Обман квартиры при покупке квартиры – Мошенничество при покупке квартиры — как избежать, через банковскую ячейку, со стороны продавца, схемы, на вторичном рынке, в ипотеку, в новостройке, от застройщика, по переуступке

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

law03.ru

Обман при покупке квартиры — как не быть обманутым, как обманывают риэлторы, схемы, в новостройке, на вторичном рынке, как избежать, в ипотеку

Сделки по приобретению и продаже жилой площади происходят настолько часто, что большинство граждан уже справляются с ними самостоятельно, не обращаясь за помощью к профессиональным риэлторам.

Несмотря на это, обман при покупке квартиры удается предотвратить далеко не всем.

Приобретение жилья

Покупка квартиры – радостный момент для многих граждан. К сожалению, он может быть омрачен обманом или мошенничеством со стороны продавца или риэлтора.

Чтобы это предотвратить, рекомендуется внимательно изучить все возможные схемы махинаций.

На что обратить внимание?

Чтобы не допустить обмана со стороны продавцов, необходимо уделить внимание двум главным факторам:

• состоянию отчуждаемой квартиры;
• правоустанавливающей документации.

В первую очередь, именно они должны соответствовать всем предъявляемым требованиям.

Дополнительно необходимо обратить внимание на такие моменты:

• имеются ли задолженности по коммунальным платежам;
• является ли собственником квартиры несовершеннолетний гражданин, или другое лицо, обладающее неполной дееспособностью;
• нет ли на недвижимости обременений, арестов и т.д.

Риски

В объявлениях все чаще встречаются упоминания о том, что квартира продается напрямую, без посредника. Это позволяет сэкономить финансовые средства, но при этом повышает уровень риска.

Прежде всего, это:

• подделка документов;
• многократная продажа недвижимости;
• наличие других собственников и т.д.

Риски зачастую связаны с внесением оплаты. Передать средства за недвижимость можно двумя способами – безналичным и наличным платежом.

Последний вариант является безопасным только при соблюдении ряда условий – правильного выбора места передачи средств, получения расписки и наличия свидетелей.

Обман при покупке квартиры

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Для этого необходимо предварительно изучить возможные пути мошенничества и способы их предотвращения.

Со стороны риэлторов

Задача риэлторов – помочь заказчикам продать или купить квартиру. Поскольку эти процедуры связаны с крупными суммами денежных средств, то некоторые маклеры выполняют свою работу недобросовестно.

Это может выражаться в следующем:

1. Использование документов, предоставленных заказчиком, в корыстных целях.
2. Увеличение стоимости продаваемой квартиры (при этом разницу недобропорядочный риэлтор оставляет себе).
3. Предварительный сговор с продавцом (к примеру, скрытие ряда фактов, о которых покупатель знать не должен, подлог документов и т.д.).

При этом риэлторы пользуются тем, что после регистрации договора они не несут никакой ответственности, поэтому бывшие заказчики уже не смогут уличить их в обмане.

В новостройке

Если квартира приобретается в новостройке, то необходимо учитывать следующие способы обмана:

1. Продажа недвижимости строительными компаниями без наличия соответствующих документов – разрешения на ведение строительных работ. Не проверив эту бумагу, покупатели перечисляют средства, а дом после этого не удастся ввести в эксплуатацию, поскольку его строительство проводилось нелегально.
2. Несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. Нередко строительство объектов недвижимости осуществляется поспешно, что сопровождается нарушением требований в области строительства.
3. Некомпетентность застройщика – нарушение обязательств, предусмотренных договоров (к примеру, просрочка сдачи объекта).

Здесь представлен образец покупки квартиры в новостройке.

На вторичном рынке

Чаще обманутыми остаются покупатели «вторичек» – жилья на вторичном рынке. К приобретению таких квартир необходимо подходить серьезно, поскольку они имею историю.

Важно проверить следующие моменты:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость у продавца (это может быть договор приобретения, передачи по наследству, мены и т.д.). В случае если объект был передан по наследству, то важно проверить, нет ли других наследников, претендующих на имущество и имеющих возможность добиться признания сделки недействительной.
2. Обратите внимание на домовую книгу, в которой указываются все собственники и лица, прописанные в квартире и выписанные из неё. Будьте уверены, что из недвижимости выписаны все лица. Не доверяйте покупателям, которые убеждают, что выпишутся после внесения средств и регистрации договора.
3. Если квартира в течение короткого времени несколько раз продавалась, то это повод серьезно задуматься – нужна ли покупка такой недвижимости?

Здесь представлен образец типового договора покупки квартиры во вторичном жилье.

В ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо обратить внимание на:

• условия кредитного договора с банковской организацией;
• последствия невыплаты средств или просрочки платежей.

Здесь представлен образец договора покупки квартиры в ипотеку.

Важно, чтобы недвижимость не передавалась в залог при малейшем нарушении условий, а предусматривались дополнительные сроки.

Распространенные схемы

Аферисты в своей работе используют несколько проверенных схем – указание неполной стоимости квартиры, многократная продажа, использование поддельных документов и т.д.

Несмотря на их распространенность, большинству покупателей не удается выявить их во время сделки.

Цена

Первой схемой, которая нередко используется на практике, является указание неверной стоимости в договоре:

• продавец (иногда даже под условием скидки) просит указать в соглашении меньшую стоимость недвижимости, обуславливая это тем, что не хочет платить налоговый вычет;
• соглашаясь на это, доверчивые покупатели рискуют остаться в проигрыше, если по определенным причинам продавец захочет расторгнуть договор, то покупателю будет возвращена только та сумма, которая в нем указана.

Несколько собственников

Другая схема основывается на продаже квартиры нескольким людям, таким образом, появляется несколько собственников недвижимости, каждый из которых уверяет о своем праве на квартиру.

В таком случае мошенник убеждает передать средства за квартиру после нотариального удостоверения договора, но не после его регистрации.

В такой непростой ситуации выиграет тот, кто первый зарегистрирует договор в БТИ.

Поддельные документы

Одной из наиболее распространенных схем является подделка документов.

Могут быть предоставлены:

• фальшивые правоустанавливающие документы;
• ненастоящее свидетельство собственности на недвижимость.

Нередко мошенники крадут документы у продавца и затем используют их в своих интересах.

Самостоятельно определить подлинность бумаг не удастся, для этого потребуется помощь профессиональных юристов.

Другие способы

К другим способам обмана относятся:

• покупка неприватизированной квартиры;
• осуществление действий лица по просроченной или фальшивой доверенности;
• долгосрочный возврат.

В последнем случае продавец может отказаться выезжать из квартиры по причине того, что ему негде жить.

В таком случае суд обяжет вернуть средства обратно покупателю. Продавец может сослаться на то, что часть денег он уже потратил, и будет выплачивать остаток путем вычета из заработной платы.

Конечно, такой способ возмещения средств затянется не на один десяток лет.

Как избежать?

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется:

• заручиться помощью проверенного юриста;
• внимательно изучать каждый документ перед подписанием.

Важно снимать копии каждой бумаги, не торопиться с совершением сделки и передавать средства только после государственной регистрации договора.

На видео о видах мошенничества при приобретении жилья

77metrov.ru

Обман при покупке квартиры | Виртуальный Риэлтор

Что необходимо знать покупателю, чтобы не быть обманутым при покупке жилья на вторичном рынке

От автора: на вторичном рынке жилья процветают различные мошеннические способы обмана покупателей недвижимости. Данная тема актуальна, т.к. в последнее время участились случаи применения преступных схем обмана при покупке квартиры, противоправность которых порой очень трудно доказать в суде.  Попавшись на удочку юридически грамотных мошенников, потерпевший теряет не только свои деньги и нервы, но и возможность добиться справедливости. Настоящая статья подробно разберет основные схемы обмана на рынке вторичного жилья, что поможет покупателю избежать проблем и сохранить свои сбережения.

Содержание:

1. Учимся обходить ловушки преступников при покупке жилья в собственность
2. Что должно настораживать покупателя
3. Распространенные схемы надувательства
    1. Два и более покупателя на один объект недвижимости
    2. Поддельные документы на квартиру
    3. Продавец недвижимости затягивает с выпиской из квартиры
    4. В договоре прописана заниженная стоимость недвижимости
    5. Неизвестные претенденты на проданную квартиру
4. Иные проблемы, возникающие после покупки жилья

1. Учимся обходить ловушки преступников при покупке жилья в собственность

В сфере где крутятся большие деньги, всегда промышляет большое количество мошенников, которые только и мечтают воспользоваться вашей доверчивостью и юридической неосведомленностью. Помните, что питательной средой аферистов являются большие обороты денежных масс. В этом плане рынок вторичного жилья является наиболее подходящей сферой для их криминального бизнеса. Постоянно идет процесс по совершенствованию прежних и созданию новых технологий обмана покупателей. Порой даже профессиональные юристы, приобретающие жилье, не всегда могут распознать потенциальную схему обмана. А что же тут говорить об обычных людях, которые заняты своей карьерой, повседневными житейскими заботами и не имеют свободного времени для штудирования ГК РФ.

Не всегда обман может быть связан с прямым умыслом. Бывали случаи, когда собственники продаваемого жилья забывали уточнить какие-либо факты, что приводило в итоге к недействительности сделки. А потенциальный покупатель терял не только недвижимость, свои деньги, нервы, но и веру в людей. Если вы не желаете оказаться в роли жертвы развода, то никогда не спешите, соблюдайте осторожность и не ведите дел с человеком, который предлагает нестандартные подходы к процессу заключения соглашения. Здоровый консерватизм еще никому не навредил!

2. Что должно настораживать покупателя

Опытные мошенники обладают актерским мастерством и способны вести себя так, что даже человек с богатым жизненным опытом не заподозрит подвоха. Покупатель должен учитывать данное обстоятельство и всегда быть на стороже, ибо даже за очень приятной внешностью может скрываться профессиональный жулик. За довольно большой стаж работы в сфере недвижимости мне не раз попадались такие «специалисты». Основываясь на своем опыте, а также на опыте моих коллег можно выделить ряд характерных признаков, которые подскажут, что перед вами находится потенциальный мошенник:

1. Низкая цена за квартиру – это повод насторожиться. Все мы верим в чудо, но давайте будем реалистами. Не может нормальное жилье стоить существенно меньше рыночной стоимости. Скорее всего, здесь что-то не так, хотя иногда это может происходить. Например, были случаи, когда алкоголики продавали квартиру в Москве по цене в 5 раз ниже ее рыночной стоимости.

2. Если документы содержат сведения о большом количестве собственников, которых сменила квартира за ближайшие пару лет.  Согласитесь, что все это очень подозрительно и скорее всего в данном случае происходит обман при покупке квартиры.

3. Фактическая планировка не соответствует той, которая содержится в техплане объекта.

4. Высокий размер предоплаты должен вызвать подозрение покупателя. Особенно, если продавец настойчиво требует ее.

5. Отсутствие хотя бы одного из необходимых документов, удостоверяющих право собственности владельца. Часто мошенники убеждают покупателя о наличии всех документов на квартиру, но под каким-то предлогом затягивают их предоставление.

6. Договор купли-продажи совершает не собственник, а его доверенное лицо.

Все вышеназванные признаки не являются на 100% подтверждающие факт обмана. Например, если собственник квартиры тяжело болеет, находится в преклонном возрасте либо за пределами страны, то в таком случае доверенность является лучшим выходом из ситуации. Иногда по определенным обстоятельствам у порядочного собственника может не быть в данный момент необходимого документа на квартиру. Однако, если хотя бы один из вышеназванных признаков выявится в ходе сделки, то необходимо все внимательно проанализировать. Старайтесь контролировать ситуацию здесь и сейчас, потом будет уже поздно.

3. Распространенные схемы надувательства

В основном жертвами развода мошенников становятся доверчивые покупатели недвижимости, но это не значит, что сами покупатели не могут выступить в роли злоумышленников. У продавцов несомненно больший выбор способов обмана. И чаще всего именно невнимательность, самонадеянность покупателей является главным фактором возникновения подобных ситуаций.

Основные способы обмана:

1. Договор купли-продажи заключается с множеством покупателей.

2. При заключении сделки используются поддельные документы.

3. Бывший собственник недвижимости затягивает с выпиской.

4. Продавец недвижимости предлагает зафиксировать в договоре цену, которая меньше реальной. Например, чтобы сэкономить на налогах. Далее под заранее продуманным предлогом обращается в суд для признания сделки недействительной. В соответствии с гражданским законодательством покупателю будет возвращена только юридически закрепленная в договоре сумма. Мошенник останется в приличном наваре.

5. Помимо продавца на квартиру претендуют заинтересованные лица, которые в силу закона имеют на нее право.  Конечно же, покупателя не проинформируют о данном факте.

Мошенничество при покупке квартиры явление довольно частое и данный список схем обмана не являются исчерпывающим. Преступники, чтобы получить жирный куш, постоянно ищут лазейки в отечественной правовой системе. Поэтому всегда необходимо быть готовым к определенным преступным новшествам в сфере сделок с недвижимостью.

1. Два и более покупателя на один объект недвижимости

Неспроста данный вид обмана был поставлен на первое место, т.к. он является самым распространенным способом развода покупателей. Многие скажут, что это невозможно. Но к сожалению, придется огорчить таких людей. Схема продажи одной квартиры нескольким покупателям была разработана давно и на сегодняшний момент широко применяется.

Суть ее заключается в том, что собственник оформляет сделку с двумя и более покупателями. Для этого он использует копии правоустанавливающих на объект документов и подписывает договор купли-продажи с каждым приобретателем по отдельности. Только первый из покупателей, который быстрее всех зарегистрирует недвижимость на свое имя, станет полноправным собственником квартиры. Другим же гражданам остается лишь надеется, что правоохранительные органы найдут мошенника, а суд встанет на их сторону. В реальной жизни это происходит довольно редко и если даже жулик понесет уголовную ответственность, то не факт, что потерянные деньги будут возращены жертвам обмана.

В случае если никто из приобретателей квартиры не успеет пройти регистрацию, то первый из них, кто заключил договор купли-продажи, будет иметь приоритетное право в суде на недвижимость.

Как не стать жертвой аферы

Все потерпевшие по таким делам совершали одну существенную ошибку, а именно отдавали деньги сразу после подписания договора. В повседневной практике после подписания договора передается только часть суммы. Основная же денежная масса поступает продавцу лишь после регистрации прав нового собственника квартиры. Если вы все же оказались в числе жертв аферы с двойной продажей, то без промедлений отправляйтесь в суд. Не исключено, что если потерпевший быстрее остальных обманутых граждан докажет свое право на недвижимость, то он и останется единственным собственником. Остальным же придется надеется исключительно на поимку афериста.

2. Поддельные документы на квартиру

Довольно распространенными случаями являются продажи мошенниками квартир по поддельным документам. Такими квартирами часто выступают те, которые собственник сдал в аренду. Покупатель, который не подозревает об обмане, оформляет сделку с фиктивным владельцем и передает ему денежные средства до осуществления процедуры государственной регистрации своих прав собственности на квартиру. Обычно в таких схемах задействованы и недобросовестные нотариусы. В скором времени данный покупатель узнает, что собственник у приобретенной им недвижимости совсем иной, нежели тот с кем он заключил сделку. А все что происходило вокруг него в процессе купли-продажи, было лишь хорошо отрепетированным спектаклем.  Читайте здесь как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры.

Как не стать жертвой аферы

Для того чтобы не стать жертвой данной схемы обмана при покупке квартиры, необходимо внимательно изучать документы, подтверждающие право собственности продавца недвижимости. Данный факт могут подтвердить:

1. Свидетельство о праве собственности, выданное на имя противоположной стороны сделки;

2. Чтобы определить каким образом продавец получил квартиру в собственность, необходимо истребовать у него либо договор купли-продажи, либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство.

Еще одной ошибкой пострадавших в таких случаях людей становится передача денег после подписания договора. Договаривайтесь с продавцом, что основная часть средств будет передана после государственной регистрации ваших прав на недвижимость. Не каждый продавец может на это согласиться, но все же лучше подстраховаться.

3. Продавец недвижимости затягивает с выпиской из квартиры

После того как покупатель подпишет договор купли-продажи с собственником недвижимости, последний может отказаться выписываться из проданной квартиры, под предлогом того, что у него нет другого жилища. Новый собственник квартиры имеет право применить в отношении захватчика все законные средства, но у мошенника также есть право на судебную защиту своих интересов. Через суд бывший владелец квартиры может расторгнуть договор купли-продажи. Однако для этого ему необходимо убедить суд в обоснованности своих доводов. Если суд примет сторону истца, то ему будет возвращена квартира, а он должен вернуть деньги покупателю. Но фишка данной аферы состоит в том, что денег у истца нет. Они либо похищены грабителями (факт грабежа может быть подтвержден заявлением в полицию), либо были направлены на погашение кредита и т.д. В общем денег нет, но он не отказывается от долга, а просит лишь об его отсрочки или постепенном погашении с получаемой зарплаты.  Весь процесс возмещения растягивается на годы, а может и десятилетия.

Как не стать жертвой аферы

Иногда у человека складываются жизненные обстоятельства, которые могут помешать ему выписаться из проданной квартиры. Не всегда это связанно с обманом. В соответствии с законодательством РФ, если бывший владелец продал свою квартиру, то он должен освободить данную жилплощадь. Однако продавец вправе через суд потребовать признать сделку купли-продажи недействительной. Для этого истцу необходимо представить необходимые доводы.

Чтобы избежать трясины судебных разбирательств покупателю целесообразно потребовать внесение в договор даты, по наступлению которой продавец обязан будет выписаться. Кроме того, покупатель обезопасит себя, если в договоре, помимо прочего, будут прописаны штрафные санкции за невыполнение продавцом взятой на себя обязанности по выписке в указанный срок.

4. В договоре прописана заниженная стоимость недвижимости

Собственник жилья, во время составления договора купли-продажи, может предложить покупателя вписать в соглашение заниженную стоимость. Предлогом для занижения суммы чаще всего является нежелание продавца выплачивать государству 13% налог с продажи. В такой ситуации договором фиксируется только часть передаваемых продавцу денежных средств. Остальная денежная масса отдается под честное слово продавца, без какой-либо письменной фиксации.  В самом лучшем случае может быть составлена расписка.

Если продавец не является профессиональным мошенником, то у приобретателя вряд ли возникнут проблемы. Он получит долгожданные ключи и станет полновластным хозяином квартиры. Однако действия по занижению реальной стоимости в договоре представляет собой нарушение законодательства в сфере налогов, а все стороны соглашения становятся соучастниками аферы. В случае же, если покупатель был вовлечен в мошенническую схему, то проблемы возникнут серьезные. Профессиональные аферисты знают все тонкости отечественного законодательства и воспользовавшись определенным предлогом могут через суд признать ничтожной сделку купли-продажи. В соответствии с гражданским законодательством РФ, если суд встанет на сторону истца, то он получит обратно свою квартиру, а взамен будет обязан вернуть покупателю все указанные в договоре средства. Неуказанная в договоре сумма так и останется у предприимчивого хозяина жилплощади, т.к. факт передачи денег будет практически невозможно доказать.

Запомните, что суд не верит словам, он верит только тем фактам, которые подтверждены соответствующими документами.  По иному возникнет хаос в деловых отношениях.

Как не стать жертвой аферы

Все очень просто. Проблемы такого рода можно избежать, если покупатель не пойдет на поводу у продавца и в договоре будет отражена не заниженная, а фактическая стоимость квартиры. Согласившись занизить фактическую стоимость, вы помогаете человеку сэкономить большую сумму при уплате налогов. Это очень похвально, но при всем при этом необходимо учитывать два важных фактора. Во-первых, покупатель становится соучастником противоправных действий. Во-вторых, в случае если это афера, то он безвозвратно потеряет значительную часть своих денег. Конечно, решать вам, но исходя из своей практики, могу сказать, что намного надежней прописывать в договоре купли-продажи реальную цену недвижимости. Это поможет покупателю избежать мошенничества при покупке квартиры, а также даст еме возможность рассчитывать на налоговый вычет.

5. Неизвестные претенденты на проданную квартиру

Распространенной схемой обмана покупателей квартир является появление, после передачи денег, родственников продавца, которые заявляют свои права на проданную недвижимость. Стоит отметить, что это не всегда связанно с хорошо спланированной схемой обмана. Очень часто прежний владелец не ставит покупателя в известность о наличии иных заинтересованных сторон по причине того, что стремиться избежать проблем при продаже.  Если собственник предупредит потенциального покупателя, то тот, скорее всего, не станет связываться с проблемной квартирой, а поищет более надежные варианты.

При данном раскладе новый собственник, купивший проблемную недвижимость, имеет все шансы потерять и заплаченные за нее средства и саму квартиру. Ведь у неожиданно возникшего претендента имеются шансы для того, чтобы суд встал на его сторону. Все будет зависеть от тех документов, которые родственник предъявит в процессе разбирательства.

Как не стать жертвой аферы

Перед тем как юридически зафиксировать факт продажи квартиры, приобретателю необходимо изучить документы, в которых отражен способ приобретения права собственности у продавца.  Если недвижимость перешла в собственность на основании договора купли-продажи, то необходимо узнать семейное положение продавца на момент этой сделки. Купленная в браке квартира является общей собственностью супругов. А это значит, что для того, чтобы не возникло проблем в дальнейшем, нужно получить согласие на продажу от второго супруга. В случае наследования, для реализации жилплощади продавцу необходимо получить подписи других наследников, если, конечно же, он не является единственным претендентом. Получение имущества по договору дарения также имеет свои тонкости. При определенных в гражданском законодательстве обстоятельствах, даритель вправе вернуть подаренную квартиру. Например, если данное право было прописано в договоре дарения.

Для большей уверенности покупателю нужно определить весь круг потенциальных претендентов, а особенно получить информацию о детях владельца. Так как в определенных случаях разрешение органов опеки является необходимым юридическим фактом.

4. Иные проблемы, возникающие после покупки жилья

На рынке вторичного жилья у покупателя могут возникнуть и иные трудности, которые связанны с нечестностью продавца. Например, часто возникают ситуации, когда новому покупателю отказывают в регистрации его прав на недвижимость из-за того, что прежний владелец осуществил перепланировку квартиры без соответствующего разрешения компетентных органов. Также на покупателя квартиры за такую беспечность прежнего хозяина могут быть наложены большие штрафные санкции. Чтобы не получить на свою голову такие неприятности запомните, что планировка квартиры должна соответствовать ее техническому плану.

На купленной квартире могут висеть большие долги по коммунальным платежам, либо она может является предметом судебного разбирательства, а также находится в поручительстве либо залоге. Порой очень трудно найти информацию о данных фактах с недвижимостью. Чтобы избежать проблем необходимо:

1. До юридического подписания договора получить справку от коммунальной организации об отсутствии задолженности по платежам.

2. Составить договор таким образом, чтобы в нем присутствовал полный перечень вероятных для покупателя рисков.

3. Дополнительно проверить «чистоту» покупаемой недвижимости в крупной риэлторской компании с репутацией.

Заключение

На рынке вторичного жилья обман при покупке квартиры  является довольно распространенной практикой. В основном это происходит из-за отсутствия должной юридической культуры нашего населения, что создает условия для разного рода мошенничества в данной сфере. Данная статья призвана восполнить правовые пробелы покупателей недвижимости и помочь им не попасть в ловушку к разного рода проходимцам.   

virtrealtor.ru

Как быть не обманутым при покупке квартиры

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику. Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку. Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

1. Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.
2. Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

1. Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
2. Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
3. Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
4. Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

• явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
• из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
• продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
• продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).
6. Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.
7. Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку. Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно. Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана. Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко. Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

1. Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.
2. Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности. Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.
3. Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.
4. Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.
5. Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
6. Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость. Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.
7. Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк. Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

• дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
• в квартире выделена кухня и санузел;
• проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
• если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
• не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
• прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик. Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до. Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка. Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости. Именно его, а не риэлтора. Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

ipotekakredit.pro

Мошенничество при покупке квартиры

Недвижимость имеет высокую стоимость, этим пользуются преступники при оформлении сделок и документов на квадратные метры. Мошенничество при покупке и продаже квартиры весьма распространено в городах с большим объемом строительства (примеры тому, Москва или Санкт-Петербург). В случае переезда или при желании увеличить квадратные метры покупатель ищет подходящие варианты в зависимости от финансовых возможностей.

Что представляет собой мошенничество при покупке и продаже квартиры

Обман с недвижимостью может происходить как со стороны продающей квадратные метры, так и со стороны покупающей их. В таком случае не застрахован ни покупатель, ни продавец. Чаще остальных встречаются аферы с подлогом документов или подставными собственниками со стороны продавца. В отношении покупателя случаются махинации с передачей денежных средств.

Виды мошенничества

Можно выделить несколько основных видов мошенничества с жильем, которые совершают продавцы:

• Искусственное уменьшение стоимости. При составлении предварительного договора купли-продажи (договора о задатке) продавец просит указать маленькую сумму за объект недвижимости. Через некоторое время продавец сможет инициировать расторжение договора, и как следствие оставить деньги за жилье у себя. Необходимо внимательно знакомиться с условиями предварительного договора.
• Покупка «старой» квартиры. Эта сделка несет повышенную степень риска, так как предыдущий владелец может иметь различного рода обременения на квартиру, иметь ее в долевой собственности или иметь прописанного в ней малолетнего члена семьи. Кроме того, возможно, что документы покупателю будет предоставлять не собственник, а аферист. Сами документы при этом не будут соответствовать действительности. Такие квартиры продаются дешево и подлежат двойной проверке.
• Новая недвижимость от подрядчика по цене ниже, чем у застройщика. Существуют махинации с домами, которые застраиваются по договорам долевого участия граждан или при создании жилищных кооперативов. Объявления о продаже множества квартир в одном доме могут по цене ниже, чем у застройщика, при условии переполнения предложений на рынке первичного жилья. Не всегда удается связать продавца первички с застройщиком. Таким образом, купить квартиру можно у посредника.
• Мошенничество с квадратными метрами. Если покупатель обращается к официальному застройщику и предполагает приобрести квартиру во вновь отстроенном доме, то, перед тем как подписать акт приемки-передачи квартиры, следует обратиться к эксперту, чтобы смог предотвратить обман с квадратурой. Зачастую предлагается оплатить стоимость больших квадратных метров, чем есть на самом деле.

Важно! При такой мошеннической схеме страдает собственник и в будущем, поскольку плата за обслуживание собственности производится именно из расчета метров, указанных в выписке из ЕГРН.

• В последнее время появился способ, позволяющий обманывать потенциальных собственников без заключения типичного договора купли-продажи. Ипотечные квартиры или квартиры в недостроенных новостройках обычно продаются по договору цессии (это уступка права требования в данном случае оформления права собственности на квартиру). В соответствии с этой схемой указанный договор заключается с несколькими лицами в течение короткого промежутка времени. Продажа производится в различных МФЦ, а документ, передаваемый в регистрационную палату, размножается от оригинала. Длительный срок процедуры регистрации и отсутствие компетентных специалистов на местах приема документов позволяют одной стороне (продающей) многократно получить деньги за квартиру, продав, по сути, ее единожды. Обезопасить себя в таком случае можно, используя в договоре формулировку о передаче денег после регистрационных денег. При этом следует понимать, что совместный поход в регистрационную палату будет произведен в момент получения выписки из ЕГРН и передаче денежных средств под расписку.
• Продают арендованное жилое помещение. Распознать, что жилье, которое выставлено на продажу, снимается мошенником, не всегда представляется возможным. Если квартира была построена или передана в собственность до начала 2015 года, то следует проверить свидетельство о праве собственности на предмет нанесения голографических надписей на бланк и удостовериться, что печать и подписи нанесены чернилами. То жилье, которое приобреталось позже и перепродавалось несколько раз, имеет в качестве оснований собственности выписки из ЕГРН, которые исполнены на обычных белых листах бумаги. Хотя в них указываются все сведения об объекте (адрес, кадастровый номер, кадастровая стоимость), подделать такой документ не представляется сложным.
• Залог как гарантия покупки. Завладеть квартирой с вероятностью в 90% можно, передав залог продавцу. Хотя эта система не работает, если речь идет об арендованной квартире. Действия преступников нацелены на скорость совершения сделки и невозможности договориться в другое (удобное для покупателя) время. Вернуть задаток зачастую невозможно, поскольку собственники квартиры не подозревают, как работали мошенники.
• Улица «Дом Строителей». Часто способом подлога адреса продаваемой квартиры получается обмануть приезжих. Более того, жители России, перед тем как осуществить поиск жилья, проводят мониторинг местности. Такой возможности приезжие из стран ближнего зарубежья не имеют (люди, осуществляющие переезд из Казахстана, Украины или Болгарии). Речь при такой схеме идет именно о переоформлении недвижимости, но продавать мошенники намерены не ту квартиру, которую показывают потенциальным покупателям. Распознать обман можно, используя кадастровую карту местности, которая составлена для всех объектов России. Благодаря номеру жилья, указанному на такой карте, можно сверить адрес демонстрируемой квартиры. В итоге сделка состоится, и признать ее ничтожной не будет возможности.
• Без агентства не продать. В этот раз жертвой становится сам продавец. Заключая договор о содействии в поиске добросовестного и платежеспособного покупателя, продавец может и не подозревать, что, передавая доверенность на совершение сделки, без агентства самостоятельные манипуляции совершать невозможно. Даже при условии внесения гонорара за работу избежать последствий заключения кабального договора не получится. Обезопасить себя в таком случае можно только при внимательном ознакомлении с положениями договора. Если они не ясны, собственник вправе затребовать письменной трактовки положений основного договора.

Куда обратиться за помощью

Квартирный вопрос для большинства россиян является весьма важной темой. Основная помощь может быть оказана только сотрудниками правоохранительных органов. Защитить права добросовестного приобретателя может суд, но только в том случае, если продавец не скрывается от покупателя. В любом случае розыск мошенников будут следователи и дознавателя по возбужденному уголовному делу.

Законодательная база

По общему правилу, преступные махинации с недвижимостью относятся к преступлениям с прямым умыслом. Ответственность за подобную сферу преступлений будет наступать по статье 159 УК РФ. Необходимо четко понимать, что наказание получат подельники, которые косвенным образом способствовали совершению преступления. Обман с недвижимостью зачастую сопряжен с совершением иных более тяжких преступлений. По общему правилу, применяется квалификация именно этой статьи для вменения наказания.

Как обезопасить себя

Аферы со стороны покупателей встречаются реже, так как, кроме денежных средств, которые предполагается передать продавцам, они ничего не имеют. Но по общему правилу, если завладение недвижимостью произведено (например, для переезда до момента оформления и передачи денежных средств, покупатели просят выдать ключи, а потом меняют замки), действие их также будет оценено по факту мошенничества.

Чтобы будущему владельцу себя защититься, следует избегать сомнительно низких цен на квартиры, а также прибегать к услугам посредников.

Таким образом, стать обманутым приобретателем жилья достаточно просто. Нужно внимательно относиться ко всем объектам сделки.

ypravo.com

Как избежать обмана при покупке квартиры?

Такой радостный момент покупки нового жилья, дома или квартиры, нередко сопровождается куда менее радостным — реальной возможностью быть обманутыми разного рода жуликами и аферистами, расплодившимися в последнее время на рынке недвижимости в очень большом количестве…

Неосторожный подход к процедуре подготовки и заключения сделки купли-продажи недвижимости может для вас обернуться в лучшем случае просто отменой намеченной покупки или юридическими сложностями, а в худшем случае — перспективой потерять ваши кровно нажитые денежные средства.

На сегодняшний день вариантов осуществления сделки купли-продажи не так уж много:

1. Возложить на нанятого специалиста (риэлтора или юриста, специализирующегося именно на вопросах недвижимости) задачу по подготовке сделки по приобретению жилья, проверке необходимых документов и оформлению договора.

2. Действовать самостоятельно или же через доверенное лицо.

Выбирая первый вариант, мы полностью полагаемся на честность и профессионализм нанятого нами лица, оставляя за собой только лишь функцию постановки подписи в заключаемых договорах и документах.

Во втором же случае мы полагаемся на свой опыт и собственную финансовую и юридическую грамотность. Однако оба эти способа могут быть чреваты для покупателя недвижимости, если дело было пущено на самотек.

Поговорим подробнее о втором случае — заключении сделки по покупке квартиры самостоятельно. Вы выбрали полностью подходящую жилплощадь, удовлетворены районом и соседями, убедились в соответствующем должном техническом состоянии жилья и всех его коммунально-бытовых качествах и приняли решение купить данную квартиру.

Далее вам обязательно необходимо убедиться в благонадежности в юридическом отношении этой квартиры по ряду важнейших показателей. Перечислим наиболее распространенные в последнее время факторы риска, а также механизмы, позволяющие избежать их.

1. Определение права собственности на квартиру лица, продающего вам данную недвижимость.

Возможный риск: вы приобретаете «кота в мешке», в результате сделка окажется недействительной, в случае если вы покупаете квартиру не у настоящего ее владельца, при этом велика вероятность, что свои деньги возможно вам не удастся вернуть.

Как проверить: право юридической собственности на недвижимость подтверждается документами:

— свидетельством о госрегистрации квартиры на конкретное лицо;

— документом, который подтверждает приобретение права собственности на данное жилье предыдущим владельцем (то есть лицом, продающим вам данную недвижимость) — договором дарения, договором наследования (завещания) иди договором купли-продажи. Форма перехода квартиры в собственность также имеет значение — см. пункт 2.

2. Определение со стороны продавца третьих лиц, имеющих право претендовать на данную недвижимость до или после заключения сделки купли-продажи (супругов, детей, других наследников).

Возможный риск: ваша сделка по покупке квартиры при подтверждении прав третьих лиц на эту недвижимость по решению суда может быть признана недействительной, и здесь опять же возникнет проблема с возвращением уплаченных вами денег.

Как проверить: до подписания договора купли-продажи обязательно разобраться с формой перехода в собственность данной недвижимости, учитывая, что каждая из таких форм имеет свои собственные нюансы и особенности, затребовать необходимые документы:

— по наследству — право на данную недвижимость могут иметь и другие наследники (в случае их наличия) — нужно письменное согласие всех наследников.

— по договору дарения — в случаях нанесения данному имуществу существенного вреда право дарения на него может быть отчуждено дарителем.

— по договору купли-продажи недвижимости — право на недвижимость также может иметь супруга(супруг) собственника, в случае если недвижимость была куплена в браке — то необходимо письменное согласие ее(его) на заключаемую сделку.

Также на недвижимость могут претендовать несовершеннолетние дети (прописанные в данной квартире или если они не имеют другого места проживания) — нужно письменное согласие органов опеки.

3. Определение отсутствия разного рода долговых обязательств на данную недвижимость (например, недвижимость может оказаться в поручительстве или в залоге и т.п.) или рассмотрения недвижимости как предмета разбирательства в суде третьих лиц.

Возможный риск: сделка купли-продажи может в судебном порядке быть признана недействительной или данное имущество в дальнейшем может быть у вас отчуждено заемным органом (заимодателем или банком-кредитором) за долги предыдущего его владельца, опять остро будет стоять вопрос возвращения денег.

Как проверить: в большинстве случае проверить это очень сложно или даже невозможно. Минимизировать ваши риски возможно путем подробного изложения данного рода рисков в заключаемом договоре купли-продажи недвижимости и ваших прав в случае их наступления.

4. Определение отсутствия любых долгов по коммунальным платежам и по квартплате.

Возможный риск: если вам не удастся в судебном порядке доказать отношение долгов к прежнему владельцу недвижимости, долги по коммунальным платежам и квартплате лягут уже на ваши плечи и вам придется рассчитываться за них.

Как проверить: необходимы письменные справки из ЖЭУ, а также других служб (электро- , водо- , газо- и прочих организаций) об отсутствии на недвижимости задолженностей.

5. Определение отсутствия в квартире прописанных на момент сделки лиц.

Возможный риск: в недвижимости, которая после заключения сделки по покупке, принадлежит вам, может остаться прописанным некий посторонний человек, который имеет право на проживание в этой квартире, у вас возникнут вопросы и проблемы по его выписке, а также проблемы при совершении любых операций с данной недвижимостью.

Как проверить: необходима выписка из домовой книги данной квартиры обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в ней, данная выписка должна предоставляться паспортным столом.

6. Определение в квартире отсутствия проведения ее перепланировки или законности проведенной планировки.

Возможный риск: в случае незаконной перепланировки управление юстиции откажет вам в регистрации права собственности.

Как проверить: необходима справка об оплате налога из налоговой инспекции.

Таким образом, у покупателя набирается весьма солидный пакет документов при проведении проверки приобретаемой недвижимости, но всегда гораздо лучше предварительно повозиться с многочисленными бумажками и потом жить в квартире спокойно, чем бегать по различным судам, доказывая свою правоту. Кроме того стоит обратить повышенное внимание еще на несколько нюансов:

1. Документы, удостоверяющие личность данного продавца недвижимости (в частности, паспорт) не должен внушать вам никаких сомнений (фотографии, сроки и т.п.).

обман при покупке квартиры

2. Набор всех перечисленных выше документов должен предоставляться исключительно в оригиналах, поскольку копии не дают абсолютно никакой гарантированной уверенности в их подлинности (даже если они заверены у нотариуса) — очень часто этим пользуются мошенники, продающие конкретную недвижимость одновременно сразу нескольким покупателям.

3. Обязательно при заключении сделки составляйте расписку о передаче вами денег продавцу, она гарантирует вам отсутствие со стороны продавца возможных претензий после сделки.

4. Очень внимательно читайте договор по купле-продаже недвижимости, ни в коем случае не стесняйтесь разбирать и оговаривать любой момент, вызывающий у вас сомнения.

При осуществлении сделки купли-продажи через риэлтора или юриста, обязательно необходимо проверить полномочия данного лица/организации, которое предоставляет подобные услуги (наличие государственной лицензии) и собрать всю возможную информацию о благонадежности этого выбранного вами юриста/риэлтора. Счастливых вам покупок…

Понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь с друзьями. Спасибо 🙂

domamira.su

Как могут обмануть при покупке квартиры и как избежать обмана

Покупка квартиры — это всегда серьезный шаг. Судебная практика знает немало случаев, когда покупателей обманывали. И доказать такие случаи зачастую сложнее, чем их предотвратить. Поэтому следует знать, как могут обмануть при покупке квартиры. Это позволит заключить справедливую сделку и избежать серьезных расходов.

Как могут обмануть при покупке квартиры?

Мошенники или недобросовестные продавцы могут использовать несколько схем, что обмануть приобретателя при покупке квартиры. Подобные ситуации можно разделить на несколько категорий:

• Приобретение объекта ненадлежащего качества. Это означает, что жилье имеет скрытые дефекты, о которых умолчал продавец. Это может привести к завышенной цене и, следовательно, к необоснованной переплате. Либо дефекты могут повлечь необходимость срочного капитального ремонта и масштабные расходы;
• Криминальные схемы, при которых право на купленную квартиру не может перейти к покупателю. К таким ситуациям относятся случаи продажи объектов на основании доверенности. При этом владелец жилья может и не быть осведомленным о действиях своих представителей;
• Продажа жилья при невозможности в полном объеме реализовать свои права на него. В качестве примера можно привести сделки с недвижимостью, в которой зарегистрированы несовершеннолетние.

Во всех указанных случаях право собственности на дом или другое жилье окажется ограниченным или им вообще невозможно будет воспользоваться.

На что обратить внимание при покупке квартиры чтобы не быть обманутым?

Существует несколько обстоятельств, на которые необходимо обращать внимание. Таким образом, покупатель сможет защитить себя от обмана со стороны продавца или недобросовестного риэлтора:

• Наличие зарегистрированных несовершеннолетних. Это не препятствует сделке, но затруднит последующую продажу жилья покупателем. Поэтому покупатель должен проверить документы и получить информацию из МФЦ о зарегистрированных лицах;
• Наличие обременения. Ипотека делает невозможной продажу объекта до полного погашения займа. Покупателю следует обязать продавца или попросить риэлтора представить документы из Росреестра об отсутствии залога. В противном случае, провести сделку будет невозможно;
• Покупатель при сделке должен обратить особое внимание на согласие второго супруга (если он есть). Если согласия нет, то сделка будет признана недействительной. Нужно убедиться, что брак расторгнут или продавец холост, чтобы не дать себя обмануть;
• Наследственные споры также могут привести к осложнениям. Следует получить от продавца гарантийное письмо, что другие лица претензий на данное жилье не предъявляют.

Указанные обстоятельства нужно проверять во всех случаях покупки квартиры. Это не даст обмануть покупателя мошенникам.

Покупка квартиры – как оформить документы?

Как правило, сделка по покупке квартиры начинается с составления соглашения о задатке между продавцом и покупателем. Его можно оформить обычной распиской. Но делать это следует в присутствии свидетелей. Желательно обеспечить присутствие двух человек, по одному со стороны продавца и покупателя.

Затем составляется договор купли-продажи. Его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись образцом, или обратиться к риэлторам. После чего указанные документы подаются для регистрации в Росреестр. Там они проверяются и в течение одного месяца покупатель получает свидетельство о своем праве на жилье.

Как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку?

При ипотечном займе следует обращать внимание на те же обстоятельства, которые указаны выше. Квартира должны быть готова к продаже и освобождена от всех зарегистрированных в ней лиц. Особенностью является то, что банк, в данном случае, выступает в интересах заемщика. Ведь он расходует свои активы и будет стараться убедиться в юридической чистоте сделки. Это означает, что банковское учреждение проведет свою проверку. Если все в порядке, то разрешение на выдачу ссуды будет получено.

Как могут обмануть при покупке дома?

Помимо перечисленных обстоятельств, покупателю следует внимательно проверять все действия, совершенные по доверенности. Если есть возможность, то лучше связаться с доверителем и удостовериться с том, что документ действителен и не отзывался. Нередко используется такая схема – владелец квартиры получает в долг деньги. А в качестве гарантии их возврата составляется доверенность на право продажи жилья. В результате — дом продается на основании доверенности. А новый владелец должен доказывать свою правоту в суде перед прежним собственником.

Важным является и состояние дома. Наличие косметического ремонта может скрывать серьезные недостатки фундамента или кровли. При их выявлении цена может упасть на несколько порядков. Поэтому продавец может попытаться их скрыть. Если подобные дефекты будут установлены, то договор можно признать недействительным и обязать продавца вернуть деньги.

Как не быть обманутым при покупке комнаты в коммунальной квартире?

В этой ситуации нужно убедиться, что право владения жильем должным образом оформлено. Единственной гарантией является наличие свидетельства об этом, выданное в Росреестре. В остальном — необходимо проверить описанные выше моменты. Помимо этого, следует убедиться, что право первоочередного выкупа жилья соблюдено. Иначе сделка может быть оспорена другими людьми, которые ждут в очереди на расселение по коммунальным квартирам.

Рекомендуем ознакомиться

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

the-right.org