бывает, авансовые платежи могут быть значительно меньше. Но когда речь идет о небольшом проекте точечной застройки с коротким сроком реализации, то девелопер имеет все шансы не уложиться в эту величину, особенно если учесть, что многие подрядчики требуют довольно значительные предоплаты.
Прогноз по рынку недвижимости
Из поправок, которые только должны вступить в силу, вызывает вопросы принцип «один дом – один застройщик». Законодатели таким образом стремятся создать ситуацию, в которой за каждый проект будет отвечать одно юридическое лицо, а не несколько, как сейчас. Однако данная норма уже вызвала много нареканий в девелоперской среде, и авторы законопроекта признали ошибку, поэтому в скором времени она будет скорректирована или изъята.
promdevelop.ru
Новые изменения в 214-ФЗ и риски долевого строительства
Адвокат Олег Сухов рассказывает о подводных камнях.
Начало и середину 90-х годов прошлого века в России иногда называют периодом «финансовых пирамид». Все мы помним «МММ», «Хопер-инвест» и прочие фонды, обещавшие золотые горы вкладчикам. Казалось, что те времена ушли в прошлое. Так оно и есть на самом деле. Однако, как говорит русская пословица: «Свято место пусто не бывает». На смену жертвам финансовых пирамид пришли сотни тысяч обманутых дольщиков. Теперь государство предпринимает меры для решения этой проблемы.
Честно говоря, долгострои наряду с дорогами и не очень «умными» людьми всегда были бедой России. Однако в последние 10-15 лет проблемное строительство стало настоящей катастрофой всероссийского масштаба: граждане теряют не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство.
И нельзя сказать, что государство закрывает глаза на невзгоды дольщиков. Отнюдь. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, принятый в декабре 2004 года, хотя и урегулировал многие проблемы на рынке строительства жилья, но так и не решил всех насущных вопросов. Только по состоянию на октябрь 2013 года в России в списке недостроев значилось 847 жилых зданий в 62 субъектах РФ.
Чтобы исправить столь плачевную ситуацию, законодатель дополнительно ввел в текст 214-го закона три статьи: 12.1., 15.1., и 15.2., которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих норм прост и незамысловат: начиная с этого года исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом в обязательном порядке обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Выбор способа обеспечения целиком и полностью зависит от самой строительной компании.
На первый взгляд, решение найдено, и люди могут спокойно вкладывать деньги в строительство, не опасаясь быть обманутыми. Однако, как говорится, «гладко было на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».
Например, банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Обычному застройщику нереально получить кредит, особенно на стадии нулевого цикла, когда нет даже первого этажа. Банкам в качестве предмета залога не особенно нужна ни земля, ни имущество застройщика: реализовать их очень сложно. Да и кто в банке станет этим заниматься?
Ко всему прочему финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России. А это очень жесткие нормы, и далеко не все застройщики им соответствуют. Следовательно, на кредит им надеяться нечего. Что же бывает с теми банками, которые нарушают указания ЦБ РФ и выдают рискованные ссуды, мы можем увидеть сейчас воочию. У них просто отзывают лицензию.
Причем тут кредит и поручительство самого банка, спросите вы? Все очень просто. Центробанк считает, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам. Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, он (банк) обязан создать резервы на возможные потери, как если бы оформил ссуду. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию также опасно для банка, как и выдача кредита.
Кроме того, ст.15.1. 214-ФЗ содержит еще один нюанс, который может уменьшить эффективность приведенной нормы. В частности, пункт 3 части 2 гласит, что «срок действия поручительства <…> должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Однако читатели прекрасно знают, что строительство может затянуться и на более долгий срок. А если застройщик еще и обанкротится, то вообще возникнет очередной долгострой. Как поведет себя в этом случае банк? В этом нет тайны. Он будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ, и со стопроцентной гарантией не продлит поручительство, если строительство затянется.
Дело в том, что в соответствии с положением ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» от 26.03.2004 N 254-П, изменение срока действия договора автоматически ухудшает ссуду (в нашем случае поручительство) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.
Иными словами, если застройщик затянет работы свыше срока, указанного в законе, а кредитная организация продлит свое поручительство, то тем самым она только ухудшит качество кредитного портфеля. Короче – страшный сон всех банкиров. Пойдут ли на это кредитные организации – выводы делайте сами.
Относительно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной ст. 15.2 214-ФЗ, тоже не все так просто. Дело в том, что страховщики считают строительный бизнес высокорискованным, а потому либо не принимают на страхование (в основном отказывают небольшие компании), либо применяют повышающие коэффициенты. Для застройщика это означает увеличение себестоимости жилья.
Пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ устанавливает, что договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства», а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения».
Вроде бы все нормально. Однако представители страховых компаний, с которыми удалось побеседовать, отмечают, что, скорее всего, страхование будет осуществляться именно до момента передачи помещения, оговоренного в договоре. Но если работы затянутся (что бывает сплошь и рядом), то не факт, что страховщик вообще пойдет на пролонгацию, ибо в этом случае риски еще более возрастают. Найти же другую страховую компанию в этом случае будет просто невозможно.
Подводя итоги, скажу, что внесение новых статей в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» сыграет положительную роль в обеспечении прав, а также интересов дольщиков. Кроме того, можно с уверенностью спрогнозировать уход из строительного бизнеса экономически слабых строительных компаний: никто страховать их риски не будет и поручительства им не оформит. Все это, несомненно, вызовет рост цен на жилье в новостройках. С другой стороны, риски дольщиков существенно снизятся. Ну, что ж, иногда приходится платить не только за риск, но и за его отсутствие.
Стоит также заметить, что действенность новых статей будет зависеть не столько от застройщика, сколько от снижения рисков, сопутствующих данному бизнесу, а также от позиции регулятора финансовых рынков – ЦБ РФ (кстати, с прошлого года Центральный банк является регулятором и страхового рынка России). Если банки (да и страховщики) будут подходить к обслуживанию строительного бизнеса, пугливо озираясь на Центробанк, то эффект от внесенных в закон изменений будет минимальным.
vsenovostroyki.ru
Какие риски несут в себе предстоящие поправки в ФЗ 214 для потенциальных покупателей?
Последние два года оказались чрезвычайно плодовитыми относительно внесения изменений в законодательство, регулирующее рынок долевого строительства.
Часть поправок, внесенных в законодательные акты (ФЗ-214 и прочие), вступили в силу с 1 января текущего года, и еще часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Новые поправки определенно изменят условия деятельности застройщиков и девелоперов, но трансформация рынка затронет не только их. В настоящей статье мы поговорим о том, что изменится для покупателей, и какие риски для них кроются в предстоящих поправках. Готовя публикацию, мы обратились к экспертам и попросили поделиться мнениями о возможных сценариях дальнейшего развития событий.
Куда двигается рынок: следствия и причины
Предстоящие изменения будут происходить на фоне майского указа президента (2018 года), в котором идет речь о необходимости полностью отказаться от долевого строительства к 2024 году и заменить этот формат строительством в рамках проектного финансирования.
В свою очередь, такое решение, вероятно, было продиктовано невозможностью полностью исключить риски, которым подвергаются дольщики, несмотря на весьма активную работу правительства в этом направлении на протяжении всей истории долевого строительства.
Несмотря на постоянное ужесточение законодательства, практически ежегодно (вплоть до настоящего момента) от граждан поступают заявления о действиях застройщиков, которые привели к разного рода материальному ущербу. Похоже, властям просто надоело принимать участие в этом противостоянии и решать проблемы дольщиков за счет бюджета.
Защита покупателей – за счет застройщиков: что будет с ценами?
Как и те изменения, которые вступили в силу с начала года, очередные поправки также призваны усилить защиту интересов дольщиков. Однако они же, в свою очередь, еще сильнее отразятся на застройщиках – сделают доступ на рынок строительства жилой недвижимости еще более сложным. Таким образом, все больше небольших компаний вынуждены покидать рынок, а те, кто способен работать и конкурировать в новых условиях, вынуждены принимать непростые решения.
Узнайте больше: > Компенсационный фонд долевого строительства. Что нужно знать дольщикам
Многие поправки предполагают возникновение определенных расходов, которые вынуждены брать на себя застройщики и девелоперы, что автоматически снижает уровень рентабельности бизнеса. Соответственно – необходимо или поднимать цену на жилье (что в существующих условиях сделать весьма непросто), или работать в ноль, надеясь на лучшие времена.Введение поправок: что, собственно, изменится?
Некоторые правки, уже вступившие в силу с приходом этого года, начали работать. В частности, уже в конце прошлого года (ноябрь) был сформирован компенсационный фонд, в который застройщики должны делать взносы, и из которого осуществляется компенсация «потерпевшим» дольщикам.
Однако пока это касается только покупателей жилой недвижимости (кстати, компенсируется не более 120 кв. м.), а вот к тем, кто приобретал нежилые квадраты (в том числе, и апартаменты), деятельность фонда никакого отношения не имеет.
Какие изменения ожидаются теперь? Вот перечень наиболее значимых для рынка поправок:
- Застройщик, который рассчитывает оформить разрешение на строительство и прочие сопутствующие документы, должен иметь не менее трех лет стажа работы на рынке и к этому моменту им должно быть возведено не менее 10 тыс. квадратов жилья;
- Одним из условий получения права собирать деньги у дольщиков является необходимость резервирования на расчетном счете как минимум, 10% от общей стоимости возведения объекта;
- Каждый застройщик может получить разрешение на возведение только одного объекта (по одному разрешению строить несколько объектов теперь будет нельзя);
- Под каждый проект в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный эскроу-счет, прямое привлечение инвестиций с июля запрещается. Эскроу-счет является местом, где оказываются деньги дольщиков, и застройщик получит доступ к этим деньгам только тогда, когда выполнить свои обязательства перед дольщиками. Деньги на покрытие текущих расходов застройщику выделяет этот же банк (причем – под процент), проверяя на каждой стадии готовность объекта и соответствие срокам;
- Контроль движения денег на счету застройщика (имеющего отношение к объекту) теперь будет осуществляться Центробанком;
- Кроме того, теперь застройщики и девелоперы не должны иметь задолженность перед налоговыми органами.
Что именно «поправят» новые положения?
Итак, первая же поправка в списке автоматически означает, что новым игрокам на рынок вход закрыт, а те застройщики, которые по разным причинам «не дотягивают» до стандартов, просто не смогут продолжать работать с новыми объектами. Сокращение количества операторов может привести к полному вытеснению строительных компаний, которые не располагают инвестиционным капиталом, а крупные девелоперы и инвесторы, вероятно, легко приспособятся к переходу на проектное финансирование.
Узнайте больше: > Договор долевого участия (ДДУ) — все нюансы покупки новостройки по ФЗ-214
Необходимость резервирования средств, отчисления в компенсационный фонд, выплата банковских процентов(эскроу-счета) – все это, во-первых, заставляет застройщика искать дополнительные, и весьма немалые, средства еще на этапе подготовки документов (до окончания этого процесса дольщиков еще привлекать нельзя), во-вторых, снижает рентабельность бизнеса. Все расходы, которые теперь придется покрывать, должны учитываться при формировании стоимости жилья для потенциальных покупателей, эта стоимость должна, с одной стороны, покрывать расходы, а с другой стороны – быть конкурентно привлекательной, в противном случае жилье просто не получится не то, чтобы продать, но и даже достроить. Соответственно, жилье должно расти в цене с вводом практически каждой поправки.Однако в условиях стагнации рынка, которая отмечается в течение последних лет, цены растут неохотно, так как предложение явно превышает спрос. Кто из застройщиков может позволить себе сохранять прежние цены и работать с прибылью (которая, однако, существенно отличается от прежних доходов)? Так могут поступать только те операторы, у которых есть собственные деньги, что определяет отсутствие необходимости кредитоваться в банке и возможность покрывать расходы до момента, когда можно будет получить деньги с эскроу-счетов.
Иными словами, это уже будет не долевое строительство в чистом виде (смысл которого заключается в том, что дольщики кредитуют застройщика) а несколько иная схема – теперь застройщик должен кредитовать сам себя или брать деньги в банке. На подобных условиях с не меньшим успехом застройщик мог бы вообще не привлекать дольщиков, а возвести здание за собственные деньги и затем продать жилье по текущей рыночной стоимости, а не по цене «на этапе котлована».
Логика подсказывает, что принимаемые поправки со временем создадут условия, в которых можно ждать повышение монополизации рынка – основная масса проектов будет сосредоточена в руках всего нескольких крупных игроков. На фоне роста финансовых и административных издержек цена жилой недвижимости будет плавно расти, однако, произойдет это не сразу, а после того, как будет реализована основная масса достроенных (или замороженных ныне) объектов.
Ухудшения качества нового жилья, вероятно, не будет, так как параллельно внедряется ряд законов, которые обязывают компании соблюдать конкретные качественные параметры (что впрочем, также вызовет рост расходов). Конкуренция на рынке, конечно, никуда не денется, так как девелоперы могут легко масштабировать свою деятельность, однако, такой конкуренции, как сейчас, уже не будет. Кроме того, игроки, в силу снижения их количества, вполне могут договориться между собой, какие расценки на жилые квадраты можно считать «справедливыми» относительно текущих условий…
по материалам novostroev.ru
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!
tversmsv.ru