Как обменять «вторичку» на новостройку
Доля сделок trade-in на рынке недвижимости составляет всего 7%, хотя этот вид обмена значительно удобнее и выгоднее, чем, к примеру, кредит под залог старой квартиры. Как купить новостройку по взаимозачёту и что может помешать обмену старой жилплощади на новую?
У людей всегда будут существовать проблемы размена квартир, смены района, разъезда с родителями, увеличения жилплощади — альтернативные сделки занимают большую долю рынка. Довольно часто вместо старого жилья люди выбирают новое. Достаточно долгое время на рынке недвижимости существует услуга trade-in, по аналогии с рынком автомобильным. Чтобы купить новый автомобиль, нужно отдать старый в какой-либо салон, где специалисты делают оценку его стоимости. Далее там дают скидку в размере уже озвученной суммы. После чего можно покупать новое авто, и не нужно ждать продажи старого. Что же представляет эта услуга на рынке недвижимости?
На рынке представлены разные продукты под ярлыком trade-in
Есть две разновидности схем trade-in. Первая — стандартная, когда мы подбираем новостройку, бронируем ее. После реализации вторичной квартиры полученные деньги идут в качестве первоначального взноса или полной оплаты жилья на первичном рынке, поясняет различия в альтернативных сделках Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Вторая разновидность — так называемый обратный trade-in, когда клиент сначала покупает через нашу компанию жилье в новостройке с привлечением ипотечного кредита. И только потом мы занимаемся реализацией его вторичной квартиры. Средства от продажи идут на погашение кредита, добавляет Литинецкая.
Отметим, что некоторые компании объединяют термины, и при слове trade-in следует понимать именно взаимозачет, то есть альтернативную сделку. Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового:
— Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки. Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр. Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны. И если уж будет осуществляться выкуп, то с большим дисконтом (не менее 20%), а это уже совершенно не выгодно владельцу квартиры.
Современная модель trade-in предполагает длительное бронирование, от 3 месяцев, квартиры в новостройке по одной цене. Например, в двух проектах в Московской области, которые реализует наша компания, «Домодедово Парк» и «Новогорск Парк», предлагается программа trade-in, которая как раз позволяет поменять свою квартиру на вторичном рынке на квартиру в новостройке.
Но некоторые компании стремятся дать клиенту все услуги в одном пакете. Рассказывает Мария Литинецкая:
— Обратившись к нам, покупатель, желающий обменять свое вторичное жилье на новостройку, получает всю сделку «под ключ». По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда риэлтор берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). Еще одно не менее важное преимущество взаимозачета — фиксация стоимости новой квартиры (однако, это возможно не во всех проектах). Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.
Квартиры из вторичного фонда иногда теряют в цене
Существует стереотип, что, в отличие от старого автомобиля, старая квартира не дешевеет. Тогда стоит ли стремиться менять жилье, имеющее большой срок эксплуатации, на новое, если смотреть с точки зрения стоимости жилья? Риэлтор Ирина Щербинина опровергает устоявшуюся точку зрения. По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют:
— Старая квартира однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие лифта и прочие «прелести».
Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование:
— Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене. Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке. И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться. Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать. Поэтому trade-in, даже когда речь идет о покупке уже готового жилья на «первичке», — это всегда инвестиционная сделка. Не удивительно, что среди наших клиентов есть в том числе и те, кто меняет вторичное жилье на новое, причем даже зачастую той же площади.
Брать кредит под залог старой квартиры не выгодно
Не выгоднее ли взять кредит под залог старой квартиры и купить новую? Эксперты не считают выгодным данный подход. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», приводит простую арифметику:
— Если отдавать в залог банку старое жилье, то речь идет о нецелевом кредите. Ставки по нему намного выше, чем по ипотеке. Например, Сбербанк выдает деньги под 14,75% при сроке займа от 10 до 20 лет. С учетом таких драконовских условий, найдется мало желающих воспользоваться подобным предложением.
Общая доля сделок по trade-in — не более 7%
Какую же долю рынка занимают альтернативные сделки? Распространен ли такой обмен среди покупателей? Мария Литинецкая приводит статистические данные:
— Если под альтернативными сделками подразумевается обмен вторичного жилья на новостройку, а не на другую вторичную квартиру, то доля составляет не более 5-7%. Любопытно, что при этом получить услугу trade-in можно в 49% проектов массового сегмента Москвы. В частности, речь идет о ЖК «Кварталы 21/19», «Фили Град», «Ривер Парк», районе Новые Ватутинки и др. Проблема в том, что при всем многообразии выбора новостроек с опцией покупки по trade-in далеко не каждая квартира на вторичном рынке может быть взята на реализацию застройщиком или риэлтором. Во-первых, мы не рассматриваем квартиры далее 20 км от МКАД. Во-вторых, не работаем с земельными участками, загородной и коммерческой недвижимостью. Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру. В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.
Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье
Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка. Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах. Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.
Можно ли просто поменять старую квартиру на жилье в новостройке так, чтобы издержки процесса не беспокоили? Увы, нормально провести обмен позволит только наличие дополнительной жилплощади, считает
— «Вторичку» на новостройку можно поменять лишь в том случае, если у покупателя есть второе жилье, куда он съедет после продажи первого. Либо имеется готовность платить за аренду, пока идет строительство и отделка новостройки. Есть нюансы и с регистрацией. В новостройке сразу невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит, надо быть зарегистрированным где-то в ином месте либо иметь штамп о выписке с прежнего жилья, и ничего более. Наилучший вариант — купить новостройку на свободные средства и жить в своем жилье, пока идет строительство, отделка, усадка дома, ремонт у соседей.
Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г. Щёлково:
— Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме. При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке. Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время. Кстати, сегодня на многих локальных рынках недвижимости Подмосковья это наиболее распространенный вариант.
www.cian.ru
Обменяй старую квартиру на новую!
Trade-in – отличная возможность обменять старую жилплощадь и приобрести новую комфортабельную квартиру в современных жилых комплексах «ART City», «Весна», «Царево Village» от компании «Унистрой»*! А к кому обратиться за честным обменом, как не к надёжной компании с безупречной репутацией? О том, что такое программа Обмена** расскажет коммерческий директор компании «Унистрой» Юсупов Искандер Ильдарович.
Юсупов Искандер Ильдарович.
— Какие тренды в сфере продажи недвижимости вы можете обозначить?
— Рынок ощутимо изменился за последние 2-3 года. Мы видим всё более растущее значение ипотеки, ее доля значительно выросла. Еще одним трендом можно назвать растущую долю квартир в новостройках с отделкой, хотя еще 3 года назад их в Казани практически не было вообще. Также всё больше растёт доля клиентов, которым для покупки нового жилья необходимо сначала продать старое. Именно поэтому мы запустили программу Обмена.
— Как изменились потребности клиентов? Как Вы считаете, почему такой сильной популярностью пользуются новостройки? И почему люди хотят избавиться от вторичного жилья?
— На рынке недвижимости сейчас прослеживается тенденция, когда цены на новостройки и «вторичку» сравнялись. И это нормально. Качественная новостройка может предложить клиенту то, что не может дать «вторичка»: продуманная сформированная среда и комфорт проживания. Например, в наших комплексах мы реализуем концепцию «двор без машин», то есть дети спокойно, в безопасности играют на улице, родители могут их видеть из окна, также у нас реализовано видеонаблюдение во дворах и в подъездах. Чужой не зайдет даже во двор, не то, что в подъезд. Мы заботимся о тех мелочах, которые формируют комфорт: например, «безбарьерная среда»: женщины с колясками спокойно заезжают и им не нужно мучиться со ступеньками. Большие светлые окна. Мы делаем специальные контейнеры для макулатуры возле почтовых ящиков, то есть у нас в подъездах чисто, не валяется пачками бумажный спам. Мы делаем специальную полочку, чтобы жители могли поставить сумки, пока открывают почтовый ящик, у нас бесшумные лифты, продуманная, современная отделка подъездов, в каждом собственный дизайн. Сейчас во всех комплексах мы сразу же делаем железные двери, то есть, во-первых, люди уже не должны менять двери, им не нужно дополнительно тратиться, а во-вторых, везде одинаковые двери — это просто красивее и приятнее глазу, чем когда тут зелёная, тут синяя, тут красная. На фасадах висят специальные эстетичные корзинки для кондиционеров – кондиционер не занимает дополнительного места на балконе и не портит фасад. Собственная Управляющая компания с современными, клиентоориентированными подходами. Все эти вещи создают тот образ жизни, который «вторичка» дать не может, поэтому для нас нормально то, что цены вторичного жилья и «новостроек» сравниваются, а в ряде регионов я могу отметить, что «новостройки» стоят дороже, чем «вторичка». Урал и Сибирь, например, так как там рынок более развит, чем у нас, но до нас эти тренды тоже дойдут, это буквально вопрос года-двух.
— В чем преимущества программы Обмена от компании «Унистрой»?
— Суть программы заключается в том, что мы принимаем вторичное жильё клиента в зачёт покупки квартиры в наших объектах. Клиенту не нужно заниматься взаимодействием с агентствами недвижимости или давать самому рекламу на Avito, то есть тратить время, деньги и нервы. Мы принимаем у клиента квартиру, он покупает у нас новую. Что-то доплачивает, естественно, но размер доплаты уже не существенный, его же можно взять и в ипотеку. Отличие нашего Trade in от подобных услуг в том, что часто программы предлагают вариант, когда квартира принимается на реализацию и делают это либо своими силами, либо помогает агентство недвижимости-партнер. У нас схема другая, у нас прозрачный, честный обмен. Мы действительно забираем квартиру и полностью снимаем с него все проблемы.
— Предполагает ли Обмен выбор? Все ли объекты «Унистрой» участвуют в программе?
— Да. У нас нет такого, что мы предлагаем под эту программу какие-то неликвидные варианты. Обмен распространяется на все наши жилые комплексы. Единственное, у нас, конечно, есть определённые требования к выкупаемой квартире: как с точки зрения документации, так и с точки зрения качества объекта, его расположения и цены. В нашем случае рыночная цена — это то, куда мы закладываем небольшой дисконт на затраты, которые клиенты и так понесли бы, если бы занимались продажей сами: госпошлины, оформление, комиссия риэлтору и элементарно то, что на тот период, когда квартира будет у нас, мы должны платить за нее коммунальные платежи. Но любой клиент понимает, что эти деньги он и так бы отдал. Сейчас средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет 3-5 месяцев. Для себя мы решили, что если к нам приходит клиент и предлагает нам квартиру в нашем же объекте, то мы принимаем ее на безусловной основе, единственно, при адекватной стоимости. Но мы уже не будем анализировать расположение объекта или его рыночные характеристики, так как мы уверены в своих объектах на 100%.
— Старую квартиру Вы реализовываете самостоятельно?
— Мы реализовываем эту квартиру либо сами, либо через наших партнёров – агентств недвижимости. Все заботы клиента мы берем на себя. Клиент полностью избавлен от всех неудобств. На реализацию мы также принимаем квартиры в наших более ранних проектах. К примеру, в ЖК «Изумрудный город». Мы полностью уверены в качестве нашего жилья, поэтому вопрос в случае приема квартир в наших объектах, сроки подготовки необходимой документации могут быть не 7 дней, а гораздо меньше.
— Правильно ли мы понимаем, что клиенты «растут» вместе с Вами?
— Да. Человек может купить у нас квартиру, какое-то время пожить, потом прийти и сдать квартиру, если у него, например, прибавление в семье или он просто захотел чего-то большего и снова приходит к нам за квартирой. И это здорово. Растут потребности клиентов, вместе с тем эволюционирует и наш продукт, наши объекты модернизируются, мы законодатели мод на рынке недвижимости, а значит и клиент «растёт» вместе с нами. Каждый наш новый объект подразумевает какие-то улучшения. Мы очень много ездим и стараемся найти какие-то полезные, удобные для клиентов функции, и реализовывать их у себя, хотя в девелоперском бизнесе сложно реагировать очень оперативно, хотя у нас были случаи, когда мы вносили улучшения в уже строящийся дом. Таким образом, происходит и эволюция уровня жизни клиента, он может пожить год-другой в нашем объекте, а потом поменять на что-то новое и доплатить ему надо будет только разницу, потому что основную сумму он погасит за счет своей старой квартиры.
— Как воспользоваться услугой Обмена?
— Достаточно прийти в один из наших офисов продаж и выбрать понравившуюся квартиру. После этого оставить заявку на оценку вашей старой квартиры. Сотрудник службы обмена выедет на объект и произведет оценку. Затем мы проанализируем документы – вся процедура должна занимать не более недели. После этого выходим на одновременное подписание договора купли-продажи квартиры клиента и договора участия в долевом строительстве на наш объект.
— На какие сегменты рынка рассчитана программа? Как вы считаете, кому может быть интересен Обмен?
— Это в первую очередь люди, у которых есть квартира, но они хотят купить новую с большей площадью в современном жилом комплексе. У нас достаточно широкий портфель, мы строим в разных местах города и в разных ценовых сегментах, поэтому клиент, приходя к нам, не сталкивается с тем, что должен выбирать только в одном жилом комплексе. Для клиентов, которые не желают связываться с ремонтом, а многие знают, насколько это непростой вопрос, мы предусматриваем подъезды или даже целые дома с чистовой отделкой в зависимости от комплекса.
Наша задача – создать ценность для клиента. В случае программы Обмена, ценность состоит в том, что клиент получает прозрачные условия, мы действительно принимаем квартиры в оплату, а не предлагаем продать их, и мы действительно берем все заботы клиента на себя. Мы очень ценим лояльность наших клиентов, ведь нашу компанию и наш продукт выбирают не по принципу «там, где дешевле», а по принципу: там, где бы клиенту хотелось бы жить, заводить семью и растить детей, именно поэтому у нас очень высокий процент повторных сделок.
Офисы продаж компании «Унистрой»:
— ул. Октябрьский городок, 1/24 (офис продаж ЖК «ART City»),
— ул. А. Аббасова, 11 (офис продаж ЖК «Весна»),
— ул. Гаврилова, 1,
— ул. Гвардейская,16 в.
Подробнее о программе Обмена можно узнать по тел. (843) 233-42-26.
* Застройщики: ООО «СК «УнистройДом», ООО «СтройУслуги». Проектная декларация размещена на сайте www.unistroyrf.ru, www.unistroydom.com, www.stroy-uslugi.su, копии проектных деклараций вы можете получить в офисах продаж по адресам: ул. А. Аббасова, 11 (офис продаж ЖК «Весна»), ул. Октябрьский городок, 1/24 (офис продаж ЖК «ART City»), ул. Гаврилова, 1, ул. Гвардейская,16 в.
** Для клиентов, желающих приобрести квартиры в строящихся домах, действует Trade in – программа приема вторичного жилья (объекта недвижимости) в оплату первичного жилья (участие в долевом строительстве) путем выкупа или реализации (продажи) объекта недвижимости.
Условия выкупа. Объекты недвижимости приобретаются по рыночной стоимости за минусом дисконта. Дисконт – разница между рыночной ценой и ценой выкупа, определяется на основе алгоритма и не может превышать расходов, связанных с дальнейшей реализацией объекта. Рыночная стоимость определяется ответственным сотрудником по реализации программы «Trade in» совместно с квалифицированным специалистом по недвижимости, согласовывается комиссией, которая назначается по распоряжению директора отдела продаж компании.
Объект недвижимости выкупается у клиента при условии:
— дисконта 5% от рыночной цены при заключении договора купли-продажи;
— одновременного заключения клиентом договора участия в долевом строительстве и договора купли — продажи с увеличенным сроком оплаты цены до 1 месяца.
Условия реализации. Максимальный срок реализации объектов недвижимости не должен превышать трех календарных месяцев.
Требования к реализуемому (выкупаемому) объекту:
— не более двух собственников;
— количество зарегистрированных лиц в объекте равно количеству собственников;
— целостность объекта — отдельная квартира, продающаяся целиком, этажность – не менее 5-ти этажей. Всю подробная информация в офисах продаж и по тел. (843) 233-42-26.
Настоящее предложение не является публичной офертой.
www.kazan.kp.ru
Как поменять старую квартиру на новую?
Что делать, если старая квартира вас давно не устраивает, а на новую денег нет? Можно обменять одно жилье на другое по схеме трейд-ин. Такую услугу сегодня предлагают некоторые компании.
С выкупом и без
Схема Трейд-ин (Trade-in) была заимствована рынком жилья у рынка автомобильного. Но в сфере недвижимости она видоизменилась, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов жилья. Трейд-ин – это когда компания (как правило, застройщик, иногда – агентство недвижимости) выкупает у клиента квартиру на собственные средства. При этом оценивают вторичное жилье обычно на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. Застройщик становится собственником квартиры и потом уже реализует ее самостоятельно. А клиент взамен сразу же приобретает жилье в новостройке. Правда, если денег, вырученных за вторичку, не хватит, чтобы покрыть стоимость квартиры в новом доме, то недостающую сумму придется доплатить.
Однако подобная система пока приживается плохо. Эксперты рынка поясняют, что застройщику невыгодно выкупать вторичные квартиры и брать тем самым к себе на баланс еще один объект (со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами). Ему бы свой проект реализовать, не говоря о дополнительных обременениях.
Поэтому на нашем рынке чаще пользуются так называемой системой взаимозачета (некоторые эксперты ее тоже называют трейд-ин). Суть заключается в том, что клиент через одну компанию реализует свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги покупает квартиру в новостройке. Обычно на период продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется.
Схемы отличаются, в первую очередь, скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без дисконта.
Чем не альтернатива?
Возникает вполне логичный вопрос: если старая квартира продается, а взамен приобретается новая, то чем этот процесс отличается от обычной альтернативной сделки? Как объясняют эксперты, под трейд-ином понимают сделку, связанную именно с покупкой новостройки.
«Трейд-ин рассчитан на широкую массу клиентов, и подразумевает под собой продажу квартиры на вторичном рынке с одновременным приобретением квартиры в новом доме, – рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». – При этом сделку ведет один менеджер (одна компания), который контролирует все процессы от начала до конца. Это основное преимущество данной услуги. По нашей статистике из 10 покупаемых новостроек, 2-3 сделки проходит по системе трейд-ин».
При этом клиент, выставляя свою старую квартиру на продажу, уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируют. Кроме того, сначала полностью проходит сделка купли-продажи квартиры клиента, а позже – оплата прав на новостройку (тогда как при общепринятой альтернативной сделке продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно). Заключение договора долевого участия возможно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.
Как считают эксперты, и трейд-ин, и взаимозачет в сегодняшних условиях будут использоваться все чаще, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки.
Трейд-ин — реальный инструмент для улучшения жилищных условий. В принципе, так можно продать любую недвижимость – будь то квартира, загородный дом или земельный участок. Но о побочных эффектах таких сделок тоже надо иметь представление.
Что нужно иметь в виду
Если говорить о схеме трейд-ин в чистом виде (то есть с выкупом старой квартиры компанией), то ее недостаток — занижение цены на вторичное жилье. За квартиру дают обычно не выше 70% от рыночной стоимости. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Обязательные условия: квартира находится в Москве, свободна юридически и физически. Доли и комнаты в коммуналках в сделке по схеме трейд-ин не используют.
Что касается взаимозачета, то у этого механизма тоже есть свои недостатки. Главный вопрос – где жить в период с момента продажи старой квартиры и до получения ключей от новой? У продавца вторички должно быть какое-то временное пристанище, где можно переждать, а также стать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.
Еще один важный момент – участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.
Существенным минусом является и ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Застройщики чаще всего соглашаются зарезервировать жилье на две-четыре недели, не дольше (особенно если проект востребованный). Соответственно, с продажей старого жилья тянуть нельзя, а значит, надо быть готовым опять-таки снизить его цену.
Мария Андреева
realty.mail.ru
Обмен старой квартиры на новостройку в СПб
Практически каждый человека задумывается об улучшении своих жилищных условий. Люди хотят стать владельцами нового, комфортабельного и просторного жилья. При этом, классическая схема, которая предполагает продажу старого жилья и покупку нового достаточно хлопотная и чревата для человека потерей времени, нервов и сил.
Сегодня, стала пользоваться спросом новая тенденция в данной сфере – выполнение обмена вторичного жилья на квартиру в новостройке.
В чем заключается суть данной процедуры?
Как мы уже отметили, старый вариант проведения подобного обмена очень утомительный и хлопотный. Кроме того, данный вариант скорей всего займет много времени и потребует подготовки бесчисленного количества справок, выписок и других документов.
Кроме того, очень сложно найти подходящего покупателя. Некоторые люди обращаются к риелторам, а некоторые предпочитают приобрести квартиру в строящемся здании. Чаще всего люди покупают квартиры следующим образом:
- старое жилье реализуется и с собственной доплатой приобретается новая квартира;
- оформляется ипотечный займ под залог строящегося жилья;
- гражданин получает государственную субсидию на покупку квартиры.
В последнее время для отдельных помещений стали использоваться такой формат покупки жилья в новостройках, как «Квартира в зачет» или trade-in.
На практике данный вариант пришел в жилищную сферу с автомобильного рынка. Термин с английского языка переводится как «сделка по обмену». Суть такой операции заключается в том, что застройщик принимает на себя роль агента по продаже старого объекта недвижимости по согласованной стоимости и в установленные сроки. В этот период владелец жилья выбирает понравившуюся квартиру в новостройке, и жилье закрепляется за ним по принципу брони. Это позволяет клиенту приобрести квартиру с желаемой планировкой и площадью.
После реализации вторичного жилья, клиент обязан передать полученную сумму в счет покупки нового жилья.
Используемые схемы обмена
Застройщики предлагают своим клиентам сразу несколько схем обмена. В каждом варианте есть свои преимущества, и каждый покупатель выбирает себе подходящий:
- Сначала продажа, потом покупка.Данная схема самая понятная и заключается в первоначальной продаже жилья, имеющегося у клиента, а затем оформления покупки квартиры в новостройке. Срок брони в данном случае составляет один месяц.
- Необходимость первоначального взноса.При использовании данной схемы, застройщик вносит первоначальный взнос в размере 10% от стоимости новой квартиры и только после этого застройщик начинает заниматься реализацией вторичного жилья.
- За продажу «вторички» придется платить комиссию.Некоторые строительные компании берут вознаграждение за то, что занимаются проведением подобных сделок. Размер комиссии чаще всего составляет 3-4% от общей стоимости жилья. Новая квартира также будет забронирована за покупателем.
- Появление третьей стороны. Данная схема предполагает участие третьего лица или агента по недвижимости, который выполняет все необходимые действия.
Существующие риски
К сожалению, данный тип сделки не относится к безопасным и здесь также возможно попасть в руки к мошенникам, если не действовать максимально осторожно. Особенно часто встречаются финансовые риски. Практически все собственники стараются завысить стоимость, однако, при проведении обследования, эксперты ее занижают на 10-15%. Кроме того, может быть выполнена сама оценка жилья, а также может оказаться недобросовестным застройщик.
Чтобы избежать таких проблем, необходимо тщательно изучить все предоставленные документы и проконсультироваться со специалистами.
cityestate-spb.ru
Трейд-ин: как обменять старую квартиру на новую
К чему только не прибегают маркетологи, чтобы привлечь клиента. На рынке недвижимости появилась новая услуга под названием «трейд-ин». По сути это маркетинговый продукт ускоренной сделки — покупки квартиры с зачетом старого жилья. В условиях спада продаж, она востребована у тех покупателей, кто стремится быстро провести сделку. Подробнее о трейд-ин, его плюсах и минусах рассказали эксперты рынка недвижимости.
Полноценная услуга
Схема трейд-ин появилась давно, однако изначально она применялась в продажах автомобилей. К рынку недвижимости этот инструмент адаптировали относительно недавно. Его распространению способствуют два фактора: отсутствие у покупателей всей суммы для покупки новостройки и наличие старого жилья, которое планируется продать.
По схеме трейд-ин клиент может забронировать квартиру в строящемся доме с фиксированной ценой, после чего застройщик (сам или с помощью привлеченного агентства) займется продажей имеющегося жилья, чтобы сумма от его реализации пошла в зачет.
«Это полноценная услуга, но нужно понимать, что не всегда удается найти покупателя на старое жилье. Вторичный рынок переживает не лучшие времена, граждане стремятся приобретать квартиры в новостройках: они выигрывают по соотношению качество/цена. Поэтому желающих воспользоваться услугой трейд-ин много, а вот завершенных сделок по данной схеме меньше», — говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация».
В элитном сегменте загородного рынка трейд-ин практически не развит, в отличие от автомобильного бизнеса: срок эксплуатации машины гораздо меньше по сравнению с квартирой и тем более домом, который всегда берут с расчетом на длительное проживание.
«Трейд-ин — это, в первую очередь, маркетинг и способ подстегнуть продажи, — утверждает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — У нас был опыт применения такой технологии несколько лет назад. В кризисный 2009-й, когда в ход шли разные методы стимулирования спроса. У нас было все необходимое для осуществления таких сделок: большой выбор объектов в поселках и широкий пул партнеров, которые могли помочь с продажей жилья покупателя. Но прошел год перед тем, как нам удалось закрыть одну сделку. Тогда клиент обменял московскую квартиру на таунхаус в нашем комплексе в 20 км по Новорижскому шоссе. Причина столько малого числа сделок заключалась не в отсутствии интереса со стороны покупателя — напротив, многие семьи приходили к нам, рассчитывая на трейд-ин. Дело было в тактике самих клиентов: каждый хотел продать жилье подороже и никак не хотел снижать цены на свои квартиры или дома, а мы не могли долго держать лоты в резерве».
Как показывает практика, когда продавец не ограничен в сроках, то рано или поздно происходит одна из трех вещей: либо собственник откорректирует цену в соответствии с рынком, либо вложит в объект больше денег, чтобы улучшить его характеристики, либо наконец-то найдется покупатель, который согласится доплатить чуть больше за дом по каким-то своим причинам (например, локация, необычная архитектура и т. д.). Но если речь идет об услуге трейд-ин, то важную роль играют сроки. А большинство девелоперов не готовы ждать клиента по полгода и держать бронь на объекты дольше месяца.
Интересен тот факт, что трейд-ин и взаимозачет — это две разные услуги. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании „НДВ-Недвижимость“, трейд-ин неактуален в текущих условиях рынка, зато доля взаимозачета выросла с 30% до 45% спроса. «На сегодняшний день трейд-ин — это выгодная и востребованная сделка, так как люди стараются обменять падающую „вторичку“ на растущий актив, то есть, новостройку, — рассказывает эксперт. — Сделка совершается одновременно: клиент сразу и продает, и покупает квартиру. Как результат, игроки рынка работают именно со схемой взаимозачета. Более того, даже если услуга и называется трейд-ин, то, вероятно, это будет тот же самый взаимозачет. Здесь мы еще раз подчеркнем, что цель данных схем — обмен старого жилья на новое, но технология проведения сделки отличается».
Фиксированная цена
Благодаря трейд-ин клиент фиксирует цену, бронирует понравившуюся квартиру, которую может приобрести до того, как самостоятельно продаст имеющееся жилье и получит средства для покупки.
Никита Чулочников, член правления АКОН, считает, что выгода — это возможность провести сделку по фиксированной цене, что в условиях турбулентного рынка — фактор стабильности.
«Если у клиента стандартные условия (обе квартиры в одном городе; квартира без обременений и оформлена в собственность) и стандартные требования к приобретаемому жилью, при дефиците времени на подбор вариантов, тогда эта схема имеет смысл, — отмечает он. — Но необходимо учитывать, что прежнее жилье агентство примет с существенным дисконтом, возможно до 20–25%».
«Под схемой трейд-ин мы подразумеваем механизм, в рамках которого компания выкупает старую квартиру, а взамен предоставляет выбранный вариант в новостройке, — рассказывает Светлана Бирина. — С учетом того, что компания держит объект на своем балансе и принимает на себя риски по реализации жилья, выкуп осуществляется с дисконтом, в чем и заключается основной минус схемы».
Воспользовавшись трейд-ин, клиент по сути ничего не теряет. Продажей его квартиры занимаются профессионалы, квартира забронирована, цена на нее зафиксирована. Альтернативой может стать покупка новостройки в ипотеку, которая впоследствии гасится за счет продажи имеющегося жилья. Однако расходы на такую схему, по словам Дмитрия Михалева, намного выше.
«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади, — в свою очередь, добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании „Строительный трест“. — В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов».
Недостатком трейд-ин является то, что в отличие от альтернативных сделок на вторичном рынке, при покупке по взаимозачету клиент не имеет возможность оформить регистрацию. Покупатель до момента получения собственности на объект, купленный на первичном рынке, по сути, живет без регистрации и без собственности (которую можно оформить только после завершения строительства). При альтернативных сделках на вторичном рынке такой проблемы не возникает — обмен правом собственности происходит единовременно.
При заключении агентского договора на продажу старой квартиры эксперты настоятельно рекомендуют внимательно прочитать документ. Это действие позволит вам обезопасить себя от возможных проблем. Желательно, чтобы у клиента была возможность при продаже квартиры отказаться от покупки жилья на первичном рынке. Очевидно, в этом случае застройщику придется доплатить часть комиссии, однако это нормальная ситуация, поскольку фактически вы продали квартиру и заплатили более низкую комиссию по сравнению со среднерыночной.
Строгий отбор
Сегодня известно о нескольких девелоперах, предлагающих совершить покупку в их проектах по взаимозачету. К примеру, компания «Мортон» предоставляет возможность продать квартиру и приобрести новостройку в любом из более чем 30 строящихся и реализуемых объектах. Такая же схема действует и в ЖК «Новые Ватутинки» от девелопера «Инвесттраст». Специальные условия на приобретение жилья по trade-in предлагают и в микрогороде «В лесу» от компании ROSE GROUP. В Urban Group также действует подобная услуга.
Так как застройщики взамен квартиры в новом построенном или строящемся доме покупают недвижимость, принадлежащую клиенту, девелоперы предъявляют ряд требований к квартирам, принимающим участие в сделках трейд-ин. Требования, как утверждает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, зависят от застройщика. К примеру, необходимо, чтобы жилье находилось в собственности не менее трех лет или чтобы в квартире на момент продажи не было прописанных лиц и т. д. Важна и территориальная принадлежность объекта.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в общем количестве сделок на первичном рынке доля продаж по трейд-ин незначительна. «Во-первых, немногие риэлторские и девелоперские компании предлагают подобную схему покупки, — говорит эксперт. — Во-вторых, далеко не каждый объект недвижимости принимается по взаимозачету. В-третьих, некоторые покупатели предпочитают заниматься продажей самостоятельно. При взаимозачете риэлтор или застройщик предлагают клиенту свою стоимость. Однако в некоторых случаях клиент не согласен с озвученной суммой и поэтому продает квартиру через стороннего риэлтора. В итоге схема взаимозачета, с одной стороны, имеет спрос, а с другой — есть ограничивающие факторы для ее реализации и дальнейшего распространения. Так, в ЖК „Новые Ватутинки“ количество сделок по трейд-ин составляет менее 5%».
Резюмируя вышесказанное, получается, что трейд-ин — это услуга, привлекающая дополнительный интерес к проекту. Программа приобретает популярность из-за кризиса и удобства, связанного с экономией времени. Однако такая схема вряд ли станет массовой, поскольку по трейд-ин принимается не любая недвижимость.
dailymoneyexpert.ru
Схемы обмена «вторички» на новостройку. Пошаговая инструкция
Улучшить свои жилищные условия хотели бы многие. Минимизировать затраты может помочь сделка по обмену старой квартиры на новое жилье в строящемся доме. Рассмотрим ее от и до.Обмен, взаимозачет, трейд-ин – в чем разница?
Сделку по обмену «вторички» на квартиру в новостройке одни так и назовут – просто обменом. Другие используют слово «взаимозачет». Третьи предпочтут использовать термин «трейд-ин».На самом же деле разница между понятиями следующая. Взаимозачет и трейд-ин – два варианта сделки, включающей продажу старой квартиры и покупку на вырученные средства (с доплатой или без) новой (на первичном рынке). Оба предполагают участие юридических лиц – застройщика и/или агентства недвижимости.
При взаимозачете сначала нужно найти покупателя на вторичное жилье (квартира в новостройке на этот период бронируется), а затем заключаются договоры о продаже и о покупке.
В случае со схемой трейд-ин старая квартира выкупается либо самим застройщиком, либо агентством недвижимости, поэтому новостройку можно приобрести сразу. «Подвох» же в том, что продать «вторичку» придется с большой скидкой – это своего рода компенсация за скорость.
Что касается обмена, так принято называть передачу квартир
друг другу собственниками — физическими лицами. А значит, ни взаимозачет, ни
трейд-ин юридически им не являются. Тем не менее, поскольку итог у обмена и
сделок по этим схемам, по сути, один, для простоты их часто отождествляют с обменом.
В конце концов, для клиента это действительно обмен – старой квартиры на новую,
а все юридические нюансы берут на себя специалисты.
Куда обратиться для начала?
Какая бы схема обмена «вторички» на новостройку ни была выбрана, первым делом необходимо определиться с юридическим лицом для осуществления сделки.
У многих агентств недвижимости есть ресурсы и для быстрого поиска покупателя, и для самостоятельного выкупа старой квартиры. Ну а поскольку агентства сотрудничают с десятками застройщиков, и вариантов квартир для продажи у них имеется немало.
Застройщики, по крайней мере некоторые, тоже могут помочь
реализовать вторичное жилье, правда, на деле этим вопросом занимаются, как
правило, их партнеры – те же агентства недвижимости. Зато квартира в новостройке
покупается напрямую. Таким образом, посредничество присутствует при любом
раскладе. Какое из них выгоднее в каждом конкретном случае – решать клиенту.
Какие документы нужны?
Для того чтобы оформить обмен «вторички» на новостройку, вне зависимости от схемы и приоритетного юрлица, понадобятся следующие документы:— свидетельство о государственной регистрации права
собственности на реализуемую квартиру;
— правоустанавливающая документация;
— нотариально заверенное согласие всех собственников на заключение
сделки;
— согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
— разрешение опекунского совета, если в числе собственников
есть несовершеннолетние;
— выписка из домовой книги;
— справки из налоговой инспекции об отсутствии долгов по
налогам и БТИ;
— квитанция об оплате госпошлины.
Также перед продажей старого жилья с целью обмена его на
новую квартиру стоит проверить, есть ли на нем какие-либо обременения или
аресты – чтобы при обнаружении спорных моментов иметь возможность все уладить
до запуска сделки.
Обмен через агентство
Итак, обмен «вторички» на новостройку осуществляется, как правило, по одной из двух схем. Однако видимое предпочтение пока отдается все же взаимозачету (по сути, а не по названию – большинство компаний упорно используют вместо этого слова более модное – «трейд-ин»).Клиент, обратившийся в агентство для проведения обмена
вторичного жилья на новое, заключает договор на продажу квартиры в определенный
срок (например, 4 месяца) и параллельно вместе с агентом подбирает жилье в
новостройке. В договоре прописываются шаги сторон в случае, если квартиру не
удается продать в заявленный срок.
Взаимозачет от застройщика
При сделке через застройщика продажей недвижимости клиента занимается партнер девелопера – агентство недвижимости. Договор о продаже вторичного жилья и договор о приобретении квартиры в новостройке заключаются одновременно. Однако еще до подписания договоров специалисты агентства оценивают объект недвижимости клиента, консультируют его относительно стоимости и сроков реализации.
Часто для клиентов, приобретающих квартиры по модели зачета
старого жилья, разрабатываются специальные схемы оплаты в рассрочку. Они
позволяют обойтись небольшим первоначальным взносом, а большую часть суммы
внести после продажи старой квартиры.
Плюсы схемы: комплексно и безопасно
Главный плюс обмена «вторички» на новостройку по схемам взаимозачета и трейд-ин – режим «одного окна». То есть либо застройщиком, либо агентством обеспечивается комплексный сервис, организуется и контролируется весь процесс. А это, в свою очередь, гарантирует и максимальную безопасность сделки.Удобно, что документально определены сроки проведения сделки и ответственность сторон по их соблюдению.
Кроме того, с целью привлечения большего числа клиентов для
таких сделок агентства и застройщики разрабатывают специальные условия,
проводят различные акции и т. п.
Продажа задешево и другие минусы
Основной недостаток схемы трейд-ин – сниженная цена на вторичное жилье, чаще всего не превышающая 70-80% от его рыночной стоимости. Плюс требования к выкупаемой недвижимости у компаний довольно высокие, ведь для ее успешной реализации она должна быть ликвидной.
При взаимозачете минус в том, что после продажи старой квартиры и до получения ключей от новой нужно где-то жить. Естественно, если жилье приобретается в уже готовой новостройке или буквально за пару месяцев до ее сдачи, проблем нет. А вот при покупке на ранних этапах строительства расходы на съем могут нивелировать выгоду.
Еще один важный пункт при обмене «вторички» на новостройку
по системе взаимозачета – поиск покупателя. На это может уйти время, а срок бронирования
квартиры в строящихся домах всегда ограничен. Таким образом, вполне вероятно,
что для покупки новой квартиры опять же придется снизить цену на старую – чтобы
поскорее ее продать.
«Договор с агентством на продажу квартиры в определенный срок является основанием для работы с застройщиком по специальной программе, которая подразумевает рассрочку платежа за новую квартиру на срок продажи старой. В этом случае несколько меняются условия оплаты: первый платеж рассчитывается исходя из базовой цены без учета скидки на 100%-ю оплату, но после продажи вторичной недвижимости остаток платежа пересчитывается с учетом скидки, и переплата остается небольшой».
Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест»:
«В рамках программы взаимозачета разработана специальная
схема оплаты – “Отложенный платеж”. Размер первоначального взноса по ней – от
10% цены новой квартиры, а оставшуюся часть клиент может внести в 7-месячный
срок со дня заключения договора. Кроме того, схема предусматривает
дополнительные скидки, размер которых зависит от срока оплаты (чем раньше
вносится вся сумма, тем больше скидка). А если покупатель вкладывает также
средства, полученные по ипотечному кредиту или в виде каких-либо субсидий,
менеджеры компании обязательно участвуют в подготовке документов для социальных
служб и банков».
www.bkn.ru
Можно ли обменять старую квартиру на жильё в новостройке? | Справка | Вопрос-Ответ
Да, можно. Однако на деле это не выглядит как полноценный обмен. На рынке недвижимости существует система обмена квартир под названием «трейд-ин». Её суть заключается в том, что компания, реализующая квартиры в новостройках, выкупает у граждан старые квадратные метры по ценам ниже рыночных, а те, в свою очередь, на вырученные средства приобретают у застройщика новое жильё с доплатой. Став собственником «вторички», застройщик реализует её по собственному усмотрению. Можно сказать, что при сделке в формате «трейд-ин» одно жильё идёт в счёт оплаты другого.
Второй вариант обмена «вторички» на новое жильё выглядит следующим образом: строительная компания, она же продавец квартир в новостройке, сама занимается продажей старой недвижимости, причём за цену, близкую к рыночной. Новая квартира бронируется на срок, необходимый для продажи старой. Участник обмена либо приобретает новый дом и въезжает в него сразу, либо покупает и въезжает в новую квартиру уже после того, как получит деньги за старую.АиФ.ru обратился к юристу с просьбой рассказать о плюсах и минусах данных вариантов обмена.
Отвечает юрист Сергей Кормилицин:
— В случае реализации квартиры по трейд-ин продавец, как правило, теряет до 30 % стоимости, т. к. застройщик выкупает её на собственные средства и закладывает в цену свою дальнейшую прибыль. Из минусов также можно выделить то, что денег от продажи старой квартиры может не хватить на покупку новой. Придётся за неё доплачивать.
Безусловным плюсом подобной схемы является скорость сделки: 1-2 недели.
Второй вариант обмена часто называют взаимозачётом, и заключается он в том, что застройщик не выкупает квартиру у человека, а берётся ее реализовать по рыночной цене, выполняя функции риэлтора или агентства недвижимости. Один из существенных минусов — срок, так как для того, чтобы продать квартиру на вторичном рынке, может потребоваться длительное время, а новое жильё застройщики бронируют за покупателем максимум на месяц, и очень часто люди вынуждены снижать цену продаваемой квартиры. Вторым минусом является необходимость где-то жить и регистрироваться на время между продажей старой квартиры и получением ключей от новой.Плюсом же подобной схемы является продажа квартиры по справедливой рыночной цене.
Стоит помнить, что и в том, и в другом случае, если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то органы опеки могут не дать согласие на продажу, а застройщик откажется такое жильё выкупать или реализовывать.
Смотрите также:
www.aif.ru